國土局發(fā)展土地使用權轉讓意見

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為加強土地資產(chǎn)和土地權屬管理，規(guī)范劃撥土地使用權轉讓行為，維護土地市場秩序，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)國家和省有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，就加強國有劃撥土地使用權轉讓管理提出如下意見：

一、劃撥土地使用權轉讓管理的基本原則

(一)鼓勵劃撥土地使用權依法流轉，促進土地資源的優(yōu)化配置；

(二)劃撥土地使用權轉讓時，必須依法辦理審批手續(xù)；

(三)根據(jù)劃撥土地使用權轉讓的類型及交易時間，依法、合理處理；

(四)未經(jīng)依法登記的土地使用權轉讓行為無效，不受法律保護；

(五)嚴禁劃撥土地使用權非法流轉，違者依法予以查處。

二、依法處理已發(fā)生的劃撥土地使用權轉讓行為

劃撥土地使用權，土地使用者必須按批準用途自用。對已經(jīng)發(fā)生轉讓行為或已經(jīng)改變用途的，按以下規(guī)定處理：

(一)出售商品房而轉讓劃撥土地使用權的處理

l、房地產(chǎn)開發(fā)單位通過征(撥)用方式取得的劃撥土地使用權，用于商品住宅建設，因銷售房屋而轉移土地使用權的，可以直接辦理變更土地登記手續(xù)。但有下列情形之一的，必須按相應房屋建筑面積所分攤的土地面積補辦土地使用權出讓手續(xù)，按不低于評估確認地價的10％補交出讓金：

(1)外銷商品房；

(2)出售商品房時出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，買受人要求出售方補辦土地使用權出讓手續(xù)，或者法院要求出售方補辦出讓手續(xù)的；

(3)批準用途為公建配套，但改變用途建造商品住宅等出售的。

對于批準用途為建造商品住宅，但改變用途建成商業(yè)用房、辦公用房等出售、出租的，可以按上述規(guī)定補辦土地出讓手續(xù)、補交土地出讓金，也可以按《市政府辦公室轉發(fā)市國土管理局等部門關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取土地年租金的請示的通知》(錫政辦發(fā)[*]17號)規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)、繳納土地年租金。

市政府確定由數(shù)拿家開發(fā)單位聯(lián)合開發(fā)進行成片改造的項目，由工程指揮部或者指定的某房屋開發(fā)單位統(tǒng)一辦理征(撥)用地手續(xù)后，再將土地使用權分配給其他房屋開發(fā)單位使用的，可直接辦理變更土地登記手續(xù)。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)單位將批準建造的各類自建住房，變相作為商品住宅或者建成其他商品房出售的，其相應部分的土地應當補辦用地手續(xù)。其行為發(fā)生在*年1月1日〈城市房地產(chǎn)管理法〉施行前的，補辦土地用途變更手續(xù)；發(fā)生在*年1月1日后的，補辦土地出讓手續(xù)，按評估確認地價10％一40％的額度補交出讓金(特因企業(yè)和改制改組企業(yè)盤活存量土地資產(chǎn)的，按有關規(guī)定執(zhí)行)。

3、違法占用土地建造商品房的，由該開發(fā)單位限期補辦用地手續(xù)。占地行為發(fā)生在*年1月1日以前的，補辦征(撥)用地手續(xù)，發(fā)生在*年1月1日以后的，補辦土地出讓手續(xù)。占用的土地屬于農(nóng)民集體所有且房屋開發(fā)公司已經(jīng)作過補償?shù)?，補辦用地手續(xù)時不再給原農(nóng)民集體經(jīng)濟組織進行補償。

4、本市城鎮(zhèn)職工按“房改房”政策購買住宅的，按市政府有關‘房改房”的政策執(zhí)行。在*年底前，對尚未辦妥合法用地手續(xù)，而購房者在已領取房屋產(chǎn)權證后又急需上市轉讓的，由市國土管理局辦理準予先行上市轉讓的證明手續(xù)。

(二)單位轉讓房地產(chǎn)涉及轉讓劃撥土地使用權的處理

1、黨政機關、人民團體相互之間轉讓房地產(chǎn)且用于辦公的，企事業(yè)單位將房地產(chǎn)轉讓給黨政機關、人民團體且用于辦公的，辦理劃撥用地手續(xù)。轉讓時房價中隱含地價的，轉讓方應當按規(guī)定補繳土地收益金。

2、企事業(yè)單位轉讓房地產(chǎn)(包括以房地產(chǎn)抵債和以地聯(lián)建，即一方出地，一方出錢，建成房屋后分成)，涉及劃撥土地使用權轉讓，其行為發(fā)生在*年1月1日以前的，補辦劃撥用地手續(xù)；發(fā)生在*年1月1日以后的，補辦土地出讓手續(xù)，補交出讓金，應補交的出讓金額按評估確認地價的10％一40％確定(用于工業(yè)用途的，應補交的出讓金按評估確認地價的10％確定)。

(三)以劃撥土地使用權抵押的處理

以劃撥土地使用權抵押的，應當經(jīng)市國土管理局核定應補交的土地出讓金金額。實現(xiàn)抵押權時，應當從拍賣抵押房地產(chǎn)所得價款中依法繳納該土地出讓金后，抵押權人才能優(yōu)先受償。在實現(xiàn)抵押權的過程中，由新取得士地使用權的一方補辦土地出讓手續(xù)。

(四)城市私房轉讓涉及劃撥土地使用權的處理

城市私房原為住宅用途轉讓后仍用作住宅的，可直接辦理劃撥土地使用權變更登記手續(xù)，買受人應當按規(guī)定繳納國有土地使用權有償使用費。

城市私房原為生產(chǎn)、經(jīng)營性用途或者轉讓后改作生產(chǎn)、經(jīng)營性用途的，轉讓時應當補辦土地使用權出讓手續(xù)，應補交的土地出讓金額可按評估確認地價的40％確定；也可以按錫政辦發(fā)[*]17號文件規(guī)定補辦土地有償使用手續(xù)，繳納土地有償使用費。

(五)企業(yè)改革、改組、改制中原劃撥土地使用權的處理，按＜*市人民政府關于企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的意見＞(錫政發(fā)[*]169號)辦理。

三、加強劃撥土地使用權轉讓管理，制止劃撥土地使用權非法流轉

從本意見施行之日起，除法律、法規(guī)允許可以劃撥供地的以外，在土地供應上不再采取劃撥方式，一律實行有償使用。所有劃撥土地使用權的轉讓，須嚴格按＜城市房地產(chǎn)管理法＞的規(guī)定辦理有關手續(xù)。為規(guī)范劃撥土地使用權轉讓行為，現(xiàn)實行以下制度：

(一)嚴格實行土地登記發(fā)證制度

1、凡國有土地使用者，必須依法提出土地登記申請，申領國有土地使用證。從本意見公布之日起60天內(nèi)，所有未領取國有土地使用證的房屋建設用地，其開發(fā)單位必須到市國土管理局辦理初始土地登記手續(xù)，申領＜國有土地使用證＞。逾期不辦理的，一律按違法用地查處，今后不再向其供應土地。

2、依法轉讓國有土地使用權的，轉讓雙方必須在簽訂轉讓合同(協(xié)議)之日起30日內(nèi)(購買公有住房、經(jīng)濟適用住房或商品房的，在房屋所有權登記之日起30日內(nèi))向市國土管理局申請辦理土地使用權變更登記、換領土地證書。

3、商品房預售，預售人必須在預售合同簽訂后30日內(nèi)報市國土局備案登記。

(二)實行國有土地使用權轉讓審批制度

1、凡轉讓國有土地使用權的，轉讓方必須向市國土管理局提出申請，經(jīng)市國土管理局審核符合轉讓條件的，向其頒發(fā)國有土地使用權轉讓批準書。

2、宗地內(nèi)的土地使用權需要分割轉讓的(如商品住宅分套出售），國有土地使用權轉讓批準書按每套房子為單位頒發(fā)。

3、轉讓方領取國有土地使用證和國有土地使用權轉讓批準書后，方可出售房屋，轉讓土地使用權。轉讓后，國有土地使用權轉讓批準書由轉讓的買受方保管，作為其今后上市交易的依據(jù)。

4、房地產(chǎn)轉讓人不持有國有土地使用證和國有土地使用權轉讓批準書的，市房產(chǎn)、國土管理部門不予辦理房屋所有權和土地使用權變更登記、換證手續(xù)。

(三)強化管理措施，嚴格規(guī)范轉讓行為

1、政府各有關部門應當相互協(xié)作、密切配合，并依照法定職責嚴格審批程序。今后，不符合規(guī)劃的計委不立項；沒有立項規(guī)劃不定點，沒有規(guī)劃定點土管不批地，沒有領取國

有土地使用證的，規(guī)劃不發(fā)執(zhí)照，建委不批準房屋預售，房管不發(fā)拆遷許可證和房產(chǎn)所有權證，工商不發(fā)營業(yè)執(zhí)照，供電不給通電，供水不接通水。

2、凡在本意見施行之日前違反法律、法規(guī)規(guī)定擅自轉讓土地使用權的，轉讓當事人應當在本意見公布之日起60日內(nèi)向市國土管理局進行申報。凡主動申報的，可以從寬處理；逾期不申報的，按照〈土地管理法〉、〈城市房地產(chǎn)管理法〉、〈刑法〉和本意見規(guī)定從嚴查處。

3、市國土管理局可以對未領取土地證書、不符合土地使用權轉讓條件的商品房、住宅小區(qū)等進行公告。

三市（縣）可參照本意見執(zhí)行。