市增強(qiáng)存量房稅收方案

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為進(jìn)一步提高全市房地產(chǎn)稅收一體化管理水平，落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，防止和堵塞因納稅人低報(bào)成交價(jià)格偷逃稅款產(chǎn)生的稅收漏洞，根據(jù)省地稅局、省財(cái)政廳工作部署，市政府決定在全市開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。為保證此項(xiàng)工作順利有序推進(jìn)，結(jié)合我市稅收征管實(shí)際和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，制定本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以提高稅法遵從度為目標(biāo)，堅(jiān)持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)手段入手，建立健全存量房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，規(guī)范存量房交易稅收征管，防范存量房交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造依法治稅、公平稅負(fù)的良好環(huán)境，促進(jìn)全市存量房市場(chǎng)健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

在2012年6月30日前應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)確定各地標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格。自2012年7月1日起，在全市范圍對(duì)納稅人申報(bào)的存量房交易價(jià)格進(jìn)行全面評(píng)估。對(duì)納稅人交易的存量房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，以評(píng)估值下浮一定比例作為計(jì)稅參考值，與納稅人申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行比對(duì)。對(duì)納稅人的申報(bào)價(jià)格高于計(jì)稅參考值的，以申報(bào)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)；對(duì)申報(bào)價(jià)格低于計(jì)稅參考值的，如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當(dāng)理由，以計(jì)稅參考值作為計(jì)稅價(jià)格。在評(píng)估初期，暫以納稅人交易的存量住房為評(píng)估對(duì)象，待取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步將評(píng)估范圍擴(kuò)大到工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)。

三、工作原則

（一）合法原則。存量房評(píng)估工作嚴(yán)格按照國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定實(shí)行，評(píng)估所依據(jù)的數(shù)據(jù)必須真實(shí)、合法、有效，評(píng)估方法必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

（二）公平原則。評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致，評(píng)估結(jié)果客觀公正。

（三）效率原則。將房地產(chǎn)評(píng)估方法與計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合，使存量房評(píng)估工作標(biāo)準(zhǔn)化、批量化和快捷化。

四、工作步驟及時(shí)間安排

按照省地稅局、省財(cái)政廳統(tǒng)一部署，存量房評(píng)估工作分前期準(zhǔn)備、工作實(shí)施、推廣應(yīng)用、總結(jié)提高四個(gè)階段。

（一）前期準(zhǔn)備階段

1、成立組織機(jī)構(gòu)。成立市應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組。。領(lǐng)導(dǎo)小組主要職責(zé)：負(fù)責(zé)組織推動(dòng)、協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系、確定工作方案、建立資金保障機(jī)制、確保信息資料交流通暢。

各成員單位職責(zé)分別為：市房產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)提供房屋權(quán)屬登記和交易等相關(guān)數(shù)據(jù)信息；市城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)提供建設(shè)工程定額等相關(guān)數(shù)據(jù)信息；市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)提供最新土地分類分級(jí)圖及說(shuō)明，最新基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表，最新基準(zhǔn)地價(jià)行業(yè)用途修正系數(shù)表、商業(yè)路線地價(jià)表、地價(jià)指數(shù)等；市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負(fù)責(zé)提供最新行政區(qū)域圖、規(guī)劃圖和住宅小區(qū)、商品房詳細(xì)分布圖；市統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)提供各地住宅（增量房、存量房、商品房及經(jīng)濟(jì)適用房）每月價(jià)格指數(shù)；市財(cái)政局負(fù)責(zé)經(jīng)費(fèi)保障；市地稅局負(fù)責(zé)組織開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)培訓(xùn)，開(kāi)展交易價(jià)格評(píng)估調(diào)研論證，制定評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，整理各部門(mén)提供的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，運(yùn)用評(píng)估軟件評(píng)估存量房交易價(jià)格。

各地也要參照市里成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，確定成員，明確職責(zé)，建立部門(mén)溝通合作的長(zhǎng)效機(jī)制。

2、制定工作方案。各地財(cái)稅部門(mén)要制定符合本地實(shí)際的存量房評(píng)估工作實(shí)施方案，明確指導(dǎo)思想、工作目標(biāo)、工作原則、工作步驟及各階段安排，擬定工作時(shí)間表，按照方案要求開(kāi)展工作。各地財(cái)稅部門(mén)應(yīng)于2012年3月10日前將工作實(shí)施方案報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

3、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。為統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率，保證存量房評(píng)估工作的公信力，各地地稅部門(mén)要在2月中旬前將相關(guān)技術(shù)工作委托當(dāng)?shù)貙I(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。要嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序選擇具備較高資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，與中標(biāo)單位簽訂委托協(xié)議書(shū)，明確工作目的、范圍、內(nèi)容、時(shí)間及雙方的權(quán)利義務(wù)等有關(guān)事項(xiàng)，確保受托單位根據(jù)地稅部門(mén)需求按時(shí)完成所承擔(dān)的技術(shù)工作。

4、組織工作培訓(xùn)。待全省存量房評(píng)估技術(shù)模型確定后，省地稅部門(mén)將統(tǒng)一對(duì)地稅部門(mén)及評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展培訓(xùn)，重點(diǎn)講解存量房評(píng)估基本知識(shí)和數(shù)據(jù)信息采集方法。市地稅部門(mén)要結(jié)合實(shí)際，組織好對(duì)本地區(qū)相關(guān)人員培訓(xùn)。

（二）工作實(shí)施階段

1、開(kāi)展信息采集。各級(jí)房產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)要在2012年3月30日前，按照地稅部門(mén)要求的數(shù)據(jù)采集范圍、內(nèi)容和數(shù)據(jù)格式及時(shí)予以提供，數(shù)據(jù)信息以2011年12月31日為時(shí)點(diǎn)。各地地稅部門(mén)要會(huì)同專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照各部門(mén)提供的存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行匯總、整理和篩選，錄入數(shù)據(jù)采集表，建立存量房數(shù)據(jù)信息庫(kù)。要確保采集的信息完整、準(zhǔn)確，符合工作需要，要將存量房交易頻繁、交易量較大的小區(qū)列入優(yōu)先采集名單，原則上采集到“樓幢”。對(duì)信息不全或采集確有困難的，可采集到“小區(qū)”。

2、制定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格。各地地稅部門(mén)要會(huì)同專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，按照“區(qū)域連片、地段相連、用途相同、價(jià)值相近”的原則劃定評(píng)估分區(qū)，按“小區(qū)”或“樓幢”設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房。各地要認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況和房屋價(jià)格影響因素，按照科學(xué)的方法制定標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格，在專家指導(dǎo)下建立本地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格體系；要嚴(yán)格對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)制定的標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行審定，確保基準(zhǔn)價(jià)格符合市場(chǎng)實(shí)際。對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格存在較大差異的，應(yīng)在認(rèn)真調(diào)查后予以調(diào)整。

3、軟件測(cè)試及評(píng)估結(jié)果檢驗(yàn)。各地地稅部門(mén)將采集的存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息和標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格等有關(guān)數(shù)據(jù)導(dǎo)入存量房交易申報(bào)價(jià)格評(píng)估比對(duì)系統(tǒng)，并根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管情況，調(diào)整設(shè)定軟件功能設(shè)置及相關(guān)指標(biāo)、參數(shù)，應(yīng)用軟件對(duì)存量房進(jìn)行模擬評(píng)估，以檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和軟件的適用性。各地可邀請(qǐng)有關(guān)專家、估價(jià)機(jī)構(gòu)和房屋中介機(jī)構(gòu)參與，通過(guò)多種方式，將軟件評(píng)估的價(jià)格與一定時(shí)間內(nèi)的實(shí)際交易價(jià)格、中介機(jī)構(gòu)掛牌價(jià)格以及鄰近小區(qū)的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，確保評(píng)估價(jià)格公平、準(zhǔn)確。對(duì)軟件運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要及時(shí)上報(bào)市地稅部門(mén)后統(tǒng)一匯總到省地稅部門(mén)予以解決。對(duì)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格差異達(dá)到規(guī)定范圍且軟件運(yùn)行穩(wěn)定的地區(qū)，申請(qǐng)市地稅部門(mén)組織評(píng)定驗(yàn)收。

（三）推廣應(yīng)用階段

1、全面實(shí)施評(píng)估。2012年7月1日起，各地地稅部門(mén)要對(duì)納稅人申報(bào)的存量房交易價(jià)格進(jìn)行全面評(píng)估，嚴(yán)格禁止不經(jīng)評(píng)估即直接按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅，或公布存量房交易價(jià)格評(píng)估值，客觀上引導(dǎo)納稅人按公布的存量房交易價(jià)格評(píng)估值進(jìn)行納稅申報(bào)。各地應(yīng)以存量房交易價(jià)格評(píng)估值下浮一定比例作為計(jì)稅參考值，以此評(píng)估申報(bào)價(jià)格是否偏低，評(píng)估值下浮比例為20%。

2、定期維護(hù)更新。各地地稅部門(mén)要定期對(duì)評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)更新。對(duì)日常征管中發(fā)現(xiàn)存在遺漏“小區(qū)”或“樓幢”的，要及時(shí)補(bǔ)充完善相關(guān)信息；對(duì)新建住宅小區(qū)的相關(guān)信息，要定期采集更新。各地原則上應(yīng)按年對(duì)本地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行維護(hù)更新，當(dāng)存量房?jī)r(jià)格受市場(chǎng)影響波動(dòng)較大時(shí)，也可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整。

3、建立爭(zhēng)議處理機(jī)制。為保障納稅人合法權(quán)益，納稅人對(duì)申報(bào)價(jià)格低于計(jì)稅參考值有異議提出重新評(píng)估申請(qǐng)的，可要求納稅人陳述、舉證，如果提出理由正當(dāng)，由地稅部門(mén)與資產(chǎn)評(píng)估部門(mén)重新對(duì)其存量房交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，按照重新評(píng)估的交易價(jià)格計(jì)征稅款；如納稅人不能按要求陳述、舉證，提出正當(dāng)理由，以計(jì)稅參考值作為計(jì)稅價(jià)格。爭(zhēng)議解決工作要在受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)處理完畢，各地地稅部門(mén)要根據(jù)本地實(shí)際情況細(xì)化具體處理工作流程。當(dāng)納稅人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出異議或申訴時(shí)，有關(guān)地稅部門(mén)應(yīng)認(rèn)真受理，耐心解答，爭(zhēng)取高效、公平、合理地解決爭(zhēng)議。

（四）總結(jié)提高階段

1、總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)。各地地稅部門(mén)要切實(shí)抓好存量房評(píng)估推廣工作，及時(shí)向市地稅部門(mén)報(bào)告工作開(kāi)展情況，提出工作意見(jiàn)，做好總結(jié)分析。市地稅部門(mén)將適時(shí)召開(kāi)專業(yè)會(huì)議，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，交流工作情況，推動(dòng)全市存量房評(píng)估工作深入開(kāi)展。

2、積極研究探索。各地地稅部門(mén)要按照市地稅部門(mén)的統(tǒng)一部署，結(jié)合本地實(shí)際，逐步探索將工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)納入評(píng)估范圍。要以開(kāi)展存量房評(píng)估工作為契機(jī)，積極研究房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理。

五、工作要求

（一）提高思想認(rèn)識(shí)。開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，是堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措，是貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)規(guī)定問(wèn)題的通知》精神的一項(xiàng)重要工作，也是綜合治稅的一項(xiàng)重要內(nèi)容。各地、各職能部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性和緊迫性，認(rèn)真貫徹落實(shí)。

（二）強(qiáng)化部門(mén)配合。存量房評(píng)估工作政策性強(qiáng)、涉及面廣、信息采集量大、工作要求高，由地稅、財(cái)政、房產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)建立合作機(jī)制是存量房評(píng)估工作順利開(kāi)展的組織保證，也是取得社會(huì)公信力和納稅人較高遵從度的必要條件。在推廣應(yīng)用工作中，各相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)配合協(xié)作，共同做好存量房交易評(píng)估工作。各級(jí)地稅部門(mén)要圍繞中心工作、統(tǒng)一部署，研究制定存量房評(píng)估工作實(shí)施方案，完善內(nèi)部工作機(jī)制，與政府和相關(guān)部門(mén)積極協(xié)調(diào)，面向社會(huì)廣泛宣傳，要確定專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)存量房評(píng)估工作，配齊配強(qiáng)人員，確保相關(guān)工作有序推進(jìn)。

（三）加強(qiáng)工作宣傳。各級(jí)財(cái)稅部門(mén)要充分尊重納稅人的知情權(quán)，積極通過(guò)各種方式（包括稅法宣傳月、新聞媒體），廣泛宣傳存量房評(píng)估工作的重要意義、主要內(nèi)容和工作流程，闡明存量房評(píng)估工作在貫徹國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施，營(yíng)造依法、公平的納稅環(huán)境，保護(hù)依法納稅人正當(dāng)權(quán)益等方面的重要作用，并耐心接受納稅人的咨詢，使社會(huì)公眾對(duì)這項(xiàng)工作有正確的認(rèn)識(shí)和必要的思想準(zhǔn)備，取得納稅人的理解和支持。

（四）建立經(jīng)費(fèi)保障。應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作任務(wù)重，工作量大，各級(jí)財(cái)政部門(mén)要及時(shí)了解評(píng)估工作經(jīng)費(fèi)需求，及時(shí)安排撥付所需經(jīng)費(fèi)，確保評(píng)估工作順利進(jìn)行。

（五）加強(qiáng)信息反饋。各成員單位、各級(jí)地稅部門(mén)對(duì)于工作中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題要認(rèn)真分析和研究，及時(shí)將工作的進(jìn)展情況及需要解決的問(wèn)題報(bào)送應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組。要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下步工作提供指導(dǎo)。