承包土地合同范文精選

為切實完善和規(guī)范農(nóng)村土地承包合同管理工作，確實保障農(nóng)民的長久土地承包使用權(quán)，有效維護(hù)農(nóng)村土地承包當(dāng)事人的合法權(quán)益，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會和諧。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《承包法》）及《山西省實施<中華人民共和國農(nóng)村土地承包法>辦法》（以下簡稱《承包法辦法》）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣的實際，特提出如下意見：

一、全縣農(nóng)村土地承包和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理工作現(xiàn)狀及存在的問題

一九九五年以來，全縣認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級有關(guān)政策法規(guī)，基本上完成了土地承包合同的順延，為承包土地的多數(shù)農(nóng)戶發(fā)放了土地承包經(jīng)營權(quán)證，使農(nóng)民真正得到了長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。但存在的問題也不少，主要表現(xiàn)在：

1、“二輪”家庭承包土地合同沒有全部落實到位，“四到戶”率較低。據(jù)統(tǒng)計，全縣至今仍有30%以上的承包土地的農(nóng)戶沒有與村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會續(xù)簽“二輪”家庭承包合同。

2、已簽訂的合同存在不規(guī)范、不完善等問題。首先是地塊的“四至”定位不準(zhǔn)確。其次是文本不規(guī)范。部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村把家庭承包土地合同、“四荒”發(fā)包合同和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同混為一體，自制自用不規(guī)范合同書文本。三是部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村“四荒”土地、機(jī)動地等集體土地的發(fā)包程序不規(guī)范，不符合《承包法》和《承包法辦法》的規(guī)定，個別還存在“一地多主”現(xiàn)象。四是土地經(jīng)營權(quán)擅自流轉(zhuǎn)現(xiàn)象較為普遍，程序不合法。致使有些土地流轉(zhuǎn)合同改變了主體和農(nóng)業(yè)使用用途。

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)經(jīng)管理員流失嚴(yán)重。截至去年十一月份底僅有北周莊、馬營、下喇叭三個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）有專職農(nóng)經(jīng)管理員，且在崗從事農(nóng)經(jīng)管理工作。其余因人事變動及其他因素不再從事專項工作，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包合同的鑒證和糾紛處理等管理工作缺乏熟悉業(yè)務(wù)的專職人員把關(guān)，處于混亂狀況。

土地承包優(yōu)先權(quán)是指農(nóng)村土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)時，法定或約定優(yōu)先權(quán)人對該土地享有優(yōu)先承包的權(quán)利。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十三條“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)”、第四十七條“以其它方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)”，《海南省第二輪土地承包若干規(guī)定》第四條第三款“專業(yè)性生產(chǎn)承包土地合同期滿的，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)收回土地重新發(fā)包，原承包方在同等條件下有優(yōu)先權(quán)”，把在農(nóng)村土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)中可以行使優(yōu)先權(quán)以法律形式確定了下來。由于人多地少，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)又趨于規(guī)模化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化，承包土地規(guī)模種養(yǎng)已經(jīng)成為發(fā)展農(nóng)村社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要因素，因此優(yōu)先權(quán)主體請求保護(hù)其優(yōu)先權(quán)不受侵犯意識特別普遍迫切。據(jù)不完全統(tǒng)計，我院審理涉及農(nóng)村土地承包關(guān)系案件中主張優(yōu)先權(quán)的一成有余，占有一定比例。然而，因為法律對農(nóng)村土地承包優(yōu)先權(quán)的規(guī)定過于原則，相關(guān)司法解釋幾乎空白，所以審理主張優(yōu)先權(quán)案件的時候從程序操作到實體判決都遇到不少困惑，認(rèn)識模糊，亟待澄清。筆者針對在審判實踐中發(fā)現(xiàn)的幾個問題作一些闡述，若有不妥，敬請同仁指正。

一、關(guān)于對土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟主體的認(rèn)識問題

這是在審理土地承包優(yōu)先權(quán)糾紛中經(jīng)常遇到的程序性問題，認(rèn)識還不夠統(tǒng)一。所謂土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟主體是能夠參與土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟法律關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的人，該訴訟主體資格由國家法律規(guī)定，包括原告、被告和第三人。根據(jù)法律明確規(guī)定，以下人員可以作為土地承包優(yōu)先權(quán)原告，具備土地承包優(yōu)先權(quán)人訴訟主體資格：一是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時在同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；二是以其它方式承包農(nóng)村土地時在同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；三是專業(yè)性生產(chǎn)承包土地合同期滿又重新發(fā)包時同等條件下原承包方。對這三種人的土地承包優(yōu)先權(quán)原告主體資格無可爭議，認(rèn)識是一致的。但是在優(yōu)先權(quán)訴訟中還有兩種人主張優(yōu)先權(quán)，他們是否具有優(yōu)先權(quán)原告訴訟主體資格，法律沒有作出明確的規(guī)定，因此存在爭議。第一種人是，集體經(jīng)濟(jì)組織成員以其它方式承包本集體經(jīng)濟(jì)組織土地期滿，該集體經(jīng)濟(jì)組織另外成員要求承包，原承包方主張優(yōu)先權(quán)：第二種人是，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員專業(yè)承包集體經(jīng)濟(jì)組織土地期滿，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員要求承包，原承包方主張優(yōu)先權(quán)。一些人認(rèn)為，這兩種人都是優(yōu)先權(quán)原告訴訟主體。理由是他們是土地的原承包方，符合《海南省第二輪土地承包若干規(guī)定》第四條第三款的規(guī)定，可以主張優(yōu)先權(quán)。筆者認(rèn)為，法律規(guī)定土地承包優(yōu)先權(quán)的立法旨意是為了保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地承包權(quán)和保護(hù)原承包方的投入兼顧兩者而以前者為先。在土地承包合同期滿，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員原承包者依法可以優(yōu)先權(quán)對抗同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的承包權(quán)，因為同屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無所謂保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地承包權(quán)問題，只存在依法保護(hù)原承包方的投入問題。賦予原承包方優(yōu)先權(quán)充分體現(xiàn)優(yōu)先權(quán)立法者保護(hù)原承包方投入的意圖。而土地承包合同期滿，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員原承包者不得以優(yōu)先權(quán)對抗集體經(jīng)濟(jì)組織成員的承包權(quán)，因為設(shè)置土地承包優(yōu)先權(quán)以保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地承包權(quán)為首要，排斥非集體經(jīng)濟(jì)組織成員原承包者對集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的優(yōu)先權(quán)，反映了優(yōu)先權(quán)立法者保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包權(quán)的用意。由此可見，前面第一種人是土地承包優(yōu)先權(quán)人；第二種人則不是，不能主張優(yōu)先權(quán)，對其主張應(yīng)裁定駁回起訴。

與土地承包優(yōu)先權(quán)原告相對應(yīng)的當(dāng)事人是被告，土地承包優(yōu)先權(quán)被告是侵犯優(yōu)先權(quán)人土地承包優(yōu)先權(quán)或者與優(yōu)先權(quán)人發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭議而由法院通知應(yīng)訴的人。為了更直觀、形象地弄清土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟被告，舉一實例予以說明。村民小組成員某甲承包本村民小組土地圍池養(yǎng)蝦。承包合同期滿，村民小組另一成員某乙與村民小組簽訂承包該土地承包合同，甲以優(yōu)先權(quán)受到侵害為由向法院起訴，主張優(yōu)先承包。在本案中，甲土地承包優(yōu)先權(quán)不僅受到村民小組侵犯，而且受到某乙的侵犯；或者說甲既與村民小組發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭議，也與某乙發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭議。因此村民小組和某乙都是本案優(yōu)先權(quán)訴訟的共同被告。如果村民小組和某乙的行為對某甲的優(yōu)先權(quán)構(gòu)成侵害甚至造成損失，就由村民小組和某乙共同承擔(dān)停止侵害和賠償損失的民事責(zé)任。審判務(wù)實通常把某乙列為案件第三人參加訴訟，很不準(zhǔn)確，應(yīng)該糾正過來。

二、關(guān)于土地承包優(yōu)先權(quán)取得和喪失的認(rèn)識問題

土地承包優(yōu)先權(quán)由法律規(guī)定取得。而優(yōu)先權(quán)屬于一項私權(quán)利，在與法律規(guī)定不相抵觸情況下，也可約定取得。但是約定取得優(yōu)先權(quán)不得對抗法定優(yōu)先權(quán)，更不能通過約定優(yōu)先權(quán)排除法定優(yōu)先權(quán)，否定法定優(yōu)先權(quán)的約定自始無效。土地承包優(yōu)先權(quán)不論是按法律規(guī)定取得，還是按約定取得，都是期待權(quán)而非既得權(quán)，是附條件而非無條件，只有所附條件成就時，優(yōu)先承包土地期待權(quán)才能實現(xiàn)，取得土地承包優(yōu)先權(quán)。取得土地承包優(yōu)先權(quán)所附條件包括：1有優(yōu)先權(quán)人要求優(yōu)先承包的明示。民事法律行為有明示和默示兩種表現(xiàn)形式，但行使優(yōu)先權(quán)這種民事法律行為只能適用明示而不適用默示。優(yōu)先權(quán)人知道自己是優(yōu)先權(quán)人后，必須在土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)前向發(fā)包人或流轉(zhuǎn)人明確表示優(yōu)先承包，這是優(yōu)先權(quán)人獲得土地承包優(yōu)先權(quán)的根據(jù)，不可或缺。2有土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)事實。這是取得土地承包優(yōu)先權(quán)的前提，不發(fā)生土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)，土地承包優(yōu)先權(quán)無從談起。倘若發(fā)包方為規(guī)避優(yōu)先權(quán)收回土地閑置時間較長（一般半年以上）或擱置一段時間尚未自用又發(fā)包的，優(yōu)先權(quán)人仍然可以主張并取得土地承包優(yōu)先權(quán)。3條件同等。這是取得土地承包優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)。主要指與發(fā)包方利益密切相關(guān)的條件同等，諸如承包價格同等，承包金給付方式同等，承包期限同等，對土地保護(hù)義務(wù)同等，等等。與發(fā)包方利益基本無關(guān)的如土地種養(yǎng)何物、何時種養(yǎng)、管理方法等都不是同等條件的內(nèi)容。

為落實省人大常委會執(zhí)法檢查的整改意見，切實加強(qiáng)農(nóng)村土地承包法的實施，提高土地承包管理和執(zhí)法水平，改善農(nóng)村土地承包秩序，根據(jù)《人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省農(nóng)業(yè)廳關(guān)于落實省人大常委會農(nóng)村土地承包法執(zhí)法檢查反饋意見整改方案的通知》（瓊府辦33號）的精神，結(jié)合我市實際，制定本方案。

一、整改的主要問題和任務(wù)

針對省人大常委會執(zhí)法檢查發(fā)現(xiàn)我市存在的問題的反饋意見，提出以下整改內(nèi)容和任務(wù)。

（一）依法整治以“祖宗地”名義侵占他人土地承包權(quán)益的行為。各鎮(zhèn)要組織專門人員，通過調(diào)查登記，逐戶排查，核準(zhǔn)以“祖宗地”名義侵占他人土地承包經(jīng)營權(quán)益的戶數(shù)和面積，限期整改，以維護(hù)村集體和承包農(nóng)戶的合法權(quán)益。并將相關(guān)情況報送市農(nóng)經(jīng)總站，以便匯總上報省政府辦公廳和省農(nóng)業(yè)廳。該項工作要在年月日前完成。

（二）切實規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)行為。各鎮(zhèn)要組織專門人員依法規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)行為，完善農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同；對于口頭協(xié)議的（流轉(zhuǎn)期一年內(nèi)的短期流轉(zhuǎn)除外），要敦促當(dāng)事人簽訂書面合同，合同文本以市農(nóng)經(jīng)總站提供的樣本為準(zhǔn)；對于對外承包土地不依法申請登記發(fā)證的村、組等要限期整改，切實規(guī)范農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)行為。各鎮(zhèn)要將口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)土地的宗數(shù)、面積，以及尚未依法申請登記發(fā)證流轉(zhuǎn)土地的宗數(shù)、面積，匯總報送市農(nóng)經(jīng)總站。該項工作于年月日前完成。

（三）全面啟動農(nóng)村土地承包管理信息系統(tǒng)建設(shè)工作，實行農(nóng)村土地合同“雙檔案”管理（即文書檔案和電子檔案兩套檔案管理）。該項工作由市農(nóng)經(jīng)總站負(fù)責(zé)，年月日前完成，并列入市政府年專項工作，每月3日前將工作進(jìn)度上報市政府。

我國作為一個農(nóng)業(yè)大國，“農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民”三農(nóng)問題一直是黨中央、國務(wù)院關(guān)注的重點。而作為農(nóng)民的生存之本——土地，往往是糾紛經(jīng)常產(chǎn)生的根源。這一問題一直困擾著農(nóng)民，土地糾紛源于何處，土地糾紛該如何合理解決，本文通過對土地問題的調(diào)查和反思，提出幾點粗淺意見。

從2002年上訪群眾向海南省信訪部門反映的情況來看，涉及農(nóng)村土地矛盾和問題的內(nèi)容占群眾上訪內(nèi)容總量的40％左右，在我院近年來審理的民事案件中，涉及農(nóng)村土地糾紛的案件也占有很大的比重。具體講，主要有以下幾個方面的內(nèi)容：

第一，土地權(quán)屬不清。農(nóng)村在推行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制時，大都實行“包田不包坡”的做法，致使荒地、坡地爭議較多；前，有些場社體制改革，有些退場不退地，留下了糾紛隱患；而部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)一直沿襲“誰有土地誰耕、誰承包”的做法，造成了農(nóng)民爭占“祖宗田”，“祖宗地”現(xiàn)象突出；村集體與村集體之間也存在著相鄰地段土地的歸屬問題的爭奪。

第二，農(nóng)村依法用地觀念差，越權(quán)發(fā)包的情況突出。農(nóng)民依法用地的觀念比較薄弱，農(nóng)民不按國家的規(guī)定合理使用土地，而是任憑自己的意愿違反有關(guān)規(guī)定使用土地，給鄰地的使用權(quán)造成侵害，由此引起糾紛。再者，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村委會基層干部對集體土地的開發(fā)使用缺乏科學(xué)規(guī)劃，土地用途管制制度不落實執(zhí)行，村委會或村民小組自作主張越權(quán)越級向外發(fā)包土地，而依據(jù)《國土法》和《村民委員會法》規(guī)定，村社出讓、租賃土地不通過村民討論，沒有得到三分之二村民同意，村委會不得違反民主設(shè)定原則同外簽訂合同，而村委會或村民小組的法制觀念薄弱，基本上不依法行使權(quán)利，這是產(chǎn)生土地糾紛原因之一；有的基層干部以犧牲農(nóng)民的承包地為手段，嚴(yán)重違背土地操作程序，隱瞞實情，去成全土地承包商的利益，因此引起土地糾紛。

第三，“開發(fā)熱”留下隱患。在前些年的“開發(fā)熱”中，一些地方為了多招商，急開發(fā)，對外來公司轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包土地面積過大，承包期過長，農(nóng)民參與程度小，地價又低，農(nóng)民感到吃虧，成為引發(fā)糾紛的導(dǎo)火線。

第四，開采鈦礦、挖塘養(yǎng)蝦、外包林地，給生態(tài)造成破壞，環(huán)境被污染，農(nóng)民反映強(qiáng)烈，要求收回土地，卻得不到解決。海南有些地方鈦礦資源豐富，但鈦礦開采之后原尚可利用的有效土地失去了先前之功效，加上有些土地被承包挖塘養(yǎng)蝦，破壞生態(tài)平衡，農(nóng)民要求中止合同，收回土地，發(fā)揮土地的正常功效，但有些地方對此類問題遲遲不解決，或得不到合理解決。

改革開放以來，特別是市場經(jīng)濟(jì)政策實施以來，我國農(nóng)村發(fā)生了許多重大變化，其中，影響最深遠(yuǎn)的是普遍實行了多種多樣的承包制，而土地承包制又越來越成為主要形式。土地承包制采取了集體經(jīng)營與個人經(jīng)營相結(jié)合的原則，使農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)得到完全的發(fā)揮，使農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)得到了很大的發(fā)展，還使農(nóng)村土地資源得到了很好的利用。

但是，我國農(nóng)村在實行承包責(zé)任制的過程中，由于個別地方政府和農(nóng)村干部的政策法律意識不夠，在發(fā)包農(nóng)村土地的過程中往往存在很多弊端。例如由于土地的承包，往往會造成大量的林木遭受砍伐，致使當(dāng)?shù)厮亮魇?yán)重。土地承包問題除了有以上弊端外，還有很多的人為因素弊端，也就是現(xiàn)行承包責(zé)任制不健全的前提下發(fā)生土地承包爭執(zhí)或土地承包合同糾紛問題，這些問題錯綜復(fù)雜，很值得商榷。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定中所稱的農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。本文僅就農(nóng)村土地承包發(fā)生的糾紛做些淺陋的探討。

農(nóng)村土地承包發(fā)生糾紛過程中，最常見的是承包方不履行合同。如陵水英州鎮(zhèn)大坡村委會發(fā)包幾百畝地給三亞市某公司用于種植經(jīng)濟(jì)作物，然而卻丟荒幾年，一直沒有使用。又如陵水縣黎安鎮(zhèn)的后牛港，承包給某商人后，其一直沒有投資利用，只是坐享其成，叫人在該港里用炸藥炸魚及網(wǎng)魚等。

農(nóng)村土地承包發(fā)生糾紛過程中，常見的還有發(fā)包方主體不符合法律規(guī)定。如2002年三亞市鼎立農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司訴陵水英州鎮(zhèn)高土管區(qū)十幾位農(nóng)民農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案中，法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)與三亞鼎立公司訂立土地合同的是陵水英州鎮(zhèn)高土村委會。而農(nóng)民有些是個體承包者，高土村委會無權(quán)將農(nóng)民個人承包的土地發(fā)包給他人使用。

農(nóng)村土地承包發(fā)生糾紛，還有承包方?jīng)]有按照承包的原則和程序辦理，導(dǎo)致承包方無法使用土地。如原告北京勞可得農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司訴被告陵水提蒙鄉(xiāng)曾山村委后頭塘五、六隊農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營權(quán)糾紛一案，就是典型的例子。陵水提蒙鄉(xiāng)曾山村委會發(fā)包曾山村委會后頭塘村二、三百畝地給北京勞可得農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司，合同上只有隊長簽名，并沒有得到法律規(guī)定村民人數(shù)的同意。