商業地產運營
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商業地產運營范文第1篇
住宅市場陷入低迷，商業地產風生水起。然而，商業地產是否前景無限？商業運營該如何進行？商業地產風險如何把控？8月24日-26日，北京大學房地產總裁黃埔班“商業地產開發與運營”課程在上海舉辦。北大黃埔特聘講師陳曉歐老師在課堂上對商業地產的策劃定位、規劃設計、業態布局、市場推廣、招商運營、資本運作等系列知識結合經典案例進行了全方位解讀與剖析。
前景看好
在現代，商業場所是產品成為消費品的媒介和平臺。現代商業流通體系的構建，就如同建立一種現代商業的秩序。中國新興的現代商業地產造城運動，就是這一建造商業新秩序的物質體現。
北美、歐洲和日本等發達國家，在上世紀七八十年代上演了商業地產蓬勃發展的一幕。今天，這一幕轉移到中國上演，內容無異，而情節和過程卻不盡相同。由于中國特殊的社會環境，在中國上演的商業地產開發顯著地呈現出高速度、欠理性的特點。
然而房地產開發商并不理會這一點，而是繼續潮水般地涌入這一領域。即使專注于住宅的萬科也早已布局商業地產，而原有商業地產開發企業也加了開發力度。保利集團計劃到2012年將商用物業面積增加到300萬平方米，其商業地產開發投資總額將占到總投資的30%。
對開發商來講，商業地產有三大盈利點：一是商業租售贏利；二是物業升值，并以物業增值和現金流吸引銀行，增加授信額度；融資后進行滾動開發；三是提升開發企業品牌知名度，成為上市的資產包基礎；或對于已上市公司，增加其股票在資本市場上的吸引力。
政府對于商業地產也情有獨鐘，不少城市提出了城市升級的概念。城市升級的第一階段是以改造城區和打造商務為主旋律；第二階段是從現在開始以打造新城、新區為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個商業中心，杭州明確提出要打造100個商業綜合體。
城市化帶動
城市化的推進是商業地產發展的動力之源，而中國人口的增長又為商業地產的發展描繪了一幅令人振奮的發展藍圖。
目前中國趕上了城市化發展的“鉆石時期”，每年將有1300萬人進城。如果按照每人商業配套1平方米，將有1300萬平方米的增量。目前中國社會商品零售總額是13萬億人民幣，而美國社會商品零售總額高達10萬億美元，與國外相比我們還很落后。
中國經濟將在未來數十年內保持穩定的增長，人們生活水平要在本世紀中葉達到中等發達國家水平。與此同時，人口也將增長，其中相當部分將成為城市人口。社會消費的基礎進一步擴大，“Shopping MALL”的商業存在基礎不斷鞏固加強。
據官方統計，我國人口的峰值可能在本世紀50年代中期到來，峰值大約在16億左右。也就是說，我國人口仍然要繼續增長40年，估計凈增加將近3億人口。這個數據意味著，只要社會的消費力維持現在的水平，人口的增長就會帶來社會消費基礎的加大，商業地產的發展在中國至少有四十年的黃金時期。
商圈需適度
無論是哪一級城市，當其具有區域影響力的購物中心進入營運之后，就必須充分考慮到幅射經濟圈的問題。目前，絕大多數的購物中心建立在城市中心地帶。這一地段本身在人流和消費力上并不存在任何問題，存在問題的恰巧是適度超前的規模與傳統商業相對封閉的消費結構之間的矛盾。
因此，任何一類購物中心在建成營運之后，必須尋找開放型的消費支持。這是因為購物中心在規劃設計時考慮到未來經濟增長發展，必須在規模容量上適度超前，以滿足面向未來的需要，適度超前的規模留下的空白，在相當一段時間內就由輻射經濟來進行彌補。
這個理性的經濟范圍是“1小時經濟圈”，就是距離購物中心一個小時車程內的消費人群，包括本市和外市。這個一小時經濟圈為我們衡量一個購物中心的規劃提供了一個重要的標準。
當然，一個商業地產運營商在一個中心城市建設一個全新的購物中心時，在數年之內對周邊數小時車程范圍內的縣市都有很強的輻射力，但這僅僅是數年之內的事，當經濟發展到一定階段時，則這個經濟圈會縮小到一個符合人類消費心理的范圍內。
機遇與風險
在一級城市的商業地產開發過程中，地段固然重要，但并不是唯一的、決定性的重要因素，更重要的是取決于規劃設計和商業運營的因素。在一級城市有的商業地產項目即使所處地段稍遜一些，也可以通過后天的商業運作來進行彌補。相反，如果項目開發的規模不大，在開發思路上只是沿襲著傳統商業的套路，并未在總體商業特色上進行本質性的改變，實際結果只能是事與愿違。這正體現了低手做事，中手做市，高手做勢的道理。
商業經營規劃先于建筑格局規劃，有利于形成最合理的商業布局，這也是成熟的商業地產運營商的基本原則之一。在商業經營規劃中，各種商業業態該如何來進行組合，各個功能業態之間該保持著怎樣的比例，是商業地產發展商在做規劃之前應該考慮的問題。
商業地產運營范文第2篇
關鍵詞:商業地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業地產的迅猛發展,與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業地產運營是個系統工程,并從商業地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。
商業地產運營構成研究
商業地產運營環節構成
本文認為,商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗;地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業地產運營主體構成
根據運營環節構成,相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業運營商的工作,這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。
商業地產運營中的常用模式
地產開發商占主導地位
所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外,還參與項目選址、商業運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段,而商業地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢,并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發,然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位,具有先天優勢。
萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表,其創新性和優勢在于:地產商充分發揮自身領域優勢,通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業,實現了商業地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。
但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業,地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合,在實現商業的持續經營上(尤其是在商業低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。
商業運營商占主導地位
所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外,還參與地產開發(主要是商業選址、商業設計和商業規劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業地產運營的核心是商業運營,無論是地產開發、資產運營,最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期規劃,為后期商業運營的成功提供良好基礎;商業運營更具穩定性和持續性;資產運營可與商業運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業地產模式為例,分析商業運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務,融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端,直接與地產開發商在資產上進行耦合,占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業物業的選址;用資產的形式與開發商形成強耦合;在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業地產開發,建立完善開發商退出機制,完成開發商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業長期持有,通過持續經營獲得持續的商業收益,物業增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于:
充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性,通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業地產運營以商業運營為核心;充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性;完善的退出機制,保障地產開發商利益的同時,強化商業運營對項目的主導作用;除傳統商業地產資產運營模式外,還可實現以商業經營為載體的資產運營,使商業地產的運營更具有持續性;頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心,以資本為杠桿的商業地產運營。
頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求,除商業運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
商業地產運營范文第3篇
伴隨新一輪國家房地產調控政策的實施，越來越多的房地產企業將發展目光轉向了商業地產開發領域，其所具有的商業、投資和地產三重屬性特征，以及資金投入巨大、資金回籠期限過長等實際問題，也受到了相關部門、企業和人士的高度關注。因此，非常有必要對此方面進行深入研究。
1、價值管理對商業地產開發及營運的作用
價值管理作為一門技術經濟和管理技術方法，因其對產品設計改造和功能成本控制等方面的優勢，正受到商業地產開發企業的高度重視。土地資源與區位優勢，其最大的特點是稀缺性和不可再生性，而利用價值分析方式，于全壽命周期內，將項目的可行性發揮至最大，就能夠防止投資行為出現失誤，發揮資金的最大價值并為企業創造客觀利潤。同住宅項目相比，商業地產開發所需的資金量要大得多，利用價值管理方式后，即使工程投資降低的百分比再小，其減少的資金量也是非常可觀的。并且，這種從初始階段就可以節約的資金，再投入項目建設全程后，資金最終獲得的收益將會是更大的。另外，商業地產開發項目一般建設周期會很長，這期間不僅會面臨同行間的激烈競爭，在關鍵工序、生產工藝、資金使用等方面勢必將會面臨很多情況。利用價值管理方式，就能夠明顯加快施工進度，促進工程早日竣工，使企業的收益盡快實現。因此，價值管理對商業地產開發營運的作用是非常突出的。
2、商業地產開發及營運現狀分析
2.1 項目開發無序混亂
一些開發商看到同行商業地產項目的利潤十分可觀后，就紛紛試水這一領域，大量大型商業網點紛紛涌現，不少建設前并沒有很好的進行招商，導致建成后無人問津，項目帶來巨大損失。房地產企業、經營商和物業等方面的矛盾不斷，很多還產生環境破壞、交通影響、擾民、就業難等一系列問題，遭到多方面的投訴，項目發展陷入停滯。
2.2 整體運作效果不佳
很多設計不合理、盲目上馬的商業地產項目，在運作上采取了所謂的“模塊化”方式，開發程序不夠專業、項目規劃不夠統一，致使商業項目同零售業態、不同模塊之間等出現很大偏差，項目的合理性沒有達到預期水平，后期發展前景被極大制約。例如，有的項目被設計在相隔很遠的不同地域，就無法形成整體發展上的合力，就是一個普遍問題。
2.3 后續經營重視不足
有的開發商，原本是住宅建設企業，在商業地產領域的經驗很少，項目建設理念就是“賣完套現”就行，過于注重的是減少建設周期以獲得最大的經濟回報，卻對后期經營問題毫不關心。部分開發商雖然攫取了利潤，經營者和投資方卻被深度套牢，或者引入的商戶不區分檔次、不設定范圍，影響了全體商戶的價值收益，這反過來就會影響開發商的行業信譽。
2.4 融資渠道較為單一
由于商業地產開發領域魚龍混雜，很多開發商在資金實力等方面，原本不具有開發能力，只能寄希望于銀行信貸，這在大中型城市的商業地產開發商身上，表現更為突出，行業風險貼現遠遠高于預警水平。在當前國家房地產領域信貸支持持續收緊的大背景下，這種較為單一的融資渠道勢必會不斷增大開發商的開發成本和項目風險。
3、商業地產開發及營運中全面提升價值管理策略
3.1 做好招商環節
從項目建設初期，開發商就應利用價值管理方式，將招商工作突出出來。要遵循組合價值理念，不斷調整優化地產項目引入的商店組合，提高項目對消費者的整體吸引力，并進而將消費者商業需求轉化為經營者的實際業績。要重視主力店招商，使項目的形象定位和主題特色更為清晰，通過主力店引入后的示范帶動效應，使經營者對項目商業環境更加認可。開發商應正確認識經營者品牌價值，對其所能帶來的經濟價值了然于胸，將其作為后期招商談判中的重要砝碼。開發商要建立同經營者的良好合作關系，打造互利共贏營商環境。項目建設前就應啟動招商工作，不僅使項目開發更加符合客戶所需，降低了投資成本，也規避了各種潛在風險。
3.2 整合推廣項目
商業地產特點與營銷需求要求企業必須在項目開發中做好溝通、便利、購買成本和顧客等工作，將精力由重視產品推銷轉移到對客戶價值的尊重方面，通過相互間的積極溝通交流，為客戶提供價格更低廉的產品和更為優質的服務。將價值理念貫穿于項目整合推廣上，就是要重點推廣項目的地段、區位、所在城市和商業基礎設施等要素，大力宣傳項目自身獨特的商業環境。要宣傳好商業地產的增值幅度和租金收益，增強客戶對物業和投資前景的認可度。同主力店聯手，推廣項目定位特色與客戶群組成，不斷提升項目在客戶心目中的地位。要大力爭取地方政府在政策、資金、稅收等各方面扶持，使之成為促進地方經濟發展的重要引擎。
3.3 注重品牌建設
價值管理的目的是幫助企業更好的打造自身品牌，這就需要開發商必須樹立“客戶至上”的理念，將客戶價值同企業價值緊密聯合在一起。只有在不斷滿足客戶需求的前提下，企業品牌競爭力才能夠實現，市場占有率才會更大。價值管理還幫助企業更好的培育自身企業文化，并將企業文化傳遞給經營者和消費者，進而傳導至全社會，這種文化價值往往是企業區別于其它競爭對手最大的優勢所在。另外，運用價值管理手段，企業能夠對各種活動的成本和結果予以量化分析，進而確定哪些活動的價值結果最高，哪些活動是下步應繼續加強工作的地方，這樣，企業打造品牌競爭力的過程就會有的放矢，既減少了活動的盲目性，也節約了有限的精力和成本。
3.4 做好物業服務
商業地產傳統物業管理方式，多是在入駐前不久介入，一般僅做前期接管驗收工作，對物業項目的前期開發重視度不足，這就造成后期物業管理遇到大量問題。而價值管理模式下，要求物業方應從項目設計階段就積極介入，采取超前管理方式，為項目物業建設總體態勢提出可行性意見，這能夠有效減少后期物業管理過程中的各類問題。另外，物業方還要充分參與到項目施工全程，掌握設備安裝、管線情況、用材性能等各類信息，將有助于后期工作盡早走向正軌并降低成本投入，使項目一投入使用就能夠為商戶提供優質舒心的物業服務。
商業地產運營范文第4篇
摘要：本文重點分析了區域經濟特點、經營方式、政策環境、業態組合等商業地產價值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業地產的價值增長經驗，提出了商業地產價值增長的建議。
關鍵詞 ：商業地產；價值；增長
隨著我國經濟總量與人均GDP的不斷擴大和提高，房地產業得到快速發展。尤其是2008年以來，隨著應對金融危機采取的一系列刺激經濟措施，房地產業得到爆發式發展。不同發展地區商業地產市場的發育程度不同，有的已經飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業地產的價值，需要根據商業地產的價值影響因素綜合加以分析。
一、商業地產價值主要影響因素
目前，研究商業地產價值影響因素較多集中在定位、運營方式、地段、商圈、客流量、配套設施等。綜合各類研究，結合多年對商業地產價格的評估實踐，歸納商業地產價值因素主要為：
1.區域經濟特點
不同發展地區商業地產的發育水平不同。一線城市的商業地產由于開發時間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業發育相對比較充分，商業地產多已經飽和或者趨于飽和，商業地產增值空間有限。隨著城鎮化進程的不斷推進，以及對商業地產的投資熱度由一線城市向外的擴張，二三線城市商業地產的發展空間仍較大，仍處于快速發展階段，呈現出供需兩旺的局面，商業地產價值增長潛力較大。
從區域內層次看，商業地產對區域經濟有溢出效應，它作為城市內區域經濟競爭力的重要標志，已成為區域經濟發展的重要力量。所在區域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務設施的完備程度、未來城市規劃對該區域的發展定位、消費者的心理預期，周邊商業地產發育程度，都決定了商業地產的價值。
2.經營方式
商業地產價值要通過經營實現。目前，較常見的經營方式有三種：一是散售，即開發商只負責銷售，小業主各自經營；二是自持，即開發商持有，不對外銷售；三是小業主聯合起來委托商業管理公司統一經營，后兩者屬于統一經營的范疇。
從當前市場看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項目。業界的普遍共識是，統一經營是實現價值增長的法寶。因為在散售的情況下，由于小業主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業固定的招商團隊和成熟穩健的投資經驗，往往導致項目的失敗。有些企業迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創新，商業地產的統一經營將成為發展的普遍趨勢。
3.政策環境
政策環境包括宏觀經濟形勢、金融及貨幣政策、商業地產調控政策等。在我國當前市場經濟體系尚不健全情況下，商業地產受政策影響是顯而易見的。宏觀經濟發展水平決定了居民收支水平、物價與利率、社會儲蓄與投資水平以及消費品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預期，進而影響商業價值的實現情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發商來說至關重要。商業地產及對住宅地產的調控政策直接影響著商業地產的價值。伴隨著房地產的一系列調控措施，“量價齊跌”“樓市拐點”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調控政策所作出的反應，也通過影響投資者和消費者的心理預期，進而影響到了商業地產的價值。
4.業態組合
項目開發前期明確業態組合的定位，是商業地產的價值體現。隨著信息技術的不斷發展和人們消費方式的不斷改變，商業地產的業態組合也呈現出了一些新的變化。目前，集客能力強、新項目市場培育期短、消費滯留時間長、對其他業態消費帶動顯著的體驗式業態，正逐漸成為商業地產業態組合的一個主要趨勢。發展趨勢和實際證明，一個業態組合能否適應社會發展帶來的新變化，能否順應市場的潮流，能否滿足消費者的需求，都決定了商業地產的價值。
二、國外及發達地區商業地產價值增長的借鑒
國外及發達地區商業地產成功運作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業地產發展具有普遍借鑒意義的經驗。
1.紐約第五大道
第五大道是紐約曼哈頓區的中央大街，是世界上最著名的商業街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優質、品牌齊全、時尚前沿等特點，樹立了“最高品質與品位”的品牌效應。除了商業范疇的運營，第五大道還特別重視與區域經濟要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務區和住宅區等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術館、美國自然博物館等文化設施，充分利用“體驗經濟”將商業、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結合，成為紐約的商業中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業區，也是世界上地價和租金最昂貴的商業區之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商業區。王府井大街南起東長安街，北至中國美術館，交通四通八達，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費產品，大到頂級的奢侈品，產品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術、休閑、文化等于一體，既古樸傳統又時尚前衛，融匯了中西方的文化，消費者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業地產可以說是“寸土寸金”。
3.借鑒之處
縱觀國外及發達地區商業地產的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：
第一，商業地產絕不能僅僅放在商業范疇的領域來考慮，而是應該放在區域的層面去統籌考慮，對區域的各種要素發揮激活、調動、引領的作用，與區域經濟產生雙向互動作用。
第二，商業地產的業態組合，盡可能實現商業、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗等相結合的模式，順應時代和潮流發展，全方位滿足受眾客戶需求。
第三，商業地產運營要盡可能創造機會實現統一規劃，統一管理，統一經營，實現經濟、社會和環境效益等的最大化。
三、商業地產價值增長的建議
1.實現與區域經濟的互動共贏
商業地產發展規劃一定要與區域發展規劃相銜接。在前期的市場調研中，要結合對政策環境和市場環境的研判，充分考慮區域的發展定位與功能、發展規模、人流集聚度、消費水平、公共設施、文化內涵、交通體系等要素，并對所在地區同類業態收益狀況進行調查和了解，進而制定合理的商業地產發展定位與業態組合。
商業地產發展要融入到區域競爭力當中。商業地產應該整合區域內的各種資源，包括商務消費資源、文化資源、生態資源、景觀資源等，成為區域的經濟活力、文化內涵、生態環境、休閑娛樂的集中展示區，以及區域的靈魂和象征。通過發揮商業地產的規模優勢，資源整合優勢，品牌聚合優勢等，最大限度地提升區域的核心競爭力。同時，區域競爭力的提升，也反過來進一步提升商業地產的價值。商業地產與區域經濟互為依靠，互為支撐，聯動發展，才能實現互利共贏。
2.探索新型商業運營模式
目前，業界關注比較多的兩種新型商業運營模式，一個是O2O(online to offline)運營模式，一個是社區商業地產。
創新和完善商業地產的O2O運營模式。目前，很多商業地產已經開始探索和應用O2O運營模式，將互聯網思維嫁接到實體商業地產中，把線上的消費者帶到現實的商店中去，消費者在線支付購買線下的商品和服務，再到線下去享受體驗和相關服務。今后，要積極創新和完善商業地產的O2O運營模式，把傳統商業地產運營與電子商務有機結合，以移動互聯、大數據管理和滿足消費者身心體驗等相結合，不斷向更廣和更深的領域延伸，創造商業地產的運營特色。
注重社區商業地產發展。社區商業地產與傳統的城市綜合體等商業地產不同，主要功能是滿足社區居民消費需求，引導居民形成新的消費習慣。同時承擔社區的服務功能和文化功能，更多體現的是商業地產的社會責任和社會價值。針對目前我國社區商業地產的無序和零散開發狀態，社區商業地產應該由統一的專業團隊來管理和運營，針對不同的社區規模和檔次，制定不同的發展策略。注重提高社區商業的服務質量、參與體驗度以及文化品位，爭取將社區商業地產打造成為社區的服務中心、體驗中心和文化中心。
3.形成產業鏈增值
商業生態鏈是很多商業地產非常重視的，如萬達集團就非常重視在商業生態鏈上考慮項目的規劃與經營。由于商業活動在價值鏈上呈現的是承接的模式，存在著價值增長的此消彼長，因此，只有形成產業鏈增值，實現商業生態鏈的均衡發展，才能最終實現商業地產的持續增值。
產業鏈增值需要做到的是合作、分擔與共享。各相關利益方要形成戰略同盟，共同搭建商業運營模型，完成商業項目的設計、投資、運營和管理，通過各個環節的相互銜接，完成溢價的過程。產業鏈上的戰略同盟要共同進行市場的前期調研，對商業地產進行定位、分析和規劃，主動適應市場變化。在此基礎上，通過產業鏈的延伸，將經營風險轉移，共同承擔。最終，產業鏈上的相關利益方通過統一經營，實現價值增長的共享。
4.創新商業地產融資模式
資本運作是商業地產的生命線，尤其對于一些中小規模的商業地產來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創新融資方式成為商業地產融資的發展趨勢。其中，比較常見的是股權性質的證券產品REITS（房地產信托投資基金）和債權性質的證券產品CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。
不同的商業地產要根據自身的定位、規模以及資金運營狀況，充分研究各種融資方式的優勢與風險，在傳統融資模式基礎上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產品，為商業地產的價值增長提供根本保障。
參考文獻
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商業地產運營范文第5篇
內容摘要：在激烈的市場競爭中，如何提高商業地產項目的核心競爭力是一個重要問題。本文基于價值鏈理論的基本原理，結合商業地產的實際情況，提出應以開發企業為主導，從招商能力、項目研發能力、運營能力、資本運作能力和資源整合能力幾個方面打造商業地產的核心競爭力。
關鍵詞：商業地產 價值鏈 核心競爭力
商業地產是“商業房地產”的簡稱，是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等用途的房地產，從經營模式、用途和功能等方面區別于普通住宅、公寓、工業廠房等房地產形式。由于商業地產價值的成長性和收益的穩定性，我國商業地產開發熱度一直不減，更多企業將會加入商業地產開發的行列，市場競爭將更加激烈和殘酷。因此，研究在激烈的市場競爭中如何提高商業地產項目的核心競爭力，為價值鏈上的開發商、投資商、運營商、經營者及消費者創造共同的價值，以實現商業地產的保值增值及利益各方的共贏極具理論意義和現實意義。
商業地產價值鏈
（一）價值鏈內涵
價值鏈是戰略學家邁克爾•波特在《競爭優勢》一書中提出的概念，他把企業內、外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動，基本活動涉及企業生產、銷售、進料后勤、發貨后勤和售后服務，支持性活動涉及人事、財務、計劃、研究與開發、采購等。這些互不相同但又相互關聯的生產經營活動，構成了一個創造價值的動態過程，即價值鏈。
在經濟活動中價值鏈無處不在，上下游企業與企業之間存在著外部價值鏈，企業內部各組織單元之間也構成了企業內部的價值鏈。價值鏈上每一項創造價值的活動都會對企業最終能夠實現多大的價值造成影響，企業需要把各項價值活動有機地整合起來，使每個環節的價值都能得以實現，企業的總價值才能最終得以實現。
商業地產開發與運營過程中相關的價值主體比較多，本文將開發商、投資者、運營商等五個主體界定為商業地產的核心利益相關者，只探討外部價值鏈環節，并著力分析外部價值主體的訴求與價值關注點，內部價值鏈不屬于本文研究的內容。
（二）商業地產價值鏈
價值創造的過程是一系列利益相關主體的增值活動過程，商業地產價值增值活動的主體主要有開發商―投資商―運營商―經營者―消費者等，通過協同投入資源，承擔著項目開發、資金融通、商業營運與經營、消費等不同職能，在開發和營運過程中逐環節實現知識、資本和服務的增值，進而形成了商業地產的價值鏈。在這幾個主體中，開發商可能兼為投資商和運營商，經營者可能為多個或一個，如此則簡約優化了主體和商業地產價值鏈。
具體而言，從開發商到投資者，再到經營者與最終消費者，實現了資產和房屋物權的一步步轉移，反方向來看，在消費者得到實惠的同時，為經營者創造了價值，經營者有了營業收入則為投資者帶來了租金回報，為運營商帶來了管理酬金，有價值的商業地產才值得開發投資，投資者又為開發商實現了開發利潤，這樣在物權轉移的過程中，也實現了價值的轉移，從而構成了一條完整的商業地產價值鏈。因此，為實現項目的總體價值，商業地產開發商須從總體上考慮地產與商業，開發與運營各環節的價值活動，任何一個環節出了問題都會影響價值的流轉，進而影響各方利益的實現。
商業地產包含了商業與地產兩大要素，商業運營需以消費者價值為中心來進行設計，而地產開發則以開發商為主導來得以實施，因此商業地產價值鏈應從消費者價值角度出發，在分析辨別各價值環節利益訴求異同的基礎上，在開發商主導下構建能夠讓參與各方獲益的價值創造和分配鏈。
1.開發商價值。商業地產開發涉及商業項目的規劃、設計、招商、銷售、建設、運營管理等諸多價值活動，對于開發商而言，會特別關注的是開發初項目地塊的價值與項目開發后實現的價值，這主要受項目所在地的自然環境、建筑規劃、交通條件與人流基礎所影響。為了更好的實現開發價值，開發商會重點關注項目的售價與租金水平、租售成交比例，以及宏觀經濟的發展狀況及區域的市場容量等要素。
2.投資者價值。投資者在作出投資決策時希望取得的價值包括租金收益、規避風險收益、保值增值收益與降低成本收益等，希望投資能具有低風險、高收益、高增值預期的特點。為了更好的實現投資價值，投資者會重點關注投資地區的商業地產發展情況、項目的市場定位、商業運營模式、商鋪的增值潛力等要素，選擇有價值的投資目標進行投資。
3.運營商價值。為了更好地對商業物業進行經營管理，開發商通常會委托專業運營管理公司進行專業化運作，專業公司具備運營經驗、品牌資本、人才、供應商網絡、招商能力等優勢。管理公司可通過運營和管理獲取租金收入，還可獲取市場管理費或廣告費，其會重點關注開發商、投資商的經驗與實力，項目的商業規劃、市場經營環境等要素。
4.經營者價值。經營者會參考同類地段的租金水平，并結合自己的盈利預期選擇物業所有者或與其委托的運營商簽訂租賃合同，然后開展經營，經營內容不同決策也會不同。經營者價值取決于自身項目的盈利能力與所在商圈的發展空間，經營者會重點關注開發商的實力、商業模式、營銷環境、商鋪位置與租金等。
5.消費者價值。消費者位于價值鏈的末端，是最終的被服務者，他們對商業地產項目的支持與否決定了項目的升值空間。消費者的價值來源于可支配收入的提高和消費成本的降低兩方面。在可支配收入不變的情況下消費者的價值就取決于消費成本，消費成本主要體現在消費的便利性和低成本性上。此外，消費者還會關注品牌、消費的休閑性、個等因素。
綜上所述，整合上述開發商、投資者、運營商、經營者及消費者的價值追求，才能成功開發商業項目，并最終形成項目良性運營，各方互為依存、共同受益和諧共贏的良好局面。
核心競爭力與價值鏈
核心競爭力概念由美國經濟學家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司產品的質量和性能決定了公司的競爭力，但長期而言起決定作用的是公司的核心競爭力”。麥肯錫公司認為，核心競爭力是指某一組織內部一系列互補的知識和技能的結合，它具有使一項或多項業務達到競爭領域一流水平并具有明顯優勢的能力。事實上，在競爭環境中從根本上制約并決定企業自身生存、持續發展和擁有持久競爭優勢的能力就是核心競爭力。
價值鏈與核心競爭力是兩個密切聯系的概念，價值鏈是企業從研發、設計、生產、銷售及售后服務活動一系列參與價值分配與創造的全過程，而核心競爭力存在于價值活動的某一個或幾個核心環節中，是企業在這些環節優于競爭對手的能力，它可以表現為研發設計能力、資本運作能力、管理能力或營銷能力等，還可以表現為適應外部環境的能力。企業可以在價值活動的各環節發揮核心競爭力，為企業贏得競爭優勢并帶來超額利潤。價值鏈管理的本質就是降低企業組織的經營成本，優化核心業務流程，提升企業的市場競爭力。
基于價值鏈理論打造商業地產的核心競爭力
結合核心競爭力的概念，本文商業地產項目的核心競爭力是指項目開發及運營過程中多方面知識與技能的有機融合，是商業地產企業對各種資源的整合能力，是在特定經營環境中的競爭優勢和能力的合力。根據對商業地產價值創造各個環節的分析，筆者認為應以開發企業為主導，以招商能力、項目研發能力、運營能力、資本運作能力和資源整合能力幾個方面為重點打造商業地產的核心競爭力。
（一）招商能力
如何將有競爭力的商家和商品引入開發項目，是商業地產開發需要思考的一個重要問題，目前，我國商業地產開發和投資速度遠遠大于商家(主力店和品牌）的開店計劃，很多開發商和投資者都面臨招商瓶頸和同質化競爭的困境，如何招商就顯得特別重要。招商需要系統策劃，統籌運作，一般在項目運作之前，開發商應就需要什么樣的合作伙伴、給予對方什么利益、如何才能實現價值最大化等問題系統籌劃，形成一整套方案。“主力搭架構，專賣成特色，常規獲利潤”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常規店的招商問題就會迎刃而解。解決了招商問題，就為項目運營打下了基礎，也為實現開發商、投資者和經營者的價值奠定了共同的基礎。
（二）項目研發設計能力
這項能力主要體現在開發商進行市場調研、項目策劃、建筑與商業設計這幾個價值環節上，這幾個環節決定了項目的發展方向與運營的成敗。商業地產開發商在項目開發前就應開展與項目有關的各類商業調研，科學選址、合理定位，然后根據空間和業態組合需要進行建筑設計，打造差異化的地產項目。前瞻性的做好項目研發設計，能使項目既能滿足當前的市場需求，又符合未來市場的變化趨勢。對于消費者而言，商業環境舒適便利，項目具有良好的可接近性，消費者因此而節省的部分費用將會轉化為商品的價格和購買量，進而間接的轉化成投資者和開發商的利潤。
（三）運營能力
商業運營是商業地產的核心內容，也是資本產生回報的源泉，離開了運營，項目的盈利就無從談起。商業運營需要融合開發商及開發商委托的專業運營管理者、投資者及經營者各方的力量與智慧，在項目規劃、設計及招商的全過程中，應以消費者價值為導向，考慮項目后期運營的需要，以持續經營的基本規律為標準，在全過程中對企業內外資源進行有效的整合。具體而言，項目運營包括樹立項目品牌，適時調整租戶和運營項目以適應市場需求，現場和物業管理、設施設備維護等內容。正是通過商業運營這個載體，經營者和消費者的價值才得以實現，也會形成開發商、投資者、運營商、經營者和消費者這一共生互動價值鏈體系。
（四）資本運作能力
從價值環節上看，不論是開發商，還是投資者與經營者，足夠的資金實力對其都是至關重要的。由于商業項目投資巨大，投資回收期長，只有當開發商擁有的充足資金實力與資本運作能力時，建設與運營才能保持較高的水準，因而資本運作能力對于商業地產開發商而言具有特別意義。發行股票與債券是資金融通的一種重要方式，但是對于大多數開發商而言，銀行融資才是最主要的方式。針對商業地產投資的特點，銀行等金融機構應對優質商業地產采取傾斜性政策，設計和推出相應的中長期貸款品種滿足商業項目的需要。只有解決了資金的問題，才能從根本上解決商業地產在整體招商和運營管理等方面的一系列問題，從而保證商業地產資產價值的最大化。
（五）資源整合能力
從商業地產價值鏈構成要素來看，開發企業只是一個各類資源的整合者，消費者最終面對的其實是一個資源整合的結果。開發商作為價值鏈的主導者，其核心競爭力綜合表現在對價值鏈各環節相關資源的整合能力上，一個商業地產開發商如果缺乏對有關社會關系、資源與活動的重視和整合，即使由于某些因素而獲得了暫時的成功，也不能保證其項目能得以可持續發展。
結論
綜上所述，高速發展的大背景下，商業地產有著巨大的發展空間，但是其中必然有很多項目要經歷種種考驗，而這些考驗將伴隨著商業地產的發展而長期存在，因而提高商業地產的核心競爭力就顯得十分重要與急迫。本文從五個方面提出了提高商業地產核心競爭力的途徑，以期通過這幾方面的努力，實現房地產價值與商業價值的均衡分配，促進商業地產的持續健康發展。
參考文獻：
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