商業(yè)地產運營
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商業(yè)地產運營范文第1篇
住宅市場陷入低迷，商業(yè)地產風生水起。然而，商業(yè)地產是否前景無限？商業(yè)運營該如何進行？商業(yè)地產風險如何把控？8月24日-26日，北京大學房地產總裁黃埔班“商業(yè)地產開發(fā)與運營”課程在上海舉辦。北大黃埔特聘講師陳曉歐老師在課堂上對商業(yè)地產的策劃定位、規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)布局、市場推廣、招商運營、資本運作等系列知識結合經典案例進行了全方位解讀與剖析。
前景看好
在現代，商業(yè)場所是產品成為消費品的媒介和平臺。現代商業(yè)流通體系的構建，就如同建立一種現代商業(yè)的秩序。中國新興的現代商業(yè)地產造城運動，就是這一建造商業(yè)新秩序的物質體現。
北美、歐洲和日本等發(fā)達國家，在上世紀七八十年代上演了商業(yè)地產蓬勃發(fā)展的一幕。今天，這一幕轉移到中國上演，內容無異，而情節(jié)和過程卻不盡相同。由于中國特殊的社會環(huán)境，在中國上演的商業(yè)地產開發(fā)顯著地呈現出高速度、欠理性的特點。
然而房地產開發(fā)商并不理會這一點，而是繼續(xù)潮水般地涌入這一領域。即使專注于住宅的萬科也早已布局商業(yè)地產，而原有商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)也加了開發(fā)力度。保利集團計劃到2012年將商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，其商業(yè)地產開發(fā)投資總額將占到總投資的30%。
對開發(fā)商來講，商業(yè)地產有三大盈利點：一是商業(yè)租售贏利；二是物業(yè)升值，并以物業(yè)增值和現金流吸引銀行，增加授信額度；融資后進行滾動開發(fā)；三是提升開發(fā)企業(yè)品牌知名度，成為上市的資產包基礎；或對于已上市公司，增加其股票在資本市場上的吸引力。
政府對于商業(yè)地產也情有獨鐘，不少城市提出了城市升級的概念。城市升級的第一階段是以改造城區(qū)和打造商務為主旋律；第二階段是從現在開始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個商業(yè)綜合體。
城市化帶動
城市化的推進是商業(yè)地產發(fā)展的動力之源，而中國人口的增長又為商業(yè)地產的發(fā)展描繪了一幅令人振奮的發(fā)展藍圖。
目前中國趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時期”，每年將有1300萬人進城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將有1300萬平方米的增量。目前中國社會商品零售總額是13萬億人民幣，而美國社會商品零售總額高達10萬億美元，與國外相比我們還很落后。
中國經濟將在未來數十年內保持穩(wěn)定的增長，人們生活水平要在本世紀中葉達到中等發(fā)達國家水平。與此同時，人口也將增長，其中相當部分將成為城市人口。社會消費的基礎進一步擴大，“Shopping MALL”的商業(yè)存在基礎不斷鞏固加強。
據官方統計，我國人口的峰值可能在本世紀50年代中期到來，峰值大約在16億左右。也就是說，我國人口仍然要繼續(xù)增長40年，估計凈增加將近3億人口。這個數據意味著，只要社會的消費力維持現在的水平，人口的增長就會帶來社會消費基礎的加大，商業(yè)地產的發(fā)展在中國至少有四十年的黃金時期。
商圈需適度
無論是哪一級城市，當其具有區(qū)域影響力的購物中心進入營運之后，就必須充分考慮到幅射經濟圈的問題。目前，絕大多數的購物中心建立在城市中心地帶。這一地段本身在人流和消費力上并不存在任何問題，存在問題的恰巧是適度超前的規(guī)模與傳統商業(yè)相對封閉的消費結構之間的矛盾。
因此，任何一類購物中心在建成營運之后，必須尋找開放型的消費支持。這是因為購物中心在規(guī)劃設計時考慮到未來經濟增長發(fā)展，必須在規(guī)模容量上適度超前，以滿足面向未來的需要，適度超前的規(guī)模留下的空白，在相當一段時間內就由輻射經濟來進行彌補。
這個理性的經濟范圍是“1小時經濟圈”，就是距離購物中心一個小時車程內的消費人群，包括本市和外市。這個一小時經濟圈為我們衡量一個購物中心的規(guī)劃提供了一個重要的標準。
當然，一個商業(yè)地產運營商在一個中心城市建設一個全新的購物中心時，在數年之內對周邊數小時車程范圍內的縣市都有很強的輻射力，但這僅僅是數年之內的事，當經濟發(fā)展到一定階段時，則這個經濟圈會縮小到一個符合人類消費心理的范圍內。
機遇與風險
在一級城市的商業(yè)地產開發(fā)過程中，地段固然重要，但并不是唯一的、決定性的重要因素，更重要的是取決于規(guī)劃設計和商業(yè)運營的因素。在一級城市有的商業(yè)地產項目即使所處地段稍遜一些，也可以通過后天的商業(yè)運作來進行彌補。相反，如果項目開發(fā)的規(guī)模不大，在開發(fā)思路上只是沿襲著傳統商業(yè)的套路，并未在總體商業(yè)特色上進行本質性的改變，實際結果只能是事與愿違。這正體現了低手做事，中手做市，高手做勢的道理。
商業(yè)經營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃，有利于形成最合理的商業(yè)布局，這也是成熟的商業(yè)地產運營商的基本原則之一。在商業(yè)經營規(guī)劃中，各種商業(yè)業(yè)態(tài)該如何來進行組合，各個功能業(yè)態(tài)之間該保持著怎樣的比例，是商業(yè)地產發(fā)展商在做規(guī)劃之前應該考慮的問題。
商業(yè)地產運營范文第2篇
關鍵詞:商業(yè)地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業(yè)地產的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業(yè)地產運營是個系統工程,并從商業(yè)地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業(yè)地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產運營主導地位的新型商業(yè)地產運營模式。
商業(yè)地產運營構成研究
商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)構成
本文認為,商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)應主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構成。在商業(yè)地產整體運營中,商業(yè)是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產開發(fā)是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業(yè)地產運營主體構成
根據運營環(huán)節(jié)構成,相應的運營主體應包括地產開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業(yè)運營商的工作,這是我國現階段商業(yè)地產運營的一個顯著特點。
商業(yè)地產運營中的常用模式
地產開發(fā)商占主導地位
所謂地產開發(fā)商占主導地位是指地產開發(fā)商除完成地產開發(fā)外,還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發(fā)是商業(yè)地產運營的基礎和表現。地產開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發(fā),然后才是商業(yè)經營。地產開發(fā)商占商業(yè)地產運營的主導地位,具有先天優(yōu)勢。
萬達模式是地產開發(fā)商占主導地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產商充分發(fā)揮自身領域優(yōu)勢,通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業(yè),實現了商業(yè)地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。
但萬達商業(yè)地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業(yè)地產運營中的地產開發(fā)具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業(yè),地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業(yè)運營實現耦合。商業(yè)運營與地產開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實現商業(yè)的持續(xù)經營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業(yè)地產模式要求作為項目主體的地產開發(fā)商同時擁有商業(yè)經營、資本運營方面豐富的能力。
商業(yè)運營商占主導地位
所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外,還參與地產開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設計和商業(yè)規(guī)劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業(yè)地產運營的核心是商業(yè)運營,無論是地產開發(fā)、資產運營,最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產運營的主導地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎;商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產運營可與商業(yè)運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業(yè)地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業(yè)地產模式為例,分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業(yè)數碼連鎖業(yè)務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業(yè)務,融合IT相關產業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產具體運營模式表現在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產運營的前端,直接與地產開發(fā)商在資產上進行耦合,占據商業(yè)地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址;用資產的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯合開發(fā)等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經營和物業(yè)資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業(yè)地產開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產的部分銷售、物業(yè)抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業(yè)地產模式是一種典型的商業(yè)運營商占據商業(yè)地產運營主導地位的商業(yè)地產運營模式。該商業(yè)地產運營模式的創(chuàng)新點在于:
充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領域的專業(yè)性,通過資產的強耦合關系實現商業(yè)運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業(yè)地產運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產開發(fā)商在地產開發(fā)領域的專業(yè)性;完善的退出機制,保障地產開發(fā)商利益的同時,強化商業(yè)運營對項目的主導作用;除傳統商業(yè)地產資產運營模式外,還可實現以商業(yè)經營為載體的資產運營,使商業(yè)地產的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產運營。
頤高商業(yè)地產模式對商業(yè)運營商提出了新的要求,除商業(yè)運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
商業(yè)地產運營范文第3篇
伴隨新一輪國家房地產調控政策的實施，越來越多的房地產企業(yè)將發(fā)展目光轉向了商業(yè)地產開發(fā)領域，其所具有的商業(yè)、投資和地產三重屬性特征，以及資金投入巨大、資金回籠期限過長等實際問題，也受到了相關部門、企業(yè)和人士的高度關注。因此，非常有必要對此方面進行深入研究。
1、價值管理對商業(yè)地產開發(fā)及營運的作用
價值管理作為一門技術經濟和管理技術方法，因其對產品設計改造和功能成本控制等方面的優(yōu)勢，正受到商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的高度重視。土地資源與區(qū)位優(yōu)勢，其最大的特點是稀缺性和不可再生性，而利用價值分析方式，于全壽命周期內，將項目的可行性發(fā)揮至最大，就能夠防止投資行為出現失誤，發(fā)揮資金的最大價值并為企業(yè)創(chuàng)造客觀利潤。同住宅項目相比，商業(yè)地產開發(fā)所需的資金量要大得多，利用價值管理方式后，即使工程投資降低的百分比再小，其減少的資金量也是非常可觀的。并且，這種從初始階段就可以節(jié)約的資金，再投入項目建設全程后，資金最終獲得的收益將會是更大的。另外，商業(yè)地產開發(fā)項目一般建設周期會很長，這期間不僅會面臨同行間的激烈競爭，在關鍵工序、生產工藝、資金使用等方面勢必將會面臨很多情況。利用價值管理方式，就能夠明顯加快施工進度，促進工程早日竣工，使企業(yè)的收益盡快實現。因此，價值管理對商業(yè)地產開發(fā)營運的作用是非常突出的。
2、商業(yè)地產開發(fā)及營運現狀分析
2.1 項目開發(fā)無序混亂
一些開發(fā)商看到同行商業(yè)地產項目的利潤十分可觀后，就紛紛試水這一領域，大量大型商業(yè)網點紛紛涌現，不少建設前并沒有很好的進行招商，導致建成后無人問津，項目帶來巨大損失。房地產企業(yè)、經營商和物業(yè)等方面的矛盾不斷，很多還產生環(huán)境破壞、交通影響、擾民、就業(yè)難等一系列問題，遭到多方面的投訴，項目發(fā)展陷入停滯。
2.2 整體運作效果不佳
很多設計不合理、盲目上馬的商業(yè)地產項目，在運作上采取了所謂的“模塊化”方式，開發(fā)程序不夠專業(yè)、項目規(guī)劃不夠統一，致使商業(yè)項目同零售業(yè)態(tài)、不同模塊之間等出現很大偏差，項目的合理性沒有達到預期水平，后期發(fā)展前景被極大制約。例如，有的項目被設計在相隔很遠的不同地域，就無法形成整體發(fā)展上的合力，就是一個普遍問題。
2.3 后續(xù)經營重視不足
有的開發(fā)商，原本是住宅建設企業(yè)，在商業(yè)地產領域的經驗很少，項目建設理念就是“賣完套現”就行，過于注重的是減少建設周期以獲得最大的經濟回報，卻對后期經營問題毫不關心。部分開發(fā)商雖然攫取了利潤，經營者和投資方卻被深度套牢，或者引入的商戶不區(qū)分檔次、不設定范圍，影響了全體商戶的價值收益，這反過來就會影響開發(fā)商的行業(yè)信譽。
2.4 融資渠道較為單一
由于商業(yè)地產開發(fā)領域魚龍混雜，很多開發(fā)商在資金實力等方面，原本不具有開發(fā)能力，只能寄希望于銀行信貸，這在大中型城市的商業(yè)地產開發(fā)商身上，表現更為突出，行業(yè)風險貼現遠遠高于預警水平。在當前國家房地產領域信貸支持持續(xù)收緊的大背景下，這種較為單一的融資渠道勢必會不斷增大開發(fā)商的開發(fā)成本和項目風險。
3、商業(yè)地產開發(fā)及營運中全面提升價值管理策略
3.1 做好招商環(huán)節(jié)
從項目建設初期，開發(fā)商就應利用價值管理方式，將招商工作突出出來。要遵循組合價值理念，不斷調整優(yōu)化地產項目引入的商店組合，提高項目對消費者的整體吸引力，并進而將消費者商業(yè)需求轉化為經營者的實際業(yè)績。要重視主力店招商，使項目的形象定位和主題特色更為清晰，通過主力店引入后的示范帶動效應，使經營者對項目商業(yè)環(huán)境更加認可。開發(fā)商應正確認識經營者品牌價值，對其所能帶來的經濟價值了然于胸，將其作為后期招商談判中的重要砝碼。開發(fā)商要建立同經營者的良好合作關系，打造互利共贏營商環(huán)境。項目建設前就應啟動招商工作，不僅使項目開發(fā)更加符合客戶所需，降低了投資成本，也規(guī)避了各種潛在風險。
3.2 整合推廣項目
商業(yè)地產特點與營銷需求要求企業(yè)必須在項目開發(fā)中做好溝通、便利、購買成本和顧客等工作，將精力由重視產品推銷轉移到對客戶價值的尊重方面，通過相互間的積極溝通交流，為客戶提供價格更低廉的產品和更為優(yōu)質的服務。將價值理念貫穿于項目整合推廣上，就是要重點推廣項目的地段、區(qū)位、所在城市和商業(yè)基礎設施等要素，大力宣傳項目自身獨特的商業(yè)環(huán)境。要宣傳好商業(yè)地產的增值幅度和租金收益，增強客戶對物業(yè)和投資前景的認可度。同主力店聯手，推廣項目定位特色與客戶群組成，不斷提升項目在客戶心目中的地位。要大力爭取地方政府在政策、資金、稅收等各方面扶持，使之成為促進地方經濟發(fā)展的重要引擎。
3.3 注重品牌建設
價值管理的目的是幫助企業(yè)更好的打造自身品牌，這就需要開發(fā)商必須樹立“客戶至上”的理念，將客戶價值同企業(yè)價值緊密聯合在一起。只有在不斷滿足客戶需求的前提下，企業(yè)品牌競爭力才能夠實現，市場占有率才會更大。價值管理還幫助企業(yè)更好的培育自身企業(yè)文化，并將企業(yè)文化傳遞給經營者和消費者，進而傳導至全社會，這種文化價值往往是企業(yè)區(qū)別于其它競爭對手最大的優(yōu)勢所在。另外，運用價值管理手段，企業(yè)能夠對各種活動的成本和結果予以量化分析，進而確定哪些活動的價值結果最高，哪些活動是下步應繼續(xù)加強工作的地方，這樣，企業(yè)打造品牌競爭力的過程就會有的放矢，既減少了活動的盲目性，也節(jié)約了有限的精力和成本。
3.4 做好物業(yè)服務
商業(yè)地產傳統物業(yè)管理方式，多是在入駐前不久介入，一般僅做前期接管驗收工作，對物業(yè)項目的前期開發(fā)重視度不足，這就造成后期物業(yè)管理遇到大量問題。而價值管理模式下，要求物業(yè)方應從項目設計階段就積極介入，采取超前管理方式，為項目物業(yè)建設總體態(tài)勢提出可行性意見，這能夠有效減少后期物業(yè)管理過程中的各類問題。另外，物業(yè)方還要充分參與到項目施工全程，掌握設備安裝、管線情況、用材性能等各類信息，將有助于后期工作盡早走向正軌并降低成本投入，使項目一投入使用就能夠為商戶提供優(yōu)質舒心的物業(yè)服務。
商業(yè)地產運營范文第4篇
摘要：本文重點分析了區(qū)域經濟特點、經營方式、政策環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等商業(yè)地產價值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業(yè)地產的價值增長經驗，提出了商業(yè)地產價值增長的建議。
關鍵詞 ：商業(yè)地產；價值；增長
隨著我國經濟總量與人均GDP的不斷擴大和提高，房地產業(yè)得到快速發(fā)展。尤其是2008年以來，隨著應對金融危機采取的一系列刺激經濟措施，房地產業(yè)得到爆發(fā)式發(fā)展。不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產市場的發(fā)育程度不同，有的已經飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業(yè)地產的價值，需要根據商業(yè)地產的價值影響因素綜合加以分析。
一、商業(yè)地產價值主要影響因素
目前，研究商業(yè)地產價值影響因素較多集中在定位、運營方式、地段、商圈、客流量、配套設施等。綜合各類研究，結合多年對商業(yè)地產價格的評估實踐，歸納商業(yè)地產價值因素主要為：
1.區(qū)域經濟特點
不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產的發(fā)育水平不同。一線城市的商業(yè)地產由于開發(fā)時間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業(yè)發(fā)育相對比較充分，商業(yè)地產多已經飽和或者趨于飽和，商業(yè)地產增值空間有限。隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，以及對商業(yè)地產的投資熱度由一線城市向外的擴張，二三線城市商業(yè)地產的發(fā)展空間仍較大，仍處于快速發(fā)展階段，呈現出供需兩旺的局面，商業(yè)地產價值增長潛力較大。
從區(qū)域內層次看，商業(yè)地產對區(qū)域經濟有溢出效應，它作為城市內區(qū)域經濟競爭力的重要標志，已成為區(qū)域經濟發(fā)展的重要力量。所在區(qū)域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務設施的完備程度、未來城市規(guī)劃對該區(qū)域的發(fā)展定位、消費者的心理預期，周邊商業(yè)地產發(fā)育程度，都決定了商業(yè)地產的價值。
2.經營方式
商業(yè)地產價值要通過經營實現。目前，較常見的經營方式有三種：一是散售，即開發(fā)商只負責銷售，小業(yè)主各自經營；二是自持，即開發(fā)商持有，不對外銷售；三是小業(yè)主聯合起來委托商業(yè)管理公司統一經營，后兩者屬于統一經營的范疇。
從當前市場看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項目。業(yè)界的普遍共識是，統一經營是實現價值增長的法寶。因為在散售的情況下，由于小業(yè)主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業(yè)固定的招商團隊和成熟穩(wěn)健的投資經驗，往往導致項目的失敗。有些企業(yè)迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創(chuàng)新，商業(yè)地產的統一經營將成為發(fā)展的普遍趨勢。
3.政策環(huán)境
政策環(huán)境包括宏觀經濟形勢、金融及貨幣政策、商業(yè)地產調控政策等。在我國當前市場經濟體系尚不健全情況下，商業(yè)地產受政策影響是顯而易見的。宏觀經濟發(fā)展水平決定了居民收支水平、物價與利率、社會儲蓄與投資水平以及消費品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預期，進而影響商業(yè)價值的實現情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發(fā)商來說至關重要。商業(yè)地產及對住宅地產的調控政策直接影響著商業(yè)地產的價值。伴隨著房地產的一系列調控措施，“量價齊跌”“樓市拐點”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調控政策所作出的反應，也通過影響投資者和消費者的心理預期，進而影響到了商業(yè)地產的價值。
4.業(yè)態(tài)組合
項目開發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，是商業(yè)地產的價值體現。隨著信息技術的不斷發(fā)展和人們消費方式的不斷改變，商業(yè)地產的業(yè)態(tài)組合也呈現出了一些新的變化。目前，集客能力強、新項目市場培育期短、消費滯留時間長、對其他業(yè)態(tài)消費帶動顯著的體驗式業(yè)態(tài)，正逐漸成為商業(yè)地產業(yè)態(tài)組合的一個主要趨勢。發(fā)展趨勢和實際證明，一個業(yè)態(tài)組合能否適應社會發(fā)展帶來的新變化，能否順應市場的潮流，能否滿足消費者的需求，都決定了商業(yè)地產的價值。
二、國外及發(fā)達地區(qū)商業(yè)地產價值增長的借鑒
國外及發(fā)達地區(qū)商業(yè)地產成功運作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業(yè)地產發(fā)展具有普遍借鑒意義的經驗。
1.紐約第五大道
第五大道是紐約曼哈頓區(qū)的中央大街，是世界上最著名的商業(yè)街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業(yè)店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優(yōu)質、品牌齊全、時尚前沿等特點，樹立了“最高品質與品位”的品牌效應。除了商業(yè)范疇的運營，第五大道還特別重視與區(qū)域經濟要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務區(qū)和住宅區(qū)等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術館、美國自然博物館等文化設施，充分利用“體驗經濟”將商業(yè)、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結合，成為紐約的商業(yè)中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業(yè)區(qū)，也是世界上地價和租金最昂貴的商業(yè)區(qū)之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商業(yè)區(qū)。王府井大街南起東長安街，北至中國美術館，交通四通八達，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費產品，大到頂級的奢侈品，產品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術、休閑、文化等于一體，既古樸傳統又時尚前衛(wèi)，融匯了中西方的文化，消費者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業(yè)地產可以說是“寸土寸金”。
3.借鑒之處
縱觀國外及發(fā)達地區(qū)商業(yè)地產的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：
第一，商業(yè)地產絕不能僅僅放在商業(yè)范疇的領域來考慮，而是應該放在區(qū)域的層面去統籌考慮，對區(qū)域的各種要素發(fā)揮激活、調動、引領的作用，與區(qū)域經濟產生雙向互動作用。
第二，商業(yè)地產的業(yè)態(tài)組合，盡可能實現商業(yè)、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗等相結合的模式，順應時代和潮流發(fā)展，全方位滿足受眾客戶需求。
第三，商業(yè)地產運營要盡可能創(chuàng)造機會實現統一規(guī)劃，統一管理，統一經營，實現經濟、社會和環(huán)境效益等的最大化。
三、商業(yè)地產價值增長的建議
1.實現與區(qū)域經濟的互動共贏
商業(yè)地產發(fā)展規(guī)劃一定要與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相銜接。在前期的市場調研中，要結合對政策環(huán)境和市場環(huán)境的研判，充分考慮區(qū)域的發(fā)展定位與功能、發(fā)展規(guī)模、人流集聚度、消費水平、公共設施、文化內涵、交通體系等要素，并對所在地區(qū)同類業(yè)態(tài)收益狀況進行調查和了解，進而制定合理的商業(yè)地產發(fā)展定位與業(yè)態(tài)組合。
商業(yè)地產發(fā)展要融入到區(qū)域競爭力當中。商業(yè)地產應該整合區(qū)域內的各種資源，包括商務消費資源、文化資源、生態(tài)資源、景觀資源等，成為區(qū)域的經濟活力、文化內涵、生態(tài)環(huán)境、休閑娛樂的集中展示區(qū)，以及區(qū)域的靈魂和象征。通過發(fā)揮商業(yè)地產的規(guī)模優(yōu)勢，資源整合優(yōu)勢，品牌聚合優(yōu)勢等，最大限度地提升區(qū)域的核心競爭力。同時，區(qū)域競爭力的提升，也反過來進一步提升商業(yè)地產的價值。商業(yè)地產與區(qū)域經濟互為依靠，互為支撐，聯動發(fā)展，才能實現互利共贏。
2.探索新型商業(yè)運營模式
目前，業(yè)界關注比較多的兩種新型商業(yè)運營模式，一個是O2O(online to offline)運營模式，一個是社區(qū)商業(yè)地產。
創(chuàng)新和完善商業(yè)地產的O2O運營模式。目前，很多商業(yè)地產已經開始探索和應用O2O運營模式，將互聯網思維嫁接到實體商業(yè)地產中，把線上的消費者帶到現實的商店中去，消費者在線支付購買線下的商品和服務，再到線下去享受體驗和相關服務。今后，要積極創(chuàng)新和完善商業(yè)地產的O2O運營模式，把傳統商業(yè)地產運營與電子商務有機結合，以移動互聯、大數據管理和滿足消費者身心體驗等相結合，不斷向更廣和更深的領域延伸，創(chuàng)造商業(yè)地產的運營特色。
注重社區(qū)商業(yè)地產發(fā)展。社區(qū)商業(yè)地產與傳統的城市綜合體等商業(yè)地產不同，主要功能是滿足社區(qū)居民消費需求，引導居民形成新的消費習慣。同時承擔社區(qū)的服務功能和文化功能，更多體現的是商業(yè)地產的社會責任和社會價值。針對目前我國社區(qū)商業(yè)地產的無序和零散開發(fā)狀態(tài)，社區(qū)商業(yè)地產應該由統一的專業(yè)團隊來管理和運營，針對不同的社區(qū)規(guī)模和檔次，制定不同的發(fā)展策略。注重提高社區(qū)商業(yè)的服務質量、參與體驗度以及文化品位，爭取將社區(qū)商業(yè)地產打造成為社區(qū)的服務中心、體驗中心和文化中心。
3.形成產業(yè)鏈增值
商業(yè)生態(tài)鏈是很多商業(yè)地產非常重視的，如萬達集團就非常重視在商業(yè)生態(tài)鏈上考慮項目的規(guī)劃與經營。由于商業(yè)活動在價值鏈上呈現的是承接的模式，存在著價值增長的此消彼長，因此，只有形成產業(yè)鏈增值，實現商業(yè)生態(tài)鏈的均衡發(fā)展，才能最終實現商業(yè)地產的持續(xù)增值。
產業(yè)鏈增值需要做到的是合作、分擔與共享。各相關利益方要形成戰(zhàn)略同盟，共同搭建商業(yè)運營模型，完成商業(yè)項目的設計、投資、運營和管理，通過各個環(huán)節(jié)的相互銜接，完成溢價的過程。產業(yè)鏈上的戰(zhàn)略同盟要共同進行市場的前期調研，對商業(yè)地產進行定位、分析和規(guī)劃，主動適應市場變化。在此基礎上，通過產業(yè)鏈的延伸，將經營風險轉移，共同承擔。最終，產業(yè)鏈上的相關利益方通過統一經營，實現價值增長的共享。
4.創(chuàng)新商業(yè)地產融資模式
資本運作是商業(yè)地產的生命線，尤其對于一些中小規(guī)模的商業(yè)地產來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創(chuàng)新融資方式成為商業(yè)地產融資的發(fā)展趨勢。其中，比較常見的是股權性質的證券產品REITS（房地產信托投資基金）和債權性質的證券產品CMBS（商業(yè)房地產抵押貸款支持證券）。
不同的商業(yè)地產要根據自身的定位、規(guī)模以及資金運營狀況，充分研究各種融資方式的優(yōu)勢與風險，在傳統融資模式基礎上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產品，為商業(yè)地產的價值增長提供根本保障。
參考文獻
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商業(yè)地產運營范文第5篇
內容摘要：在激烈的市場競爭中，如何提高商業(yè)地產項目的核心競爭力是一個重要問題。本文基于價值鏈理論的基本原理，結合商業(yè)地產的實際情況，提出應以開發(fā)企業(yè)為主導，從招商能力、項目研發(fā)能力、運營能力、資本運作能力和資源整合能力幾個方面打造商業(yè)地產的核心競爭力。
關鍵詞：商業(yè)地產 價值鏈 核心競爭力
商業(yè)地產是“商業(yè)房地產”的簡稱，是指用于商業(yè)服務業(yè)經營用途的物業(yè)形式，包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等用途的房地產，從經營模式、用途和功能等方面區(qū)別于普通住宅、公寓、工業(yè)廠房等房地產形式。由于商業(yè)地產價值的成長性和收益的穩(wěn)定性，我國商業(yè)地產開發(fā)熱度一直不減，更多企業(yè)將會加入商業(yè)地產開發(fā)的行列，市場競爭將更加激烈和殘酷。因此，研究在激烈的市場競爭中如何提高商業(yè)地產項目的核心競爭力，為價值鏈上的開發(fā)商、投資商、運營商、經營者及消費者創(chuàng)造共同的價值，以實現商業(yè)地產的保值增值及利益各方的共贏極具理論意義和現實意義。
商業(yè)地產價值鏈
（一）價值鏈內涵
價值鏈是戰(zhàn)略學家邁克爾•波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念，他把企業(yè)內、外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動，基本活動涉及企業(yè)生產、銷售、進料后勤、發(fā)貨后勤和售后服務，支持性活動涉及人事、財務、計劃、研究與開發(fā)、采購等。這些互不相同但又相互關聯的生產經營活動，構成了一個創(chuàng)造價值的動態(tài)過程，即價值鏈。
在經濟活動中價值鏈無處不在，上下游企業(yè)與企業(yè)之間存在著外部價值鏈，企業(yè)內部各組織單元之間也構成了企業(yè)內部的價值鏈。價值鏈上每一項創(chuàng)造價值的活動都會對企業(yè)最終能夠實現多大的價值造成影響，企業(yè)需要把各項價值活動有機地整合起來，使每個環(huán)節(jié)的價值都能得以實現，企業(yè)的總價值才能最終得以實現。
商業(yè)地產開發(fā)與運營過程中相關的價值主體比較多，本文將開發(fā)商、投資者、運營商等五個主體界定為商業(yè)地產的核心利益相關者，只探討外部價值鏈環(huán)節(jié)，并著力分析外部價值主體的訴求與價值關注點，內部價值鏈不屬于本文研究的內容。
（二）商業(yè)地產價值鏈
價值創(chuàng)造的過程是一系列利益相關主體的增值活動過程，商業(yè)地產價值增值活動的主體主要有開發(fā)商―投資商―運營商―經營者―消費者等，通過協同投入資源，承擔著項目開發(fā)、資金融通、商業(yè)營運與經營、消費等不同職能，在開發(fā)和營運過程中逐環(huán)節(jié)實現知識、資本和服務的增值，進而形成了商業(yè)地產的價值鏈。在這幾個主體中，開發(fā)商可能兼為投資商和運營商，經營者可能為多個或一個，如此則簡約優(yōu)化了主體和商業(yè)地產價值鏈。
具體而言，從開發(fā)商到投資者，再到經營者與最終消費者，實現了資產和房屋物權的一步步轉移，反方向來看，在消費者得到實惠的同時，為經營者創(chuàng)造了價值，經營者有了營業(yè)收入則為投資者帶來了租金回報，為運營商帶來了管理酬金，有價值的商業(yè)地產才值得開發(fā)投資，投資者又為開發(fā)商實現了開發(fā)利潤，這樣在物權轉移的過程中，也實現了價值的轉移，從而構成了一條完整的商業(yè)地產價值鏈。因此，為實現項目的總體價值，商業(yè)地產開發(fā)商須從總體上考慮地產與商業(yè)，開發(fā)與運營各環(huán)節(jié)的價值活動，任何一個環(huán)節(jié)出了問題都會影響價值的流轉，進而影響各方利益的實現。
商業(yè)地產包含了商業(yè)與地產兩大要素，商業(yè)運營需以消費者價值為中心來進行設計，而地產開發(fā)則以開發(fā)商為主導來得以實施，因此商業(yè)地產價值鏈應從消費者價值角度出發(fā)，在分析辨別各價值環(huán)節(jié)利益訴求異同的基礎上，在開發(fā)商主導下構建能夠讓參與各方獲益的價值創(chuàng)造和分配鏈。
1.開發(fā)商價值。商業(yè)地產開發(fā)涉及商業(yè)項目的規(guī)劃、設計、招商、銷售、建設、運營管理等諸多價值活動，對于開發(fā)商而言，會特別關注的是開發(fā)初項目地塊的價值與項目開發(fā)后實現的價值，這主要受項目所在地的自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、交通條件與人流基礎所影響。為了更好的實現開發(fā)價值，開發(fā)商會重點關注項目的售價與租金水平、租售成交比例，以及宏觀經濟的發(fā)展狀況及區(qū)域的市場容量等要素。
2.投資者價值。投資者在作出投資決策時希望取得的價值包括租金收益、規(guī)避風險收益、保值增值收益與降低成本收益等，希望投資能具有低風險、高收益、高增值預期的特點。為了更好的實現投資價值，投資者會重點關注投資地區(qū)的商業(yè)地產發(fā)展情況、項目的市場定位、商業(yè)運營模式、商鋪的增值潛力等要素，選擇有價值的投資目標進行投資。
3.運營商價值。為了更好地對商業(yè)物業(yè)進行經營管理，開發(fā)商通常會委托專業(yè)運營管理公司進行專業(yè)化運作，專業(yè)公司具備運營經驗、品牌資本、人才、供應商網絡、招商能力等優(yōu)勢。管理公司可通過運營和管理獲取租金收入，還可獲取市場管理費或廣告費，其會重點關注開發(fā)商、投資商的經驗與實力，項目的商業(yè)規(guī)劃、市場經營環(huán)境等要素。
4.經營者價值。經營者會參考同類地段的租金水平，并結合自己的盈利預期選擇物業(yè)所有者或與其委托的運營商簽訂租賃合同，然后開展經營，經營內容不同決策也會不同。經營者價值取決于自身項目的盈利能力與所在商圈的發(fā)展空間，經營者會重點關注開發(fā)商的實力、商業(yè)模式、營銷環(huán)境、商鋪位置與租金等。
5.消費者價值。消費者位于價值鏈的末端，是最終的被服務者，他們對商業(yè)地產項目的支持與否決定了項目的升值空間。消費者的價值來源于可支配收入的提高和消費成本的降低兩方面。在可支配收入不變的情況下消費者的價值就取決于消費成本，消費成本主要體現在消費的便利性和低成本性上。此外，消費者還會關注品牌、消費的休閑性、個等因素。
綜上所述，整合上述開發(fā)商、投資者、運營商、經營者及消費者的價值追求，才能成功開發(fā)商業(yè)項目，并最終形成項目良性運營，各方互為依存、共同受益和諧共贏的良好局面。
核心競爭力與價值鏈
核心競爭力概念由美國經濟學家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司產品的質量和性能決定了公司的競爭力，但長期而言起決定作用的是公司的核心競爭力”。麥肯錫公司認為，核心競爭力是指某一組織內部一系列互補的知識和技能的結合，它具有使一項或多項業(yè)務達到競爭領域一流水平并具有明顯優(yōu)勢的能力。事實上，在競爭環(huán)境中從根本上制約并決定企業(yè)自身生存、持續(xù)發(fā)展和擁有持久競爭優(yōu)勢的能力就是核心競爭力。
價值鏈與核心競爭力是兩個密切聯系的概念，價值鏈是企業(yè)從研發(fā)、設計、生產、銷售及售后服務活動一系列參與價值分配與創(chuàng)造的全過程，而核心競爭力存在于價值活動的某一個或幾個核心環(huán)節(jié)中，是企業(yè)在這些環(huán)節(jié)優(yōu)于競爭對手的能力，它可以表現為研發(fā)設計能力、資本運作能力、管理能力或營銷能力等，還可以表現為適應外部環(huán)境的能力。企業(yè)可以在價值活動的各環(huán)節(jié)發(fā)揮核心競爭力，為企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢并帶來超額利潤。價值鏈管理的本質就是降低企業(yè)組織的經營成本，優(yōu)化核心業(yè)務流程，提升企業(yè)的市場競爭力。
基于價值鏈理論打造商業(yè)地產的核心競爭力
結合核心競爭力的概念，本文商業(yè)地產項目的核心競爭力是指項目開發(fā)及運營過程中多方面知識與技能的有機融合，是商業(yè)地產企業(yè)對各種資源的整合能力，是在特定經營環(huán)境中的競爭優(yōu)勢和能力的合力。根據對商業(yè)地產價值創(chuàng)造各個環(huán)節(jié)的分析，筆者認為應以開發(fā)企業(yè)為主導，以招商能力、項目研發(fā)能力、運營能力、資本運作能力和資源整合能力幾個方面為重點打造商業(yè)地產的核心競爭力。
（一）招商能力
如何將有競爭力的商家和商品引入開發(fā)項目，是商業(yè)地產開發(fā)需要思考的一個重要問題，目前，我國商業(yè)地產開發(fā)和投資速度遠遠大于商家(主力店和品牌）的開店計劃，很多開發(fā)商和投資者都面臨招商瓶頸和同質化競爭的困境，如何招商就顯得特別重要。招商需要系統策劃，統籌運作，一般在項目運作之前，開發(fā)商應就需要什么樣的合作伙伴、給予對方什么利益、如何才能實現價值最大化等問題系統籌劃，形成一整套方案。“主力搭架構，專賣成特色，常規(guī)獲利潤”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常規(guī)店的招商問題就會迎刃而解。解決了招商問題，就為項目運營打下了基礎，也為實現開發(fā)商、投資者和經營者的價值奠定了共同的基礎。
（二）項目研發(fā)設計能力
這項能力主要體現在開發(fā)商進行市場調研、項目策劃、建筑與商業(yè)設計這幾個價值環(huán)節(jié)上，這幾個環(huán)節(jié)決定了項目的發(fā)展方向與運營的成敗。商業(yè)地產開發(fā)商在項目開發(fā)前就應開展與項目有關的各類商業(yè)調研，科學選址、合理定位，然后根據空間和業(yè)態(tài)組合需要進行建筑設計，打造差異化的地產項目。前瞻性的做好項目研發(fā)設計，能使項目既能滿足當前的市場需求，又符合未來市場的變化趨勢。對于消費者而言，商業(yè)環(huán)境舒適便利，項目具有良好的可接近性，消費者因此而節(jié)省的部分費用將會轉化為商品的價格和購買量，進而間接的轉化成投資者和開發(fā)商的利潤。
（三）運營能力
商業(yè)運營是商業(yè)地產的核心內容，也是資本產生回報的源泉，離開了運營，項目的盈利就無從談起。商業(yè)運營需要融合開發(fā)商及開發(fā)商委托的專業(yè)運營管理者、投資者及經營者各方的力量與智慧，在項目規(guī)劃、設計及招商的全過程中，應以消費者價值為導向，考慮項目后期運營的需要，以持續(xù)經營的基本規(guī)律為標準，在全過程中對企業(yè)內外資源進行有效的整合。具體而言，項目運營包括樹立項目品牌，適時調整租戶和運營項目以適應市場需求，現場和物業(yè)管理、設施設備維護等內容。正是通過商業(yè)運營這個載體，經營者和消費者的價值才得以實現，也會形成開發(fā)商、投資者、運營商、經營者和消費者這一共生互動價值鏈體系。
（四）資本運作能力
從價值環(huán)節(jié)上看，不論是開發(fā)商，還是投資者與經營者，足夠的資金實力對其都是至關重要的。由于商業(yè)項目投資巨大，投資回收期長，只有當開發(fā)商擁有的充足資金實力與資本運作能力時，建設與運營才能保持較高的水準，因而資本運作能力對于商業(yè)地產開發(fā)商而言具有特別意義。發(fā)行股票與債券是資金融通的一種重要方式，但是對于大多數開發(fā)商而言，銀行融資才是最主要的方式。針對商業(yè)地產投資的特點，銀行等金融機構應對優(yōu)質商業(yè)地產采取傾斜性政策，設計和推出相應的中長期貸款品種滿足商業(yè)項目的需要。只有解決了資金的問題，才能從根本上解決商業(yè)地產在整體招商和運營管理等方面的一系列問題，從而保證商業(yè)地產資產價值的最大化。
（五）資源整合能力
從商業(yè)地產價值鏈構成要素來看，開發(fā)企業(yè)只是一個各類資源的整合者，消費者最終面對的其實是一個資源整合的結果。開發(fā)商作為價值鏈的主導者，其核心競爭力綜合表現在對價值鏈各環(huán)節(jié)相關資源的整合能力上，一個商業(yè)地產開發(fā)商如果缺乏對有關社會關系、資源與活動的重視和整合，即使由于某些因素而獲得了暫時的成功，也不能保證其項目能得以可持續(xù)發(fā)展。
結論
綜上所述，高速發(fā)展的大背景下，商業(yè)地產有著巨大的發(fā)展空間，但是其中必然有很多項目要經歷種種考驗，而這些考驗將伴隨著商業(yè)地產的發(fā)展而長期存在，因而提高商業(yè)地產的核心競爭力就顯得十分重要與急迫。本文從五個方面提出了提高商業(yè)地產核心競爭力的途徑，以期通過這幾方面的努力，實現房地產價值與商業(yè)價值的均衡分配，促進商業(yè)地產的持續(xù)健康發(fā)展。
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