商業地產

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商業地產范文第1篇

特殊的商業房地產

客戶需求的特殊性 商業房地產的客戶包括兩級：初級客戶――商業運營商，終級客戶――消費者。一方面，商業運營商不同的經營內容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業房地產所針對的消費者數量龐大，客戶群結構復雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設經營的風險。

開發贏利模式的不確定性 商業房地產的規模有大有小，對于小規模商業，通常采取開發銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業房地產一般采取出租運營模式，注重資產的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。

經營管理的復雜性 以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業態種類豐富，對于不同業態類型要采取相異的經營管理模式，增加了后期經營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰。

在前期決策中，商業房地產項目無論從客戶的復雜程度，還是從投資模式及經營模式上，都屬于房地產開發中的復雜產品，開發周期長、投資大、受經濟發展和政策的影響大，存在許多不可預見因素，具有更大的風險；在后期的運營中，商業房地產業態種類豐富，不利于后期的經營管理，從國內商業地產發展現狀來看，后期經營管理水平有待進一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經營管理水平、檢驗前期決策的正確性、總結經驗教訓指導其他在建或新建項目的順利進行、完善項目管理水平，就要積極地開展商業房地產項目后評價。

商業房地產項目后評價是在商業房地產項目建設完成并到達一定設計能力之后，對項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，從而判斷項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對項目現狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監督、項目經營管理等工作創造條件，提高投資效益。

眾所周知，商業房地產具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產市場的關注，但其風險之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規避風險，指導在建或新建項目的順利進行，提高開發建設與經營管理水平，促進商業房地產健康、持續、快速發展，勢在必行。

商業房地產項目后評價作用

檢驗前期決策的正確性 在前期決策中，項目的市場定位、規劃設計、投資分析等前期工作對項目的運作實施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數大多都是預測值，存在許多不確定性因素，決策結果有待進一步檢驗。EECRE是在建設項目投入使用后的管理經營活動中進行的，許多評價參數來源于實際，評價結果更為真實。項目實施的效果如何、是否達到項目預期目標、規劃設計是否合理、項目的主要經濟效益指標是否得到實現等問題都可以通過項目后評價得到檢驗。因此EECRE對項目的實施與投資決策起著重要的監督作用。

指導其它在建或新建項目順利進行 商業房地產的開發要經過一個復雜的過程：土地使用權的獲得、前期咨詢、資金籌措、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經營管理等等。在這個過程中，有許多開發建設與經營管理的經驗教訓值得借鑒。EECRE可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目在決策、設計、建設和經營管理各個環節中出現的問題，提出相應改進措施和解決方法，減少同一問題在不同項目或同一項目不同階段的重復出現。若是決策失誤，應給予決策者分析，并明確其責任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環境以求得更好的生存和發展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結經驗教訓，及時反饋信息、提出建議，指導其他在建或新建項目的順利進行，實現項目預期目標，降低風險

完善商業房地產項目管理水平 一個商業房地產項目從最初獲得土地使用權到最后交付使用，經過了許多環節，涉及到城市土地經營管理部門，金融服務機構，設計單位，建材生產與流通企業，施工及監理單位，房地產咨詢、經紀、估價、物業管理、法律服務、信息服務等專業機構。項目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協作間的成功、失敗之處，可以加強部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項目管理水平，使項目的建設與經營更加順利的進行。

提高項目決策與經營管理水平 商業房地產項目不僅需要前期的建設，更需要后期的經營，其運營周期比較長。在這個過程中，參與人員不計其數，但大多數人都只是這條產業鏈的一個點，沒能全面的了解與參與項目建設與經營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發建設與經營管理的成功失敗之處，總結經驗教訓，增強責任感，努力做好前期決策與后期經營管理工作，提高項目預測的準確性、經營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經營管理的科學化水平。

商業房地產項目后評價內容

EECRE的基礎是項目實際實施的結果與項目前期所確定的目標和各方面指標的對比，因此，EECRE的內容應與前評價（即前期決策分析）的內容大體相似。

策劃與決策 拓展報建工作的總結評價、項目可行性研究的總結評價、項目總體策劃的總結評價、項目前期策劃與決策的經驗教訓等。

準備階段 項目勘察設計的總結與評價、對項目投融資方案的評價、采購招投標工作評價、開工準備的評價等。

建設實施階段 合同執行的分析評價、工程實施及管理評價、項目資金使用的分析評價、項目竣工評價等。

運營階段 項目經營管理狀況小結、項目效益預測等。

技術方案評價 工藝技術和設備評價、技術效果調查評價等。

經濟效益評價 財務效益分析評價、經濟效益分析評價等。

環境效益評價 項目的污染控制評價、區域的環境質量評價、自然資源的利用評價、環境管理能力評價等。

社會效益評價 就業影響評價、居民的生活條件和生活質量評價、地方社區的發展評價等。

管理效果評價 組織結構形式的評價、對人員的評價、組織內部溝通、交流機制的評價、對激勵機制及員工滿意度的評價、組織機構的環境適應性評價等。

目標評價 項目宏觀目標評價、項目建設的直接目標評價等。

持續性評價 項目可持續的制約因素分析、項目可持續的必要措施和建議等。即項目持續性評價是要分析項目在建設投入完成之后，項目的既定目標是否還可以繼續；項目是否可以順利地延續進行下去；項目是否具有可重復性，是否可在未來以同樣的方式建設同類項目等。項目的持續性評價應在分析的基礎上提出項目持續的具體條件并預測其風險。

商業房地產項目后評價方法

EECRE的方法是定性分析與定量分析相結合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：

對比法 包括前后對比和有無對比。前后對比法是指將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。這種對比主要用于揭示商業房地產項目計劃、決策和實施的質量；有無對比法是指將商業房地產項目實際發生的情況與若無項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。

邏輯框架法 它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復雜項目的內涵和關系，使之更易理解。

成功度評價法 是依靠評價專家或專家組的經驗，綜合EECRE各項指標的評價結果，對項目的成功程度做出定性的結論。

建立和完善EECRE體系建議

近年來，EECRE發展較快，但和發達國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評價設計和方法的領導者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評價工作。他們有項目后評價的系統規則、明確的管理機構、科學的方法和程序等。借鑒國外發達國家后評價的發展經驗，結合我國商業房地產發展的實際情況，應建立和完善房地產企業EECRE體系。

加強對項目后評價工作的重視 在商業房地產發展尚不成熟的今天，任何項目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔心項目在整個建設、經營過程中的問題暴露出來，并追究其相應的責任。因此在進行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責任，使EECRE的工作人員不能充分了解項目建設和經營的實際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時也大大降低了EECRE的可信度。同時，有相當數量的人認為，投入很多的精力和經費進行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經濟效益。

在開展EECRE工作中，涉及到與項目相關的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協作，因此，必須提高各部門工作人員對EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認識，保障EECRE的順利進行。

正確選擇EECRE評價時機 時機不同，EECRE的結果也不同。正確選擇EECRE的時機，對EECRE的結果具有決定性的作用。時間選得過早，項目效益和目標難以達到，項目所產生的影響不清晰；時間拖得太久，熟悉項目的人員難免有所變動，項目的經驗和教訓不能及時總結和推廣，不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發揮。因此，EECRE應選擇在竣工項目達到設計生產能力后的1-2年內進行。此時項目已經過竣工驗收，投資決策已明確，并經歷了幾年的生產經營活動，初步取得了經營效益和社會、環境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展EECRE，評價的結果不僅能客觀反映項目的實際情況，還能及時總結經驗教訓，指導在建和未來新建項目的順利進行。

建立EECRE結果使用機制 EECRE體系中的一個決定性環節就是EECRE結果的使用。EECRE作用的關鍵取決于所總結的經驗教訓在投資項目和開發活動中被采納和應用的效果。這些經驗教訓可以在項目周期內不同階段的管理中借鑒和應用。如立項階段的項目選定、項目準備階段的設計改進、在建項目實施中問題的預防和對策、完工項目運營中管理的完善和改進等。建立EECRE結果的使用機制，提供和傳送已完成項目的執行記錄，可增強項目管理的責任制和透明度，使EECRE的評價結果得到廣泛的運用，在其他在建或新建項目中，發揮重要的指導作用。

建立EECRE人員培訓機制 EECRE是一項極其復雜的工作，對評價人員素質要求很高，要求后評價人員既懂投資、又懂得經營，既懂技術、又懂經濟。因此，只有加強EECRE人才的培訓工作，形成比較完善的培訓體系，培訓出大批的優秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅實的基礎。

建立EECRE工作人員的道德規范 要求評價人員在整個評價過程中必須堅持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進行評價。同時還應熟悉與項目建設有關的法律法規、標準規范的相關知識和對有關專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評價結論。

制定科學合理的EECRE程序 EECRE順利進行的重要前提是有一個可操作的科學合理的工作程序，進而使EECRE系統化、規范化。對于EECRE小組的組建應充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項目的人員參與，更應考慮邀請一些項目外的人員加入，以利于客觀地對項目進行評價，減少人為主觀因素對EECRE的影響，使后評價結果客觀科學、真實可靠。

商業地產范文第2篇

關鍵詞：商業地產 項目策劃

1.1房地產項目策劃的定義

房地產項目策劃是指以房地產項目的特定目標為導向，根據全面的市場調查分析結果進行準確的市場定位，并運用各種策劃方法，按照一定的程序對擬開發的房地產項目進行創造性規劃的活動[1]。

1.2 商業地產項目策劃的特征及作用

1.2.1 商業地產項目策劃的特征

商業地產作為我國房地產行業中的一個特殊行業，是將房地產、商業與投資三者結合起來的產業，它既不同于單純的商業與投資，也不是屬于傳統的房地產行業[2]。商業地產的特殊性決定了商業地產項目策劃的特征也與眾不同，主要體現在以下幾個方面：

（1）市場導向性

商業地產項目策劃要以市場需求為導向，從市場需要入手，善于捕捉市場空白，致力于滿足消費者需要，根據消費者的偏好開發建造合適的商業物業。

（2）地域性

地域性是商業地產項目策劃的主要內容之一。在商業地產項目策劃過程中，我們要對開發項目的區域環境進行調查分析，包括項目所在地的地理位置、自然環境、經濟發展狀況等。同時也要對項目所在地的市場狀況進行調查分析以及項目區位我們也要全面考慮，擬開發項目在該區位是否有發展前景。

（3）系統性

商業地產項目策劃是由多個策劃子系統組成，對于商業地產來說，各個策劃子系統主要包括市場調研、項目定位策劃、項目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業服務策劃等。各個策劃子系統各自具有一定的功能，他們相互聯系，共同構成了商業地產項目總體策劃。

（4）創新性

商業地產項目策劃要以創新為核心，要敢于追求新意，主動創新。要想在激烈的商業地產市場中立于不敗之地，商業地產開發商必須要追求創新，在項目策劃中要進行概念創新，主題創新，能夠突出商業物業的個性化，使商業產品具有與眾不同的形式和內容，能夠牢牢地吸引目標客戶。

（5）切實可行性

商業地產策劃要立足于實際，能夠在實際的市場環境中進行操作，實施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場條件，或實施方法難以操作，超出了開發商的實施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。

1.2.2商業地產項目策劃的作用

（1）商業地產項目策劃能為商業地產開發商的決策提供依據

（2）商業地產項目策劃避免商業地產開發商的盲目投資

（3）商業地產項目策劃有利于商業地產企業認清市場形勢，鎖定目標市場

（4）商業地產項目策劃有助于企業創新、增強企業的競爭力

1.3商業地產項目策劃的主要內容

1.3.1 商業地產項目策劃的內容

項目策劃是一項系統工程，是由項目多個方面的策劃共同組成的[5]。對于商業地產來說，項目策劃的主要內容包括以下幾個方面：

（1）項目定位策劃

根據市場調研的結果，對項目進行準確的定位，包括項目的戰略、業態、主題、形象、功能、經營以及目標客戶等方面，突出項目的個性化，使項目能以與眾不同的形象進駐市場，并被消費者接受。項目定位是否正確直接關系到項目未來的經營狀況。

（2）項目選址策劃

項目選址策劃主要是對擬建項目的建設地點進行選擇。商業地產項目選址重點考察項目是否在核心商圈內，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費者提供便利的購物條件等等。

（3）項目規劃策劃

項目規劃策劃主要包括項目的整體規劃布局，項目的建筑設計以及相關的配套設施等。

（4）項目實施策劃

項目實施策劃主要是圍繞項目的既定目標對項目實施過程中的相關工作進行策劃，從而確保項目的順利進行。

（5）項目融資策劃

由于融資策劃是一項技巧性很強的策劃工作，因此在進行項目融資時，需要對項目進行全面的分析，結合項目實際情況，綜合考慮各種融資方式的特點和風險，選址最優融資方式。

1.4當前我國商業地產項目策劃存在的不足以及改進的措施

1.4.1 我國商業地產項目策劃存在的不足

雖然我國商業地產目前處于蓬勃發展時期，國家政府也采取了相關的宏觀調控措施確保我國商業地產穩步健康的發展，但是在實際投資建設策劃過程中依然曝露出許多不足。

1、市場調研與分析不充分

一些商業地產開發商出于節約成本的目的，不愿花錢和時間在市場調研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構思項目建設方案[3]。

2、項目定位不準確

由于我國商業市場還不成熟，項目定位通常只是流于形式，通常是由個人或少數水平不高的咨詢企業來完成。

3、項目選址不正確

目前一些商業地產開發商忽視商業地產周邊環境狀況、缺乏對商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規劃、商業網點布局、交通條件、客流規律和競爭對手等因素，盲目進行投資建設。

4、項目規劃不合理

商業地產開發商由于追逐商業地產的高額利潤，盲目進行投資建設，往往忽視了商業地產項目的整體規劃布局以及項目內部空間布局。

1.4.2 商業地產項目策劃改進措施

針對目前我國商業地產項目策劃過程中出現的一些問題，我們需要采取相應措施進行改進，保證我國商業地產投資建設的科學性和合理性。

1、重視市場調查分析

市場調查分析是否全面關系到商業項目的定位正確與否。因此在商業地產策劃過程中一定要重視市場調查分析[4]。

2、抓住市場缺口，準確定位

我們要善于發現市場隱形資源，能夠找到得到消費認可的市場缺口，進行準確的項目定位，突出項目的個性化。

3、合理選擇項目地址

一個好的項目地址不僅能夠給企業帶來豐厚的利潤而且還能促進企業的長遠發展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），以購物便利為主線，設身處地的找出消費者便利性需求所達到的條件和標準，進行項目的正確選址，滿足消費者的便利購物需求。

4、策劃方案要切實可行

商業地產開發商要立足市場需求，科學合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現項目開發的必要性和可行性，同時也能體現項目規劃的合理性和多樣性。

參考文獻

[1] 賈世軍.房地產項目策劃[M].高等教育出版社，2004

[2] 趙陽. 我國商業地產發展的問題與對策[J].建筑經濟，2004（4）：78-80

商業地產范文第3篇

這只是住宅地產和商業地產近況的一個縮影。從2010年開始的“史上最猛烈的宏觀調控”，讓住宅市場降至冰點，商業地產成為了房地產企業的救命稻草和資金轉移的大通道，猛漲的店面和寫字樓租金讓全國大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開發商業地產。一些二線城市如長春，在建和計劃施工的綜合體項目達到了四十余個。但是，由于競爭激烈，一些耗資巨大的項目出現招商困難，并陸續推遲開業。

商業地產進入泡沫時代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業地產的供過于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產機構的數據都認為北京、上海等一線城市的商業地產超過了需求量。隨著經濟的復蘇，一線城市的商業地產特別是寫字樓的空置率已經基本得到解決，今年4月，商業地產咨詢機構世邦魏理仕報告稱，北京的商業地產空置率將繼續下降。

風險在向二、三線城市轉移。那里是商業地產投資最為火熱的地區，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積將直追香港、上海。成都在建的商業地產項目高達104個，未來兩年內還將有1000萬平方米以上的項目投放。地方政府在進行新區建設時往往超前規劃，要求興建與當地消費水平不對等的大型商場、寫字樓與星級酒店，大規模上馬類似項目直接導致供給過剩風險。曾任職于萬科商業管理公司的鄺盛告訴記者，開發商經常不是選址而是被選址，政府說就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開發商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費人群是誰，也不知道能招來多少商家。

萬達董事長王健林公開表示，對目前中國商業地產的前景感到擔憂，因其并非在一個合理的速度下發展，而是住宅被調控了以后一擁而上。中坤集團董事長黃怒波也表達了相同的看法：“輕易進入商業房地產，是件很危險的事情。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值。商業地產卻不同，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，沒有經營能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是煉獄

商業地產向來是埋沒英雄的地方。

這是個看上去前景無限的行業。大背景是中國的城市發展飛速，200萬人口以上的大城市數量激增，對商業地產的需求形成跳躍式增長。此外，與住宅不同，商業地產被政府認為是中國新型經濟的載體，經濟鏈條中的重要組成部分，沒有任何政策調控的風險，更不存在限購。不過，那些冒失闖到商業地產里的新玩家或許會發現，在這里賺錢，比住宅地產更困難。

商業地產有著比住宅地產更復雜的操作流程，涉及政府、投資人、運營商、零售商、商家、消費者，從選擇、建筑設計、招商、運營、后續服務支撐，都需要專業的團隊。與住宅相比，商業地產投資回報周期更長，對資金更渴求。在信貸方面，商業地產的待遇遠不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業地產的開發商必須有更高的資金自由比例，否則可能對公司運營造成致命沖擊。首創集團董事長劉曉光就曾公開告誡商業地產商，“最重要的是資金”。

此外，商業地產講究的是長期回報，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開發商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時間。鄺盛向記者解釋，住宅開發商習慣于短期投入，賺快錢，迅速回籠資金，“蓋了賣、賣了走”，難以真正花心思運營一個項目。“商業地產里最著名的案例是上海的恒隆廣場，從開始到結果花了10年時間，投資回報率百分之四十幾，沒有幾個公司能比得了。但它前7年投資回報率是負的，現金流付銀行利息都不夠。想賺幾個快錢就撤的公司根本做不了商業地產。”

商業地產的特殊性還在于從一開始就要自覺納入城市的整體規劃中，以確保商業資源的合理分布。同時，地產商還要學會避免開發同質化，提前與需求市場對接，而不是邊開發、邊招商，甚至是先開發、后招商。

住宅開發商們，能否順應商業的運行規律，以長遠的眼光開發、運營商業項目？

以萬科為例，鄺盛透露，關于是否發展商業地產一度是萬科內部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬科內部多次統一思想，將公司戰略定位為專注于住宅地產。在公眾場合，郁亮也多次強調，公司沒有進軍商業地產的計劃。從2010年開始，由于面臨住宅用地供應減少，公司的口風開始出現了改變。從1997年之后就沒碰過商業地產的萬科開始從社區商業入手布局。當年年底，深圳萬科商業管理公司低調成立，對商業項目進行經營管理，此外還有營運、推廣、物流等服務部門支持商業項目。2011年，萬科公布了商業地產發展策略，并開始拿一些純商業地塊。公開資料顯示，萬科在商業地產的投入已經超過200億元。

商業地產范文第4篇

投資商業地產不是撞大運，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會失敗。商業地產不同于住宅，而是具有獨特的屬性，也正是這種獨特的屬性，使得商業地產投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業地產，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。

專業人士表示，無論是希望商業地產物業本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開經營這個主題。由此可見，商業地產的投資，歸根結底都是對物業經營的考察。

用功不一結果迥異

有這樣兩位投資者，同樣是投資商業地產，得到的結果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。

我們先了解一下兩位投資者的投資經歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯洋社區以13000元/平方米的價格購置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯洋社區的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區整體品質不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區。為滿足這部分人群的需求，社區內商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達到8元／平方米／天。另外一位投資者章先生的運氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區內購買了一套面積為120平方米的底層商鋪，單價約14000元，平方米。在過去5年時間里，他的這套商鋪大多數時間空關，而目前租金水平僅1.5元，平方米，天，與前者相比判若云泥。

為什么會出現這樣的情形呢?從兩人的考察過程不難看出端倪。景先生之所以看中聯洋社區，他認真調查了社區規劃的定位，并對社區早期人住人群也進行了走訪，做了大量的考察工作。通過調查，景先生意識到聯洋社區必將發展成為浦東陸家嘴附近一個知名的高檔社區，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯洋社區定位于中高端人群的居住社區，隨著高收入人群的導入，社區內商業業態也向著精品店演變，這會使得物業本身的價值和租金水平不斷走高。而章先生只是看中商鋪價格便宜，別的均未作考慮。他所選擇的古美社區雖然也是一個大型居住社區，但社區主要以吸納普通工薪階層為主，因此購買力相對較弱，且加之他所投資的商鋪位于社區內最為偏僻的地方，因此至今毫無起色，一點都不會讓人感到意外。

由此可見，投資商鋪要獲得成功，并非是簡單的購買物業，然后收取租金，并等待物業升值。同理，投資寫字樓、產權式酒店等商用物業，也涉及到同樣的問題。

緊扣“商”宇玩投資

商業地產的特性與商業緊密相關，為降低風險，專家表示應該緊扣“商業”這個主題進行投資。我們梳理其中幾個主要步驟，如市場前景的考察、經營管理等，供讀者參考。

市場調查要細致

商業地產未來的表現如何?能夠吸引到更多的經營者關注?消費者能夠接受?……諸多問題，都必須在出手之前了解清楚，而這些信息，則需通過細致的市場調查來獲得。

專家表示，市場調查的內容根據項目的具體內容不盡相同，但基礎的市場調查無外乎以下幾個方面的內容，如市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等)，經濟狀況調查(項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況)，市場現狀調查(現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等)。個人投資者雖然無法像專業機構那樣把上述所有項目全部調查清楚，但不可否認的是調查的內容越多，越有利于自己認清項目未來的發展潛力。

“管家”須精挑細選

好的經營團隊，能夠讓商業地產發揮最大的市場效應，這是決定商業項目升值空間大小的決定性因素。

“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說明管理水平的高低將怎樣影響商業地產的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場，與合作了5年之久的富安百貨“說拜拜”，當時許多人對此不解，因為與富安百貨合作，可獲得長久穩定的租金收益，與這個“財神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場換上具有區域特色的各類精品專賣，一舉改善了自身的業態分布，吸引到了來自長三角不同人群的需求。當然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元／平方米／天，與3年前相比，幾乎翻番。

劉力表示，港匯廣場的成功，跟背后管理團隊有著密不可分的關系。專家表示，好的“管家”能夠順應市場的發展，不斷主動調整優化經營業態，使商業物業走上良性的發展軌道。

權限宜集中忌分散

上海北部某大型商業項目，因為產權分散，導致后期管理極為困難，而給投資者帶來的則是傷害。由此可見，為了保證后期管理順利進行，適當的集中管理十分有必要。因此投資者在選擇物業時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的(街鋪除外)，則應該三思而后行。

專家認為，對于部分分割出售的小產權商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當心。

項目扎堆更有潛力

獨鋪難成市。商業項目扎堆，可能會促使市場加快成熟，從而有利于投資。

通常可將購物中心、酒店及寫字樓設計為商業金三角，合三為一，實現商業資源互通互用。比如，現在通常采用的做法是樓裙做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經營模式可以強化資源的集中利用，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發聯動效應，在三種商業的互相帶動下，整個商業地產項目將會良性循環，逐漸強大。如廣州三大城市購物中心不約而同與寫字樓聯姻；北京新天地也開始利用起寫字樓及酒店的商務效應。

政策風險需關注

由此可見，投資商業地產，雖然從目前來看，國家調控的主要對象是住宅市場，但商業地產同樣也存在相應的來自政策方面的風險。因為物業稅一旦從商業地產開始征收，這項與保有環節有關的稅收，勢必會壓縮租金收益。而一旦商鋪變為冷鋪甚至“死鋪”，將放大投資虧損。其實根據相關稅法，圍繞商業地產的各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產稅等稅種。而如果商業地產出現炒作跡象，國家將會從嚴征收包括房產稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資收益。近期北京出現的有關征收商業地產房產稅的傳聞已印證了這一點。

持有物業要耐心

從以前的經驗來看，除了極個別優質商鋪外，大多數商業地產很少出現像住宅那樣瘋狂上漲情形，因此需要耐心持有物業，否則無法獲取更為豐厚的回報。

商業地產范文第5篇

關鍵詞:商業地產短線操作

近幾年我國推向市場的商業地產項目,多數采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發商將大的商業項目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業主,這些業主可以自行經營,也可將商鋪再轉租給其他人經營;“產權式商鋪全零售”模式是指開發商將商鋪的產權全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪,而是根據份額擁有對整個商業項目的產權及其收益權,它類似一種融資工具,由業主們根據擁有的商鋪面積大小推舉物業管理公司對整個項目進行管理。

近二三年我國商業地產在“產權式商鋪全零售”模式基礎上,又發展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產商為促進銷售,銷售產權式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內,由買家把經營權交由房地產商行使,開發商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關系,開發商往往只關心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關心前期銷售,不管后期運營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實際上是開發商賣鋪的一種噱頭,演變為開發商套取現金的一個財務技巧。從表面上看,開發商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預提出來。因此,一旦開發商將商鋪售出,該商業項目與開發商利益已無太大關系。因此,開發商在商業地產開發中存在短線操作問題。

于是我們經常可以看到,商業項目銷售場景火爆,銷售后商業城日漸蕭條的局面。并經常形成開發商、經營商、物業管理商三方矛盾,許多項目還引起了眾多小業主與開發商糾纏不止的經濟糾紛。

目前的我國這種贏利模式類似十幾年前我國臺灣地區多數商業地產項目采用的模式,據臺灣有關資深人士透露,采用這些模式的項目僅有一家能持續成功經營,其余的則出現多次的經營調整,最終亦難以成功。

筆者認為我國商業地產開發商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式,轉到只租不售或整體出售的模式中,才能把開發商的利益捆綁與商業地產運營捆綁在一起,才能解決商業地產短期操作模式問題。

商業地產短線操作原因分析

(一)商業房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤

房地產是目前公認的為數不多的一個暴利行業。據政府部門調查顯示,全國房地產行業利潤高達到20%以上,而福州市物價局調查的結果顯示,福州的房地產行業利潤在于20%-40%之間,高的一些項目甚至超過100%。而商業地產價格又比住宅高出數倍,因此,商業地產的利潤是非常高的,這也是近幾年我國商業地產迅猛發展的一個最重要的原因。由于房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤,多數開發商都想快點把商鋪銷售出去,進行新的地產開發項目,賺取更多的利益,而不是想長期從事商業營運。因此,多數開發商只是把商業作為獲取暴利的一個手段,而不是目標。這是造成眾多開發商在商業地產開發短線操作的一個內在重要原因。

(二)商業地產承受著巨大的資金壓力

一個商業地產項目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開發商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。

在國家宏觀調控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對于資金缺口來講,也只是杯水車薪;開發商在自身的高速發展期和外部環境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資,但商業地產項目,特別是大容量的商業地產項目的成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間,甚至十多年)的市場培育,即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶,此過程依然無法逾越。因此迫于資金壓力,開發商不可能長期持有商業地產產權,更不可能等到項目運營成熟后再出售變現。這是造成商業地產短期操作的一個重要外在原因。

(三)開發商缺少商業地產的開發經驗

商業經營模式迥異于地產的開發,國內房地產企業經過十幾年的發展,一些開發模式已十分成熟。但是,這些成熟的開發模式僅是住宅的開發模式,相對于住宅開發,商業地產的開發模式則顯得復雜得多。它不但要求能銷售出去,而且要售后不亂,保證項目能持續成功經營。這就要求開發商除了具備拿地、建造、銷售等經驗外,還必須具備商業規劃、商業招商、商業運營等方面的經驗和專業人才。特別是對一些大型項目而言,如ShoppingMall,是一種新引進的業態,國內鮮有成功的經驗可供借鑒,難度更大。因此,由于商業意識不足及優秀的商業人才奇缺的原因,商業地產開發商不得不揚長避短,沿用“賣完就走”的住宅開發模式,加快資金回籠速度,避開商業人才缺乏的短處,將商鋪經營問題留給大型商家或買家自行處理。

商業地產短線操作帶來的問題

商業網點布局不合理,造成商業資源和社會資源嚴重浪費。由于商業地產短線操作問題,不少開發商根本不怎么考慮商業地產后續怎么經營這一問題,只要能把物業賣出去就行了,這往往導致一些地產商在開發商業地產項目時,認證不充分,建設開發盲目,招商項目定位與市場脫節,貪大求全,脫離當地消費水平。造成了階段性結構性的網點布局地區不平衡和不合理,并引發不利就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。這種投資自發性和盲目性突出表現網點布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業態結構上大型百貨店過剩,新型業態發展緩慢,許多開發商重復建設造成商業資源和社會資源嚴重浪費。

比如,美國有4.5萬個購物中心,其中只有5%超大型購物中心,即我們現在說的MALL,不是所有的購物中心都可以稱上MALL的,在美國有鄰里購物中心、生活購物中心,這些面積大都在1.5萬平米左右。但是現在我國實際情況是,不少購物中心建設時片面貪大求全,造成招商過程中,受到種種限制,無法招到足夠數量的品牌商和理想業態,甚至有的購物中心可以用門可羅雀來形容。在商業街步行街開發上也有類似問題。由此,造成商業資源和社會資源嚴重浪費。

商業設施利用率低。由于開發商對后期項目營運考慮得少,缺乏市場調查和市場定位這一主線,在建筑設計中,開發商往往為追求經濟利益最大化,很容易為了便于銷售而規劃設計、為了便于出租而規劃設計、為了使用面積最大化而規劃設計、為了建設成本最低而規劃設計,卻忘記了營造良好的商業服務氛圍,無法充分營造健康、舒適的休閑購物空間以尊重消費者休憩、觀賞、停留和交流的需求,它必然造成商業地產后期營運上的困難。

商業地產后期營運困難,規模優勢難以發揮。在目前商業地產短線操作模式下,開發商總是希望盡快將物業售出,以盡快回籠資金。而一旦商業地產被拆零賣掉,所有權與經營權分散歸屬業主或租戶,地產商無權干涉。因此在商業地產的后續管理中地產商往往缺乏對項目的整體控制力。對商鋪業主而言,業主既是所有者,又可能是經營者,其有權支配自己的商鋪。而小業主一旦要出租時更多的是從自身利益角度考慮,更傾向將商鋪出租給高租金的商戶,不考慮經營項目或商品品種、檔次,很難顧及到租戶對整體的影響,這就會形成一些業態、店鋪、經營項目簡單隨意地拼湊在一起,勢必造成大型購物中心經營及布局無序、無特色,項目交叉重復,雜亂無章,服務功能殘缺,更談不上良好的企業形象和效益。

即使是在售后返租的模式下,開發商或管理公司對眾多小業主在經營上有一定的調控權,但由于涉及到開發商(或管理公司)、業主和經營者三方關系,利益關系變得非常復雜,在處理一些問題,如在日常市場推廣、物業改造等方面相關費用分攤由誰出,出多少等等,非常困難,從而會影響到整個項目的發展后勁。

容易造成經濟糾紛,引起社會問題。商鋪買家花巨資把商鋪買下后,一旦發現與預期目標相出甚遠,其不滿情緒就會滋生。特別是在售后返租形式下,把問題延期解決,極容易造成經濟糾紛,引起社會問題。商業已是微利行業,其平均利潤率根本達不到開發商承諾的8%-10%的返利,甚至出現項目中許多商鋪租不出,這時,巨大的虧空不知該由誰出,我們知道房地產開發企業是項目企業,一旦項目做完,這個公司很可能就解散了,數量眾多的小業主們往往最后就會找到政府,由此引發社會問題。

解決商業地產短線操作問題的建議

(一)重新調整自身定位

開發商在整個項目的發展過程中,自始至終是主要的角色,要盡快盡早放棄慣有的思維模式,杜絕商業地產賣完就走的錯誤思路,努力實現從地產開發商到商業經營者角色的轉變,改變過去重建設、重銷售、重招商,輕服務、輕經營、輕規劃的落后做法,確立地產開發和商業運營并重的經營格局。

開發商應認識到隨著商業地產競爭日趨激烈,購買者觀念日趨成熟,如果還抱著賣完就走的短線操作思想,極有可能導致整個項目的失敗。

(二)建立商業地產新型資金籌措模式

在國外大多數的商業地產是由市場基金支撐運營的。在美國199家基金和171家公開上市基金擁有全國購物中心一半以上的投資,日本和南美情況也是類似的,在歐洲和東南亞,購物中心多半是由專業購物中心開發商運用自有資金來發展的。而我國的商業地產融資的渠道還比較單一,主要來自間接融資渠道.即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國地產業銀行信貸依賴水平在70%一80%之間.而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴度已超過90%。

融資問題不解決,商業地產短線操作的問題就不可能從根本上解決。當前,我國可以借鑒一些發達國家(或地區)商業地產開發經營的成功經驗,引入房地產投資信托(REIT)的開發模式。運作時首先應由具有商業地產開發意向的公司與信托機構或投資銀行等部門共同成立REIT。此時,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已經存在的REIT),再由REIT發行受益憑證,募集投資者的資金投入商業地產項目的開發中,并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。

(三)適時引入運營的專業中介商

開發商業地產是一項系統工程,涉及方方面面,除了要鼓勵商業企業和地產企業的強強聯合之外,還需要通過市場經濟的不斷完善,吸引和培養一些必要的中介商,如專業的物業管理商、信托基金投資商等。這些專業機構起到做大做強市場的橋粱和劑作用。只有地產開發商、投資商、零售商和管理商各方通力協作,才能使商業地產項目所有權、經營權、管理權得到保障,從而使各方的利益都得到有效的實現。

(四)推動商業資本與地產資本融合

所謂商業資本與地產資本融合指的是一個企業既從事地產開發也從事商業經營。商業地產在世界上基本上是兩種開發形式,一種是歐美形式,地產業跟商業分開,各搞各的,一個搞投資開發,一個搞后續經營。日本則逐步實行兩者的結合,資本互相滲透,建立共擔風險,這樣有利于促進兩者之間更好的發展。我們用什么樣的方式,來推進我們商業地產的發展還有待于進一步探索。最近我國有不少大型的零售業介入了地產的開發,而地產業也引進了零售業,這種資本的滲透結合,有可能是一種方向性的探索,對解決商業地產開發中短線操作問題將起到積極的作用。

(五)加強政府對商業地產的宏觀調控力度

各地要抓緊制定城市商業網點規劃。在市場經濟情況下,商業地產發展有它的規律性,商業網點,特別是大型的商業網點應該符合這一規律,在我國商業網點布局存在著很嚴重的隨意性和無序性。我們要根據各地的經濟發展的水平和城市的功能定位來制定各地商業地產網點規劃。現在很多項目的盲目開發,是缺少對市場的了解和整體布局上的科學規劃,比如購物中心,現在全國已經建好的和在建的有263個,整體面積應該已經超過三千萬平米,已經積壓了1500億到1700億資金。是不是每個地方都需要、都能夠、都應該建購物中心呢?實際上購物中心的建設,必須考慮到經濟發展的需要。一般的情況下,人均1000美元以下的城市不要考慮購物中心建設問題。人均在1000到3000美元可以進行適當的試點,也就是說有一些大城市已經達到收入兩萬多了可以搞試點。3000到5000美元應該說是我國購物中心發展的起步,像北京、上海已經進入這個時期。5000以上的進入到發展期,10000以上進入了成熟期。我們應通過商業地產網點規劃頒布實施,使商業地產布局分布更加合理,這樣商業地產開發的風險才能降低到最小。另外要抬高商業地產開發的門檻,讓品牌好有實力的開發商進入商業地產領域。同時,要關注商業地產商的融資方式,進一步規范售后還租的開發模式,對實行售后還租一般要求開發商對將來應付給的買家的固定回報,要有資產抵押,或者有其它企業擔保,以確保買家未來的利益。

(六)加強商業地產理論研究

商業有它的規律,地產有它的規則,操作商業地產兩者必須結合起來,兩者相脫離就會產生很多問題,因此,需要加大商業地產理論的研究力度,加快培養一批既懂地產又懂商業的復合型商業地產人才,這樣才能更好促進商業地產健康發展。

參考文獻:

1.石玉,石磊,淺談商業地產面臨的主要矛盾與對策,大眾科技,2004