不動產物權

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不動產物權范文第1篇

【關鍵詞】物權 登記 公示 公信力

公信力原則是指當事人依據法律的規定對所變更的物權進行了公示，即使公示方法表現出來的物權不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權的存在并已實施了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權存在相同的法律效果，以保護交易安全。依此原則，公示方法所表現的物權即使不存在或內容有異，但對于信賴該公示方法所表示的物權而與之有交易的人法律仍然承諾有和真實物權相同的法律效果。如土地登記薄上，a筆土地被登記為甲所有，乙信賴該登記而向甲買該筆土地，并為所有權的移轉登記，其后，即使發現土地的真正所有人為丙而非甲時，對于土地所有權所生的轉移，法律仍予以保護，某乙仍取得a筆土地的所有權。

不動產物權的公信力原則起源于德國法，以保護交易安全為使命，實現交易便捷。參與交易行為的人，只需依公示方法所表現的物權變動從事交易即可，不必再費時費力，詳查標的物的權利狀態的真實底細。因此，公信力原則完全符合市場交易便捷和迅速的要求，從事交易行為的人不必再擔憂有公示方法所表現以外的物權狀態存在，而遭受不測的損害。交易的動的安全獲得保障，公信力原則因此成為近現代物權法的一項基本原則。

我國物權法采納的是以登記要件為原則，登記對抗為例外的不動產變動模式，其中動產物權以占有為公示，不動產物權以登記為公示。這樣既保護善意第三人的利益，維護交易安全，又可以全面貫徹物權公示原則。另外，將物權靜態的公信力貫徹到物權變動中，意味著所有的不動產物權變動或取得都須進行登記，比如遺囑繼承、法院判決、公開拍賣等，只是在這些情形下，不動產物權取得并不以登記為生效要件，但是，權利取得人要取得對抗世人的效力必須取得對抗世人的公示手段——在登記簿上進行登記。

登記由于是由國家機關主持進行，經過嚴格的程序，具有文字記載，通常情況下可信程度較高，能真正地反映權利歸屬。例如房屋所有權，這個所有權不受任何人影響。因為不動產登記簿是由國家設立的專門機構登記管理的，物權法采登記生效主義，不動產登記具有權利推定的效力，受到公眾的信賴，不動產交易的第三人既然信賴登記簿，其取得的物權就應當受法律的保護。這個制度的關鍵，是以不動產登記簿為根據“取得”不動產物權，其政策目的是保護不動產交易的善意第三人。并且，這種保護是絕對的使善意第三人取得權利，不存在以反證加以推翻的問題。

不動產物權登記的公信力在于使信賴者獲得與其信賴的物權狀態一致的法律后果。它是以犧牲物權“靜”的安全來保證“動”的安全。因此適用公信力原則時，也應當有一定的適用條件。

一般公信力原則適用條件有以下幾點：第一、取得人為善意第三人。登記的公信力不是無限的，它僅保護善意且無過失的第三人，即只有在第三人不知登記有錯誤且對此無過失的情況下，才受登記公信力之保護。如第三人明知或依當時的情形應知登記有錯誤而竟然未知的，屬于惡意，第三人為惡意的，不受登記的公信力保護；第二、物權變動是有效的法律行為。對于非法律行為的物權變動，不屬于交易范疇，不受公信力的保護；第三、公示物權與實際物權不一致。即登記與權利人的實際情況不一致，且這種不一致不能由登記發現，如登記沒有錯誤或登記的錯誤能由登記薄發現，均不發生第三人受登記公信力保護的問題；第四，須無異議登記。錯誤登記雖未更正，但已有人提出異議并記載于登記薄上的，該異議具有阻止登記的公信力的效力。

正如上述所說， 法律 之所以賦予不動產物權登記以公信力，在于保護善意第三人的利益和交易的安全。但是，對于錯誤登記的情況，這并不意味著法律允許將錯就錯，而置權利人的利益于不顧。相反，為保護真實權利人的利益，應該制定一系列保護措施：第一、在善意第三人獲取權利之前，真實權利人可以向登記機關提出異議登記，阻止錯誤登記的公信力發生；第二，善意第三人在登記名義人處取得權利前，真實權利人有權向登記名義人提起訴訟。提出讓法院否定登記名義人權利，在確認自己的權利訴訟獲勝后，真實權利人有權依法院判決為依據請求登記機關更正錯誤登記。第三，善意第三人自登記處取得權利后，真實權利人的權利雖因此而喪失，但是真實權利人有權請求登記名義人賠償損失。如登記機關對登記錯誤有過失時，真實權利人還有權請求登記機關或國家賠償損失。

可見，我國確立不動產物權的公信力原則的必要性和現實意義在于：

第一，不動產物權的公信力原則有利于體現民法的公平公正精神。不動產物權的公信力原則保護了善意第三人的權益不受侵害。在不動產交易中，也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題，那么從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發，允許善意第三人可以在不動產上善意取得。

第二，不動產物權的公信力原則是維護市場交易安全的需要。公信力原則的本質目的就在于維護市場交易的安全，為市場 經濟 創立一個健康、良好、有序的交易環境做出貢獻，體現出交易的安全可靠。

第三，不動產物權的公信力原則有利于完善我國的民事立法，推動了我國法制建設的 發展 。

不動產物權范文第2篇

作者簡介：任學勤、李翠芳，河北經貿大學2010級民商法學研究生。

中圖分類號：D923　文獻標識碼：A　文章編號：1009-0592（2012）11-008-02

一、善意取得制度概述

善意取得又稱即時取得，是指無權處分人將其占有的動產或者登記在其名下的不動產轉讓給他人，善意受讓人即可取得受讓的物權，而原所有權人不得要求受讓人返還原物的法律制度。

善意取得制度，是近代以來大陸法系與英美法系民法中的一項重要的法律制度。善意取得制度淵源于日耳曼法的“以手護手”原則，這一制度的目的是協調財產所有權的靜的安全與財產交易動的安全之間的沖突。該制度一方面旨在保證所有權安全，保持社會秩序的穩定，另一方面又要維護善意受讓人的利益，以促進交易和保護交易安全。當真正權利人與善意受讓人之間利益發生沖突時，應當側重于保護善意受讓人，這樣不僅有利于維護交易安全，而且有利于鼓勵交易。

二、善意取得的構成要件分析

我國《物權法》第106條規定：“無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權；（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產按照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”

從以上法律規定，可以總結出善意取得的適用條件，但是不動產物權的取得在物權法中適用公示公信原則，即不動產物權變動必須進行登記，也就是說，不動產物權登記過程中買受人必須是善意的，不知道實際的權利歸屬，是登記發生了錯誤，而不是買受人的錯誤。因此，不動產物權的善意取得，應該有自己的適用條件：

（一）當事人在登記的過程中發生了登記錯誤

登記錯誤，即在不動產物權進行變動的過程中發生了錯誤的登記。這是不動產善意取得的首要條件，如果沒有登記錯誤，善意取得便無從發生。登記錯誤就是指不動產登記簿上顯示出的不動產歸屬及其權利狀態與真實狀態不一致的錯誤。

根據登記錯誤的原因，可以把登記錯誤分為因登記錯誤機關的錯誤、因當事人的錯誤和因混合錯誤的原因。因登記機關的錯誤，是指登記機關的過錯是登記錯誤的原因，如登記機關的原因，錯把甲的抵押權登記為乙享有就屬于這種情況。因當事人的錯誤，是指因為當事人自己的原因導致登記錯誤。例如，甲通過偽造證明書的手段欺騙登記機關，從而成為乙房屋的所有權人。因混合過錯的錯誤，是指登記機關和當事人在登記錯誤上有共同的過錯，如登記機關工作人員與甲惡意串通，在登記簿上涂銷了原物權人乙的登記，而將甲登記為權利人。這種分類的意義，在于確定登記機關或者登記機關與當事人共同過錯時，登記機關要承擔賠償責任。

（二）當事人有合法的權利外觀

這一要件要求讓與人必須是具有合法權利外觀的無處分權人。善意取得保護的是善意的交易，其基礎在于第三人不知登記錯誤，如果第三人明知登記是錯誤的依然進行交易，顯然就不屬于善意取得制度保護的范疇。這就意味著，讓與人必須是具有“合法的權利外觀”，且讓與人必須是記載在不動產登記簿上的權利人。這也表明，只要在不動產交易過程中，不動產物權善意取得的合法要件具備，實際的權利人將無計可施，被不動產登記簿所掩蓋的事實也將無從得以保護。

但是，在我國司法實踐中，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋（一）》第17條第二款規定的，在登記為權利人的夫妻一方處分夫妻共有的不動產時，第三人并不能因處分人具有合法的權利外觀而取得不動產。這顯然與物權法中的善意取得相背離。

（三）當事人雙方有交易行為

這也就是說，第三人必須通過合法的交易行為取得不動產物權，受讓人已經支付了合理的對價并取得了物權，即第三人作為新的物權人已經被記載于不動產登記簿中。不動產物權善意取得旨在維護交易安全，實現這一目的，是交易行為安全性的要求，只有具體的市場交易行為得到了合理的保障，才能確保整個經濟活動的安全性。

交易行為必須是法律行為，當事人必須有發生不動產物權變動的意思表示，同時交易行為還要符合經濟上的特征，即通過有償的雙方交易行為，才是善意取得制度中的交易行為。

（四）交易相對人有善意的信賴

民法上的善意是指行為人在從事民事行為時，不知道或無法知道其行為缺乏法律根據，而認為其行為合法或其行為的相對人有合法權利的一種主觀心理狀態。通常情況下，通過登記表現出來的物權，即使與真實權利狀況不一致，也被擬制為真實的物權，也就是說，第三人只要信賴不動產登記，登記的物權就是一個真實有效而又合法的物權，登記所表現出來的外觀不存在權利真實性的瑕疵。

作為不動產善意取得構成要件的“善意”，這種“善意”一方面可以為推定的善意。登記物權首先是具有真實性和正當性的推定力，只要第三人不知道不動產登記有誤，信賴登記，就會導致錯誤的登記被認為是正確的。這時，第三人的“善意”會產生。這種經過嚴格的法律程序產生的登記事實，理論上稱為“物權權利的正確性推定”，這種登記，為第三人的善意取得不動產物權提供了堅實的基礎。這種推定善意，實際上是對一般交易情況的認同，除了有證據證明第三人惡意的情形外，不動產物權變動交易的當事人被視為善意的交易者，無需對這種善意舉證。另一方面，這種“善意”為客觀上的善意。這一特征的基礎就是登記這一客觀事實，從一定角度來講，不動產登記總是客觀存在著的，是一種容易被人認知的推定標準，與認為善意是主觀標準完全不同。這種認定方式顯然與那種認為善意取的“善意”是主觀的看法是不同的，很顯然在這種看似主觀的表層加上了客觀的面紗。這種客觀善意的認定方式，客觀上完善了不動產登記制度，非常有利于完善我國的不動產登記制度。

三、不動產善意取得制度在實踐中適用的難點

（一）對不動產善意取得制度中“無權處分”的理解

根據我國《物權法》第106 條規定，不動產善意取得制度的前提就是對不動產物權無處分權。民法上所謂的無權處分，“是指非所有權人未得到所有權人授權或者同意，在不享有財產的處分權的情況下將他人所有的不動產和動產轉讓給受讓人的行為。”在無權處分的情況下，往往會產生三方當事人之間的民事法律關系，導致善意第三人與原權利所有人之間的權利沖突，在此種情況下，善意第三人往往相比原權利人來說更處于弱勢地位，所以法律為了保護善意第三人的合法權益，便設置善意取得制度來維護市場交易的穩定性。

不動產物權的無權處分，相對于動產物權的無權處分來說更加復雜。動產物權的變動是以交付為要件的，往往比較容易分析和辨別，而不動產物權的變動則是以登記為要件的，此種情況下的無權處分往往就顯得非常復雜。一方面，不動產以登記為權利歸屬的依據，只要進行了登記就明確了其權利歸屬。交易當事人是否有處分權，可以直接根據登記來判斷，所以，登記記載的權利人以外的人處分財產的事件是比較不容易發生的。另一方面，不動產的處分權受限制之后，其所有人再處分其財產也不可能適用善意取得。當然在現實生活中，不動產物權的善意取得制度主要是針對登記發生錯誤這一情況而產生的，因此，對于不動產物權的認定，應當不僅僅包括沒有處分權而產生善意取得，也應當包括登記錯誤而產生的善意取得。

（二）對于不動產物權善意取得“善意”的理解

不動產物權的善意取得，是以受讓人在受讓不動產時“善意”為要件的，但是如果受讓人在受讓不動產時系重大過失時，是否構成善意取得呢？我們國家對此沒有進行規定。對此，我們應該認定：當受讓人存在重大過失的情況下，是不可以受讓不動產的，即不可依據善意取得獲得不動產物權的所有權。在上文中我們已經對不動產物權的“善意”進行了解釋，這種“善意”既要是客觀上的善意，即相信不動產登記簿上的事實；另一方面又要是推定上的善意，即不動產登記簿上記載的事實被法律推定為是真實的，即使其余真實的權利狀態不相符合，在此種狀態下，獲得物權的善意第三人的“善意”需要由提出異議的原物權人進行舉證證明，善意第三人不負有此義務。

四、善意取得制度的排除適用

從上面的分析可以看出，只要上述構成要件完全具備，不動產物權善意取得即產生。但是，在不動產物權變動登記過程中，也存在排除適用不動產物權善意取得的情況。具體來說，主要由兩個方面：

（一）第三人知道登記的錯誤

不動產登記錯誤而產生的善意取得制度，要求第三人僅對登記范圍內的信息了解，若第三人明知登記錯誤仍然進行物權的變動交易，這便阻礙了該物權適用善意取得制度。所謂知道錯誤，就是說在登記簿中記載的信息，當事人明知是不符合物權客觀真實情況的信息。在這種情況下，第三人知情這一事實的證明責任，需要由否定第三人善意的一方承擔。若能證明第三人知情，便無需證明第三人知道真實權利狀況及歸屬。當然，如果第三人僅僅是懷疑，并不能排除適用善意取得，此時第三人仍然進行有效的不動產物權變動交易，這也是屬于善意的范疇。當然，如何判斷第三人“知道”，這是一個非常主觀的東西，同時也是一個很難把握的問題，需要我們在實踐中具體加以分析和適用。

（二）不動產登記簿上存有異議登記

異議登記也是排除適用善意取得的一種情形，所謂異議登記，是指記載真實權利人對登記權利真實性異議的登記。從當前的情況來看，異議登記不是不動產物權進行登記的必經程序，同時它也不是一個永久的保障物權人合法權利的程序。它僅僅是不動產物權人對自己的合法權利行使的表現，是一種臨時性保護措施，目的是保護可能在登記簿中沒有被正確記載或者根本沒有記載的物權。如果登記簿的記載嗣后被確認無誤，則異議登記自始就無意義。

五、小結

傳統民法理論，對于動產物權的善意取得規定較為嚴密。我國《物權法》中對不動產物權的善意取得也加以了規定，這是對傳統民法理論的突破，也是適應國際社會理論的潮流。不動產物權的善意取得制度，雖然是應運而生的，但是也有在實踐中進行操作的難點，如在文中所述的：如何認定善意？不動產物權善意取得的標準是什么？在現實中，如何判斷第三人知道登記錯誤等等問題。這些問題都是帶有一定主觀性的，要想實現其具有客觀化的一面，還有待人們進行實踐探索。

參考文獻：

[1]常鵬翱．物權法的展開與反思．北京：法律出版社．2007．

[2]馬一．不動產善意取得制度的構成要件分析．銅陵學院學報．2010（3）．

[3]唐德華．物權法解析與適用．北京：中國民主法制出版社．2007．

不動產物權范文第3篇

關鍵詞：登記一房二賣

我國按照物經移動是否損壞其價值，將物分為動產和不動產。動產是指能夠移動而不損害其經濟價值的物，一般指金錢、器物等。不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的物或雖可移動但損害其價值的物，如土地、房屋。由于不動產往往具有巨大的經濟價值，法律通過不動產登記制度來保護權利人的利益，維護交易安全。不動產登記是指權利人向有關登記機關申請將不動產物權變動的事項登記于不動產登記薄上予以公示，以明確物的歸屬，對抗善意第三人。

我國《物權法》第九條規定了不動產登記效力：“不動產物權的設立、變更、轉讓、和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力。但法律另有規定除外。”但依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。第一百二十九條中又規定：“土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”第一百五十八條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”

各國對物權公示效力有不同的立法主義。大陸法系國家，如法國、德國可分為形式主義和實質主義兩種主要的立法模式。實質主義是指登記決定物權變動的效力。這種模式是《德國民法典》中創制，因此也稱為“德國登記制”。其立法背景是由于16世紀德國物權出現信用沒落，以后經過30年戰爭，發生經濟恐慌和信用膨脹問題，急需要強有力的法律制度來規范不動產信用制度，并保護交易安全，在這種情況下，采用不動產登記生效主義體現了強有力的國家干預。與實質主義登記相對的是形式主義登記。形式主義登記下，當事人的法律行為是決定物權變動的唯一效力依據，登記與否僅僅是對抗第三人的要件。英美法系是托倫斯登記制又稱澳洲登記制或權利交付主義。此形式為托倫斯爵士（Sir Robert Torrens）于1855年在南澳洲所創，因此得名。其基本精神與德國實質主義登記制基本相同。但區別在于托倫斯登記制要發給權利人產權證書，轉讓時必須交付轉讓書和產權證書，并且托倫斯登記制采取任意登記主義，不強制土地所有權必須申請登記。因此，通過上述比較可知我國第九條的采取的是實質登記主義。登記是發生物權變動的要件，只有經過登記才發生物權變動的效力。第一百二十九條和第一百五十八條采取的是形式主義立法模式，是對土地承包經營權和地役權的特殊規定。我國物權法立法采取的是形式主義立法模式和實質主義立法模式相結合的模式，是以實質主義立法為原則，形式主義立法為特別規定的立法模式。

在實踐中存在的”一房二賣”現象是指出賣人先后或同時簽訂兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。由于我國是以實質主義立法為原則，即只有經過登記才能發生物權變動的效力，最初買受人在買賣合同成立后由于未及時辦理產權登記，即使買賣合同已經發生效力，給付了金錢，但物權并未發生效力，并不能取得房屋的所有權。在賣方與第三人簽訂買賣合同并且辦理登記手續時，最初的買受人權益的將得不到實現。

一、“一房二賣”現象的產生原因。

1．當事人登記不便。由于我國的不動產登記機關并不統一，登記機關眾多，給當事人進行登記帶來了很多不便。我國《物權法》第10條雖然明確規定國家對不動產實行統一登記制度，但在現實中各種不動產的登記需要在不同的管理部門進行，這樣不僅給登記人帶來了極大的不便，而且要重復繳納登記費用，造成了資金、時間和精力的巨大浪費

2．交易誠信的缺失。根據我國《合同法》第四章第60條第2款規定：“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”此條是對附隨義務的規定，即附隨義務是基于誠信原則而產生的發生在合同的履行過程中，其是相對于給付義務而言的，但依附于給付義務存在。附隨義務是為了保證合同給付義務的順利履行，它的內容是隨著合同給付義務完成情況的變化而變化的。因此，在房屋買賣過程中，買賣合同生效后物權變動前的履行過程中，出賣人需要依據誠實信用原則履行協助登記的附隨義務以保證買受人權利的實現。但實踐中，由于買受人未及時登記，賣方在買賣合同成立后，為了獲利，不及時協助買方履行登記義務，甚至存在惡意欺詐從而以更高的價格賣給第三人的不誠信行為以獲取利益。

3．登記機關失職。當事人申請房屋登記后，因登記機關不及時登記，致使權利人利益受損。我國《物權法》第十二條規定：“登記機構應當履行下列職責：（1）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（2）就有關登記事項詢問申請人；（3）如實、及時登記有關事項；（4）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”其中第三項規定的登記機關應該如實、及時登記有關事項，如實是指正確的進行登記，及時是指迅速的登記而不能無故拖延。但實踐中，登記機關存在怠于行使權力的現象。

二、”一房二賣”現象中兩個買賣合同是否都發生效力

合同是平等主體基于意思自治而達成的合意。合同的是否生效應考慮四個因素：合同主體的締約能力；意思表示自由，真實；標的確定、可能并合法；符合法定形式。只有滿足上述條件，合同才發生效力。因此，”一房二賣”現象中存在的兩個買賣合同只要達到上述條件，就是有效的。即買賣合同已經成立，在當事人間產生了債權債務關系。

三、不動產登記與房屋買賣合同的關系

根據物權的變動與其基礎行為相區分的原則，買賣合同只要雙方意思表示真實即成立并生效了。在現實生活中，買賣合同成立后，若是僅僅交付房產證、交付鑰匙并不能發生物權轉移的效力，只有及時辦理物權登記才發生物權變動的效力，發生房屋所有權的轉移，從而成為房屋的所有人。房屋買賣合同的簽訂使得雙方當事人發生了債券債務關系，出賣人負有附隨義務，買方可以根據買賣合同主張房屋所有人（買賣合同中的賣方）協助其進行過戶登記，轉移房屋所有權。

四、法律責任的承擔

根據我國《合同法》第四章第60條第2款規定，違反合同履行中的附隨義務構成不適當履行合同。在”一房二賣”現象中，當買賣合同中的買受人未經過戶登記而由善意第三人取得房屋所有權，致使買方的權益沒有得以實現時，根據賣方未履行協助的附隨義務，即沒有協助買房進行過戶登記，屬于合同未履行的范疇。買方可基于賣方的不適當履行，要求賣方承擔違約責任。若存在欺詐，如以騙取他人財物為目的將房屋進行多次買賣，依照《消費者權益保護法》的規定，賣方應承擔雙倍賠償責任；若觸犯刑法，則依法承擔刑事責任。

參考文獻：

[1]謝在全:《民法物權論匯》，中國政法大學出版社，1999，第114頁

[2]梁慧星主編:《中國物權法草案建議稿附理由-物權篇》，法律出版社，2004，第19頁

腳 注：

謝在全:《民法物權論匯》，中國政法大學出版社，1999，第114頁

2 梁慧星主編:《中國物權法草案建議稿附理由-物權篇》，法律出版社，2004，第19頁

不動產物權范文第4篇

關鍵詞:不動產;善意取得;標的物;登記

引言

近代以來,民法上有所謂“靜的安全”與“動的安全”。與此相應,民法領域形成了財產的靜的安全的保護制度——財產所有權制度與財產的動的安全的保護制度——契約(債權)制度。在一般情形下,法律均能較好的實現二者的保護。但是,當無權處分人處分他人財產時,是保護財產所有權的靜的安全,還是保護財產交易的動的安全問題,便油然而生。

一、不動產善意取得的基礎

(一)不動產善意取得的倫理基礎-人的互相尊重。

我國現行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎則在于人的互相尊重。即每個人得要求他人尊重其存在及尊嚴,而此更須以尊重他人為前提。人及人的尊嚴是整個法律秩序的最高準則。正是基于這一倫理規范而產生了信賴保護原則,并以不同的形式表現于民法,如表見、表見法定代表、誠信原則及善意取得等。

(二)不動產善意取得的經濟基礎-交易安全

如果要求買受人(債權人)在每一交易(設定抵押權)過程中對出讓人(抵押人)是否為原權利人進行調查似不可能,即使是可能的話,那征信成本也相當高昂,使得經濟發展嚴重受阻。為此,實有賦予登記推定力公信力,建立善意取得的必要。

(三)不動產善意取得的理論基礎-登記公示推定力與公信力

在賦予登記推定力之后,必然要賦予登記公信力。所謂登記公信力是指,對于登記的內容給予信賴者,法律根據信賴內容賦予法律效果,縱使登記內容與實體關系不一致,法律亦視登記內容為正確,從而發生與真實的權利狀況一樣的法律效果。善意取得便是以登記公示推定力與公信力為其理論基礎的。

二、不動產善意取得的性質——兼有繼受取得的原始取得

關于不動產善意取得的性質,學界主要有以下三種觀點:原始取得說、繼受取得說、原始取得與繼受取得之爭議無意義說。盡管各有其理,但也有其不足之處:

1.原始取得說之不足

(1)該說一方面認為不動產善意取得為原始取得,而另一方面卻又強調該交易行為必須為有效,否則,不得適用善意取得。既然為原始取得,又何須交易為有效?該說另一方面認為不動產善意取得為原始取得,而另一方面卻又強調該交易行為為有償,善意取得人必須支付價款。該說一方面堅持不動產善意取得為原始取得,而另一方面卻不得不承認對于不動產上第三人的權利非善意的,第三人的權利不因此而消滅。

(2)繼受取得說之不足。一方面該說認為善意受讓人善意取得不動產是源于法律行為所生的效力,而另一方面卻認為無權處分行為為無效或效力待定,受讓人僅能補足權源,卻不能治療法律行為的效力。繼受取得說也不符合不動產善意取得的宗旨。

三、不動產善意取得對當事人的保護

(一)原權利人的保護

原權利人是最大受害者。為維護公平正義,法律對原權利人提供如下救濟:

1.侵權責任救濟。無權處分人未經原權利人授權或事后追認而處分他人之物,符合侵權責任構成要件者,原權利人可依民法通則117條請求損害賠償。

2.不當得利救濟。無權處分人擅自處分他人不動產所受對價,是原不動產的替代價值。原權利人受損而讓與人獲利,且缺乏法律依據,故在原權利人與無權處分人間構成不當得利。原權利人可基于《民法通則》92條請求讓與人返還利益。

3.違約責任救濟。如果在原權利人與無權處分人間原存在合同關系,如房屋所有權保留買賣情況下,因登記機關的錯誤而誤登記為買受人(無權處分人)所有,則原權利人可向無權處分人主張違約責任。

4.國家賠償救濟。這種情況主要發生在因國家登記機關登記錯誤的情況下。對此,德國臺灣規定值得我們借鑒。如德國專門設立錯誤賠償基金。而臺灣地政登記機關則就登記所收費用提取百分之十作為登記儲金,專賠償損害之用。

(二)不動產善意取得人的保護。

不動產善意取得人,即是自物權登記名義人處取得物權的人。根據物權登記的公信力要求,一般情況下,取得人受到以下法律保護:

1.從登記名義人處取得所有權的人,登記名義人即使不是真正的所有人,取得人仍應確定的取得其名義下登記的所有權,真正權利人因此喪失所有權。

2.該被取得的財產如果存在沒有登記的抵押權時,該財產視為無抵押權的財產,取得人所取得的是無抵押負擔的所有權。

3.該被取得的財產如已登記設定抵押權的,就自登記名義人取得財產、受讓抵押權的,取得人得取得真正的抵押權。

4.該被取得的物權,如果權利受限制而未記載于物權登記簿,則受讓人的受讓的物權不受登記名義人的所受限制的影響,確定的取得受讓的物權。

5.登記名義人非真正權利人,第三人向登記名義人所作的履行、給付有效。真正權利人的損失,只能請求登記名義人賠償。

四、結束語

不動產善意取得的性質是兼有繼受取得的原始取得(當然,動產善意取得也是如此)。其根本性質之所以是原始取得是由其根本目的-維護交易安全所決定的。然而,我們承認其根本性質為原始取得并不能否認它具有繼受取得的某些特征,如交易行為為有效、善意受讓人須支付不動產之代價等。相反,確立不動產善意取得是為了更好的避免這種現象的發生。而其最關鍵的便在于建立統一完善的不動產登記制度。在因登記機關的原因而導致原權利人損害時,應給予迅速、有效之救濟。在這方面,德國與臺灣地區的制度值得我們效仿。

參考文獻

[1]梁慧星、陳華彬著,《物權法》法律出版社,2003年版。

[2]孫憲忠,《再論物權行為理論》,載《中國社會科學》。

不動產物權范文第5篇

基本案情：申請執行人卓某因被執行人張某未執行A區人民法院（2009）民一初第438號民事調解書（內容：張某于2009年4月20日前給付卓某本金5萬元及利息4500元），卓某于2009年4月22日申請A區人民法院強制申請執行，人民法院受理后，于2009年7月7日裁定查封了被執行人張某位于A區新工區中心廣場C區3室營業房一套。

另查明，被執行人張某因和另一債權人周某因75萬元債務糾紛，于2009年6月3日被周某至A區法院，當日雙方即達成協議：“被告張某以其所有的位于A區新工區中心廣場C區2號、3號張某名下的兩處房產作價30萬元抵償給周某，該兩處房產尚欠銀行貸款部分自2009年5月起由原告周某負責償還，至原告周某還清貸款后，該兩處房產歸周某所有；其余欠款45萬元由被告每月給付3萬元直至還清止。”以上協議內容經法院予以確認，并制作了（2009）民一初字第1122號民事調解書。 2009年7月9日，周某持法院調解書和張某一起到A區房管局申請辦理房屋產權過戶手續，房管局工作人員李某依據調解書的內容，為C區2室和被查封狀態的C區3室房屋辦理了過戶登記手續，并于8月7日給周某下發了房屋產權證書。周某后又將房屋轉賣他人。現因張某下落不明，亦無其他財產可供執行，客觀上導致申請人卓某的執行申請無法執行到位。

針對上述案情，辦案人員就房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為的合法性提出了兩種不同的觀點：

第一種觀點認為，房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為是合法的。依據《中華人民共和國物權法》第28條之規定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”在該案中，張某和周某已經就涉案C區3室房屋達成調解協議，并經A區人民法院予以確認，調解書已經于2009年6月3日發生法律效力，生效的調解書與判決書具有同等法律效力，張某C區3室房屋的產權在調解書生效時就已轉讓給周某所有，周某是否去房管局辦理變更登記手續，不影響周某對該房屋擁有合法產權的效力，所以李某在2009年7月9日給周某辦理房屋過戶手續是合法的。

第二種觀點認為，房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為是違反法律規定的。同樣也是依據《中華人民共和國物權法》第28條之規定，認為該案A區法院的調解書并不能必然引起不動產物權發生變更的法律效力。

筆者同意第二種觀點。筆者認為該案的爭議焦點問題是張某的房屋在已經調解給周某的情況下A區法院法院能否再對其查封的問題。筆者就上述焦點問題提出自己的一點拙見，筆者認為上述問題其實質乃是一個法律理解和適用的問題，《物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”從該條的字面表述來看，本案中的調解書應該能夠直接引起物權變動的法律效力。然而，由于上述條文中所述的法律文書是一個廣義的概念，其中是否包括調解書，尚無明確的司法解釋或相關規定，但從理論界的聲音來看，大部分人認為，并非法院作出的所有法律文書都可以直接引起物權變動，能夠引起物權變動的法律文書僅限于法院作出的形成判決。法院的判決按判決的內容可以分為三種判決即形成判決、確認判決和給付判決。所謂形成判決指人民法院對當事人之間已經存在的沒有爭議的民事實體法律關系作出變更的判決。形成判決確定時，不需要通過強制執行便自動發生法律狀態的效果，例如解除或撤銷合同，解除婚姻關系、收養關系的判決等。形成判決在法律效力方面具有形成力，這種形成力具有絕對效力，不僅及于當事人，也及于一般第三人。確認判決是指人民法院單純確認當事人之間法律關系存在或不存在的判決。給付判決是指人民法院對民事案件進行審理，在認定原告請求權存在的基礎上，判定對方履行義務的判決。給付判決還可再分為現在給付判決和將來給付判決。對于調解書，雖然與確定判決有同一效力，但就物權變動事項所作的調解，尚無與形成判決同一的形成力。

另外，從實務的角度來看，調解書的形成最主要受當事人意思自治的影響，如果其能直接引起物權變動，顯然不利于對不動產物權的登記管理，也難以維護交易秩序的安全。物權法第二十八條盡管規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”，但并沒有規定“哪些法律文書能導致物權設立、變更、轉讓或者消滅”。