商業(yè)規(guī)劃

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商業(yè)規(guī)劃范文第1篇

1、 目前我國社區(qū)商業(yè)存在的問題

盡管社區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，我們仍然應該認識到，目前我國的社區(qū)商業(yè)發(fā)展仍然是不完善、不均衡的，究其原因，一是政府在城市建設和開發(fā)過程中缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，各個小區(qū)由開發(fā)商自己獨立操作，在布局上也自成體系，在規(guī)范標準的制定上更是沒有考慮到區(qū)域的差異，套用千人指標，造成了重復建設和資源的浪費；二是開發(fā)商和設計師對于社區(qū)商業(yè)價值和其使用群體需求的認識不夠全面，沒有運用商業(yè)的開發(fā)模式去進行開發(fā)設計。

2、 社區(qū)商業(yè)的核心價值

社區(qū)商業(yè)的價值體現(xiàn)在其為社區(qū)居民提供了一個便捷、舒適的消費環(huán)境，營造了良好的社區(qū)文化和促進城市的健康、有序發(fā)展，也為開發(fā)商品牌的打造奠定良好的基礎。一個成功的社區(qū)商業(yè)設計必須依賴于政府、開發(fā)商和品牌商、設計師的共同協(xié)作，有力的政策保障、精確的前期定位、合理的規(guī)劃設計和專業(yè)化的運營，將會對社區(qū)商業(yè)的健康發(fā)展起到重要的推動作用，也將有助于提升區(qū)域價值。

3、 社區(qū)商業(yè)從規(guī)劃抓起

商業(yè)地產(chǎn)的特性決定了在其產(chǎn)業(yè)鏈中，各個環(huán)節(jié)需要緊密聯(lián)系、相互貫穿，作為其中的重要一環(huán)，規(guī)劃設計不能僅僅從規(guī)范角度出發(fā)，只滿足相關的指標要求，而不考慮各個社區(qū)、地塊之間的關系，尤其是目前很多郊區(qū)大型社區(qū)的開發(fā)，往往需要分期進行，一定要根據(jù)區(qū)域商業(yè)市場、消費群體的分析，確定開發(fā)模式、商業(yè)定位，在選址、規(guī)模、流線組織、用地價值等方面與整體規(guī)劃相協(xié)調，從而營造一個開放的、可達性強的、具有活力的社區(qū)空間，切忌追求大規(guī)?；蚴莻€性化的空間。位于北京市朝陽區(qū)八通線雙橋站東北角的北京三間房創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是“北岸1292”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的組成部分，良好的文化氛圍和準確的商業(yè)定位為社區(qū)的商業(yè)注入了活力，提升了區(qū)域的形象和價值，營造了一個開放的社區(qū)（圖1）。

3.1整合資源

在社區(qū)商業(yè)開發(fā)的過程中，我們需要關注的不僅僅是社區(qū)內外的居民，還有租戶、開發(fā)商、投資商、政府等等，不同群體的需求對社區(qū)商業(yè)產(chǎn)生了不同的要求。在這些群體中，政府的作用是非常重要而且必要的，這其中包括規(guī)劃標準的制定、資源的合理配置、城市市政設施的提前規(guī)劃等等，新加坡在社區(qū)的規(guī)劃包括低收入人群住房的規(guī)劃上都有許多值得我們學習的經(jīng)驗，社區(qū)規(guī)劃不僅包括基礎設施、社區(qū)商業(yè)等硬件設施，還加強了社區(qū)服務的提供，包括家事服務、保健服務等，使得社區(qū)居民的基本需求都可以在社區(qū)內解決。

3.2立足社區(qū)

社區(qū)商業(yè)是一項利民工程，加強社區(qū)商業(yè)配套設施的建設，是一件非常緊迫而又非常有意義的事情。不同地段、不同規(guī)模的社區(qū)，居住的人群的生活方式、消費水平及需求是不同的，在前期應該進行充分的調研，2011年國家大力推進保障房建設，提出要建設3600萬套保障房，這對應的社區(qū)商業(yè)規(guī)模是非常巨大的，而在這類居住區(qū)內，許多社區(qū)商業(yè)僅僅是以沿街店鋪的形式分隔銷售，降低了社區(qū)的品質，并可能形成惡性循環(huán)。時展了，我們需要新興的商業(yè)業(yè)態(tài)來豐富生活，但是也不能忽略一些基本的需求如早餐、修理自行車、雜貨店等，目前政府在社區(qū)的規(guī)劃中引導在商品房開發(fā)中配建保障性住房，形成混合社區(qū)，更應該注重資源的合理配置，避免造成不同人群的心理隔閡，引發(fā)矛盾。

第二是伴隨著我國老齡化社會的到來，社區(qū)為老年人服務的設施顯得非常不足。良好的設施規(guī)劃為老年人不僅僅是提供一個舒適的物質空間，還應該同時從硬件和軟件著手，增強老年人的心理安全感和舒適感。臺灣的社區(qū)規(guī)劃提倡居民參與式的社區(qū)規(guī)劃，主張老人福利家庭化、社區(qū)化，將文化、醫(yī)療、康體的功能與社區(qū)設施有效的結合，是比較符合中國人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念和居住模式的。

第三是我們在看到新社區(qū)的興起帶動社區(qū)商業(yè)的繁榮的同時，也應該注意到在舊城區(qū)、城鄉(xiāng)結合部還存在著很多危改小區(qū)、平房區(qū)或者家屬院區(qū)，在這些地方，社區(qū)商業(yè)是非常缺乏的，這需要政府進行引導和統(tǒng)一規(guī)劃，開放周邊成熟社區(qū)的公共服務設施、加強道路的改造、對現(xiàn)有商業(yè)設施進行升級改造，改造保留看似影響城市形象的“露天市場”，充分尊重居民的生活習慣。

3.3 靈活開放

商業(yè)規(guī)劃范文第2篇

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設計；項目定位；概念設計；施工圖設計；設計變更

自2000年開始，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入了高速發(fā)展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業(yè)模式就完成了西方國家?guī)资甑陌l(fā)展歷程，從傳統(tǒng)的商業(yè)街發(fā)展到商業(yè)步行街、購物中心、城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要發(fā)展方向，受到越來越多大中型房產(chǎn)公司的重視。萬達地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華潤置地、世茂地產(chǎn)等近十幾年來一直以商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務進行發(fā)展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發(fā)為主業(yè)的房產(chǎn)巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進軍商業(yè)地產(chǎn)領域。然而要做好商業(yè)地產(chǎn)，科學、系統(tǒng)的規(guī)劃設計與招商管理是重點。

然而，規(guī)劃設計好壞并不僅僅取決于設計本身。項目所處位置周邊環(huán)境、配套設施、政府規(guī)劃部門對地塊的控制性條件、區(qū)域人口規(guī)模、經(jīng)濟水平、當?shù)卣?、開發(fā)商整體實力等對項目設計有著極大的影響。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設計、建設、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。

投資開發(fā)階段，在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規(guī)劃調控的依據(jù)，這就需要嚴格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。

項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的分析。在完成分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業(yè)態(tài)定位——明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)價值的問題。

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位——確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。

在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

概念性方案設計階段，有了投資開發(fā)階段扎實的基礎工作，建設單位可結合規(guī)劃條件、相關法律法規(guī)、項目定位、商家資源等對各種業(yè)態(tài)組合進行對比分析，尋找經(jīng)濟效益最大、符合市場需求的業(yè)態(tài)布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開發(fā)的標準模式。通常城市綜合體項目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)街和購物中心各類建筑。只有建設單位對產(chǎn)品提出明確的設計要求，并經(jīng)充分論證取得一致意見后，才能委托設計單位從建筑整體風格、日照分析、交通流線、環(huán)境評價、規(guī)劃指標、建設單位要求等方面著手，構思項目的兩、三種設計方案。建設單位對各種方案進行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續(xù)設計的基礎。

概念方案一旦確定，即可進入方案設計階段。在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發(fā)展狀況。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設計，不可按照某一個商業(yè)機構的個性需求設計。

方案設計階段重點是對總平面布置及地下室進行進一步優(yōu)化設計，明確規(guī)劃紅線與建筑物的位置關系、場地道路與建筑物之間的關系、建筑單體相互位置關系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產(chǎn)品標準、政府各部門審批要求等角度進行審核，確保在滿足較好經(jīng)濟效益的同時，方案能滿足建設單位目標成本和政府審批要求。

初步設計階段，建設單位應統(tǒng)籌建設單位資源，加強與設計單位的溝通，形成初步設計委托書，委托書的主要內容包括：設計依據(jù)，項目準予建設的批文，經(jīng)過科研取得的建設條件的技術資料，環(huán)境部門批準的環(huán)境影響報告書和環(huán)境評價書，人防工程部門的批示，建設工程的名稱、功能、規(guī)模和有關的技術數(shù)據(jù)和條件，各單位工程的詳細使用要求，批準的相應地勘報告，科研報告，自然環(huán)境資料，測量資料等。設計單位根據(jù)委托書展開初步設計工作，初步設計文件應明確建筑做法，外立面設計滿足節(jié)能要求，機電系統(tǒng)設計深度滿足施工圖設計的準備工作要求。

施工圖設計應根據(jù)建設單位批準的設計任務書進行編制，并不得違反初步設計的設計原則和方案。如確實需要更改初步設計文件時，建設單位要組織相關部門進行詳實的論證后實施。施工圖是對設備、設施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據(jù)，從而也是設計階段質量控制的一個重點。建設單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設計的總布置圖和總目錄。各專業(yè)圖紙是否存在無法合理規(guī)避，相互碰撞現(xiàn)象，以及設計是否違反專業(yè)規(guī)范或國家法律法規(guī)的規(guī)定。施工圖首先由設計單位自身審核，建設單位應要求設計單位提供審核意見，以便核實設計單位內部審核流程完整；建設單位在設計單位自審完成后，組織公司相關部門進行集中審核，從建設單位角度提出審核意見；設計單位根據(jù)審核意見對圖紙進行完善后，由建設單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關部門審核。

施工圖完成后，進入設計交底及變更管理階段。設計單位應充分準備，將各專業(yè)的重點、難點在交底時向建設方、施工、監(jiān)理單位交待清楚，并形成書面紀要。設計變更有可能節(jié)約成本，產(chǎn)品功能更加符合建設方要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，導致費用增加，影響工程進度。要想減少設計變更次數(shù)，關鍵是將設計變更的風險前移，也就是將設計變更的可能性盡可能在設計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設計過程中編制好設計任務書、加強過程控制與溝通、做好設計評審工作。

參考文獻：

[1]尹青. 建筑設計構思與創(chuàng)意. 天津：天津大學出版社，2002

[2]劉力編著. 商業(yè)建筑. 中國建筑工業(yè)出版社，1999年

商業(yè)規(guī)劃范文第3篇

關鍵詞：地下商業(yè)街　改造　規(guī)劃

前言

隨州是中國歷史文化名城，位于湖北省北部，聞名于世的編鐘出土于此。隨州地處長江流域和淮河流域的交匯地帶，是湖北省對外開放的“北大門”，國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略由東向西的重要接力站和中轉站。

1、背景概況

隨州地下商業(yè)街開發(fā)位置位于隨州市區(qū)最繁華的商業(yè)街解放路，隨著解放路商貿(mào)黃金圈的逐漸成熟，周邊地區(qū)的土地資源稀缺同商業(yè)用地嚴重不足的矛盾日益加劇，而另一方面解放路作為城市主干路的交通承載能力明顯不足，現(xiàn)階段行人和車流混行便是這里的一個生動寫照，特別是在上下班高峰期，車輛通行比較困難，同時對行車的安全也造成了一定的影響。為了改善該區(qū)域的整體面貌、梳理道路交通組織、進一步提升區(qū)域商業(yè)核心的重要地位，打造隨州市“黃金商圈”，在項目完成后，使解放路商業(yè)街區(qū)成為隨州市亮麗的城市名片，本次規(guī)劃將對原站前廣場至烈山大道進行地下街建設及地面環(huán)境綜合整治。

2、規(guī)劃設計目標與意義

2.1完善城市交通體系

目前解放路人車混行現(xiàn)象嚴重，主要原因在于解放路作為城市重要商圈，聚集大量車流及人流，由于現(xiàn)狀街道兩側建筑距離較近，道路拓寬有限難以解決人車混行而相互影響的矛盾，因此地下街的建設可以解決南北向人流同東西向車流的交通沖突，大大改善地面交通狀況，另一方面地下街的存在可以吸納更多的地面人流，緩解地面的交通壓力，從根本上解決商業(yè)街區(qū)人車混行的問題。

2.2提升城市空間環(huán)境品質

通過對于解放路的實地調研分析，解放路距離隨州城市“黃金商圈”的目標還有一定差距，原因在于街道兩側由于長久的歷史遺留問題，眾多門面差、質量低的小商鋪嚴重影響了解放路整體商業(yè)形象，第二，解放路的路面及兩側街道家具也亟待更新，因此，地下商業(yè)街的建設正好為小商鋪提供一個絕佳的去處，通過統(tǒng)一規(guī)范化的現(xiàn)代管理運作模式，變?yōu)榈叵律虡I(yè)街的一部分，另外，通過地面鋪裝、綠化、小品、燈飾的整體更新，形成環(huán)境優(yōu)美、景觀宜人的街道空間，從而提升隨州市整體的環(huán)境品質，達到社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益三者兼得的目的。

2.3打造城市“黃金商圈”

解放路作為隨州市現(xiàn)狀主要商業(yè)街，已呈現(xiàn)出商業(yè)用地吃緊的態(tài)勢，縱觀國內外優(yōu)秀商圈的發(fā)展歷程，多數(shù)都在采取挖掘商業(yè)核心區(qū)潛力的開發(fā)方式，一是可以克服商業(yè)老化現(xiàn)象、保證商業(yè)核心區(qū)的活力永續(xù)；二是地下商業(yè)街不受氣候影響，保證商圈在任何季節(jié)的吸引力；三是通過地下商業(yè)街開發(fā)，提供更為豐富的地面及地下環(huán)境，從而提升商圈的整體品質及檔次。因此，隨州地下商業(yè)街的開發(fā)對于構建城市“黃金商圈”具有無可替代的重要意義。

3、　設計理念與規(guī)劃策略

在對隨州的背景、項目區(qū)位、周邊業(yè)態(tài)、交通條件等進行綜合分析之后，規(guī)劃將隨州地下街的開發(fā)建設分為兩部分主要內容：

3.1　地下商業(yè)街整體規(guī)劃構思

通過細致的業(yè)態(tài)、交通分析，規(guī)劃將隨州地下商業(yè)街分為三個部分：

1、烈山大道以東地段為環(huán)境整治區(qū)段，現(xiàn)狀以小型商品、倉儲為主，地面商業(yè)業(yè)態(tài)處于形成初期，規(guī)劃中重點提升地段的景觀環(huán)境，本段地下街以小商品、百貨、餐飲等中低端消費商品為主；

2、烈山大道至舜井大道地段為完善優(yōu)化區(qū)段，現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)育較為完善，地面業(yè)態(tài)為服裝、日用品，商業(yè)形式大多為綜合商場，因此該地段的規(guī)劃應保證區(qū)域的商業(yè)活力為主，通過地下街建設，提檔升級，規(guī)劃業(yè)態(tài)主要為男女流行服裝、鞋帽、娛樂休閑等中低端消費商品為主；

3、舜井大道之至站前廣場為潛力開發(fā)區(qū)段，由于火車站影響，該地段用地圈層效應影響顯著，臨近車站為酒店、賓館等商業(yè)形式，遠離車站為百貨日雜、電子產(chǎn)品，隨著隨州城市建設的不斷完善，未來將會進行大范圍漸進式的更新，該地段也是未來營造商業(yè)核心的絕佳地段，規(guī)劃業(yè)態(tài)為男女高檔服裝、鞋帽、休閑會所等中高端消費商品。

3.2　空間環(huán)境優(yōu)化策略

1、通過地下街建設，緩解地面人車混行的交通壓力，起到過街天橋的作用，同時地下街為顧客提供了便捷通暢的地下通道，不受雨天等不利氣候的影響。

2、地下商業(yè)街的建設，同時為優(yōu)化地面環(huán)境、美化城市帶來了機會，通過地上地下的整合，使解放路的商業(yè)環(huán)境進一步優(yōu)化，綠化景觀更加豐富，土地價值迅速提升。

3、通過將地面臟亂差小商鋪移到地下商業(yè)街內，美化了地面的環(huán)境，同時為城市留出寶貴的建設用地，此外，地下商業(yè)街塑造了豐富的空間環(huán)境、休息空間，也為整體的地面商業(yè)氛圍提升作出貢獻。

3.3　實施與安全保障策略

3.3.1　分期建設引導

隨州地下商業(yè)街規(guī)劃共分為3期進行開發(fā)，一期為站前廣場至舜井大道，總面積約1.6萬平方米；二期為舜井大道至烈山大道，總面積約1.7萬平方米；三期為烈山大道至市廣播電視局附近，總面積約1.2萬平方米。

通過實地的調研分析，決定施工期間通過南北的道路進行交通疏散，同時利用內部支路使人流和車流能夠方便到達地塊內部，從而保證對區(qū)域的交通影響降到最低。

3.3.2　安全保障措施

1、交通保障措施

地下街施工期間，通過與解放路平行的南北兩側的道路進行區(qū)域車流的疏散，在車流高峰期間，組織交通協(xié)管員，保證車流的順暢。解放路兩旁的人行道在施工期間保證4米的寬度，局部地段應架設彩鋼板，保證解放路商鋪的正常運營。

2、環(huán)境污染防護措施

遵守有關環(huán)境保護法律、法規(guī)的規(guī)定，在施工現(xiàn)場采取措施，防止或減少粉塵、廢氣、廢水、固體廢物、噪聲、振動和施工照明對人和環(huán)境的危害和污染。

3、消防安全保障措施 施工現(xiàn)場建立消防安全責任制度，確定消防安全責任人，制定用火、用電、使用易燃易爆材料等各項消防安全管理制度和操作規(guī)程，設置消防通道、消防水源，配備消防設施和滅火器材，并在施工現(xiàn)場人口處設置明顯標志。

4、勞動安全保證措施 提供作業(yè)人員安全防護用具和安全防護服裝，施工中發(fā)生危及人身安全的緊急情況時，作業(yè)人員立即停止作業(yè)或者在采取必要的應急措施后撤離危險區(qū)域。施工現(xiàn)場的安全防護用具、機械設備、施工機具及配件由專人管理，定期進行檢查、維修和保養(yǎng)，建立相應的資料檔案，并按照國家有關規(guī)定及時報廢。

商業(yè)規(guī)劃范文第4篇

目前，*三島總體規(guī)劃已經(jīng)市委、市政府批準，相關專業(yè)規(guī)劃也在抓緊編制。但是，商業(yè)專項規(guī)劃不在縣委、縣政府規(guī)劃編制工作的計劃之列。對此，相關業(yè)界人士認為，*商業(yè)如何適應生態(tài)島區(qū)建設的要求，如何與三島總體規(guī)劃相銜接，是一個值得研究的課題。為此，縣政協(xié)主席會議專題開展了調研，現(xiàn)提出如下建議案。

一、編制商業(yè)專項規(guī)劃的必要性

城以市興、市以城在，商業(yè)依賴城市的發(fā)展，城市的發(fā)展要以商業(yè)為條件。*以生態(tài)城市為模式的未來發(fā)展中，商業(yè)同樣具有不可忽視的作用。因此，編制商業(yè)專項規(guī)劃，使之與三島總體規(guī)劃相配套，其必要性日漸凸顯。

（一）編制商業(yè)專項規(guī)劃是*商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的需要。近年來，我縣城鄉(xiāng)特別是城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對繁榮市場，滿足消費需求發(fā)揮了重要作用。但是，在我縣商業(yè)網(wǎng)點建設中，也存在著布局不夠合理、業(yè)態(tài)功能雷同、專業(yè)街培育滯后等現(xiàn)象，導致同業(yè)競爭過度、商業(yè)無序發(fā)展，既造成社會資源的浪費，又不利于*形象的提升，需要通過規(guī)劃手段實現(xiàn)資源有機整合。同時，以*越江通道工程開工為標志，*生態(tài)島區(qū)建設正在緊鑼密鼓地啟動，經(jīng)濟和社會的發(fā)展面臨著新的大好前景，商業(yè)也不例外。今后一段時間內，隨著*開發(fā)開放的不斷深入以及產(chǎn)業(yè)水平的不斷提高，各種商業(yè)企業(yè)也將不斷涌入，也必須通過規(guī)劃手段引導其合理布局，使資源得到有效配置，實現(xiàn)業(yè)態(tài)有序發(fā)展。

（二）編制商業(yè)專項規(guī)劃是*三島聯(lián)動發(fā)展功能定位的需要。根據(jù)市委、市政府的有關批復，*三島在未來發(fā)展中須體現(xiàn)出森林花園島、生態(tài)人居島、休閑度假島、綠色食品島、海洋裝備島、科技研創(chuàng)島等六個方面的功能定位，并在崇南片區(qū)建設人口集聚的田園式新城和新市鎮(zhèn)區(qū)，崇東片區(qū)中生態(tài)居住也是一重要功能。這些田園式新城和新市鎮(zhèn)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)將構成*一個新興的城鎮(zhèn)帶。長興島作為海洋裝備島，將建成一批生產(chǎn)能力為國際之最的船舶、港機等制造基地，相關配套產(chǎn)業(yè)也將突飛猛進，人口也將急劇增長，建設新市鎮(zhèn)也將是大勢所趨。上述功能定位必將帶來*縣域內行政區(qū)、功能區(qū)結構以及人口數(shù)量、結構與素質的巨大變化，也必將導致縣域內的商業(yè)結構的巨大變化。而商業(yè)活動是現(xiàn)代城市的主要功能，通過商業(yè)的發(fā)展可以促進城市功能的完善和升級，對城市經(jīng)濟社會的發(fā)展及群眾生活質量的提高有著重要作用。因此，新興城鎮(zhèn)帶的建設必須考慮其商業(yè)布局，并與“三個集中”同步實施，從而適應企業(yè)和居民大幅提升的購買力，以避免以往各地開發(fā)中經(jīng)常出現(xiàn)的商業(yè)設施不配套而出現(xiàn)的尷尬局面。

（三）編制商業(yè)專項規(guī)劃是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調融合發(fā)展的需要。將三次產(chǎn)業(yè)融合為綠色產(chǎn)業(yè)是市委、市政府對*產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出的目標和要求。商業(yè)既是一種產(chǎn)業(yè)形態(tài)，同時也是產(chǎn)業(yè)協(xié)調、融合的重要介體，重視商業(yè)規(guī)劃是優(yōu)化資源配置的必然結果。在*近階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的關系更為密切。就房地產(chǎn)業(yè)而言，商業(yè)與土地投標地租及房地產(chǎn)價值有著密不可分的關系，對商業(yè)規(guī)劃的不同態(tài)度和作出的不同選擇，將產(chǎn)生不同的結果。如被譽為“*新地標”的*新天地，其開發(fā)商瑞安集團引入了“昨天、明天，相會在今天”的商業(yè)規(guī)劃新理念，取得了巨大成功；就旅游業(yè)而言，根據(jù)*產(chǎn)業(yè)發(fā)展取向，旅游業(yè)將成為一大支柱產(chǎn)業(yè)，而商業(yè)興旺是旅游業(yè)興旺的重要指標項。此外，根據(jù)*三島聯(lián)動發(fā)展功能定位，*還將積極引入諸如世博會體驗區(qū)、主題博物園、大型戶外運動基地、國際郵輪停泊港等大型旅游娛樂項目，其商業(yè)配套也必不可少。但目前，“有錢無處花”仍是大量外來游客的一大缺憾，也成為我縣旅游業(yè)收入擴張的一大瓶頸。這一現(xiàn)象，也恰好表明旅游規(guī)劃未能及時與商業(yè)規(guī)劃配套所產(chǎn)生的不利結果；就生態(tài)農(nóng)業(yè)而言，目前我縣花菜等特色農(nóng)產(chǎn)品種植已初具規(guī)模，同時，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)包括農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)將成為*今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點，但*本地流通渠道還未能真正與之相銜接配套。作為功能定位中的“綠色食品島”，物流市場應是其題中之義，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)的各類產(chǎn)品只有通過商業(yè)渠道與市場連接，才能形成強大的生命力。

二、編制商業(yè)專項規(guī)劃的原則

商業(yè)專項規(guī)劃的編制應遵循以下原則：

（一）規(guī)劃布局上的全局性。布局上的全局性是商業(yè)規(guī)劃的首要原則，在考慮商業(yè)布局時，既要考慮*原有的商業(yè)營銷氛圍和現(xiàn)有網(wǎng)點布局，也應當考慮未來產(chǎn)業(yè)，尤其是旅游業(yè)以及各類人口的導入和流向；既要看到*目前商業(yè)網(wǎng)點的空白區(qū)域，也要了解、研究周邊地區(qū)尤其*中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的強大輻射力對*商業(yè)的影響；既要注重與生態(tài)島區(qū)相匹配的投資形象，也要克服功利主義傾向，注重人民群眾的實際需要。

（二）規(guī)劃定位上的準確性。要過細研究在*生態(tài)島區(qū)建設前提下商業(yè)業(yè)態(tài)、網(wǎng)點規(guī)模等的變化，力求準確定位，對現(xiàn)有商業(yè)的體制結構、業(yè)態(tài)實施戰(zhàn)略戰(zhàn)術進行調整，避免過高定位或過低定位；要過細研究*未來發(fā)展各個階段的市場需求和發(fā)展態(tài)勢，進行適時定位，及時滿足*產(chǎn)業(yè)進步和功能擴展的需要，避免過早定位和滯后定位。

（三）規(guī)劃理念上的先進性。先進的規(guī)劃理念,可以有效指導商業(yè)的布局和建設,推動商業(yè)品位的提升、高水平的發(fā)展，真正適應時代和實際的需要。因此，商業(yè)專項規(guī)劃的編制要按照科學發(fā)展觀要求,確立先進的規(guī)劃理念，充分體現(xiàn)現(xiàn)代化綜合性生態(tài)島區(qū)的特色。要在規(guī)劃編制中,實行開放式、市場化運作,引入規(guī)劃方案征集、招投標等競爭機制，積極借鑒和學習國外和其他地區(qū)先進的規(guī)劃理念。

（四）規(guī)劃功能上的實用性。商業(yè)規(guī)劃功能應當同商業(yè)規(guī)劃布局、定位相一致、相適應。要從消費者的需求和企業(yè)的效益出發(fā)，合理配置中心區(qū)商業(yè)、居住區(qū)商業(yè)、旅游區(qū)商業(yè)和農(nóng)村地區(qū)商業(yè)等的不同功能，合理配置商廈、賣場以及物流市場等各類商業(yè)網(wǎng)點。

商業(yè)規(guī)劃范文第5篇

關鍵詞：城市；商業(yè)；公眾參與；整體；社區(qū)；規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃是一項基層社區(qū)社會政策，比較貼近社區(qū)居民的日常生活。社區(qū)規(guī)劃的真正重點在于立足具體社區(qū)的發(fā)展狀況，廣泛聽取居民的建議，明確近期社區(qū)發(fā)展的緊迫需要，綜合考慮社區(qū)的經(jīng)濟、社會效益，制定社區(qū)整體協(xié)調的發(fā)展規(guī)劃。符合規(guī)劃的公眾參與價值觀的城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃是否需要認同城市整體規(guī)劃?通過以下論證說明，城市規(guī)劃的理論并不是“放之四海而皆準的理論，城市規(guī)劃理論的真諦在于具體情況具體分析盲目照搬西方理論也揭示了中國目前蓬勃的社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃理論的指導。

1.公眾參與規(guī)劃是從具體的角度著眼的社區(qū)規(guī)劃的進步

隨著城市居住人口由中心區(qū)向遷移的速度加快，新型社區(qū)的規(guī)模越來越大，公眾參與規(guī)劃的實質上是一種社會規(guī)劃，它的出發(fā)點是基層社區(qū)居民的切身利益，所要實現(xiàn)的是社區(qū)絕大多數(shù)居民的利益要求，目的是從微觀和具體的角度著眼以求得社會的全面進步，本質上可以稱作是社區(qū)中的一項公共政策。它關注的是社區(qū)居民的生活質量是否得到了真正的改善，歸根結底，社區(qū)規(guī)劃關注的是社區(qū)中作為個體的人，本質上是一種社會化的規(guī)劃。要保持社區(qū)規(guī)劃的公正性、保證公眾的權利和權益不受侵害，就必須引入公眾參與。

公眾參與是社區(qū)規(guī)劃功能有效實現(xiàn)的保證。社區(qū)規(guī)劃的功能能夠發(fā)揮出的有效度的大小，在一定程度上取決于其對社區(qū)資源的整合效率，而對社區(qū)資源的整合本身又離不開社區(qū)公眾的參與。如果社區(qū)居民對社區(qū)規(guī)劃的參與程度很低，那么社區(qū)規(guī)劃中對社區(qū)各具體要素（如人口、經(jīng)濟、文化等）顯性分析將與其在實際操作中所面臨的現(xiàn)實情況相去甚遠，從而會導致社區(qū)規(guī)劃的實施情況與預期大相徑庭。相反，一個公眾參與程度很高的社區(qū)，在其做出社區(qū)規(guī)劃時就能夠較為準確地把握社區(qū)的現(xiàn)狀，而在實施規(guī)劃時通過適當?shù)纳鐓^(qū)動員還將會獲得更多的社區(qū)資源，往往能夠達到甚至超過其預期的效果，同時又為下一階段的社區(qū)規(guī)劃創(chuàng)造了良好的資源條件。

今天，城市社區(qū)規(guī)劃的公眾參與更有著超越自身的意義——它不僅可以促使規(guī)劃本身的有效進行，同時，制度化的公眾參與機制還有助于提高社區(qū)居民的公民意識，促進社區(qū)內部中的民社會力量的發(fā)展壯大。

2.社區(qū)商業(yè)自由發(fā)展導致與居民消費需求和生活方式的矛盾越發(fā)突出，難以與社區(qū)協(xié)調發(fā)展

隨著城市居住人口由中心區(qū)向遷移的速度加快，新型社區(qū)的規(guī)模越來越大，社區(qū)商業(yè)得到相應的發(fā)展。目前，社區(qū)商業(yè)主要是作為住宅小區(qū)的配套設施而由開發(fā)商自主開發(fā)的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃缺失的情況下，這種按住宅區(qū)自主配建、分割而售、業(yè)主分散經(jīng)營的商業(yè)開發(fā)和營運模式使社區(qū)商業(yè)的發(fā)展基本處于自發(fā)、分散、盲目狀態(tài)。從社區(qū)商業(yè)發(fā)展的整體角度看，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展速度、功能、布局、業(yè)態(tài)結構以及營運等方面存在許多與社區(qū)發(fā)展不協(xié)調的問題。

2.1商鋪的高利潤推動造成社區(qū)商業(yè)供給失衡

建的一些社區(qū)商業(yè)的總體規(guī)模已經(jīng)遠遠超過社區(qū)人口的需要，社區(qū)規(guī)模不斷擴大呈現(xiàn)出不斷增長的商業(yè)需求拉動了商業(yè)地產(chǎn)價格的直線上升，對社區(qū)商業(yè)需求的拉動和商鋪高利潤的推動使社區(qū)商業(yè)開發(fā)速度不斷加快。開發(fā)商各自為陣，缺乏整體引導，開發(fā)商盲目擴大制定商業(yè)規(guī)模的人口依據(jù)的范圍，特別是大型商業(yè)項目設計時通常都以社區(qū)總人口為依據(jù)，從而在總量上放大了社區(qū)人口，也放大了社區(qū)商業(yè)的供給。

2.2開發(fā)商自主開發(fā)，造成社區(qū)商業(yè)結構不完善

在開發(fā)商按住宅小區(qū)自主配建商業(yè)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式下，各開發(fā)商缺乏社區(qū)商業(yè)整體意識和公共開發(fā)意識，主要表現(xiàn)為：a社區(qū)商業(yè)功能單一，功能結構不完善。從社區(qū)的商業(yè)整體功能看，社區(qū)商業(yè)不僅缺乏綜合功能，而且缺乏社會服務、文化、娛樂、休閑等公共服務功能，社區(qū)商業(yè)功能不配套而難以滿足現(xiàn)代居民多元化的消費需求。b商業(yè)布局不合理，商業(yè)與社區(qū)協(xié)調性差。業(yè)態(tài)分布不均，業(yè)態(tài)同質化。如目前許多住宅裙樓成了建材一條街、地產(chǎn)中介公司一條街，或超市、便利店、洗衣店、沖印店過量，這種非互補的商業(yè)結構難以滿足社區(qū)居民的生活需求。c沒有規(guī)劃而分散開發(fā)的商業(yè)難以與社區(qū)其他設施、功能形成地域上的互補，共享社區(qū)的公共資源。

2.3商業(yè)開發(fā)短期化，商業(yè)可發(fā)展性差

社區(qū)按住宅獨立配建商業(yè)和分割而售的開發(fā)模式必然導致開發(fā)商的短視行為，由于商鋪銷售為開發(fā)商的終極目標，開發(fā)商不必要考慮社區(qū)的整體性和發(fā)展性，而商業(yè)地產(chǎn)一般在較長的一段時間內固化，受地理位置、面積大小、設施設備等因素直接影響的商業(yè)形態(tài)也固化，固化了的小規(guī)模、低水平、分散經(jīng)營的商業(yè)難以整體提升，商業(yè)與社區(qū)居民消費需求和生活方式的快速變化的矛盾將越來越突出，難以與社區(qū)協(xié)調發(fā)展。

3.建立城市社區(qū)總體規(guī)劃，引導公眾參與的價值觀，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)健康發(fā)展

社區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)有序發(fā)展的前提，各城市要重視并加快社區(qū)商業(yè)的整體規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃要注重獨立性、整體性和可發(fā)展性。社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的獨立性是指應該制定具體的、獨立的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)不再作為住宅小區(qū)的配建設施，根據(jù)商業(yè)自身的特征和規(guī)律進行規(guī)劃。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的整體性包含三個個層面：一是以整個社區(qū)人口規(guī)模和需求為規(guī)劃依據(jù)；二是規(guī)劃內容全面、充分考慮商業(yè)與社區(qū)其他功能和資源的互補性、協(xié)調性和共享性。結合我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的實踐和國外發(fā)展的經(jīng)驗，發(fā)揮政府在社區(qū)商業(yè)發(fā)展中的指導和引導作用，在規(guī)劃過程中要引入公眾參與，求各方面意見，如采用聽證會制，提高規(guī)劃編制透明度和社會公眾參與度，使社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃與后期的開發(fā)和經(jīng)營有機結合，保證商業(yè)具有持續(xù)發(fā)展的能力。

參考文獻：

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