房產局長暨房改會報告
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同志們：
今天召開全市房地產工作會議，主要任務是認真貫徹省有關房地產工作會議和市委經濟工作會議精神，總結和回顧20*年工作，表彰先進，安排和部署20*年工作。下面，我先講幾點意見，等會，市政府雷良玉副市長還將作重要講話，請大家認真領會，抓好落實。
一、20*年工作回顧
20*年，是“*”規劃開局之年，是我局在改制艱難推進、小區建設舉步維艱，各種矛盾交織、上訪不斷的困難狀況下，求真務實、攻堅克難、開拓創新的一年。這一年，在市委、市政府的正確領導下，在省建設廳的精心指導下，我市房地產系統認真貫徹國家、省、市有關房地產業的決策部署，堅持用科學發展觀統領全局，繼續落實中央宏觀調控政策，加快改革和創新，努力改善居民住房條件，促進社會和諧，實現了我市房地產業協調、健康和穩定發展，實現了“*”的良好開局。
房地產開發投資平穩增長。全年共完成房地產開發投資16.59億元，較上年增長20.3%。其中，商品住宅建設投資11.65億元，占總投資比例的70.2%，較上年增長19.83%。
商品房供銷兩旺。20*年，我市房屋施工面積達396.72萬平方米，竣工房屋面積94.47萬平方米，較上年同期分別增長11%和43.6%。銷售商品房71.43萬平方米，其中現房銷售46.07萬平方米，期房銷售25.36萬平方米，共成交商品房4813套，成交金額8.7億元，比去年同期增長52%。商品房空置面積28.05萬平方米，比上年減少7.37萬平方米，其中住宅14.44萬平方米，比上年減少8.78萬平方米。
商品房銷售價格穩步提升，漲幅合理。20*年我市商品房平均銷售價格為每平方米2408.3元，其中商品住宅平均銷售價格為每平方米1351.1元，比上年同期上漲3.6%。商品住宅當中，經濟適用房平均銷售價格為每平方米833.3元，比上年同期上漲1.6%；普通多層住宅平均銷售價格為每平方米1046.2元，比上年同期上漲1.8%;普通高層住宅平均銷售價格為每平方米1639.5元，比上年同期上漲4.9%；高檔住宅平均銷售價格為每平方米1906.9元，比上年同期上漲7.3%。
（一）完善管理手段，開展專項整治，房地產市場管理趨于規范
房地產市場和權屬管理是我局核心職能，該項工作對于維護消費者合法權益、穩定住房價格、促進房地產市場健康發展具有十分重要的意義。過去，我市房地產市場管理不嚴，管理手段落后，特別是對商品房預（銷）售合同備案管理抓得不死，給不法開發商造成了可乘之機，以致出現“都市春天”、“豐越大廈”等一房多賣、開發商潛逃事件，導致了市民對開發商和主管部門不信任、購房不放心。為恢復市民信心，樹立政府部門良好形象，進一步廓清市場，我局開展了一系列行之有效的工作。
一是進一步完善管理手段和措施。在商品房預（銷）售管理方面，組織起草了《衡陽市商品房銷售管理實施細則》等一系列規范性文件，規范交易行為，規范審批程序，防止了開發企業一房多賣和重復辦證，維護了產權人的合法利益。在房地產測繪方面，完善測繪報告制度，成立房產測繪管理辦公室，對各縣（市）區的測繪隊實行歸口管理，加強了房產測繪的規范化管理。在價格管理方面，對2005年已基本成形的衡陽市房地產市場城區房屋交易指導價格體系進行了全面細致的修正和完善，為衡陽房地產市場稅費征收提供可靠依據。在房地產行政執法方面，積極倡導文明執法，認真開展房產法制宣傳教育工作，引導涉房社會群體知法、懂法、守法，加大房產行政執法工作力度，嚴厲打擊了房產管理違法違規行為。
二是舉辦秋季房交會。9月28日至10月2日我局在岳屏廣場舉辦了以“秋之韻”為主題的秋季房交會。房交會上共有32個企業、32個項目參展，成交1052套、建筑面積12.44萬平方米，成交金額1.46億元，征收銷售不動產稅729.53萬元，征收契稅312.72萬元；二手房交易695套，金額達6100.79萬元；另有廣告、設計、裝飾、建材、中介服務、廚衛等13家單位參與交易，成交金額達80余萬元。本屆房交會是我市歷屆房交會中規格最高、效果最好的一次房交會。房交會上通過問卷調查，市民滿意度達90%以上。通過舉辦房交會，為市民和開發商搭建了一個最合宜的交易平臺，為市民選房提供了便利；展示了開發企業的良好形象，增強了誠信度；強化了房產市場規范管理力度，擴大了房產管理部門優化服務的影響力；拉動了消費，盤活了空置商品房，促進了二、三級市場交易，推動了樓盤設計、裝飾裝修、建筑材料等相關行業的發展。
三是開展房地產交易秩序專項整治。根據上級有關規定，我局于12月份組織進行了房地產交易秩序專項整治活動。此次活動共檢查房地產開發企業158家、房地產中介機構91家。檢查結果顯示，多數開發企業管理規范，誠信較好，但還有少數企業存在一房多賣、違規售房、違規掛靠開發、自制合同、拖延備案以及一些中介機構無證經營等問題。對上述存在的問題我局按照有關規定進行了整頓和處理，并且通過這次房地產交易秩序專項整治活動，我們摸清了底子，建立了臺帳，找準了問題，為建立房地產交易秩序管理長效機制，進一步規范市場打下了堅實的基礎。
（二）強化保障職能，辦好“八件實事”，住房保障工作初見成效
住房保障是社會保障體系的重要組成部分，是構建和諧社會的重要環節，我局將建立和完善住房保障體系、推進住房保障制度建設作為維護、實現和發展人民群眾根本利益的大事來抓，認真研究對策，精心組織實施。
一是繼續推進住房貨幣化改革，完善住房補貼制度。在縣（市）級，組織房改部門對各單位住房資金進行了一次全面清理，籌集住房補貼資金進行住房補貼發放工作。在市本級，繼續采取劃轉單位住房資金的辦法，為新參加工作的職工及按經濟適用房價格購買存量公房的職工發放住房補貼。
二是認真辦好“八件實事”。全年完成經濟適用房竣工面積5.5569萬平方米，為年度任務的139%；確定了490戶低保家庭為年度廉租住房補貼保障對象，保障人數1043人，保障面積1.043萬平方米；同時，會同有關部門積極協調江東村廉租住房工程有關矛盾和問題，做好工程掃尾工作。
三是抓好直管公房的經營管理。抓好直管公房租金收繳，保證直管公房租金及時、足額入庫；積極支持國有企業改制，按規定對有關改制企業租賃的直管公房進行了處置和分割；把好直管公房拆遷賠償關和在籌措改制成本時的處置變現關，確保國有資產不流失；對直管公房中的危舊住房進行了認真摸底，向市政府專題報告，逐步列入改造計劃，用于廉租住房保障。
四是建立住房保障長效機制。開展住房狀況調查，編制了《“*”房地產業發展規劃》和《衡陽市“*”住房建設規劃》，就加強住宅建設的計劃管理，加大普通商品住房供應力度，調整住房供應結構，提出了可操作性的實施意見。
（三）控制拆遷規模，加強規范管理，推進城市重點項目建設
城市房屋拆遷管理歷來是城市建設的難點，涉及到當事人的切身利益。拆遷管理把關不嚴，極易誘發信訪案件，從而進一步影響到社會的穩定。因此，我局對該項工作十分重視，將其作為構建和諧社會、推進城市建設的重要工作來抓。
一是堅持計劃拆遷，控制拆遷規模，嚴格拆遷統計月報制度，抑制了住房被動性需求。
二是嚴格把好拆遷審批關，加強拆遷補償安置資金監管，規范拆遷行為，保障拆遷安置落到實處，規范拆遷市場行為。
三是立足于公平、公正，將原則性和靈活性相結合，妥善解決好各類拆遷歷史遺留問題和信訪突出問題，抑制了拆遷上訪量，維護了社會穩定。
四是按市政府的統一安排，在西外環景觀大道改造工程、蒸湘南路延伸工程等建設指揮部派駐工作人員為道路拆遷把好政策關，協調好拆遷各方的矛盾關系，為重點工程建設鋪平了道路。
（五）規范物管市場，構建和諧環境，物業管理工作亮點頻顯
近年來，物業管理業在我市得到長足發展，已成為我市新興的朝陽產業，在促進就業、推進城市文明社區建設，構建和諧社會方面發揮了十分重要的作用。20*年，我局繼續力推該項工作，開展了一系列活動，采取了一系列舉措，使該項工作再創佳績、亮點頻顯。
一是認真履行行政管理職能，進一步規范物管市場。加強資質管理，嚴格準入門檻，對不符合條件的物管企業在年檢時實行退出機制，不斷凈化物業管理市場；加強對各企業檢查和指導，有針對性地采取相應的工作措施，促進物管企業規范化管理和誠信經營。
二是認真調研、出臺政策，促進物管市場健康發展。制訂《衡陽市房屋共用部位、共用設施設備維修資金管理辦法》和《物業招投標暫行辦法》，逐步完善我市物業管理法規體系。
三是積極開展“物業管理年活動”，推進物業管理水平上臺階。邀請中國物協副會長陳之平先生來衡陽傳經，組織全市物管企業參加建設部舉辦的物管企業經理崗位培訓班，承辦全省物協年會，宣傳了衡陽，推介了衡陽，進一步推動了本市物管業的發展。
目前，全市共有物管企業79家，從業人員近6000人，初步形成了一批集保安、保潔、綠化、水電、房屋設施維修養護、智能化管理、家政服務、市場經營和管理等多項服務功能的專業化物業管理隊伍。20*年，本市有6個項目被評為省優秀物管項目，2個企業被評為省優秀物管企業。
（六）加強安全管理，堅持防治結合，確保房屋使用安全
安全工作責任重大，稍有疏忽，就有可能釀成嚴重后果。為此，我局對該項工作做到了絲毫不松懈，時刻繃緊弦，堅持預防為主、防治結合，做到了徹底消除安全隱患，杜絕了房屋安全事故。
一是認真排查，建立危舊房屋臺帳。對全市存在安全隱患房屋進行了地毯式安全大檢查并提出整改意見，要求各單位對危舊房屋安全管理進行整章建制，責任落實到人，徹底消除了安全隱患。全年共開展房屋鑒定150次，鑒定面積78000平方米，下發鑒定整改意見書110份。
二是加強房屋使用管理，查處違規裝飾裝修行為。對改變房屋使用性質、改變房屋結構、加大房屋荷載等危及房屋安全的裝修裝飾行為加大查處力度，共查處違法裝修房屋行為30余起，避免了重大事故發生。
三是加強白蟻預防和滅治，防止蟻害。堅持以防為主、防治結合的方針，改進服務方式，拓展工作領域，全年共完成白蟻預防施工面積130萬平方米，滅治面積40萬平方米，實現收入223.39萬元。
（七）調整改制思路，維護職工利益，企業改制工作全面推進
房產系統從2003年啟動改制，工作進行了三年，但改制工作越推越被動，最后陷入了僵局。這種局面維持下去的直接后果是每推遲一個月將要增加改制成本200多萬元，而且不穩定因素將長期下去。為扭轉這種不利局面，20*年下半年，我局深思熟慮調整了改制思路，實行“三個確保”（確保穩定、確保職工利益、確保國有資產不流失），一舉打開了改制工作僵局，實現了改制工作的全面推進。
一是調整過去由局大包大攬、企業當旁觀者的作法。充分聽取企業領導和職工的意見，要求各企業再召開職工大會、再統一思想，在職工大會思想都統一的基礎上實行統一一家改一家，不搞整體推進。
二是按照“三個確保”要求，制訂明確的可操作性的政策。要求將政策向廣大職工廣泛的宣傳，讓職工自己算帳，凡是政策明確了的，一律實行公開，不搞暗箱操作，并主動向上級爭取落實政策，使大家明確到改制維護了職工利益。
三是從實際出發，采取一企一策推動改制。在具體操作中，能重組的盡量做到重組，以增加職工的就業量，能破產改制的則采取破產改制，切實做到了從企業實際出發，加快了改制的進程。
四是強化各級的責任，增強企業的改制主體地位。對改制企業做到每個企業都有一名領導、一套班子幫助和指導抓好改制，對企業的班子成員明確抓好改制的待遇和責任，以調動企業領導班子的積極性，自覺的抓好改制。
通過調整改制思路,改制工作取得了明顯的成效:到目前為止,共通過拍賣公房籌措改制成本7580余萬元，8個改制企業總職工人數2671人，已移交社保1013人，有885人簽訂了置換身份合同,8個改制單位中,有3個單位通過驗收,4個單位進行了預驗收,改制實現了在穩定中推進。
（八）加強制度建設，優化政務環境，各項工作協調發展
建立和完善各種制度，堅持用制度管人、按制度辦事，營造行為規范、運轉協調、廉潔高效的政務環境。去年，我局先后出臺了工作制度、廉政建設制度等十一個制度和規則，在制度的管理和約束下，各項開支明顯減少，效率明顯提高，政務環境顯著改善，機關干部勤政、務實的作風明顯加強，實現了各項工作的協調發展。在勤政廉政建設方面，先后開展了依法行政責任追究回頭看，開展了反商業賄賂的自查自糾，針對房產系統的實際情況，出臺了《廉潔從政、反腐防腐工作規定》等各種文件規定，召開廉潔從政各種會議，組織觀看各類反腐倡廉教育片，通過制度有效樹立了房產系統的公仆形象。在信訪維穩方面，重視群眾訴求，加大信訪工作力度，暢通信訪渠道，層層落實維穩責任制，對局系統突出的退休（退養）、涉軍等4個上訪群體分別明確一套班子、一名領導專抓，確保社會穩定。在維穩工作當中，各分管領導、各單位領導頂住各種壓力，不厭其煩地做好解釋、說服和穩控工作，體現了高度的政治責任感和強烈事業心。特別是衡房集團攤子大、人員多、矛盾多，但該單位領導能嚴格按照局機關的要求認真落實維穩責任；拆遷處不愿置換身份群體上訪一直較為激烈，該單位黨委書記親自找上訪骨干人員逐個談心，曉之以情，動之以理，以人格魅力進行感化，以政策、法律進行教化，使該群體上訪行為得到了緩和和控制。在政務服務方面，在全局廣泛開展“陽光政務活動”，進一步完善首問責任制、辦事時限制、責任追究制等行政效能監察制度，組織力量對改革開放以來的房地產法規政策進行匯編，積極優化經濟發展環境，完善政務公開制度，加強服務窗口建設。在計劃生育方面，狠抓計劃生育基礎工作和綜合治理，層層簽訂責任狀，加強督查和指導，確保計劃生育工作不留死角，在市計劃生育綜合治理工作評比中連續3年保持第一。
在抓好上述工作的同時，我局認真落實市委、市政府號召，積極支持社會主義新農村建設和支持受臺風影響的陸堡村開展災后重建工作，先后投入資金20余萬元，捐獻大米2噸，衣服近萬件。
（九）實行目標管理，開展創先爭優，局屬各部門、各單位與縣區房管工作齊頭并進
圍繞年初簽訂的目標管理責任狀，局屬各單位、各部門及縣（市）區千方百計，奮勇爭先，狠抓落實，全局上下形成了一種爭先創優、你追我趕、齊頭并進的良好局面。
小區辦積極抓好一期工程掃尾工作和二期工程招商引資工作，妥善解決好各種遺留問題，推行以抓銷售為中心、銷售以抓現金回籠為重點的銷售運作，將小區尾盤推向市場，實現銷售收入近3000萬元、收回前期購房款1200萬元、招商引資1000萬元，還清了銀行貸款4000萬元，投入建設資金800萬元，協調處理了460戶房產證退還到位，啟動二期工程建設，使小區建設逐步走出了困境，看到了希望。
市產權處認真辦好房產發證業務，積極做好交易會承辦工作和房產交易秩序清理整頓基礎工作，全年完成規費收入1200萬元，超計劃50%，完成代征契稅3060萬元，超計劃206%；同時堅持內強素質，外樹形象，狠抓單位文化建設，深入開展文明行業創建活動，榮獲省級“文明單位”稱號。
市白蟻所努力拓展業務渠道，規范收費程序，開展誠信優質服務，取得了顯著成績。
市房地產經營集團總公司、市百花房地產管理中心、住宅建筑工程公司堅持二手抓，一手抓生產經營的發展，一手抓改制的穩步推進，圓滿完成了各項工作任務；市經濟適用房發展中心、房地產綜合開發總公司積極處理好改制遺留問題，認真做好職工的思想政治工作和置換身份人員簽字工作。
市房地產開發總公司克服債務重、矛盾多的困難，積極做好穩定工作，破產改制有序開展；市拆遷處、新興公司的改制工作均有較大推進。
各縣（市）區房產局去年的工作有較大的變化、較大的發展，衡陽、衡南、耒陽先后喬遷了辦公樓；衡陽、南岳機構升格為正科局級，其中衡陽縣房產局實現了開發管理職能的歸位；衡陽、祁東、常寧積極為財政代征稅收，既提高了自身地位，又增加了自身的收入；耒陽市積極加強房屋租賃管理，以稅收征管（政府委托該局代征房屋出租各種稅收）促進房屋租賃管理，創造了房屋租賃管理的好經驗；衡山縣先農小區建設效益良好，不僅上交了縣里大量稅收，還接續了近10年的養老保險；衡東縣過去工作基礎薄弱，現在通過規范管理已迎頭趕上。總之，各單位工作均非常出色，有為有位，樹立了房產部門的良好形象。
20*年，我市房產工作能取得上述成績，主要依靠全市房產系統廣大干部職工的辛勤勞動，在此，我代表房產局黨委謹向在座各位并通過你們向全系統的干部職工致以親切的問候和崇高的敬意！
過去的一年，雖然取得了不少成績，但還存在不少問題。一是不穩定因素繼續存在，各單位按維穩責任的要求，尚存在差距。各種群體頻繁上訪，影響領導精力，影響形象。二是房地產市場尚存在不少問題，各種違規交易行為時有發生，房地產市場秩序有待進一步整頓。三是行業管理手段落后，基礎工作不扎實。對市場調查和分析不夠，對市場形勢和發展趨勢把握不準；網上備案未啟動，信息系統未建立；現代化的管理模式尚未啟動，維修資金征收力度有待加強。四是直管公房危舊房屋多，如不加以改造，將威脅人民生命財產安全。五是住房結構調整不到位。商品房開發總量中，中低價位、中小戶型房源太少，供應嚴重不足。以上各種問題，在今年必須逐步解決。
二、把握機遇，明確20*年全市房產和住宅業發展目標和要求
20*年是全面貫徹落實中央關于房地產業的宏觀調控政策年，也是增加供給、引導需求、穩定價格、規范市場、著力解決低收入家庭住房問題，促進房地產市場健康發展的關鍵年，抓好今年的各項工作，責任重大，意義十分深遠。
（一）在宏觀調控的新形勢下，確立發展的指導思想
根據上級精神，結合我市的實際，20*年我市住宅與房地產業工作的指導思想是：以鄧小平理論和“*”重要思想為指導，以科學的發展觀和民本思想統領全局，圍繞抓調控、抓管理、抓基礎、抓改革、抓保障、突重點、攻難點、規范化要求，加強行業隊伍建設，規范行業市場行為，培育行業發展品牌，促進全市住宅與房地產業持續、穩定、健康、協調發展。
（二）按照兩個效益的要求提出預期目標
在市場經濟的形勢下，要確保房地產業有序健康發展，作為政府職能部門，必須要善于分析市場，開展市場調查，全面掌握全市居民居住狀況和需求狀況，科學制訂發展規劃。根據對全市房地產市場的分析和調查，20*年全市房地產業的預期目標如下：
1、住房供應：施工面積較上年增長10%，新開工面積較上年增長15%，竣工面積較上年增長20%（其中90平方米以下普通商品住房占住房供應總量的70%以上），竣工驗收經濟適用房面積4萬平方米，籌集或新建廉租住房1萬平方米，完成500戶住房保障。
2、房屋銷售：銷售面積增長15%，房屋空置率降低15%；二手房交易面積突破30萬平方米，房屋銷售總量達到120萬平方米。
3、房屋產權發證做到方便群眾，一條龍服務及時辦理，辦證差錯率控制在部頻標準以內，規費收入增長20%，代征契稅比上年增長15%。
4、擴大房屋租賃管理覆蓋面，合同備案率達到70%以上。
5、控制拆遷規模，實行計劃拆遷。全年折遷面積控制在30萬平方米以內（縣市區10萬平方米，市區20萬平方米）；嚴格拆遷安置資金監控，拆遷補償安置資金監控率達到100%。
6、物業管理覆蓋面達到70%以上，維修資金歸集額當年實現1000萬元。
7、改制重組企業要主動適應市場，做到產值和效益在上年基礎上提高20%以上。
（三）按照統籌兼顧、突出重點的思路，確定工作框架
新的一年要抓的工作很多，只有理清思路，突出重點，才能有所作為、有所突破。20*年總體工作框架是“1236”，即：
把握一個主題，就是要把握時代主題，準確把握領會科學發展觀和構建和諧社會兩大新的執政理念的要求，深入貫徹落實國家宏觀調控精神，增強住房保障供應，促進房地產市場健康平穩有序發展，為衡陽經濟社會又好又快發展打造和諧人居環境，塑造衡陽房產的嶄新形象。
落實兩大責任，就是要落實宏觀調控和住房保障兩大責任。
強化三項管理，就是要強化房地產市場交易秩序管理，強化城鎮房屋拆遷管理，強化房屋安全管理。
突出六個重點：就是要突出企業改制、突出調整優化住房結構、突出整頓規范房地產市場交易秩序、突出基礎工作、突出物業小區建設和管理、突出抓好隊伍建設這六個重點。
（四）按照三個必須、三個堅持的要求抓好工作的落實
要實現衡陽房地產業又好又快地發展，在今年的工作中：
第一，必須堅持以抓穩定為基礎為前提，確保各項工作在穩定中發展，在穩定中推進。
第二，必須堅持深化改革，在改革中求發展，求突破。
第三，必須堅持求真務實、真抓實干，在求真務實中樹立形象，在真抓實干中干出成效。
三、20*年的工作重點
（一）全面完成企業改制，實現改制企業在穩定中發展
我局的企業改制工作從2003年啟動以來，到今年已經是第五個年頭了，前段時間以來，做了大量的工作，但改制還是舉步維艱，進展緩慢。去年下半年以來，通過調整思路，改制工作取得了較大的推進，但仍有一個企業未全面啟動。衡房集團和百花公司的重組工作還沒有完全規范，一開公司還剛進入破產程序，已經驗收和預驗收的4個企業，職工的簽字率還未達到100%。資產的清理、移交，債權債務的處理等都還存在一系列的遺留問題，養老保險、醫療保險、失業保險、檔案移交等都還有大量的工作要做，職工思想工作、穩定工作、重組工作、就業和再就業工作都來不得半點疏忽，稍有不慎就會給社會帶來大的不穩定因素，甚至影響改革改制的進程。因此，全力抓好改制工作仍然是全年工作的重中之重。
1、精心組織，全面完成改制的驗收
全局系統都必須繼續堅持領導力度不減，改制班子不散，各方全力配合，抓好改制工作。算好時間帳，打好攻堅戰，確保全局工作在10月底以前全面完成驗收和債權和債務清理、資產移交等全面工作。為了抓好改制工作，局改制領導小組、局改制辦、各單位負責同志要周密計劃、精心組織。
（1）已經驗收未重組的3個企業留守成員要做好三件事，第一要對原企業已經置換身份人員繼續予以關心，經常了解他們的就業和思想狀況，幫助他們尋找就業門路，對未簽字人員上門做過細的思想工作，力爭全面簽好字。第二要切實管理好國有資產，確保國有資產保值增值，對公司資產、債權債務按局統一安排進行清理造冊登記，對能夠出租和拍賣的按國有資產處置辦法和局里的統一規定拿出處理建議，對債權債務進行組織清收。第三，切實抓好穩定工作，要善于發現苗頭、了解信息，當發現不穩定信息苗頭時要主動帶頭做工作，不推卸責任，不上交矛盾，把問題和矛盾解決在萌芽狀態，解決在基層。
（2）改制重組的衡房集團、百花公司、住宅公司3個單位，要按照股份制企業要求進行公司化運行，首先，要按公司法進行運作，要擴大職工的知曉權，企業章程一定要讓職工明了，要從職工的實際出發，在重組中盡量多安排職工就業，特別是對困難職工和雙職工就業等要伸出熱情之手給予照顧性重組，真正做到無情改制有情操作；其次要輕裝上陣，拓展業務，提高效益。改制能否成功，重組能否穩定，關鍵是效益，效益關鍵看頭年。因此，三個重組企業的領導層次要有高度的責任心，克服困難，想方設法拓展業務，增加收入，使職工感受到改制的希望和前景，使改制重組企業真正實現改制一家成功一家，發展一家；第三，要搞好國有資產移交和上交資金的籌措工作，做好職工社保、醫保、失保接續工作，抓好企業的思想教育和穩定工作，促進企業穩定發展。
（3）一開公司和新興公司兩個企業要主動抓好改制的各項工作，一開公司破產改制要加快進度，新興公司要統一職工的思想，力爭在六月底以前全面完成改制。
2、按政策切實落實好職工利益
一是局改制辦要積極主動地與市改制辦、國資委、勞動保障等部門聯系，對職工的“三保”，要在規定時間內辦理到位。對在政策范圍內應給職工的利益做到不拖不欠，切實做到按政策確保職工利益。
二是各個企業要認真開展回頭看，對一些職工反映強烈、符合政策的職工利益要及時兌現和落實，對不符政策的無理要求，要予以堅決抵制和做好思想工作，絕不能隨便答復、亂開政策口子，引發矛盾和事端。
3、盤活資產，確保國有資產保值增值
對已經驗收的企業要清理資產和債權債務，建立明細的帳目，該出租的出租，該收回的收回，該處置的按程序予以處置，確保國有資產不流失和保值增值。
（二）突出調整住房結構，落實住房保障措施
近年來，黨和國家把住房保障作為民生問題，十分關注、十分重視。去年國辦發[20*]37號文件明確指出，各地區特別是市、州人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、抑制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展；黨的《十六屆六中全會決定》也指出：要拓寬渠道，加快廉租住房建設，規范和加強經濟適用房建設，逐步解決城鎮低收入家庭住房困難。前不久，國務院召開會議聽取北京市房地產情況匯報，國務院副總理曾培炎強調，要立足當前，著眼長遠，抓緊研究建立具有中國特色的住房制度，形成節能省地的住房建設和消費模式，建立多層次的住房供應體系，解決低收入家庭的住房問題，更好地發揮房地產業在改善人民生活、促進經濟社會發展中的作用。市政府彭市長在全市經濟工作會議講話中指出，住房保障工作是新形勢下需要進一步強化的重要職能，按照構建和諧社會的要求，著力構建市場保障的城市住房供給模式，在管好市場的同時加強政府的住房保障力度，是我們的重要課題，調整住房結構，落實住房保障是我們今年工作的重要責任。為此，要著力抓好以下幾項工作：
1、做好市場調控工作
（1）開展市場調查。這項工作是我們的薄弱環節，到目前為止，衡陽市的住房狀況一直沒有一個準確的調查數據，因此給科學決策、科學編制住房發展規劃帶來了難度，為了準確的掌握全市住房狀況，今年五月開始對全市的住房狀況要開展一次全面普查，在調查的基礎上，結合衡陽市“*”規劃，科學分析未來五年衡陽市民住房需求，制定和出臺《衡陽市*住宅發展規劃》，各縣市該項工作要與市區同步開展。
（2）開展市場研究分析。從今年開始，建立衡陽市房地產市場預警預報系統，逐季研究分析衡陽市房地產市場情況，發現問題及時采取措施。
（3）認真貫徹落實國辦發37號文件精神，加大中小戶型商品住房的供應力度。規劃審批階段嚴格把關，落實好單套建筑面積在90平方米以內的商品住房達到新建商品住房總建筑面積70%以上這一規定。根據住房大眾化的消費觀念，著重發展普通商品住宅建設，加大中小戶型供應力度，引導理性消費。今后申報擬建項目的規模及套型面積設計由房產部門和規劃部門共同審定把關，對不符合設計要求的，要予以調整。
2、做好住房保障工作
搞好住房保障是房產管理部門的重要職責，也是實現廣大人民群眾“居者有其屋”的必然要求。“*”期內，我市政策性住房需求量將達到70萬平方米，而現在除一些企業和學校自建的外，政府每年幾乎沒有供應，相當一部分低收入家庭住房困難，最低收入家庭還有近5000戶無房戶。解決低收入家庭和最低收入家庭的住房困難問題已提到各級政府的重要議事日程，省委、省政府和市委、市政府已將住房保障工作連續四年列入了“八件實事”的考核內容，我們必須認真抓好落實。
（1）規范經濟適用房建設。要進一步規范、完善經濟適用住房建設和管理制度，落實經濟適用房建設與管理的各項政策，規范經濟適用房的土地政策，嚴格供應對象和申請審查，嚴格執行建設標準，嚴格規范銷售管理，嚴格上市交易管理，嚴格集資合作、建房管理，加強項目建設監管。一季度，我們將起草《經濟適用住房建設管理實施辦法》報市政府常務會議審定后執行，以此規范性文件為依據來推動經濟適用房的建設和管理。
（2）建立健全廉租住房制度。國辦發[20*]37號文件明確指出，要“加快廉租住房制度建設，廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房的覆蓋面，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在20*年底前建立并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度”。我市的廉租住房保障采取發放租賃補貼為主、新建住房實物配租和租金核減為輔的辦法已經實施，但各縣（市、區）這項工作基本沒有開展，今年各縣（市、區）必須建立廉租住房制度，加快廉租住房建設步伐，從實際出發，確定廉租住房的保障形式，切實為無房戶解決實際問題。
（3）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導市民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，為促進住房二級市場和租賃市場的發展，今年要出臺促進二手房交易和房屋租賃管理的具體實施辦法，年內建立二手房交易超市，收集二手房交易信息，千方百計方便群眾銷房購房，為二手房交易和房屋租賃搭橋鋪路。
（三）突出房產市場管理，規范房產市場交易秩序
整頓規范房地產市場交易秩序是一項長期任務，需要從完善制度、健全法制、強化監管等方面標本兼治。今年全市整頓和規范房地產交易秩序重點抓好以下幾項工作：
1、完善制度
衡陽市商品房預售管理的辦法是1994年出臺、1997年補充的，隨著房產業的快速發展，原來的管理辦法已不能適應。由于制度不健全，對房產市場的管理約束不力，我市房產市場相繼出現了一房多賣、違規建房、自制合同、無證經營、掛靠開發等違法違規事件，嚴重地影響了衡陽市房產市場形象，給群眾選購房造成了很大的負面影響，增加了社會的不穩定因素。因此，規范和整頓衡陽房地產市場交易秩序必須從完善制度入手，去年9月，局里組織專門班子，從參觀學習、調查研究入手，花了近兩個月的時間代擬了《衡陽市商品房銷售管理實施細則》報市政府辦審定，今年一季度可望出臺。該《實施細則》對預售管理、現售管理、合同管理、廣告管理、信息管理等方面都作了具體的明確，具有較強的操作性。《實施細則》出臺以后，要廣泛向社會公開，廣泛予以宣傳，嚴格依照實施，從制度上來規范全市房地產市場的交易秩序，規范開發企業的銷售行為，促進房產市場交易規范化、合法化。
2、健全法制
今年要繼續按照國家發改委、建設部、工商行政管理總局等部門《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》精神繼續開展房地產交易秩序的清理整頓，對去年清理整頓查出來的問題按照“三個不放過”的要求（即問題沒搞清不放過，整改不落實不放過，處理不到位不放過），一一整改到位、處理到位。對群眾意見大、社會反響強烈的典型案件要公開曝光、公開處理，對情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，甚至吊銷執照，并追究有關人員的責任。今年初，局專門組建了房產執法大隊，年后已開展工作。除對去年查出來的問題要執法處理到位外，今年要經常性的對一些房地產開發企業進行依法監督和監管，發現問題及時查處。要建立信息披露制度，只要發現違法違規行為就要公開披露、公開處罰。同時，還要建立房產110投訴熱線電話，按照有訴必理、有求必應、及時服務的要求，統一受理房產方面的投訴、求助和咨詢，依法加強對房地產交易市場的管理。
3、強化監督
一是強化商品房預售許可證管理。加強預（銷）售活動的動態監管，從今年六月一日起我市將啟動網上銷售備案系統，實行網上備案和備案管理。
二是建立房地產企業信用檔案，培育市場品牌，樹立誠信典型。
三是建立預警預報系統，發現問題及時處理，確保房地產交易市場健康有序發展。
（四）突出住宅小區建設，健全物業管理機制
住宅小區化是城市發展的方向，實行小區物業管理是發展住宅小區的核心。目前，我市住房嚴重短缺問題基本解決，居民住房需求已進入面積增加與質量提高并重、從單純的生存型需求向舒適性需求轉變的新階段，提高居住質量，既要靠提高小區住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理。規范發展物業管理有利于維護社會穩定，構建和諧社會。抓好小區物業管理一方面能有效地通過業主大會和業主委員會的活動，較好地實現居民的自我管理、自我教育和自我約束。另一方面物業管理在創建文明城市、維護區域公共秩序、防止可能發生災害事故等方面都有著重要的作用。20*年我市在小區建設和物業管理方面要在以下四個方面實現突破。
1、積極拓展物業管理領域，努力提高服務質量
一是要抓規模，不斷拓展物業管理的服務范圍和領域。實現物業管理服務領域由小到大，由普通商品房到房改房和老舊小區，從住宅到辦公、工業、醫院、學校和商業物業，從單一型物業到綜合型物業，從機關、企事業單位后勤管理到社會化、專業化、市場化的物業管理服務的轉變，使物業管理拓展到不動產管理的各個領域。
二是要抓質量，不斷提升物業管理服務品質。實現物業管理服務由簡單的專項服務到整體的綜合服務，由一般化到標準化，由大眾化到個性化，由單一的物業服務到多元化的資產管理，由以企業為中心到以業主為中心，由對客戶管理到為客戶服務的轉變。
2、引導小區建設，進一步規范物管市場
一是要加強對新建住宅小區建設的引導，按照建設資源節約型和環境友好型社會的要求，大力支持推進創新，倡導節能、降耗、經濟、生態、環保理念，要求所有新建項目必須按照現代物業管理要求配齊相應的硬件設施，并通過招投標方式實施專業化物業管理。
二是要加強物業管理企業資質管理，通過交流、培訓、開展創先爭優活動，全面提升物業管理行業素質和管理水平。嚴格執行物業管理收費報批公示制度，從嚴查處各種違法違規行為，依法打擊惡性無序競爭，依法保護業主和企業的合法權益，通過各種措施使我市物業管理工作逐步走上規范化、法制化、品牌化的發展道路。
3、強化專項維修資金的歸集、使用和管理。住宅公共部位、共用設施設備維修資金是房屋的養老保險金，加強維修資金的歸集、使用和管理，對于確保資金安全和房屋及時得到修繕，對于為政府分憂、為百姓解難，促進社會穩定至關重要。今年該項工作的重點是出臺《衡陽市物業專項維修資金管理辦法》，并加大宣傳力度、全面貫徹實施，力爭年內物業維修資金歸集面達70%以上，歸集額突破1000萬元，并按照《辦法》的要求落實規范管理措施，做到按幢設帳、核算到戶，確保使用恰當，確保安全。特別強調，在辦理產權手續時，要對維修資金征收嚴格把關，沒有維修資金征收到位的手續，一律不得辦理產權登記發證手續，違者，將追究責任。
4、扎實推進蒸湘世紀城小區建設。蒸湘世紀城是市政府的重點工程，是我市住宅建設的示范工程和形象工程。20*年，小區建設要重點圍繞搞好一期工程掃尾、處理好各類遺留問題、最大限度地回收資金和消化債務以及啟動和推進二期工程建設來開展工作，要按照對購房戶的承諾切實抓好各項配套設施的進一步完善工作，加強小區的環境整治和物業管理工作，加強與相關職能部門的協調，盡快搞好工程結算，盡快完善審批手續，早日將房產證發到購房戶手中。
（五）突出基礎建設，立足行業長遠發展
要想實現我市住宅與房地產業又快又好和長久發展，必須加強基礎建設。今年要重點做好以下幾項基礎建設工作。
1、要轉變職能，完善制度
要按照有利于房地產市場發展的要求，切實轉變職能，理順行政主管部門與協會的關系，把一些事務性、服務性職能轉移給協會，認真搞好協會的換屆工作。要把工作的重點轉到依法對房產市場及其主體的引導、規范、監管、服務上來，做到“三個弱化，三個強化”，即弱化微觀直接管理，強化宏觀間接管理；弱化事前審批，強化批后監管；弱化權力情結，強化服務意識。要逐步完善房地產市場管理的各項制度和工作程序，促進管理工作的規范化、制度化。
2、強化拆遷安置、房屋安全、社會穩定三項基礎管理工作
（1）強化拆遷安置工作管理。
一是繼續嚴格控制城鎮房屋拆遷規模，認真落實拆遷計劃，抑制被動性住房需求。市、縣拆遷辦要加強對拆遷計劃執行的監管和拆遷工作的指導，對不符合城市規劃未納入拆遷計劃或補償資金不到位、安置方案不落實的項目，一律不得實施拆遷。
二是繼續抓好拆遷信訪案件的集中處理。要以高度的政治責任感，始終把維護人民群眾的根本利益作為拆遷管理工作的出發點和落腳點，認真抓好拆遷矛盾糾紛的排查和調處，力求今年拆遷方面不出問題，歷史遺留問題年內全面解決。
三是加強拆遷監管。做好拆遷管理的基礎性工作，通過調研、測算，適時調整拆遷相關資費標準；開展拆遷項目檢查，督促文明拆遷；嚴把拆遷項目審批關，做到拆遷主體合法、項目合法、程序合法、補償安置標準合法、補償安置資金到位；健全拆遷公示和聽證制度，嚴格拆遷裁決程序，嚴肅查處野蠻拆遷、違法拆遷。
（2）要強化房屋安全管理。
堅持安全第一，預防為主，綜合治理，完善管理機制和措施，落實責任，強化監督，切實抓好房屋安全管理工作，遏制安全事故。
第一，進一步強化房屋安全鑒定與管理工作。理清行政管理與事務性鑒定工作范疇，全力抓好行政管理工作，逐步實行鑒定與管理相分離，籌備成立房屋司法鑒定中心，開展房屋司法鑒定工作，做好鑒定備案登記工作；抓好危舊房屋安全普查工作，建立危舊房屋臺帳，提出危舊房屋治理方案報政府批準實施；制訂房屋安全應急預案，提出房屋安全應急措施；督促落實直管公房維修養護，避免安全事故。
第二，強化白蟻防治管理。加強資質管理，嚴格白蟻防治準入制度；加大白蟻預防費收取力度，確保足額收取到位；加大滅治市場執法管理力度，禁止使用禁用藥物；加大科技投入，提高行業科技水平。
第三，強化房屋室內裝飾裝修管理。開展房屋室內裝飾裝修市場專項清理和整頓，規范裝飾裝修市場，規范裝飾裝修協會工作，加大管理與執法力度，促進行業健康有序發展。
（3）要強化維穩工作。穩定是基礎，穩定是搞好工作的前提，沒有一個穩定的環境，什么事也干不成。因此，要求房產系統的干部要以高度的責任心抓好維穩工作。
第一，要加強對維穩形勢的分析和排查。要立足本行業、本單位、本部門，積極排查和化解矛盾糾紛。對排查出來的問題要建立臺帳，有專人負責從源頭上治理。通過化解各種矛盾，有效控制集訪、群訪、越級訪、重復訪和惡性事件。
第二，要暢通信訪渠道。對所有來訪人員，要隨時有人接待，有人處理，有人落實；要變上訪為下訪，傾聽群眾呼聲，了解群眾疾苦，解決群眾的實際問題，做深入細致的思想工作；要引導群眾依法上訪，切實維護正常的工作秩序。
第三，層層落實維穩責任。堅持誰主管誰負責、誰聯系誰負責、下級對上級負責、一級對一級負責的維穩責任制，嚴格責任追究制度，對當前幾個突出的信訪問題，繼續貫徹每個問題一套班子、一名領導專門抓的辦法，切實落實維穩工作責任。
3、落實計劃生育、招商引資的工作措施
一是要落實計劃生育的工作措施。抓好計劃生育工作是一項長期而艱巨的任務。今年，計劃生育工作要按照深入基層抓落實、突出重點抓基礎的工作思路，認真落實計劃生育的各項工作措施，狠抓流動人口綜合治理，全面完成市政府指定我局的各項工作目標。要求各單位黨政一把手要親自抓，負總責，層層簽訂責任狀，嚴格執行一票否決；各改制單位要將計劃生育托付移交工作放在重點位置，安排專人抓好落實；各縣（市）區房產局及產權處、衡房集團要繼續在產權過戶、房屋租賃這兩個重要環節上加大對流動人口計劃生育的綜合把關力度；各物業管理企業要協助計生部門對管理區域內流動人口計劃生育進行監督，及時報告，提供優質服務。局計生辦要切實加強對計生工作的督查和指導，創新工作方法，力保計生工作的領先地位。
二是要落實招商引資的工作措施。
招商引資是借用外力、促進發展的有效手段，是市政府考核部門工作的重要內容之一，也是我們房產系統搶抓機遇、加快發展的一項最基礎性工作。因此，各單位、各部門要充分認識該項工作的重要性，要切實落實各項措施，切實抓出成效。第一，要強化服務意識，轉變工作作風，減少辦事環節，提高行政效率，規范行政許可，依法行政，公平辦事，在房產管理工作方面為我市招商引資工作營造一個好的環境；第二，要立足行業特點，結合企業改制和住宅小區建設精心磷選出一批優勢項目，全方位擴大開放，敞開大門招商，放膽放手引資；第三，要樹立“領導先導”觀念，認真落實責任，在招商引資工作中，主要領導的主要精力要放在招商引資上，對招商引資的信息要親自掌握、親自研究，對重大客戶要親自拜訪、親自過問、親自落實。
4、加快基礎設施建設
目前，我市房地產管理基礎設施陳舊和落后、缺乏，與飛速發展的信息社會不協調，與日益發展的房地產市場不適應。因此，加強基礎設施建設已成為當務之急，刻不容緩。
首先，要加快房地產信息系統建設。
一是建設好辦公局域網，開通房地產管理專業網站，推進電子政務建設和辦公現代化建設。二是要加快房地產技術設施建設，升級現有產權管理軟件，更新硬件設備，添置安全設施，開發物業管理、直管公房管理等各類子系統，實現預售網上備案和檔案管理電子化；三是要整合房地產各管理環節的信息、逐步建立和完善房地產市場預警預報體系，加快實現房地產市場信息系統基本技術、基礎數據及數據采集的標準化。
其次，要加強房地產交易場所建設。
年內要建設好一個信息集中、方便快捷、服務優質的二手房超市，集中本市二手房轉讓和租賃信息，要求本市所有的二手房都要進場交易，并以此為契機規范中介企業行為，盤活二手房市場。
5、開展有利于行業發展的基礎活動
年內，要舉辦1-2次房地交易會和家裝博覽會，要廣泛開展各種形式的業務交流活動；要對直管公房進行一次全面的清理，加大欠租的收繳力度，依法打擊二房東，對非法轉租牟利行為進行集中整治。
（六）突出隊伍建設，打造行業形象。
一方面，轉變作風，改進方法，切實加強自身建設。房產工作直接面對基層、面對群眾，工作作風關系到黨和政府形象，關系到黨同人民群眾的血肉聯系。全市房產系統的同志必須創新思路、創新方法、發揚艱苦奮斗、求真務實的好作風。一要加強學習。要在全系統大力倡導聯系實際、清新務實的學風，做到學以致用，提高能力。要密切關注國際、國內經濟發展大勢，準確把握國家宏觀經濟脈搏，善于從戰略高度謀劃房產事業發展思路、科學確定工作目標和方向。二要加強廉政建設和行政效能建設。全面貫徹落實總書記在中紀委第七次全會上的重要講話精神，深入開展反腐倡廉宣傳教育，認真落實黨風廉政建設責任制，繼續深入開展治理商業賄賂專項工作，堅定不移地推進房產系統黨風廉政建設工作和反腐敗工作，時刻繃緊拒腐防變這根弦；堅持依法行政，認真落實《首問責任制》、《辦事時限制》、《行政過錯責任追究制》，切實提高行政效能。三要營建和諧氛圍。要在房產系統倡導和諧理念，培養和諧精神，增加和諧因素，消除不和諧根源。市局要積極支持縣局工作，多為他們排憂解難，多組織開展一些有益活動，各縣房產部門也要嚴格執行國家和省、市各項政策和工作部署，做到政令暢通、令行禁止，上、下一條心，全市一盤棋。
另一方面，著力提升企業素質，推動企業上規模，創品牌。加強市場監管、規范企業行為；開展各種層面的專業知識培訓，不斷提升企業的業務素質，深入開展創先爭優活動，在業內形成一種奮發向上、力爭先進的工作氛圍。督促企業加強誠信建設，加大對企業不誠信行為的教育和整治力度；依托行業協會訂立自律公約，建立企業誠信平臺；引導企業加快結構調整步伐，推進生產經營標準化。以提高企業自主創新能力和核心競爭力為重點，加快結構調整，實現產業升級，培養一批有實力、上規模、守誠信的骨干企業，充分發揮支柱產業作用，展示房產企業良好形象。
同志們，讓我們以鄧小平理論和“*”重要思想為指導，以科學發展觀統領全局，全面落實國家對房地產業的宏觀調控目標，全面貫徹落實市第九次黨代會和市委經濟工作會議精神，以奮發有為的精神狀態，以求真務實、艱苦奮斗的工作作風，夯實基礎，扎實工作，爭創一流，為構建和諧房產、推動我市住宅與房地產業持續、健康、協調發展而努力奮斗！
