房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

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房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；企業(yè)開發(fā)；會(huì)計(jì)核算；問題探討

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 02-0189-01

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題有其自身的特殊性，與其他企業(yè)不同，它需要對(duì)復(fù)雜的企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行合計(jì)計(jì)算，這些數(shù)據(jù)往往比較繁雜，分析難度比較大，所以在計(jì)算時(shí)難度也就會(huì)大大增加最終可能會(huì)出現(xiàn)問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時(shí)解決，將會(huì)影響公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)定，降低企業(yè)員工的工作積極性，進(jìn)而會(huì)給公司的發(fā)展帶來不利。所以在針對(duì)發(fā)地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題時(shí)，要著重考慮企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題，針對(duì)這些問題找到比較好的解決辦法，促進(jìn)我國發(fā)地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。使房地產(chǎn)業(yè)為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增添新的動(dòng)力，讓居民在買房時(shí)對(duì)它更有信心。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算面臨的問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置不科學(xué)

在現(xiàn)今我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算的規(guī)定中，沒有對(duì)會(huì)計(jì)核算做出比較明確的核算辦法，這就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)會(huì)計(jì)核算是沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來一定的困惑。所以房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況增設(shè)企業(yè)所需的會(huì)計(jì)科目，從而來適應(yīng)企業(yè)核算的特殊需求。但是在開設(shè)這些會(huì)計(jì)科目的時(shí)候不能夠影響到企業(yè)對(duì)外的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。由于我國會(huì)計(jì)核算科目的不科學(xué)性，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，最終導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算的結(jié)果不準(zhǔn)確。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的收入主要分為兩種，一種是企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的自行開發(fā)和銷售收入，另一種是事先與買房者簽訂好的合同收入。但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)設(shè)計(jì)的銷售收入來說，它的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比較復(fù)雜。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的開發(fā)的投入資金量大、建設(shè)周期比較長(zhǎng)，所以在企業(yè)進(jìn)行銷售時(shí)往往會(huì)采用預(yù)售和分期收款銷售兩種方式。在這樣額的銷售方式下需要對(duì)企業(yè)的銷售收入制定標(biāo)準(zhǔn)。例如有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)收入進(jìn)行核算是在收齊房款后進(jìn)行收入確認(rèn)，而有的企業(yè)則是在房屋產(chǎn)權(quán)過戶以后才進(jìn)行收入確認(rèn)，這樣就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的混亂，影響到發(fā)地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。在我國國家發(fā)地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定中指出在房屋交付買主使用之前如果房屋存在的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問題則需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其承擔(dān)責(zé)任，如果經(jīng)買主確認(rèn)驗(yàn)收房屋之后，其房屋開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也就準(zhǔn)讓給了買房者，所以企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)的收入確認(rèn)時(shí)要降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該在將房屋產(chǎn)權(quán)交付之后并由買者驗(yàn)收后再進(jìn)收入確認(rèn)工作。這就需要會(huì)計(jì)人員有比較搞得業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，對(duì)實(shí)際操作中可能會(huì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)測(cè)

（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金信息不完整

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金信息的流動(dòng)可以為企業(yè)資金生的周轉(zhuǎn)提供服務(wù)，在不同的時(shí)間段內(nèi)，企業(yè)現(xiàn)金的流動(dòng)數(shù)量單位也不相同。在企業(yè)進(jìn)行投資的時(shí)候，現(xiàn)金的流量單位是企業(yè)，而企業(yè)進(jìn)入到經(jīng)營環(huán)節(jié)時(shí)，現(xiàn)金的單位就變成了所要開發(fā)的項(xiàng)目工程。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)投資工程量比較大的產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，資金的流動(dòng)性相對(duì)較差，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量單位以企業(yè)為主。然而由于企業(yè)對(duì)現(xiàn)金管理缺乏相關(guān)的完整信息，對(duì)資金的流動(dòng)情況掌握不夠全面，最后不能夠?yàn)橥顿Y者準(zhǔn)確的投資數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金信息的不完整性會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算中對(duì)數(shù)據(jù)造成影響，進(jìn)而給企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理造成一定的影響，最終會(huì)影響到企業(yè)在市場(chǎng)中的發(fā)展，所以要重視現(xiàn)金信息的完整性。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)

在我國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，伴隨而來的是各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是近年來信息技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用，更是加大了產(chǎn)業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)。在這些風(fēng)險(xiǎn)中包括項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)的存在使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題更為突出，所以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算的管理，可以使企業(yè)財(cái)務(wù)管理更為條理化，進(jìn)而能夠降低其企業(yè)的會(huì)計(jì)信息中的風(fēng)險(xiǎn)。

三、應(yīng)對(duì)發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的措施

（一）建立發(fā)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的會(huì)計(jì)核算體系

在進(jìn)行企業(yè)會(huì)計(jì)核算的體系時(shí)，要首先對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的計(jì)算方式制定嚴(yán)密的計(jì)算方案。在實(shí)際的計(jì)算中不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用不同的計(jì)算方式，在這樣混亂的計(jì)算中，會(huì)對(duì)我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也影響了企業(yè)之間的交流合作。通過建立完善的會(huì)計(jì)核算體系，能夠提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算效率，提高企業(yè)的決策能力。我國相關(guān)的規(guī)定要求企業(yè)會(huì)計(jì)職權(quán)的明晰性，所以建立了規(guī)范的會(huì)計(jì)核算體系后，企業(yè)的財(cái)務(wù)信息更加明晰，能夠增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的透明度，進(jìn)而能夠提高企業(yè)員工的積極性，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。不僅如此，建立完善的會(huì)計(jì)核算措施，更利于我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，給人民的生活帶來更多的便利。

（二）建立明晰的企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

由于企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的不明晰化，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，所以必須對(duì)企業(yè)收入的確認(rèn)采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)首先應(yīng)該整理出有關(guān)房產(chǎn)租金收入，然后對(duì)其成本進(jìn)行計(jì)算，最后再對(duì)房地產(chǎn)的租金和使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估然后將房產(chǎn)權(quán)交付給買房者。在這一系列的操作步驟完成之后，就可以對(duì)企業(yè)的收入進(jìn)行最終確認(rèn)。建立明晰的企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)能夠降低企業(yè)在市場(chǎng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）建立明確的信息披露系統(tǒng)

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)建設(shè)時(shí)，需要企業(yè)增加對(duì)的相關(guān)信息進(jìn)行披露。在進(jìn)行發(fā)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要大量的資金，而房地產(chǎn)的土地成本又在資金中占有相當(dāng)大的比例，這樣就不能在市場(chǎng)中很好的應(yīng)對(duì)土地價(jià)格的變動(dòng)。但是，建立了明確的信息披露系統(tǒng)之后，企業(yè)就能夠從客觀上披露企業(yè)開發(fā)的相關(guān)過程，把握住開發(fā)中所用的資金，為企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提供準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)。

四、總結(jié)

通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的分析，我們可以不斷完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)步與發(fā)信息展。完善的企業(yè)管理可以提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。企業(yè)完善的披露制度，能夠改善企業(yè)的經(jīng)營管理理念，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)，為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡永東.淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].科學(xué)之友，2010（30）：58-59.

房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文第2篇

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題對(duì)策

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文第3篇

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：

1.1土地的開發(fā)與經(jīng)營。

企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。

1.2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。

房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。

1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。

1.4代建工程的開發(fā)。

代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

2.1開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。

企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。

2.2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。

2.3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。

所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。

2.4開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大

開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。

2.5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大

開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

3.1開發(fā)成本

共有八項(xiàng)：

3.1.1土地使用權(quán)出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

3.1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.1.3前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。3.1.4建安工程費(fèi)

它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。

3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。

3.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)

它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。

3.1.7不可預(yù)見費(fèi)

它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。

3.1.8開發(fā)期間稅費(fèi)。

開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

3.2開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3.2.1管理費(fèi)用。

可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。

3.2.2銷售費(fèi)用

它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。

3.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用。

它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。

3.3投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總

為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用

一是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)；二是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

由于其經(jīng)營活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。

房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 問題 改進(jìn) 會(huì)計(jì)核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起源于上世紀(jì)九十年代，那時(shí)是國家改革開放的重要實(shí)施階段，房地產(chǎn)行業(yè)在國家的支持下開始迅猛發(fā)展，它促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)份額幾乎占據(jù)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的一半。在國家政策的支持與引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的發(fā)展形成了集團(tuán)化模式，有些房地產(chǎn)集團(tuán)成為了國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)性集團(tuán)。

正是國家政策的支持和房地產(chǎn)的高利潤(rùn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步吸引了一些非本行的投資者進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算具有一定的特殊性，它的核算并沒有具體的數(shù)字做參考，而是通過買方的結(jié)算清單作依據(jù)，除此之外，未經(jīng)買方許可，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作不得擅自取用該數(shù)據(jù)，因此，房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作要具備比其它行業(yè)更敏銳的判斷力和分析力。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和業(yè)務(wù)多樣性也決定了會(huì)計(jì)核算工作的復(fù)雜。房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)不同，它不管是前期還是后期的投資很大，而且項(xiàng)目周期長(zhǎng)，少則兩三年，多則十幾年，因此房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算也存在資金數(shù)額龐大和核算周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。

二、稅收中會(huì)計(jì)核算不足及相關(guān)案例分析

（一）稅收中的會(huì)計(jì)核算不足

1、在收入方面會(huì)計(jì)核算的不足

我國房地產(chǎn)行業(yè)的收入一般是在實(shí)現(xiàn)銷售后才列入核算項(xiàng)目的，但國家對(duì)房地產(chǎn)納稅期限規(guī)定是在實(shí)現(xiàn)預(yù)售之后，這導(dǎo)致納稅與實(shí)現(xiàn)銷售之間存在時(shí)間誤差，這種缺乏統(tǒng)一性的現(xiàn)象容易造成房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算出現(xiàn)偏差和錯(cuò)誤。除此之外，有很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在不同程度的未申報(bào)納稅的現(xiàn)象。

2、會(huì)計(jì)核算中對(duì)成本費(fèi)用在稅收上的不足

房地產(chǎn)的發(fā)展在產(chǎn)生巨額利潤(rùn)的同時(shí)，也出現(xiàn)了很大程度的偷稅漏稅現(xiàn)象，因?yàn)槔麧?rùn)龐大的同時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)也是很龐大的。關(guān)于是如何漏稅，各個(gè)企業(yè)的手段不一，有的是直接使用過期作廢或虛開的發(fā)票入賬，這就造成了稅收混亂，無法正確核算會(huì)計(jì)成本。有的則高明一些，將期間費(fèi)用等劃入成本項(xiàng)目，這樣便減少了企業(yè)的帳面利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)少交企業(yè)所得稅的目的。

（二）關(guān)于稅收中會(huì)計(jì)核算不足問題的案例分析

1、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的收入未報(bào)稅的案例分析

在應(yīng)稅收入中，企業(yè)想要逃稅主要是采取掛賬方式來隱匿收入。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程完成后，稅務(wù)局對(duì)該工程進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)里面的“其他收入”和“暫存款”存在問題，因?yàn)檫@兩項(xiàng)是不用報(bào)稅的，但這兩項(xiàng)竟然存在900萬元的款項(xiàng)，金額巨大，經(jīng)稅務(wù)部門檢查發(fā)現(xiàn)，這兩項(xiàng)其實(shí)是屬于“預(yù)收房款”和“房屋租賃收入”，這兩項(xiàng)是應(yīng)該納入收入的款項(xiàng)。這種掛賬處理方式是企業(yè)轉(zhuǎn)移收入的一種常見手段。

2、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用稅收不足的案例分析

目前大多房地產(chǎn)企業(yè)既害怕稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)收入作假的問題被發(fā)現(xiàn)，又想逃避企業(yè)所得稅。于是他們想出了要虛列工程成本和期間費(fèi)用來減少企業(yè)所得稅的支付。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的財(cái)務(wù)是由公司進(jìn)行統(tǒng)一核算，但是工程期間發(fā)生的費(fèi)用則有工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)，工程建設(shè)過程中某些開銷存在并未入賬或變相入賬的現(xiàn)象，這樣就形成了實(shí)際開銷用途與賬目列支不符的情況。我國建筑行業(yè)的發(fā)票管理存在很大的漏洞與不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)鉆這種稅收漏洞的空子，企業(yè)會(huì)利用發(fā)票管理中存在的不足，隨意取得發(fā)票并列入工程支出。虛開發(fā)票使得企業(yè)成本項(xiàng)目不匹配和不相關(guān)。沒有稅收檢查的認(rèn)定依據(jù)和效力，工程成本數(shù)據(jù)失實(shí)。一房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目交給它的工程隊(duì)時(shí)明確表示只要實(shí)現(xiàn)百分之二十的利潤(rùn)即可，一切支出由工程隊(duì)負(fù)責(zé)，工程完工后，一切成本和費(fèi)用支出的票據(jù)都交給公司的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行統(tǒng)一核算，工程隊(duì)為了將工程中的多余利潤(rùn)留在自己手中就會(huì)虛報(bào)成本，虛開發(fā)票。在檢查時(shí)，檢察人員發(fā)現(xiàn)該工程中出現(xiàn)了很多材料脫離了市場(chǎng)價(jià)，甚至高的有些離譜。而且在工程人員的工資支出上也高的離奇，經(jīng)檢查人員工資表竟發(fā)現(xiàn)一次支出就高達(dá)50萬，經(jīng)核查竟發(fā)現(xiàn)員工姓名“查無此人”，那這筆錢究竟“支”向何處就有待盤查。這些虛列成本和費(fèi)用的現(xiàn)象極大地阻礙了稅收的實(shí)現(xiàn)，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)無法真正的了解自身的潛力值和最大收益。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效對(duì)策

（一）建立和完善票據(jù)的管理系統(tǒng)

從以上房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題，我們不難看出由于票據(jù)的管理不善出現(xiàn)了很多虛開發(fā)票，多列或假列成本和費(fèi)用的現(xiàn)象。房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比存在著特殊性，并且房地產(chǎn)又是開銷和收入都很大的行業(yè)，因此票據(jù)如果管理不善，不僅會(huì)為企業(yè)的利潤(rùn)造成損失，也會(huì)減少國家的稅收。

（二）擴(kuò)大對(duì)企業(yè)信息的披露，在企業(yè)信息披露中提高信息含金量

房地產(chǎn)企業(yè)之所以頻頻出現(xiàn)作假行為，是因?yàn)槠髽I(yè)的信息沒有公開化，缺乏大眾的監(jiān)督。企業(yè)的監(jiān)督不應(yīng)該只是稅務(wù)局的事，而是社會(huì)大眾的事。企業(yè)應(yīng)該要擴(kuò)大企業(yè)的信息披露，使企業(yè)的財(cái)務(wù)信息透明化，讓社會(huì)公眾可以了解這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最重要的是發(fā)揮群眾的力量，讓會(huì)計(jì)核算中的問題無所遁形。企業(yè)信息的披露可以從以下兩方面進(jìn)行：

1、增加分項(xiàng)目成本費(fèi)用信息的披露

分項(xiàng)目成本費(fèi)用信息披露是指將企業(yè)的工程分為各個(gè)項(xiàng)目，分開進(jìn)行披露和核算。這樣就可以發(fā)現(xiàn)具體是哪方面出現(xiàn)了問題，使問題明確化。房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目很大，幾萬幾十萬是很難發(fā)現(xiàn)問題的，只有細(xì)化核算項(xiàng)目，分別核算其費(fèi)用和成本，才能發(fā)現(xiàn)問題和避免出現(xiàn)問題。

2、增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息

在房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中，土地成本占據(jù)了很大的比例，土地成本中涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)也很復(fù)雜。因此，要增加土地儲(chǔ)備量和土地成本構(gòu)成信息。通過對(duì)土地儲(chǔ)備量和成本構(gòu)成的披露會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地可持續(xù)發(fā)展。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)很多漏報(bào)收入的現(xiàn)象，因此我們應(yīng)不斷地完善該企業(yè)的收入核算機(jī)制。完善企業(yè)的收入管理機(jī)制可以從明確銷售收入開始做起。房地產(chǎn)的銷售收入包括土地、房屋與相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入。這些收入可能涉及“土地轉(zhuǎn)讓收入”和“商品房銷售收入”等，這些都應(yīng)納入銷售收入；除了要明確銷售收入，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)該正確確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)在銷售時(shí)涉及多個(gè)步驟，其中最重要的是預(yù)售的預(yù)售收入和簽定銷售合同后的過戶權(quán)證方面的實(shí)際銷售款項(xiàng)。這時(shí)，稅務(wù)局會(huì)和企業(yè)財(cái)務(wù)的稅收出現(xiàn)偏差，因?yàn)槎悇?wù)局的稅收是在預(yù)售情況下實(shí)現(xiàn)的，而企業(yè)的稅收是在實(shí)際銷售完成后實(shí)現(xiàn)的，因此，為了避免偏差的出現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)明確收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但它會(huì)計(jì)核算的不足也為國家稅收造成損失，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算除了以上的不足外還存在“賬外延伸”的情況，即“賬外賬”。因此，我們應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)信息公開化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李世績(jī).房地產(chǎn)開發(fā)涉稅案例[J].江陰地方稅務(wù)局，2013

房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文第5篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 特點(diǎn)分析

新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的頒布和實(shí)施極大地提高了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性。除金融、證券、保險(xiǎn)等特殊行業(yè)外，其他各行業(yè)均采用統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算體系，即統(tǒng)一的會(huì)計(jì)要素確認(rèn)和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目和統(tǒng)一的財(cái)務(wù)報(bào)告。但國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)有其自身的特殊性，如何體現(xiàn)特殊行業(yè)的特點(diǎn)，進(jìn)而保留其核算上的“個(gè)性”是我們所要面臨的問題。房地產(chǎn)商品的特殊性及其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算上的特殊性。本文將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品的特征入手，研究其收入標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)和信息披露等有關(guān)會(huì)計(jì)核算方面的特殊問題。

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問題

按照行業(yè)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得建設(shè)用地許可證、規(guī)劃許可證和工程施工許可證，并取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同或正式銷售合同，預(yù)收全部或部分房款，工程竣工驗(yàn)收合格并經(jīng)買方驗(yàn)收確認(rèn)后收取尾款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等銷售環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；而《收入》準(zhǔn)則和現(xiàn)行制度等則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。那么，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)如何確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而不是單一的某項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

1.法律標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不同于一般商品，因此，房地產(chǎn)買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收人予以確認(rèn)。

2.專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。2007年1月1日暫在上市公司實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》準(zhǔn)則第四條規(guī)定：銷售商品的收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠計(jì)量；（4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的、已發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。

房地產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)，能否真正實(shí)現(xiàn)銷售決定于工程的進(jìn)度及買方的最終意愿。在該房屋交付買方之前，其風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，并未發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移。因此，簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；即使簽訂正式房屋銷售合同則如同一般企業(yè)簽訂產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同履行過程中，即房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可前，商品（商品房）所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《收入》準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。

綜合以上分析，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件（即綜合標(biāo)準(zhǔn)）：（1）房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；（3）房地產(chǎn)商品已經(jīng)客戶驗(yàn)收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；（4）雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已全部或部分收取了房款。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)及披露

前已述及，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，這就必然會(huì)出現(xiàn)企業(yè)投人產(chǎn)出比例各階段的不合理性，在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，按照上述有關(guān)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，則大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入，造成了收入與相關(guān)的成本費(fèi)用在資產(chǎn)負(fù)債表日不能配比，表現(xiàn)在利潤(rùn)表中的“每股收益”必然波動(dòng)較大，業(yè)績(jī)大起大落（新的房地產(chǎn)企業(yè)和單一項(xiàng)目的企業(yè)尤其如此）。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種特殊性，采用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)財(cái)務(wù)報(bào)告使用者。筆者認(rèn)為，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

第一，監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露合規(guī)性的檢查，督促企業(yè)不折不扣地按照規(guī)定披露信息，提高信息披露的透明度。

第二，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露的內(nèi)容。

2.質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露

近幾年來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火暴，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忘記了自身所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)客觀上存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，如在土地開發(fā)過程中由于市政規(guī)劃調(diào)整、地價(jià)變化等導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)、施工條件等因素的影響，導(dǎo)致開發(fā)成本提高的風(fēng)險(xiǎn)；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等導(dǎo)致的企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)；由于開發(fā)項(xiàng)目存在質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種高風(fēng)險(xiǎn)性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。但目前我國會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從相關(guān)上市公司披露的實(shí)際情況看，對(duì)質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。這不僅不符合會(huì)計(jì)的“謹(jǐn)慎性”原則，也在很大程度上弱化了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)應(yīng)得到充分的揭示。