資產置換

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資產置換范文第1篇

(1)甲方：_________。

(2)乙方：_________。

第二條　合同訂立之目的

2.1　甲方為_________，乙方為_________，為使甲乙雙方能更好的規范發展，甲乙雙方經協商同意對雙方的資產和業務進行整合，甲方以其部分資產與乙方的部分資產進行置換。

2.2　就上述事宜，甲乙雙方經友好協商達成一致并簽署本協議。

第三條　資產置換

3.1　甲方用于置換之財產：

(1)甲方以其_________畝耕地及其相關的配套經營性資產轉讓予乙方(具體資產清單待中介機構評估后確定)。

(2)該等資產以_________年_________月_________日為基準日經中介機構評估確認的資產凈值為準。

3.2　乙方用于置換之財產：

(1)乙方以其與甲方耕地相配套的輔生產設施、水利調度設施、棉紡設備、廠房、工業用地轉讓予甲方(具體資產清單待中介機構評估后確定)。

(2)該等資產以_________年_________月_________日為基準日經中介機構評估確認的資產凈值為準。

3.3　甲乙雙方同意本協議項下用于置換的資產在評估基準日至資產置換日期間所產生的利潤或虧損分別由資產受讓方享有或補足。

第四條　置換原則

4.1　置換后，甲乙雙方置換資產所有的義務仍歸原資產所有方。

4.2　本協議所涉及之置換資產及長期投資(包括但不限于固定資產、流動資產、遞延資產等)，均以評估后的價值進行置換。

第五條　資產及業務、合同的劃分

5.1　甲乙雙方進行置換的有形資產以評估后的價值為準。

5.2　自置換日起，甲乙雙方相互置換以后的資產及相關的業務和合同權利均轉移給協議另一方。

5.3　若有任何依本協議4.1條規定之置換原則應轉移于對方之資產及相關的所有業務、合同、財產、權利、義務、利益在轉移予對方之資產及清單中沒有包括但經證實應屬另一方享有或承擔，則應由協議另一方享有或承擔。

第六條　資產置換日

甲乙雙方同意，本協議生效日為資產置換日，即甲乙雙方同時辦理產權過戶手續等有關的資產置換事宜。

第七條　聲明和承諾

7.1　甲乙雙方用以置換之資產，在置換日之前均完全處于甲乙雙方的經營管理和控制之下，且甲乙雙方對其用于置換的資產各自均有合法所有權、使用權或/和股權。

7.2　如有任何資產或權利之轉讓必須事先取得第三者的審批、同意或允許才能按本協議和其他條件進行置換的，應取得第三者的審批、同意或允許后才能按本協議進行置換;而該等審批、同意或允許尚未在置換日前取得的，則該置換日應自動推延至取得該審批、同意或允許日。

7.3　在本協議簽署之日及置換日，甲乙雙方用以置換之資產及轉移予對方的業務并無任何正在進行或可能發生的重大訴訟、仲裁、指控或處于任何與此有關的其他法律程序;在置換日前甲乙雙方用以置換之資產及轉移于對方的業務若有正在進行或可能發生重大訴訟、仲裁、指控或處于任何與此有關的其他的法律程序中，本協議的置換日期將自動推延，直至上述之法律事實消除;在置換日自動推延期間該等資產及業務所產生的權利、義務均由甲乙雙方各自承擔。

7.4　甲乙雙方轉移予對方的業務，其經營和運作所需的所有許可、同意、批準在置換日和本協議簽署之日均是合法的并在置換日后繼續有效。

7.5　甲乙雙方簽定并轉移予對方的未執行完畢的合同均是在正常情況下依正常途徑簽定的。

7.6　上述聲明和保證如有不正確之處而令對方受到損失，甲乙雙方同意向對方做出充分的賠償。

第八條　因置換而產生之相互補償或賠償

8.1　因本協議，甲乙雙方各自在協議中所列的置換資產，分別由原資產所有方承擔。

8.2　當被置換之資產涉及的第三方義務人未向本協議約定之權利人一方而是向非權利人一方履行時，非權利人一方應在合理時間內及時將該履行之標的返還給約定之權利人。

資產置換范文第2篇

關鍵詞：土地資產；勞動力遷移；戶籍制度；城市化

中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A 文章編號：1003—0751（2013）09—0036—07

在農民工市民化問題上，不少學者都將研究視角定位在城市戶籍制度的簡單廢棄上，而沒有進一步思考為什么現行制度下城市戶籍的福利制度不僅沒有廢止，反而日益凸現。其實，農民工遷移和戶籍制度改革必須思考兩個問題：第一，城市經濟的運行離不開對公共產品的供給，在我國目前經濟的轉軌過程中，公共產品提供的缺口巨大，但地方政府財力有限，怎么解決？第二，在一個土地資源十分稀缺的國家，如果僅強調對土地財產的占有權，而不強調土地的利用效率、社會外部效應以及社會公平等問題，是否更加有利于中國經濟的發展？我們認為，這兩個問題必然涉及到土地資產的處置問題，即房地產稅和土地資產置換。房地產稅收可以為城市政府解決公共產品供給的資金來源，土地資產的置換能夠解決農村勞動力城市化的安置成本，降低城市化移民的門檻。同時，城鄉土地財產稅的設置還能促使人們提高對土地的利用效率，將沉淀的土地財富轉化為運行的社會資本。本文將從這一角度探討土地資產置換與農村勞動力城市化遷移以及中國城市化的健康發展。

一、是戶籍還是資產阻隔了勞動力的遷移

從社會經濟發展的過程來看，城市化與人口的遷移相聯系，城市空間擴張、人口積聚與城市經濟發展是一個同步過程，而且，三者之間共同決定了城市的邊界和規模效應。但目前中國的城鎮化是一種不協調的城鎮化：一是城市建設用地過度擴張，人口積聚相對不足，土地城鎮化快于人口城鎮化；二是人口

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收稿日期：2013—05—05

*基金項目：國家社會科學基金項目《差異化視角下農村土地承包經營權流轉市場形成機理及其政策分類設計研究》（11BJY085）、《城鎮化進程中農地非農化問題研究》（10BJY071）、河南省哲學社會科學重大招標項目《現代農業發展與新型農村社區建設：中原經濟區加快城鄉一體化發展研究》（2012A007）的階段性成果。

作者簡介：程傳興，男，河南農業大學經濟與管理學院教授（鄭州 450002）。

張良悅，男，河南農業大學農業經濟與管理學院副教授（鄭州 450002）。

趙翠萍，女，河南農業大學經濟與管理學院副教授（鄭州 450002）。

與產業集聚不協調，產業城鎮化快于人口城鎮化；三是城鄉發展不協調，城鄉居民收入差距呈擴大趨勢。同時，中國的城鎮化又是一種典型的不完全城鎮化：一方面，農民工“被城市化”，“遷而不轉”；另一方面則是“轉而不遷”，大量農民工雖然到城市就業，但其身份、社保、住房等生活方式沒有發生根本性變化，不能享受城市提供的基本公共產品。從本質上說，房產是一個社會公民財產的基礎，住房的空缺必然限制人們的消費和相關投資，進而嚴重阻礙城市化的進程以及城市勞動力的供給。所以，農民工不能享受城市經濟適用房和廉租房待遇，無異于將農民工的生活排斥在城市經濟社會之外，形不成城市化的內需。這些情況表明，中國的城鎮化在空間區域上沒有邊界約束，而在城市化的內容上（人口的城市化）卻有嚴重的隱性制約，農村勞動力的城市化移民已成為中國城市化健康發展的一個瓶頸。

人口城市化的隱性約束與戶籍制度有著重要的聯系。現行的二元戶籍制度將居民的遷徙自由、接受教育和享受社會福利等方面的基本權利限定在戶籍所在地的區域內，將大量有落戶要求的外來人口阻隔在城市之外。在這種情況下，如果外來人員遷入城市，則增加了其安置成本，包括私人消費成本、住房成本和享受公共產品如教育等方面的成本。為此，不少學者認為，戶籍制度改革的取向應該是取消它與社會公共產品之間的聯系，賦予城鄉居民同等的福利待遇。然而，在實際中我們卻看到，城鄉戶籍制度與社會公共產品分享數量和質量上的差別，某種程度上是政府在供給不足條件下的無奈選擇。所以，盡管大家都認識到戶籍制度的“阻隔”，但到目前階段，戶籍制度改革基本沒有改變其“高門檻、高待遇”特征，尤其是教育資源和住房保障成為城市化移民的最大瓶頸。

上述分析表明，表面上戶籍制度阻礙了人口的自由遷移，但要從根本上解決這一問題，則城市化的人口遷移就由戶籍制度轉化為土地財產問題。第一，城市化的擴張必須為積聚的城市人口提供必需的基礎設施，必須為積聚的人口提供必要的就業和社會保障，才能保證城市經濟和生活的正常運轉。第二，遷移人口如何將自己的資產進行置換，如果遷移的勞動力不能將自己在農村中的土地資產順利地轉入城市，就會有退出成本。這種制度安排使農民既不愿種地，也不愿放棄土地，無法徹底脫離農村土地到城市生活，特別是普遍的“空心村”和“閑置住宅”已經造成了嚴重的資源浪費，并固化了城鄉之間的二元特征。

如果跳出戶籍制度的視野從發展的角度去認識，則需要在發展戰略和政策設計上加以反思。首先，在勞動力的遷移上，目前的政策還是基于農民工只是暫時地在城市工作、生活而設計的，沒有將農民工城市生活的融入作為城市化的根本內容，城市政府自然不會去考慮農民工享受的社會保障，尤其是保障性住房。這可以說是戶籍福利制度的問題。其次，與此相適應，唐茂華和黃少安認為，均分化的農地制度使得中國勞動力的遷移決策，有別于其他國家無地或少地農民的“受迫型”遷移，而是有地農民的“自主型”遷移；有別于他國農地經營和進入工資經濟的替代性決策，而是將二者互補，共同維持生活。這表明沒有將農村人口的減少作為經濟發展的重要內容，仍然是基于城鄉二元的格局去推動城市化的發展。這應該說是發展戰略問題，有悖于經濟發展是不斷減少農民過程的基本規律。再次，張良悅認為，在考慮戶籍制度的福利時，不僅要看到城市戶籍的公共福利，也要認識到農村戶籍的公共資源，如社區農民無償地對土地的占有權和使用權，農村勞動力的城市化移民需要戶籍對價。這說明在城市化的發展中沒有充分地考慮到資源約束的困難，沒有重視土地資產存量的運作，涉及到城市化的發展對土地資源社會總體利用的問題。最后，在中國的勞動力跨區域流動中，真正因為戶籍、基本公共服務和社會保障的歧視而受到流動限制的是技能較低的勞動者，而恰恰是這一部分才是城市化進程中所要解決的移民問題，這是城市化的工作重心。

總之，從根本上說是土地資產而不是戶籍阻礙了農村勞動力的遷移。城市化的健康發展、農民工市民化、地方政府資源配置與土地資產的有效處置才是解決問題的根本出路。

二、土地財產置換與農村勞動力的城市化遷移

如何為城市政府尋找一種對外來移民提供城市住宅的解決方法和激勵措施，是農村勞動力城市化移民的關鍵環節。我們的基本思路是，將農村勞動力移民的土地資產進行置換來解決移民的城市住宅，對城市居民的所有住宅實施房產稅收作為城市公共產品供給的基礎。我們首先從產權的角度對土地財產的置換進行理論分析；之后對農村勞動力遷移的啟動條件加以分析。

（一）土地產權及其資產處置①

某種意義上說，房地產資源不僅僅是一個物質產出，而是自然資源與人類社會制度的完美結合。人們對土地資源有一種貪婪，并希望自己占有和享用。為了限制這一行為，便設計出了制度安排，允許個人和集團實施某一特定的具有排他性的房地產資源的所有權、占有權和使用權，從而為土地資源的利用和配置提供了一個標準和基礎。但是，這并不表明財產所有者在土地資源利用上的“為所欲為”，而仍要受到財產制度、土地利用規劃和資源稀缺的外部性約束。

1.政府政策對土地資源利用的制約

通常意義上的財產被界定為對某一事物排他性的占有、使用和處置，但從土地政策和管理上看，土地產權卻十分“殘缺”。某種程度上說，幾乎土地資源的所有和使用都會受到公共政策的制約和土地管理的限制。總的來看，基于公共利益的性質，有四個重要的權利束從來不包括在完全的所有權中，它們是稅收的公共權力、公共使用的征收權、管制的權利和無繼承人的國家轉歸權。特別是，土地稅可用來鼓勵對土地更廣泛和有效地利用，達到土地保護和環境保護的目標，提高作為私人占有的所有權的保護，引導某一類型的投資，或者提升產權價值。同樣，稅收也可以作為大棒和處罰措施使人放棄或禁止與上述目標相反情況的土地開發。

2.政府在土地資源管理和開發上的警察權

在今天，土地利用的政治經濟學問題正變得越來越重要。隨著人口的增加和經濟的發展，越來越多的人“被迫”從他們的土地上分開，土地潛在的利用者和現有使用者之間的競爭越來越激烈，且導致土地利益上的沖突。顯然，其結果是對土地利用“公共利益”導向的需求越來越多；同樣，也會出現這樣的趨勢，隨著公共利益實施的擴展，政府對土地私有利用的約束會帶來土地財產權的明顯改變，因為絕大多數的公共土地利用規劃，規劃者很少涉及自己的土地資源。所以在這種情況下，有效地按規劃實施就會受到“公共權力”指導的約束：開發者在土地資源的利用上受到規劃措施的影響、指導或者對決策的控制。特別是，在土地的開發和利用上，如果不能由市場規則達成協議，國家就會動用至高無上的“警察權”，直接進行征收和處置。警察權是政府為了土地改善、土地保護和對公共衛生、安全、道德、福利等公共利益而由立法賦予的內在權力②。

3.土地資源稀缺性及其公共利用的最大福利

在土地資源的利用上，公共和私人的目標是多元的，但對共同使用的追求是長期的。如果我們想要享受對土地的各種開發帶來的利益和產出，對我們的土地資源有序、高效和有成果的利用感到滿足，那么，共同體和其土地擁有者的公民就必須為了共同的目標而一同承擔責任。所以，為了使土地最有效地利用和社會福利最大化，對公眾進行教育強調人類與土地之間的重要關系，強調土地財產權以社會為基礎的法律權利的性質，就成為一個重要的內容。這在我國經濟轉軌過程中顯得尤為重要，因為人們往往在土地產權上“各持一束”而相互沖突。無論土地政策的內容是什么，必須確定這樣一個原則，即對土地資源的開發、管理、使用和保護的方式對于國家、社區和全體公民的福利有著重要的意義。社會授予其公民確定的私人財產所有權是非常重要的，但對這些權利的擁有并不僅僅代表一種優先使用權，它還涉及到責任，這種責任不僅是個人所有者，也同樣在社區和社會對土地的利用上。

以上三方面的內容表明：土地財產涉及一系列社會制度規則，國家有責任保護公民和團體的土地財產；對土地資源的利用和開發必須兼顧效率和社會公共福利，不能對稀缺的土地資源造成浪費。在對土地的利用開發上，土地財產稅收是促使土地資源集約利用的一種有效的經濟方式，警察權是對土地管理的一種重要手段。基于這樣的認識，中國城市化的健康發展在推進城市化的移民過程中應該對土地資產進行合理的制度安排與處置。首先，賦予農村居民“宅基地財產權”，通過產權的界定結束農村居民宅基地“無償取得、無期限使用、無成本持有”的模糊狀態，從而使農村居民“沉淀”于土地資源的投資顯現出“財富效應”。其次，基于中國土地稀缺的現實背景，城鄉所有土地的使用都應設置財產稅收；城市房地產稅收的設置，應提高對城市土地的有效利用和更好地對城市公共產品的供給；農村房地產稅收的設置，除提高和改善農村公共產品的供給外，還可以從根本上遏制“一戶多宅”和超標準住宅問題。再次，必須對城市化移民的農村居民的土地財產進行合理的資產置換，使其主動退出農村宅基地及其房產，從而有效地解決農村的“空置住宅”問題。

（二）土地資產的置換與城市化移民

1.農村勞動力城市化遷移的分層及資產置換模型

托達羅在對發展中經濟城鄉勞動力遷移的分析中認為，只要遷移者城市的工資性收入高于農村的農業收入，就會導致農村勞動力向城市的遷移。但在中國，這種啟動條件還有許多制度性的障礙，需要不斷地去調適。由于各種制度因素的制約，目前中國的城市移民僅僅表現為一種工作場所的變化，而不是生活方式的轉變，所以，他們被稱之為農民工，而不是城市居民。但在這些農民工中，有些已經具備城市居民的資格，而有些仍是處于兼職化的狀態。如果能夠消除一些制度因素，一些農民工就會舉家遷入城市，融入城市社會，成為城市居民。所以，對城市化的移民應該給予分層次、有序遷移的制度安排。為了分析問題的方便，我們這里僅僅分析那些具備城市化移民的農民工的遷移情況，并作如下假設：（1）在城市有穩定的就業，家庭主要依靠工資性收入，有條件進行舉家城市化遷移的農村移民；（2）城鄉戶籍福利制度保持不變，即城市戶籍可以獲得城市公共產品，農村戶籍能夠保障對所在社區土地的占有和使用；（3）由于土地資源稀缺，城鄉土地資源都給予一定的財產稅收；城市土地財產稅主要用于城市公共產品的供給，農村土地財產稅收主要用于對土地有效利用的激勵；（4）城市生活優越于農村生活，城市生活效用大于農村，主要的移民趨勢是農村轉入城市；（5）為了分析問題的方便，不考慮城鄉居民生活水平和房地產資產價值的差異。在上述假設條件下，我們借鑒托達羅模型建立如下農民遷移的資產置換模型：

設t時期農民農村勞動的收入為：

VR（0）=∫nt=oYR（t）e-ndt

（1）

其中，VR（0）代表t時期內期望的從事農業生產的實際收入現值，YR（t）為t時期內土地帶給農民的收入，r為貼現因子。

設t時期農民農村宅基地的資產為：

VRP（0）=∫nt=oYRP（t）e-ndt

（2）

其中，VRP（0）代表t時期內市場化條件下農村居民住宅帶來的預期收入現值，YRP為t時期內農村居民住宅在市場化條件下帶給農民的資產預期收入，這一收入反映農民對土地資產的擁有。

設t時期內城市就業的農民工可支配的凈收入為：

Vu（0）=∫nt=oP（t）Yu（t）e-ndt-C（0）

（3）

其中，Vu（0）代表t時期城市凈實際收入的現值，為從事非農就業的工資期望收入，Yu（t）表示由農村遷往城市的資產置換成本，即將農村的土地資產轉換為城市資產的成本。P（t）是農民能夠獲取城市工作的就業概率。

2.農村勞動力城市化遷移的啟動分析

比較（1）、（3）式，我們可以發現：按照一般的發展經濟學的遷移理論，只要Vu（0）VR（0），就會順利實現農村居民向城市的遷移，我們稱之為農村勞動力城市化移民的一般啟動條件。但是，在我國由于制度的約束，農村土地的資產從法律上只有使用的權利，沒有資產置換的訴求。這就是說，如果農村勞動力移民到城市，那么農村的土地經營權和宅基地資產就必須放棄。如果說農村土地承包經營權可以流轉的話，那么，農村居民的宅基地資產則是完全被沉淀的，居民在農村居住只能顯示出其建設成本，而在遷移時則顯示不出其資產的價值。這樣，作為一個理性的農村居民，這一塊資產就成為其轉移到城市的退出資本。由此我們得出如下結論。

結論1：在現有制度約束下，由于農民工城市化遷移有退出成本，即使在城市就業獲取的現值收入大于在農村從事農業生產獲取的現值收入，也不會正常遷入城市。

由于農村居民住宅資產不能被置換到城市去，這樣，農村移民到城市的安置成本就會大大提升，不再表現為資產置換的成本，而是表現為對城市住宅的重新購置。

設t時期內移民城市住宅的資產價值為：

VCP（0）=∫nt=oYCP（t）e-ndt

（4）

其中，VCP（0）代表t時期內農村移民城市購置住宅的現值，YCP（t）為t時期內農村移民城市對住宅的現金支出，這一價值反映農村移民對城市住宅資產擁有的購置成本。

如果將這些因素考慮進去，則農村勞動力向城市移民的啟動條件就變為：Vu（0）-VCP（0）VR（0）+VRP（0）。這個啟動條件表明，農村向城市移民增加了城市房地產的購置，同時，又有了農村土地資產的退出成本。從而增加了農村勞動力遷入城市的困難，也增加了農村勞動力退出農村的困難。顯然，非常不利于農村勞動力的遷移，即使能夠長期在城市打工，也不會改變農村的生活方式。另一方面，從土地資源的利用效率上看，一個農村勞動力到城市打工或者移民便擁有了城市和農村兩處土地資產，增加了對房產投資的持有成本，無論是對個人，還是社會都是一種土地資源的低效利用。在這一分析的基礎上，我們得到如下結論：

結論2：農民工在其土地資產不能置換的情況下，大大增加了其遷入城市的安置成本，且由于農民工在城鄉兩處擁有土地（房產）資產，造成土地資源的低效利用。

當然，從上面的啟動條件分析來看，如果鼓勵農村勞動力向城市移民，則必須首先將農民的住宅資產進行置換。如果能夠進行資產置換，則農村勞動力向城市移民的啟動條件就回到正常的狀態，即VU（0）VR（0）。但另一方面，城市政府是否愿意提供這種置換條件？在現有的財政制度下，讓城市政府為農村移民提供城市住宅并提供相應的公共產品很難滿足，也不樂意為移民創造條件。所以，在對低收入階層提供住房保障上一般不把農民工納入覆蓋范圍。這也是為什么城市戶籍福利制度不可能取消，即使“單方面取消”也不能帶來大規模城市移民的真正原因之所在。

現在的問題是，如何激勵地方政府為農村移民提供住宅產品及相應的公共服務。從目前的城市政府來看，缺少的是提供城市移民的住房保障和公共產品的資金來源，而不是土地空間，土地只是預算外收入的主要來源。在住房保障建設上，現在的政策是，土地出讓收入的10%要用于保障房建設，為籌集更多的建設資金，政府還會求助于“土地財政”，繼續擴張土地，導致城市空間的擴張。所以，要解決這一問題是，必須改變城市保障房的受益主體和城市公共產品資金的來源方式。

經過十多年的城市住房改革，應該說城市居民的住房已經有了很大的改觀，目前的城市商品房的空置率相對較高，即使保障性住房也出現空置現象。如果再將保障性住房局限于城市低收入階層，帕累托效率改進的空間不大，所以，應該將受益對象主要給予城市低收入移民階層。另一方面，隨著城市居民的增加，城市公共產品的供給必然增加，如果仍然讓所有居民享受幾乎免費的城市公共產品，將會嚴重增加城市政府的財政負擔，其結果是公共產品的供給要么短缺，要么限制消費主體。所以，要保障城市公共產品的有效供給，必須實行居民的付費制，即房地產稅。

根據上面的分析，我們認為，住宅權的解決可以將農村移民對農村土地資產的使用權轉換為城市保障房住宅的使用權和城市土地的發展權，并且要與城市低收入住房的建設相掛鉤。移民退出農村宅基地的資產，可以相應地獲取城市住宅的置換權，其權證價值依據不同的城市規模設置不同的價值等級，讓移民自由選擇城市。移民退出農村宅基地的土地發展權要與城市建設開發相結合，只有接納城市移民，才能獲取相應的城市土地的發展權，進行城市建設和開發③。這就為城市土地的開發設置了城市移民的約束條件，要比單純的城鄉建設用地掛鉤更具有針對性和城市化的實質內容，也有利于對土地更有效地利用。城市公共產品供給應該采用財產稅的方法。采用財產稅之后，一方面可以為城市政府提供公共產品的財政來源，從而減少地方政府對土地財政的過度依賴；另一方面，隨著城市政府對土地出讓收入依賴的減少，加之房地產稅對房產投機的抑制，城市房產的價格就會相應地回落，從而進一步降低城市移民的門檻。

當然，也有這樣的情況，即使在：Vu（0）-VCP（0）VR（0）+VRP（0）移民啟動條件下，也有一部分農村勞動力成功移入城市。在這樣的情況下，城市移民就會占有城鄉兩處地產，導致土地資源的低效利用，目前農村大面積的空心村就反映了這一狀況。甚至還有一種情況是，一些農村居民在城市購置房產，一些城市居民在農村購置別墅，例如小產權房。盡管在一定程度上反映出房地產的市場價值，但對稀缺的資源卻不是有效地利用。因此，我們主張對農村的土地財產也應該設置財產稅，尤其是對閑置的宅基地可以設置懲罰性稅收。這樣，就會迫使有能力移民城市的勞動力放棄農村土地資產，完全融入城市。這時城市移民的啟動條件就會變為：Vu（0）-[VCP（0）+TC]VR（0）+[VRP（0）-TR]，其中，TC表示城市房地產稅收，TR表示農村房地產稅收。在這樣的條件下，城市房產的持有成本增加，可以減少對房產的投機需求，一定程度上會促使房產價格回落。農村房產的持有成本使其退出成本減少，直至VRP（0）-T趨于零甚至為負資產。從而，迫使移民“主動”放棄農村土地資產，盡快進行資產置換。綜合以上分析可得出如下基本結論：

結論3：城市化移民中對農民土地財產的置換有利于農民有序地分化、退出土地和城市遷移，有利于城市土地資產有序、合理地開發，有利于城市政府稅收來源的合理過度和公共產品的有效供給，進而促使城市化的健康發展。

（三）土地資產化還是農地非農化的政策工具：有關試點地區的辨析

在中國土地所有權和土地利用管理制度未根本變化的大制度背景下，在城鄉統籌的發展過程中，為了取得更多的建設用地、促進城市人口的增長以及對“空心村”的有效治理，部分地區依據各自的情況出臺了相關措施進行試驗。例如，成都、重慶的“地票”交易制度、嘉興、蘇州的“土地換保障”制度、天津的“宅基地換房”制度、以及全國更廣范圍內的“城鄉建設用地增減掛鉤”等措施。其共性的特點是：（1）農村居民放棄農村土地資產；（2）城市移民獲取城市保障住房；（3）城市移民獲取城市相應的社會保障（公共產品）。應該說這些都是城市化推進的重要嘗試，其基本思路值得肯定，但在一些具體操作上確有許多不妥之處，應進一步加以改進和制度完善。首先，改革設計的目的是人口的城市化，還是農地非農化的政策工具？如果改革設計的目的是為了更好地推進人口的城市化，則可能在土地資產的處置上更加注重市場化的原則，注重城市移民的能力和條件，比如能否在城市實現完全的工資性收入，應該是有選擇地進行，而不是強制性的被迫城市化。再如，成都城鄉一體化對農民土地財產進行的“還權賦能”，重慶的“地票”交易制度都是為農民土地資產的置換創造條件，值得進一步探索。如果改革的目的是為了另辟蹊徑尋找農地非農化的工具，則這些操作就會壓低農民的土地資產，不去充分考慮農民城市化的就業能力。因為政策的目的主要是為了獲取農民的建設用地，進行資產的置換和再開發，進而獲得土地收入，所以農民的資產可能只是名義上的城市社保和公共產品。其次，城市化的財政來源是土地增量，還是土地存量？從目前的情況看，各地在對城市移民的住房保障和公共產品的提供上，仍然依賴土地開發的增量收入，而不是城市已有土地的存量資產（財產稅）。這樣的方法和操作是不可持續的，也不具有進一步推廣的借鑒意義。因為，這種發展方式仍是城市蔓延，沒有對城市發展的邊界約束，到頭來會進一步增加城市運行的負擔。第三，城市移民的生活方式有沒有轉變？如果僅僅是為了獲取建設用地，僅僅是將農村人口轉變為城市人口，但沒有相應的產業發展，沒有帶來城市集聚效應，不考慮農村移民的分層問題，那么，這些移民的就業如何解決？其生活來源如何保障？如果僅僅靠城市救濟保障措施，則無疑是將農村原有的生活方式轉變為城市的“貧困”生活方式。此外，這種置換僅僅是考慮城市建設用地，沒有考慮原有土地的復耕和相應的土地流轉，偏離了城市化與農業現代化的協調發展。

四、結論與啟示

中國城市化的健康發展必須以農村勞動力的城市化遷移為突破點，并圍繞勞動力的遷移進行相應的制度建設。本文研究的基本結論是：（1）中國城市公共產品的供給沒有解決好財政來源問題，導致了中國城市化空間的無邊界約束和城市人口的增長滯緩及公共產品供給的不足，進而形成城市戶籍的福利價值。（2）農村勞動力城市化遷移的主要障礙并不是城市戶籍的福利制度，而是遷移者城市住宅獲取的困難及其土地資產置換的困難。單靠廢除城市戶籍的福利制度并不能有效解決農村勞動力的城市化遷移，必須從土地資產的置換上降低城市移民的進入門檻，減輕城市政府的財政負擔。（3）城市化的健康發展和勞動力的城市化遷移需要與土地資產制度有效地結合。中國目前土地十分稀缺，在土地的利用上必須兼顧效率和社會公平，無論是城市土地，還是農村土地都大量存在著低效利用和閑置現象，應該盡快設置土地財產稅提高土地的利用效率。房地產稅是城市公共產品供給的財政來源，必須盡快實施；城市化農村移民的土地財產必須給予保障，并通過資產置換的方式加以合理解決。

本文的研究帶給我們如下的啟示和思考：（1）城市化的健康發展必須考慮其約束條件。經濟學最一般的哲學意義告訴我們：人們的經濟活動是約束條件下的最大化。中國加速城市化的一個最大問題是沒有考慮其約束條件（資源和人口），從而在城市化的推進中，將土地作為城市化的發展工具，而將人口作為城市化的一種“負擔”。這是中國目前城市化不健康發展的根源所在，所以，未來城市化發展的所有措施必須充分考慮資源和人口的約束條件。（2）城市化的主要內容是人口的城市化。城市化與農業現代化同步發展的本質在于促進農村勞動力的城市化移民，通過城市化來形成真正的內需市場，進而促進經濟的進一步發展；通過現代農業的發展來縮小城鄉之間的差距，進而取得城市化移民的一個平衡點。（3）城市移民住宅的解決是人口城市化的關鍵。城市化的住房保障必須盡快取消城市化偏向，主要面向城市移民的低收入階層；城市移民住宅的獲取應以農村土地資產的退出為前提，城市保障房的建設應以城市宅基地的發展權為基礎，將城市移民和城市空間的開發結合起來，真正做到城鄉建設用地增減掛鉤，并在此基礎推動土地流轉，促進現代農業的發展。

基于以上的分析，我們給出如下的政策建議：（1）應加快對農民土地資產的確權，特別是農民“宅基地財產權”的確權，便于農民“土地財富”的顯現和“土地資產”的運作；（2）以農村集體為實施主體，盡快制定農民土地資產置換的交易規則，鼓勵有條件的農民徹底脫離土地，完全融入城市；（3）在全國范圍內實施“土地發展權證”的交易制度，做到土地資產的置換必須將農村移民宅基地的退出與城市土地的開發相結合，城市空間的擴張必須與人口的集聚相結合。（4）在全國城鄉范圍內盡快實施房地產稅制度，提高土地的利用效率，并為城鄉公共產品的供給提供財稅來源。

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注釋

①這一部分主要參考了Barlowe Raleigh，“ Land Resource Economics”相關內容。②這是政府獨特的功能，即在其由立法給予的支配中，為了保護和推進公共福利可以實施的權力。但這一權力必須是合理的，不能沒有法律程序或者是平等的法律保護就剝奪他人的權力，法律程序和平等保護限制了其實施的“隨意性”。③某種程度上說，相當于土地發展權的轉讓和購買。土地發展權是發達國家，特別是美國在土地利用上的一種制度安排。土地發展權是對土地開發的一種限制，某一宗地想進行開發，即使符合土地規劃，但是沒有得到開發權也不能進行開發。設置開發權的目的主要是為了提高土地的利用效率以及平衡地區間土地開發的利益分配。

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資產置換范文第3篇

礦產資源開發過程中常見的一種地質災害主要是地面沉降和地面塌陷，同時地面滑坡、泥石流和地裂縫以及瓦斯爆炸等也是其主要的地質災害，進而對當地居民帶來了巨大的財產損失和生命威脅。比如說云南省礦山地質災害多人死亡和失蹤，并造成經濟損失高達10億元。總而言之，礦產資源開發中常見的主要環境地質問題并不僅僅局限于以上幾點，在實際的礦產資源開采過程中還存在更多潛在形式上的環境地質問題亟待發現和解決，需要更多相關人士的共同參與。

二、礦產資源開發中環境地質問題的防治對策

做好礦產資源開發中的環境地質問題的防治，就要立足于當前，對礦產資源開發和環境保護之間的問題正確的處理好，并將礦產資源開發利用中的可持續發展全面實現，進而國民經濟的可持續健康發展。首先就要對有關礦產資源開發和環境保護的相關政策法規加以制定和健全，并將環境保護的宣傳教育和學習加強，對環境監督管理機制進行強化，相關領導更要清醒的認識礦業開發中環境保護和我國資源可胡興旺中國建筑材料工業地質勘查中心吉林總隊吉林長春130033持續發展的重要性，進而主動的形成一種對資源和環境保護的主動意識，做好開發中環境保護的相關工作。其次就要始終堅持預防為主和防治相結合的基本原則，保證各級領導和相關的礦管部門始終堅持依法辦事，禁止對國家礦產資源的濫挖和濫采，盡可能的對已經開采的礦區進行植樹種草，做好植被的綠化保護，及時的清理堆放的尾礦，加強泥石流、滑坡和崩塌災害地區的治理，對誰開礦誰保護的基本制度加以建立。最后就要對礦產資源開采中引起的環境地質問題進行全面的調查分析，及時的檢測環境資源的保護情況和水資源的污染情況，加強環保部門、有關分析測試研究部門和地質部門的聯合工作，進而將其工作開展出來，對相關的防治措施和建議加以提出。并在調查的基礎上，借助于現代化先進的技術，做好礦山環境地質動態監控以及相關預報系統的安裝，對礦山環境地質問題進行隨時的掌握，并對其未來的發展趨勢進行預測，進而為現代化礦山環境的恢復做好相關的預防保護措施。總而言之，礦產資源開發中環境地質問題的防治過程中，更要始終堅持環境保護的基本原則，對資源進行節約，對地質環境進行全面的檢測和保護，總體上做好礦產資源開開采過程中環境地質保護的基礎工作。

三、結語

資產置換范文第4篇

[關鍵詞]商業實質；關聯方關系；視同銷售；公允價值計量

一、商業實質的界定及判斷標準

“商業實質”的這一提法，是2003年才首次出現在國際會計準則中，國際會計準則第16號中提供了判斷一項交易是否具有“商業實質”的參照標準，這項參考標準主要考慮由于該項交易的發生預期使企業未來現金流量變動的程度。新準則借鑒這一概概念，規定當換入資產的未來現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同之時；或者，換入資產與換出資產的預計未來現金流量現值不同，并且其差額與換入資產和換出資產的公允價值相比又是重大之時，才可以認定一項非貨幣性資產交換具有商業實質。只有當換出資產和換入資產預計未來現金流量或其現值兩者之間的差額較大時，才能表明交易的發生使企業經濟狀況發生了明顯改變時，非貨幣性資產交換因而具有商業實質。

商業實質判斷條件：企業發生的非貨幣性資產交換，符合下列條件之一，視為具有商業實質：(1)未來現金流量的風險、金額相同，時間不同。此種情形是指換入資產和換出資產產生的未來現金流量總額相同，獲得這些現金流量的風險相同，但現金流量流入企業的時間明顯不同。(2)未來現金流量的時間、金額相同，風險不同。此種情形是指換入資產和換出資產產生的未來現金流量時間和金額相同，但企業獲得現金流量的不確定性程度存在明顯差異。(3)未來現金流量的風險、時間相同，金額不同。此種情形是指換入資產和換出資產產生的未來現金流量總額相同，預計為企業帶來現金流量的時間跨度相同，風險也相同，但各年產生的現金流量金額存在明顯差異。(4)通過計算換入資產和換出資產的預計未來現金流量現值進行比較后判斷。換入資產產生的現金流量的現值要大大超出換出資產在本企業的使用預計將來能夠產生的現金流量的現值，且超出數與交換時換入、換出資產的公允價值相比，占有較大的比例，則該項資產交換才具有商業價值。

二、正確把握非貨交易中的商業實質必須正確區分以下三個關系

(一)商業實質與關聯方關系

商業實質是指，必須是換入資產的未來現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同，或者是換入資產與換出資產的預計未來現金流量現值不同，且其差額與換入資產和換出資產的公允價值相比是重大的。一方控制、共同控制另一方或對另一方施加重大影響，以及兩方或兩方以上同受一控制、共同控制或重大影響的，構成關聯方。新準則規定在確定是否具有商業實質時，企業應當關注交易各方之間是否存在關聯方關系。關聯方關系的存在可能導致發生的非貨幣性資產交換不具有商業實質。這些前提條件，將有效制約以非貨幣性資產交換的方式操縱收益的行為。從這些規定中，公允價值的應用是有嚴格的限制條件，公允價值不允許被濫用。關聯方關系的存在可能導致發生的非貨幣性資產交換不具有商業實質，這些前提條件，將有效制約以非貨幣性資產交換的方式操縱收益的行為。從這些規定中，公允價值的應用是有嚴格的限制條件的，公允價值不允許被濫用。在確定非貨幣性資產交換是否具有商業實質時，企業應當關注交易各方之間是否存在關聯方關系。關聯方關系的存在可能導致發生的非貨幣性資產交換不具有商業實質，因為關聯方可通過內部關系進行資產轉讓，這種交易不具有市場交易特征，將這種交易與不具商業實質非貨幣性資產交換按換出資產賬面價值之間的差額計入當期損益。由此可見，非貨幣性資產交換是否具有商業實質，是換入資產能夠采用公允價值計量的重要條件。在確定非貨幣性資產交換是否具有商業實質時，企業應當關注交易各方之間是否存在關聯方關系。關聯方關系的存在可能導致發生的非貨幣性資產交換不具有商業實質。

(二)商業實質與視同銷售的關系

所謂視同銷售是參考了《增值稅暫行條例實施細則》的規定一企業將自產、委托加工或購買的貨物作為投資。提供給其他單位或個人等行為，視同銷售貨物，需要交納增值稅，這里的“等行為”包含了非貨幣易，而具有商業實質是非貨幣交易是按換出資產公允價值入帳的基礎。兩者是不同范疇，一個是稅收上的概念，一個是會計準則上的概念。兩者有共同點就是公允價值。視同銷售就是說這種非貨幣交易資產在計算增值稅是應按市價或公允價計算，并不規范資產本身是按公允價還是按帳面價計量。商業實質是指非貨幣交易雙方沒有以貨幣作為支付對價，但這種資產交易實際上同貨幣交易一樣具有市場交易的特征，交易是公平的，是有一定風險性，交易還具有滿易雙方不同使用需要。

(三)商業實質與實質重于形式原則的關系

根據實質重于形式原則，在處理非貨幣換時分析交換的目的、原因，把握交換的實質是否具有商業性尤其重要。具有商業性顧名思義就是公平交易，就可以按公允價值計量，確認交換損益。企業應當重點關注的是換入資產和換出資產為同類資產的情況。同類資產產生的未來現金流量既可能相同，也可能顯著不同，因而同類資產交換可能具有商業實質，也可能不具有商業實質。比如其中一項資產立即可供出售且企業管理層也打算將其立即出售，另一項難以出售或只能在一段較長的時間內出售，從而表明兩項資產未來現金流量流入的時間明顯不同，在這種情況下，該兩項資產的交換應視為具有商業實質我國非貨幣換準則也具體規定了商業實質的判斷標準，規定滿足下列條件之一的非貨幣性資產交換具有商業實質：一是換入資產的未來現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同；二是換入資產與換出資產的預計未來現金流量現值不同，且其差額與換入資產和換出資產的公允價值相比是重大的。

三、我國會計中引入商業實質及其判斷標準是經濟全球化的要求

我國屬于新興市場經濟國家，具有自身特定的政治氛圍、經濟環境、法律基礎和人文思想，有自己的國情，不能像其他市場經濟發育成熟的國家和地區那樣選擇直接采用國際財務報告準則的趨同模式，并且力爭在國際會計準則趨同的背景下獲得更多的話語權，最大限度地維護國家利益和企業利益。會計準則國際趨同乃至等效是我國會計準則制定原則和發展方向，也是世界各國會計準則制定機構為了實現自身利益而正在努力的方向。我國充分地借鑒國際會計準則，另一方面也應清醒地認識到，會計準則趨同與等效是一個漸進過程，是一個世界利益分配重新布局的過程，趨同并不意味著要完全走向對方。即便是像美國這樣會計準則體系較為完善的國家，在走向國際會計準則時，也要掌握主導權，充分考慮美國企業的支持與鼓勵及管制俘獲所造成的相對權力；同時將美國外交政策“美國例外主義”作為一種手段，以維護美國的問題。

我國會計準則所涉及的非貨幣性資產交換是企業之間主要以非貨幣性資產形式的互惠轉讓，即企業獲得一項或若干項非貨幣性資產，必須按照等價交換原則，以付出自己所擁有的非貨幣性資產作為代價，不是單方面的非互惠轉讓；美國的準則既涉及互惠性的交換，也涉及非互惠轉讓，適用一切非貨幣性資產交換。我國之所以將非互惠轉讓排除在非貨幣性資產交換準則核算范圍之外，主要是考慮到非互惠轉讓性質比較特殊，與非貨幣性資產交換性質差異較大，沒有納入非貨幣性資產交換準則中。由于非貨幣性負債和勞務交換在我國并不多見的情況，暫時沒有必要對對涉及非貨幣性負債和勞務的非貨幣換進行規范，待時機成熟時再做出規范。我國準則核算對象只涉及非貨幣性資產，不涉及非貨幣性負債和勞務，美國準則兩方面均涉及。

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資產置換范文第5篇

尋求專業機構提供高效配置方案

上海瑞盈財富管理有限公司CEO王薇表示，中國高凈值人群資產配置結構，與國際上高凈值人群相比還有一定的差距。這主要是由于國內高凈值人群形成的時間比較短，缺乏相應的專業機構為之提供專業的財富配置咨詢服務。這就導致這了一些富裕群體，只能根據自身掌握的經驗、資訊資源和主觀判斷來進行財富配置。這種情況下形成的資產配置，有可能導致資產收益低下、保值存在通脹等風險。比如，近期的金融危機就導致了很多外向型投資的高凈值人士損失慘重。

瑞盈財富通過這幾年的專業服務以及對珠三角地區富裕人群的調查，認為目前高凈值人群對于專業操作的股權投資基金是有著高度認同的，只是對于一些股權投資基金的運營團隊、經驗等缺少充分的了解。

王薇將瑞盈定位為一個幫助高凈值人群甄選投資產品的機構，以幫助他們尋找最優秀的基金和管理團隊。在甄選產品的過程中，為高凈值人群從PE的管理領導團隊、PE投資項目的收益率、風險、流動性等各項指標進行多維度、量化考核，以求提供安全、高效的資產配置方案。

打造財富管理平臺有效優化資產結構

“我非常看好PE等新型財富配置方式的前景” ，越秀金融集團總經理王恕慧認為，從全球范圍來看，全球富裕人士資產配置類型主要包括股票、固定收益產品、現金/存款、房地產和以PE基金為代表的另類資產等，十分注重資產配置的多元化；特別是近年來歐美富裕人士越來越重視對PE基金的配置，使其資產間接分散到更多的行業，更進一步降低風險，優化其資產結構。

他認為在過去十年中，中國高凈值人群的人數和資產規模都得到了快速增長，他們理財的理念和偏好已經從下意識追求財富積累步入到有意識的財富管理新階段。在高凈值人群中，傳統投資類別從2009年的占比80%下降至2011年的70%左右；與此同時， PE基金投資2011年較2010年增加了5個百分點。

相應地，越秀集團旗下的基金、證券、期貨、房產、擔保融資等業務板塊，能夠為國內高凈值人群提供全方面的資產配置服務。未來，越秀集團將會以越秀金融集團為框架，打造一個財富管理平臺，打通各業務板塊，為珠三角高凈值人群提供一站式的資產配置服務。

識別高質PE實現財富增值