房管局深化住房制度改革方案

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為貫徹黨的十五大關于加快改革住房制度的精神，進一步深化我市住房制度改革，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（以下簡稱《國務院通知》）和浙江省《關于進一步深化我省城鎮住房制度改革的實施方案》（以下簡稱《省方案》）,結合*市實際，制定本方案。

一、指導思想、目標和基本原則

（一）深化住房制度改革的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城市居民日益增長的住房需求。

（二）深化住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融、培育和規范住房交易市場。

（三）深化住房制度改革的基本原則是：堅持在國家和省統一政策目標指導下，結合*和各單位實際，困地制宜,量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平衡過渡，綜合配套。

二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

（四）自*年12月31日起，所有行政、企事業單位一律停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化。停止住房實物分配后，單位新建住房和街齊妻周住房管微價只魚王祀*年12月31日前單位在建、已購經濟適用住房和普通住宅，在*年底前竣工交付使用的，可繼續按《*市市區公有住房出售管理暫行辦法》的規定向職工出售，也可按本方案規定由職工購買。

（五）今后職工解決住房問題原則上面向市場，其購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、由財政和單位住房建設資金轉化的住房補貼，以及個人住房貸款。住房補貼分住房公積金補貼、一次性住房補貼和工齡住房補貼三種。

（六）凡*年1月1日后參加工作的新職工，單位除按規定比例為職工繳存住房公積金外人另按月給予不高于本人工資20%的住房公積金補貼，并納入職工住房公積金管理。

（七）凡*年12月31日前參加工作的無房和住房未達到規定面積標準（不含住房實物分配中采取“雙控”政策，購房資金已達到控制標準，而面積未達到面積標準）的老職工（包括離退休職工），由單位發給一次性住房補貼。

對無房職工發放一次性住房補貼的總額是市區上年經濟適用住房平均價格的一半與該職工住房補貼面積標準及住房補貼比例的乘積。

對住房面積未達到標準的職工發放一次性住房補貼。法另行制訂。

住房補貼的平均價格按國家規定的八項因素綜合測定，由市人民政府確定公布。*年為每平方米建筑面積2500元。住房補貼面積標準，按甬政辦發[1997]119號文件規定的上限執行，即一般干部職工為70平方米；科級干部及中級職稱人員為80平方米；處級干部及副教授職稱人員為90平方米；廳級干部及正教授級職稱人員為115平方米。*年住房補貼比例不得高于76%。

（八）對*年底前參加工作的無房和住房未達到規定面積標準的職工（包括離退休職工），可按昌年出售公有住房成本價的0.6%與該職工可享受的住房補貼面積及*年前工齡的乘積，由所在單位給予工齡住房補貼。

（九）申請一次性住房補貼的職工，應具有20年工齡。工齡未達到20年的，按實際工作年限發放，差額部分作為職工向單位的借支，在以后工作年限內抵扣。職工工作未滿20年離開原單位的，其未抵扣的借支部分由職工本人一次性償還。

（十）職工工資水平較高的企業（含實行企業化管理的事業單位，下同）可不再發放住房補貼；職工收入與房價之比已達合理水平的企業，可適當提高住房公各金繳存比例；職工工資水平與機關事業單位相近，并有一定經濟條件的企業，可按本方案發放住房補貼；經濟困難的國有企業，住房補貼可逐步實行，也可降低補貼比例、住房補貼面積標準或規定補貼限額；虧損的國有企業，經職工代表大會或職工大會討論，主管部門同意和市住房委員會辦公室批準，可以暫緩實行住房補貼。

（十一）要建立住房補貼的申請、審批、發放、使用管理制度。各單位要根據申請住房補貼的職工人數和實際可劃轉資金數額，經調查、核實，核定發放人數，按公正合理的原則確定發放對象，經主管部門同意后，報市住房委員會辦公室批準后實施。

一次性住房補貼和工齡住房補貼資金實行“專項存儲、統一管理、定向使用”，按省有關規定實施管理。

（十二）住房補貼資金主要在財政和單位住房建設資金、公有住房出售收入、自有資金、財政撥付用于住房補貼的預算外資金等資金中轉換。納入預算管理的行政事業單位按資金來源渠道支付。

其余企事業單位的補貼資金,應首先從公有住房出售收入、單位自有資金中解決，不足部分經批準可列入成本。

（十三）各單位在制定住房分配貨幣化方案的同時，應對職工家庭住房狀況進行認真普查，以每個家庭為對象，包括工齡、職務變化，已享受過實物分配和享受住房補貼情況等，建立職工家庭住房檔案。加強對職工住房的動態管理，保證住房補貼準確、合理、公平地發放。

（十四）在本方案公布前，企事業單位已停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化的，應與本方案銜接，并報市住房委員會辦公室批準后，可繼續實施。

（十五）全面推行和完善住房公積金制度，進一步提高住房公積金的覆蓋率和繳存比例。按照《省方案》規定精神，有條件的單位，可適當提高住房公積金繳存比例，領取最低工資標準的職工，經批準可以暫緩繳存住房公積金，但職工單位必須按規定為其繳存住房公積金。

三、加快住房建設,完善城市住房供應體系

（十六）要調整房地產投資結構，重點發展經濟適用住房和普通住宅。經濟適用住房在供應上要向困難企業，尤其是固有困難企業中的住房困難戶，科技人員，生產、工作骨干傾斜。

（十七）經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。經濟適用住房的成本，包括征地拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等七項因素，利潤控制在3%以下。經濟適用住房的開發建設，實行招投標制。市建設主管部門要加強經濟適用住房開發建設的管理，計劃、土地、金融部門要從立項、土地劃撥、建設貸款等方面給予配合和支持，物價部門要加強對建設成本的監控。要取消各種不合理收費，切實降低成本，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進職工、居民購買住房。

（十八）允許企業利用現有土地或通過置換，在符合城市總體規劃的前提下，組織職工集資建房，或委托房地產開發企業代建集資住房。有關部門在稅費、配套政策和建設貸款等方面給予優惠和扶持，委托開發的房地產企業應嚴格按經濟適用住房的有關規定計算成本，收取代建費，接受委托單位和政府有關部門的監督。各單位組織集資合作建房的方案，應報市住房委員會辦公室審批。

（十九）建立以最低收入家庭為對象的住房社會保障體系。政府和單位應有一定數量的廉租住房，廉租住房主要從騰退的舊公房中調劑解決，也可由政府或單位利用住房資金和城市住房發展資金興建或購買部分經濟適用住房，供符合家庭人均年收入在市政府公布的最低生活保障線以下的最低收入家庭租住。廉租住房的租金水平實行政府定價。租住廉租住房由本人提出申，房管部門審定和管理。

四、繼續推進現有公有住房改革，發展住房二級市場

（二十）繼續按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（以下簡稱《國務院決定》）規定，推進公有住房租金改革，在考慮職工承受能力的前提下，逐年提高公有住房租金水平，使公有住房租金達到占雙職工家庭收入的合理水平。

對離退休職工、家庭確有困難的下崗職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象，以及政府規定的不可出售的公房住戶職工繼續實行公有住房租金減、免、補政策。

（二十一）按照《國務院決定》規定，對停止住房實物分配以前租住的公有住房，繼續按《*市市區公有住房出售管理暫行辦法》向住戶出售。公房出售回收資金，除按規定提取房屋公共部位和共用設施的維修基金外，專項用于發放住房補貼。

（二十二）培育和發展住房二級市場。要轉變職工住房消費觀念，有房居民在獲得住房全部產權后，可依法進入市場交易。要規范住房二級市場的交易規則和稅費政策，保障住房二級市場的健康發展。

（二十三）為支持、配合舊城改造，凡于*年12月31日以前已領取拆遷許可證的項目，安置拆遷戶的住房，視同停止住房實物分配前租住的公有住房，可繼續按購房當年的出售公房成本價出售。

五、大力發展住房金融

（二十四）商業銀行應按照國務院和中國人民銀行的有關規定和要求，擴大個人住房貸款的發放范圍，取消對個人住房貸款的規模限制，放寬個人住房貸款的比例和期限。

（二十五）市住房資金管理中心和商業銀行要充分利用住房公積金，向中低收入職工家庭發放政策性住房貸款，積極開展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的住房組合貸款業務，簡化貸款手續，提高服務水平。

（二十六）要完善住房產權抵押登記制度，發展住房貸款保險，防范貸款風險，保證貸款安全。

六、加強住房物業管理

（二十七）房地產主管部門要會同有關部門制定住房售后維修管理的具體辦法，加強對住房售后維修管理工作的指導和監督管理。

（二十八）住宅小區要按照《*市住宅小區物業管理條例》，全面推行社會化、專業化、市場化的物業管理新機制。物業管理企業要加強內部管理，提高服務質量，改善小區居住環境，房地產主管部門要加強對物業管理企業的管理和監督。

七、實施步驟和要求

（二十九）各區和各部門要切實加強對深化住房制度改革工作的領導，健全工作機構。各單位要按照《國務院通知》精神和本方案的要求，在認真測算的基礎上，制定切合實際的實施辦法，經批準后實施。鎮海、北侖、開發區要參照本方案，組織制訂本區實施辦法，報市住房委員會審批，市住房委員會辦公室要加強對各區、各部門房改工作的指導。

（三十）各新聞單位要做好宣傳工作，嚴格把握宣傳口徑，引導廣大職工居民，轉變住房消費觀念，理解、支持和參與住房制度改革，保證城鎮住房制度改革的順利實施。

（三十一）嚴肅房改紀律。各級監察、審計部門要加強監察檢查，對違反《國務院通知》、《省方案》和本方案規定，繼續實行無償實物分配住房、擴大住房補貼面積、變相增加住房補貼或騙取住房補貼、以權謀私和公房私租牟取暴利等行為要嚴肅查處，并追究單位負責人和當事者的責任。

（三十二）本方案由市住房委員會辦公室負責解釋。原有的有關政策和規定，凡與本方案不一致的，一律以本方案為準。