簡述房地產投資的特點

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簡述房地產投資的特點范文第1篇

關鍵詞：房地產；經濟評價；對策

一、房地產項目經濟評價

（一）概念

房地產項目經濟評價是進行房地產投資可行性分析中必不可少核心內容，是保障房產項目科學性決策的重要方法。它主要通過科學化分析手段，對擬建項目進行多個建設方案財務等相關因素對比分析，運用相關經濟技術手段篩選出技術上先進、經濟上合理的方案，并對其進行全面的技術、經濟、社會等方面的評價，提出對投資項目的技術、經濟、社會等方面的全面評價意見。

（二）特征

客觀性與主觀性相結合的特征。客觀性是房地產項目經濟評價的基本屬性，也是保證評價結果準確有效的基礎。評價人員的評價依據必須是真實的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統計資料，對項目進行經濟評價時一定要求分析是客觀的。但在實踐中，評價人員運用評價的方法的能力、專業技能、觀念意識等差異都會使評價結果具有高主觀性的特征。

高度策劃性特征。開展房產項目經濟評價分析實質是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產項目經濟評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環境，更重要的是要告知投資者如何去應對和利用客觀投資環境，要為投資者分析投資進程中的機會與威脅，提出正確的策略和方法。當客觀因素變化難以確定時，要運用概率等科學的方法分析出變化的趨勢。

全面性特征。房地產項目經濟評價是一個復雜的系統工程。要求分析人員對投資活動的各方面進行全面系統的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風險、社會因素評價等，充分運用定量分析的手段以便客觀準確的把握開發項目在市場中的實際狀況。

責任性特征。由房地產項目經濟評價的策劃性決定了，進行經濟評價的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進行科學正確的投資抉擇。一項好的經濟評價可為投資者節省大量資金的同時謀得巨額收益，而一項質量較差或錯誤的經濟評價可能使投資者產生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結果負責。

（三）影響因素

首先是財務因素。對于一個擬建房地產開發項目，必須從財務角度厘清相關財務影響因子。包括固定資產投資收益、住宅銷售收益、商業部分銷售收益、土地轉讓收益、管理支出、資金投入、財務費用、稅費成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財務指標都可能對評價產生重要影響。

其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價，房產開發還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發時序、土地成本、建安費用、融資成本、資金來源等方面。

此外，在充分分析上述因素指標的同時還必須按照《房地產開發項目經濟評價方法》制定的原則，同時綜合考慮新財會制度、國家現行法規和政策，按照合理合法的原則進行處理。

二、我國房地產項目經濟評價中存在的主要問題

（一）“先入為主”，評價帶有極強的主觀性

在房地產開發實踐中，失敗項目的開發商總是認為有諸多的不可預見因素影響了項目的成功，在進行相關評價時，帶著求證自己心中的某種假設進行相關論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項目的負面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設之后才開展項目經濟評價分析工作，必然導致項目投資決策失誤的可能性大為增加。

（二）評價配套不完善，缺乏專業評價機構與人員

一個成熟可信的經濟評價分析報告必須要求數據準確、使用的方法規范科學、觀點客觀可信，這就要求進行評價的機構和人員必須是業內的專家。一般來講，房地產項目的經濟評價應由這樣幾種人來主持分析：由經濟專家主持的市場調研；由有經驗的工程師和財務專家主持的投資預算；由具有豐富市場經驗的營銷專家進行市場推廣。

可在實際工作中，部分評價人員責任心較弱，加之缺乏自我補充學習能力，導致專業技能存在加大缺陷。此外，部分設計單位根本沒有配置市場分析、運營管理、財務分析、項目運營管理、資本運作等板塊專業人員，導致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產項目根本沒有成立房地產項目經濟評價小組，只是由開發商憑主觀經驗編寫一份評價報告，敷衍了事。有些房地產項目即使成立了房地產項目經濟評價小組，但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經驗經濟專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進行評價工作時，往往憑借主觀經驗，而非運用各種科學的方法進行技術、經濟上的研究、論證，從而導致結論缺乏科學性和可靠性。

（三）缺乏市場分析，基礎工作不扎實

房地產項目經濟評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質的評價方案，必須建立在大量市場調研數據分析論證的基礎上。因此，必須扭轉部分開發商將房地產項目經濟評價單一的理解為財務分析的意識。實際上，經濟評價中首先要解決的是對市場的評價，其次才是財務評價。對于任何一個投資設想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進行財務評價，研究是否可行。在對房地產市場現狀和發展趨勢、特定的街區功能配置和變化，交通條件、社會和人文環境、社會商業利潤水平及其變動進行研究分析的基礎上再談財務評價，才能保證評價真正有效。

（四）忽視項目不確定因素分析

許多房地產開發商在進行項目經濟評價過程中，將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產投資項目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項目不確定因子，對其影響因素進行有效分析并據此提出減少或規避風險的方法，對于保障項目評價的科學性與可靠性具有十分重要的作用。

（五）經費不足

我國房產企業或投資者在房產項目決策階段，普遍依靠經驗主義，定性的分析較多。未充分認識到經濟評價對房產開發項目的重大指導意義，對項目經濟評價的重視程度極為不足，有些開發商即使外表看來很重視，但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴重阻礙了評價方案的系統全面性與科學有效性。

三、對策建議

（一）改變觀念，從意識形態角度增強對項目經濟評價的重視程度

經濟評價對于房地產項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態上為能充分認識到它的重要作用，那么想得到科學、公正、客觀的評價結論幾乎是不可能的。一方面，作為房產業內人士必須高度重視房產項目經濟評價，另一方面作為行業的關聯者或管理者的投資方、業主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產項目的經濟評價工作。在充分認識到經濟評價對房地產開發項目的重大意義的同時，加大對經濟評價的資金以及人力支持，保證評價過程的順利實施。

（二）完善科學的指標評價體系

完善房地產經濟評價指標。首先是財務評價體系的規范化，利用相關財務分析指標，如財務盈利能力、資產平衡狀況、財務收支水平等明晰項目財務風險及其可行性；其次是充分運用綜合評價方法，站在區域發展運營的角度，對房產項目的區域效應與成本進行有效評估，衡量擬建項目對區域經濟貢獻度，論證項目社會效益的有效性與合理性。

（三）培育專業房地產項目經濟評價研究市場，規范房地產咨詢業發展

國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育經濟評價研究的專業市場。此外，應鼓勵企業與高校進行聯合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經濟專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產企業經濟評價的客觀性與準確性。

（四）提高從業人員素質

在科技迅猛發展的今天，科學技術人員在進行經濟評價時必須堅持與時俱進，在不斷增強自身業務能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學發展理念，提升自身使命感與責任感，以適應不斷變化的形勢的需要。

（五）強化市場調查對房產項目經濟評價的重大作用

房地產投資項目經濟評價是項目投資決策的重要依據。項目決策必須建立在科學分析、系統論證的基礎上，通過大量實地走訪調查，獲取第一手準確可靠的數據信息，并在其基礎上進行細致縝密的數據分析處理，從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務、技術、經濟的可行性。

（六）加大對經濟評價方案的再評估力度

學會運用專家驗證法，將掌握行業專業技術與經驗豐富的專家意見同項目經濟評價有機結合，對相關評價結論，組織專家團隊再評估，將評價過程中不合理因素進行有效的剔除，可極大地增強相關投資決策意見的科學性與合理性。

四、小結

房地產項目經濟評價工作，可極大的提高房地產投資經濟效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產開發商決策的依據，也能作為政府管理部門房地產項目審批依據，還可以作為金融機構貸款審查依據。合理的房產經濟評價報告在完善國家宏觀調控、避免項目決策失誤、引導投資方向、調整產業結構、合理利用資金、縮短建設工期、節約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產從業人員，還是投資者、相關政府部門都應重視房地產項目經濟評價在房地產開發過程中的地位與作用，科學合理的進行項目經濟評價。（作者單位：成都理工大學）

參考文獻：

[1]李竹成. 房地產經濟專業知識與實務[M].北京：團結出版社，2001

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[4]洪 紅.杜昌盛. 房地產開發項目經濟評價的特點[J].合作經濟與科技，2010（6）

[5]任長能.淺談房地產開發項目經濟評價時應注意的問題[J].工程經濟，2004（1）

簡述房地產投資的特點范文第2篇

一、內部控制簡述

成立于1985年的美國“全國欺騙性財務報告委員會”（即Tread-way委員會）所屬的內部控制專門研究委員會――發起機構委員會，簡稱COSO委員會，于1992年9月提出了《內部控制――整合框架》，1994年、2003年和2013年又進行了增補和修訂，簡稱《內部控制框架》，框架中對內部控制的定義：“內部控制是受企業董事會、管理層和其他人員影響，為經營的效率效果、財務報告的可靠性、相關法規的遵循性等目標的實現而提供合理保證的過程。”為了實現上述的3個內部控制目標，內部控制應具備以下5個要素：控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監督。”

內部控制是一個“活動過程”，是一個動態的過程。企業的經營活動是永不停止的，企業的內部控制過程也因此不會停止，它是一個發現問題、解決問題、發現新問題、解決新問題的循環往復的過程。內部控制無論設計和運行得多么完善，也只能為企業的管理層和董事會提供合理的保證，而不是絕對保證，因為內部控制本身具有局限性。

二、房地產企業內控活動的難點

（一）房地產企業資金鏈的控制難點

資金鏈的概念與財務理論中的現金流密切相關，而房地產企業的資金鏈不僅是指房地產的不同階段資金的表現方式和資金的來源，同時也是指房地產經營過程中資金總量與資金結構、資金周期。眾所周知房地產企業是資金密集型企業，而房地產企業受自身條件和國內資本市場的限制籌資渠道較少，在開發過程中除了自有資金外，多數是以銀行開發貸為主的高財務杠桿的方式籌集資金。在房地產市場競爭日益激烈的情況下，銀行為保證資金安全勢必提高貸款要求，這樣更增加了房地產企業籌措資金難度。同時高財務杠桿籌資雖可降低資金成本，但同時也面臨著較高的財務風險。

例如：籌資決策不當，引發資本結構不合理或無效融資，可能導致企業籌資成本過高或債務危機；資金調度不合理、營運不暢，可能導致企業陷入財務困境或資金冗余。在項目開發過程中，一旦出現資金使用計劃性不強、資金回籠不及時、項目成本管理水平低造成的超支等情況，將會造成資金鏈斷裂，成為房地產企業的滅頂之災。

（二）房地產開發特點對控制的影響

房地產企業受其自身業務復雜性、特殊性的影響，使得控制活動趨于復雜性。總體而言，房地產開發是一個過程復雜、牽涉面廣、開發周期長、資金投入大且存在一定風險的行業。從市場調研、投資機會篩選、可行性研究、投資到獲得土地使用權、融資、項目策劃、規劃設計、建設施工、市場營銷、廣告推廣、銷售服務、物業管理等涉及多個環節，也涉及勘察咨詢、規劃設計、建筑施工、材料供應、廣告策劃等多類企業，更涉及發改委、國土局、規劃建設、地質、人防、消防、環保、市政、房管局、電力、水務管網、通信管網等多個政府部門的審批和監管。同時房地產企業工程建設時涉及大量的發包工程，工程進度和工程質量的控制、工程款支付的審核等環節也要求有較高的專業性。總之任何環節的失控都將可能導致開發周期延長、開發成本上升等風險，影響到控制目標的實現，最終有可能導致項目的失敗。

例如：在工程項目控制中立項缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、決策不當，可能導致預期收益難以實現或項目失敗；項目招標暗箱操作，可能導致中標人實質上難以承擔工程項目或多層轉包等原因造成工程質量問題、工期延長等。工程造價信息不對稱，概預算脫離實際，可能導致項目成本失控投資失敗；工程物資質次價高、工程監理不到位、項目資金不落實，可能導致工程質量低劣，進度延遲或中斷；竣工驗收不規范，可能導致工程交付使用后存在重大隱患等。

三、房地產企業內控問題的解決措施

（一）資金鏈管理的內控措施

房地產行業是高投入和高風險的行業，必須完善資金管理，建立預算制度，利用資金有效控制實現對房地產企業的風險控制，實現資金集中統一監控與管理，縮短預售時間，提高資金效率，降低資金風險。

1.應將資金管理提前到項目可行性

研究階段

首先通過對項目開發背景、規模、功能和各項技術經濟指標分析，初步確定投資成本，根據投資成本確定資金使用量。其次企業要對開發進度進行合理的安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等工程階段安排好進度。大型開發項目需要進行分期開發，應對各期的開發內容作出統籌安排；同時企業要對開發項目成本費用進行初步估算，力求與實際成本相近，盡量提高評價的準確性；最后，企業根據項目投資估算和項目開發進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案。

2.房企應提高自身實力拓寬自身

籌資渠道

目前，銀行貸款仍是房企的主要融資方式。但受經濟放緩、國內產業政策調等影響，銀行也提高對房企的放貸要求，房企籌資渠道日益狹窄。所以，企業必須拓寬籌資渠道，才能滿足長遠發展。如果企業籌資繼續依賴銀行，也會給銀行帶來金融風險。企業籌資方式應當向上市籌資、債券籌資、信托投資、風投籌資等方向發展。企業應對各種籌資方式的資金成本及籌資條件進行綜合分析，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，盡量選擇償還周期長，資金成本低的籌資渠道；并且不應局限于一種融資方式，要建立多元化的融資模式，以最大限度地減少籌資風險。

3.加強資金使用控制建立預算制度

首先，房企業根據可行性研究確定資金需求量，進而編制年度、季度、月度資金預算表。資金預算分資金收入預算和資金支出預算，收入預算是指項目投資所帶來的現金流入額；支出預算是指項目投資導致的現金流出額。通過編制資金預算及預算執行，將資本運作與日常資金管理工作相結合。其次，企業要加強資金使用動態管理，根據預算執行，對各部門資金使用狀況進行監控。企業根據各部門資金使用的特點，以預算為標準建立指標考核體系。資金管理部門根據各部門預算的執行情況，按月、季、半年及年度進行分析與考核，對預算編制以預算精度為考核重點，對預算執行部門考核完成情況；最后，在資金預算執行過程中，當遇到前提條件發生變化時，如發生工程合同變更、工程付款方式變更等情況時，需要對資金預算進行調整或追加。由預算責任部門提出申請，資金管理部門提出調整意見，實行逐項申報、審批制度。預算必須是最新調整過的預算，及時跟蹤項目開發過程情況的變化。

4.加快資金周轉速度，提高資金使用

效率

首先，在施工建設前要合理控制工程造價，重視工程預算的審核管理。其次，在施工建設階段，保證工程質量和人員安全的前提下控制施工周期，盡量縮短資金在生產階段停留的時間；根據工程合同實行嚴格的撥付款制度，嚴格控制工程費用支出，提高資金使用效率；竣工交付時，根據合同條款對工程成本進行準確核算，避免不必要的資金流出。最后，銷售階段，銷售部門根據即時市場行情及時確定營銷策略采取靈活的銷售方式，并根據已審批流程規定，嚴格把控各種形式（宣傳推廣、現場展示、銷售口述、合同文本等）的銷售承諾，符合產品交付條件及法律法規要求；對銷售環節及交付前后可能存在的法律風險、客戶投訴隱患問題進行審核檢查，預防并消除潛在風險。銷售費用應納入全面預算管理，按權責審批。銷售回款率（額）指標納入業績考核并加大權重，以加快資金回收速度。

（二）開發過程的內控措施

房企生產作業的特殊性由其生產對象─土地的特殊性造成，由于土地是稀缺且不可替代的資源，既受經濟形勢變化的影響，也受政策形勢變化的影響，所以在房地產開發中關注國家的宏觀調控政策顯得非常重要。又由于房地產投資數額較大，建設周期長，資金周轉較慢，投資風險較大，所以房地產開發項目的管理控制尤為重要。

1.項目立項的控制

首先對開發項目的背景情況進行認真周密的市場調查及項目對比，在深入調查和掌握各類資料的基礎上，對開發項目的規劃、設計進行可行性研究與分析，在充分考慮房地產開發的地域性特點、 準確定位消費群體、市場需求及市場供給等狀況作出客觀的預測，并對項目所需的資金、預期的凈現金流量、資金的時間價值、資金的機會成本、投資收益以及投資的安全性等進行綜合分析和測算。其次在對項目建議書和可行性研究報告進行充分論證和評審的條件下，對已設立項目進行評估，比較選擇項目方案，提出對項目投資決策的建議。并注意使不相容的崗位互相分離；必要時應從企業外部聘請有關專業部門進行項目評估。最后上報董事會，按照規定的權限和程序對開發項目進行集體審議決策。

2.項目施工成本的控制

房地產開發過程中的發包工程種類較多，而各類工程項目所需的施工資質也不盡相同，為使開發成本降低而又保證工程質量，應采用公開招標的方式選擇具有合格的相關施工資質的施工企業競標，建立評標委員會，按照規定權限和程序確定中標人，與中標人依法簽訂合同，明確雙方權利和義務，在同等條件下可盡量選擇以往曾合作成功的企業，以期形成未來的戰略伙伴關系，更有利于企業未來的發展。

應加強與設計單位的交流和溝通，加強工程造價管理，建立設計變更管理制度，在施工過程中發生工程變更時，應根據設計變更通知書等有關文件，配合工程監理方與施工方及時辦理工程變更簽證手續，并以誠信為本保護各方的合法權益。對施工地的氣候條件要有所了解，配合施工方合理安排好工期，預防地質災害或氣候變化造成的工期延誤。

建立竣工算環節的控制與審計制度， 及時組織有關部門進行工程驗收，建立工程項目檔案，加強跟蹤管理。未進行竣工決算審計的不得辦理竣工驗收手續。必要時可以聘請專業的第三方審計機構進行工程決算審計，要重點審查決算依據是否完備、相關文件是否齊全、竣工清理是否完全、決算編制是否正確以及驗收人員、驗收報告的范圍、驗收的依據、驗收的程序是否符合國家有關規定和標準等，嚴格控制施工中的舞弊行為。

3.設備及材料采購的控制

材料采購應按照請購與審批、采購與檢驗的程序辦理，將不相容的崗位分離，以相互牽制，防止舞弊，降低采購成本。對重要設備與大宗材料的采購應建立嚴格的請購審批制度：對預算內的采購項目應由工程部根據施工進度與工程預算提前向項目部提出采購申請；對預算外的采購項目在提起申請時還應提供有關工程設計變更及施工變更的有關批文，經批準后再由采購部門通過市場分析與尋價，確定潛在供應商。應充分考慮以往的合格供方記錄以及生產廠家是否通過IS0國際質量認證，以期從最初環節控制開發產品的質量。要在充分了解潛在供應商的信譽、供貨能力等基礎上進行公開、公平、公正的招標，且應將項目中所有涉及的要求在招標邀請文件中清楚陳述，最后由項目主管部門確定合適的供應商，并在咨詢法律顧問的基礎上正式簽訂采購合同，確保雙方的合法權益。對重要的或技術性較強的采購業務還應組織專家進行論證，實行集體決策和審批。在實際操作中還應考慮重要性與成本效益性的原則，對一般材料可采用定單采購或合同訂貨的方式，對零星材料的采購可采取直接購買的方式，并應制定緊急需求的特殊采購業務的處理程序。對采購回來的普通材料由倉庫部門驗收，對技術上要求較強的材料應會同技術質檢部門驗收，對設備則應由技術質檢部門進行開箱驗收，并出具驗收證明。要建立設備與大宗材料采購驗收責任制，將采購成本在保質、保量的基礎上降為最低，以期使房地產開發產品的成本從基礎環節得到控制。

4.房地產開發費用的控制

房地產開發企業費用中較大的是廣告宣傳費、招待費用和銷售提成費用。重大的廣告支出應實行集體審議決策制度；對普通廣告除進行總額控制、預算控制外，還應在每年末對廣告支出與社會效應進行對比分析以制定下一年的廣告預算。對重大的費用支出應上報董事會，實行集體決策和審批制度，并建立責任追究制度。對售房提成費用應因時、因地地用預算的方式確定提成比例，以保證在費用最低的情況下調動售房人員的積極性。

5.建設信息溝通與應急預警機制

良好地信息溝通是保持企業正常生產經營的基礎保障，也是提高自身管理水平的重要前提。因此，房地產企業應在企業內部構建一個內部信息集成處理系統。打破內部之間的“信息壁壘”，實現資源的高度共享，要加大對信息的收集、加工以及傳遞控制，區分好哪些信息應該給某些部門和人員看，從而促進企業內部信息的有效合理流動。

最后還應該建立突發事件應急處理機制與內部控制重大風險預警機制。房地產企業應加強事前計劃能力，建立一套符合從管理階層到執行單位的各個層次的突發事件應急處理機制以及內部控制重大風險預警機制，根據企業內部管理的薄弱環節以及企業會計環境定期或不定期的運用定性與定量相結合的方法進行信息的收集以及進行動態分析，并對可能出現的風險建立應急處理的計劃，將風險量化。同時，應針對企業的戰略規劃的實施合理的分配各項資源，建立合理有效的預警及突發事件監測體系，降低企業所面臨的經營風險，進一步促進房地產企業的健康發展。

簡述房地產投資的特點范文第3篇

作為公司的帶頭人，始終嚴格按照集團領導的授權與經營管理范圍，帶領員工隊伍圍繞集團下達的年度工作計劃指標，堅持以人為根本，以市場為導向，下面是小編收集推薦的物業公司總經理述職報告，僅供參考，歡迎閱讀。

物業公司總經理述職報告

回顧在__物業公司擔任經理的6年來，所取得的成績離不開中心黨委和中心以及機關各科室的大力支持。在這6年中，我時刻不忘作為一名黨員干部的神圣職責，雖然班子成員幾經變動，但我始終與班子成員團結協作，帶領公司全體干部職工以“創一流物業管理公司”為目標，艱苦創業，努力工作，不斷強化管理，規范運作，拓寬市場，提高服務質量，較好的完成了公司的各項工作任務。現述職報告如下：

一、加強學習，努力提高自身素質

這些年來，我堅持學習十_大精神和三個代表的重要思想，并同落實上級要求和創造性的開展工作結合起來，以增強干好工作的責任感和使命感，并緊緊圍繞“觀念怎樣轉變，思路怎么創新，物業如何發展”這些深層次的問題去實踐。

自從__物業公司成立之日起，我便以一個物業的姿態去努力學習物業管理知識，去研究物業企業的發展方向和物業市場的發展趨勢，我始終認為物業公司要生存，就必須走規模化道路。

對此，我在思想上始終與社區保持一致，超前工作，做到了“認識到位、思想到位、工作到位”，在較短的時間內使公司的各項工作實現了有序運轉。

在工作中，我同班子成員一起研究確定了公司的管理運作模式、工作目標和“規范化管理、標準化服務、規模化經營、品牌化建設”的總體工作思路，并圍繞這一思路開展了一系列扎實有效地工作，使公司的整體管理水平得到了進一步提高。

我深知，作為一名管理者，要想帶領大家創市嘗求生存就必須不斷的學習。為了提高自身領導能力和管理水平，我幾年如一日的堅持經常性學習，學習物業管理相關知識，學習市場經濟理論，并擠時間參加MBA基礎理論知識的學習，以不斷充實自己，提高自己適應改革發展的需要。

二、履行職責，努力做好本職工作

作為公司經理，把精力用在管理上，用在抓服務上，用在抓隊伍和品牌建設上，這是本職要求。

6年來，我堅持按照“精、細、美”的工作標準和“嚴、恒、細、實”的工作要求去安排、布置、檢查各項工作，制定并完善了公司各項工作制度、工作標準和考核辦法，按照精干、高效的原則，組建了符合公司特點的運行機構，并對基層工作運行情況進行不間斷的檢查。

我堅持定期到各隊站聽取意見，指導工作，幫助解決困難，在基層干部中樹立起了“不干則罷，干就干好”的爭一流精神。在抓好管理和服務的同時，我與班子成員一起積極協調各方關系，努力開拓外部市場，增加公司收入，并積極籌措資金，改善基層的辦公條件。

為了強化素質教育，在抓好員工崗位培訓的同時還積極創造條件組織管理人員外出學習，開擴視野，增長知識，以提高基層干部的工作能力。

工作中，我注重發揮班子成員的作用，堅持“重大問題集體決策，具體工作分工負責”的原則，及時溝通交流，工作上能夠盡職盡責，盡心盡力形成合力地做好各項工作，是一個團結穩艦充滿活力的班子。

三、嚴格自律，樹立良好形象

日常工作生活中，我嚴格要求自己，以身作則，注意聽取班子成員的意見，尊重、團結每一個班子成員，不搞一言堂，不搞特權，不謀私利，自覺遵守廉潔自律的各項規定，對涉及到采購，隊伍錄用，合同簽訂等敏感問題，自己始終堅持“工作人員具體運作，分管領導嚴格把關，主要領導最后負總責”的工作原則，能夠做到不插手，不介紹，嚴格要求自己“堂堂正正做人，踏踏實實做事”，要在職工中樹立一個良好的干部形象。

四、6年來的工作目標完成情況

6年來，在公司全體干部職工的共同努力下，各項工作目標均圓滿完成。

一是完成了小區創建目標。

20__年__小區創建為局級優秀住宅小區，雅苑創建為省級優秀住宅小區，20__年__創建為國家示范住宅小區，20__年__兩個小區順利通過了省級物業管理優秀住宅小區的驗收。

二是基層建設目標的全部實現。

截至20__年12月，共創建了一個“十佳示范隊”，一個“基層隊”和兩個“行業一強”，另有3個基層單位被評為“社區優秀基層隊”。

三是實現了歷年成本指標不超的目標。

20__年公司成本控制在了652.26萬元以內，并且水費實現了大幅節余;其他幾年公司成本均控制在計劃指標之內，并有一定節余。

四是外拓市場有了進一步發展。

20__年，公司籌集50萬元成立了以家政服務中心為依托的“__綜合服務公司”，20__年公司實現外拓物業管理收入近百萬元。

五是居民綜合滿意率歷年來均保持在98%以上。

六是日常物業管理工作在社區考核與評比中實現了爭第一的目標。

七是在探索物業管理“社會化、專業化、市場化”方面邁出了新的步伐。

五、存在不足及改進方向

一是成本控制力度還略顯不夠，雖然成本控制指標不超，但成本控制的機制還沒有完善起來。

二是在摸準下情上做的還不夠，聽取職工對公司發展的建設性意見較少。

三是公司某些方面、某些環節按照“精細美”的工作標準去衡量還有一定差距，還沒有把“精細美”的工作標準貫穿到各項工作的全過程，需要在精細管理上下功夫。

崗位的改變并沒有改變我工作的熱情，在今后的工作中，我將繼續發揚成績，克服不足，帶領廣大干部職工奮勇爭先，努力做好上級安排的各項工作。

物業公司總經理述職報告

公司董事長、各位同仁：

大家好!

年初，公司李董再次提出了“二次創業”的戰略方針，同時提出了以“五心”撰寫20__年物業優質服務的新篇章的工作宗旨。緊緊圍繞執行李董下達的目標管理責任開展工作。現對一年來的工作作如下述職總結：

一、簡述指標完成情況

年初，按李董下達的目標管理責任進行分解，并按部門和項目簽訂了部門和項目的目標責任書，明確了自己的各項任務指標。科學安排，強化“三全管理”，為創朝陽特色的企業品牌，樹良好企業形象，實現多元化管理，力創社會效益、經濟效益雙豐收，緊緊抓住物業服務工作主線，展開工作，較好地完成了公司下達的經濟各項任務。一年來，雖有項目經理、主管的更換，隨著物業遺留問題、安全問題以及服務的缺陷問題的增加發生，影響了物業管理費的收繳，但想方設法還是完成了收費任務，如：新西藍項目各項收費率：96%;中天花園項目各項收費率：98%;陽光嘉庭項目各項收費率：98%;中聯頤華苑項目各項收費率：96%;豐泰項目各項收費率：100%;華茂玉龍園項目各項收費率：98%。

李董在年初公布公司經營狀況時說：整個公司盈利約8萬元。企業已經具備一定的規模，如此的利潤怎么行，憋屈了一年，而今終于可以挽回些顏面。

二、回顧反思落實整改提高

從年初設想管理工作規劃的實施到規劃的半途扼殺開始認真回顧，就好像寫毛筆字在起筆、運筆階段還算條理清晰順暢，而點睛之筆卻不知為何終止或者說成了涂鴉，細細品味一年來的工作，好像事事都有美中不足的地方;總之，從個人角度總結___年：只求無愧、但求無過。

自身也有許多不盡人意的地方，主要表現在以下幾個方面：

1、培訓抓得不實不細，培訓做了，培訓的效果如何，總結不夠。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想觀念上跟不上形勢，在開拓創新上未發動大家，聽大家意見不夠。

4、制度上過于講情面。未有進一步量化制度，把制度落到實處。

5、企業文化未實質性強化。公司和員工應是伙伴關系，在提升員工歸屬感、責任感方面不夠。

6、打造企業品牌。企業是生命，品牌出效益。物業公司打服務品牌，要知名度、美譽度。員工都是形象代表，加強品牌教育。

7、制定目標管理粗枝大葉、不詳備。責任目標計劃在前瞻性、科學性、全面性、系統性、可能性等方面需完善。同時需加強計劃管理，流程控制，培訓員工的計劃意識，努力完成計劃。

三、20__年工作計劃與思路

20__年，我將緊扣公司的發展規劃，一方面認真完成公司李董交給我的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。

(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階

經過這幾年的努力和發展，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，2011年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及管理包干制度，明確實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托現有項目，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。

(二)加強企業和社區文化建設，打造朝陽物業品牌

公司在完成中心工作任務的基礎上，2011年應將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁，努力搞好小區的社區文化活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。

(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設

要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與陜西財經學院校企共建的物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。

最后，今天借此機會，表達一下我的心愿：感謝李董對我工作的支持，感謝與我同舟共濟、朝夕相處的物業公司全體同事對我的幫助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。

物業公司總經理述職報告

20__年，對房地產行業來講是極不尋常的一年，從20__年持續進行的“抑制房價過快上漲”為主要目標的宏觀調控政策的打壓下，消費者的心理預測期受到抑制，而緊隨著20__年的國際金融危機的蔓延影響，市場觀望情緒進一步加重，全國房產成交量出現急劇下滑，使得市場營銷難度加大，今年，在成績的背后，從企業本身及全體員工到我個人都經歷了諸多的困難考驗，我遵照公司的經營策略，在保證企業收益的同時把工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。

一、了解落實土地信息

根據公司當前的總體思想和工作重點放在尋找土地資源的重大問題上。20__年我與公司其他部門的密切配合：

一是參與了十多個市內及周邊地區的項目談判，其中包括等，從談價格包括合作模式，每一步都界入的非常仔細小心。其中對宗地意向性較大的土地進行了實地踏勘，對個地塊參加了拍賣，落實了市政管網及城市市政配套設施到位情況，通過對市場調查收集和對項目周邊的市場價格及銷售情況了解，對其做了投資估算及經濟分析，并對重點項目做了項目初步可行性分析并上報了集團領導。

二是辦理項目的確界手續、土地證、立項批文、設計方案審查、消防審查意見、規劃許可證、防雷、開發項目備案、人防、防震、效果圖審查等手續的辦理，項目已具備了開工條件。

三是整理匯總并分析各區市房地產市場情況，重點對開發區市場做了調查，認真清理各項治理方面的管理制度，檢查校核公司內部管理制度，關注外部監管法規和部門規章的變化，對照相關要求，修改與現行法規不相適應的內容，刪除與現行法規沖突或已失去市場管理價值的內容，增加現行法規修改增添的新內容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，強化對公司治理制度執行的內部監督檢查與考核，健全內部責任追究機制。并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度。

二、集思廣益，制定各項管控制度

由于綜合因素的影響，的房地產投資和開發得到了快速的發展，從而引發價格的上漲，20__年我按照上級的部署安排，成立領導小組，調研市場的發展情況，整理、匯總并分析了市各區市房地產的市場情況，重點對開發區市場做了調查，并根據市場情況做了項目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項管控制度，以確保項目在實施過程中能夠流暢。

三、提倡加強團結，營造和諧氛圍

團結出凝聚力，出戰斗力，出生產力，出經濟效益，只有全體干部員工心往一處想，勁往一處使，才能優勢互補，減少內耗，形成合力，共謀發展。

在日常工作中，講究大局意識。自覺把企業的利益擺在第一位，做到局部利益服從整體利益，眼前利益服從長遠利益，個人利益服從集體利益，顧全大局，“不謀萬世者，不足謀一時;不謀全局者，不足謀一域”。用全局的視角對企業生存發展的問題進行認真思考，積極付諸實踐，使企業走上健康的發展軌道。講究和諧環境。各負其責，各司其職，抓好分管工作，使全體干部員工在思想上“合心”、在行動上“合拍”、在工作上“合力”，增強“一榮俱榮，一損俱損”的整體觀念。

同時，維護團結和諧的基礎，堅信友誼、諒解和支持比什么都重要。增強團結協作意識，相互信任，相互尊重，相互關心，大事講原則，小事講風格，顧大局、識大體，胸懷開闊，善于容人、容事、容委屈，努力塑造團結和諧的工作環境。講究表率作用。領導干部是企業凝聚力和戰斗力的核心，是維護企業團結和諧的表率。工作中自覺主動地要身先士卒當好先鋒、當好榜樣、當好表率。以黨性、制度、原則、紀律為根本，以講感情、友誼、緣分為劑。

把與企業員工相互溝通作為最基本的工作方法，與員工多交流、多談心、多換位思考，增進了團結，取得了支持。團結和諧的工作氛圍使企業上下形成了思想上相互學習、政治上相互幫助、組織上相互監督、作風上相互促進、利益上相互謙讓、感情上相互尊重，創造了一個既有民主又有集中，既有統一意志又有個人心情舒暢的戰斗集體。

四、堅持學習，端正工作作風，提高執行能力

20__年在集團公司安排下，還參加了房地產法律、法規知識的學習，重點學習了前期取得土地階段的相關法律知識，通過學習提高了本人防范法律風險的能力，并能規范行為，能自覺依法維護公司權益。尤其在辦理手續的過程中，常和行政主管部門協調溝通，只有熟知各種法律、法規，才能和政府部門很好的對接，少走彎路。

隨著國家土地、規劃、建設、工程等部門法律、法規完善配套后，就需要我們更快抓緊學習，提高熟知法律、法規的能力，才能適應“科學執政、民主執政、依法執政”新形勢的要求，以利于提高辦事效率。因此，當進一步增強加強作風建設的緊迫感和責任感，只有工作作風過得硬，才能保證公司的路線、方針、政策和上級重大工作部署順利貫徹落實。

于是年內，我緊跟上級要求，增強轉變機關作風的針對性，端正自身工作作風的同時，努力建設了一支學習上勤奮刻苦、政治上立場堅定、思想上與時俱進、工作上銳意創新的班子隊伍，使發展意識不斷強化、發展思路不斷創新、服務職能不斷完善、群眾觀念不斷增強、協調配合不斷密切、廉潔自律不斷嚴格，群眾滿意度不斷提高，保證了公司各項工作的順利進行。

五、嚴格信息披露，加強監督管理

按照國家有關規定規范信息披露行為，促進公司依法規范運作，維護廣大股東的合法權益;本年度，公司根據相關的法律法規修訂完善了《管理制度》，并嚴格執行，保證披露信息的真實、準確、完整、及時、公平。作為公司的總經理，對公司信息披露情況等進行監督和核查，積極有效地履行了總經理的職責，維護了公司和中小股東的合法權益。同時通過學習相關法律法規和規章制度，加深對相關法規尤其是涉及到規范公司法人治理結構和保護社會公眾股股東權益保護等相關法規的認識和理解，以切實加強對公司和投資者利益的保護能力，形成自覺保護社會公眾股東權益的思想意識。

年內勤勉盡責，忠實履行獨立董事職務，凡經董事會審議的重大事項，都事先對公司提供的資料進行認真審核，若有疑問會即向相關負責人員詢問以了解具體情況，并在自己的專業領域方面提供相關的建議和意見。公司能夠及時向我們匯報董事會決議執行情況、公司的生產經營、財務管理、關聯交易、對外投資、募集資金使用、業務發展和相關重大項目的進度以及信息披露等情況。

平時工作中詳實地聽取公司管理層人員的匯報，主動進行了現場調查、獲取做出決策所需要的情況和資料;及時了解公司的日常經營狀態和可能產生的經營風險，在董事會上發表意見、行使職權，對公司的規范運作持續開展全面、深入、細致的自查自糾活動，誠懇接受公眾評議和監管部門的檢查，認真落實整改計劃與措施，對董事會決策的科學性和客觀性以及公司的規范運作起到了較好的作用。

回顧過去的一年，自己各項工作的完成是靠班子成員的通力合作和廣大干部員工的支持、是靠集體的智慧和全體員工的汗水，我個人只是做了一些方向把握、組織協調和督促落實的工作。對照上級領導的要求和企業面臨的市場形勢，還有許多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是對部分政策的把握度不夠，做事缺乏前瞻性，不注意細節，在工作落實過程中不夠細致，還需要進一步拓展思路，加強學習。

六、20__年工作計劃

20__年已經過去，公司給我們提出了更高、更新的要求，公司遠景規劃，明年是發展最重要的一年。根據公司的長遠規劃，制定了自己明年的工作重點：

(一)提高個人綜合素質，勝任總經理工作。

嚴格按照自己的工作職責，把職責范圍內的工作做好。

房地產業是一個業務分類極其廣泛的行業，充滿矛盾和爭斗，每個參與者都應具有相當的綜合素質才能適應新形勢下的要求，這就更加要求我們20__年要加強學習，嚴格要求自己，嚴守職業操守，先做人后做事，樹立正確的人生觀、價值觀，在頭腦中樹立服務意識。只有提高我們個人的綜合素質，努力使自己成為一個“一專多能”的復合性人才，才能更符合工作的要求。

(二)按照公司計劃做好項目工作。

一是土地信息取得方式

從報紙上獲得招、拍、掛的公告信息;從土地局交易中心及土地儲備中心取得信息;通過投資公司、拍賣公司等其他中介機構獲得信息;通過各施工單位和周圍朋友的介紹取得信息。

二是工作重點

明年的工作中一定要與大家在土地信息上廣開言路，集思廣益。在順應發展思路的前提下和城市總體規劃的基礎上，看準市場、把握機遇、創新思想，切實做好短期發展目標和投資方向的同時，也在尋找著新的經濟增長點和可持續發展之路。在努力工作的同時，也在尋找土地的工作上尋求著新的發展思路：

1、有針對性的尋找土地，不盲目，尋找適合我們的。

2、尋找土地的面要寬，放眼二三級市場，因為這些地區存在著信息不暢，很多政策性、文件性的東西不很完善，土地和規劃方面的規范標準還未形成一定的態勢，再加上個別地方性的政策、法規等，使得很多房地產企業開發運作行為都可以打擦邊球，從一定程度上可以減少建設中的成本投資。

3、房產與地產兼顧的發展思路。房地產公司的開發，不僅局限于房產的開發上，應該使房產開發與土地投資儲備二者兼顧，共同發展。在房產開發不景氣的時候，公司可把重點放在土地投資儲備上;當房產開發有所好轉后，再有側重點地進行房產開發，二者能相互兼顧，共同發展，使企業很好地平穩過度、持續地發展下去。

(三)在物業管理方面我們要嚴格以市場為導向，根據市場、項目及公司的情況做出合理化建議，尋找適合項目自身的物業公司。