國土局國有土地使用權(quán)管理制度

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為進(jìn)一步加強我縣國有土地使用權(quán)的管理，防止國有土地資產(chǎn)流失，規(guī)范土地市場交易行為，促進(jìn)城市建設(shè)和社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[20*]15號）、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[20*]28號）及有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我縣實際，制定本規(guī)定。

一、國有土地使用權(quán)按取得方式分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)兩種。劃撥土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納土地補償、安置、報批等稅費后將該宗土地交付其使用而取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)無償交付給土地使用者使用的國有土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)，是指縣級以上人民政府代表國家，以土地所有者身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，在土地使用者向政府支付土地出讓金后由其使用的國有土地使用權(quán)。

二、國有土地使用者，應(yīng)按規(guī)定申請辦理國有土地使用權(quán)初始登記，領(lǐng)取國有土地使用證，不如期申請初始土地登記的，按違法占地處理。劃撥土地使用權(quán)變更而不申請變更登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重由國土管理部門報縣人民政府批準(zhǔn)，注銷原土地登記；出讓土地使用權(quán)，受讓方按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，應(yīng)申請辦理國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，在出讓土地辦理設(shè)定登記或權(quán)屬變更登記時，按照“先稅后證”的規(guī)定，受讓人應(yīng)出具土地契稅等完稅證明。

對國有劃撥土地使用權(quán)證，要按規(guī)定實施年檢，通過年檢逐步換發(fā)新版國有土地使用權(quán)證書。

三、土地使用權(quán)人對劃撥土地使用權(quán)無處分權(quán)。轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而涉及劃撥土地使用權(quán)，需報縣政府審批。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)土地中介機構(gòu)評估后，由受讓方按市場價向政府繳納土地出讓金辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。縣政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓所獲土地收效益上繳縣政府。任何單位或個人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含出售、交換、贈與及聯(lián)營聯(lián)建、以地入股等），依法從嚴(yán)從重處理。國土、城建、房產(chǎn)等部門不得辦理有關(guān)證件。

出讓土地使用權(quán)人依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，可以按規(guī)劃用途轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，轉(zhuǎn)讓的地塊發(fā)生增值的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向縣人民政府繳納土地增值稅。

四、為公共利益需要或為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造需要調(diào)整使用土地的，以及因單位遷移、撤并、解散、破產(chǎn)或者土地使用權(quán)人要求政府收回國有劃撥土地的，由縣國土資源局報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，依法收回劃撥土地使用權(quán)，與被收回土地的土地使用權(quán)單位或個人簽訂協(xié)議，由縣政府土地儲備發(fā)展中心儲備。

五、原劃撥土地改變用途（含企業(yè)改制經(jīng)清算組處置的土地），在符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并經(jīng)縣政府依法批準(zhǔn)后，可以改變土地用途。改為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的，由縣政府土地儲備發(fā)展中心收購儲備，給予適當(dāng)、合理補償，然后由縣國土資源局依據(jù)土地出讓年度計劃，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。在本文下發(fā)之前已自行實施開發(fā)的，對符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的，用地單位或個人必須申請補辦出讓手續(xù)，補繳出讓金，辦理土地登記。補繳出讓金標(biāo)準(zhǔn)按開發(fā)時的土地級別和基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，按市場價扣除土地取得成本和前期開發(fā)成本費及利潤后的余額收取。從本文下發(fā)之日起，凡未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的，由縣政府土地儲備發(fā)展中心統(tǒng)一收購儲備，任何單位和個人一律不準(zhǔn)擅自改變土地用途進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，城建、國土、房產(chǎn)、鹿城鎮(zhèn)一律不準(zhǔn)辦理相關(guān)手續(xù)和證件。

六、原出讓土地需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，應(yīng)向出讓方書面申請，在符合城市建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，報請縣人民政府審批。經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用變更登記。其中改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，由縣政府給予相應(yīng)補償后依法回購儲備，重新出讓。

出讓的工業(yè)用地，原則上不得改變用途；確需改變用途的，由縣人民政府土地儲備發(fā)展中心依法回購儲備。不經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變出讓土地用途的，按違法用地處理。

七、城鎮(zhèn)居民住房主要通過房地產(chǎn)市場解決，不得使用國有劃撥土地新建住宅。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)居住房屋屬危房的，符合城市建設(shè)規(guī)劃的，憑提供的土地證、房產(chǎn)證、危房鑒定證明等有效證件，經(jīng)批準(zhǔn)可以進(jìn)行危房改造、加固，建筑面積按*陽市人民政府*政發(fā)[20*]63號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不準(zhǔn)超過200平方米；超過200平方米以上的，視為開發(fā)商品住宅。今后對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)“城中村”各社區(qū)居委會居民不再采取一戶一宅的方式安置住宅用地，可以根據(jù)城市規(guī)劃，由鹿城鎮(zhèn)人民政府或社區(qū)居委會申請立項，對社區(qū)綜合改造，統(tǒng)一建設(shè)多層居民住宅樓，但不得進(jìn)行商品住宅開發(fā)。

八、劃撥土地使用權(quán)不得擅自抵押，地面建筑物設(shè)定抵押涉及劃撥土地使用權(quán)，抵押人到期不能償還債務(wù)，抵押權(quán)人申請人民法院執(zhí)行的，人民法院應(yīng)函告縣國土資源局，由縣國土資源局提出處置方案報請縣人民政府批準(zhǔn)，可采取收回原劃撥土地使用權(quán)，公開出讓，出讓后的所得價款，在優(yōu)先向縣政府繳納土地使用純收益后，抵押權(quán)人方可受償。

九、企業(yè)或個體經(jīng)營者使用劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)逐年向縣政府繳納土地租金，其標(biāo)準(zhǔn)仍按《*縣城區(qū)國有土地有償使用暫行規(guī)定》（*政發(fā)[20*]26號）執(zhí)行；單位和個人出租利用劃撥土地建設(shè)的房屋、附屬物以及出租劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)逐年向縣政府繳納土地收益，繳納標(biāo)準(zhǔn)不得低于當(dāng)年收益的40%。

十、拍賣企業(yè)等中介機構(gòu)不得接受單位、個人委托，拍賣劃撥土地使用權(quán)或建在劃撥土地上的房屋及附屬物。本文第三條規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已報縣人民政府批準(zhǔn)并足額繳納土地純收益后，轉(zhuǎn)讓人可以委托拍賣企業(yè)等中介機構(gòu)實施拍賣。拍賣機構(gòu)擅自接受委托拍賣，給土地使用權(quán)人、土地受買人造成損失的，由中介機構(gòu)自行負(fù)責(zé)。縣政府出讓國有土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以委托中介機構(gòu)實施拍賣。

十一、*縣城區(qū)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有土地的管理，參照本通知執(zhí)行。

十二、本通知由縣國土資源局負(fù)責(zé)解釋。

十三、本通知自之日起執(zhí)行，之前縣下發(fā)的有關(guān)文件與本通知規(guī)定相抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行。