固定資產評估值
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固定資產評估值范文第1篇
一、國內外會計準則比較
美國財務會計準則公告144號指出，如果長期資產或資產組合的公允價值低于其賬面價值，則發生減值。國際會計準則第36號中規定，在每一個資產負債表日，主體應當評估是否存在資產可能已經減值的跡象；如果存在這種跡象，主體應當估計資產的可收回金額。我國會計準則的規定與國際會計準則的規定基本相同，《企業會計準則第8號――資產減值》中規定，企業應當在資產負債表日判斷資產是否存在可能發生減值的跡象，資產可收回金額低于賬面價值的，應當計提減值準備，確認減值損失。
大多數國家會計準則的規定大抵以國際會計準則或者美國會計準則為藍本。我國主要是借鑒國際會計準則，只是略有差異。如國際會計準則規定已計提的減值準備可以轉回，但我國會計準則中規定已計提的減值準備不能轉回。就準則規定的詳細程度而言，國際會計準則規定更為具體，更為全面。
二、境外案例分析
[例]A企業是一個生產瞬間干燥劑和壓縮清新劑的廠家，2001年對其所屬土地、建筑物、機器設備等固定資產進行減值測試。固定資產情況見表1：
建筑物和設備1999年建成投產，全部資產作為一個整體形成現金流量的來源。2001年3月31日該企業資產負債表中顯示的資產總值、折舊和凈資產見表2：
評估師對固定資產進行減值測試的具體流程如下：
(1)確定價值類型。評估師確定價值類型為原地原用途價值。
(2)確定折余重置成本。該企業資產屬于專用機器設備，由于在設計、尺寸、位置上獨一無二，除了那些作為部件銷售的產品外，幾乎不在公開市場上銷售。評估師運用折余重置成本計算資產價值。計算過程見表3：
(3)分析貶值的可能性。企業從成立之初到評估時，生產能力數據有：壓縮清新劑設計能力750噸／年，瞬間干燥劑設計能力2500噸/年。企業1999年和2000年設備生產能力利用率有，1999年生產能力利用率為21.5％；2000年生產能力利用率為21.5％，這種較低的生產能力利用率是由于企業成立時對瞬間干燥劑的需求量的預測遠高于真實市場需求額。評估師分析發現，企業機器設備并沒有發生功能性貶值和實體貶值。因此，評估認為機器設備可能存在經濟性貶值。
(4)計算資產組的公允價值。評估師對企業10年的產出和企業價值進行分析，得知資產組現值總額為2653.9千美元，凈流動資產為101.42千美元。由于沒有足夠的收入實現盈利，評估師經分析認為企業沒有無形資產。因此，企業固定資產(資產組)價值應為2552.48千美元(2653.9-101.42)。
(5)計算資產組貶值額并在組成資產間分配。與固定資產折余重置成本相比，固定資產貶值額為1691千美元(4243-2552.48)，減值率為0.5(1691÷3223)，機器設備可收回金額為1612千美元。
(6)計算機器設備減值額。機器設備賬面值為2800千美元，減值額為1188千美元(2800-1612)。
(7)考慮機器設備在其他用途下的價值。根據國際評估準則，機器設備可以有原地原用途價值、原地選擇用途價值、異地原用途價值和異地選擇用途價值等幾種價值類型。假設其他三種價值類型下，機器設備可收回金額分別為2100千美元、2200千美元和2300千美元。根據國際評估準則要求，應當選擇最高的價值進行減值測試。本例中選擇異地選擇用途價值2300千美元進行測試，減值額為500千美元(2800-2300)。
本例機器設備減值測試的過程是按照國際評估準則和國際會計準則執行的業務，考慮了資產不能單獨形成現金流時，以資產組為評估對象確定公允價值，繼而進行分配的情形。其基本流程是：(1)確定價值類型。確定價值類型的目的是計算資產組的未來現金流量。(2)確定資產組中各組成資產各自的公允價值。以折余重置成本作為公允價值。確定折余重置成本的目的是確定機器設備所有固定資產組成的資產組合中所占價值比例，用以對經濟性貶值進行分配。(3)根據企業的生產經營情況對資產組的公允價值進行調整。本例中調整了經濟性貶值的因素。方法是計算資產組按現有生產能力形成未來現金流量現值，現值與折余重置成本的差額為經濟性貶值。按各組成資產公允價值的比例進行分配。調整后的公允價值即為原地原用途價值。(4)確定減值額。用調整后的公允價值與賬面價值進行對比，確定減值額。
這一思路與我國會計準則的要求不一致。根據我國會計準則的要求，減值測試的基本思路是：先計算可收回金額，可收回金額是公允價值和未來現金流現值的較高者；然后將可收回金額與賬面值進行對比。這與國外評估業務的不同之處主要有：(1)評估的價值類型不同。國際評估準則一般要求的價值類型有原地原用途價值和原地選擇用途價值、異地原用途價值和異地選擇用途價值，這幾種價值類型均不是以財務報告為目的的評估中需要的價值類型，與公允價值的本質屬性不符，不能同于以財務報告為目的的評估業務。而我國不需確定原地原用途價值等價值類型。(2)可收回金額確定不同。我國會計準則明確規定，評估師應當根據企業所處行業平均生產能力和獲利水平計算企業的公允價值，并根據企業現有生產能力下現金流量現值來確定未來現金流量現值，由此可以確定可收回金額。而國際評估準則對這點沒有詳細的規定。
固定資產評估值范文第2篇
關鍵詞：林木資產；評估鑒定；評價指標分類評價法
中圖分類號：S757文獻標識碼：A文章編號：16749944（2016）13009203
1引言
依法對林木資產受損（侵）價值調查評估鑒定，不僅涉及受損（侵）后經濟補償和恢復森林資源再生產問題，而且也為執法量刑和經濟處罰提供技術與法律依據。由于調查評估鑒定目的有其特殊性，因此，如何科學準確地對林木資產受損（侵）價值的調查評估鑒定，這是在森林資源資產調查評估鑒定中值得研究和解決的主要問題。為了探討林木資產受損（侵）價值調查評估鑒定的技術特性，調查評估了連城莒溪隔口村森林資源資產產權糾紛中林木資產受損價值和連城爐塘林業經營所“種子園”林木資產受侵價值。通過對林木資產受損（侵）價值評估調查，分析了調查與評估鑒定技術方面的幾個關鍵性問題，提出了林木資產受損（侵）價值評價指標和評估鑒定方法，表明發展現代林業、建設生態文明以及在現行的林業體制和森林經營水平條件下，林木資產受損（侵）價值調查與評估鑒定應采取分類評價法。
2材料與方法
2.1材料
材料1：連城莒溪隔口村所屬山場2012年被侵占，受損林木為2005年人工造林，該山場已平整土地，建成了養殖場。評估目的為確定調查評估對象范圍內所有林木資產損失的現值，作為該村請求賠償的依據。
材料2：連城爐塘林業經營所杉木“種子園”更新采伐，為2014年伐區，由某承包工程隊包砍包銷，采取1 m3給檢尺員150～200元作為報酬為手段，共侵吞杉木202m3，屬皆伐伐區山場，林地已清理干凈。評估鑒定目的是確定調查評估對象范圍內所有被侵占林木資產的現值，作為司法部門追究刑事責任的依據。
2.2調查鑒定評估方法
2.2.1林木資產受損（侵）資源調查鑒定方法
林木受損（侵）價值是以受損（侵）林木資源為對象，受損（侵）的林木，往往是已經被毀，或已被采伐出賣，經常是無帳可查，山場只留下伐根，要認定不在山場的林木資源，需要花大量的人力、物力和財力。因此，要認真分析林木受損（侵）類型和程度，依不同地類或林種、培育目標分有參照林分和無參照林分二種調查鑒定類型查清受損（侵）林木資源。
（1）林木受損（侵）有參照林分的林木資源調查鑒定。根據最近一次森林資源調查資料或建檔材料和立地條件、樹種、年齡、起源、坡位等情況，找出同一或鄰近小班相近的林分進行林木資源調查。利用1∶10000地形圖現場勾繪、網格法或計算機求算面積，也可采用皮尺丈量、羅盤儀、GPS等儀器實測受損（侵）林地面積，并計算受損（侵）林木蓄積。
（2）林木受損（侵）無參照林分的林木資源調查鑒定。主要通過查伐根來計算林木受損（侵）的數量。人工林株行距較整齊、分布較均勻可采用加密樣園調查或標準地調查伐根，查根徑立木材積表，利用1∶10000地形圖現場勾繪、網格法或計算機求算面積，也可采用皮尺丈量、羅盤儀、GPS等儀器實測受損（侵）林地面積，并計算受損（侵）林木蓄積；天然林只能在受損（侵）伐區內量取全部被采伐的伐根，查根徑立木材積表，求得林木蓄積。根徑異常的林分，應進行修正，使之符合實際。
2.2.2林木資產受損（侵）價值評估方法
由于所評估的對象，往往是評估之前已經發生的事情，有的甚至已經發生了好幾年，評估的基準日只能為推算基準日，與實際評估時間不能相吻合。因此，林木資產受損（侵）價值評價指標也只能為推算指標。受損（侵）林木資產評估的方法和評估價值與森林資源流轉的林木資產評估方法和價值有很大不同。目前受損（侵）林木資產評估尚無統一的技術標準和方法，在實際工作中，林木資產受損（侵）價值是根據評估目的和林木資產受損（侵）情況，分別不同林種不同樹種不同齡組采用不同方法進行評估，即分類評價法評估，具體如下。
（1）用材林幼齡林及未成林造林地林木資源資產采用重置成本法。
（2）用材林中齡林、近熟林林木資源資產采用收獲現值法。
（3）用材林成、過熟林林木資源資產采用木材市場價倒算法。
（4）竹林資源資產采用分段計算，穩產前采用凈現值法，穩產后采用年金資本化法。
（5）經濟林資源資產采用分段計算，穩產前采用凈現值法，穩產后采用年金資本化法。
其它林木資產受損（侵）價值是在上述5種方法評價的基礎上根據評估目的、培育目標、社會生態效益指數采用系數比較法評估。
2016年7月綠色科技第13期
童慶嘉：林木資產受損（侵）調查鑒定與價值評估技術探討資源與產業
3結果與分析
下面以材料1、2為例對林木資產受損（侵）價值進行調查評估鑒定結果分析。
3.1案例1：用材林中齡林林木資產受損調查評估鑒定
3.1.1林木資產受損調查鑒定
該山林列入評估范圍的林地實地丈量面積7.7畝，其中養殖場占用馬尾松林面積7.1畝，道路占用杉木林面積0.6畝。2015年參照周邊未損林木進行調查鑒定，馬尾松平均胸徑9.5cm，平均樹高5.5m；杉木平均胸徑14cm，平均樹高9.0m。被損馬尾松林分蓄積33m3，被損杉木蓄積6m3，受損林木蓄積總計39.0m3。為用材林中齡林。
3.1.2林木資產受損價值評估
用材林中齡林受損林木資產評估采用收獲現值法，其計算公式為：En=S×m×MuM×∑3i=1Ai[fi1（Wi1-Ci1-Fi1）+fi1（Wi2-Ci2-Fi2）]（1+P）（u-n）]-（R+V）×[（1+P）（u-n）-1P×（1+P）（u-n）（1）
（1）式中，En：林木受損價值； S：齡組面積7.7畝，其中杉木林0.6畝，馬尾松林7.1畝。m：齡組單位面積蓄積量，杉木10m3/畝，馬尾松4.65m3/畝； mu：森林經營類型標準林分成熟齡對應曲線的單位面積蓄積量，按福建省林業廳制訂的《森林經營類型表》中的生長指標似合林分蓄積量生長曲線，杉木、馬尾松采用一般中徑材經營類型。
M杉=20.31432×（1-e-0.1263545t ）5.293045；
M馬=20.29737×（1-e-0.108322t ）4.361291；
其中，M：現實林齡時標準林分蓄積生長曲線對應的單位面積蓄積量，M杉=5.6 m3/畝，M馬=5.4 m3/畝；Ai：樹種組成比系數； i：樹種代碼，即1代表杉木，2代表馬尾松，3代表闊葉樹；u：該森林經營類型的主伐年齡，u杉=26，u馬=31；n：年齡11年；p：投資收益率，按6%；R：年地租，本次不計；v：每年的單位面積管護費，1元/（畝?年）；Fi1、Fi2：各樹種原木、綜合材材種的木材生產銷售合理利潤，已受損；fi1、fi2：各種樹種原木、綜合材出材率，杉木75%，其中原木45%，綜合杉30%；馬尾松80%，其中原木50%，綜合材30%；Wi1、Wi2：各樹種原木、綜合材單位產品平均銷價；杉原木：1100元/m3，杉綜合：800元/m3；松原木：950元/m3，松綜合：650元/m3；Ci1、Ci2：各樹種原木、綜合材材種經營成本，直接生產工資150元/m3，其它稅費已受侵。
經評估，林木資產損失價值為21493元，其中馬尾松損失價值為17158元，杉木損失價值為4335元。雖然林地已被毀，但是有周邊對比林分，其林木資源數量，可按現實林分計算，盡管林地被毀時間和評估時間相隔甚遠，但是評估值是由現實林分計算，即為現時價值。
3.2案例2用材林成熟林林木資產受侵調查評估鑒定
3.2.1林木資產受侵調查鑒定
該山林林木受損（侵）屬無參照林分的林木資源鑒定調查。2015年實地調查，采用1∶10000地形圖現場勾繪，并用計算機求算面積。人工杉木種子園株行距整齊，采用3.26 m樣園加密布點，量取樣園內伐根地徑。由于杉木種子園是通過嫁接成林，其地徑比一般杉木林地徑偏大，與現有采用的地徑材積表不符。為此，采用原有伐區調查設計材料量取的胸徑和樹高，按原設計平均胸徑與實地量測的平均地徑的比值，作為修正系數，以此推算各樣園的平均胸徑，查原設計樹高曲線圖，得出各樣園平均樹高，再根據平均胸徑、樹高查《福建省杉木二元立木材積表》，求算出該伐區的蓄積量，并依照原設計出材率計算其出材量，推算出被侵占的木材為212 m3，與森林公安立案偵察取證的數據202 m3，誤差5%，在調查技術規定允許的誤差范圍內。人工杉木種子園更新采伐按用材林成熟林認定。
3.2.2林木資產受侵價值評估
用材林成熟林被侵占林木資產評估采用市場價倒算法，其計算公式為：
En=S×M×∑3i=1Ai[fi1（Wi1-Ci1-Fi1）+fi2（Wi2-Ci2-Fi2）]（2）
（2）式中，En：林木資產評估值； M：材木蓄積量M=202m3； Ai：樹種組成比系數同案例1；Fi1、Fi2：各樹種原木、綜合材材種的木材生產銷售合理利潤，已受損；fi1、fi2：各種樹種原木、綜合材出材率，杉木74.4%，其中原木60.3%，綜合材14.1%；Wi1、Wi2：各樹種原木、綜合材平均銷價；杉原木：1100元/m3，杉綜合800元/m3；Ci1、Ci2：各樹種原木、綜合材材種經營成本，直接生產工資150元/m3，其它稅費已受侵。
經評估，林木資產受侵價值為人民幣126472元。林木資源受侵占的數量，即為成熟林分采伐時的數量，而不是現時林木資源數量，因此評估基準日并不是該林木受侵時的時間，這個基準日只能是計算過去受侵林木資產的時間，而不是受侵占林木資源所具有的時間，但其技術經濟指標是推算基準日該時點的公允值，它是計價指標的基準日。
4結論與探討
（1）案例中的資源核查工作繁重，難度大，在實際工作中應根據不同林分狀況，選擇適宜的調查方法，最好利用可參照林分進行調查，以提高調查精度。
（2）受損（侵）評估值應為林木的全部價值，這與山林轉讓所評估的純價值有所不同，它應包括受損（侵）稅費和利潤，以及其他可提供社會勞動的價值。不同林種不同樹種不同齡組應采用不同方法進行評估。上述兩個案例采取分類評價法，其評估結果當事雙方都能接受，并作為經濟補償、執法部門執法量刑和經濟處罰的依據，說明分類評價法是公允的。因此， 在現行的林業體制和森林經營水平條件下，林木資產受損（侵）價值調查鑒定與評估應采取分類評價法。
（3）案例1林木受損是動態的，其評估基準日為即時日；案例2林木受侵是靜態的，其評估基準日為推算基準日，是林木受侵該時點的公允值。在實際操作中要準確把握評估基準日，確保評價指標的準確性。
（4）由于該項目調查評估是受特種行業的委托，評估目的是作為執法的依據，而不是森林資源流轉資產評估中所述的評估情形，它是對已經發生的經濟行為作出判決。
（5）案例舉列的是評估工作中遇到的兩個典型案例，其他林種的森林資源資產受損評估也可采取分類評價法進行評估，筆者不再列舉。
（6）系數比較法評估是林木資產受損（侵）更具特殊性的價值評估方法，比較系數受評估目的、培育目標、社會生態效益指數的影響，在實際操作中有待更深層次的研究。
參考文獻：
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固定資產評估值范文第3篇
建設部關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定
根據《城市房地產管理法》和《城市房地產中介服務管理規定》（建設部第50號令），為促進房地產市場健康發展，規范房地產價格評估行為，提高房地產價格評估的專業技術水平，現就房地產評估機構資格等級管理中的若干問題，規定如下：
一、房地產價格評估機構的設立
申請設立房地產價格評估機構、必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本，由當地縣級以上地產管理部門進行審查，經審查合格后發給《房地產價格評估機構臨時資格證書》，再行辦理工商登記。并在領取營業執照后的一個月內，到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，一年后可申請評定房地產價格評估機構資格等級。
二、房地產價格評估機構資格等級分類
房地產價格評估機構實行一級、二級、三級制度。根據其專業人員狀況、經營業績和注冊資本進行評定，其中注冊資本不作為各地政府房地產管理部門設立的事業性編制的房地產價格評估機構評定等級的條件。各等級的具體條件如下：
（一）一級
①注冊資本100萬元以上；
②有七名以上（不包括離退休后的返聘人員和兼職人員，下同）取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；
③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；
④從事房地產價格評估業務連續四年以上；
⑤每年獨立承扣價標的物建筑面積10萬平方米以上或土地面積3萬平方米以上的評估項目5宗以上；
⑥以房地產價格評估為主營業務。
（二）二級
①注冊資本70萬元以上；
②有五名以上取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；
③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；
④從事房地產價格評估業務連續三年以上；
⑤每年獨立承擔估價標的物建筑面積6萬平方米以上或土地面積2萬平方米以上的評估項目5宗以上；
⑥以房地產價格評估為主營業務。
（三）三級
①注冊資本40萬元以上；
②有三名以上取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；
③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；
④從事房地產價格評估業務連續二年以上；
⑤每年獨立承擔估價標的物建筑面積2萬平方米以上或土地面積8千平方米以上的評估項目5宗以上。
三、各級資格房地產價格評估機構的營業范圍
一級機構可從事各類房地產價格評估。可以跨省、自治區、直轄市從事評估業務。
二級機構可從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。可以在其注冊地的省、自治區、直轄市區域內從事評估業務。
三級機構可從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。可以在注冊地城市區域從事評估業務。
臨時資格機構的營業范圍根據其資金和人員的相應條件確定，可在其注冊地城市區域內從事評估業務。
四、房地產價格評估機構資格審批程序
一級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建委（建設廳）初審，初審合格后報建設部審批，頒發資格等級證書。
二級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建（建設廳）審批，頒發資格等級證書。并抄報建設部。
三級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建委（建設廳）或其授權的部門審批，頒發資格等級證書。
直轄市區域內房地產價格評估機構的申報和審批，按建設部第50號令《城市房地產中介服務管理規定》執行。
五、房地產價格評估機構資格申報材料
申請房地產價格評估資格的機構應向當地房地產管理部門如實提交以下材料：
（一）房地產價格評估機構資格申請書及其主管部門的證明文件；
（二）工商登記營業執照復印件；
（三）機構的組織章程及主要的內部管理制度；
（四）固定經營場所的證明；
（五）注冊資本驗資證明；
（六）法人代表及負責人的任職文件；
（七）專業技術人員的職稱證書、任職文件及聘任合同；
（八）經營業績材料；
（九）重要的房地產評估報告；
（十）當地房地產管理部門規定的其它文件。
六、房地產價格評估機構資格等級升降及取消評估資格
（一）房地產價格評估機構資格等級實行動態管理，根據機構的發展情況進行等級調整，每二年評定一次，重新授予資格等級證書。
（二）在本規定頒發之前成立的房地產價格評估機構，其等級根據目前狀況評定；本規定頒發之后成立的房地產價格評估機構，其等級從臨時資格開始。
臨時資格的最長期限為二年，并不得再次申請臨時資格。
（三）資格等級的評定與年審工作結合進行，機構年審的情況是評定資格等級的依據之一。
對于年審不合格的機構，可以由等級評定初審部門提出降低其資格等級或取消評估資格意見，報審批部門批準后執行。
（四）申請升級的評估機構，應根據申請的等級在年審前半年將所需材料報相應的初審部門，初審部門在年審后將初審意見上報有關審批部門。
固定資產評估值范文第4篇
自2009年8月財政部頒布《高等學校會計制度（征求意見稿）》（以下簡稱新制度）以來，高校會計制度改革這一主題引起了學界的高度關注。當前高校實行的是1998年頒布執行的高校會計制度（以下簡稱舊制度），舊制度以收付實現制為基礎，這一制度造成很多弊端，比如會計信息失真，具體而言資產、負債反映不真實、收入和成本不真實等，制約了高校的發展，高校會計制度改革勢在必行。相關學者意識到了這點，并展開了大量的研究和論證。研究主要集中在以下幾個方面：一是高校新舊會計制度的對比研究，主要從會計核算基礎、會計科目、會計報告等方面展開對比；二是現行高校會計制度實施的困難與對策研究，主要是高校財務管理人員從實際工作出發，具體闡述現有制度弊端，進而提出會計制度改革的相關建議；三是將會計信息質量、財務風險防范、預算管理等視角與高校會計制度改革相銜接，旨在闡明新制度下，如何提高會計信息質量、如何防范財務風險、如何加強預算管理，這些研究都有較強的理論和實踐指導意義。高校會計制度改革，其中一點就是要對固定資產計提折舊，對無形資產進行攤銷。但在舊制度下，固定資產均未提折舊，而無形資產，尚有大部分未入賬核算。據來自廣東高校的調研數據顯示，83.33%的高校對于本校的專利、技術未入賬核算，80%的高校對于本校的土地使用權未進行核算。在這種背景下，如何對固定資產、無形資產進行新舊制度核算轉換？我們認為對資產的重新估值就變得關鍵。現有文獻中尚無針對高校固定資產、無形資產新舊制度轉化估值的相關研究，這就成為我們的研究任務。本文主要解決高校新舊會計制度轉化過程中的三項資產估值問題，以期能對實踐工作有所啟發。
二、資產估值基本方法概述
資產的種類多種多樣，其估值方法也有所不同。本研究主要關注高校固定資產（房屋及建筑物、設備及設施）、無形資產（專利、技術）以及土地使用權的評估（以下簡稱高校三項資產）。在會計核算中，土地使用權嚴格意義上應歸屬于無形資產類別，但高校擁有的土地使用權是由政府無償撥入，其無償性是區別與其他無形資產（專利、技術）的顯著特點，在評估方法的選取上有差異，因此本文區別對待。
傳統的資產估值方法主要有三種：市場法、成本法、收益法。市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近出售類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，市場法運用的必須具備一定的前提條件：即需要有個充分發育、活躍的資產市場；此外，參照物與其被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。現實中，與被評估資產完全相同的資產是很少見的，這就要求對類似資產參照物進行調整。有關調整的指標、技術參數等能否獲取，是決定市場運用成功與否的關鍵。市場法的運用，能夠客觀反映資產目前的市場情況，評估結果易于被各方面理解和接受。但前提是需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據而難以應用；此外，該法不適用于專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。成本法的關鍵是測算被評估資產的重置成本以及各項損耗價值，具體有實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值。成本法是當前比較重要的資產估值方法之一，主要在于比較充分地考慮了資產的損耗，評估結構更趨近于公平合理；其次，有利于單項資產和特定用途資產的評估；再次，在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。但是，采用成本法的缺點是工作量較大，而且它是以歷史資料為依據確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性。另外，經濟性貶值也不易全面準確計算。收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。收益法的關鍵是測算資產未來預期收益和貼現率，運用此法評估的資產價值，易為買賣雙方所接受。但是預期收益額、貼現率預測難度較大，易受較強的主管判斷和未來不可預見因素的影響；另外收益法的適用范圍很小，一般用于企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。
三、高校三項資產特殊性
高校存在的目的與企業存在的目的不同，企業以發展和盈利為目的，而高校的存在是為了教書育人、發展教育、振興科技，提供的是社會公共物品，而不是以盈利為目的，這就決定了服務于高校的資產與服務于企業的資產具有很大的不同。高校三項資產的特殊性主要體現在以下幾個方面：
（一）高校資產未來收益難以計量 企業的資產，只要能產生獨立的現金流，就可以很好的估計該資產的價值，而高校是非盈利性質的，高校資產發揮的作用是難以用財務上的現金流或其它財務收益指標來衡量，比如服務于教學、科研的各項資產，不能簡單地用向學生收取的各項費用來測量資產的收益，這有悖于高校存在的初衷；高校進行的科學研究，其中基礎性研究獲得的科研成果，難以市場化，很難有收益，但不能因此然為基礎研究成過就沒有意義，因此，用財務收益來衡量高校資產是有失偏頗的。
（二）高校資產歷史成本計量偏誤 企業資產的歷史成本，以獲得該資產所付出的對價為依據，比如企業的固定資產，其歷史成本包括買家、相關稅費、運雜費、安裝費等，而高校當前的固定資產的歷史成本確定過于簡單，只將資產的買價作為入賬依據，相關稅費不做考慮。這種差異從源頭上已經決定高校固定資產的價值有偏誤。此外，高校對賬上的固定資產均不提折舊，這些規定造成了嚴重的賬實不符。
（三）高校零成本賬外資產較多 高校零成本賬外資產較多，尤其是對于公辦高校，比如土地。高校所占用土地都是政府無償劃撥的，且在當前的會計賬簿中未做反映，形成賬外資產。此外，對于一些研究型大學，其專利、技術、發明等研究成果非常多，但由于管理制度上的欠缺，高校財務很難確認研究成果的價值，因此這些成果要么沒入賬，要么其入賬依據僅僅是專利、技術、發明等的申請費用，而其實際研發成本卻未考慮，因此形成大量的零成本賬外資產。
四、高校三項資產估值方法選用及修正
如前所述，資產估值的方法主要有市場法、成本法和收益法等多種方法，而在具體選用估值方法時，還需綜合考慮多種因素，如資產估值方法的選擇必須與資產評估價值類型、資產評估對象相適應，資產評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約，還要考慮不同的評估途徑等。
鑒于高校的非盈利性以及高校三項資產的特殊性，本文認為難以從現有的估值方法中直接選取某種方法來進行高校三項資產的估值，必須對現有估值方法加以修正，方能利用。
首先如前所述，高校資產難以找到合適的資產收益指標來測定，因此本文不建議使用收益法，而建議針對不同類型的資產分別使用市場價格法和重置成本法。
（一）固定資產估值 高校固定資產大體可分為兩類：房屋建筑類和設備設施類。總體思路上，高校的固定資產如果在市場上能找到同樣功能、同樣新舊程度的資產，直接用市場價格作為高校該項資產的價值最為方便和簡單；如果不能滿足上述條件，高校固定資產的估值將采用成本法，即在市場上找到與現有資產功能類似、結構相同的資產，然后考慮實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值，計算出高校固定資產價值。
（1）房屋建筑類資產。本文認為房屋建筑類資產采用成本法進行估值。理由是高校的房屋建筑物與市面上的商用、公用房屋建筑物的功能、作用不同，不能參照商用、工用性質的房屋建筑物來估計，因此市場法不可取。
房屋建筑物評估的成本法是基于房屋建筑物的再造費用來考慮，通過估算出房屋建筑物在全新狀態下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出房屋建筑物的評估值。其計算公式為：房屋建筑物價格=房屋建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值
一是房屋建筑物重置成本測算 對于房屋建筑物重置成本的測算方法有多種，如預決算調整法，重編預算法和價格指數調整法等。而預決算調整法進行評估，必須要具備完整的房屋建筑工程竣工決算資料或預算資料；格指數調整法是指根據房屋建筑物的賬面成本，運用建筑業產值價格指數或其它相關價格指數推算出房屋建筑物重置成本的一種方法。由于方法本身的緣故，在推算待估房屋建筑物重置成本的準確性方面略顯不足，一般只限用于單位價值小、結構簡單的房屋建筑物重置成本的估算。綜上，本文認為宜采用重編預算法測算高校房屋建筑物的重置成本。
重編預算法是指按工程預算的編制方法，對待估房屋建筑成本項目重新估算其重置成本，此方法主要適用于構造簡單的建筑物，具體如下：房屋建筑物重置成本=∑[（實際工程量*現行單價）*（1+現行費率）±材料差異]+按先行標準計算的各項間接成本
二是實體性貶值測算 房屋建筑物實體性貶值，課題組認為采用適用年限法測算即可。使用年限法是指利用房屋建筑物的實際已適用年限占房屋建筑物適用年限的比率作為房屋建筑物的有形損耗率，據以測算實體性貶值的方法。
有形損耗率=（房屋建筑實際已使用年限/房屋建筑實際已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限）×100%
實體性貶值=房屋建筑物重置成本* 有形損耗率
三是功能性貶值測算 房屋建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、適用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。具體對于高校而言，房屋建筑物功能性貶值主要就是房屋建筑物不能滿足教學用途而發生的額外費用，或者由于房屋建筑物富余而形成的浪費。
功能性貶值=功能不足發生的額外費用（或功能過剩形成的固定成本損失）/資產收益率
四是經濟性貶值測算。房屋建筑物的經濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發揮，導致其價值貶損。從現象上看，建筑物出現經濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降、如商業用房的空房了增加，出租面積減少，工業用房大量閑置等。對于高校而言，房屋建筑物經濟性貶值主要就是招生規模極度縮減導致校舍大面積空置而產生的固定費用損失。而對于當前的中國高校而言，尚不存在該問題。因此經濟性貶值可以忽略。
綜上，對于高校房屋建筑物估值，宜采用成本法。通過重編預算法估算房屋建筑的重置成本，然后扣減相應的實體性貶值和功能性貶值即可。
（2）設備設施類。設備設施主要是指用于教學、科研的各種儀表、機器、設備等固定資產。這類資產多是外購而來，因此在市場上可以找到同樣結構、功能的，直接用市場價格調整成新率后的價值作為高校該項資產的價值最為方便和簡單。成新率的估計多靠專用人員綜合考慮多種因素后，經驗判斷得來。
設備實施類價值=相同或類似設備市場價格*成新率。
成新率=■* 100%。
（二）無形資產估值 高校的無形資產總體上可分為兩類：知識產權型無形資產和權力型無形資產。對高校而言，知識產權型無形資產包括專利、技術、實用新型發明的使用權等，而權力型無形資產則是指土地使用權。本文將土地使用權區別對待，具體估值另作討論。對于高校已有知識產權型無形資產，按其是否實現技術轉化，區別用不同的方法進行估值。
（1）已實現技術轉化的知識產權型無形資產估值。已實現技術轉化的知識產權型無形資產，是指那些已經簽訂技術轉讓合約或已達成技術使用協議的專利、技術、實用新型發明等。這一類型的資產能夠給高校帶來明確的未來收益，可采用比例收費評估法進行估值，比如對于專利權的轉讓收入，其價格主要與協議約定的收費方式相關，具體公式為：專利權價格=銷售收入*專利權收入分成率。其中專利權價格=最低收費額+銷售收入*專利權收入分成率
（2）未實現技術轉化的知識產權型無形資產估值 未實現技術轉化的知識產權型無形資產，主要是指擱置在案的各項無形資產，包括高校的基礎型研究成果和大部分尚未轉化的應用型研究成果。由于缺乏市場法和收益法應用的必要條件，對于這類無形資產的評估，本文建議采用成本法。
采用成本法評估無形資產，基本公式為：
無形資產評估價值=無形資產重置成本*成新率
從公式看出，用成本法評估無形資產，關鍵是確定其重置成本和成新率。就無形資產成本而言，它是指現時市場條件下重新創造或購置一項全新的無形資產所耗費的全部貨幣總額。高校是科學研究的基地，其無形資產多為自主研發，因此本研究主要探討的是自創無形資產重置成本的確定。
自創無形資產的重置成本，按該無形資產實際發生的材料、工時消耗里，按先行價格和費用標準進行估算。即：無形資產重置成本=∑（物質資產實際消耗量*現行價格）+∑（實耗公式*現行費用標準）
其中，重置成本不是按現行消耗量而是按實際消耗量來計算，原因在于：一是無形資產是創造性的成果，一般不能原樣復制，從而不能模擬在現有生產條件下再生產的消耗量。二是無形資產生產過程是創造性智力勞動過程，技術進步的作用尤為明顯，如果按模擬現有條件下的復制消耗量來估價重置成本，必然影響到無形資產的價值形態的補償，從而影響到知識資產的創制。
而對于無形資產的成新率，其影響因素是無形資產的貶值，包括功能性貶值和經濟性貶值，因無形資產無實物形態，也就不存在實體性貶值。通常成新率的確定，采用專家鑒定法和剩余經濟壽命預測法進行。專家鑒定法，是指邀請有關技術領域的專家，對被評估無形資產的先進性、適用性做出判斷，從而確定其成新率的方法；剩余經濟壽命預測法，是由評估人員通過對無形資產剩余經濟壽命的預測和判斷，從而確定其成新率的方法。公式為：
成新率=■* 100%
綜上，對于高校無形資產的評估，應區分不同類型而采用不同的評估方法，使其估值盡可能科學、合理。
（三）土地使用權估值 土地使用權是權力型無形資產的一種，其評估方法可采用市場比較法、成本法和收益法中的任何一種。但針對高校而言，其擁有的土地使用權是政府無償撥入，土地用途不同于其它商業用地、工業用地，且其收益難以用財務指標來衡量，因此不具備采用成本法和收益法的條件。本文建議采用市場比較法進行估值。
土地的市場比較法是指在同一市場條件下，以臨近時期條件類似的土地交易實例作為參照，同待評估土地進行比較，參照這些已成交的土地使用權價格，通過多項因素的修正，最終求得土地使用權價格的方法。
土地使用權價格=比較案例價格*交易情況修正系數*交易日期修正系數*區域因素修正系數*個別因素修正系數
比較案例價格較容易取得，因為目前國家的土地交易市場是活躍的，而上述修正系數卻難以確定，再加上市場比較法主要運用在商業用地和工業用地的評估，高校用地是一種特殊用地，直接用土地使用權二級交易市場的數據來做評估不太理想。筆者認為，對于高校用地的評估，可以在市場比較法的基礎上稍作修正。具體如下：
土地使用權價格=基準地價*綜合修正系數
即用政府規定的土地一級市場上的基準地價替代比較案例價格，且不區分多種修正系數，綜合成一個修正系數即可。因為在我國，由于政府對土地使用權市場的相對壟斷，土地一級市場上的基準地價具有相當的標桿作用，因此采用基準地價進行評估是具有科學性和合理性的。至于綜合修正系數的確定，首先要從入地用途、待評估土地的區域和個別因素中選擇影響土地使用權價格的各主要因素，然后確定具體的修正系數。在計算影響地價的各因素的修正系數時，要利用樣點地價與基準地價的關系，確定修正系數的大小。
高校新會計制度實施勢在必行，對于高校三項資產的重新估值，本研究認為應區分不同類型資產，采用不同的估值方法，具體如圖1所示。
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固定資產評估值范文第5篇
關鍵詞：評估價值；貨幣時間價值；資產評估方法；長期資產價值
一、評估價值與貨幣的時間價值 中國
評估價值是根據特定目的，按照法定程度，應用科學方法，通過對被評估資產進行全面分析和評定估算，以貨幣為單位而核定的資產現時價格。它與資產的原值、凈值不同，也與資產的市場價格不同，它是評估人員根據評估的特定目的，運用所掌握的有關資料，對被評估資產的現時價值所作的一種評定估算。它具有如下幾個特點：1.推理性。如對某一企業資產進行評估時，需根據該企業過去的經營業績、行業發展情況及市場環境，對該企業的未來收益進行預測、推算，再依照一定的方法確定被評估企業價值。又如用市場法評估某一資產時，在市場上尋求具有可比性的參照物，分析、比較兩者的異同，推算這些異同因素對價值的影響，從而確定該資產的評估值。2.變現性。資產都具有變現的能力和特性，但在市場條件下，變現方法不同。其變現價格也不同，相同資產在同一時期、同一地區，因評估目的不同，其評估價值也不同。3.時空性。所謂時空性是指評估價值受時間、空間因素的影響，這要從資產本身或市場條件受時空因素的影響來考慮。由于時間變遷，所處地區不同，市場環境不同，資產在獲利能力、市場價格上也不同，在用市場法進行評估時，時空因素的影響特別明顯，由于這一特性，評估時要確定評估基準日，評估結果亦有時效性。
貨幣時間價值是指資金經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。時間價值原理正確的揭示了不同時點上資金時間的換算關系。貨幣時間價值理論是資產評估中計算資產現行市價的重要理論，其基本思想對資產評估結果有重要影響。貨幣時間價值理論的基本思想在現實生活中，當我們把一定數量的貨幣存放在銀行時，經過一段時間。可以取出比原來多出一些的貨幣，這就是貨幣的時間價值，又叫資金的時間價值(thetimevalueofcapital)。用經濟學的術語說就是貨幣在銀行的存放可以帶來利息。又如，將資金運用于公司的經營活動可以獲得利潤，將資金用于對外投資可以獲得投資收益等等。這種由于資金運用實現的利息、利潤或投資收益就表現為資金的時間價值。資金的運用需要一定的時間，隨著時間的推移，資金不斷周轉使用，時間價值不斷增加。由于貨幣會隨著時間的推移不斷增加時間價值，所以同量的貨幣資金在不同的時點上具有不同的價值。今天的100元和一年后的100元是不等值的(前者大于后者)，在進行價值對比時，必須將不同時間的資金折算為同一時間后才能進行大小的比較。貨幣的時間價值一般用現值和終值兩個概念來表示不同時期的價值。現值(present value)是指資金現在的價值，又稱本金。終值(finai value)是指資金經過若干時期后包括本金和時間價值在內的未來價值，又稱本利和。進行現值和終值的換算，有單利(single rate)和復利(compound rate)兩種方法，因此有單利終值與單利現值、復利終值與復利現值之稱。復利就是不僅本金要計算利息，本金所生的利息在下期也要加入本金一起計算利息，即通常所說的“利滾利”。復利終(finalvalueofcompoundrate)是指一定數量的本金在一定的利率下按照復利的方法計算出的若干時期以后的本金與利息之和。
二、貨幣時間價值理論對選擇資產評估方法的啟示
目前國際上采用較多的資產評估方法有市場法、成本法和收益法三種。不同的方法適用于不同的資產評估范疇中。其中收益法最能體現貨幣的時間價值。
眾所周知，一宗資產為其持有人帶來的收益不是一次性的，而是在一定時期內連續不斷地為持有人帶來收益。如企業的機器設備、廠房無形資產等每年每月甚至每天都在為企業帶來收益。資產持有人總是希望自已持有的資產能夠具有較高的收益率、較強的流動性和較高的安全性，從而具有較高的市場價值。收益性一般用資產的平均收益率來衡量，平均收益率越高，資產的收益性越好；流動性通常用資產變現的速度與變現中的損失大小來衡量，變現速度越快且變現中的損失越小，資產的流動性就越強；安全性則用資產遭受損失的可能性來衡量，可能性越小，資產的安全性就越高。當流動性和安全性既定時，資產的價值將主要取決于其收益率的高低。按照貨幣時間價值理論，獲得不同時點上的相同數量的收益，其價值是不同的。這一基本思想告訴我們，如果采用收益現值法評估，就必須首先將不同時點上的一系列收益分別進行折現處理，然后再加總，而不能將資產創造的收益流簡單相加。總之，凡是采用收益現值法對不同資產進行評估，都必然要涉及貨幣收益的時間價值問題，因此都應該按照上述折現原理對資產為其持有人帶來的收益流進行折現，折現后的價值就是被評估資產的現行市價。由于長期資產時效性較長，采用收益法對其進行評估最能體現其真實價值。
三、貨幣時間價值在長期資產評估中的應用
新會計準則改革的一個重要方面是在長期資產的評估中體現了貨幣時間價值的概念，使得資產確認的可靠程度和相關性進一步加強，也體現了謹慎性原則。
(一)貨幣時間價值在長期投資評估中的應用
新準則中規定確定持有到期投資初始成本時，就應當計算確定其實際利率，并按實際利率進行持有到期投資資產的溢價或折價的攤銷及投資收益的確認。這種按實際利率的計算方法確定投資收益，充分體現了貨幣時間價值的概念。因為，企業持有到期投資(比如購買企業長期債券)的未來現金流入量是按票面利率計算的每期的利息和到期的本金，按照前述資產價值的確定原則，這些現金流入量的貼現之和應該等于企業投資該項資產的初始成本(按照公允價值計量和相關費用之和)，這也是企業利用收益法評估該項資產的評估價值。從財務的觀點考慮，企業持有到期投資所獲得的實際收益就是貨幣的時間價值，根據這一思路計算出來的實際利率，并確定投資的收益體現了貨幣的時間價值。
(二)貨幣時間價值在融資租賃資產價值評估中的應用
轉貼于中國
新會計準則規定，承租人確定的融資租人固定資產的入賬價值為租賃開始日租賃資產的公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者，將最低付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。如果以最低租賃付款額現值作為租賃資產的入賬價值，就是認為現在所取得的融資租人的固定資產價值等于未來現金流出(每期的最低租賃付款額)的現值之和，而不是日后不同時點還本付息金額之和(最低租賃付款額)。這樣處理充分考慮了貨幣時間的價值，如果目前資產的公允價值低于最低付款額的現值，按照謹慎性原則就以公允價值作為固定資產的評估價值并據以入賬。 (三)貨幣時間價值在評估盤盈和接受捐贈的固定資產價值中的應用 中國
接受捐贈方確定的固定資產的入賬價值，如果捐贈方提供了有關憑證，則按憑證上標明的金額加上應支付的相關稅費作為入賬價值，此時不涉及貨幣的時間價值問題；如果捐贈方沒有提供有關憑證，可利用市場化按同類或類似固定資產的活躍市場估計價格加上應支付的相關稅費作為入該項資產的評估價值，此時也不涉及貨幣的時間價值；同類或類似固定資產不存在活躍市場的，則應采用收益法按接受捐贈固定資產的預期未來現金流量的現值作為評估價值并據以入賬，此時體現了貨幣時間價值的應用。
盤盈固定資產入賬價值的評估確定與此類似，即同類或類似固定資產存在活躍市場的，按同類或類似固定資產的市場價格，減去按該項資產的新舊程度估計的價值損耗后的余額，作為入賬價值；同類或類固定資產不存在活躍市場的，按該項固定資產的預計未來現金流量的現值作為入賬。
(四)貨幣時間價值在固定資產折舊中的應用
固定資產的價值是通過折舊的形式逐期轉化為成本或費用的，每期計提的固定資產折舊額取決于固定資產的初始成本、固定資產折舊的方法和固定資產的預計殘值三個因素。因此對于這三個因素是否考慮貨幣的時間價值，影響了固定資產價值的可靠性。前面討論了在固定資產初始價值中如何考慮貨幣的時間價值。下面我們分別分析如何在固定資產折舊方法和殘值確定中考慮貨幣的時間價值。
1.現行固定資產折舊方法中體現貨幣時間價值。現行的固定資產折舊方法主要有直線折舊法和加速折舊法兩大類，從會計處理方法本身看都沒有考慮貨幣的時間價值，但新準則在固定資產折舊方法上允許企業按照實際情況采用不同的折舊方法，這樣使企業在會計政策的選擇上有了比較大的空間。如果企業采用加速折舊法，企業在前期多提折舊額而后期少提折舊額。雖然無論采用何種方法固定資產的折舊額的總和扣除殘值都等于固定的初始成本，但從財務的角度來講，周定資產每期的折舊額是現金的流入量，企業如果采用加速折舊法前期流人的現金流量大于同期按直線折舊法確定的折舊額現金流量，那么加速折舊法的折舊額所產生的現金流入量的總現值大于直線折舊法現金流入量的總現值。所以采用加速折舊法的會計處理從財務的角度分析由于貨幣的時間價值的作用給企業帶來更多的現金流量。
2.新的固定資產折舊方法所體現的貨幣時間價值。另外一種將貨幣時間價值直接應用到固定資產折舊計提中的方法原理：由于每期計提的固定資產折舊額是企業的現金流入量，是對固定資產價值的補償。因此固定資產每期計提折舊額的現值之和應等于固定資產的初始成本。所以可以將每期計提的固定資產折舊額看作年金，根據“固定資產的原值－預計殘值的現值＝各年折舊額現值之和”確定每年計提的折舊額。較加速折舊法，這一方法更能直接體現貨幣時間價值，使得折舊額能真正起到補充固定資產價值的作用。
由此可見，采用不同折舊方法對固定資產進行評估，其評估結果有一定區別。
3.預計凈殘值的確定所體現的貨幣時間價值。固定資產的預計凈殘值是折舊額的影響因素之一，關系到每期折舊額。新會計準則規定：預計凈殘值，是指假定固定資產預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態，企業目前從該項資產處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。這一定義強調了貨幣的時間價值，其金額應為其折現值。
在長期資產評估中考慮貨幣的時間價值，一方面能使得資產評估價值更能反映它的本質特征；另一方面由于考慮貨幣時間價值后進行貼現所計算的資產價值一般低于沒有考慮貨幣時間價值所計算的資產價值。所以也符合謹慎性原則。
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