經貿局房地產市場發展的意見

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各鎮人民政府，各街道辦事處，開發區*、*港管委，市政府各部門、單位：

為深入貫徹落實科學發展觀，完善房地產市場調控政策，合理引導住房建設和消費，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾居住條件，促進房地產市場健康發展，根據國家、省、市有關文件精神，結合我市實際，現提出如下實施意見：

一、堅持民生優先，加大保障性住房建設力度

（一）爭取用3年時間基本解決城鄉低收入住房困難家庭住房問題。按照政府主導、市場化運作、多渠道籌資、多元化供應的原則，進一步加大經濟適用住房、廉租住房保障和危舊房改造力度。爭取到2011年底，基本解決城市低收入家庭的住房困難和農村困難群眾住房安全問題。加快推進市區城中村改造，確保安置住房按期建設，群眾按時回遷，提升群眾生活質量，改善城市環境。從住房最困難、最急需的群眾入手，按照“分期分批推進、分戶分類實施”的原則，積極開展農村危舊房改造。

（二）加大經濟適用住房和廉租住房建設力度?？茖W編制實施住房保障規劃和年度住房建設計劃，保持合理的建設規模。探索多渠道保障性住房供應機制，籌集保障性住房建設資金。通過貨幣補貼、住宅小區配建、收購城中村改造存量商品房等渠道，保障經濟適用住房和廉租住房供應；對符合貸款條件的，商業銀行要加大信貸支持力度；在確保住房公積金資金安全的前提下，可探索將部分閑置資金補充用于經濟適用住房建設和供應。擴大經濟適用住房的保障范圍，放寬市區戶口年限、工作年限和住房困難戶認定標準等條件；城市低收入家庭的認定標準調整為上年度城鎮居民年人均可支配收入的80%。落實經濟適用住房優惠政策，按照《*市開發住宅樓盤配建經濟適用住房暫行辦法》（文政發〔2008〕12號）等文件規定落實優惠政策；開發商在商品住房項目中配套建造經濟適用住房、廉租房，可按經濟適用住房、廉租房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅、印花稅；對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。

（三）加快推進市區城中村改造。以加快回遷安置房和基礎設施建設為重點，積極穩妥推進市區城中村拆遷改造工作。城中村改造享受以下優惠政策：新建房屋建筑面積中，相當于拆除舊房建筑面積部分，免征城市基礎設施大配套費；免繳可行性研究報告編制費、環境影響報告編制費；對建有滿足基本人防要求的地下車庫的城中村改造項目，免繳防空地下室易地建設費；對城中村改造項目的回遷安置房及其地下車庫部分，免繳價格調節基金、房地產綜合開發管理費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金、水土保持設施補償費，減半收取防雷裝置竣工驗收檢測費、施工圖審查費、規劃技術服務費等中介服務收費。

二、落實稅費政策，鼓勵普通住房消費

（一）落實國家有關住房轉讓的優惠政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

執行住房轉讓環節營業稅調整政策：將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。將現行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。

（二）對個人購買普通商品住房給予適當補貼。凡在2009年3月22日至2010年3月21日內簽訂購房合同、繳納購房契稅的，對個人首次購買90平方米及以下的普通商品住房，暫免收交易手續費；在取得房屋所有權證后，暫按其所繳納地方契稅數額的60%給予補貼；對于個人首次購買90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下的住房，暫按其所繳納地方契稅數額的30%給予補貼。

（三）明確普通商品住房標準。凡住宅小區建筑容積率0.8以上，單套建筑面積144平方米以下，住房實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格1.44倍以下，均享受普通商品住房優惠政策。

三、優化信貸政策，提高住房消費能力

（一）嚴格執行國家、省、*市有關住房貸款的優惠政策。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

（二）明確首次貸款購買住房的標準和對象。根據住房和城鄉建設部《關于住房城鄉建設系統貫徹落實中央擴大內需促進經濟增長重大決策有關問題的通知》（建房〔2008〕215號）規定，凡當事人申請，經查詢房地產交易登記信息系統，其名下現沒有以買受形式取得的商品住房（含二手房）登記記錄、商品住房預售合同備案記錄，及已受理的商品住房買賣登記申請的，原則上可視為首次購買住房。對居民家庭有年滿18周歲子女而購買第二套住房的，貸款、契稅政策可按照首套住房政策執行。

（三）充分發揮住房公積金的作用。逐步提高住房公積金的繳存比例，單位和職工繳存比例不應低于5%，原則上不高于12%。提高住房公積金最高貸款額度，適當延期還款期限。繳存住房公積金的職工及其直系親屬（配偶、父母、子女）購房時均可以繳存職工的名義申請住房公積金貸款。申請住房公積金貸款的條件放寬為連續足額繳存6個月，住房公積金貸款最低首付比例調整為20%。新建住房的公積金貸款額度提高到40萬元，貸款期限最長計算到借款人男65周歲、女60周歲，同時不超過30年；二手房住房公積金貸款額度提高到30萬元，貸款最長期限為20年。職工本人及其直系親屬購房或用于歸還貸款時均可申請提取公積金。

四、合理調控，為促進房地產市場健康發展創造良好環境

（一）增加融資渠道，減輕企業資金壓力。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力、有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。房地產開發企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，符合國家規定條件的，均可享受研究開發費用企業所得稅前加計扣除政策；房地產開發企業購置符合國家規定相關優惠目錄中用于環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的投資額，可享受相應的財稅政策。

（二）減輕房地產開發企業稅費負擔。嚴格落實國家政策，按照法定程序取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。對房地產開發企業項目完工前的預售收入，按照不低于國家稅收政策規定的標準預征企業所得稅。

嚴格執行國家有關規定，取消城市房屋拆遷管理費、工程定額測定費、建筑工程質量監督費。進一步降低房地產咨詢服務收費。各類涉及房地產項目的中介、咨詢、技術服務機構和建筑勞保征收機構等要搞好服務成本、計費基數測算，嚴格按照《*市人民政府辦公室關于印發取消和減免部分收費項目的通知》（文政辦發〔2008〕44號）的要求，按照最低標準收取費用，以切實減輕房地產開發企業負擔。

對無供水、供熱采暖設施的地下車庫、儲藏室（草廈子）等，免繳集中供水、供熱設施配套費。

下調防空地下室易地建設費征繳標準，鼓勵有條件的項目按人防要求建設防空地下室。小區配套的附建式人防工程施工圖設計、工程監理要面向市場，符合住房和城鄉建設部相應資質管理規定的建筑工程設計、監理單位，均可以進行所承攬建設項目的附建式人防工程的施工圖設計和工程監理，任何部門和單位不得以任何理由分解施工圖設計任務和工程監理任務，不得另行單獨收取人防工程設計費和工程監理費。對于應建6B級防空地下室而未修建的，經人防主管部門批準，按房屋建筑面積每平方米60元標準繳納防空地下室易地建設費。人防工程免征城市基礎設施配套費。

（三）合理調控土地供應。要確保保障性住房用地供應，優先安排城中村改造用地。鼓勵住宅開發項目充分利用城市存量土地；對于基礎設施尚不配套的城市外延區域，原則上不再增加新的商品住房開發項目；對于改變用地性質進行房地產開發的項目，規劃、國土部門要嚴格把關。嚴禁非法占用集體土地進行非農業項目建設；任何單位、開發企業和個人不得利用農民集體土地搞房地產開發，進行商品房建設。對未取得合法用地手續的建設項目,發展改革部門不得辦理項目審批、核準手續，規劃部門不得辦理建設規劃許可，建設部門不得發放施工許可證，電力和市政公用企業不得通電、通水、通熱、通氣，國土部門不得受理土地登記申請，房產部門不得辦理房屋所有權登記手續，金融機構不得發放貸款。對已依法通過出讓方式取得土地使用權尚未開發的地塊，應區分不同情況采取相應措施，構成閑置的，依法收回土地使用權，重新安排開發建設。

（四）調整房地產抵押權登記辦法。房地產項目取得《商品房預售許可證》后，暫未出售的商品房，開發商可申請辦理在建工程抵押權登記。商品房竣工驗收且辦理了所有權初始登記，將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。

五、加強行業管理和指導，促進房地產市場健康有序發展

（一）落實穩定房地產市場的職責。要建立完善住房保障和房地產市場宏觀調控聯席會議制度，定期分析形勢，提出相應對策。發展改革、建設、房管、財政、國土資源、物價、銀行、稅務等部門要加強信息交流與溝通，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，適時對房地產市場進行預測分析和信息披露，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。

（二）引導房地產企業積極應對市場變化。引導房地產開發企業根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。對于房地產企業調整住房銷售價格過程中出現的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據合同約定通過法律途徑解決。

（三）改進和加強對房地產開發的監管。房地產開發主管部門要通過建立房地產企業資信管理機制，強化房地產開發項目建設條件意見書、開發經營權、開發項目手冊和開發項目竣工綜合驗收等制度，切實加強對房地產開發項目的全過程監督管理。要圍繞房地產項目審批、開發、交易、中介等環節，加大執法檢查力度，重點查處違法違規、擾亂市場秩序、虛假宣傳、惡意炒作、誤導消費等行為，切實保障消費者合法權益。

（四）加強輿論宣傳引導。以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳中央、省、市出臺的各項政策措施及其成效，著力增強市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。加大“人居*”城市品牌的宣傳力度，進一步提升城市形象，吸引外來投資和消費。成立建筑與房地產業協會，充分發揮行業協會作用，積極引導和幫助房地產開發企業提高抗風險能力和應對形勢變化能力。同時，要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。

本意見中屬國家、省、*市制定的稅費優惠政策，按國家、省、*市規定的時間要求執行；涉及我市出臺的鼓勵政策，從2009年3月22日至2010年3月21日暫執行一年。