房產企業稅收籌劃
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房產企業稅收籌劃范文第1篇
關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 稅務籌劃 稅負 降低
一、問題的提出
無論何種企業類型，稅務籌劃都具有著積極意義，是企業的一項重要的財務管理活動。良好的稅務籌劃手段，能夠提高企業的財務管理能力，降低企業的稅務成本。現階段，稅收籌劃已成為企業發展中不可忽略的一項重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發展較晚，很多方式方法還需進一步探索。但是，隨著市場經濟的發展，越來越多的財務人員和企業管理者都已深刻認識到稅務籌劃的重要性。
房地產行業不僅是我國的一項基礎性產業，還是國民經濟的支柱。我國財政收入的很大一部分都來自于房地產業。一直以來，房地產業都被視作一種“暴利行業”。然而，我國房地產業在實際中面臨著諸多稅種，稅收負擔較重。不僅擁有一般企業的企業所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項稅負。在此其中，土地增值稅的稅收負擔最重。
研究房地產企業合理避稅的途徑，對土地增值說進行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產企業發展與運營的有效措施。
二、土地增值稅概述
（一）土地增值稅的內涵
土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產（地上建筑物及其附著物）的轉讓行為。征稅客體是具有轉讓行為的單位和個人，并能從該轉讓行為中獲利。轉讓行為不包括以繼承、贈與等無償轉讓行為。計算依據是征稅客體轉讓房地產所取得的增值額。
（二）土地增值稅的計算
納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計算的數值。該數值不包含可扣除項目金額的速算扣除數。增值額是增值數額（收入額）與可扣除項目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實物收入和其他收入等。用公式可表達為：
應納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項目金額*速算扣除數；
增值額=增值數額（收入額）-可扣除項目金額；
（三）其他
1、土地增值稅的可扣除項目
土地增值稅的可扣除項目共包含五種，詳見表1。
2、土地增值稅稅率
我國土地增值稅根據增值額與速算扣除數的比率不同而執行不同的稅率和速算扣除系數。目前，土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率。分別為：增值額與扣除項目金額的比率Q50%的，執行30%的稅率，速算扣除系數為0；在50%-100%區間內的，執行40%稅率，速算扣除系數為5%；在100%-200%區間內的，執行50%稅率，速算扣除系數為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為20%。
3、稅收優惠政策
目前，我國政府對土地增值稅規定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產為普通標準住宅，對外出售時增值額未超過扣除項目金額20%的；宏觀經濟建設中需依法收回、征收的房地產。
三、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略
（一）從尋求稅收優惠政策入手，實施稅務籌劃
目前，我國《稅法》對土地增值稅規定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標準住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時規定：“納稅人建造普通標準住宅之外，還進行其他房地產開發，則應將普通標準住宅與其他房地產分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優惠，統一征收土地增值稅”。
對此，我國房地產企業可以采取增加可扣除項目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標準住宅的增值額與可扣除項目金額的比率控制在20%以內。這樣做，實際對房地產企業和購房者都有好處。既能實現房地產企業免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項目金額而使房屋質量、配套設施等有所提升和改善，并最終實現房地產企業在激烈的市場競爭中占據優勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產企業需控制好普通住宅的增值率，并計算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點。
（二）結合市場環境，綜合制定合宜價格
房地產的銷售價格不僅影響企業的房產收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產企業若要做好稅收籌劃，便應結合市場環境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價格。作為銷售一方的房地產企業，都想制定較高的銷售價格。然而，在價格制定過程中，房地產企業不能一味追求高定價，除了要結合市場行情，還應充分考慮價格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優惠政策而增加的稅收負擔，做好二者之間的平衡，找出臨界點。倘若房地產企業的產品只是普通標準住宅，則房地產企業可以在收益增值額與可扣除項目金額的比率不足20%的情況下適當提高房價。倘若房地產企業的產品為豪華住宅或者其他非普通標準住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產企業還是具有漲價的空間。該漲價空間除了考慮市場的剛性需求，還應結合人們的購買力，防止價格過高造成房產空置。
（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入
目前我國的房地產市場，大多數車位和車庫都沒有“產權證”。很多房地產銷售企業在銷售普通標準住宅之外，還會將小區內的車位/車庫銷售給業主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應的產權證，因此，房地產企業銷售的實際只是一種有限期內的“使用權”，嚴格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產銷售企業對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項目等問題，不需繳納土地增值稅。
對此，房地產企業在稅收籌劃中，不妨將普通標準住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區分對待。在清算土地增值稅時，應將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠實現增值額和增值率的降低。
（四）將銷售收入與裝修收入相區分
在當前的房地產市場中，越來越多的房地產企業傾向于在房產正式銷售前，進行維護和裝修。而且，越來越多的房地產企業傾向于將房產進行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費用并入房產銷售價格，無疑會大大增加土地增值稅計算中的增值額和增值率。對此，房地產企業不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算。可以將房產的裝修、維護、設備安裝等作為企業的獨立業務，各業務間獨立核算和計稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產企業的土地增值稅的稅收負擔。
四、結束語
隨著市場經濟的發展和企業間競爭力的日益加劇，越來越多的企業都希望通過有效的稅收籌劃手段實現降低稅務成本的目的。一直以來，房地產企業不僅是我國的一項基礎性行業，其還一直都是我國國民經濟的支柱。然而，房地產業面臨的稅種較多，稅負也較重。在眾多的稅種稅負中，土地增值稅最為嚴重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產市場和企業現狀，提出我國房地產企業若要實施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優惠政策；結合市場環境，綜合制定合宜價格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區分。這些手段的實施能夠有效幫助房地產企業降低土地增值稅的稅收負擔。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內涵和計算要求，結合目前我國的房地產市場所提出的相關建議。房地產企業在實際運營中還應結合房屋性質、實際情況等進行靈活分析，有效運用稅收優惠等相關政策，在合理合法的范圍內為企業節省稅收負擔、有效規避納稅風險。
參考文獻：
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[4]石紅紅. 基于稅收臨界點的房地產企業土地增值稅籌劃實證研究[J].生產力研究，2015.（7）
[5]陳培. 我國房地產企業土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業經濟，2012（7）
房產企業稅收籌劃范文第2篇
關鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。怎樣運用稅收政策在合法、合理的范圍內盡量做到使企業在保持較高售價的前提下獲得較高的收益，是稅務籌劃人員所要考慮和解決的問題。當然稅收籌劃也是一個綜合學科，它不僅包括稅法知識、經濟法知識還包括會計知識、財務知識等。怎樣運用這些知識為企業服務，實現企業的價值最大化是我們學習和探討的話題。本文針對土地增值稅相關政策和計算內容做出以下簡要分析：
一、房產定價策略分析
根據國稅函發〔1995〕110號文件精神規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20% 的，應對其全部增值額計稅。我們可以根據這一規定，充分利用20%這一指標，找出合理的售價的平衡點，進而達到稅收籌劃目的。
設某市一房地產開發企業甲建造一批普通商品房待售，設房價總收入為T，相應的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為B。如果利用平衡點的決策分析，則最高售價只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業的這一價格水平在保證企業利潤最大化的同時可享受起征點的優惠政策。
例如，房地產開發公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價款為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價格定在1800萬元；方案2：房屋銷售價格定在1900萬元。兩個方案下哪個能使用企業價值最大化，既保證總售價又保證企業利潤呢，現籌劃分析如下：
方案1：
（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬元）
（2）增值額=1800-1529=271萬元。
（3）土地增值稅=0
（4）利潤總額=1800-1529=271萬元。
方案2：
（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬元）。
（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬元。
（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬元。
（4）利潤總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬元。
為保證公司價值最大化，取得最佳銷售和利潤業績，則最高售價按（公式二）應為：T=1430×1.2848= 1837.264萬元，此時利潤額為306.2萬元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過以上分析超過平衡點銷售額利潤增加但現金流出較多，而低于平衡點時利潤降低但現金流出較少，而要取得較好的利潤和現金流量就要將售價定在平衡點越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。
二、銷售與裝修分開核算分析
在激烈市場環境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現在較流行的一種房產銷售策略。在出售之前進行簡單的裝修和維護，安裝一些必備的設施和設備。如果將房地產的裝修、維護以及設施設備的安裝作為企業一項單獨的業務進行獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格，從而控制房地產的增值率，減輕土地增值稅負擔；二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業稅，而分開核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產總售價為350萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同300萬元及裝修合同50萬元，假設全部準予扣除項目總額為200萬元。方案1：全部視為房產銷售收入；方案2：分開單獨核算收入。
方案1：
（1）增值額=350-200=150萬元。
（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬元。
方案2：
（1）增值額=300-200=100萬元。
（2）土地增值稅=100×30%=30萬元。
在考慮營業稅的情況下綜合稅負依然是方案1高于方案2，因此通過以上分析得出，方案2為最佳方案。
三、拆遷補償費用扣除項目分析
國稅發[2006]187號第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
例如甲房地產開發公司銷售2500平方商品房單價為8000元，另外開發500平方為拆遷安置使用。土地價款200萬元，開發成本中除拆遷安置費外為750萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。
方案1：房地產企業用建造的該項目安置回遷戶
（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬元）
（2）增值額=2400-1887=513萬元。
（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬元。
方案2：直接支付貨幣400萬元安置
（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬元）
（2）增值額=2000-1865=135萬元。
（3）土地增值稅=0萬元。
由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費較合適，如果考慮房屋平均售價與實際銷售總價因素，則方案1扣除項目將降低，土地增值稅相應增加，方案2更具優勢。當然如果考慮企業利潤，還要在售價與扣除金額上尋找平衡點，以達企業價值最大化。
四、加計20%扣除政策分析
《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。
加計扣除是政府給予的一項優惠政策，但必須合理運用方能取得良好效果，否則會得不償失。如企業購置一塊土地共計花費200萬元，如果進行開發或者是生地變熟地后出售，支出50萬元，則享受土地支出的20%加計扣除優惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬的加扣回報。而如果企業未進行任何開發就銷售，則不得進行任何項目的加計扣除，使企業無法享受到回扣回報。因此這是房地產開發企業要重視和考慮的一個問題。
五、房產銷售中代收費用分析
財稅字[1995]048號第六款規定如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不能作為加計20%扣除的基數。根據以上規定現做如下籌劃。
例甲房地產開發公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬元，并按當地政府的要求，在銷售商品房時代收了300萬元的各項費用。甲企業開發該商品房的支出如下：支付地價款300萬元，房屋開發成本為700萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。方案1：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；方案2：在房價之外向購買方單獨收取。
方案1：
允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬元。
增值額=4000+300-1800=2500萬元。
土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬元。
方案2：
允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬元。
增值額=4000-1500=2500萬元。
土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬元。
由此得出在增值額不變的情況下，扣除項目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無法使用速算扣除系數，則享受不到扣除增加帶來的好處。
六、利息支出項目分析
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：房地產企業的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。籌劃分析：如果企業預計利息費用較高，房地產開發項目主要是負債籌資，利息支出所占比例較高，則可計算應分攤的利息并能提供金融機構證明，則據實扣除；反之，主要是權益資本籌資，預計利息支出較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。
參考文獻：
[1]《國家稅務總局關于印發的通知》
房產企業稅收籌劃范文第3篇
關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 營業稅 土地增值稅 企業所得稅
一、 稅收籌劃的意義
稅收籌劃是指納稅人在法律規定的范圍內，通過對籌資、投資和經營活動精心謀劃和安排，以達到規避納稅風險，稅負相對最小化和經濟利益最大化目的的管理活動。
房地產開發企業投入資金多，經營風險高，稅收籌劃應緊密聯系企業自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現減輕企業綜合稅負，實現經濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業健康發展。
對每個企業而言，由于其開發項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產開發企業納稅籌劃的重點稅種主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
二、 房地產開發企業營業稅稅收籌劃策略
1、代收費用納稅籌劃
《營業稅暫行條例》第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”。《營業稅實施細則》第十三條規定，價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。
房地產開發企業銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業稅。房地產企業可以通過適當的方法來避免全額納稅，根據國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》第四條規定關于業的營業額為納稅人從事業務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯關系的物業公司收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。
2、向目標客戶銷售房產或土地使用權納稅籌劃
房地產企業向目標客戶銷售房產或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產的營業稅。
根據財稅（2002）91號規定，納稅人以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業稅。
實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業務認定為銷售不動產。
3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃
銷售商品房業務中要靈活選擇更優的促銷活動來達到降低營業稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業費優惠等實物贈送轉化為直接折扣。
若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業稅的視同銷售，等于發生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業稅。如將直接折扣體現在開具的銷售發票中，由于是折扣銷售房產，根據《營業稅暫行條例實施細則》第15條規定，房地產企業是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業額的，可以少負擔一部分營業稅。
如某企業實現銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優惠物業費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發票上。方案一應納營業稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優惠給顧客帶來的優惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業節省營業稅金0.1萬元。
三、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略
1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃
按照《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產開發的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定。根據上述規定可以看出，房地產開發企業應將普通標準住宅和其他房產分開核算。
設房地產銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據稅法規定，免交土地增值稅。
故銷售房地產定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內，達到減稅作用。
另外，房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優惠的條件，同時又能使整個在建項目的環境更加優美、配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和企業的品牌建設。
2、 利用利息費用進行稅收籌劃
根據國稅函（2010）220號文件規定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上兩種扣除方法為企業進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業應根據兩種方法計算出企業能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業的扣除方法。若企業主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產開發費用據實扣除；若企業主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調控政策影響，房地產貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產開發成本）*5%，應選擇兩項合計數的10%計算扣除，以增加項目扣除數，減少增值額，從而減少土地增值稅。
3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃
土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產產權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。
（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產開發公司代客戶進行房地產的開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（2）、利用合作建房進行籌劃。根據稅法規定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優惠政策，降低企業成本，增加企業效益。
四、房地產開發企業企業所得稅稅收籌劃
房地產開發企業由于具有生產周期長、投資數額大、項目滾動開發、市場風險不確定等特點，因此房地產企業所得稅的核算辦法較其他類型企業差別較大，即對開發產品區分完工與未完工階段，對屬于已經完工的開發產品，按照實際毛利率計算繳納企業所得稅；對未完工的開發產品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業所得稅。
根據國稅發（2009）31號文第三條規定，開發產品符合下列條件之一的應視為已經完工：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；二是開發產品已經投入使用；三市開發產品已經取得了初始產權證明。
由于現階段房地產開發企業的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業整體角度統籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產管理部門備案、何時辦理竣工結算等。
1、 合理推遲工程竣工和交房手續時間
例如項目實體已經于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續，則企業就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調整并繳納企業所得稅。如果將竣工備案及交房手續安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變為2011年，就可以在2011年企業所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調整繳納的企業所得稅。這樣，企業合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。
2、 合理推遲工程結算時間
根據國稅發（2009）31號文第三十二條規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明材料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
例如結算期臨近2010年企業所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業可以將按照合同總額10%以內預提的工程成本保持到次年企業所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發票的部分進行調增應納稅所得額處理，繳納企業所得稅，使調增企業所得稅向后遞延了一個年度，為企業取得了資金的時間價值。
參考文獻：
[1]、2009年全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》
[2]、胡俊坤：房地產開發企業營業稅籌劃的六大策略.《注冊稅務師》，2011.6
[3]、劉玉章：房地產企業財稅操作技巧
房產企業稅收籌劃范文第4篇
【關鍵詞】房地產開發企業；稅收籌劃；問題與措施
稅收籌劃風險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預期目標有著較大的偏離，給納稅人的后期經濟活動帶來了無法避免的影響。
一、房地產開發企業稅收籌劃風險分析
1.政策風險
房地產作為國民經濟的支柱，所以相對于其他的行業來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風險呢？顧名思義，政策風險指的是由于國家對房地產的相關法律法規進行調整，而直接影響了房地產稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經濟發展的快車道，在中國以地為本的傳統觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產，造成了房地產經濟行業的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關部門出臺了一系列關于抑制房價的稅收政策，而房地產稅就是其中的一個重要內容。在法律法規不斷變動的大環境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標的實現面臨著夭折的風險。例如近期發生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發的《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據當時的法律，A公司與B公司在私底下達成協議，即A企業先向B企業以房產為資本進行股權投資，然后再將股權出售給乙公司，這樣就在法律的框架內免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規定指出，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業一起建造的商品房進行投資和聯營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業來說，如果不能夠及時的調整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務局認為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產上，還要面臨著巨大的損失。
2.片面性風險
片面性風險指的是由于企業納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產開發的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應的稅款，所以房地產是一個稅收復雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：
A房地產公司新開發了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發成本花費了800萬元，貸款利息分攤了60余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，在能夠提供相關機構的金融證明的前提下，對于分攤利息支出的部分在繳納稅款的時候可以計入總數，但是包括其余的部分（購買土地使用權支付的金額加上房地產開發成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應的金融機構的證明，那么就需要將購買土地使用權所支付的金額加上的房地產開發所花費的金額的百分之十來計算。企業的財務人員經過詳細的計算得知，提供相關金融機構的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應的金融機構證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務工作人員就認為不需要向稅務局提供相關的金融證明，但是如果不向稅務局出示相應的證明，那么在交納企業所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務人員所做的稅收籌劃是錯誤的。
3.成本偏高風險
房地產開發企業在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業在考慮通過稅收籌劃來實現節稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節省出來的實際利潤。
4.認定風險
稅收籌劃的前提是符合國家相關的法定法規，所以是合法的節稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導的一種合法性經濟意圖。但是由于我國相關的法律法規不夠完善，稅務執法人員的個體素質參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發生誤會，給企業帶來了預料之外的巨大損失。
二、房地產開發企業稅收籌劃風險防范與控制
1.強化風險意識，梳理依法籌劃理念
房地產與別的行業有著顯著的差別，作為國民經濟的支柱，所以相應的籌劃風險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產企業的管理層需要加強對于風險防范的意識。當然任何企業的行為都需要在法律的框架內，所以財務人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎，并且具有守法意識。
2.設立稅務管理機構，提高籌劃水平
由于房地產企業稅務復雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業來說較大，所以一些大型的企業都設定專門的稅務管理機構，對稅務的籌劃、涉稅業務的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業務進行專業的管理，尤其是對于一些大型的房地產開發企業來說，設立專門的稅務管理就以及配置專業型人才，在合理機制的協調下，就能夠實現稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風險，實現企業稅收籌劃目標具有著重要的意義。
3.提高稅收籌劃人員的業務水平和職業素質
房地產行業的稅收籌劃具有著很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產企業所要做的就是提高企業招收人員的基準，綜合的增強他們額團隊素質。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業知識和實踐經驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據實踐證明，一個企業的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業知識和職業素養，還要交手他們一些關于金融、貿易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業之后，就能哦在有限的時間內對這家企業的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并恩能夠在短時間以內制定出相應的籌劃方案，極大程度上節省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。
4.借助稅收中介機構的專業服務
在現代市場上，有一種專門的稅務籌劃機構，這種機構的業務能力往往要高于一般的企業內部的稅務管理機構的業務水平，所以一些房地產企業可以將這些具有著極強的專業性、復雜性的工作交給外部機構來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業素質是的限制而導致的工作出現一系列的差錯的產生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構作為外腦，加強企業內部的監督。
三、結語
房地產行業作為我國的國民經濟支柱，對于市場經濟的發展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產企業節省稅收，實現利潤最大化的環節之一，也是體現一家房地產企業進一步發展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應的解決措施，希望能夠對我國在這方面的改進有所借鑒意義。
參考文獻：
[1]莊粉榮.納稅籌劃大敗局.北京：機械工業出版社[M].，2010.
[2]劉立秋，李凱，鄒毅.我國房地產業稅負評價與分析[J].中國軟科學，2015.（7）：119.
房產企業稅收籌劃范文第5篇
關鍵詞：房地產企業 稅收 籌劃
一、項目立項建設階段
項目立項建設階段是最終確定項目公司的投資總額與資金結構的時刻，也是房地產企業項目開發成本歸集的主要時期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉嫁籌劃的方式，通過增加房地產項目公司與關聯企業間的交易，來實現降低企業稅負的目的。但是轉嫁籌劃一般均會涉及《特別納稅調整實施辦法（試行）》，在實際稅務操作中房地產企業在進行關聯交易及相關定價時，不論是否滿足準備同期資料的要求，雙方企業均應在每個交易年度準備相關的同期資料。因為在轉嫁籌劃時所涉及的關聯交易具有金額大、數據復雜、時間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導航 //頁腳導航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現,絢麗動人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現,絢麗動人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += '
首先，通過立項審批所對應的投資金額與注冊資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產項目開發所需要的外部資金，通常是由銀行開發貸款和關聯企業間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時的重點所在，因為房產項目在可以投入使用前所產生的利息成本，不但可以抵扣企業所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關聯企業收到的利息收入只需要繳納營業稅及企業所得稅。從集團公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團公司的整體稅負。但是，這項稅收籌劃成立具有兩個條件。一是債務人企業必須需繳納土地增值稅，如依據債務人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業所在集團具有充沛的自有資金。
其次，在項目建設階段則可以通過工程項目來增加關聯交易的內容。例1：假設A公司為房地產企業，從事低密度高檔住宅開發。而B公司與A公司是同一集團下的關聯企業，其主營業務為園林景觀設計、室內裝潢。此時A公司可以在項目招標過程中將小區景觀工程、室內裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨立招標模式引入B公司來承包這兩項業務。但同時為回避A公司的稅務風險，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉付給B公司，工程款的發票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費。
因為，A公司為小區景觀工程、室內裝潢工程支付的建設成本，是計入公司開發成本中，其金額不但可以抵扣企業所得稅，更可以在加計20%的基礎上抵扣土地增值稅的增值額。然而對于B公司來說，工程項目取得的收入只計征流轉稅及企業所得稅。所以，這樣的關聯交易從集團公司的角度來看，滿足了由高稅負企業向低稅負企業合理轉移利潤的目的。
二、項目預售階段
預售是房地產企業獨特的銷售方式，項目在取得預售許可證時，雖然還沒有竣工，但已經可以開始回籠資金。在此狀態下，項目的開發成本并沒有完全確定，也無法在各成本對象之間進行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。
1、土地增值稅籌劃要點
土地增值稅在我國實行預繳與清算兩種征稅模式，對于按月預繳的土地增值稅，房地產企業自始至終應使用涉稅零風險的籌劃方式，以避免產生滯納金與罰款，對企業造成不必要的損失。對于實行四級“超率”累進稅制的清算部分稅金， 應按如下內容進行籌劃：
首先，應在項目銷售前與銷售中，進行頻繁的土地增值稅臨界點分析，并在市場能夠承受的前提下，通過測算指導銷售單價，使項目在同一臨界點內實現銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當的利息扣除標準。按《土地增值稅暫行條例》規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，最高不得超過按商業銀行行同類同期貸款利率計算的金額。但是凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據誰受益誰承擔的原則，將項目開發所發生的費用計入開發間接費內，在土地增值稅清算時開發間接費用將計入項目開發成本，享受20%的加計扣除。最后，利用稅收的優惠政策進行籌劃。如果企業既開發普通標準住宅，又開發其他房地產項目的，應對開發項目分別核算，將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因為按《土地增值稅暫行條例》規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策。
2、企業所得稅的籌劃要點
