房管局住房建設管理方案

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為貫徹落實黨的“*會議精神，大力推進社會主義和諧社會建設，進一步建立和完善住房保障體系，切實解決城市居民中低收入家庭的住房基本需求，把以人為本，關注民生，執政為民，維護社會和諧穩定落到實處，根據《經濟適用住房管理辦法》及省政府《關于積極推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度的若干意見》（*府發[*]35號）精神，結合我縣實際，制定2009年度*縣經濟適用住房建設管理實施方案。

一、經濟適用住房建設的實施原則與任務目標

1、經濟適用住房是由政府提供政策優惠，確定建設標準，限定銷售價格，面向中低收入家庭出售，具有住房保障性質的政策性住房。

2、根據省政府、*州市政府有關要求，結合我縣實際，我縣經濟適用住房建設按照“政府主導、市場運作、集中建設、定向供應”的原則，實行統一規劃，統一征地，統一銷售，統一管理。

3、2009年*縣經濟適用住房選址在*鎮筲箕村許屋組，占地面積11畝（含廉租住房建設用地），建設規模為8000平方米。

二、經濟適用住房建設的運作方式與具體措施

1、經濟適用住房以縣房地產管理局為建設單位，組織相關單位按照經濟適用住房年度計劃，確定經濟適用住房建設規模。采取政府引導市場化運作的方式，由縣房地產管理局負責向具有房地產開發資質的企業（以下簡稱開發企業）公開招標。經濟適用住房建成后由開發企業按政府的最高限價出售給符合條件的城區中低收入家庭?？h房管局對房屋搖號分配后，剩余住房按最高限價由政府回購。按照規定，參與建設的房地產開發企業必須具有充足的資本金，良好的開發業績和社會信譽。

2、經濟適用住房建設用地，納入每年土地利用總體規劃和年度土地供應計劃并以行政劃撥方式優先供應。按照便民、利民和市政基礎配套設施完善的原則，合理確定建設地點。2009年*縣經濟適用住房的建設用地，依法依規實行行政劃撥供應。

3、經濟適用住房建設要標準適度、功能齊全、質量優良、經濟適用、環境優美、配套完善。力求達到“造價不高水平高，面積不大功能全，節約用地質量好，安全方便環境美”的總體建設目標。

4、經濟適用住房設計標準，必須嚴格執行國家有關技術規范和標準，規劃建筑設計在結合控制性詳細規劃的基礎上，適當提高容積率，規劃建筑設計方案報縣政府同意后執行。其套型建筑面積以60-85平方米左右。

5、經濟適用住房開發企業，對其開發建設的經濟適用住房工程質量負終身責任。開發建設單位應當向買受人出具《住宅質量保證書》和《使用說明書》，并按法規和合同約定承擔保修責任。經濟適用住房小區必須實行物業管理，按有關要求配備物業管理用房，前期物業管理企業的選聘實行公開招標。

6、經濟適用住房實行明碼標價，銷售最高價格是以建設經濟適用住房主體建筑建造成本價為基準價，銷售價格由縣房管和物價部門根據建設項目所處的地段，按《經濟適用住房價格管理辦法》及縣政府確定的價格構成因素合理核定，經縣政府研究決定09年度最高限價為1100元/平方米，開發企業不得超過縣政府規定的價格銷售。

三、項目招標方式與要求

項目采取公開招標的方式，即符合條件的開發企業均可報名參加競標，通過資格預審，評標工作領導小組評審，確定該項目開發企業。

參加投標的開發企業，應按招標通知書規定的時間報送申請書并附開發資質證書、營業執照副本、資信證明、企業簡歷、主要業績情況和投標書。

投標開發企業報送的投標書內容，應根據招標文件的內容和要求擬定，一般應包括以下內容：

（一）規劃方案、設計圖紙及綜合說明書；

（二）項目實施方案；

（三）竣工驗收后的管理模式；

（四）違約責任。

投標開發企業對招標文件內容不清楚的，應在投標截止日期十日前向房管局提出書面咨詢，房管局應在接到書面咨詢后三日內作出書面解答。投標書應加蓋開發企業及其法定代表人印章，密封后報送房管局。投標書一經報送，不得以任何理由要求更改。

四、經濟適用住房建設的政策扶持

為確保經濟適用住房建設的順利實施，嚴格控制建設成本，所有經濟適用住房建設項目列入縣政府重點建設工程，由縣發改委對項目進行立項。經濟適用住房建設所涉及的行政事業性收費按上級有關規定實行減免，經營服務性收費按下限減半收取，小區規劃紅線范圍外的市政配套基礎設施由縣政府投資建設。

按照國發[*]24號、*建房[*]42號文件精神，對經濟適用住房建設一律免收城市基礎設施配套費等行政性收費和政府性基金，主要有：市政公用設施配套費、建筑行業上級管理費、建筑工程質量監督費、工程定額測定費、白蟻防治費、人防易地建設費、建筑施工超標噪音排污費、水土保持設施補償費、各類行政性證照費、地方教育附加費、散裝水泥專項基金、新型墻體材料專項基金、防洪保安基金、價格調節基金等。縣自行出臺的收費項目一律取消，不得再收。減半征收經營性收費，主要有：新建住宅供配電工程建設費、工程咨詢費、工程監理費、建筑物防雷裝置驗收費、環境評估費、室內環境檢測費、工地圍墻廣告費等。

五、經濟適用住房建設各部門職責

1、縣供水、供電部門按規劃要求，負責經濟適用住房小區建設范圍內、外的管網（線）路工程及增容。小區內供電低壓部分電網線路和供電安裝、供水方式實行一戶一表制。小區外總管線設施建設安裝投資費用由供水、供電部門負擔。

2、縣廣電、電信、等部門負責鋪設相應管線安裝到戶、閉路電視初裝費按規定標準給予優惠。

3、*鎮、各街道社區（居委會）負責管轄范圍內申購人的社區評議組織和調查審核工作。

4、縣發改委、國土、建設、物價、消防、人防、城管、環保部門，按各自職責，負責從速辦理經濟適用住房建設相關的審核審批發證等工作。經濟適用住房列入縣政府重點督查項目，凡有互相推諉，該辦不辦，無故拖延審批手續，耽誤工期，失職瀆職的，要記錄在案，嚴肅追究。

5、縣紀檢監察部門負責做好工程建設全過程的監察和督查工作。

6、各銀行、市住房公積金管理中心*縣辦事處，要除降低門檻，簡化程序，搞好服務，加大對經濟適用住房開發建設貸款和個人購房按揭貸款的支持力度。

7經濟適用住房開發建設單位，負責工程項目建設的具體實施，并對安全、質量、進度、投資全面負責，確保工程質量達到合格以上，按期交付使用。

8、在縣房管局（縣經濟適用住房和廉租住房建設領導小組辦公室）設立專職管理機構，配備必要的工作人員，負責指導協調和監督管理工作；負責年度建設計劃的擬定；負責供應對象及準入條件、申購、收購程序的審核把關工作和申購對象的檔案資料管理工作；負責建設項目建設方案的擬定和規劃設計戶型方案的報批，工程質量的監管；負責項目竣工綜合驗收和項目建設資金的監管等日常工作。

六、經濟適用住房供應的基本對象及申購審批程序

1、*縣經濟適用住房供應對象必須同時具備以下條件：

（1）家庭收入符合縣政府公布的中低收入家庭人均年收入標準線。中低收入家庭人均收入標準線，以我縣上年度城鎮居民家庭年人均可支配收乘以小于1的系數作為參考依據來合理劃定。

（2）*縣*鎮城鎮戶口（一年以上）。

（3）無房或自有住房人均面積低于15平方米以下。

經濟適用住房應當優先出售給符合條件的中低收入家庭中的危房戶、軍烈屬、勞動模范。

符合供應條件的縣直管公房承租戶，其申購經濟適用住房后，原承租的直管公房必須同時騰退回原產權單位。

2、凡具有下列情形之一的，不能申請購買經濟適用住房：

（1）已參加集資建房的；

（2）已購買過經濟適用住房（含安居工程住房）的；

（3）已參加過房改購房（含在外地已參加房改購房的）的；

（4）單位獎勵贈送住房。

3、經濟適用住房銷售應當在公開、公平的前提下，按照“個人如實申請、社區群眾評議、房產部門管理、政府嚴格審核、逐級張榜公示、分類搖號排序、社會公開監督、違紀操作必糾”的原則制定申請購買程序。

4、居民個人購買經濟適用住房后，應當按照規定辦理權屬登記。在辦理權屬登記時，國土、房產行政主管部門應當分別在土地使用權證上注明“劃撥土地”，房屋所有權證上注明“經濟適用住房”，并注明經濟適用住房購買價格和同地段普通同品房購買價格（同地段普通商品房價格由縣物價局會同縣房管局委托有資質的專業評估機構確定）。在產權人欄目中填寫申請人家庭所有居住人員姓名，購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房滿5年，購房人可以按照縣政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

七、經濟適用住房的監督管理

1、縣房管局負責建立經濟適用住房申請家庭、已購買家庭動態信息檔案，防止不符合條件的高收入家庭購買經濟適用住房。

2、經濟適用住房不得上市交易，不得出租，不得改變使用性質，不得用于商業性經營、倉儲等非居住性用途。不滿五年的不得直接上市交易或變相交易，購買人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的必須按出售時縣政府核定的銷售價格并考慮折舊物價水平等因素收購。

3、同時具備下列條件的已購經濟適用住房可以上市交易

（1）自經濟適用住房房屋所有權證頒發之日起已滿五年；

（2）已交清經濟適用住房購房款和有關稅費，或已按貸款合同規定繳付經濟適用住房按揭貸款本息；

（3）購房人已按照縣政府所定的標準繳納完土地收益等相關價款；

（4）經濟適用住房產權證注明的所有權屬人簽署書面同意出售意見；

（5）無法律、法規規定禁止出售的情形；

經濟適用住房上市交易按照《經濟適用住房管理辦法》和*省《關于已購經濟適用住房上市交易管理的若干規定》的具體規定操作執行。

上市轉讓經濟適用住房的，政府可以優先回購。

對未參加房改但已享受住房分配貨幣化補貼的職工，如已購買了經濟適用住房，應當停止發放住房補貼。

4、嚴禁以建設經濟適用住房名義取得劃撥土地后，擅自改變土地使用性質，變相搞商品房開發。經濟適用住房建設單位不得擅自轉讓建設項目，不得擅自改變規劃條件和方案，不得以各種理由停建，不得超出政府批準的銷售最高限價，不得向未經政府審批的購房對象銷售經濟適用住房。

5、符合條件的中低收入家庭，只能購買一套經濟適用住房。購買人未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況或者偽造有關證件、證明而購得經濟適用住房的，在收回其購買的住房后5年內不得再申購經濟適用住房。

6、對弄虛作假、循私舞弊、玩忽職守、失職瀆職，造成重大影響或損失的工作人員，由相關部門追究單位主要負責人及相關責任人的責任。

八、經濟適用住房建設組織機構

*縣經濟適用住房和廉租住房建設領導小組，負責*縣經濟適用住房建設的組織實施和相關協調工作。領導小組下設辦公室于縣房管局，負責經濟適用住房建設的管理和協調。

九、經濟適用住房與新市民公寓項目實行捆綁招標。