合作建房

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合作建房范文第1篇

新版合作建房合同范本三篇

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當(dāng)事人在簽訂合同時的一種參考，當(dāng)事人須根據(jù)具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢相關(guān)的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！

甲方：______________________

地址：_______________________

電話：_______________________

傳真：_______________________

授權(quán)代表：___________________

職務(wù)：_______________________

乙方：_______________________

地址：_______________________

電話：_______________________

傳真：_______________________

授權(quán)代表：___________________

職務(wù)：_______________________

第一條前言

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：

1．甲方已于_________年_________月_________日依法以招標(biāo)（或拍賣、行政劃撥）方式取得位于_________、編號為_________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為_________、計劃建筑面積為_________平方米、土地使用權(quán)年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權(quán)證（或用地紅線圖）編號為____________；

2．乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同.

第二條合作建房

甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成____棟_____層的辦公（或商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成.

第三條建房資金

建房資金預(yù)計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有.

建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的一切成本、費用.該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款.

第四條報批手續(xù)

除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料.

第五條設(shè)計、建筑

工程設(shè)計和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報批并實施.

工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第天內(nèi)開工，并在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作.

第六條產(chǎn)權(quán)分成

全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán).

乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證.

第七條違約責(zé)任

1．如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失.

2．除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金.

3．如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時間在____個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金；當(dāng)拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失.

第八條爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力.

第九條合同生效

本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效.

甲方：_______________________

授權(quán)代表（簽字）：___________

乙方：_______________________

授權(quán)代表（簽字）：___________

日期：_______________________

地點：_______________________

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

電話：＿＿＿＿＿＿傳真：＿＿＿＿＿

授權(quán)代表：＿＿＿＿職務(wù)：＿＿＿＿＿

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

電話：＿＿＿＿＿＿傳真：＿＿＿＿＿

授權(quán)代表：＿＿＿＿職務(wù)：＿＿＿＿＿

第一條前言

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：

1.甲方已于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日依法以招標(biāo)（或拍賣、行政劃撥）方式取得位于＿＿＿、編號為＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為＿＿＿、計劃建筑面積為＿＿＿平方米、土地使用權(quán)年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止、土地使用權(quán)證（或用地紅線圖）編號為＿＿＿＿；

2.乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同.

第二條合作建房

甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公（或商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成.

第三條建房資金

建房資金預(yù)計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預(yù)計數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有.

建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時止所需的一切成本、費用.該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補繳的地價款.

第四條報批手續(xù)

除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料.

第五條設(shè)計、建筑

工程設(shè)計和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報批并實施.

工程設(shè)計的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個建筑工程應(yīng)在本合同生效后第天內(nèi)開工，并在第個月內(nèi)完成竣工驗收工作.

第六條產(chǎn)權(quán)分成

全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán).

乙方應(yīng)在工程竣工驗收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證.

第七條違約責(zé)任

1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設(shè)計的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個月內(nèi)完成竣工驗收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失.

2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向甲方支付違約金.

3.如因甲方的原因造成報批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時間在____個月以內(nèi)時，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價格向乙方支付違約金；當(dāng)拖延時間超過三個月以上時，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失.

第八條爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力.

第九條合同生效

本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效.

甲方：_______________________乙方：_______________________

授權(quán)代表（簽字）：____________授權(quán)代表（簽字）：____________

日期：______________________________________________

地點：______________________________________________

甲方（方）：

聯(lián)系電話：傳真號碼：

有效身份證件名稱及號碼：

住址：

授權(quán)人：

聯(lián)系電話：傳真號碼：

有效身份證件名稱及號碼：

住址：

乙方（出資人）：

聯(lián)系電話：傳真號碼：

有效身份證件名稱及號碼：

住址：

授權(quán)人：

聯(lián)系電話：傳真號碼：

有效身份證件名稱及電話：

住址：

為了平抑房價，滿足中低收入家庭住房需求，經(jīng)甲、乙雙方的深入研究及友好協(xié)商，就__市個人合作建房一事，達(dá)成以下一致.甲、乙雙方承諾嚴(yán)格遵守本合同，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任.特此鄭重簽訂本合同.

第一章__市個人合作建房

第一條：__市個人合作建房是指具有民事行為能力、購房能力并愿意在__市居住的多個自然人（乙方）以簽訂法律文本（合同、協(xié)議等）的形式共同出資，通過委托咨詢機構(gòu)全權(quán)運作、銀行監(jiān)管資金、房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)進(jìn)行開發(fā)的方式建造房屋供自己居住.

第二條：__市個人合作建房遵循合法、合作、公開、公平、公共利益優(yōu)先等原則.

第三條：__市個人合作建房的出資人（乙方）已完全了解__市個人合作建房的基本情況及相關(guān)信息，同時，對存在的風(fēng)險也有足夠的認(rèn)識.

第四條：__市個人合作建房的出資人（乙方）參與__市個人合作建房屬于自愿行為.

第五條：__市個人合作建房以出資人（乙方）自己居住為初始目的.

第六條：__市個人合作建房有別于黨政機關(guān)、事業(yè)單位集資建房，也有別于由政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房.

第七條：__市個人合作建房擬為中型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)項目，地點為__市市區(qū)范圍以內(nèi).預(yù)計可供居住的戶數(shù)為800戶左右，戶型面積約為60平方米至120平方米，準(zhǔn)確的戶數(shù)和戶型面積將根據(jù)取得土地的實際面積經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計后確定.在綜合考慮地價、房價的同時兼顧交通和環(huán)境因素，盡量做到緊湊、經(jīng)濟(jì)、舒適、宜居.

第八條：__市個人合作建房是由多方參與的房地產(chǎn)開發(fā)項目.它包括出資人（乙方）、咨詢機構(gòu)（甲方）、出資人委員會、資金監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)五方.其相互之間的法律關(guān)系如下：

1.出資人（乙方）：__市個人合作建房的出資人（乙方）是由多個自然人組成，其準(zhǔn)確人數(shù)將由取得土地的實際面積經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計后確定的戶數(shù)決定.__市個人合作建房的所有權(quán)由全部出資人（乙方）共同享有.

2.咨詢機構(gòu)（甲方）：__市個人合作建房的出資人（乙方）共同委托咨詢機構(gòu)（甲方）對__市個人合作建房及相關(guān)事務(wù)進(jìn)行全權(quán)運作.其運作的主要內(nèi)容包括__市個人合作建房的籌劃、組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、監(jiān)督及簽訂相關(guān)法律文本.（以下可將甲方稱為“方“）

3.出資人委員會：__市個人合作建房的全部出資人（乙方）通過共同選舉的方式產(chǎn)生出資人委員會.該出資人委員會由五名出資人（乙方）義務(wù)組成，其主要職責(zé)是協(xié)助及監(jiān)督方（甲方）對__市個人合作建房的運作.

4.資金監(jiān)管銀行：__市個人合作建房的出資人（乙方）共同委托__市境內(nèi)的銀行對__市個人合作建房的資金進(jìn)行全面監(jiān)管.其資金監(jiān)管的具體內(nèi)容及權(quán)利、義務(wù)將由出資人（乙方）、方（甲方）和受委托的資金監(jiān)管銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行“）三方共同簽訂的《__市個人合作建房資金監(jiān)管協(xié)議》確定.

5.房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)：__市個人合作建房的出資人（乙方）共同委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)對__市個人合作建房所取得的土地進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè).其開發(fā)、建設(shè)的具體內(nèi)容及權(quán)利、義務(wù)將由出資人（乙方）、方（甲方）和受委托的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)（以下簡稱“開發(fā)方“）三方共同簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》確定.

第九條：__市個人合作建房的出資人（乙方）在方（甲方）全權(quán)運作的過程中，仍享有對__市個人合作建房進(jìn)行監(jiān)督及核查的權(quán)利.

第十條：__市個人合作建房的全部出資人（乙方）均有權(quán)以支付建房成本的方式獲取__市個人合作建房所建的住房一套.

第十一條：__市個人合作建房的建房成本將以包括土地成本（項目取得成本）、開發(fā)建造成本（包括改建、改造成本）、稅費等支出為依據(jù)進(jìn)行計算.

第十二條：__市個人合作建房的建房成本，由專業(yè)機構(gòu)或國家相關(guān)單位決算、審計后最終確定.

第十三條：__市個人合作建房的房屋面積均以建筑面積為準(zhǔn).

第十四條：__市個人合作建房的物業(yè)管理由出資人委員會負(fù)責(zé).

第二章__市個人合作建房的出資

第十五條：__市個人合作建房的出資人（乙方）將分預(yù)先出資、追加出資、出資清算三步完成對__市個人合作建房的全部出資.具體內(nèi)容如下：

1.預(yù)先出資：乙方作為__市個人合作建房的出資人，同意預(yù)先出資人民幣元（大寫）用于__市個人合作建房.此資金在甲、乙雙方共同與監(jiān)管銀行簽訂《__市個人合作建房資金監(jiān)管協(xié)議》后，由乙方存入監(jiān)管銀行并接受監(jiān)管.

2.追加出資：甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商確定，如__市個人合作建房在開發(fā)建設(shè)階段出現(xiàn)資金不足或缺口，甲方作為方有權(quán)要求乙方進(jìn)行追加出資.追加出資的額度為乙方應(yīng)支付的建房成本減去乙方預(yù)先出資后的剩余部分資金.（本條所稱“資金不足或缺口“指乙方預(yù)先出資的資金已使用完，同時，又沒有銀行貸款等其他資金作為補充）

3.出資清算：__市個人合作建房已完成，乙方作為__市個人合作建房的出資人，有權(quán)以實際獲取住房應(yīng)支付的建房成本為依據(jù)與方（甲方）、監(jiān)管銀行、開發(fā)方進(jìn)行出資清算并解除合作關(guān)系.

第三章__市個人合作建房的資金監(jiān)管

第十六條：__市個人合作建房的監(jiān)管銀行必須是__市境內(nèi)的銀行機構(gòu).

第十七條：__市個人合作建房的資金使用必須遵循專款專用的原則.不得以現(xiàn)金形式進(jìn)行支取及使用，更不得用于與__市個人合作建房無關(guān)的事項.

第十八條：__市個人合作建房的資金使用必須由甲方提前以書面形式告知乙方用途.

第十九條：__市個人合作建房的資金在正當(dāng)使用過程中，乙方作為出資人必須給予積極的支持與配合，否則，甲方作為方將有權(quán)要求不支持、不配合的乙方支付違約金.違約金的金額為乙方預(yù)先出資資金的20%.

第二十條：__市個人合作建房資金監(jiān)管的相關(guān)約定及詳細(xì)內(nèi)容以甲、乙雙方與監(jiān)管銀行共同簽訂的《__市個人合作建房資金監(jiān)管協(xié)議》為準(zhǔn).

第二十一條：甲、乙雙方均承諾嚴(yán)格遵守并履行與監(jiān)管銀行共同簽訂的《__市個人合作建房資金監(jiān)管協(xié)議》.如有違約，由違約方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任.

第四章__市個人合作建房的購地

第二十二條：__市個人合作建房的土地將通過參加國有土地使用權(quán)競拍的方式取得.

第二十三條：甲方負(fù)責(zé)搜集土地的拍賣信息及資料，并以書面形式向全部出資人（乙方）征詢競拍意見，若51%以上的出資人（乙方）同意競拍，甲方將遵從公共利益優(yōu)先的原則代表全部出資人（乙方）參加競拍并努力取得該宗土地，反之，甲方將不參加競拍.

第二十四條：__市個人合作建房所取得的國有土地使用權(quán)由全部出資人（乙方）共同享有.

第二十五條：__市個人合作建房在通過競拍取得國有土地使用權(quán)時，可能會出現(xiàn)兩種情況：即競拍取得的土地面積大于實際使用的土地面積或競拍取得的土地面積小于實際使用的土地面積.當(dāng)以上兩種情況發(fā)生時，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下處理決定：

1.當(dāng)競拍取得的土地面積大于實際使用的土地面積時，乙方只需負(fù)責(zé)承擔(dān)實際使用的土地面積及相應(yīng)的公攤面積的費用.剩余的土地面積由甲方負(fù)責(zé)召集數(shù)量與可容納戶數(shù)相等并符合要求的自然人參與并成為__市個人合作建房的出資人（以下稱為“購地后出資人“）.

2.購地后出資人在辦理土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等相關(guān)合法手續(xù)時，乙方作為__市個人合作建房所取得土地使用權(quán)的權(quán)屬人必須無條件給予協(xié)助和支持，否則，甲方作為方將有權(quán)要求該乙方退出__市個人合作建房.

3.購地后出資人不是__市個人合作建房所取得土地使用權(quán)的權(quán)屬人，因此，在辦理土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等相關(guān)合法手續(xù)時必須承擔(dān)因土地使用權(quán)變更所產(chǎn)生的一切費用.

4.當(dāng)競拍取得的土地面積小于實際使用的土地面積時，甲方將通過預(yù)算嚴(yán)格按照甲、乙雙方協(xié)定的分配原則進(jìn)行所建住房的分配，并以書面形式告知乙方分配結(jié)果.未分配到住房的乙方可以選擇退出__市個人合作建房或等待下一次購得土地后享受優(yōu)先分配權(quán).

第五章__市個人合作建房的開發(fā)、建設(shè)

第二十六條：__市個人合作建房的開發(fā)方必須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì).

第二十七條：__市個人合作建房將嚴(yán)格遵照國家相關(guān)規(guī)定、城市總體規(guī)劃及經(jīng)相關(guān)單位核準(zhǔn)的設(shè)計方案進(jìn)行開發(fā)、建設(shè).開發(fā)方必須保證所開發(fā)、建設(shè)的工程質(zhì)量合格，同時，還應(yīng)保證路、水、電、氣、綠化、公共活動場地及社區(qū)服務(wù)設(shè)施等配套齊全.

第二十八條：__市個人合作建房在開發(fā)、建設(shè)過程中的地質(zhì)勘探、規(guī)劃設(shè)計、施工、安裝、監(jiān)理、竣工驗收、辦理相關(guān)手續(xù)、辦理銀行貸款等工作由開發(fā)方具體辦理及實施.

第二十九條：__市個人合作建房在開發(fā)、建設(shè)過程中凡是涉及會影響建房成本核算的項目，均應(yīng)由開發(fā)方匯集方（甲方）、出資人委員會和出資人代表（限定為五名出資人）四方，共同通過公開招標(biāo)的方式進(jìn)行決定.招標(biāo)結(jié)果由四方共同協(xié)商確定，如遇分歧或爭議，最終決定權(quán)歸出資人委員會享有.

第三十條：__市個人合作建房在開發(fā)、建設(shè)過程中，甲方作為方有權(quán)對開發(fā)方的工作進(jìn)行全面監(jiān)督.

第三十一條：__市個人合作建房在開發(fā)、建設(shè)方面的相關(guān)約定及詳細(xì)內(nèi)容以甲、乙雙方與開發(fā)方共同簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》為準(zhǔn).

第三十二條：甲、乙雙方均承諾嚴(yán)格遵守并履行與開發(fā)方共同簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》.如有違約，由違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任.

合作建房范文第2篇

通信地址： 郵編：

聯(lián)系電話：

乙方：

身份證號碼：

通信地址：

聯(lián)系電話：

乙方經(jīng)過了解，有意與甲方合資建設(shè)“ 吉祥灣花園”商住樓(下稱“本項目”)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，簽定本《吉祥灣花園合作建房意向書》，以供遵守。

1、甲方提供位于 地塊的土地使用權(quán)，乙方同意提供總建房資金 佰 拾 萬 仟 佰 拾

元整(¥ 元)，雙方合資建設(shè)“吉祥灣花園”商住樓。本項目建成后，乙方分得盛情閣盛景閣盛匯閣盛興閣盛名閣 層 號房(建筑面積 ㎡)房屋的使用權(quán)。

2、乙方確定出資建房的付款方式為：分期付款 一次性付款 。

3、甲、乙雙方在簽訂本意向書時，乙方愿意向甲方支付 拾 萬

仟 佰 元整(小寫¥ 元)作為合資建房的定金。

4、乙方應(yīng)于本意向書簽訂后 天內(nèi)(即 年 月 日前)到本項目招商中心簽訂正式《吉祥灣花園合作建房合同》，交納合作建房房款，并帶上如下證件和資料：本《吉祥灣花園合作建房意向書》、身份證明原件和復(fù)印件、定金收據(jù)原件、授權(quán)委托書等。甲、乙雙方關(guān)于合作建房的權(quán)利與義務(wù)的約定以雙方簽署的《吉祥灣花園合作建房合同》為準(zhǔn)。

5、如甲、乙雙方在約定的時間內(nèi)簽訂《吉祥灣花園合作建房合同》，乙方所付的定金轉(zhuǎn)為合資建房首期款/全款的一部分;如甲方在約定的時間內(nèi)不與乙方簽訂《吉祥灣花園合作建房合同》(因不可抗力因素造成的未簽訂除外)，則甲方應(yīng)雙倍返還乙方已付定金;如乙方在約定的時間內(nèi)不與甲方簽訂《吉祥灣花園合作建房合同》，則乙方已交定金甲方不予退還，且甲方有權(quán)將確定的上述房產(chǎn)另作安排(包括但不限于與第三人簽署合資建房合同)。

6、甲、乙雙方簽訂正式《吉祥灣花園合作建房合同》后本意向書即失效，乙方應(yīng)當(dāng)將本意向書、定金收據(jù)等文件交回甲方。

7、甲、乙雙方對本意向書簽署的前提及法律效果有清晰的理解并自愿簽署本意向書。本意向書自甲方蓋章、乙方簽字后生效。本意向書一式肆份，具有同等法律效力，其中甲方持叁份，乙方持壹份。

合作建房范文第3篇

實行城鎮(zhèn)住房制度改革后，為盡快改善城鎮(zhèn)居民和一些行業(yè)職工住房緊張的狀況，國家相繼出臺了一些政策，鼓勵職工通過購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房（含集資合作建房），租賃住房等多種方式改善居住條件。但是，近年來，一些地區(qū)出現(xiàn)部分單位以集資合作建房名義，變相搞住房實物福利分配或商品房開發(fā)等問題。為維護(hù)住房制度改革成果、切實貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部們關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（[20**]37號）和《建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法>的通知）（建住房[20**]77號）等文件精神，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就制止違規(guī)集資合作建房有關(guān)問題通知如下：

一、自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。

二、對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會同有關(guān)部門重新審查，不符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設(shè)。

三、已經(jīng)開工建設(shè)的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會同有關(guān)部門重新審查項目供應(yīng)對象、面積標(biāo)準(zhǔn)和集資款標(biāo)準(zhǔn)。對住房面積已經(jīng)達(dá)到當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)等不符合參加集資合作建房條件的職工，取消其資格。對雖然符合參加集資合作建房條件，但住房面積（以前已享受政府優(yōu)惠政策的住房面積和新參加集資合作建房的面積合并計算）超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的，按照當(dāng)?shù)刈》棵娣e超標(biāo)處理辦法執(zhí)行。對單位違規(guī)向職工提供集資建房補貼的，責(zé)令收回。

四、符合規(guī)定條件，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行集資合作建房的企業(yè)和單位，要嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法>的通知》（建住房[20**]77號）和其他有關(guān)集資合作建房的規(guī)定。

五、集資合作建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，列入當(dāng)?shù)乇灸甓冉?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃和年度土地利用計劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象的審核等要嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建成的住房不得在經(jīng)審核的供應(yīng)對象之外銷售。

合作建房范文第4篇

關(guān)鍵詞：合作建房；物權(quán)；合同

所謂合作建房是指當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)作為出資，另一方投人實際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條，即土地使用權(quán)可以作價人股，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。這種做法雖然可以解決僅有土地使用權(quán)而無資金蓋房的融資困難，但是，在實踐中卻經(jīng)常因合建房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題而產(chǎn)生糾紛，所謂“合作”并不是嚴(yán)格的法律術(shù)語，對其法律性質(zhì)也很難界定。首先是在實踐中建房申請人與實際建造人不符，根據(jù)我國有關(guān)法律，只有土地使用權(quán)人才有權(quán)申請建房。而房屋產(chǎn)權(quán)也要確認(rèn)給申請建房人在此情況下，實際建造人無法取得房屋所有權(quán)，并可能由此受到經(jīng)濟(jì)上的損失，這種現(xiàn)象有悖于民法的公平原則。如果根據(jù)當(dāng)事人在合建契約中的約定確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬，那么能否得到法律的允許？對此，筆者以前曾發(fā)表過個人觀點①，現(xiàn)就相關(guān)問題作進(jìn)一步探討。

一、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)

合建契約是指當(dāng)事人之問關(guān)于一方提供土地使用權(quán)，由另一方出資建設(shè)，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權(quán)的協(xié)議。這種合同關(guān)系既可以發(fā)生在公民個人之間、公民與法人之間，也可以發(fā)生在建設(shè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間。為此，有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態(tài)：一是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。二是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。三是以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。四是雙方共同組成一個新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，并以該公司的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，等所建房屋售出后依約分配所得收人②。按照其中第四種方式合作建筑的房屋屬于項目公司所有，對此沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。只是股東間利益分配的糾紛。由公司法進(jìn)行調(diào)整，本文只討論前三種合作建房形式。

現(xiàn)在可以肯定的是。合建契約是一種諾成性的、雙務(wù)、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方須完成建筑，雙方均負(fù)有義務(wù)，且互為對價。但它究竟屬于哪一類有名合同，在理論上是有爭議的我國臺灣學(xué)者有四種觀點：一是承攬契約。將基地權(quán)利人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權(quán)利看做基地權(quán)利人給付的報酬。二是互易契約。將合建契約當(dāng)做部分基地權(quán)利與部分房屋所有權(quán)的交換。三是合伙契約。基地權(quán)利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務(wù)為出資，共同建筑房屋，并分享權(quán)益四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權(quán)利人完成一定工作，土地權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權(quán)利作為報酬，而建筑商又以此項報酬抵充買受其房屋占用基地的款項「3。

對于合建契約的性質(zhì)不可一概而論，應(yīng)該具體問題具體分析。在前述我國實踐中常見的四種合作建房形式中，第一種是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。土地使用權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商共同出資、共同經(jīng)營、共享利益，在預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，依合伙的規(guī)定合建房屋由雙方共有。當(dāng)只有房地產(chǎn)開發(fā)商一方出面經(jīng)營而土地使用權(quán)人僅提供地皮并不參與實際建設(shè)時，也不能解釋為“名為合伙實為借貸”，因為出面經(jīng)營者為實際出資人，只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。這時可以將土地使用權(quán)人看做定作人，把房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)做承攬人，將開發(fā)商根據(jù)合建契約取得的房地產(chǎn)權(quán)益看做是承攬報酬，故可以看做是承攬。第三種合作建房形式是以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，這時可以認(rèn)為是土地使用權(quán)人將其部分土地使用權(quán)與開發(fā)商的部分房屋所有權(quán)進(jìn)行交換。故可以看做是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務(wù)的行為。但畢竟也是一種可以用金錢評價的商品，自然可以成為互易的客體。混合契約說是對承攬說的進(jìn)一步解釋，但既然已經(jīng)認(rèn)定是承攬關(guān)系，而且將承攬的部分建筑物作為報酬，那么就再沒有必要解釋為買賣契約。

筆者認(rèn)為問題的關(guān)鍵是，實際出資者能否取得其所建房屋的所有權(quán)？我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第二款規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”這是為了貫徹房與地的權(quán)利主體一致原則。根據(jù)我國建設(shè)部2001年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條第一款的規(guī)定，“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。”我們知道，不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件是辦理不動產(chǎn)登記，根據(jù)上述規(guī)定，取得房屋所有權(quán)須持有多種證件，但并沒有申請人必須是這些證件惟一權(quán)利人的強制性規(guī)定。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法A第三條第三款規(guī)定：“本辦法所稱房屋權(quán)利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。”其中“已獲得了房屋”一語甚為不詳，若解為房屋的占有人，則須具有本權(quán)才能成為受法律保護(hù)的占有權(quán)。這種本權(quán)。在合作建房中，除土地使用權(quán)外，還可以是根據(jù)合建契約而取得之債權(quán)。于是，并非只有土地使用權(quán)人才能取得合建房屋的所有權(quán)。

二、合建房屋原始取得人的確定

在我國，取得房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)「4。根據(jù)《土地管理法》第五十三條的規(guī)定，建設(shè)項目經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位才能申請土地使用權(quán)。問題是土地使用權(quán)是不是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的必要條件？可以說我國現(xiàn)行法對這一問題的態(tài)度是比較暖昧的。其實，根據(jù)我國《城市規(guī)劃法》第三十條至第三十二條的規(guī)定，申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人應(yīng)該是土地使用權(quán)人。但是，我國的房地產(chǎn)開發(fā)公司大多脫胎于行政機關(guān)（城市房地產(chǎn)管理部門），于是，在實踐中就出現(xiàn)了建設(shè)單位提供土地使用權(quán)，而以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義進(jìn)行建設(shè)的狀況「5。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法}）（建設(shè)部1995年1月23日以第41號令）對此作了相應(yīng)的規(guī)定。在這種情況下，作為非土地使用權(quán)人的房地產(chǎn)開發(fā)公司卻可以申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，據(jù)此，它可以申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。接下來的問題是，在沒有土地使用權(quán)的情況下，何以能夠取得地上建筑物的所有權(quán)。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”即土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)的主體必須是同一個人（包括公民和法人）。于是，對非土地使用權(quán)人卻能取得地上建筑物所有權(quán)這一問題的解釋

只能是將所建房屋作為動產(chǎn)看待。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條第二款的規(guī)定，當(dāng)建筑物作為動產(chǎn)看待時，不受房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權(quán)，再轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)給土地權(quán)利人以換取部分基地權(quán)利，那么就可以將合建契約解釋為互易合同。

在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括本文所謂合作建房。合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合建房屋所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。我國臺灣地區(qū)一般是以建筑執(zhí)照記載的建筑人為合建房屋的原始取得人。也就是說，以誰的名義建筑房屋，房屋建成后，房屋的所有權(quán)就歸誰。如果以建筑商的名義建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期間或建成后分給土地使用權(quán)人之前意外滅失，其風(fēng)險由建筑商承擔(dān)。因此，如果以土地使用權(quán)人的名義建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用權(quán)人。該房屋分配給建筑商之前意外滅失的風(fēng)險由土地使用權(quán)人承擔(dān)。如果以雙方的名義建筑房屋，那么按照合建契約中約定的份額，建成后的房屋分別屬于建筑商和基地使用權(quán)人所有。合建房屋因意外事故損毀。滅失的風(fēng)險由雙方以各自的份額為限分別承擔(dān)。

筆者以為，在合建契約有效的前提下，應(yīng)該貫徹當(dāng)事人意思自治原則。問題是在當(dāng)事人對于原始取得人沒有約定的情況下怎么辦？這時當(dāng)然要依法辦事了，我們找法的結(jié)果可能有三種情況：一是法律有明確規(guī)定；二是法律規(guī)定較為含混；三是現(xiàn)行法無任何規(guī)定，即存在法律上的漏洞。這三種情況都需要法律解釋，只是解釋的難度不同而已。即使在第一種情況下，也要首先分清是概念、原則、規(guī)范，還是技術(shù)性規(guī)定，其次還要將作為法律主體的規(guī)范分解為行為模式和法律后果「6 針對第二種情況，因法律規(guī)定過于抽象而需要具體化，因為它只是一個價值取向的指令，需要法官根據(jù)符合社會發(fā)展的倫理道德觀念做出客觀的說明「7。對于第三種情況，則要根據(jù)法律認(rèn)可的習(xí)慣或類推適用等方法進(jìn)行漏洞補充「8。在合同沒有約定原始取得人，而法律也沒有作出相應(yīng)規(guī)定的情況下，可以成為合建房屋原始取得人的有三種：一是合作建房的申請人；二是合建房屋的基地使用權(quán)人；三是合建房屋的實際出資人。根據(jù)我國《建筑法》第八條的規(guī)定，建房申請人是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人，取得規(guī)劃許可證的人本來應(yīng)該是土地使用權(quán)人，但在實踐中，只要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證就可以申請建設(shè)工程施工許可證，所以建房申請人不一定是土地使用權(quán)人，我國現(xiàn)行法律對此也無禁止性規(guī)定。那么非土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)的情況只能作一種解釋，即該房屋屬于動產(chǎn)，已如前述。因為眾所周知，取得作為不動產(chǎn)的房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)，以反映土地與房屋在客觀上的不可分性，并貫徹房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。如果是取得作為動產(chǎn)的房屋所有權(quán)，那么就不必辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。這時的合建契約應(yīng)解釋為互易，適用有關(guān)買賣合同的規(guī)定。就房屋預(yù)售而論，根據(jù)我國《城市房屋預(yù)售管理辦法》第五條和第六條的規(guī)定，預(yù)售房屋須取得《商品房預(yù)售許可證》，在合作建房中。實際出資人（建筑商）即使非土地使用權(quán)人也有可能取得《商品房預(yù)售許可證》。因為按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條的規(guī)定，由房地產(chǎn)的實際開發(fā)企業(yè)辦理《商品房預(yù)售許可證》。

在合建契約被認(rèn)定為承攬契約的情況下，大陸法系傳統(tǒng)民法認(rèn)為，若建筑材料全部由承攬人提供，則該建筑物交付定作人之前應(yīng)該屬于承攬人所有「9。但是，如果將建筑物的原始取得人確定為承攬人，那么在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的司法實踐中產(chǎn)生了許多問題：第一，若建筑物交付前屬于承攬人所有，則承攬人的債權(quán)人就可以扣押該交付前的建筑物。并將其拍賣，而定作人卻無權(quán)阻止。第二，如果承攬人將工程轉(zhuǎn)包，那么次承攬人也有可能取得部分建筑物的所有權(quán)。若轉(zhuǎn)移給定作人時，則須辦理二次登記手續(xù)，甚為繁瑣。而且在承攬人與次承攬人均為多數(shù)人的情況下，問題就更為復(fù)雜。第三，若將承攬人確定為建筑物的原始取得人，則他可以將建筑物轉(zhuǎn)讓給第三人或向第三人提供擔(dān)保。此時，定作人雖然可依債務(wù)不履行向承攬人請求損害賠償，但對于第三人卻不能主張所有權(quán)。因此，大陸法系發(fā)達(dá)國家一般將合建房屋的原始取得人確定為定作人。需要強調(diào)的是，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承攬合同與建設(shè)工程合同是兩種并列的有名合同，當(dāng)建設(shè)工程合同沒有明確規(guī)定時，才可以適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。

三、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防

合作建房中的產(chǎn)權(quán)糾紛多是由于當(dāng)事人在合建契約中對產(chǎn)權(quán)歸屬約定不明造成的，在這種情況下、首先要確定房屋所有權(quán)的原始取得人。在合建契約合法有效的情況下，一般應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人之間的約定來確定合建房屋的原始取得人，于是確定合同是否有效就顯得十分重要。而確定合同是否有效關(guān)鍵是從合法性的角度加以考察。首先應(yīng)該確定申請建房人是否具備主體資格。根據(jù)我國現(xiàn)行法，有必要確定一個原則，即以土地使用權(quán)人為原始取得人。這樣做的目的，第一是為了貫徹地產(chǎn)和房產(chǎn)的權(quán)利主體一致原則；第二是為了符合建設(shè)程序的要求。因為土地使用權(quán)是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證又是取得建設(shè)工程施工許可證的基礎(chǔ)，而建設(shè)工程施工許可證又是取得房屋所有權(quán)的必要條件。如果可以將建筑商（實際出資人）作為合建房屋的原始取得人，那么就應(yīng)該嚴(yán)格限制其將合建房屋轉(zhuǎn)讓給除基地使用權(quán)人以外的其他人，并在合建房屋上為基地使用權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，以防止建筑商的其他債權(quán)人對合建房屋可能實施的扣押行為。

對實際出資人的利益保護(hù)也是著重需要解決的問題。筆者以為，解決的辦法有兩個：一是由實際出資人辦理預(yù)告登記；二是就所建房屋設(shè)定抵押。前者是針對產(chǎn)權(quán)分享而設(shè)的，后者是對合建房屋售后利益分享而為的。我國目前還沒有預(yù)告登記制度，為此須借鑒發(fā)達(dá)國家的有關(guān)立法。預(yù)告登記是指為保全不動產(chǎn)請求權(quán)而對該項請求權(quán)所作的預(yù)備登記。這種登記排斥將來就相同請求權(quán)所提出的登記申請「10。合作建房的實際出資人若辦理了預(yù)告登記，則就可以保障其對合建房屋的產(chǎn)權(quán)。對于為了分享合建房屋售后利潤的實際出資人，可以要求對方在合建房屋上設(shè)定抵押，在對方不履行約定分享的義務(wù)時，就能通過行使對合建房屋的抵押權(quán)而優(yōu)先受償。與德國民法不同的是，在我國，房屋可以獨立成為所有權(quán)的客體，不適用土地對地上房屋的附合原理。不過，作為一種不動產(chǎn)物權(quán)，房屋所有權(quán)的取得必須以土地使用權(quán)的取得為前提條件，以反映土地與建筑物之間客觀上的不可分性。在合作建房中，由于實際出資人并不是土地使用權(quán)人，所以如果不考慮土地使用權(quán)人而將他確定為合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作為動產(chǎn)的房屋所有權(quán)，因為他沒有土地使用權(quán)，無法通過不動產(chǎn)登記而真正取得作為不動產(chǎn)的房屋所有權(quán)。如果實際出資人只想取得合建房屋的售后利潤，那么他可以將作為動產(chǎn)的房屋賣給土地使用權(quán)人。這種買賣合同只能是動產(chǎn)買賣合同。在傳統(tǒng)民法理論中，作為取得房屋所有權(quán)前提的土地利用權(quán)（包括所有權(quán)、地上權(quán)、租賃權(quán)和借用權(quán)）被稱作權(quán)原。但這畢竟是一種在理論上成立的觀點，若將實際出資人定為合建房屋的原始取得人，那么在實踐中履行與土地使用權(quán)人分享產(chǎn)權(quán)的法律手續(xù)時仍將十分困難，因此完善目前的房地產(chǎn)登記制度是非常必要的。

需要強調(diào)的是，如果土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)作為合作建房的條件，那么原則上是不允許的。因為劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，根據(jù)我國a城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條的規(guī)定，不能作為出資條件而用于合作建房，否則就會造成國有資產(chǎn)的流失。若將劃撥土地使用權(quán)用于合作建房，則須先辦理有償取得手續(xù)，即向當(dāng)?shù)厥小⒖h政府補交相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金數(shù)額的價款。辦理了有償取得手續(xù)的土地使用權(quán)已變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)，當(dāng)然可以用于合作建房。至于農(nóng)民之間合作建房用地，應(yīng)注意我國現(xiàn)行法的相應(yīng)限制，對此《土地管理法》第六十二條作出了專門的規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

注釋：

「1關(guān)濤。我國不動產(chǎn)法律問題專論〔M].北京人民法院出版社，1999. 268-277。

「2魏振華。房地產(chǎn)的共同開發(fā)和委托開發(fā)探析UI政法論壇，1997，（2）：18。

「3楊與齡 《房屋之買賣、委建、合建或承攬》J 臺北：正中書局。1981. 413-415。

「4參見建設(shè)部1989年9月20日（89）建房市字第77號《關(guān)于國有房屋土地使用證及房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等有關(guān)問題的答復(fù)》第2條第1項。

「5魏振華。房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問HFAI.梁慧星。民商法論叢（第4卷）[C].北京：法律出版社、1996. 84-85。

「6沈宗靈《法學(xué)基礎(chǔ)理論》「M].北京：北京大學(xué)出版社，1988. 33一35。

「7梁慧星。民法解釋學(xué)[M北京：中國政法大學(xué)出版社，1995. 292-300。

「8梁慧星 民法總論[MJ北京法律出版社，1996. 281-285。

合作建房范文第5篇

中華人民共和國最高人民法院民事判決書

（1999）民終字第175號

上訴人（原審被告）：廣州市全盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣東省廣州市人民北路829一831號環(huán)球廣場1204－1206室。

法定代表人：吳小龍，董事長。

委托人：方向明，廣州市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易律師事務(wù)所律師。

委托人：王玉梅，北京市偉拓律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：廣州市海珠區(qū)富港發(fā)展公司，住所地廣東省廣州市海珠區(qū)下渡路152號。

法定代表人：傅峰峰，經(jīng)理。

委托人：許俊宏，廣東海印律師事務(wù)所律師。

原審第三人：廣州市海珠區(qū)人民政府赤崗街道辦事處，住所地：廣東省廣州市海珠區(qū)下渡路128號。

法定代表人：司徒國華，主任。

委托人：許俊宏，廣東海印律師事務(wù)所律師。

原審第三人：廣州市海珠區(qū)赤崗工業(yè)公司，住所地廣東省廣州市新西下渡路128號。

負(fù)責(zé)人：黎德錦，經(jīng)理。

委托人：許俊宏，廣東海印律師事務(wù)所律師。

上訴人廣州市全盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱全盛公司）為與被上訴人廣州市海珠區(qū)富港發(fā)展公司（以下簡稱富港公司）、原審第三人廣州市海珠區(qū)人民政府赤崗街道辦事處（以下簡稱赤崗辦事處）、廣州市海珠區(qū)赤崗工業(yè)公司（以下簡稱工業(yè)公司）合作建房糾紛一案，不服廣東省高級人民法院（1998）粵法民初字第9號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1992年7月18日，工業(yè)公司經(jīng)廣州市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)征用河南下渡村東南地段土地20203平方米興建廠房。1994年12月9日，工業(yè)公司和赤崗辦事處共同向戴治國副市長寫信，要求將上述土地在保留7畝建輕電工廠的條件下，其余土地擬改變使用性質(zhì)為商品房、商業(yè)廠房，與全盛公司共同合作開發(fā)。同年12月19日，全盛公司向赤崗辦事處支付合作定金100萬元，后赤崗辦事處將該定金退還全盛公司。同年12月30日，赤崗辦事處與全盛公司簽訂《合作開發(fā)商住樓協(xié)議書》，約定：合作開發(fā)地點位于廣州市海珠區(qū)下渡路東側(cè)，征地面積20203平方米，擬興建多棟多層商住樓；赤崗辦事處負(fù)責(zé)提供該建設(shè)用地，全盛公司負(fù)責(zé)建設(shè)所需的資金和交納包括土地有償使用費等有關(guān)稅費。全盛公司將開發(fā)所得的利益中，提供3000萬元給赤崗辦事處建設(shè)輕電廠房，余下利益歸全盛公司擁有。當(dāng)日，全盛公司就同一地塊又與富港公司簽訂《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》，約定：擬興建6棟多層住宅樓及2棟輕電工業(yè)廠房，總建筑面積約5.5萬平方米與部分地下室（以規(guī)劃局批準(zhǔn)面積為準(zhǔn)）；富港公司負(fù)責(zé)提供全部建設(shè)用地，負(fù)責(zé)征地費用和清理建設(shè)用地內(nèi)障礙物的一切費用，達(dá)到地平路通的開工條件，負(fù)責(zé)處理建設(shè)用地周圍各有關(guān)單位與征地有關(guān)的一切遺留問題，負(fù)責(zé)繳納所分得樓房面積的營業(yè)稅，交易稅及銷售所發(fā)生的稅費，協(xié)助全盛公司辦理各項開發(fā)手續(xù)，解決施工中發(fā)生的問題及驗收工作，派員協(xié)助監(jiān)督工程進(jìn)度的管理等，富港公司自留部分土地建廠房的工程款及稅費由其自理。全盛公司主要負(fù)責(zé)項目的設(shè)計、立項、報建等一切與開發(fā)有關(guān)的工作，按協(xié)議要求籌措和支付全部建設(shè)的各項資金、國有土地有償出讓金及交繳各項稅費，負(fù)責(zé)施工管理工作并通過市有關(guān)部門的竣工驗收交付使用等；樓房建成后，先扣除公建配套和住宅小區(qū)管理服務(wù)所需部分，余者物業(yè)按48：52（即富港公司占48％，全盛公司占52％）分成。雙方按垂直分配的原則分配房屋，具體方位的分配待規(guī)劃圖紙審定后協(xié)商處理。臨26米路段的商鋪，均按以上比例劃分，一方占南邊，一方占北邊。富港公司要在全盛公司辦理完建設(shè)許可證和施工許可證之前，處理好與土地使用有關(guān)的事項，全盛公司應(yīng)在領(lǐng)取施工許可證或臨時施工許可證之日起，兩個月內(nèi)完成三通一平工作。計劃在1995年6月初從挖第一根樁起，整個工期為30個月除（人力不可抗因素外），到期沒完成，全盛公司應(yīng)將富港公司分得的房屋按當(dāng)時市場的中上售價一次性將房款付給富港公司。雙方又約定，本協(xié)議簽訂后，由富港公司委托全盛公司與赤崗辦事處（即征地方）簽具“全盛與赤崗”雙方合作協(xié)議書，并辦理公證，公證后全盛公司7天內(nèi)即向富港公司付100萬元履約定金，合同同時生效。本協(xié)議是該項目開發(fā)建設(shè)的雙方共同遵守的法律依據(jù)，任何一方與其他單位簽署的有關(guān)該項目的合同、協(xié)議條款與本協(xié)議條款有抵觸時，以本協(xié)議為準(zhǔn)，其他合同、協(xié)議無效。同時富港公司須持有赤崗辦事處征地方的委托書，并委托全盛公司具體實施開發(fā)事宜。雙方還就其他事項進(jìn)行了約定。

1995年7月21日，全盛公司取得前述20203平方米土地中的13543平方米土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》建設(shè)商住樓。經(jīng)全盛公司與富港公司共同申請，1996年9月10日，廣州市國土局以穗國土建用函字〔1996〕第140號文復(fù)函全盛公司和富港公司，將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的海珠區(qū)下渡村東南地段土地改由全盛公司和富港公司共同使用，核準(zhǔn)用地面積為13543平方米。同年12月31日，全盛公司和富港公司共同與廣州市國土局簽訂了《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》，約定由廣州市國土局將海珠區(qū)下渡路東側(cè)13543平方米的土地出讓給全盛公司和富港公司建設(shè)商住樓，土地出讓金為1557.0513萬元。1997年3月10日，全盛公司和富港公司取得13543平方米土地的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。當(dāng)月全盛公司領(lǐng)取了雅景苑工程37289平方米的《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。同年5月8日，全盛公司與富港公司又簽訂《補充協(xié)議》，約定：由于全盛公司在開發(fā)建設(shè)期間增加了費用，富港公司同意在分得的48％物業(yè)中劃出1100平方米住宅建筑面積給全盛公司。雙方還約定了具體的房屋分配方案等。1998年7月，富港公司以全盛公司拒付售房款為由起訴至一審法院，請求判令全盛公司償付售房款27973784.46元及其利息損失，判令全盛公司完全履行合同，將富港公司所有的房屋折價90311204元一次性償付與富港公司并賠償相應(yīng)的利息損失。

另查明：富港公司曾出具委托書，委托全盛公司代售富港公司按雙方合作合同約定應(yīng)分得部分的房屋。全盛公司共富港公司銷售房屋123套（具體房號詳見一審判決書附表），房款總額為36337925元。到1999年5月31日止，全盛公司實際收到房款31880318.24元，轉(zhuǎn)付給富港公司房款6132915元。雙方在一審法院審理期間協(xié)議：對全盛公司富港公司銷售的123套房屋應(yīng)支付的各種費用一次性從全盛公司已收取的銷售房款中扣除（富港公司應(yīng)支付的所得稅款暫不扣除，但富港公司保證由其支付），全盛公司還應(yīng)退還富港公司房款21450457.77元。再查明：1999年1月28日，全盛公司和富港公司與廣州市國土局共同簽訂《廣州市國有土地使用權(quán)出讓補充合同》，約定因規(guī)劃調(diào)整后的總建筑面積為50847平方米，雙方應(yīng)補交國有土地使用權(quán)出讓金4037719元，同時約定了付款方式等。同年2月8日、9日，全盛公司取得面積共46176平方米的雅景苑《商品房預(yù)售許可證》。雅景苑A座工程于1996年10月16日開始施工，A、B座于1998年9月3日取得廣州地區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站頒發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》，C座房屋工程已基本竣工，并通過初步驗收。

一審法院認(rèn)為，富港公司與全盛公司于1994年12月30日簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》，是雙方自愿簽訂的，是雙方的真實意思表示。協(xié)議書簽訂當(dāng)時，富港公司雖未取得合作用地使用權(quán)，但此后的1996年9月10日，廣州市國土局復(fù)函同意將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的海珠區(qū)下渡村東南地段土地改由富港公司和全盛公司共同使用，且同年的12月31日和1999年1月28日廣州市國土局還分別同雙方共同簽訂了《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》和《廣州市國有土地使用權(quán)出讓補充合同》，約定將合作地塊中的13543平方米土地出讓給富港公司和全盛公司建設(shè)商住樓，并于1997年3月10日給雙方頒發(fā)了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，現(xiàn)合作房屋已全部建成，故雙方簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》應(yīng)認(rèn)定有效。合作房屋已經(jīng)建成，全盛公司應(yīng)按協(xié)議書及《補充協(xié)議》的約定交付房屋給富港公司。全盛公司于1996年10月16日開工建設(shè)合作房屋，A、B棟房屋于1998年9月3日取得建設(shè)工程主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》，工期未超過協(xié)議書約定的30個月，C棟房屋雖至今未取得《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書》，但該房屋已全部建成，通過了初步驗收，且房屋未及時建成是由于雙方同意擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、變更部分設(shè)計造成的，故不能認(rèn)定全盛公司房屋逾期完工。富港公司要求全盛公司承擔(dān)房屋逾期完工的利息損失缺乏依據(jù)，不予支持。富港公司委托全盛公司銷售的123套屬于富港公司應(yīng)得份額房屋，全盛公司應(yīng)將售房款退還富港公司。考慮全盛公司從1997年下半年開始長期占用富港公司數(shù)額不等的大量售房款，至今未退清，全盛公司應(yīng)支付其占用期間的相應(yīng)利息給富港公司。因全盛公司收取每筆售房款的時間不同，到1998年8月已收取房款2100萬元，此后數(shù)額不斷增大，為方便計算，同時考慮公平原則，全盛公司支付給富港公司的利息可從1998年5月1日開始起算，本金按21450457.77元，利率按中國人民銀行同期同類貸款利率計至全盛公司還清房款給富港公司之日止。至于全盛公司主張本案合建房屋關(guān)系僅在赤崗辦事處和全盛公司之間發(fā)生的問題，由于全盛公司除在其與赤崗辦事處簽訂《合作開發(fā)商住樓協(xié)議書》之前付給赤崗辦事處100萬元定金外，雙方此后再無其他合作，且赤崗辦事處在1997年11月份將100萬元定金退還全盛公司，故赤崗辦事處與全盛公司的《合作開發(fā)商住樓協(xié)議書》實際上并未履行。本案真正展行的是全盛公司與富港公司之間簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》。全盛公司主張其與富港公司之間簽訂的協(xié)議書是名為合作建房實為土地中介的虛假合同，由于廣州市國土局將合作土地出讓給全盛公司和富港公司共同使用，富港公司亦實際參與了合建房屋的報建審批和處理建設(shè)中的有關(guān)問題，富港公司承擔(dān)的是合作一方的義務(wù)，享受的是合作一方的權(quán)利，且全盛公司在房屋建設(shè)過程中也一直在與富港公司聯(lián)系、合作，雙方之間的關(guān)系不具備中介的法律特征，全盛公司主張富港公司是非法中介理由不能成立。據(jù)此判決：一、富港公司和全盛公司于1994年12月30日和1997年5月8日簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補充協(xié)議》有效；二、全盛公司應(yīng)按照雙方簽訂的《補充協(xié)議》的約定將富港公司應(yīng)分得的房屋（已售出的123套除外）交付給富港公司；三、全盛公司應(yīng)退還富港公司售房款本金人民幣21450457.77元，并償付該款利息（利息從1998年5月1日開始，按中國人民銀行同期同類貸款利率計至全盛公司還清款項之日止）；四、上述二、三項全盛公司應(yīng)交付的房屋和退還的款項，應(yīng)在判決發(fā)生法律效力之日起15日內(nèi)交付給富港公司。案件受理費630580元由富港公司負(fù)擔(dān)130580元，全盛公司負(fù)擔(dān)50萬元。訴訟保全費110520元由全盛公司負(fù)擔(dān)。

全盛公司不服一審判決提起上訴稱：富港公司在所謂合作建房的“富全協(xié)議”中所承諾的提供土地使用權(quán)之義務(wù)，是通過“赤全協(xié)議”間接由第三人向全盛公司部分履行，富港公司僅僅是以中介方式非法倒買倒賣土地，富港公司沒有履行房屋合建人應(yīng)直接提供土地使用權(quán)的法定義務(wù)，不應(yīng)享有房屋合建人的權(quán)利。故請求撤銷一審判決，改判富港公司和全盛公司簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補充協(xié)議》無效，駁回富港公司一審的全部訴訟請求。富港公司答辯稱：雙方發(fā)生的商品房合作開發(fā)民事法律行為不僅得到廣州市國土局的審批，而且已依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，廣州市國土局的審批和變更登記均是雙方當(dāng)事人共同申請辦理的，富港公司并沒有采取任何欺詐、脅迫等違法行為。富港公司實際參與了整個開發(fā)工作，承擔(dān)了合作一方的義務(wù)。雙方合作開發(fā)的商住樓不僅已經(jīng)竣工建成，而且雙方已根據(jù)合同約定權(quán)屬進(jìn)行實際分配，故請求二審法院駁回上訴，維持原判。赤崗辦事處和工業(yè)公司均同意一審判決。

本院認(rèn)為，全盛公司與富港公司簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，雖然雙方簽訂協(xié)議時富港公司尚未取得合作用地的土地使用權(quán)，但此后廣州市國土局復(fù)函同意將原核準(zhǔn)工業(yè)公司使用的土地改由全盛公司與富港公司共同使用，赤崗辦事處和工業(yè)公司也無異議。全盛公司和富港公司共同與廣州市國土局簽訂了《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》及廣州市國有土地使用權(quán)出讓補充合同》，并且取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，現(xiàn)合作房屋全部建成，部分已經(jīng)售出，一審法院認(rèn)定雙方簽訂的《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補充協(xié)議》有效是正確的，全盛公司上訴主張《合作開發(fā)商品住宅樓協(xié)議書》及《補充協(xié)議》無效的理由不能成立，本院不予支持。富港公司根據(jù)其與全盛公司的協(xié)議約定，實際參與了合建房屋的報建審批工作，實際參與處理了有關(guān)工程建設(shè)中的問題，在整個合作開發(fā)的過程中，與全盛公司進(jìn)行直接聯(lián)系、合作的是富港公司，并非赤崗辦事處或工業(yè)公司。一審法院根據(jù)本案的實際情況認(rèn)定全盛公司與富港公司之間的關(guān)系不具備中介的法律特征亦是正確的，全盛公司上訴主張富港公司的行為屬于非法中介、富港公司不享有合建人的權(quán)和不能成立。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費630580元由上訴人全盛公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長：吳曉芳

審判員：胡仕浩

審判員：王文芳