城市房屋拆遷管理制度

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第一章總則

第一條為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《*省城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷（包括原集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的）并需要對被拆遷人補償、安置的，適用于本辦法。

建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)經(jīng)市政府批準適用本辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于舊城改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

第四條本辦法所稱拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

第五條市建設(shè)局為本市城市房屋拆遷工作的行政主管部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）。對本市內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

市房屋拆遷管理辦公室是市建設(shè)局具體負責城市房屋拆遷管理的常設(shè)機構(gòu)。

市人民政府有關(guān)部門和街道辦事處應(yīng)當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第六條拆遷人必須依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二章拆遷管理

第七條市人民政府組織建設(shè)規(guī)劃、計劃、國土資源等行政管理部門，按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應(yīng)等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃和年度計劃。拆遷年度計劃由市人民政府報上一級人民政府備案。

第八條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應(yīng)當向市房屋拆遷管理部門提交下列文件：

（一）建設(shè)項目批準文件；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權(quán)批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

前款第（四）項規(guī)定的拆遷方案應(yīng)當對臨時周轉(zhuǎn)用房和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房作出安排。第（五）項規(guī)定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供的安置用房可以折價計入；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補足。

第九條房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到申請之日起三十日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第十條房屋拆遷管理部門應(yīng)當自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起五日內(nèi)，將建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等內(nèi)容予以公告。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十一條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋、分家析產(chǎn)、買賣轉(zhuǎn)讓、抵押贈與等。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。

第十二條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內(nèi)不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。

實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門提出申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到延期拆遷申請之日起十日內(nèi)予以答復。

第十三條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業(yè)務(wù)單位應(yīng)當按照國家和省的有關(guān)規(guī)定依法取得房屋拆遷資格證書。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十四條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向受委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當在拆遷委托合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報市房屋拆遷管理辦公室備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

第十五條拆遷人應(yīng)當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。

拆遷人與被拆遷人應(yīng)當在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，根據(jù)本條例規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當載明補償形式、貨幣補償金額（包括被拆遷房屋評估價）及其支付期限、安置地點、安置用房面積、安置用房評估價格、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃國有直管公房的，在簽訂拆遷協(xié)議前被拆遷人應(yīng)當妥善處理好與承租人的關(guān)系。

拆遷補償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應(yīng)當自協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)將協(xié)議報市房屋拆遷管理辦公室備案。

第十六條拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十七條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容，在搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當事人可以向市房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由市人民政府裁決。裁決部門應(yīng)當自受理裁決申請之日起三十日內(nèi)作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應(yīng)當充分聽取各方意見。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十八條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由市人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第十九條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：

（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的；

（二）產(chǎn)權(quán)人下落不明的；

（三）暫時無法確定產(chǎn)權(quán)人的。

房屋拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔保債權(quán)的處理問題進行協(xié)商，并向拆遷人提交有關(guān)書面協(xié)議后被拆遷人方可取得安置。抵押人與抵押權(quán)人達不成協(xié)議的，拆遷人向被拆遷人實行貨幣補償，該補償款向公證機關(guān)辦理公正提存。

第二十一條法律、法規(guī)對拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺院、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十二條城市房屋拆遷涉及公共設(shè)施或者各種管線遷移的，由原所有人按規(guī)定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人給予補償。

第二十三條對拆遷范圍內(nèi)的花木、綠地，應(yīng)當盡可能保留。不能保留的，應(yīng)當按照國家和省的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十四條尚未完成拆遷補償、安置的建設(shè)項目確需轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當提供本辦法第八條第一款第（五）項規(guī)定的拆遷補償安置資金證明，并經(jīng)房屋拆遷管理部門同意。原拆遷補償安置協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給項目受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)予以公告。

受讓人不能履行原拆遷補償安置協(xié)議的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當承擔連帶責任。

第二十五條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應(yīng)當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。具體管理辦法根據(jù)《*省城市房屋拆遷補償安置資金管理辦法》執(zhí)行，市建設(shè)局應(yīng)當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十六條房屋拆遷管理部門應(yīng)當建立、健全拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。

房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷有關(guān)批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調(diào)整資料，拆遷補償安置協(xié)議及其結(jié)算資料，以及其他與拆遷有關(guān)的檔案。

第三章拆遷補償與安置

第二十七條拆遷人應(yīng)當對被拆遷人按照國家法律、行政法規(guī)和本辦法的規(guī)定給予合理補償。

拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇補償形式。具體辦法按《*市房屋拆遷安置實施細則》執(zhí)行。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。附屬物的補償金額，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按實際評估確定。

第二十八條拆遷范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照批準年限，結(jié)合成新，在重置價的30%范圍內(nèi)給予補償。

違法建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋或已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證但違反該證規(guī)定的房屋。*年4月1日城市規(guī)劃法實施前未經(jīng)規(guī)劃審批的永久性建筑物應(yīng)由被拆遷人提供相關(guān)證明，并由房屋所在街道簽署意見，最后由建設(shè)行政主管部門確認。

第二十九條貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算。未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記部門登記的被拆房屋，先由產(chǎn)權(quán)登記部門實行確認。

土地合法使用面積，以國有土地使用權(quán)證記載的建筑占地面積為準。

第三十條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定。房地產(chǎn)市場評估價格由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時政府公布的貨幣補償基準價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)在確定被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格前，應(yīng)當聽取被拆遷人的意見。

本辦法規(guī)定的評估所需費用由拆遷人承擔。

第三十一條被拆遷房屋的貨幣補償基準價，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房基準價由市房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源等行政管理部門按照本市上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定，報市人民政府批準，并每年至少公布一次。

第三十二條房屋拆遷管理部門應(yīng)當提出不少于兩家的房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)、信譽等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單后十日內(nèi)作出選擇。評估機構(gòu)由房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。被拆遷人未在規(guī)定時間內(nèi)作出選擇的，由房屋拆遷管理部門確定。

評估單位確定后，拆遷人應(yīng)在拆遷之前公布房屋評估機構(gòu)名稱、評估時間、簽訂拆遷協(xié)議時間和停水、停電時間。

第三十三條被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格實行公示制。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于十日。

第三十四條房地產(chǎn)市場評估的具體辦法按照《*市城市房屋拆遷評估細則》執(zhí)行。

第三十五條按照本章規(guī)定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按規(guī)定容積率占有的土地，不再按照《*省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，其面積超過被拆遷房屋按規(guī)定容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《*省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。補償辦法由建設(shè)局、國土資源局、價格主管部門制訂報市人民政府批準后執(zhí)行。

第三十六條被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

該權(quán)利應(yīng)在簽訂被拆遷地段土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同時予以明確，受讓土地的開發(fā)商應(yīng)當在商品房公開銷售前公告被拆遷人優(yōu)先購買的期限。被拆遷人應(yīng)當在公告規(guī)定優(yōu)先購買的期限內(nèi)辦理認購手續(xù)，逾期視為放棄。

第三十七條實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價。

被拆遷房屋和安置用房的價格按照本章規(guī)定的房地產(chǎn)市場評估價格確定。

第三十八條選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不少于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。原建筑面積小于75平方米的，安置用房補足75平方米。補足75平方米部分的房價應(yīng)減除市場評估價中的土地出讓金，超出75平方米的部分價格按本章第三十七條評估價格確定。

安置用房應(yīng)當符合設(shè)計規(guī)范要求，屬新建房屋的，交付前應(yīng)當經(jīng)驗收合格。

第三十九條被拆遷人屬于生活特殊困難人員，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于四十五平方米（在同一城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅用房的合并計算），并實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當提供建筑面積不少于四十五平方米的成套房作為安置用房。

前款所稱的生活特殊困難人員，是指按照有關(guān)規(guī)定享受最低生活保障待遇的當?shù)爻鞘芯用瘢徊?yīng)出具由市民政局核發(fā)的有效證件。被拆遷住宅用房每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證為依據(jù)確定。

第四十條拆遷房管部門直管住宅公房的，房屋承租人是孤寡老人的由房管部門負責安置；拆遷單位自管房的房屋承租人是孤寡老人的由民政部門負責安置；社會上其他孤寡老人由各街道負責安置。

租賃房管部門直管公房和單位自管公房的房屋承租人按規(guī)定可享受房改政策而未享受的，享有優(yōu)先購買經(jīng)濟適用房的權(quán)利。

租賃房管部門直管公房是水平式套房和單位自管住宅用房的，房屋承租人可以享受房改政策且未享受房改政策的，經(jīng)主管部門同意報經(jīng)市人民政府批準，可以按房改政策出售給本單位職工。該職工視為被拆遷人，拆遷人應(yīng)給予補償安置。

第四十一條被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準。認定房屋用途以建設(shè)規(guī)劃、國土資源局提供的合法有效文件作為依據(jù)。

房屋所有權(quán)證未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請，按照本條前款的規(guī)定調(diào)查確認。

房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門申請變更登記。

第四十二條*年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產(chǎn)權(quán)登記部門變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應(yīng)當持有合法有效營業(yè)執(zhí)照。

*年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后，未經(jīng)建設(shè)規(guī)劃、國土資源局同意改變房屋用途的，應(yīng)在拆遷范圍公布前，向建設(shè)規(guī)劃、國土資源局提出申請，根據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理。

改變房屋用途，按規(guī)定應(yīng)交納土地收益金的，房屋所有人應(yīng)當在變更登記前依法補交土地收益金。

第四十三條被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內(nèi)將被拆遷人安置完畢。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，被拆遷人應(yīng)當在得到安置用房的四個月內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)用房。

第四十四條住宅房屋的被拆遷人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人應(yīng)當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內(nèi)支付其臨時安置補助費。

拆遷人超過拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應(yīng)當自逾期之月起按照原標準的二倍按月支付臨時安置補助費至被安置后的四個月止，補償被拆遷人因延期使用安置用房的損失。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，周轉(zhuǎn)用房應(yīng)當與被拆遷房屋的居住條件相當，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，還應(yīng)當自逾期之月起照規(guī)定標準按月支付臨時安置補助費，至被安置后的四個月止，補償被拆遷人因延期使用安置用房的損失。

第四十五條拆遷人應(yīng)當支付住宅房屋的被拆遷人搬家補助費。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉(zhuǎn)用房遷往安置用房時，應(yīng)當再次支付搬家補助費。

第四十六條被拆遷人無論是自行解決周轉(zhuǎn)用房或者由拆遷人提供的周轉(zhuǎn)用房，拆遷人均應(yīng)負擔電信局、廣電局規(guī)定的被拆遷人的電話、有線電視的二次轉(zhuǎn)移費用；供水、供電需轉(zhuǎn)移的，其費用由拆遷人支付。

第四十七條拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟損失以及搬遷、安裝、過渡費用，由拆遷人給予以一次性補助。

第四十八條本辦法第四十四條至第四十七條規(guī)定的各類補助標準，由市建設(shè)局會同價格行政管理部門根據(jù)本市物價水平制定，報市人民政府批準，每年公布一次。

第四十九條拆除產(chǎn)權(quán)屬于學校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、影劇院、居委會等用于社會公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，不必重建的給予貨幣補償。

拆除國有行政劃撥土地上的其它行政事業(yè)單位、國有企業(yè)和城鎮(zhèn)集體企業(yè)的非住宅房屋及其附屬物的其土地使用權(quán)收回，并按收回時土地征用補償標準予以補償，地上建筑物按重置價成新折舊的辦法給予補償；確需易地重建的，應(yīng)經(jīng)市人民政府批準，可以劃撥同等面積用地。并減免拆除房屋同面積的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。拆除國有出讓土地上單位和個人的非住宅房屋（辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營、倉儲、學校及其它公益性房屋）及其附屬物的，實行貨幣補償，混合房屋的住宅部分只能安置平面式套房。

第四章獎勵

第五十條被拆遷人在拆遷規(guī)定的搬遷期限內(nèi)提前搬遷并經(jīng)拆遷人驗收合格后，拆遷人應(yīng)給予適當獎勵。

第五章法律責任

第五十一條違反本辦法規(guī)定的依照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《*省城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定予以處理。