土地增值稅征收管理

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土地增值稅征收管理范文第1篇

第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第七條土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

土地增值稅征收管理范文第2篇

據(jù)了解，自國家稅務(wù)總局20xx年初下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，兩年多來，絕大多數(shù)省市能夠嚴(yán)格按照國家稅務(wù)總局要求進(jìn)行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個(gè)別地區(qū)清算工作幾乎沒有任何進(jìn)展，其主要原因就是在這個(gè)地區(qū)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。

核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進(jìn)稅率征收，最低一檔稅率為30%，計(jì)稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會(huì)因?yàn)楹硕ㄕ魇斩倮U稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計(jì)稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。

它設(shè)置的主要原則是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計(jì)征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)、牟取暴利的行為，保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進(jìn)稅率，以實(shí)現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個(gè)地區(qū)“一刀切”地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實(shí)上的把計(jì)稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進(jìn)稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵剩巡灰邹D(zhuǎn)嫁稅負(fù)對(duì)收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負(fù)的流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅對(duì)土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房?jī)r(jià)過快上漲，反而會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。

針對(duì)土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門對(duì)土地增值稅核定征收問題提出指導(dǎo)性意見，明確要求各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細(xì)則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)，不得違規(guī)擴(kuò)大核定征收范圍。對(duì)確實(shí)難以準(zhǔn)確核算收入、成本、費(fèi)用的納稅人，要嚴(yán)格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導(dǎo)企業(yè)向查賬征收過渡。對(duì)已實(shí)行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及時(shí)改為查賬征收。

二是采取科學(xué)的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。對(duì)于確實(shí)無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對(duì)應(yīng)征稅款進(jìn)行估算的一種方法，這種核定只是相對(duì)的合理。因而核定的稅款準(zhǔn)確程度只能是相對(duì)的，但是核定稅額不是簡(jiǎn)單的隨意確定，而應(yīng)有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應(yīng)納稅額不能保證與實(shí)際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對(duì)的合理性。而目前這種針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準(zhǔn)確地計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學(xué)性和合理性。

對(duì)于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應(yīng)該首先采取一定的科學(xué)合理的方法來確定計(jì)稅依據(jù)，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額，然后按適用稅率計(jì)算應(yīng)納土地增值稅即可。

土地增值稅征收管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅

Abstract: The rise in prices circumstances, the land value-added real estate development company liquidation is a regulation of the land and real estate market transaction order, the two is to curb real estate speculation and speculation, rationally regulate land value-added income, to prevent the loss of state-owned land revenue, three is to increase state revenue. But because of various reasons, the real estate settlement of land value-added tax is not fully implemented.

Key words: real estate development enterprises; the land value-added tax

中圖分類號(hào)：F293.3

二一二年八月二十日江蘇省地方稅務(wù)局了《關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》[蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)]，公告中對(duì)土地增值稅核算對(duì)象分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅類房（其他開展產(chǎn)品）三類，同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按上述類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)存在普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品三類，是分兩類進(jìn)行清算（即普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品）還是分三類進(jìn)行清算，國家卻沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，本次江蘇地稅規(guī)定分三類進(jìn)行清算。毫無疑問，分兩類進(jìn)行清算對(duì)納稅人有利，分三類進(jìn)行清算對(duì)納稅人不利。從這份公告來看，江蘇省土地增值稅的征管尺度明顯收緊。但這種收緊不是省地政府的主動(dòng)為之，而是國稅總局在檢查各地執(zhí)行土地增值稅稅收情況時(shí)發(fā)現(xiàn)了問題。土地增值稅原來是仿美國稅種設(shè)計(jì)的，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段。但自 1993年《土地增值稅暫行條例》頒布標(biāo)志土地增值稅誕生，并從1994年開始征收。至今，已達(dá)19年。筆者認(rèn)為，土地增值稅對(duì)房市調(diào)控的影響,可以概括為：土地增值稅是我國理論稅負(fù)最重、政策變化最多、輿論喊的最響、實(shí)際執(zhí)行最難、征管效果最差、公眾失望最大的稅種。土地增值稅清算補(bǔ)稅，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企納稅人操作的最大難點(diǎn)問題。

一、征收方式多樣化導(dǎo)致稅收復(fù)雜化

目前，我國土地增值稅增收方式呈現(xiàn)多元化，主要有：

（一）預(yù)征：預(yù)征是指開發(fā)商在項(xiàng)目未進(jìn)行土地增值稅清算前，按照項(xiàng)目銷售額的一定比例進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳，待項(xiàng)目竣工具備清算條件后進(jìn)行清算。

（二）核定征收：核定征收是由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定納稅人的應(yīng)納稅額或者收入額、所得率等，據(jù)以征收稅款的一種方式。核定征收主要包括定額征收、核定應(yīng)稅所得率征收、核定收入額征收等方式。

（三）查賬征收：查賬征收是納稅人依法報(bào)送納稅資料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核以后繳納稅款的一種征稅方式。其做法是：納稅人在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的納稅期限以內(nèi)，根據(jù)自己的生產(chǎn)、經(jīng)營情況，填寫納稅申報(bào)表。

（四）定率征收：稅務(wù)機(jī)關(guān)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，預(yù)先核定納稅人的應(yīng)稅所得率，由納稅人根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納土地增值稅。

由于土地增值稅多種征收方式并存的局面，首先，造成房地產(chǎn)企業(yè)以各種各樣的理由不進(jìn)行土地增值稅清算，其次是造成稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)擴(kuò)大，造成長期以來,土地增值稅難以清算,應(yīng)征未征。

二、稅制設(shè)置復(fù)雜、稅負(fù)重、計(jì)算繁瑣導(dǎo)致申報(bào)難、征收難、清算難

（一）土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅負(fù)為增值額的30％計(jì)征，最高稅負(fù)為增值額的60％計(jì)征。由于稅負(fù)重，房地產(chǎn)企業(yè)往往選擇預(yù)征土地增值稅方式而不愿意進(jìn)行土地增值稅清算。

（二）扣除項(xiàng)目計(jì)算難。土地增值稅扣除成本不是按企業(yè)的賬面成本進(jìn)行確認(rèn)的，除了（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)，（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用，可以按企業(yè)實(shí)際支付的數(shù)額確認(rèn)；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10％以內(nèi)計(jì)算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；（5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計(jì)算扣除。

例如：A房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)24.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.3萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)85萬元，貸款支付利息0.8萬元（能提供銀行證明）。 每棟售價(jià)300萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費(fèi)附加征收率3％。

（1）南京市對(duì)花園別墅土地增值稅預(yù)征稅率為2%。，如果某房地產(chǎn)公司選擇預(yù)征土地征值稅方式，計(jì)算過程如下：

預(yù)征土地增值稅稅額:300*80*2%=480萬元。

（2）如果某房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地值稅清算應(yīng)納土地增值稅：W" q* C7 u# n. k0 \$ H* .計(jì)算過程如下：

轉(zhuǎn)讓收入：300×80＝24000（萬元）

取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：（24.8＋0.3+85）×80＝8808（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：0.8×80＋8808×5％＝446.8（萬元）

轉(zhuǎn)讓稅金支出：24000×5％×（1＋7％＋5％）＝1344（萬元）

加計(jì)扣除金額：8808×20％＝1761.60（萬元）

扣除項(xiàng)目合計(jì)：8808＋446.8＋1344＋1761.6＝12360.4（萬元） % g:

增值額＝24000－12360.4＝11639.6（萬元）

增值額與扣除項(xiàng)目金額比率＝11639.6／12360.4×100％＝94.17％

應(yīng)納土地增值稅稅額＝11639.6×40％－12360.4×5％＝4037.82（萬元）

可見房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)征方式交納土地增值稅480萬元，而進(jìn)行土地增值稅清算需交納土地增值稅萬4073.86萬元，兩者相比較交納稅款差額達(dá)3557.86萬元。如果將土地增值稅清算交納的稅款達(dá)到收入額的16.83%。

根據(jù)中國財(cái)經(jīng)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)行業(yè)2011年度平均毛利率創(chuàng)新高達(dá)41.73%，但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的賬面成本，除了可以據(jù)實(shí)扣除取得土地使用權(quán)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本和利息支出外，還有大量的不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目規(guī)定的費(fèi)用，如：招待費(fèi)、非金融機(jī)構(gòu)的借款利息、和廣告費(fèi)支出等費(fèi)用。以A房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，如果進(jìn)行土地增值稅清算交納的土地增值稅占收入的16.83%，再加上房地產(chǎn)企業(yè)交納的企業(yè)所得稅約占收入的3%，A房地產(chǎn)公司土地增值稅和企業(yè)所得稅兩項(xiàng)就占收入的19.83%，那么房地產(chǎn)企業(yè)不積極進(jìn)行土地增值稅清算也就不難理解了。

三、值得關(guān)注深圳現(xiàn)象

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作難以開展的局面，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作，深圳市地方稅務(wù)局頒布《關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知》(深地稅發(fā)[2009]460號(hào))文，對(duì)2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，采取核定征收土地增值稅。對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%，對(duì)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%，對(duì)寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%，對(duì)其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%。核定征收稅款包含已預(yù)征稅款。深圳市定率征收土地增值稅從開始到現(xiàn)在進(jìn)行得都比較順利。僅2006年深圳土地增值稅的征收額是4億多元人民幣。如：深圳某房地產(chǎn)企業(yè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入37765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31636萬元，土地增值稅納稅清算時(shí)該房企依照上述通知，申報(bào)應(yīng)稅收入為根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，調(diào)查測(cè)算出不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅稅負(fù)水平，按照房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)(銷)售收入，對(duì)土地增值稅實(shí)行定率征收，一次征收到位，不再進(jìn)行土地增值稅清算式后，企業(yè)和國家取得雙贏。

四、簡(jiǎn)化土地增值稅稅務(wù)核算及納稅申報(bào)的方式和方法的一點(diǎn)想法

筆者建議，在現(xiàn)行土地增值稅政策暫不能修改完善的情況下，由各省、市地稅機(jī)關(guān)，改變現(xiàn)行的土地增值稅“先預(yù)征后清算”的管理方式，定率征收土地增值稅，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，調(diào)查測(cè)算出不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅稅負(fù)水平，按照房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)(銷)售收入，對(duì)土地增值稅實(shí)行定率征收，一次征收到位，不再進(jìn)行土地增值稅清算。此舉既操作簡(jiǎn)單，又便于管理，土地增值稅也能征收到位。

參考文獻(xiàn)：

土地增值稅征收管理范文第4篇

商居樓蓋好后，居住樓層通常用于銷售，而商鋪部分卻遲遲不用于銷售。有的用于出租；有的用于公司辦公；有的用于自己親屬開店；有的內(nèi)部低價(jià)分掉。這樣做既能回收資本又能達(dá)到其避稅或逃稅的目的。

由于商鋪竣工后長時(shí)間沒有銷售，隨著時(shí)間的推移、征管人員的變動(dòng)、公司的變遷注銷，極有可能逃出地稅機(jī)關(guān)的征收視野，造成相關(guān)稅款的流失。為說明問題查找房地產(chǎn)稅收管理的重點(diǎn)，我們不妨舉個(gè)案例進(jìn)行分析。

【案 例】甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2006年初取得城市臨街土地使用權(quán)600平方米，年底建成商居樓一棟，建筑面積3 000平方米。其中：店面500平方米，居住房2 500平方米。投資情況如下，支付土地使用權(quán)價(jià)款180萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本120萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用20萬元，其中：項(xiàng)目借款利息15萬元取得金融機(jī)構(gòu)證明，其它費(fèi)用5萬元。總銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)25萬元。銷售稅費(fèi)預(yù)測(cè)情況：商鋪每平方米6 000元，住房每平方米1200元。營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費(fèi)附加3%。據(jù)此測(cè)得：

營業(yè)稅：[（2 500×1 200）+（500×6+000）]×0.05=300 000（元）

城建稅：300 000×0.07=21 000（元）

教育費(fèi)附加：300 000×0.03=9 000（元）

土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目金額：1 800 000+1 200 000+150 000+（1 800 000+1 200 000）×0.05+（300 000+21 000+9 000）+（1 800 000+1 200 000）×0.2=423 000（元）

（2）土地增值額：6 000 000-4 230 000=1 770 000（元）

（3）土地增值率：1 770 000÷4 230 000=0.418

（4）適用稅率：30%應(yīng)納土地增值稅：1 770 000×0.3=531 000（元）

企業(yè)所得稅：

（1）應(yīng)納稅所得額：6 000 000-1 800 000-1 200 000-150 000-50 000-（300 000+21 000+9 000）-531 000-250 000=1 689 000（元）

（2）應(yīng)納所得稅：1 689 000×0.35-14 750=589 700（元）

各稅費(fèi)預(yù)測(cè)合計(jì)：300 000+21 000+9 000+531 000+589 700=1 450 700（元）

但我們?cè)趯?shí)際征收過程中，除了營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加按法定稅率征收外，對(duì)土地增值稅和所得稅我們平時(shí)是根據(jù)銷售收入分別按照預(yù)征率2%、4%征收，等到項(xiàng)目全部售完后再進(jìn)行兩稅清算。據(jù)此該房地產(chǎn)開發(fā)公司，在售完2 500平方米住房時(shí)，我們可征得稅費(fèi)：2 500×1 200×0.115=345 000（元）。余下的稅款要等到商鋪售完后才能結(jié)清。精明的開發(fā)商正是看到了重頭稅在后頭，因此，收回絕大部分成本后，商鋪并不急于出售，而是采取不同的方式逃匿稅款。

【方式一】剩下的商鋪用于出租。這樣做的好處，一可以進(jìn)一步收回投資，二可以逐漸轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)征收分局的視線。按現(xiàn)行征管范圍劃分，房屋出租的租金稅費(fèi)由屬地分局征收。房地產(chǎn)征收分局在這種情況下，每月收到的只是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一份零稅款申報(bào)表。時(shí)間長了，房地產(chǎn)管理分局也覺得沒實(shí)際意義，有可能將其列入非正常戶。非正常戶持續(xù)一段時(shí)間后，開發(fā)商人去樓空，征管單位很無奈，要么長期掛非正常戶，要么注銷。剩下的稅款自然就逃匿了。

【方式二】房地產(chǎn)開發(fā)公司將未出售的商鋪?zhàn)鳛樽杂霉潭ㄙY產(chǎn)。按照現(xiàn)行稅收政策，開發(fā)商自建自用房屋，不須繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅。開發(fā)商憑購地發(fā)票和建筑單位開具的建筑發(fā)票，就可從房管局順利的領(lǐng)取房產(chǎn)證。無需稅務(wù)局簽署意見。稅務(wù)機(jī)關(guān)往往事后才知道，即便知道了通常也只是派人核對(duì)已售部分是否按照征收率交清了稅款，很少有人對(duì)其進(jìn)行成本分?jǐn)偤蛢啥惽逅恪＿@樣不僅造成了現(xiàn)有的稅款流失，還會(huì)造成企業(yè)因虛構(gòu)固定資產(chǎn)成本減少日后企業(yè)所得稅以及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)資產(chǎn)時(shí)相關(guān)的稅收。因?yàn)榉慨a(chǎn)入賬價(jià)高折舊額就大，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)允許扣除的金額就大。

【方式三】房地產(chǎn)開發(fā)商中的一些個(gè)人有限公司，往往先將未出售的商鋪以公司名義辦證，然后又以公司注銷為由，將房地產(chǎn)過戶到個(gè)人名下。公司注銷按照稅收征收管理法之規(guī)定，通常納稅人應(yīng)先到稅務(wù)局繳銷發(fā)票，結(jié)清稅款，注銷稅務(wù)登記證，再到工商局辦理營業(yè)執(zhí)照注銷。但因?yàn)檫@些小型開發(fā)商，平時(shí)并不領(lǐng)取發(fā)票，報(bào)稅與開發(fā)票同步進(jìn)行。因此，很少有人主動(dòng)到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷，而是直奔工商局辦理營業(yè)執(zhí)照注銷。由于稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握情況，更無有效措施對(duì)其進(jìn)行清算，相關(guān)稅收也就容易逃之夭夭了。

【方式四】股東以大大低于市場(chǎng)售價(jià)的價(jià)格將商鋪買下，把產(chǎn)權(quán)證辦到個(gè)人名下。達(dá)到少繳稅的目的。

為了有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，防止房地產(chǎn)開發(fā)過程中商鋪稅款的流失，針對(duì)存在的問題，擬提出如下意見。

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的立項(xiàng)管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因其周期長，情況復(fù)雜，必須按項(xiàng)目管理，專業(yè)化管理、專人管理，建立永久性檔案，包括項(xiàng)目批準(zhǔn)書，土地開發(fā)面積、竣工后建筑面積、依據(jù)市場(chǎng)價(jià)測(cè)出的稅源情況，實(shí)際銷售征稅等情況。這樣有利于稅源掌控，有利于提供后續(xù)二手房交易的原始資料。

2.完善稅收政策和管理辦法。為防止開發(fā)商商鋪建成后，采取出租、自用等方式逃匿稅收，要做出一些視同銷售的規(guī)定，確保土地增值稅和所得稅的及時(shí)順利清算。商鋪建成后出租超過兩年的視同銷售處理；商鋪建成后自用超過兩年的視同銷售處理；對(duì)既沒有用于出租，又沒有自用的超過三年的要組織拍賣機(jī)構(gòu)拍賣。這樣有利于減少庫存房，防止囤積抬價(jià)，也有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)進(jìn)行清算，防止稅款流失。

3.對(duì)以前房地產(chǎn)開發(fā)中的商鋪稅收進(jìn)行一次清查。按稅收征收管理法規(guī)定，對(duì)于因納稅人原因造成的逃稅稅務(wù)機(jī)關(guān)可以無限期的追繳。由政府牽頭，組織規(guī)劃局、城建局、房管局、土管局、公安局共同對(duì)以前年度的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)排查，看是否進(jìn)行了兩稅清算，沒有清算的要進(jìn)行清算，追繳相關(guān)稅款。

土地增值稅征收管理范文第5篇

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》)及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔*〕210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（〔20*〕26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

在本文件之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題