農村養老商業模式

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農村養老商業模式范文第1篇

關鍵詞：小額保險；模式；選擇

中圖分類號：F842.0　文獻標識碼：A　文章編號：1003-9031(2009)03-0051-04

一、我國小額保險發展模式的理論選擇

(一)保險公司主導的商業模式

商業運作模式即由商業保險公司作為風險承擔方，不依賴任何其他組織和機構。在產品定價、銷售、保費的收取、核保、理賠、服務等方面，完全按照商業化原則運作。在商業運作模式下，提供小額保險的保險公司必須實力雄厚，規模較大，擁有較廣泛的服務網絡，具有較強的專業技術支持能力和風險承擔能力。在這種模式下，保險運營的所有環節都由保險公司自己掌握和完成，對保險公司的專業化要求很高。

1　銷售渠道方面。保險公司需要根據實際情況，尋找一種成本低且有效的銷售方式，比如：依靠自己現有的營銷隊伍，在薪酬體系方面進行適當的改革，降低經營成本。或者建立專門的小額保險銷售隊伍，從人員招募、培訓、薪酬體系方面充分考慮小額保險市場的特點，使小額保險的銷售既高效又費用低。在傭金支付結構方面，應充分考慮首期傭金和續期傭金支付的平衡，避免人只重視新單銷售而忽視后續服務，造成客戶不滿。

目前中國人壽以農村營銷服務為支撐的駐村業務員模式與印度的塔塔友邦采用的農村社區保險團隊較為相似，只是在人員招聘方面沒有借助農村非政府組織的力量，完全依賴公司自行完成。營銷員主要是來自在當地有群眾基礎、交際廣泛、有業務能力、思想品德好、熱愛壽險事業的人，包括村電工、協儲員、醫生、教師、村組干部、鄉鎮政府精減人員等。每個業務員主要負責本村的新單拓展和后續服務，同時又在每個鄉鎮網點配備專職的售后服務人員，售后服務人員主要負責收取孤兒保單續期收費，也可以銷售新單。

2　產品方面。需要結合低收入市場的特點，設計開發低收入者真正需要的保險產品。保費相對低廉但又要保證商業保險公司具有一定的盈利可能，同時保證銷售渠道的利潤，使之有銷售的動力。

3　理賠及服務方面，小額保險覆蓋地區相對欠發達且距離市中心城區比較遠，必須保證理賠及時和服務周到，這直接影響小額保險客戶的滿意度以及小額保險業務的進一步發展。因為，如果后續服務及理賠不及時，令客戶不滿意，會引起小額保險的覆蓋率(參保率)降低，進而導致人均成本的上升，使小額保險業務的財務狀況惡化，導致經營困難。但理賠和服務又是保險業務成本的主要構成之一，要提供更好的服務，一般來說成本也會上升，因此必須巧妙地尋找二者的平衡點。保險公司應該充分地利用營銷服務部和電話服務中心、短信、網絡、信函以及營銷服務部的客服人員、駐村服務人員的現場服務，來提高客戶服務的質量。

(二)政府支持下的半商業模式

半商業模式是指基于一定的社會管理需要。政府參與組織動員低收入人群投保，但不承擔經營風險，由保險公司本著微利原則自主經營、自負盈虧。或者政府負責建立低收入人群的一個保險基金，保險公司通過獲得管理費的方式提供第三方管理服務。

在這種模式下，保險公司負責產品開發、精算、核保、理賠、服務與風險管理等。政府根據對低收入者狀況的了解和社會管理的需要，提出初步的產品需求或保險方案，尋找能夠滿足這些需求的保險公司。然后利用公信力，組織低收入者投保。由于政府的參與，小額保險在低收入人群中的可信度得到提高。因政府組織動員，甚至提供補貼，銷售環節變得簡單，有時可能僅僅是一個團體保單，覆蓋率可以得到較大的提高。

這種模式通常能以較低的成本，在較短的時間內使保險覆蓋率達到較高的水平。例如自2005年以來，中國人壽重慶公司針對外出務工的農民，推出了50元保一年的意外傷害綜合保險，其中政府補貼30元，農民工個人出20元，最高意外傷害保額3萬元，意外傷害醫療保額2000元。很快試點覆蓋率已高達70％。

產品方面，除了考慮結合低收入市場的特點，滿足低收入人群需求以外，還需要結合社會管理的目的和初衷，滿足政府的需要，使政府有積極性參與組織、推動投保。

盡管有政府的參與，但理賠和服務仍然十分重要。政府主要參與銷售過程，后續工作仍然需要保險公司承擔，如果理賠和服務不到位，將導致低收入者的不滿，會影響政府管理目標的實現，參保率也會隨之下降，從而造成小額保險經營困難。

(三)多主體合作模式

多主體合作模式是讓和低收入人群密切聯系的公共或共同機構、聯合組織等都成為小額保險市場的重要參與者，他們以小額保險人的身份介入小額保險業務。

這種模式與合伙模式類似，保險公司作為風險的承擔者和保險產品的提供者，上述組織作為，將保險產品銷售給他們所接觸到的低收入人群。保險公司一般支付傭金或手續費作為給這些團體的報酬。但是，在這種模式下，這些組織并不應該簡單以獲取傭金為目的來銷售保險，應盡量將他們銷售的保險與自身的組織目標結合起來。爭取與在產品和服務等各個方面都能滿足本團體成員要求的保險公司合作，而不是為了簡單地獲取傭金而被動接受保險公司的委托而銷售小額保險產品。只有這樣，合作關系才能實現客戶、保險公司和機構多方共贏。

在這種模式下，保費可以不采取單獨收費方式，而是由組織機構統一收取，再定期劃轉給保險公司。保費可由組織機構直接從該組織的盈余或下撥費用中提取或者從會員個人賬戶中提取。這樣避免保險公司去面對單個獨立的被保險人收取保費，可降低經營成本。

按照這種模式提供給低收入者的保險產品，是組織機構根據他們所了解到的成員的保險需求，從保險公司挑選的符合要求的產品。如果是較大規模的機構，可以與保險公司共同開發產品，以更好的滿足其成員的需要。保險公司也通過與這些團體機構共同開發產品，利用自身的技術優勢與團體的市場信息相結合，拓展更廣闊的市場。

在這種模式下，小額保險的一些管理工作可以轉移給機構。比如客戶記錄與團體成員登記相結合，核保與成員資格取得相聯系。甚至理賠與服務等環節也可以通過團體機構進行，充分利用團體接觸客戶的便利條件提高理賠的實效性和合理性，當然保險公司應在技術方面提供相應的支持。如果條件允許，可以在這些團體的理賠決策中引入客戶代表這樣更有利于保險公司了解低收入人群真實的想法，并作出積極的反應。

二、不同小額保險發展模式的比較分析

(一)保險公司主導商業模式的優勢與不足

商業運作模式的優勢主要有以下兩個方面：一是風

險承擔者的專業能力強。這種模式的風險承擔者為大型的商業保險公司，技術實力較為雄厚，在精算、信息系統、風險控制、經驗數據等方面專業性強。小額保險業務整體風險較小，有利于長期經營的穩定性，對于低收入者來說，可以長期獲得需要的保險產品。二是保險公司自主性強，銷售渠道帶來的風險相對較小。由于所有的流程都有保險公司實施和控制，保險公司可以根據客戶的需要提供合適的保險產品，進行合理的定價，不會遇到通過其他渠道進行銷售時的各種限制。如保險產品與銷售渠道的主營業務相關，范圍較窄，價格受到銷售渠道傭金、手續費的制約等。在核保、理賠和服務時也不會受到銷售渠道的壓力，能夠保持獨立性。

但是完全的商業模式也有不足：一是通過商業模式提供小額保險服務難度較大。由于該模式要求的專業性比較強，因此采取這種模式的難度比較高。在成本控制、銷售渠道建設、理賠與服務的平衡問題等方面都需要很高的管理水平。二是保險公司接觸低收入人群的機會較少，難以確切的滿足低收入人群的保險需求。傳統商業保險一般是針對中高收入階層，因而商業保險公司接觸低收入人群的機會較少。由于保險公司對低收入人群的保險需求了解的不夠充分，導致提供的小額保險的產品難以滿足實際需要。保險公司只有花費較大的精力與這些客戶進行溝通才能保證產品服務的有效性。

(二)半商業模式的優勢與不足

半商業模式的優勢在于有政府的參與對于小額保險的銷售起到了較好的推動作用。我國目前大部分低收入者對保險所知甚少，在購買保險過程中最擔心遇到保險欺詐和銷售誤導。如果保險公司直接銷售小額保險，首先要取得客戶的信任，否則銷售比較困難。而政府具有公信力，人們更愿意接受政府主導的保險項目，這樣銷售會變得相對容易，銷售成本也可以降低。如果政府還能夠提供保費的補貼，就能減輕低收入群體的支付壓力，提高低收入群體參保積極性。參保率大幅提升，對改善小額保險經營狀況非常有利，也有利于保險公司迅速提升自身品牌形象的滲透率。

與商業模式比較，除了銷售的難度和成本降低以外其他環節的專業程度要求并沒有降低，尤其是在后續服務方面。因此進入門檻較高的問題仍然沒有解決。同時由于該模式主體的增加還產生了新問題：一是保險公司的自主性在一定程度上降低。保險公司在設計產品和保險方案時，必須增加考慮政府的要求，有時在風險控制、價格等方面必須作出妥協，有可能影響小額保險業務的盈利狀況甚至財務穩定。二是客戶與保險公司產生分歧時，保險公司可能會面臨來政府的壓力。在保險業務中，客戶難免與保險公司產生矛盾，在這種模式下客戶可以尋求政府的幫助迫使保險公司滿足其要求。即使有時客戶的要求不盡合理，保險公司也不得不滿足。

(三)多主體合作模式的優勢與不足

多主體合作模式可以實現保險公司、機構以及客戶的三方共贏。對于保險公司而言，可以借助團體機構較為輕松的解決銷售渠道的問題，提高銷售效率。對于團體而言，可以借助保險公司為其成員提供保險業務，擴寬服務領域，提高其成員的忠誠度。而且銷售獲得的傭金還有助于攤薄固定成本，提高組織效率。對于低收入者可以方便的獲得保障，并且可以借助團體機構的力量與保險公司進行談判，獲得更優質的服務，在維護自身合理利益的同時，團體的力量也使低收入者處于更強勢的地位。

同樣多主體合作模式也存在不足之處：一是保險公司在一定程度上受制于團體的銷售渠道，獨立性受到影響。保險公司有時需要作出一定的妥協，從而有可能影響小額保險業務的健康發展。這就需要監管部門指定保險公司能夠妥協的底線，避免陷入與目前國內銀保市場類似的惡性競爭。二是如果保險公司與團體溝通不暢，將無法發揮各自的優勢。盡管雙方都有有價值的信息和技術，但是必須依賴于良好的溝通和協作。如果溝通不充分，提供的小額保險產品和服務不符合實際的需求，則不能充分發揮雙方的優勢。

三、我國小額保險發展模式的現實選擇

小額保險既有一定社會性又有一定經濟性，因此它既可以定位于為沒有社會保險的低收入人群提供保障，發揮社會保險的作用，也可以是向低收入人群提供商業性質保險，因此其發展模式可以采取多種模式共存。從上文的分析可以看出，在我國現階段發展小額保險可選的模式各有特色和不足，而這些又是由于政府、保險公司以及低收入人群在模式中不同的地位和作用所造成的。下面從政府的參與度、保險公司的參與度、低收入人群參與度三個方面來對三種模式進行綜合的對比分析(見表1)。每個方面用強、中、弱指標來進行簡單的評價。

在不同的模式中都是政府、保險公司以及低收入人群三方的博弈，開展小額保險的最終目的是為了實現三方的共贏。在現階段，我國可以選擇政府支持的半商業模式為主，保險公司主導的商業模式為輔。探索多種主體合作模式的思路來開展小額保險。

(一)小額保險的性質決定了在其發展的初期離不開政府的支持

小額保險的目標客戶群是低收入人群，因而它在經營時和一般的商業保險會有所不同，有其自身的特點。在國際上，小額保險的發展初期都得到政府的大力支持。在印度，保險監管部門直接規定了成立一定年限的保險公司農村業務發展必須達成的目標，極大地推動了農村業務的發展；在塞內加爾，國家社會保護戰略將小額保險計劃定義為擴大社會保護服務的重要機制；在盧旺達和加納，在全國實施建基于地區和社區互助組織的健康社會保護計劃。同樣小額保險在我國的發展初期也離不開政府的支持。

從表1中可以看到政府支持下的半商業模式，政府參與小額保險的程度最強。小額保險主要是針對低收入人群的，它在一定意義上可以看作是社會保險的補充，可以為沒有被社會保險所覆蓋的人群提供一定的保障。低收入人群一般對保險了解甚少，有的甚至對保險產生一些誤解。政府具有公信力，一旦政府也參與到小額保險中，有利于增強低收入人群對小額保險的信任，從而促進了小額保險的開展。同時，政府也可以利用小額保險發揮社會職能。例如，在我國農村很多人口都沒有被納入社會保險，截止到2006年年底我國農村養老保險的參加人數5373.4萬人。政府可以和保險公司合作開展適合農村人口的小額保險產品解決農村養老、看病等難題。

(二)我國現階段發展小額保險不能完全依賴保險公司

農村養老商業模式范文第2篇

【關鍵詞】互聯網+ 智慧養老 健康服務體系

一、國內養老服務需求狀況

目前，隨著互聯網+時代的大發展，我國養老政策在與市場的銜接上，還存在著明顯脫節。盡管居家養老智能化逐漸得到社會的認可，社區智慧養老服務體系建設漸趨成型，但在實現智慧養老全覆蓋方面仍然存在很多問題，智慧養老保障的水準比較低，還無法滿足日益增長的養老保障需求。然而，近年來，老年人照顧服務需求持續上升，社區養老服務上門看病需求居于首位。城鄉老年人的居家養老服務需求項目排在前三位的分別是上門看病、上門做家務和康復護理，其比例分別是38.1%，12.1%，11.3%。

如今，依托互聯網平臺，在線咨詢、預約掛號，以及為老年人提供家政、關懷陪伴等養老互助服務層出不窮；為老年人設計的健康手環、健康腕表等可穿戴監護設備也日漸流行……互聯網為老年人帶來了哪些新變化？如何借助互聯網推進我國養老服務轉型升級？

二、“網絡賦能”重構老年人生活

社會網絡對老年人生活機會的重構：個體生活機會的增加，拓寬了老年人信息和知識獲取渠道。在網絡上閱讀新聞可增加獲取信息的渠道、增加生活常識、拓展興趣愛好，豐富日常生活、深入社會參與。網絡對老年人的影響主要在于工具性賦能、社會參與賦能和情感賦能。互聯網逐漸融入老年人的日常生活，為老年人的交流方式增加新途徑，使老年人能夠通過網絡參與個體生活和公共生活的實踐，獲取更多信息，培養興趣愛好，增加情感表達，改善孤獨狀態。語音、視頻等網絡功能增強了老年人與子女的異地代際交流，提升了家庭凝聚力和歸屬感，互聯網賦予老年人更多的機會和能力，使其能夠主動參與到養老過程中來，實現養老觀念的轉變。

三、互聯網養老服務需求豐富多樣

（一）智慧養老服務多樣化

老年人可通過微信預約、信息服務平臺等參與文化養老活動，并享受到老年餐桌、心理輔導等養老服務，同時還可以進入虛擬養老院、穿戴智能養老服務設備等，極大推動了我國養老服務產業的發展。

（二）互聯網醫療與養老服務：期待與矛盾并存

老年人在使用互聯網醫療的過程中，多數也只使用預約、掛號功能，對于藥品配送、問診、報告等功能很少使用。整體來看，當前我國老年人的互聯網醫療服務使用率仍然較低。要真正把技術和服務結合起來，推進“互聯網+”養老服務創新，運用智慧養老發展慢性病管理、居家健康養老、個性化健康管理、互聯網健康咨詢、生活照護、養老機構信息化服務等健康養老服務模式，使智慧養老服務更加多元化。

四、當前我國智慧養老服務體系中存在的主要問題

當前我國‘互聯網+養老’還處于初級階段，很多市場還需要去開拓和探索。隨著市場化的推進，要從企業生存環境的良性循環入手，找到一個可營利、可持續的“互聯網+養老”商業模式，利用信息化手段，不斷提高養老服務水平。

一是政府在支持與保障智慧養老服務發展的有效制度供給不足，全面建設智慧養老服務的投入很大，會給財政帶來巨大的壓力。二是傳統的家庭養老服務功能不斷弱化，居家養老服務發展不能滿足互聯網時代養老的實際需求。三是民辦養老機構面臨用地、用人、融資和運營困境，床位空置率高。四是老年人口受歐教育程度普遍較低，對于信息網絡技術要求較高的新產品的使用出現困難。五是農村養老服務體系建設滯后，留守老人的智慧養老服務難以保障。

五、構建科學合理的智慧養老服務體系的建議

一是政府要做好制度供給，兜底沒有家庭依靠的老年人的基本養老服務底線，但不能^度大包大攬，應準確劃分政府、市場、家庭、社會的職能與邊界

二是要大力發展居家養老，發揮互聯網+時代家庭在養老服務中的第一支柱作用，大力發展智慧養老服務，推行老年健康管理，推進醫養結合，實現居家養老服務內容的精細化。通過智慧養老服務平臺的數據采集、信息交互系統優化融合社會養老資源，不斷滿足老人個性化多樣化的養老需求。

三是要多管齊下，緩解民辦養老服務業用地、融資、用人以及智慧養老服務平臺呼叫中心建設和配套服務項目等運營困境。盡管近年來政府不斷鼓勵和扶持民間資本進入養老服務領域，但仍然難以真正擴大社會養老服務有效供給。在信息技術發展的今天，政府應該抓住互聯網+這個大機遇，大力支持并給予為智慧養老服務的社會企業力量一定的優惠政策，培育一批創新的民辦智慧養老品牌，推動養老服務產業升級。

四是加強對老人群體的互聯網知識的培訓，提升老人信息技術水平和使用產品的技術。然而，現階段老年人口整體教育程度偏低，使得老人在接受和使用高科技產品的時候遇到困難。因此，要大力發揮社會以及政府力量，組織老年群體進行互聯網知識的學習，由于老人記憶力和學習能力下降，因此，在設計產品的時候，要充分考慮老人的現實情況，如視力下降、動手能力較差等，使得產品易于操作。

五是解決鄉村人口智慧養老服務資源有限形成的困境，要進一步完善農村智慧養老保障制度，加大財政資金的支持力度，大力推行智慧養老服務產品進入鄉村，加快農村智慧養老服務體系建設，改善農村養老基礎環境，構建農村互助式智慧養老服務體系。

六、總結

智慧養老建設體系是提升養老服務能力和水平的一個重要創新的舉措，在提升老人生活質量、提高老年人服務質量、優化資源配置等方面具有重要的作用。當前我國‘互聯網+養老’還處于初級階段，很多市場還需要去開拓和探索。當前的首要任務就是充分利用信息化手段，推動智慧健康養老服務的不斷創新，提高養老的服務水平，使得養老服務業成為促進經濟社會發展的新動能。

參考文獻

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[4]席恒，任行，翟紹果.智慧養老：以信息化技術創新養老服務[J].老齡科學研究.2014（07）.

農村養老商業模式范文第3篇

觀察國際趨勢，服務業往往是伴隨著工業化過程的演進而不斷提檔升級。在工業化初期，服務業以商業、交通運輸、通信業為主題業態，在工業化中期，金融、保險和流通服務業得到快速發展，到了工業化后期，服務業內部結構調整加快，旅游、娛樂等等新型業態開始出現，同時研發、設計、物流等生產業成為了服務業發展的主流。“十三五”期間，我國將逐步進入后工業化階段，工業特別是制造業增速將逐步放緩甚至下降，生產型制造開始向服務型制造轉變，大力發展生產業應當是整個服務業棋盤上的最值得期待的看點。

與歐美生產業占GDP比重的70%相比，目前我國生產業占比只有15%左右。鑒于此，作為一個量化目標，我們建議國家“十三五”規劃應明確將生產占比提升至30%-40%。為此，需要進一步放開生產業領域的市場準入，將服務業領域的國有資本從一般競爭性領域中退出來，為社會資本釋放更大額騰挪空間;要通過完善財稅政策、強化金融創新和健全價格機制等措施，創建生產業聚集的平臺，進而引導生產服務業在區域間形成合力的分工協作體系和各具特色的產業集群，促進生產業的區域性聚集發展。為了促進生產型制造向服務型制造轉變，須引導和支持制造業企業延伸服務鏈條，特別是鼓勵優勢企業“裂變”專業優勢，以流程再造向行業提供社會化、專業化服務;同時大力扶持發展產業調整基金、勞務獵頭、技術風投和職業技術培訓等服務型公司，鼓勵和支持制造業企業通過發展個性化定制服務、全生命周期管理、網絡精準營銷和在線支持服務等，由提供設備向提供系統集成總承包服務轉變，由提品向提供整體解決方案轉變。

信息經濟可以被視作“十三五”期間在服務業領域能夠大展拳腳的一個新角色，為此，須重點推動云計算服務企業、大數據服務企業、3D應用服務企業等新IT陣容的成長與壯大。這些新型的服務業主體不僅可以成為為企業研發設計、生產制造、經營管理、市場營銷、售后服務等產業鏈各環節的應用支持平臺，還能為企業和政府提品定制、認證認可、質量誠信提升等解決方案。它們最終在帶動管理方式變革、商業模式創新和產業價值鏈體系重構的同時，將極大地伸展整個服務業的價值空間。

分享經濟無疑可視為“十三五”期間值得鼎力支持的服務業又一個全新業態。這種建立在對社會閑置資源開發利用并讓參與者互利互惠的新經濟業態不僅能夠提高存量資源的開發利用價值，而且能夠遏制一、二產業產能擴張的沖動，并能節約資源，保護環境，擴大生態文明的張力。在國外，分享經濟的典型代表是提供車輛服務的Uber和提供旅游租房服務的Airbnb，國內主要有提供車輛出行服務的滴滴快的和神舟租車，提供旅游短租服務的木鳥短租，提供創意設計、網站建設、文案策劃的豬八戒網，以及智力資源共享的果殼網“在行”和大咖駕到等。由于分享經濟自身具有延展性和投資成本較小等特點，未來極有可能向金融租賃、物流運輸、教育培訓、廣告創意等領域大范圍滲透，并將成為互聯網時代創業與經營的主流商業模式。不過，與全球分享經濟已占GDP的0.1%相比，我國分享經濟則剛剛起步，未來五年將有更廣闊的伸展空間。

借助大力發展服務貿易出口從而壯大國內服務業也應當成為“十三五”期間的一個政策主基調。雖然過去五年我國服務貿易的進出口均出現逐年遞增態勢，但服務貿易逆差卻是一個長期未見逆轉的事實。為此，我們需要進一步提升中國出口在全球價值鏈的地位，擴大技術密集型產品的出口份額，提高高附加值、低資源消耗、低環境污染的產品的出口和國際競爭力。可以期待的是，“十三五”期間人民幣國際化的步伐會加倍提速，人民幣成為全球主流貨幣指日可待，由此所帶動的中國國際金融服務能力將顯著加強。另外，伴隨著高鐵、核電等高端裝備走出去，中國的勞務、維修以及技術輸出量也將明顯放大;而在中韓、中澳以及中美投資協定達成之后，國外金融、證券、旅游、教育、醫療以及養老等服務也將迅速進入中國，成為拉動中國服務業的重要力量。

通過改善消費需求結構來刺激服務業的發展同樣是“十三五”期間值得政策用力的一個重要點位。資料顯示，目前我國居民最終消費支出對GDP的貢獻率已上升到58.4%，而且隨著“二孩”生育政策的全面放開，還會形成新的消費成長力。這樣，我們完全可以通過擴大與引導居民消費來達到促升服務業的目的。如降低稅費和完善基礎設施，支持和規范電子商務發展，促進綠色消費;落實職工帶薪休假制度，引導和鼓勵旅游休閑消費、文化消費、體育消費;優化生活服務業發展環境，大力發展養老服務等。

農村養老商業模式范文第4篇

關鍵詞：房地產；開發模式；城市運營

中圖分類號：F712.9 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）08-0152-02

我國的房地產開發在經歷過20年左右的市場歷練之后已經取得了長足發展，并且作為一個能夠集納多個行業的重要產業在國民經濟與人民生活中都扮演著越來越重要的角色。目前，在中國城鎮化飛速發展過程中，城鎮化的發展也進入了一個從規模擴張到品質提升的整體轉型時期，迫切需要解決諸如城市的戰略定位、城市規劃、城市公共產品短缺、城市運行效率低下、城市環境污染、城市民生、人口的素質提升等一系列問題。

如果說最初的房地產開發還只限于滿足人們基本的居住需求的話，那么今天的房地產開發無不在沿著住宅地產、商業地產、城市綜合體和產業地產的路子在走。而從項目的開發到一個片區乃至新區的城市運營才是房地產開發中的更高的層次，也是一種具有開拓性的嘗試。

一、城市運營的理念和意義

（一）城市運營的理念

城市運營，就是站在更高的角度，通過先進的定位、科學的策劃、產業整合，強調產業合理布局，提升城市功能和效率，實現城市的效能優惠和土地價值提升，實現經濟效益和社會效益同步增長。

城市運營是房地產商主動適應當前城鎮化和城市發展的需要而形成新的房地產運行模式。房地產開發商由傳統房地產商轉型為城市運營商，必須自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使其開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。

（二）城市運營的目的和意義

城市運營商不是以單個地產項目為基礎發展堆積木式的項目管理，也不是通過簡單的項目疊加來實現短期盈利；城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區域經濟藤，逐漸深度植入不同產業，房地產業是主要支藤，在協同發展中，逐漸與其他產業彼此給養，共同造血同生，最終使得價值藤整體成長茁壯。正如中國城市發展研究院常務副院長章惠生所說：“城市運營模式的出發點是將地產資源與其他的資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長點的培育。把政府給的土地，用來孵化出一些先導產業的實體來，帶動相關產業的發展，提升經濟水平才是我們真正要搞城市運營的目的。”在此基礎和前提下，實現土地價值提升和企業效益增長也就順其自然了。

城市運營商可以有效的實現居住價值、產業價值與城市價值三者的統一與良性循環，促進房地產投資向產業運營方面的轉化，促進房地產資本轉化為實體資本和產業資本，促進房地產開發商提升區域運營能力和產業運營能力，抵御政策的周期性風險。通過對與城市發展緊密相關、與產業升級相關的旅游、文化、教育、養生、養老、酒店等產業項目進行整合，為城市發展做出貢獻。

二、城市運營與傳統房地產開發的區別

城市運營比單純的二級房地產開發要復雜、要艱難，前期的論證更系統，后期的運營也要認真籌劃，不是一個簡單的設計、建造、銷售、后期物業管理的過程。它涉及到更多的科學定位、產業支持，資源整合更艱難、規劃設計更廣泛、營銷推廣更綜合。如果說二級開發的產品是房子，那么城市運營的重點是土地本身即土地上所需要引進的產業，其難易程度、專業化水平、綜合統籌能力等要求差別巨大。

（一）項目選擇原則不同

一般住宅及商業地產通常選擇成熟區域尤其是城市，商業地產講究地段、地段還是地段，但如果城市運營亦按此原則選點布局，要么土地容量不夠，要么成本高，要么缺乏旅游支撐資源，失去整體運營的意義。城市運營對于區域的選擇針對不同的模式有不同的核心點，通常不會選擇城市已經成熟的板塊，因為其講究的是先期低成本控制資源，然后運作資源整合，產業導入提升區域品牌與價值，逐步進行開發，最終獲得超值利潤；講究的是資源占有及最終價值，前期小資金占有大資源是綜合運營首要考慮的因素，否則就失去了運營的價值。

（二）城市運營行業跨度大

二級地產開發行業鏈清晰而簡單，從論證拿地到開工建設周期很短，涉及的產業基本為設計、建造、銷售、物管等單一產業鏈上的過程，而城市運營屬于復合開發的大范疇，但比復合開發更為復雜，不僅要考慮企業運營的部分，還需要考慮社會運營的部分，是以土地為載體，整合多種產業，是一種全新的經營模式。其涉及的產業幾乎涵蓋一個城鎮建設的全部進程，行業跨度大、運營復雜程度高。產業與產業的復合能夠達到協同效應，這樣的效應也才是城市運營所追求的。

（三）城市運營運作周期長

二級房地產項目通常要求運作周期短、資金回籠快，這與房地產特性相關，即自有資金與信貸資金結合的特性。而對于城市運營來說，其定位論證、資源控制、配套建設、資源整合、前期營銷等都將花費非常長的時間，這個時間一般不低于3年，先控制資源再逐步開發是城市運營后期是否可控的主要因素，由于開發面積大、產業多，且后期不僅僅涉及房地產物業管理，還涉及資產運營和區域管理，其開發周期比單純二級地產要長很多。

農村養老商業模式范文第5篇

?中國的金融機構和監管層所面臨的挑戰，不是如何抑制次級貸款的增長，而是如何建立和發展可持續盈利的次貸業務，以及在合適的階段實行證券化

美國次貸危機已經導致美國信貸收縮和經濟增長放緩。暫且不談中國將如何受到美國經濟放緩的影響，當務之急，是中國應從這場美國金融危機中吸取經驗教訓。

值得注意的一種傾向是，由于美國次貸危機的影響，中國可能會因為風險過大而排斥開展次級貸款及信貸衍生品證券化的進程。事實上，促進次級貸款和證券化市場的發展，對中國經濟的持續增長會有重要作用。

中國的金融機構和監管層所面臨的挑戰，不是如何抑制次級貸款的增長，而是如何建立和發展合適的商業模式，以實現可持續盈利的次級貸款業務――包括在合適的階段實行證券化。

次級貸款的優勢

首先我們應當知道次級貸款到底是什么，它可以帶來何種好處。

次級貸款是銀行或貸款機構發放給那些信用等級或收入較低、無法達到普通信貸標準客戶的貸款。這類高風險人群包括收入較低、收入不穩定、抵押品較少或者還款記錄欠佳的借款人。

無論對于個人消費者還是小型企業業主，次級貸款的優勢顯而易見：即客戶獲得了前所未有的融資渠道。在中國，歡迎次級貸款并能從中獲益的借貸人比比皆是。除了親屬和地下錢莊，許多個人、業主、經營者以及小型企業很難有其他融資渠道。在農村地區，融資渠道更加有限。

貸款機構的成功關鍵是要確保所收取的利息與較高的風險（客戶可能無法還款）掛鉤。有兩種方法可以做到這一點――要么保證利息率相當高，使之足以應對額外的風險；要么通過管理和監控客戶關系，以減少風險并使之與貸款利息率相吻合。當然，兩者也可同時采納。

我們同樣必須理解證券化的優勢所在。隨著金融業越來越多元化，投資者如保險公司、養老基金和對沖基金，對于風險、收益及流動性的選擇各有不同。銀行往往通過現有客戶群尋找貸款機會――在美國次貸危機中，這些客戶就是想以按揭方式購買房產的高風險等級的借貸人。當按揭貸款可流通時，如有機構投資者一旦比銀行更看好某項風險、收益及流動性的組合時，就會以具吸引力的價格從銀行購買這些按揭貸款。這種交易降低了借貸成本，并且使銀行可以從貸款中抽出資本。

在美國，證券化產品日益增加的復雜性，以及金融市場在發展和規范方面存在的缺陷，導致并加劇了次貸危機。然而，如果實施得當，證券化好處良多。

從次級貸款中獲利

美國出現次貸危機，并不是因為借貸人風險較高，而是因為銀行沒有正確地對風險進行評估、定價和控制。

同樣，中國大多數銀行尚未具備這些能力，只有一些領先的農村信用合作社正在完善這方面的管理。同時，大多數銀行目前尚未為風險較高的客戶進行風險定價――這一點正在不斷改善之中。因此，那些從事高風險農村貸款的銀行正在減少借貸業務，并逐步轉向收費業務。

然而，與之相對的是，許多發展中國家和發達國家的銀行的次貸業務卻盈利頗豐且發展良好。

由于高風險客戶無法通過其他信貸渠道獲得貸款，因此通常愿意支付與其風險相對應的較高的利息。舉例來說，英國的Provident Financial向130萬低收入客戶提供貸款。其高風險客戶的信用卡年利率為40％，而市場平均水平僅為17％左右。同樣，向高風險客戶提供的小額貸款的利息收入（年利率一般在15％-25％）足以抵補客戶違約成本和營運成本，而且尚留有利潤空間。

然而，確定合適的利率還不是主要的挑戰。與大多數人的想法相悖，許多成功的次貸借貸機構的客戶違約率非常低，尤其是那些所謂的小額貸款（通常放貸金額約合400元-15000元人民幣）。如此優異的表現，已足夠將次級貸款轉換為優良級貸款。

以印度尼西亞的Bank Rakyat Indonesia（BRI）為例。這家銀行通過其印尼境內的4000家小型支行向低收入客戶提供貸款，并將個人客戶貸款違約率成功控制在1％以下，相反，其企業客戶的違約率卻相當高。印度主要小型貸款集團之一――SKS小額信貸(SKS Microfinance)，目前為印度境內分布在15個州的2萬個村莊的1700萬客戶提供服務，壞賬計提水平在2％左右。實際損失率一般會更低。一些類似的金融機構正準備在華開展相關業務，并有信心取得優良業績。

次級貸款獲利可觀，并且投資者相信這些利潤具可持續性。SKS獲得了美國風險投資機構紅杉資本的注資。BRI于2003年在雅加達證券交易所成功上市。

然而，如前所述，很多中國的銀行的次級貸款業務則面臨截然不同的處境，尤其是農村地區放貸業務。那么，次級貸款業務如何取得成功？怎樣才能將次級貸款客戶轉換為優質客戶？

事實上，客戶還款的可能性（即客戶風險水平）并不是一成不變的。銀行可以通過運營水平的提高以及其所選擇的經營模式，控制和降低風險水平。

根據我們的分析，發達國家中，超過七成的壞賬歸咎于銀行放貸后不合理的客戶關系管理方式，即放貸決定本身并無問題，問題在于隨后的客戶關系管理。

成功次級貸款業務的商業模式具有相輔相成的五大要素：

管理側重點

成功的次級借貸業務，首先必須完全了解客戶未來還款的經濟基礎。

這些經濟基礎各有不同。提供短期的薪水質押貸款從本質上講，這是現金流融資。大多數小額信貸機構向小型企業或業主/經營者提供貸款，后者利用這筆錢投資生產，產生回報，從而還清貸款。

如在最貧困的印度村落，村民獲得貸款購買手機后，將手機“租”給其他人打電話，獲得收入后還清貸款。在消費性貸款業務中，客戶使用可支配收入來償還貸款（如購買洗衣機），阻礙其還貸的因素可能就是客戶自己其他的消費沖動。

美國的次級抵押貸款機構，并不是一如既往地將貸款管理的重點明確在如何償付的問題上，特別是當還款利息增加的情況下。買一棟房子本身不能增加個人的收入，還款能力要么來自工資收入上升，要么來自房價持續上漲的因素。然而，這些因素對于放貸的規模來說都是不確定的。

流程

設立管理側重點后，成功的次貸放貸機構通過設計其業務流程，來系統性地管理和降低風險。常規性地（通常是每周）與客戶面對面交流，并收集客戶的每周還款，可以成為客戶關系管理的重要組成部分。如，英國的Provident Financial雇用了1.2萬名業務，每周對其上百萬名客戶進行家訪。面對面的交流使得客戶關系更加個性化，所以客戶也很難“忘記”還款。客戶經理也能夠借此通過客戶肢體語言及不經意的交談，在早期階段察覺出客戶還款問題。

此外，由于還款每周都會發生，因此每次還款金額較小且便于控制。同樣，在向借款人發放小組貸款（即小組成員為其他人交叉擔保）時，農村銀行通常會詳細列明每周還款的具體情況。這種貸款金額較小，如果發生還貸問題，其他小組成員可以更容易地籌集資金，幫助個別借款人渡過難關。

信息

信貸風險評估的第一步通常是收集客觀、定量和具分析性的數據。這些信息構成了信用評分卡的基礎，評分卡正是美國和其他發達經濟體決定大部分消費貸款的依據。

一些信貸機構，如Household International等已經具備了通過分析定量行為數據來評估次貸風險的強大能力。強大的運算實力、高度自動化的消費者評分卡以及風險管理機制的成功運用和持續發展，卻導致了對一些關鍵領域定性信息的忽視。美國次貸市場就過分依賴于定量分析，而并沒有充分探究這些分析在運用于抵押貸款市場時的可靠性。

事實上，中國（包括英美低收入人群）這方面的定量數據并不存在。因此，金融機構需要通過收集一些其他信息來預測償款實力和償款意愿。這些因素常常可以歸結為個人的品格和可信賴程度，并與同儕的壓力和周圍群體的影響緊密相關，本身很難量化。

面對面的客戶關系管理流程可以提供有價值的線索，說明客戶是否可能面臨問題。在鄉村小社區中，與個人客戶建設可信的關系往往可以為其個性和信用程度進行快速可信的評估。

獎勵機制

要確保客戶經理關注正確的信息，同時進行所需的客戶管理工作，就需要對正確的工作方法進行獎勵。獎金和傭金獎勵制度是刺激高績效的有效管理工具。兩者目的在于對雇員的工作態度施加正面影響。正基于此，由于遵循通過銷售產品獲取傭金這一機制，美國抵押貸款銷售機構才會過度地對消費者推銷產品，而沒有花時間真正分析每宗交易背后的風險。

與之相反，Provident Financial公司不按銷售額，而是按照客戶經理收回的貸款額發放傭金。這一做法不僅對經理選擇客戶發放貸款行為產生積極的影響，同時又能確保他們花時間從客戶那里催收還款。

監管

商業模式的最后一個重點是監管的職能。監管機構在保護消費者利益以及保障金融機構實現業務盈利方面都承擔重要職能。

首先，監管機構需要確保市場的充分競爭：換句話說，高利息率并不應該由壟斷造成。如果開放了競爭，市場規則將會允許消費者自己做出是否借貸的決定。更重要的一點在于對消費者的教育，讓他們了解他們要付出的代價。最后，監管機構需要注意銀行索取本息的方式。過去我們在全世界許多國家已經看到過很多過激的帶有脅迫性的索款行為。當銀行將索款工作外包給索款并提供傭金時，這一情況變得更為嚴重。

借貸行為要考慮的流程、信息、獎勵機制以及監管這些因素對次債資產的成功證券化同樣起決定作用。美國為了將這些要素校正經歷了很多問題。考慮到這一點，同時由于中國總體還處于證券化相對欠發達階段，中國不應該立即對次級債資產證券化。

擴大可持續的次級借貸業務

中國消費者和企業都可以從可持續的次級借貸擴大中獲益。在推廣初期，這些益處可通過資產負債表內借貸形式，而不是證券化來實現――盡管在中國資本市場向更深、更廣、能力更強的方向發展過程中，證券化將起到極富價值的作用。

然而，成功地擴充次級借貸需要監管機構以及金融機構高管層進行謹慎的設計以及監管。推廣的成功需要有多項相關的能力共同完成。

對于冀望抓住次級借貸巨大機遇的金融機構來說，首要工作是必須建立獨特的商業模式，即對借貸和償還流程（從第一次接觸客戶至本息成功收回）要有一個具體的定義。然后將此流程成功地應用到信貸員和客戶經理每天的工作中去。

這需要獲取信息，包括定量信息和定性信息，以優化風險評估并在早期發現問題。這里的關鍵點在于設立獎勵機制來鼓勵銀行雇員實現高績效，并產生可持續的利潤。

最后，金融機構還需要監管機構的參與，來確認其是否已經具備了能力，風險也得到了良好的管理，定價和借貸收回的方法是否公平、是否與競爭市場的特征相一致，其他競爭對手的行為與行業長期發展也相一致。