國有大中型企業物業管理芻議

前言：本站為你精心整理了國有大中型企業物業管理芻議范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

國有大中型企業物業管理芻議

作者：肖猛

隨著國有大中型企業住房分配貨幣化政策的全面實施和住房管理體制改革的不斷深化，尤其是各大企業努力貫徹落實中央八部委主輔分離、輔業改制的精神，在住房管理方面積極推進企業化、社會化、專業化的物業管理，取得了一定的成績。同時，也存在著一些突出的困難和問題。筆者就此談點粗淺看法。

一、大中型企業物業管理現狀

國有大中型企業住房管理正從傳統的行政福利型管理體制逐步向服務經營型的管理體制過渡。企業以積極主動的服務經營手段進行開拓型的管理，一改過去的消極被動的行政管理手段，增強了企業進一步改革的動力和創新的活力，初步形成了業主滿意、企業受益的整體良性循環。但是，由于受企業職工分流安置，住宅小區軟硬件限制和傳統的房產管理思想的影響，物業管理推進緩慢。

二、國有大中型企業物業管理存在的問題

（一）體制不健全。國有大中型企業實施物業管理，就管理體制而言，還處于新舊體制轉換過程中，傳統的行政福利管理體制仍未得到根本解決。其所謂的物業管理公司，一般都是由原來的企業管理部門改制的，只是換了一塊牌子，可謂是“換湯不換藥”企業并未將其推向市場。這些改制的物業管理企業在一定程度上仍是“代表單位管房”，片面強調管理而輕視服務，或者維持低水平的服務標準。在這些部門，仍然存在著“門難進、臉難看、話難聽、事難辦”的現象。他們打著保護“內部市場”的旗號，自我封閉、排斥先進、保護落后，單位產權的物業自行包辦管理、排斥別的物業管理企業參與競爭，形成“肥水不流外人田”的壟斷服務局面，嚴重影響了物業管理水平得到發展和提高。

（二）從業人員素質偏低。目前，國有大中型企業物業管理公司的從業人員多數是原先房產管理部門的職工，有的是聘用的下崗職工，有的是本單位的職工家屬。員工隊伍呈現老齡化，文化程度不高，專業技術水平低，女職工所占比重大，且大都沒有經過專業培訓，缺乏物業管理的基本常識，服務意識不夠，不能為業主住戶提供優質高效的服務，給物業的維修、服務、管理工作帶來諸多困難。再加上近年來的企業下崗分流、減員增效政策的實施，物業管理公司成為企業勞動力的“蓄水池”、“報廢廠”，從業人呀員素質可想而知，真是令人勘憂、苦笑皆非。事實上，我們不能簡單地把物業管理當作是安置大量勞動力就業崗位的勞動密集型行業。因為大量用人，必然導致物業管理成本過高，為了養活這些人員，物業公司也只有提高物業管理收費，甚至亂收費、降低物業服務水準，這勢必導致業主的不滿。

（三）業主服務消費意識差。主要表現三個方面：其一、傳統的福利型管理思想根深蒂固。國有大中型企業職工受傳統的行政福利性房屋管理思想的影響，尤其是下崗職工、離退休的同志，習慣于“建、管、修”全包的福利管理模式?！跋硎芊斩喽嘁嫔?、交錢服務，那可不干”。他們骨子里認為住了幾年乃至幾十年的的單位福利房，一直無須交納管理費，而現在住房管理實行社會化、貨幣化的物業管理，實行有償服務，一些業主住戶一時難以接受或很不理解，自然對物業管理的有償服務存有抵觸情緒。其二、把物業管理公司當成一個無所不管的“小政府”、一把無所不管的“萬能鑰匙”。一些業主認為：我既然把物業管理費交給你們了，小區里面不管什么事都要找物業管理公司，這是天經地義的事物業管理公司不管，我就不交物業管理費。其三、“搭便車消費”傾向嚴重。既讓別人去爭取利益甚至不惜犧牲別人的利益而自己做享其成。目前，花錢買服務雖已普遍得到共識，但仍有不少人是采取一種觀望態度，對物業服務的消費意識僅僅停留在意識形態上而不落實到行動中。以采暖費為例，一些業主認為：反正是集體供暖，估計沒什么問題。因此坐享其成，而且心安理得。供暖季節業主們在家感受著溫暖而此時物業管理公司還在為沒有交齊供暖費而發愁。

三、對搞好國有大中型企業物業管理的建議

（一）建立健全物業管理新體制，實現物業管理市場化

社會主義市場經濟體制客觀要求物業管理企業必須通過參與市場的平等競爭，確立企業化、社會化、專業化的體制，實現物業管理市場化。這有利于提高物業管理人員的業務技術素質和專業服務水平，有利于企業擴大經營規模和降低服務成本。國有大中型企業物業管理公司要想健康有序的發展，應盡快改變企業內部人員搞物業管理的辦法，使其在市場經濟中學會生存之道、尋求發展之路。

首先，必須與主體單位的管理經營職能徹底分開，使兩者在組織上、經濟利益上徹底脫鉤，成為獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發展的法人實體，取得物業管理企業的資質條件。打破原有的管理權限，承攬社會上的物業管理和其他服務經營業務，走向社會樹立自己的品牌，走專業化道路，以高效的管理、優質的服務、良好的信譽，贏得社會的認同。

其次，積極推進合同化管理。合同化管理是市場經濟的普遍做法，是法制化、規范化的標志。合同化管理就是物業管理公司和業主之間管理和被管理、服務和被服務的關系，用合同的形式確立起來，以明確各自的權利和義務。用來約束雙方的行為，維護雙方的合法權益，協調雙方的關系，避免公說公有理婆說婆有理的不必要的矛盾糾紛。如果沒有合同就是一廂情愿的強制服務，難以得到業主住戶認可。不實行合同化管理，難以建立物業管理新體制，物業管理收費難的問題也就不可能解決，物業管理工作就無法健康順利發展。

再次，協調好多方面的關系，優化物業管理市場環境。1、理順業主委員會自治管理、物業管理公司專業化管理與街道、居委會社區管理的關系。三方搞好職能分開、定期通報、相互支持、形成合力。工創文明小區。2、要處理好物業公司與供水、供電、供暖、燃氣、環衛、市政、公安等部門的關系。3、要處理好與原產權單位的關系，加快建立公用、共用設施設備的維修基金及其歸集管理工作。

最后，我們應該為物業管理市場打造一個公平、公正、公開的競爭平臺，誰管理不好，誰就被淘汰，讓那些規模大、機制新、信譽好、服務質量高的物業管理企業取而代之。

（二）強化教育、落實舉措，提高業主服務消費意識。增強業主住戶的物業管理服務消費意識就必須做到：

1、加大物業管理的宣傳力度，充分利用電視、廣播、公開信等形式，廣泛進行宣傳，要求物業員工既當管理員，又當宣傳員，深入到千家萬戶，引導人們轉變觀念，從理性上認識物業管理。要讓業主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求，實行物業管理是有利于業主的好事。業主應無條件的履行自己的義務，按照管理服務合同規定，按期交納物業管理費和其他各項服務費。

2、提高物業管理服務質量，取得廣大業主住戶的認可。從業主關心的吃、住、行、用等各方面入手，高質量提供各種特色服務，滿足業主對物業服務多樣化需求，要讓廣大業主住戶感受到專業化、規范化的物業管理帶來的超值享受的實惠，讓他們切身體會物業管理公司是實實在在為大家的益處而工作的。

3、定期公開物業管理的收支情況，賬目公開，改變暗箱操作的做法，接受業主和有關主管部門的監督，讓野火組明明白白的消費。開展服務滿意率調查活動，虛心聽取他們的意見，善待業主投訴，加強與業主溝通，喚起他們的參與意識，贏得他們的理解和支持。

4、合理確定物業管理服務價格，堅持“公正、公開、公平”的原則，在兼顧業主的經濟承受能力的同時，要充分考慮物業管理企業的長遠利益，對不同程度的服務測算不同的服務內容、服務質量、服務檔次的物業管理收費指導價，便于業主根據自己的消費水平而選擇相應水平的服務標準。

5、堵住福利型物業管理的口子，不得以任何形式給予所在單位的職工物業管理方面的福利型“暗補”，應該考慮在工資中增加一定數量的物業管理費的補貼，變暗為明，“先予之，后取之”。奠定國有大中型企業物業管理走向市場的基礎。條件差的的單位要采取物業管理低水平起步、少收費，按項目收費的辦法，先把物業管理啟動起來，然后再增加服務項目，提高服務質量，逐步規范。

（三）加強從業人員素質建設，塑造良好的物業形象。國有大中型企業的物業管理普遍存在管理經驗不足，服務意識差、住戶投訴多、制定的管理制度難以執行等現象，其癥結就在于從業人員的素質普遍較低。因此，加強物業從業人員素質培訓，培育一支具備良好的敬業精神、崇高的職業道德、過硬的服務本領和高水平的專業隊伍是搞好物業管理的關鍵。

第一、要進行職業道德素質培訓。物業管理是一個服務性行業，公司員工在工作中直接或間接地與業主住戶打交道。“人人是窗口、個個是形象，一言一行”都代表著公司的形象。因此，物業管理員工應有較高的職業、道德素質。首先，樹立全心全意為業主住戶服務的思想，想業主之所想，急業主之所急。提倡“熱情、奉獻”的敬業精神。其次，刻苦學習、鉆研物業管理的基礎知識和相關知識，以及服務技術技能，具備過硬的服務本領，這是物業管理人員職業道德素質的基本要求。再次，搞好作風建設。工作作風反映企業的形象，是檢驗員工隊伍的管理和服務質量的一個尺度。對此，有條件的物業管理公司，要在工作中根據員工的工作性質，統一著裝、統一掛牌。在接待服務時，應做到態度和藹可親，談吐文明；上門服務時。要主動熱情，舉止文明，體現出親情，給住戶親切感，始終把“業主至上”作為行動的最高信條。

第二、要進行業務素質培訓。業務素質的高低，關系到管理和服務的質量。因此，應根據不同的對象和不同的要求，采取多樣類型、不同形式地開展業務素質培訓。對新聘員工提供基本的入職知識和崗位操作的培訓；對在職員工履行職務所必需的知識和技能進行培訓，做到持證上崗。除在職培訓外，還可以采取“請進來教、走出去學”的培訓形式，吸取外單位先進經驗和做法，拓寬視野，不斷完善自我，增長才干。

第三、為了提高物業管理職工隊伍的整體素質，增強公司的活力，盡量不安排專業不對口的人員進入物業管理公司工作，有計劃地引進優秀的物業管理人才和專業技術人才充實到物業管理干部隊伍中去；也可以在企業內部選拔有能力、有培養前途的年輕人，送出去培訓，接受新技術、新知識，提高干部隊伍的整體管理技術素質。

第四、要堅持“手續從簡、時效從快”的原則，克服“重管理、輕服務”作風，從實際活動中樹立良好的物業形象，在實踐中堅持搞好24小時保安、維修、投訴、接待等“一站式服務”。

總之，在中央八部委主輔分離、輔業改制的政策影響下，在《物業個管理條例》頒布實施條件下，國有大中型企業物業管理將進入一個快速發展的新時期，將最終實現物業管理市場化、法制化、專業化、規范化、科學化。

參考書目：

序號

參考書目

作者

出版社

1

《物業管理理論與實務》

王青蘭齊堅

高等教育出版社

2

《物業管理法》

林廣志

中山大學出版社

3

《房地產開發經營管理學》

楊翠友王光輝

中國物資出版社

4

《房地產政策與法規》

孫辛勤李勝利

中國物資出版社

5

《物業公關》

陳幼德宋毓芳

同濟大學出版社

6

《城市住宅區規劃原理》

周儉

同濟大學出版社

7

《物業經營與管理》

戴斌

中國物資出版社

8

《企業形象的魅力》

朱立恩

北京經濟學院出版社

9

《卓越服務》

茅偉雄

文匯出版社

10

《現代化物業運行全書》

中國建材出版社

11

《物業管理崗位培訓教程》

姜林黃耀明

上海遠東出版社

12

《企業戰略管理》

楊錫懷

高等教育出版社

13

《物業管理法律基礎》

環建芬費長山等

上海社會學院出版社

14

《質量管理學》

劉廣第

清華大學出版社

15

《酒店服務180例》

蔣一砜劉耿大等

廣東人民出版社

16

《中國房地產實務》

俞小平

中國物資出版社