城管局發展房地產開發管理意見
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為進一步整頓和規范房地產市場秩序，有效遏止房地產開發企業各種不良行為，扶植一批有實力、信譽好的開發企業，保障我市房地產業的持續、快速、健康發展，根據國家、省有關法律、法規的規定，結合我市實際情況，現提出如下意見：
（一）嚴把市場準入關。按照建設部《房地產開發企業資質管理規定》和《江蘇省實施〈房地產開發企業資質管理規定〉細則》要求，工商、建設等有關部門要嚴把審批關，從工商營業執照的辦理到核定資質等級整個程序嚴格把關。今后，凡在市區（不含賈汪區）申請注冊成立房地產開發企業的，除符合現有法律、法規規定的設立條件外，其注冊資金不得低于1000萬元現金人民幣。
（二）強化房地產開發企業年檢制度。按照資質管理規定，嚴格進行資質年檢，建設部門在進行企業的資質年檢時，對未按規定參加年檢的將注銷資質；對連續兩年經年檢合格的開發企業可以申報資質升級；對連續兩年基本合格的建設部門要降低其企業資質等級；對年檢不合格的給予降級或注銷資質。
（三）凡為暫定資質的房地產開發企業，已參加資質年檢，至*年資質有效期內達不到核定資質等級的，新設立的開發企業兩年內達不到核定資質等級的，建設部門予以降級或注銷資質。
（四）被注銷資質的房地產開發企業，自注銷之日起兩年內不予辦理房地產開發資質；因存在嚴重問題而被注銷的房地產開發企業，五年內申辦開發企業的，不予批準其開辦開發企業；問題特別嚴重的，被注銷資質的企業法定代表人不得投資設立新的房地產開發公司。
（五）建立房地產開發企業公示制度。房地產開發主管部門應建立房地產開發企業經營業績和不良經營行為公示制度，定期向社會公布，接受社會監督。
二、實行資質證書出示制度
房地產開發企業資質證書是開發企業經營業績、開發能力、企業信譽、人員素質等情況的證明文件。各有關部門在辦理房地產開發項目的投資計劃、規劃定點、土地使用、工程建設、商品房預（銷）售、綜合驗收等手續時，應認真核驗資質證書和有關證明文件。凡不能出示資質證書和有關證明文件的，不予辦理相關手續。開發企業向社會預（銷）售商品房時，應在銷售處明顯位置擺放企業資質證書和商品房預（銷）售許可證。嚴禁任何無資質證書的單位和個人從事房地產開發經營活動。
三、嚴格執行各項審批程序
（一）各有關部門和單位在項目審批過程中，要嚴格審批程序。在審批過程中，凡不符合有關規定條件的，不予辦理相關手續。按審批程序規定前一環節手續應辦理而未辦理的，各有關部門和單位不予辦理下一環節的相關手續。
（二）對于存在問題較多的開發企業，各有關部門要互相通報相關情況，在上述企業申辦涉及的立項、國土、規劃、施工許可、商品房預售等手續時，各有關部門要認真審查，對存在問題沒有解決的申辦企業，不予辦理審批手續。該類企業也不得參與土地拍賣和新開項目。未按規定辦理綜合驗收手續、未按規定發放住宅使用說明書和住宅質量保證書的，房管部門不予辦理房屋權屬證書。
四、加強對房地產開發項目的管理
（一）建立項目資本金制度，凡開工項目（包括新開工項目、主體未竣工項目）其資本金必須達到項目總投資的20%以上，由市建設局在辦理建設工程施工許可證時予以審核把關。
（二）凡新開工項目，建設工期不足一年的，到位資金不得少于工程合同價的50%；建設工期超過一年的，到位資金不得少于工程合同價的30%。建設單位應當在申領建設工程施工許可證時提供銀行出具的到位資金證明、銀行付款保函或者其他第三方擔保。
（三）加強拆遷儲備金的管理。凡需拆遷補償安置的建設項目，在領取拆遷許可證前，應將拆遷補償安置資金全額存入金融機構，并由市拆遷辦監管使用。拆遷結束要經市拆遷管理部門驗收合格后，國土、規劃、建設等行政主管部門方可辦理相關批準手續。
（四）凡新開項目，其土地使用權必須以招標、拍賣或掛牌方式取得（市規定的重點工程和國家規定可以實行劃撥和協議出讓的除外），否則不予辦理相關手續。
（五）凡轉讓開發項目的，必須辦理項目相關手續的變更，且受讓的開發企業必須在具備了上述四項條件后方可進行開發建設。
（六）凡未妥善安置拆遷居民、長期拖欠過渡費及存在“爛尾樓”問題的開發企業，在以上問題未解決前，一律不得開工新的項目。
五、加強住宅小區綜合驗收管理
（一）未按規定辦理“兩書一冊”（即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《房地產開發項目手冊》）和未無償移交住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四物業管理服務用房的有關部門不予辦理綜合驗收，建設部門不得辦理資質有效期延長和資質升級。
（二）對未辦理綜合驗收擅自上房的或將驗收不合格的住宅交付使用的，按照《城市房地產開發經營管理條例》規定進行處罰，并降低資質等級或予以注銷。
（三）住宅小區綜合驗收由市建設局組織，規劃、市政、園林、房管、供電、供水、供氣、街道辦事處及業主代表參加。各有關部門應根據各自職責范圍，對住宅小區的驗收把關，并負責處理住宅使用中出現的問題。
六、規范物業管理企業
不斷完善物業管理前期介入和承接驗收制度，明確物業管理企業和房地產開發企業的責任及權利義務。物價、房管等部門要加強對物業收費的監管。對于經營中有劣跡的物業管理公司，房管部門應當在資質年檢中予以降級或注銷資質證書。
七、規范房地產中介服務
加快實施房地產經紀人執業資格制度，推行中介服務人員持證上崗制度。對在房地產中介服務中允許他人以自己名義執業、虛假或不實信息、在兩個以上機構執業、與一方當事人串通損害另一方當事人利益及違法收取傭金等違規、違法行為，房管部門應收回資格證書或公告資格證書作廢。
八、加強對違法違規行為的查處
各有關職能部門要認真貫徹執行國家、省、市法律、法規和有關文件精神，從規范房地產市場入手，清理和整頓房地產開發企業，逐步健全房地產開發企業管理機制。各部門、各單位要根據各自職能，切實履行好職責。市建設局負責對房地產開發企業資質、項目開發建設、竣工驗收、工程質量、違反工程招投標有關規定及工程建設強制性標準等違法違規行為的查處；市工商局負責對合同欺詐、抽逃注冊資本金、虛假廣告、廣告和宣傳資料承諾內容與實際不一致等行為的查處；國土部門負責對未按規定供應土地、征而不用、未繳足土地出讓金及未按土地出讓合同約定的條件和期限開發利用土地行為的查處；計劃部門負責對未批先建、違反產業投資政策行為的查處；物價局會同財政局負責對不按規定收取行政事業性費用及其它亂收費行為的查處；同時，物價局還要負責對房地產開發、物業管理、房地產中介等領域亂收費及收費不規范行為的查處；監察局負責對違反審批程序、越權越級審批、不依法行政、玩忽職守、徇私舞弊等行為的查處，并嚴格實行責任追究；規劃局負責對擅自變更規劃設計方案、擅自改變性質、未辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，擅自進行建設等違法違規行為的查處；市房管局負責對違反規定擅自銷售及物業管理、中介市場、中介機構執業人員違法違規等行為的查處。
在審批過程中，有以權謀私、玩忽職守、濫用職權行為的，按照《徐州市行政審批責任追究辦法》等有關規定，按照干部管理權限給予有關人員行政處分，構成犯罪的，移送司法機關追究其刑事責任。
