房產(chǎn)測繪重要性和質(zhì)量管理

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1房產(chǎn)測繪的重要性

③城市發(fā)展規(guī)劃、制定相關(guān)政策等方面的作用。房產(chǎn)測繪成果，具有廣泛的使用性。城市房屋的規(guī)劃建設(shè)和管理水平的好壞，直接反映出一個城市人民物質(zhì)文化生活和精神文明程度。城市的規(guī)劃建設(shè)和管理是政府的一項(xiàng)重要工作，要想做好這項(xiàng)工作，就需要徹底了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、用途等等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。房產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品，在數(shù)量上、規(guī)格上都較其它測繪成果產(chǎn)品豐富。眾多的房產(chǎn)測繪成果，經(jīng)過分類、統(tǒng)計(jì)、整理之后，可以派生出很多難得的數(shù)據(jù)資料。綜上所述，房產(chǎn)測繪在城市、國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會的穩(wěn)定，人民居住條件的提高等個方面起著相當(dāng)重要的作用，因此房產(chǎn)測繪中質(zhì)量控制具有重要的意義。

2房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理措施

2.1維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序

不能過度引進(jìn)太多測量公司，這樣容易造成測量公司難以管理，在市場測量測繪項(xiàng)目難于滿足市場需要的時候，各個測繪公司為爭取測繪項(xiàng)目，降低價格爭取業(yè)務(wù)，這樣就引起測繪市場價格紊亂，導(dǎo)致后果就是價格低，價格低的情況下，測繪公司只能通過多拿項(xiàng)目多拿業(yè)務(wù)，來滿足公司運(yùn)營成本等，測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測繪成果質(zhì)量的下降。其次，一種是人為因素，在市場競爭激烈情況下，測量公司為了保住業(yè)務(wù)，或?yàn)樵黾庸镜氖杖肭闆r下，利用房產(chǎn)測量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業(yè)在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個市場的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序，現(xiàn)在測繪公司，在近幾年測繪市場需求擴(kuò)大或測量帶來收入引誘下，注冊的測繪的公司也日益增多，也導(dǎo)致測繪公司技術(shù)水平參差不齊，并且房產(chǎn)測量只要出現(xiàn)計(jì)算測繪規(guī)則有一點(diǎn)差異，導(dǎo)致后面計(jì)算成果必然不同，因此，如果要從事房地產(chǎn)測繪的人員，必須要經(jīng)過一段時間培訓(xùn)才能勝任房地產(chǎn)測繪。

2.2完善房產(chǎn)測繪的作業(yè)流程及質(zhì)量控制

按照房產(chǎn)測繪目的劃分包括：房產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃預(yù)算、預(yù)售的分戶預(yù)算、后期辦證實(shí)地測繪、竣工測繪，根據(jù)房產(chǎn)測繪類型不同，相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也不同，房產(chǎn)測繪的作業(yè)流程包括分析設(shè)計(jì)、實(shí)施測繪、檢查驗(yàn)收的程序進(jìn)行作業(yè)，測繪、檢查驗(yàn)收三個環(huán)節(jié)的作業(yè)質(zhì)量直接決定了房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。①分析設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量管理。分析設(shè)計(jì)就是依據(jù)測繪委托合同及委托人提供的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、房屋產(chǎn)權(quán)來源等申請資料，查詢房產(chǎn)測繪檔案后，對施測房屋的基本情況進(jìn)行分析，確定測繪依據(jù)、測繪方法及共有面積的分?jǐn)偡桨浮＂谧鳂I(yè)過程的質(zhì)量管理。作業(yè)過程就是具體實(shí)施測繪的過程，包括測前準(zhǔn)備、外業(yè)調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理及分?jǐn)傆?jì)算、成果資料的組成，是保證測繪質(zhì)量的重點(diǎn)工作。③檢查過程的質(zhì)量管理。房產(chǎn)測繪產(chǎn)品實(shí)行二級檢查一級驗(yàn)收制度。一級檢查是在全面自查以及互查的基礎(chǔ)上，由專業(yè)人員或兼職檢查人員對產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行檢查，以保證無誤。二級檢查是在一級檢查的基礎(chǔ)上，由測繪單位的專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上實(shí)行的最終檢查。產(chǎn)品的驗(yàn)收工作應(yīng)在測繪產(chǎn)品最終檢查合格后進(jìn)行，一般由測繪項(xiàng)目的委托單位組織實(shí)施。

2.3房地產(chǎn)測繪的精度控制

2.3.1房屋邊長測量的精度要求分析

國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986—2000）中僅規(guī)定測量房屋面積的精度要求與限差規(guī)定，而對相應(yīng)的邊長測量精度與限差沒有具體的規(guī)定，要達(dá)到所測房屋面積的精度等級，應(yīng)當(dāng)考慮相應(yīng)邊長測量精度和限差要求。如果房屋面積測量無明顯系統(tǒng)誤差，隨機(jī)誤差占主導(dǎo)地位時，邊長測量誤差與房屋面積誤差均服從于正態(tài)分布，則可根據(jù)算式znD=(mO+md/D*D)，計(jì)算出各等級房屋面積誤差需對應(yīng)的邊長測量精度。式中：mD———房屋邊長中誤差，m；mO———邊長測量中邊長誤差中的固定誤差，m；md/D———房屋邊長誤差中比例誤差的比例系數(shù)；D———房屋邊長。需要說明的是，在邊長測量中，邊長誤差和房屋面積誤差不一定都服從從正態(tài)分布，—旦房屋邊長誤差接近限差，且符號相同，面積差便會超差，這成為“不利情況下的邊長測量誤差”在不利情況下邊長測量誤差的限差，適用于特殊要求（或在非常嚴(yán)格的情況下）的面積測量對邊長測量誤差的限差。

2.3.2房產(chǎn)控制點(diǎn)的精度要求

在我國進(jìn)行的末級控制點(diǎn)的點(diǎn)位一般的誤差控制在±0．05m，為了保證房產(chǎn)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的測量精確度，就需要用相鄰點(diǎn)為獨(dú)立觀測量，以此可計(jì)算出其相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為±0．05m。當(dāng)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供的定位控制網(wǎng)是高精度、溫度的標(biāo)準(zhǔn)，就需要建立一個高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測繪規(guī)范》規(guī)定二末級相鄰的房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對點(diǎn)位中誤差不超過±0．025m可以算出其相應(yīng)的相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為±0．018m，因此這標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到和超過了世界發(fā)達(dá)國家的同類標(biāo)準(zhǔn)。

2.4建立房地產(chǎn)測繪服務(wù)協(xié)會

協(xié)會具備維護(hù)房產(chǎn)市場的正常秩序，及對房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)管理，這樣即有效控制測繪市場的秩序，要控制測繪成果，起到監(jiān)督各個測繪公司的作用，就房地產(chǎn)測繪市場方面來說，房地產(chǎn)測繪服務(wù)協(xié)會與政府機(jī)構(gòu)相比，對市場變化的敏感度更高，能夠更快更有效地對市場微小變化做出反應(yīng)，制定出相應(yīng)措施，例如，測量項(xiàng)目要統(tǒng)一由測繪服務(wù)協(xié)會安排，按照測繪公司技術(shù)力量、規(guī)模分配測繪任務(wù)，這樣就可以控制因?yàn)闇y繪公司之間為了拿到測繪項(xiàng)目，而相互壓價、造成測繪市場絮亂，房地產(chǎn)測繪服務(wù)協(xié)會可以作為常設(shè)機(jī)構(gòu)，便于測繪人員技術(shù)交流，測繪隊(duì)遇到一些技術(shù)問題，可以提交給協(xié)會，協(xié)會組織測量共同探討技術(shù)問題。

3結(jié)束語

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也獲得了較大的發(fā)展空間，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)測繪起著越來越重要的作用，因此房產(chǎn)測繪部門需要加強(qiáng)技術(shù)人員的專業(yè)知識培訓(xùn)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累，以此提高房產(chǎn)測繪水平，樹立良好的社會責(zé)任感和較強(qiáng)的職業(yè)道德，測繪中按照國家相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行操作，保證向社會提供的質(zhì)量成果是可靠的。

作者：林平單位：福建省國土測繪院