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      返遷房項目建設實施方案

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      返遷房是轉變拆遷安置模式,破解征地拆遷難題的一項重要工作。根據年重大項目調度會的要求,決定采用市場化運作模式建設返遷房。為加快該項目的建設,特制訂本實施方案。

      一、項目建設組織機構

      為加快該項目的建設,成立縣返遷房建設工程領導小組,領導小組由縣政府副縣長任組長,成員單位由縣發改委、建設局、國土局、房產局、財政局、審計局、監察局、折遷辦、鎮政府等單位組成。指揮部下設辦公室,辦公室主任由房產局局長兼任,工作人員從成員單位中選調,具體負責該項目建設的組織協調工作。

      二、建設地址和主要指標

      1、建設地址:該項目選址于鎮村,西靠龍澤居住宅小區,北傍渥江,東、南均靠城市規劃路。

      2、主要建設指標:

      (1)總用地面積約74.62畝(以規劃部門實際放線為準);

      (2)綜合容積率約3.8(以規劃部門提供的規劃設計條件書為準);

      (3)綠地率30%以上;

      (4)總建筑面積約18.9萬㎡。

      3、戶型及面積要求

      (1)根據有利于拆遷安置和市場需求為標準,確定戶型面積和類型;

      (2)按總建筑面積的15%以下規建商業店房(以規劃要求為準);

      (3)要求60%以上規劃建設高層建筑。

      三、項目建設的原則

      1、貫徹“以安置房為主,商品房為輔”的原則。

      2、貫徹“返遷房建設和商品房開發捆綁打包”的原則。

      四、建設項目運作方式

      1、采取以74.62畝全部土地整體出讓的市場化運作模式,將商品房和返遷房進行捆綁,以整塊土地招拍掛出讓(包括政府回購的返遷房所分攤的土地面積)的方式選擇項目法人,由項目法人(企業)負責規劃、設計、施工等建設全過程。

      2、政府對50%的套房進行回購。回購方式為現金回購,回購價為建筑的成本價,上浮5%對需要安置的整幢樓盤進行結算回購(不含土地分攤部分)。成本價由房產部門牽頭,建設、監察、審計等部門進行監督。

      3、小區內公共配套設施,以及規劃建設中所發生的所有間接費用均由投資方負責,作為企業讓利條件,政府不予分攤。為保證小區的建設品味,由政府組織相關部門根據規劃要求對小區公共配套設施進行綜合驗收合格后,以回購的返遷房的建筑面積按每平方米補助50元。

      4、返遷戶辦理國有出讓土地。

      5、商業店房以及50%的套房由項目法人自行籌建和定價銷售。

      五、土地出讓具體方式和投標人資格條件

      1、出讓方式為公開出讓。項目法人通過最高價來競得土地。如參加競買者超過3人(含3人),則以拍賣方式出讓;如參加競買者少于3人,則以掛牌方式出讓。

      2、土地競買起始價由有資質的土地評估機構根據政府審定的圖紙及現狀情況和政府出資項目情況評估的土地價格確定。

      3、參加競買的土地競買人可以是自然人,也可以是企業法人。

      4、土地競買時應繳交競買保證金人民幣1500萬元。

      六、土地出讓雙方權利和義務

      1、土地競得人應組建項目公司,由項目公司負責整個項目的全過程管理,包括組織項目的工程施工、竣工驗收及竣工備案和竣工資料的歸檔。投資人選定的施工企業必須具備房屋建筑工程施工總承包二級及以上資質。

      2、土地成交后競買保證金轉為土地出讓金,一個月內必須繳交成交額50%的土地出讓金,剩余部分在三個月內全部繳清。建設、國土部門在繳交成交額50%的土地出讓金后,可以在五個工作日內辦理好規劃用地批準書等相關手續給土地競得人。

      3、土地競得人必須在土地競買成交后二個月內自行完成規劃設計方案,經政府批準后三個月內必須開工建設。返遷房項目建設周期為正式開工后600天。逾期將按5萬元/天處罰。

      4、商住開發部分在完成該部分工程量的25%時,可以辦理商品房預售許可證。在辦理商品房預售許可證前,以棟或單元為單位,由政府或土地競得人將樓房分為三個檔次,由對方按比例選擇回購的返遷房或用于銷售商品房。

      5、政府組織相關部門根據規劃要求對小區公共配套設施進行綜合驗收,驗收標準依據建設部門審核通過的小區建設標準。

      6、政府應按時、足額地撥付土地分攤和工程建設等相關費用。其中土地分攤費用,按約定的返遷房面積占建筑總面積的比例,在該項目正式開工后一個月內返還土地拍賣資金(不計利息),用于返遷房工程建設。

      七、工程造價的確定及其調整方法

      政府回購部分的工程造價確定,主要以施工圖紙和合同約定的全部建設施工內容為準。其計價及調整方法如下:

      工程計價方式:按《省建筑工程消耗量定額及統一基價表》()、《省裝飾裝修工程消耗量定額及統一基價表》()、《省安裝工程消耗量定額及單位估價表》()、《省建筑安裝工程費用定額》()、《省市政工程消耗量定額及單位估價表》()、《省園林工程消耗量定額及單位估價表》()、《省市政工程及園林工程費用定額》()、主材按縣建設局的“縣城區建設工程材料信息價格”和有關計價規定計價。

      八、工程款及相關費用的支付方式

      1、返遷房項目工程款按前款規定計算。工程款采取分期撥付,在竣工驗收前付80%(其中完成基礎后付20%,完成主體工程量50%時付30%,主體封頂時付20%,竣工驗收前付10%),驗收后三個月內付15%,期間不計利息,余5%為質保金。

      2、相關費用的支付

      (1)前期工作中的規劃設計費用、勘察費用、圖審費用、消防審核費用、監理費用、相關咨詢費用均由土地競得人支付。

      (2)立項、環評費用由政府支付。

      (3)施工中所發生的所有費用(如檢測費用等)由土地競得人支付。

      (4)政府回購部分免收市政設施配套費用、新型墻體材料基金;人防工程異地建設費緩交。

      (5)市政管線、自來水、變壓器由政府負責通到施工場地外的費用由政府支付,場內的費用由土地競得人支付。

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