放低過去

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放低過去范文第1篇

關鍵詞:地方財政支農支出;區(qū)域差異;資金使用

由于農業(yè)的基礎地位和農業(yè)所承受的風險,世界大多數(shù)國家都對農業(yè)給予必要的支持和保護。我國自分稅制改革實施以來,各地方政府提供的地區(qū)間財政支出和服務呈現(xiàn)相當大的不平衡性,各地方政府財政支農支出的差距也以較快的速度拉開,這種差距不僅反映在財政支農支出規(guī)模與力度上,也反映在財政支農支出結構與效率上。現(xiàn)有相關研究主要集中在對全國整體或某省財政支農狀況進行分析,鮮有文獻從地方財政的角度對我國區(qū)域財政支農問題進行研究。本文擬對分稅制改革以來東、中、西部地區(qū),地方財政支農支出的差異進行描述性統(tǒng)計分析,并對區(qū)域差異的形成進行解釋,以尋求促進區(qū)域農業(yè)經(jīng)濟協(xié)調增長的財政支農政策路徑選擇。

一、地方財政支農規(guī)模區(qū)域差異

財政支農支出也即財政農業(yè)支出,從統(tǒng)計口徑上講,財政農業(yè)支出通常有大、中、小口徑之分。小口徑僅僅限于財政用于純農業(yè)方面的支出,具體包括支援農業(yè)生產(chǎn)支出、農業(yè)綜合開發(fā)支出和農林水利氣象等部門事業(yè)費支出,這也是各級財政落實《農業(yè)法》的口徑。在小口徑的基礎上加上農業(yè)基本建設支出、農業(yè)科技三項費用以及農村救濟費,就構成了中口徑計算的農業(yè)財政支出。大口徑的財政農業(yè)支出即當前的農業(yè)、農村、農民的“三農”支出范圍,包括了農村教育衛(wèi)生支出、農村基層政權的轉移支付等。基于本文的研究對象是地方財政支農支出,同時考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性和準確性,故選擇小口徑范圍進行分析。本文采用地方財政農業(yè)支出總額、凈額及其增長速度來對比分析區(qū)域財政支農規(guī)模。

(一)各地農業(yè)支出總額與增長速度比較

分稅制改革以來,我國東、中、西部地區(qū)無論是財政支農總額,還是按鄉(xiāng)村人口平均的人均財政支農總額都呈現(xiàn)增長態(tài)勢,財政支農總額從1995年到2006年分別增長了4.9倍、5.24倍與5.30倍。從區(qū)域差異來看,財政支農總額呈東、西、中遞減。人均財政支農支出也呈類似分布,東部地區(qū)人均財政支農支出穩(wěn)步增長,只是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施使西部地區(qū)人均財政支農支出于2002年開始超過東部地區(qū),但表現(xiàn)出不穩(wěn)定性。中部地區(qū)無論從總額還是人均總額來看,都要低于東部與西部地區(qū),中部農業(yè)經(jīng)濟塌陷的財政原因由此可見一斑。從財政農業(yè)支出總額增長速度來看,東部地區(qū)增長速度最為穩(wěn)定,中西部地區(qū)財政支農支出受國家政策影響較大,表現(xiàn)出較大的不穩(wěn)定性。尤其是2003-2005年間,2003年中西部地區(qū)財政支農支出負增長,2004年財政支出巨幅增長,中西部地區(qū)分別增長66.76%和95.05%,但2005年又大幅回落,西部地區(qū)甚至負增長。這說明在我國中西部地區(qū)財政支農支出增長缺乏計劃性和長期規(guī)劃,隨意性強,沒有缺乏制度和法律保障。

(二)各地農業(yè)支出凈額與增長速度的比較

支出凈額是指財政農業(yè)支出總額與財政從農業(yè)得到的收入(主要指農牧業(yè)稅、農業(yè)特產(chǎn)稅、耕地占用稅和契稅)之間的差額,由于它考慮了政府對農業(yè)的收入和支出兩方面,可以更準確地反映財政對農業(yè)的實際支持程度。西部地區(qū)在西部大開發(fā)以后,財政支農凈額與人均凈額都高速增長,二者皆于2000年超過并大幅拉大了與東中部尤其是東部的差距。中部地區(qū)財政支農凈額與人均凈額也于2002年超過并拉開了與東部地區(qū)的差距。究其原因,中西部地區(qū)財政支農凈額的增長除了因受國家區(qū)域發(fā)展政策影響增加了財政支農總量外,更主要是受國家農業(yè)稅政策調整的影響,與東部地區(qū)農業(yè)各稅依然較穩(wěn)定增長相反,中西部地區(qū)農業(yè)各稅從1998年就開始出現(xiàn)負增長。其中2003年比較特殊,中西部地區(qū)財政支農總額下降的同時農業(yè)各稅反而大幅增加,中西部地區(qū)財政支出總額分別下降了4.56%、9.06%,但農業(yè)各稅收入?yún)s在2002年飆升的基礎上,繼續(xù)保持快速增長,分別增長了10.67%、14.84%,這必然導致2003年中西部地區(qū)財政支農支出凈額較大幅度的減少。這表明區(qū)域財政支農支出凈額增長速度的波動幅度要遠遠大于總額的波動幅度。這是由于它不但受支出總額的影響,也受農業(yè)稅收的影響。這種對農業(yè)支出的大幅起落,肯定是不利于農業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的。

(三)財政支農增長與財政收入增長比較

我國《農業(yè)法》規(guī)定“國家逐步提高農業(yè)投入的總體水平。中央和縣級以上地方財政每年對農業(yè)總投入的增長幅度應當高于其財政經(jīng)常性收入的增長幅度。”這里將我國區(qū)域財政農業(yè)支出總額的環(huán)比增長速度與財政經(jīng)常性收入的環(huán)比增長速度進行比較,以反映區(qū)域財政農業(yè)支出政策的傾斜程度和法律保障程度。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》相關各期的數(shù)據(jù)進行計算,從1996年至2006年11年間,東中西部地區(qū)僅分別有3年、5年和4年的財政農業(yè)支出總額增長速度超過當年財政收入的增長速度。由此可見,我國財政農業(yè)支出的穩(wěn)定增長還沒有得到應有的法律保障,《農業(yè)法》中有關政府對農業(yè)投入的條款實施并不到位,而且這種情況在東部經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)更為嚴重。從年均增長速度來看,中西部地區(qū)在國家西部大開發(fā)和中部崛起政策導向下財政支農狀況有很大改善。同時從某種程度上講,中部地區(qū)財政支農支出總額低下的原因之一在于地方財政收入增長緩慢。

二、地方財政支農力度區(qū)域差異

盡管我國東中西部地區(qū)地方財政農業(yè)支出的絕對規(guī)模在不斷擴大,但財政支農總額占財政支出總額的比重卻呈下降走勢。區(qū)域對比分析表明,中西部地區(qū)財政農業(yè)支出總額和凈額占財政總支出的比重較東部地區(qū)要高。但評價地方財政支農力度是否合適還應該綜合考慮農業(yè)在當?shù)亟?jīng)濟中所占比重。本文采用財政農業(yè)支出占農業(yè)GDP的比重,以及財政農業(yè)支出份額與農業(yè)GDP份額的比值這兩個指標來衡量地方財政支農支出力度。

(一)財政農業(yè)支出總額占農業(yè)GDP的比重

由圖1可見,與財政支農支出總額占財政支出總額比重的下降走勢相反,東中西部地區(qū)財政支農支出總額占農業(yè)GDP的比重都呈上升趨勢。但這一時期財政農業(yè)支出占農業(yè)GDP比重的上升并不全是由于財政農業(yè)支出總額增加的結果,一部分原因是由于農業(yè)GDP增長緩慢導致的。其中在1997年至2003年間,除西部地區(qū)2003年農業(yè)GDP環(huán)比增長速度達到10.55%外,東中西部地區(qū)基本上都低于5.5%,尤其是中西部地區(qū)1999年農業(yè)GDP分別比上年下降了4.38%和2.01%,出現(xiàn)了改革開放以來的首次負增長。從區(qū)域比較來看,西部地區(qū)為一比重最高,而中部地區(qū)這一比重最低,這說明中部地區(qū)財政對農業(yè)的支持力度有待加強。

(二)財政農業(yè)支出份額與農業(yè)GDP份額的比值

財政農業(yè)支出占財政總支出的份額與全部GDP中農業(yè)份額的比值高低,反映了財政支農份額變化與農業(yè)在國民經(jīng)濟中相對重要性變化之間的關系。由圖2可知,盡管財政農業(yè)支出占財政總支出的比重在下降,但由于GDP中農業(yè)份額也呈波動性下降走勢,兩者的比值并沒有下降,反而呈波動性上升。由此說明,我國地方財政對農業(yè)的支持程度并沒有出現(xiàn)實質性下降。從區(qū)域比較來看,東部地區(qū)這一指標要明顯優(yōu)于中西部地區(qū),比值最高且呈穩(wěn)步提高的趨勢,這也反映東部地區(qū)財政支農總額占財政總支出的比重所以較低,原因之一在于農業(yè)GDP所占份額較低。

三、地方財政支農支出結構區(qū)域差異

財政農業(yè)支出的項目結構直接決定了支出資金對農業(yè)領域中不同公共需求的滿足程度。如前所述,本文采用小統(tǒng)計口徑分析地方財政支農支出。《中國統(tǒng)計年鑒》2003年后對各地區(qū)財政支農支出的項目進行了調整,之前分為支援農業(yè)生產(chǎn)支出、農業(yè)綜合開發(fā)支出和農林水利氣象等部門事業(yè)費,2003年后調整為農業(yè)支出、林業(yè)支出和農林水利氣象等部門事業(yè)費,統(tǒng)計項目不一樣了,但加總的總額是一致的。東中西部地區(qū)農林水利氣象等部門事業(yè)費支出占財政農業(yè)支出總額的比重都偏高,2002年以前東中西部地區(qū)這一比例最高曾分別達到47%、68%與72%,其中中西部地區(qū)要高于東部地區(qū)。在農林水利氣象等部門事業(yè)費中,絕大多數(shù)屬于非生產(chǎn)性支出,其中由于機構膨脹、行政經(jīng)費支出剛性等原因,用于農業(yè)事業(yè)單位人員機構經(jīng)費比重大,且增長速度很快,而農業(yè)發(fā)展以及為農業(yè)事業(yè)發(fā)展提供保護和服務的農業(yè)專項經(jīng)費支出比重較小,且增長速度緩慢。因此,事業(yè)費支出比重偏高必然削弱財政農業(yè)支出對農業(yè)經(jīng)濟增長的帶動作用。需要說明的是,2003年以后因為《中國統(tǒng)計年鑒》對各地區(qū)財政支農支出的統(tǒng)計項目進行了調整、以及縣鄉(xiāng)精減機構和人員,這一比例在三大區(qū)域都大幅下降,西部、中部地區(qū)的下降幅度要超過東部地區(qū),這表明中西部地區(qū)財政支農支出結構有所優(yōu)化。

四、地方財政支農資金效率區(qū)域差異

在我國現(xiàn)階段鑒于多種因素的影響和制約,財政支農支出水平不可能在短期內大幅度地提高,提高財政支農資金使用效率就更為重要。下面用地方財政農業(yè)支出與其所獲得的經(jīng)濟成果之比來比較分析我國地方財政支農資金區(qū)域使用效率。

(一)地方財政支農資金的區(qū)域產(chǎn)出效率分析

從理論上講,農業(yè)產(chǎn)出增長是各種投入要素綜合作用的結果,由于無法分清不同渠道資金投入作用的大小。因此,分析時只考慮財政農業(yè)支出資金的作用。財政農業(yè)支出的產(chǎn)出效率是指每一元財政農業(yè)支出所對應的農業(yè)增加值的數(shù)額。東中西部地區(qū)農業(yè)增加值與財政農業(yè)支出資金總額的比值不斷下降,其中一個重要原因是1998年國家開始實施積極財政政策以后,大幅度增加了水利方面等的農業(yè)基本建設支出,而這方面的支出金額較大、周期較長,主要具有長期的生態(tài)環(huán)境效益,對產(chǎn)出的影響時滯較長,短期內經(jīng)濟效益難以顯現(xiàn),導致對農業(yè)增加值的貢獻較小。從區(qū)域對比來看,西部地區(qū)財政支農資金的產(chǎn)出效率最低,中部地區(qū)最高,因此,在加大西部財政支農力度的同時要重視資金使用效率的提高。

(二)地方財政支農資金的區(qū)域產(chǎn)出彈性分析

財政支農資金的產(chǎn)出彈性是指財政農業(yè)支出總額增長1%,所引起的農業(yè)GDP增長的百分比。一般用產(chǎn)出彈性系數(shù)來表示產(chǎn)出彈性大小,產(chǎn)出彈性系數(shù)是農業(yè)GDP增長速度與財政農業(yè)支出總額增長速度之比。假定其他條件不變,產(chǎn)出彈性系數(shù)越大,表明財政農業(yè)支出增長帶來的農業(yè)GDP增長速度越快,財政支農支出效益就越好;相反就越差。盡管現(xiàn)實生活中資金投入是農業(yè)GDP增長的必要條件而不是充分條件,財政農業(yè)支出也僅僅是農業(yè)發(fā)展資本來源的一部分,換言之,農業(yè)GDP增長不完全是財政農業(yè)支出增長引起的,不可以用短期內產(chǎn)出彈性系數(shù)的變化直接說明財政農業(yè)支出對農業(yè)GDP的影響。但是通過觀察產(chǎn)出彈性系數(shù)連續(xù)多年的變化,可以排除其他因素干擾,較為客觀地反映財政農業(yè)支出的效益狀況。

計算結果表明,1996年以來,我國東中西部地區(qū)農業(yè)GDP的增長速度大大低于財政農業(yè)支出總額的增長速度,二者的比值除個別年份外均小于1,表明財政對農業(yè)投入增加一元錢,卻不能獲得高于一元的增加值回報,財政農業(yè)支出的經(jīng)濟效率不高。區(qū)域對比表明東部地區(qū)這一狀況要略好于中西部地區(qū)。從波動幅度而言,中西部地區(qū)財政農業(yè)支出的產(chǎn)出彈性系數(shù)的波動幅度較東部地區(qū)要大,尤其是中部地區(qū),波動幅度最大。中部地區(qū)1999年因農業(yè)GDP負增長而使財政農業(yè)支出的產(chǎn)出彈性系數(shù)達到最低比值-5.48,2005年則因財政支農總額增幅減緩,以及農業(yè)GDP因國家對糧食實施補貼刺激了糧食生產(chǎn)導致農業(yè)GDP增幅較大而使這一比值達到最大值1.84。這種不穩(wěn)定也說明了農業(yè)GDP的增幅在很大程度上受國家政策的影響。

五、結論性評價

本文在大量查閱相關數(shù)據(jù)資料的基礎上,運用描述性統(tǒng)計分析法對區(qū)域財政支農支出差異進行了比較分析。研究表明:

其一,從財政支農支出總量來說,東部地區(qū)財政支農總額與人均總額都是最高的,但因農業(yè)各稅收入也高,所以財政支農支出凈額相較中西部地區(qū)反而要低,而且在西部大開發(fā)與中部崛起戰(zhàn)略實施以后比較差距更大;從地方財政支農支出總額與財政收入總額增長速度的比較來看,東中西部地區(qū)執(zhí)行《農業(yè)法》的效果均不理想,其中尤以東部地區(qū)為甚。

其二,就財政農業(yè)支出力度而言,盡管中西部地區(qū)財政支農總額與凈額占財政總支出的比重較東部地區(qū)要高,但因為農業(yè)主產(chǎn)區(qū)主要集中在中西部地區(qū),考慮農業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中的相對地位,中西地區(qū)尤其是中部地區(qū)財政支農的力度反而較東部地區(qū)要低。

其三,財政農業(yè)支出項目結構不盡合理。這主要表現(xiàn)在各項事業(yè)費支出所占的比重偏高。根據(jù)李煥彰,錢忠好(2004)兩位學者對財政支農政策與中國農業(yè)增長的計量分析結果,我國財政支農支出項目中事業(yè)費的邊際產(chǎn)出效應最差。事業(yè)費過高必然削弱財政農業(yè)支出對農業(yè)經(jīng)濟增長的促進作用,為此,要控制農林水利氣象等部門事業(yè)費的增長速度,尤其是嚴格控制人員機構經(jīng)費的增長速度。

其四,財政農業(yè)支出資金使用效率不高。地方財政農業(yè)支出資金的產(chǎn)出效率呈中東西遞減分布,三大地區(qū)均不斷下降,產(chǎn)出彈性系數(shù)普遍不高且波動幅度較大,相較而言,西部地區(qū)財政支農資金使用效率最低。為此,在增加財政支農投入的同時應加強地方財政支農資金尤其是西部地區(qū)財政支農資金的管理,建立并嚴格財政支農支出績效評價與考核制度,提高財政支農資金使用效率。

參考文獻:

[1]魏朗.財政支農支出對西部農業(yè)經(jīng)濟增長的貢獻[J].財經(jīng)科學,2006(4):111-117.

放低過去范文第2篇

三四班王馨苑

我曾經(jīng)去過千島湖、朱家塵等許多地方，可我最喜歡的地方還是千島湖，那里有各種各樣的動物多得數(shù)不清，那里真是動物的天堂。

先說一說蛇島吧，我來到門前面，真是不看不知道，一看嚇一跳，迎面撲來了一條又粗又長的蛇，我繞到它的背后，抓住它的尾巴，那一條巨蛇猛一回頭，舌頭用閃電般的速度從嘴里伸出來，把我嚇得心驚肉跳。

放低過去范文第3篇

我們向同學介紹了自己去過的地方，現(xiàn)在就來寫一寫。要寫出這個地方怎么吸引人，使別人讀了也對這個地方感興趣……如果不想寫去過的地方，寫想去的地方也可以。

【習作指導】

小朋友，你一定去過好多地方，爸爸媽媽或者老師帶你遠游名山大川、名勝古跡、草原森林、海濱小島……同伴和你玩過家鄉(xiāng)的山澗小溪、果園田野、竹林菜園、高樓大廈……你心里還想著去好多地方。這些地方都是這次作文的材料，你只要從中選一處美麗好玩的還使你流連忘返的地方來寫，一定能把這次作文寫好。

作文時，你如果還能注意以下幾點，那么，你寫的地方就能更吸引讀者。

首先，要抓住所選地方景物的特點。景物的特點就是這一景物與其他景物不同的地方。不同的景物有不同的特點，就是同樣的景物在不同的時節(jié)和地點，特點也是不同的。比如花壇里的花不同，特點也不同――月季艷麗多姿，桂花十里飄香；又如不同地方的水，特點也不同――海水波濤洶涌，湖水波光粼粼；還有不同時節(jié)的風，特點也不同――春風和煦，夏風熾熱，秋風蕭蕭，冬風凜冽，這些就是特點。

要發(fā)現(xiàn)所選地方景物的特點，你就得細心觀察，用心體會――調動自己的各種感覺器官，看看、聽聽、聞聞、摸摸、走走、問問，從形態(tài)、質地、大小、顏色、聲音、氣味等方面去認識景物，發(fā)現(xiàn)景物與眾不同的、特有的東西。這樣，作文時才能鮮明、準確地寫出不同景物的特點，才能讓筆下的“地方”避免一般化，讓讀者感興趣。

放低過去范文第4篇

關鍵詞：沿海地區(qū)；房地產(chǎn)；貿易

（一）大量土地非法閑置

許多開發(fā)商買下土地，是不是為了蓋房子，但是一年左右，如土地增值。為了避免土地部門的檢查也有許多技巧。例如，一些開發(fā)商在土地部門相關負責人檢查，標志性建筑。當檢查人繼續(xù)閑置，為了逃避國家政策的制約。的責任，小業(yè)主另一些開發(fā)商，說是由于其他業(yè)主反映房屋發(fā)展擋光問題和反對建設，開發(fā)商將借口推遲項目建設。一些開發(fā)商將土地分成許多批次，批量開發(fā)。這種現(xiàn)象在我們的日常生活中是很常見的。一些地區(qū)可以一次完成，開發(fā)商不可分為3個時期，以及后來的價格較高。這種行為使開發(fā)商的利潤大幅增加，與人民利益受損。更甚的是，一些開發(fā)商很長時間沒有啟動，如出售給其他人的土地升值，將閑置土地的責任到人，接受下一個。通過上面的行為可以看出，在大腦的開發(fā)商，尋找所有的方式逃脫懲罰的發(fā)育延遲。

在國家土地政策也存在一些漏洞，推遲了全國土地開發(fā)，將受到懲罰，要督促發(fā)展商不違反國家規(guī)定的行為。然而，開發(fā)商都算作一個帳戶，比較土地收益和罰款的球隊更多的囤積，如果更多的利潤，那么我認為開發(fā)商寧愿支付罰款。在這種方式中，細而成為開發(fā)商只是方式違反政策的國家主義部門工作。

（二）拆遷補償缺乏統(tǒng)一標準

第一個是獲得的補償和安置的第一個人是不一致的。由于補償價格的心理預期每個人是不同的，他們的經(jīng)濟條件不同，所以對待的態(tài)度也是千差萬別。有些人認為這是為了改善住房條件，有些人會認為是增加經(jīng)濟負擔，甚至沒有錢去租現(xiàn)象。新建成的房子快一年：三，五年，所以這一部分人選擇不動，直到政府在政策上給予更多的補償。所以在移動的人而獲得更多的利益，這也造成了人們的心理不平衡。以后遇到這種情況一般會選擇方法可以拖放，這增加了拆遷工作，很多不必要的麻煩。同時也促成了指甲，指甲出現(xiàn)被稱為，和剛才所說的情況很相似其實不然。最低要求是不向前釘為滿足溫飽，但不高于實際的房地產(chǎn)市場價值的價格，提出種種不合理的要求阻礙進步的。他們是沒有事實根據(jù)的，信口開河，漫天要價。而開發(fā)商由于施工進度的限制，最后不得不滿足他們的要求，開發(fā)成本大大增加。這種增長將房子去。原則上，政府是一個強制性的最小功率，但由于影響社會的和諧發(fā)展的恐懼，不要輕易使用。畢竟，事故將導致在拆遷過程中的社會動蕩，發(fā)展不利于和平與穩(wěn)定。因此，拆除，政府只能審慎的監(jiān)管，但不能過度干預。

其次，賠償數(shù)額是不合理的。由于住房市場評估機制的太少，目前的市場價值，而不是行業(yè)競爭的形成。沒有對促進我國的評價機制，競爭機制還不規(guī)范。所以他們不能給出一個合理的價格。評價結果直接與人相關的利益。也就是說沒有評估機構會影響質量的專業(yè)評估，這樣的權利和利益的拆遷不能保證基本。但是，拆遷單位的拆遷工作人員的態(tài)度和專業(yè)水平的順利進行起著關鍵的作用，微笑會讓人感到受尊重，良好的溝通技巧使人們在遇到更多的理解問題。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)缺乏科學性

在城市中心的房地產(chǎn)資源已經(jīng)枯竭，開發(fā)商會走動的城市。在沿海地區(qū)，吸引周圍的居住是因為其方便的交通擁擠的房地產(chǎn)行業(yè)，更是一個宜人的氣候和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。依山傍水的生活環(huán)境是人們所向往的。然而，近年來，由于住房是由開發(fā)商的利益，也逐漸開始移動市場的需求，在山上進入森林。山是高聳的，宏偉的，必須在船頭的機械和設備現(xiàn)代化的前面，但最終還是我們自己的損失。近年來，中國一直倡導植樹造林，現(xiàn)在他已經(jīng)摧毀了他們的。美麗的海濱城市的改變，它將失去這個建筑的意義。

失敗并不局限于，在沿海植被原房地產(chǎn)開發(fā)已被破壞。植被是防止植物入侵，已基本失去功能。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的沿海城市的快速發(fā)展，普遍的生活污水排入大海。生態(tài)環(huán)境的水域也能成為巨大的破壞。那些吸引開發(fā)商，投資者，游客自然優(yōu)勢的構建是一個小小的死亡，當自然災害來襲，損壞或我們人類。因此，一個關鍵問題是如何促進人與自然和諧發(fā)展成為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)供需不對稱

普通人只能買得起一些常見的經(jīng)適房。但開發(fā)商更喜歡建一些高檔商品房、別墅。因為這些地區(qū)將利潤豐厚的利潤點。地方政府有時讓建筑高級住宅開發(fā)商，這主要是由于政府支付這些開發(fā)商建造這些房屋的土地使用費很高，逐漸成為一些地方政府是非常可觀的收入，并建立房地產(chǎn)行業(yè)將帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)稅的商業(yè)使用比一般的經(jīng)濟適用的稅收高自然，這就是為什么地方政府沒有阻止一個理由而鼓勵開發(fā)商。但是，這種方式將無法滿足低收入者住房需求，導致房地產(chǎn)市場供需失衡。和土地面積的城市中心區(qū)很小，所以住房的供應越來越有限公司。市場研究告訴我們需求遠遠大于供給，當然，不僅與普通市民的需求，這是虛假的需求很大一部分。包括投資需求，投機性需求和非理性預期。非理性預期的形成，主要是因為人們擔心價格繼續(xù)上漲，那么早去買房子，從而更刺激了房價上漲。像海岸的這些地區(qū)，由于其自然條件十分優(yōu)越，經(jīng)濟的快速發(fā)展，最重要的是便利的交通方便，接觸。因此，對房屋的需求并不局限于當?shù)鼐用褚呀?jīng)吸引了來自全國乃至世界各地的消費者群體，使有限的資源將無法滿足無限的需求。

（五）法律層面保障力弱

國內開發(fā)商為了籌集資金，往往會選擇賣出一定比例的期房來獲得建筑房屋的后續(xù)資金。開發(fā)商一般會用低廉的價格來吸引消費者購房，但是所謂的期房即是還沒有建筑好預計在以后的一段時間才能交房。這就為投資買房者買房帶來了風險。

首先，由于投資者看到的僅僅是圖紙而非現(xiàn)實的房屋，所以肯定會跟心里預期的效果有差別。

放低過去范文第5篇

一、我國內地和我國香港地區(qū)房地產(chǎn)調控的差異

（一）土地政策比較

我國香港地區(qū)地少人多，總面積只有1078平方千米，其中可供開發(fā)的土地僅占總面積的20%。然而，由于我國香港地區(qū)采取了靈活有效的土地供應機制，不僅使其居民生活環(huán)境良好，也提供了可觀的財政收入，而且也使我國香港地區(qū)一直保持著亞太地區(qū)金融中心的地位。

我國香港地區(qū)的土地供應主要依靠開發(fā)非城市用地、填海造地等新增城市用地和通過市區(qū)重新規(guī)劃建設、改變土地用途等提高原有土地使用效率兩個途徑實現(xiàn)。每年11月，我國香港地區(qū)土地供應委員會都會根據(jù)實際情況評估下一年土地使用情況，草擬下一年批地計劃書，并于每年四五月份落實批地計劃，并向社會公布，通過拍賣、招標、私人協(xié)議和臨時租約四種形勢向開發(fā)商批租土地。由于我國香港地區(qū)已經(jīng)形成了較為完善的土地競價市場機制，地價基本由市場供求來決定，政府通過制定長、中、短期的土地批租計劃，可有效調控土地供應量，調節(jié)土地價格，防止土地價格劇烈波動。

在我國內地，土地所有權歸國家所有。在土地制度改革以后，土地使用從無償使用制度變?yōu)橛袃斒褂弥贫取Ｍ恋刂贫雀母镉欣谕恋丶s化使用，有利于城市的整體規(guī)劃，更為政府財政收入提供了保障。然而近些年來，內地土地制度在取得了一些成績的同時也出現(xiàn)了很多問題。如土地產(chǎn)權不明晰；土地的價格沒有按照市場供求來決定，市場價格不合理，一些地區(qū)出讓土地中征地費不到地價的10%；此外，以市場供求調節(jié)的出讓方式（如公開拍賣和招標）與以行政手段為主的協(xié)議方式并存的“雙軌制”也帶來了許多弊端。

（二）保障性住房政策比較

我國香港地區(qū)人口密度較大，因此從20世紀50年代末期就開始實施保障性住房政策，經(jīng)過50多年的發(fā)展，香港保障性住房政策已經(jīng)從完全的福利性質過渡到鼓勵有計劃的自置居所，并且隨著經(jīng)濟的發(fā)展變化不斷完善。香港的保障性住房政策配合上靈活的財政政策，如以拍賣土地所得的巨額收入資助保障性住房等，有效的緩解了香港社會的住房矛盾，對維持社會穩(wěn)定，縮小貧富差距帶來了積極的影響。

在我國內地，從國務院1991年出臺并實施保障性住房政策以來，政府不斷加大保障性住房的投入力度，并及時出臺《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》等相關法規(guī)，以圖改善民生，解決低收入者住房問題。但是，由于復雜的國情和政策實施時間段等因素，保障性住房政策在實施過程中出現(xiàn)了很多問題：1.公租房、廉租房占比較低，經(jīng)濟適用房占比較高且只售不租，使一部分中低收入者難于購買經(jīng)濟適用房。2.價格和面積失控。3.缺乏有效監(jiān)管，使一部分非中低收入群體通過弄虛作假獲得保障性住房。4.財政資金不足以及開發(fā)商的逐利性造成保障性住房建設資金不足。

（三）金融政策比較

香港房地產(chǎn)金融政策的主要特點是通過1997年成立的香港證券按揭公司，將地產(chǎn)商、銀行、居民聯(lián)系成一個緊密的體系，有效的防止了因抵押貸款規(guī)模擴大而帶來的風險。抵押貸款證券化后，通過擔保機構擔保和信用評級機構評級后可以在二級市場上進行交易，這種抵押貸款證券化的政策為貸款銀行開辟了新的融資渠道，提高了住房資金的配置效率，分散了貸款銀行的經(jīng)營風險。此外，香港政府還創(chuàng)新的將抵押貸款和壽險聯(lián)合運營的機制解決了資金來源與運用期限不匹配的問題。香港政府通過為中低收入者提供擔保，降低中低收入者貸款首付比例，刺激了中低收入者的貸款需求。

在我國內地，由于房地產(chǎn)金融政策發(fā)展時間短，尚不成熟，有許多問題亟待解決：1.銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模小，占整體信貸規(guī)模比例不足10%。2.金融工具創(chuàng)新能力差，缺乏資產(chǎn)證券化的專業(yè)人員和政策環(huán)境。

（四）物業(yè)管理政策比較

我國香港地區(qū)在物業(yè)管理方面制訂了《建筑物管理條例》，按照條例要求，政府鼓勵并組織業(yè)主組成業(yè)主立案法團，共同參與、共同經(jīng)營、共同管理。法團的責任是代表業(yè)主執(zhí)行有關走廊、樓梯、電梯、小區(qū)衛(wèi)生等公用部分的控制、管理及行政事宜。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生管理委員會，管理委員會代表法團執(zhí)行權力。香港政府還通過下屬的廉政公署、民政事務總署及香港會計師分會根據(jù)《條例》規(guī)定，聯(lián)合協(xié)助法團管理物業(yè)的財務。此外政府還協(xié)助解決物業(yè)糾紛，比如物業(yè)出現(xiàn)問題，政府可以主持召開業(yè)主大會或重新選舉業(yè)主委員會。為使香港市民能安居樂業(yè)，政府的民政事務總署非常重視大廈管理，在香港各區(qū)的民政事務處設立大廈管理聯(lián)絡小組和法團保持聯(lián)絡。

在我國內地，雖然房改后物業(yè)水平有了一定的進步，但大部分樓房物業(yè)還有待完善。一是物業(yè)覆蓋面積低，物業(yè)整體上現(xiàn)代化水平偏低。二是缺乏有效的約束制度，物業(yè)管理公司作為開發(fā)商的附屬品，缺乏制度約束和激勵機制，積極性不強。三是政府在推動物業(yè)發(fā)展上有所偏差，管理部門混亂，造成管理低效。

二、總結