國有企業(yè)土地管理辦法

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國有企業(yè)土地管理辦法范文第1篇

一、關(guān)于建設(shè)用地審批的前提條件

各級人民政府要按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，積極做好土地利用總體規(guī)劃的修編和審查報批工作。在修編的土地利用總體規(guī)劃未正式審批和年度用地計劃未正式下達之前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和各類建設(shè)用地審批應(yīng)以經(jīng)過驗收的土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，統(tǒng)籌安排，確保重點，用地指標(biāo)的預(yù)安排不得突破上報計劃數(shù)的1／2，并在上報用地請示中出具本地年度用地計劃的承諾。

各級人民政府要按照《土地管理法》和國土資源部《關(guān)于切實做好耕地占補平衡工作的通知》（國土資發(fā)〔1999〕39號）要求，認真落實占用耕地補償制度。

二、關(guān)于建設(shè)用地審批的范圍

在年度用地計劃下達前，下列項目可按法定的權(quán)限和程序報批用地：①不屬于“凍結(jié)”范圍內(nèi)的國家和省重點項目、經(jīng)濟適用住房項目（包括搬遷、移民、救災(zāi)等）。②投資拉動項目（國家確定的6個方面投資建設(shè)項目）。③城市規(guī)劃區(qū)外建設(shè)項目（《條例》第二十三條規(guī)定的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等）。

三、關(guān)于建設(shè)用地審批的權(quán)限

建設(shè)占用土地為農(nóng)用地的，按《土地管理法》第四十四條和第二十一條規(guī)定執(zhí)行；涉及征用土地的，按《土地管理法》第四十五條規(guī)定執(zhí)行。使用國有土地的建設(shè)用地，按《土地管理法》第五十三、五十四、五十五條規(guī)定執(zhí)行。其中，劃撥土地的，原則上由市、縣人民政府批準(zhǔn)；出讓土地的，仍按原規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)改制中土地估價確認和資產(chǎn)處置方案仍按原國家土地管理局《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（第8號令）執(zhí)行。改變用途的項目用地按《土地管理法》第五十六條規(guī)定執(zhí)行。使用集體土地（主要指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公益事業(yè)用地和農(nóng)村宅基地）的建設(shè)用地，按《土地管理法》第四十四、五十九、六十、六十一、六十二條的規(guī)定執(zhí)行。臨時用地，原則上由市、縣土地管理部門按《土地管理法》第五十七條規(guī)定執(zhí)行。收回國有土地可按《土地管理法》第五十八條規(guī)定執(zhí)行，收回集體土地可按《土地管理法》第六十五條規(guī)定執(zhí)行。

四、關(guān)于建設(shè)用地報批的程序

建設(shè)用地的報批程序嚴格按《條例》第二十、二十一、二十二、二十三條規(guī)定執(zhí)行。

五、關(guān)于建設(shè)用地報件的要求

規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地應(yīng)按規(guī)定上報農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案、補充耕地方案和建設(shè)項目用地呈報說明書；規(guī)劃區(qū)外用地，除報上述三個方案和一個說明書外，還須上報供地方案。具體內(nèi)容要符合國土資源部頒布的《建設(shè)用地審查報批管理辦法》（第2號令）。

國有企業(yè)土地管理辦法范文第2篇

一、推行招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是深化土地使用制度改革和健全土地市場的客觀要求

招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)不僅集中體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則，同時可以實現(xiàn)政府按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，實現(xiàn)土地優(yōu)化配置，還可以有效防止土地出讓中的不正之風(fēng)和腐敗行為，保障依法行政。各級土地行政主管部門要從完善土地市場、建立社會主義市場經(jīng)濟和反腐倡廉的高度，充分認識推行招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)的深遠意義，積極推進招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)工作。

二、嚴控建設(shè)用地總量，整頓土地市場，為推行招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)創(chuàng)造良好環(huán)境

要嚴格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，盤活現(xiàn)有建設(shè)用地，建立良好的土地供求關(guān)系。除建設(shè)項目選址有特殊要求外，各項建設(shè)需要使用國有土地的，必須在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)。凡有閑置土地可以利用的，一律不得新增建設(shè)用地。

要嚴格限定行政劃撥供地的范圍，除按《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以行政劃撥供地的以外，其他建設(shè)用地必須以有償方式提供。要嚴格限制協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍，除劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及特殊用途等用地外，都不得協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的出讓金，不得低于出讓底價和國家規(guī)定的最低價，協(xié)議出讓結(jié)果和地價評估結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

要繼續(xù)加大清理劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易的力度，嚴厲打擊各類土地違法交易，重點查處各類國有劃撥土地使用權(quán)和集體土地非法入市，為推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

三、加大土地使用制度改革力度，進一步擴大招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)的范圍

今后，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)。其中，屬于下列情況之一的，必須拍賣出讓：

1．以獲取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出價最高為條件確定受讓人的；

2.對土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有受讓意向；

3．土地用途無特別限制及要求。

對不具備拍賣條件，但屬于下列情況之一的，必須公開招標(biāo)出讓：

1.除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件；

2．土地用途受嚴格限制，僅少數(shù)單位或個人可能有受讓意向。

對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對符合條件的用地申請者進行邀請招標(biāo)。

四、加強領(lǐng)導(dǎo)，建立健全工作制度，保證招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)工作的落實

推行招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)是今年土地管理的一項重點工作。當(dāng)前，要盡快建立健全招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)制度，制定具體管理辦法，明確招標(biāo)拍賣的具體范圍，提出擬訂方案、審查報批、組織實施和信息披露等工作要求，使此項工作逐步制度化。各省級土地行政主管部門要加強領(lǐng)導(dǎo)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，定期檢查指導(dǎo)，并將其納入各級土地行政主管部門的工作目標(biāo)，嚴格考核，真正把招標(biāo)、拍賣工作落到實處。

各市、縣要針對具體情況，制定招標(biāo)、拍賣出讓國有土地使用權(quán)的工作計劃、目標(biāo)任務(wù)和保證措施，盡快實現(xiàn)國有土地使用權(quán)出讓以協(xié)議為主向以招標(biāo)、拍賣為主的轉(zhuǎn)變。

國有企業(yè)土地管理辦法范文第3篇

隨著電力體制改革，江西大部分能源企業(yè)發(fā)展步伐的加快，改革成為獨立的市場主體。因此，江西能源企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的控制能力，各級領(lǐng)導(dǎo)干部駕馭復(fù)雜問題的掌控能力，都將面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)和考驗。為了更好地促進能源企業(yè)依法經(jīng)營和依法決策，構(gòu)建風(fēng)險防范體系，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，重視和加強法律工作迫在眉睫，勢在必行。

1江西能源企業(yè)法律工作現(xiàn)狀

江西省電力系統(tǒng)法律工作起步較早。廠網(wǎng)分開體制改革之前，在國家電力公司及省電力公司層面設(shè)有政策法規(guī)司(處)，所屬基層發(fā)、供電企業(yè)普遍設(shè)有法律顧問專職崗位，不少單位設(shè)有法律事務(wù)工作機構(gòu)，從上到下基本形成了三級法律工作格局。

2003年，我國電力體制改革之后，各發(fā)電集團公司十分重視法律工作，集團公司總部設(shè)置專門工作機構(gòu)，配備專職人員，先后制定集團公司《法律事務(wù)工作管理辦法》等規(guī)范性法律工作文件。多次舉辦了法律顧問培訓(xùn)班，開展法律風(fēng)險防范課題研究。客觀地講，各發(fā)電集團公司所屬二、三級單位法律工作略顯滯后。就筆者單位來看:本部無專門或掛靠的法律事務(wù)機構(gòu)，無專職法律顧問。三級單位法律工作人才匾乏，無法正常開展法律事務(wù)工作。2005年，系統(tǒng)主輔分開、運檢分離改革后，大多數(shù)基層單位原有的法律事務(wù)工作機構(gòu)被撤銷，法律工作人員流失。從集團公司歷年舉辦的法律顧問培訓(xùn)班名單，發(fā)現(xiàn)多數(shù)都是新面孔，一些單位忽視法律事務(wù)工作由此可見一斑。

未建立法律工作網(wǎng)絡(luò)。哪些單位需要配備法律顧問或法律事務(wù)工作人員，需不需要有企業(yè)法律顧問資格，要不要聘請社會律師，單位沒有明確規(guī)定，《法律事務(wù)管理辦法》在實際工作中難以執(zhí)行。在這種情形下，大部分基層單位沒有設(shè)置法律顧問，少數(shù)單位只是聘請了社會律師作法律顧問。

法律審核缺乏實質(zhì)性。法律顧問很少直接參與事項調(diào)查、合同談判、決策分析等重要環(huán)節(jié)，只是在事項決策、合同簽訂之前進行書面審查，由于實際情況了解掌握不多，短時間內(nèi)難以千萬明辨風(fēng)險點，易于造成法律工作失誤。外聘社會律師對企業(yè)的責(zé)任感不強，情況了解不全面，又沒有全過程參與，只是在書面和文字上把關(guān)，難以防范法律風(fēng)險。分析上述問題，一是依法治企大環(huán)境沒有真正形成，存在行政手段和人脈關(guān)系等作用。電力企業(yè)是納稅大戶，習(xí)慣性依靠當(dāng)?shù)卣ㄟ^行政手段調(diào)節(jié)涉法事務(wù)，弱化了法律調(diào)節(jié)功能。二是各發(fā)電集團在贛成立公司不久，發(fā)展改革穩(wěn)定工作千頭萬緒，短時無暇全面顧及法律工作。此外，起初，分公司作為分支機構(gòu)，不具有法人資格，不獨立承擔(dān)民事責(zé)任，法律事務(wù)涉及面小。

2法律工作對能源企業(yè)的影響

市場經(jīng)濟又稱法制經(jīng)濟，市場經(jīng)濟秩序依靠法律法規(guī)的約束和維持。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理活動和發(fā)展改革穩(wěn)定工作，無一不與法律規(guī)定息息相關(guān)，必將受到來自行政、民事及刑事法律規(guī)范的約束和影響。能源企業(yè)作為獨立的市場法人，主體眾多，筆者單位直接管轄的具有獨立法人實體和市場競爭主體資格的發(fā)電企業(yè)就有14家，職工近萬人，經(jīng)營范圍涉及火力發(fā)電、水力發(fā)電、電力檢修、電站服務(wù)、輔業(yè)服務(wù)、勞務(wù)輸出、新能源及房地產(chǎn)置業(yè)等多個市場領(lǐng)域，法律工作的開展對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。

2.1合同法與招標(biāo)投標(biāo)法

合同法是調(diào)整平等主體之間的交易關(guān)系的法律，主要規(guī)范合同的訂立，合同的效力及合同的履行、變更、解除、保全、違約責(zé)任等問題。合同是市場交易的橋梁和紐帶，合同管理，是企業(yè)經(jīng)營管理的重要一環(huán)。能源企業(yè)每年涉及合同標(biāo)的總金額少則數(shù)十億元，多則超百億元。電力建設(shè)、購油買煤、設(shè)備維修、資產(chǎn)購置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、電站服務(wù)、勞務(wù)輸出、關(guān)聯(lián)交易等業(yè)務(wù)往來，都必須以合同形式來實現(xiàn)。

招標(biāo)投標(biāo)法是調(diào)整工程建設(shè)項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理，重要設(shè)備、材料采購在招標(biāo)投標(biāo)過程中產(chǎn)生的各種關(guān)系的法律規(guī)范。江西能源企業(yè)隸屬中央直屬企業(yè)，合同對方主體的產(chǎn)生，多數(shù)都是通過招投標(biāo)方式產(chǎn)生。

2.2公司法

公司法是規(guī)定公司設(shè)立、組織、活動、解散以及其他對外對內(nèi)關(guān)系的法律。其立法目的就是為了規(guī)范公司的組織和行為，保護公司、股東和債權(quán)人的合法權(quán)益，維護社會經(jīng)濟秩序，促進社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展。

能源企業(yè)積極推進現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，所屬公司制企業(yè)按照公司法規(guī)范設(shè)立和經(jīng)營。隨著多元股東的投資介入，原來以百分之幾十的股權(quán)就可以全面掌控公司經(jīng)營管理權(quán)的局面必將受到限制。

2.3物權(quán)法與企業(yè)國有資產(chǎn)法

物權(quán)法調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，明確了國家、集體、個人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對物權(quán)的保護。企業(yè)國有資產(chǎn)法是對國有資產(chǎn)投資經(jīng)營進行規(guī)制的法律。這兩部法律加強了對國有財產(chǎn)(國家物權(quán))的保護。江西能源企業(yè)都是國有企業(yè)，占有巨額的國有資產(chǎn)，肩負著國有資產(chǎn)保值增值和防止國有資產(chǎn)流失的重任。

2.4勞動法與勞動合同法

勞動法和勞動合同法是調(diào)整的都是勞動關(guān)系，是勞動者與用人單位之間為實現(xiàn)勞動過程而發(fā)生的勞動力與生產(chǎn)資料相結(jié)合的社會關(guān)系，目的在于保護勞動者的合法權(quán)益，完善勞動合同制度，明確勞動合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的勞動關(guān)系。能源企業(yè)擁有數(shù)量龐大的職工隊伍及多種多樣的用工形式。

2.5土地管理法

土地管理法是調(diào)整在土地規(guī)劃、管理、保護、利用、監(jiān)督過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的各種法律規(guī)范的總稱。江西能源企業(yè)都是國有土地的用地大戶，在大型項目建設(shè)、企業(yè)改制及火電廠關(guān)停等項目中存在大量的、復(fù)雜的土地問題。

2.6環(huán)境保護法

環(huán)境保護法是調(diào)整因保護生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，保障人類健康而產(chǎn)生的各種社會關(guān)系的法律規(guī)范總稱。江西能源企業(yè)中的火電廠，客觀上都存在三廢排放、新上項目的環(huán)境影響評價等問題。

3江西能源企業(yè)防范法律風(fēng)險的建議

國資委提出了中央企業(yè)3年法制工作目標(biāo)是一個核心、三項指標(biāo)。一個核心，是中央企業(yè)應(yīng)當(dāng)以建立健全企業(yè)法律風(fēng)險防范機制為核心，作為今后3年加強企業(yè)法制工作的出發(fā)點和落腳點。三項指標(biāo):一是組織保障，中央企業(yè)及其重要子公司建立總法律顧問制度。二是業(yè)務(wù)要求，中央企業(yè)的規(guī)章制度、經(jīng)濟合同和重要決策的法律審核把關(guān)率達到100%。三是檢驗標(biāo)準(zhǔn)，因違法經(jīng)營發(fā)生的新的重大法律糾紛案件基本杜絕，歷史遺留的重大法律糾紛案件基本解決。

江西能源企業(yè)需要不斷提升依法治企水平，從為決策服務(wù)轉(zhuǎn)向以法律監(jiān)督為主，以適應(yīng)依法治企工作需要。以制度保證法律人員有位有為。

1)江西能源企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)要把法律工作擺上重要議事日程，將依法治企思路貫徹到企業(yè)改革發(fā)展穩(wěn)定和經(jīng)營管理的全過程。

2)建立符合企業(yè)實際的法律工作制度，設(shè)立法律顧問崗位，明確法律顧問參與項目談判、審議招投標(biāo)合同、經(jīng)營決策等涉法事務(wù)流程，確保法律工作制度化、規(guī)范化、經(jīng)常化。

3加強法律工作檢查考評。有檢查、有考核、有評先，就有工作壓力和動力，促進企業(yè)法律工作的良性循環(huán)，從而提高依法治企的執(zhí)行力。

4)按照國資委《國有企業(yè)法律顧問職業(yè)崗位等級資格評審管理暫行辦法》，建立法律顧問職稱評聘系統(tǒng)，開展法律顧問等級資格評審，充分挖掘現(xiàn)有人力資源，彌補法律工作人才不足的問題。

5)加強新進科班出身法律工作人員的培養(yǎng)，通過集中培訓(xùn)、以老帶新或到律師事務(wù)所實習(xí)等多種培訓(xùn)形式，提高他們的綜合素質(zhì)和實務(wù)能力。

國有企業(yè)土地管理辦法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】合理規(guī)范；土地儲備；保障城鎮(zhèn)建設(shè)

作為土地管理的重要組成部分，土地儲備制度，政府應(yīng)加強土地調(diào)控，使市場運行規(guī)范化，節(jié)約有效的利用每一寸土地。目前我過土地市場化處于初級階段，未有相應(yīng)的法律法規(guī)加以約束，加上我國自古以來遺留的土地分配問題較多，是土地市場化道路出現(xiàn)了一些問題。

1.我國土地儲備制度形成的歷史背景

1896年荷蘭最先實行土地儲備。相繼瑞典、法國、英國、美國等諸多歐洲國家在20世紀出也相繼實施土地儲備制度。由于我國長期實行土地?zé)o償、無限期劃撥供地方式，是我國土地儲備制度起步較晚。從上世紀八十年代中期我國實行城市土地使用制度改革以后，土地實行有償有限期使用，從而形成了土地市場。土地市場體制是建立城市土地儲備制度的基礎(chǔ)，但是由于城鎮(zhèn)存量土地的產(chǎn)權(quán)不明晰，管理制度存在著漏洞等方面的原因，致使我國城市土地市場存在著弊端：一是土地市場波動大，土地供求不平衡；二是政府土地收益流失嚴重；三是大量土地閑置在開發(fā)商手中。

2.多措并舉規(guī)范土地儲備

2.1多元融資，防范風(fēng)險，進一步提升土地儲備資金管理水平

①盤活資金提高效率。一要始終堅持科學(xué)調(diào)度、合理安排資金，有效地盤活在帳資金，提高資金的使用效率，減少信貸資金的使用。二要加強儲備資金的監(jiān)管。由于土地儲備是一項長期的投資行為，資金投入后必須經(jīng)過相當(dāng)長的一個過程才能實現(xiàn)自我平衡和良性循環(huán)，因此，必須對儲備資金的使用加強管理，確保資金合理運用。三要科學(xué)地有計劃地安排儲備地塊掛牌上市，及時結(jié)回已投入的儲備成本，縮短土地儲備資金的使用周期，盡快回籠土地儲備資金，減輕資金壓力。

②千方百計落實信貸資金。一要依法、規(guī)范地向金融機構(gòu)申請貸款，嚴格按照《土地儲備管理辦法》的有關(guān)規(guī)定和金融機構(gòu)的要求提供相關(guān)材料。二要及時還貸保證信譽，要加強與金融機構(gòu)的聯(lián)系，對到期貸款及時辦理還貸手續(xù)，保證在金融機構(gòu)的良好信譽，確保已有的信貸規(guī)模不受影響。三要積極爭取擴大信貸規(guī)模，爭取金融部門的支持，給予較好的信貸資金保障，出臺適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，爭取長期的低息貸款。

③嘗試其他籌資方式。一是對儲備土地進行合理經(jīng)營，獲得相應(yīng)經(jīng)營收入，通過出租形式處理已經(jīng)儲備但但尚未進行拆遷的土地。二是引進土地儲備合作伙伴。由政府批準(zhǔn)，土地儲備機構(gòu)可以和某一經(jīng)濟實體達成這樣一種合作，即土地儲備機構(gòu)以土地作為合作條件，而該經(jīng)濟實體以資金作為合作條件；土地儲備機構(gòu)利用該實體的合作資金征購?fù)恋夭⑦M行出讓前的前期開發(fā)。在合作征購、整理的土地出讓后，對投資的經(jīng)濟實體按照事先合同約定給予適當(dāng)回報。

2.2理順體制，明確職責(zé)，進一步規(guī)范土地儲備的行為

土地儲備工作一定要按照《土地儲備管理辦法》的要求由土地儲備機構(gòu)實施。凡建設(shè)項目需要使用市區(qū)內(nèi)集體土地的，由國土局依法統(tǒng)一組織征用，嚴禁用地單位和個人與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織私下簽定征用土地協(xié)議。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)、金融、旅游、娛樂、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)用地，都必須通過招、拍、掛等方式出讓供地。歸納起來就是“三水’’工程，即：一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水。城鎮(zhèn)建設(shè)用地實行“五統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理。有關(guān)國有企業(yè)改革改制中的土地，均由國土局、儲備中心統(tǒng)一收購或收回。對收購和征用土地要做到程序合法、補償合規(guī)。切實維護被儲備對象的合法利益。土地收購做到“四要”，即要征詢規(guī)劃、要實地詳細勘查、要認真測算費用、要按規(guī)簽訂協(xié)議。征用儲備做到“三要“，即要科學(xué)選址、要積極爭取農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃、要保證征地補償足額到位。

2.3把握方向，抓住機遇。進一步做好土地儲備創(chuàng)新工作

土地儲備制度的誕生，本身就是土地管理制度的一種創(chuàng)新。我縣自建立土地儲備制度以來，我們就一直沒有缺乏過創(chuàng)新意識，一直沒有停止過對土地儲備工作進行各方面的創(chuàng)新。比如，在土地儲備運作模式上，結(jié)合上海杭州的運作模式創(chuàng)造性地提出了行政指導(dǎo)、市場運作與土地資產(chǎn)管理相結(jié)合的模式；我們深知對于土地儲備這項事業(yè)來說，最為重要的就是必須要有超前性。根據(jù)“四位一體”工程的要求，我們又對農(nóng)村存量建設(shè)用地的收儲進行了積極的探索和大膽的嘗試。

3.土地儲備存在“三個難點”

3.1拆遷交地難

拆遷難大家是有目共睹的。近年來，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，經(jīng)濟適用房等相繼實施，房屋拆遷任務(wù)繁重，由于此項工作涉及被拆遷戶的切身利益，涉及面較廣，在具體操作中，個別地方暴露出程序不到位、補償標(biāo)準(zhǔn)不一致等問題，導(dǎo)致因征地拆遷爭議引發(fā)群眾，一定程度上影響到社會穩(wěn)定。

3.2征地難

由于縣城范圍內(nèi)的建設(shè)預(yù)留地已經(jīng)基本征用殆盡。老百姓對所剩不多的土地補償期望值過高。即使按照國家規(guī)定的征地補償政策的上限進行補償，也難以與村組達成協(xié)議。有關(guān)征地過程中的基礎(chǔ)設(shè)施和苗木等補償?shù)恼咝悦芤彩滞怀觥?/p>

3.3收購難

一是在對企事業(yè)單位土地收購問題上，企業(yè)對自己僅有的土地資產(chǎn)的期望值普遍較高。他們不但要政策規(guī)定范圍內(nèi)的土地補償，而且對土地改變用途后的政府凈收益也要全部或部分返還。二是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的企業(yè)數(shù)量是有限的，隨著縣政府企業(yè)改制政策的實施，所剩企業(yè)的數(shù)量越來越少，能收購的土地也越來越少。三是土地收購補償與拆遷補償存在較大價格差距。

4.土地儲備存在“四個風(fēng)險”

4.1政策風(fēng)險

由于土地儲備制度是一項創(chuàng)新制度，法律法規(guī)都在逐步完善當(dāng)中，實施過程中存在著很大的不確定性。政策及法律法規(guī)的制定和改變都可能直接影響投資收益。這就是政策風(fēng)險。城市土地儲備是政策性很強的經(jīng)濟活動，受到多種政策和法律法規(guī)的影響和制約，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、房地產(chǎn)管理政策等。

4.2經(jīng)營風(fēng)險

風(fēng)險主要體現(xiàn)有兩個方面：一是當(dāng)儲備機構(gòu)急需資金的時候，而需要變現(xiàn)的儲備土地還沒有被政府列入出讓計劃或規(guī)劃部門因需成片改造不能將儲備地塊單獨掛牌出讓等原因，致使儲備土地暫時無法變現(xiàn)，導(dǎo)致儲備機構(gòu)資金鏈出現(xiàn)問題。二是儲備中心收購的地塊本身質(zhì)量就不高，抑或儲備宗地將來的規(guī)劃是綠地或道路等公共設(shè)施用地，這就使得儲備地塊變現(xiàn)困難甚至無法變現(xiàn)。

4.3規(guī)劃風(fēng)險

主要是指城市在發(fā)展過程中對自身的發(fā)展方向包括城市總體規(guī)劃和城市分區(qū)規(guī)劃作出調(diào)整和修改，從而給儲備機構(gòu)的儲備土地帶來風(fēng)險。

4.4財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指不同的財務(wù)管理方式引起使用貸款不能到期歸還的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險主要包括融資風(fēng)險和負債風(fēng)險。目前融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在融資渠道單一、期限短、成本高等方面。一旦銀行貸款受阻，土地儲備工作立即受到影響。負債風(fēng)險主要表現(xiàn)在目前土地儲備機構(gòu)的負債率過高，且按現(xiàn)行的政策，這種高負債率很難降下來，國家在金融政策上一旦有什么風(fēng)吹草動，高負債率的風(fēng)險就會出現(xiàn)。

土地收購儲備制度不是簡單的“以地生財”，目的在于優(yōu)化配置城市土地資源，集約利用土地，為城鎮(zhèn)經(jīng)濟長期健康發(fā)展提供資源保障。因此，對土地收購儲備制度的運作不能單純以經(jīng)濟效益來衡量，還應(yīng)考慮社會效益、生態(tài)效益等諸多方面，制定一套集生態(tài)、社會、經(jīng)濟等為一體的評價標(biāo)準(zhǔn)，使土地收購儲備制度健康發(fā)展。

【參考文獻】

國有企業(yè)土地管理辦法范文第5篇

2003年，天津市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2386.9億元，比上年增長了14.5%，實現(xiàn)了近8年來的最高增幅；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到3126美元。

調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 天津市啟動了一批對產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整具有突破性帶動作用的標(biāo)志性大項目，大規(guī)模改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，大力支持推動支柱產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，使全市工業(yè)投資增勢強勁，利用外資明顯加快。2003年，全市工業(yè)總產(chǎn)值達到4300億元，增長24%；工業(yè)增加值達到1002億元，增長20%。

以市場為導(dǎo)向，加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整, 強化區(qū)域優(yōu)勢, 大力發(fā)展養(yǎng)殖業(yè), 建設(shè)高效經(jīng)濟帶，推動產(chǎn)業(yè)化建設(shè)工程帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級。2003年，進入產(chǎn)業(yè)化體系的農(nóng)戶達到60%；城市化水平達到41.5%。

服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。2003年，天津市服務(wù)業(yè)增速為11.51%,比2002年提高0.36個百分點，服務(wù)業(yè)占全部經(jīng)濟總量的比重為45.5%。

擴大對外開放 天津積極推進服務(wù)型政府的建設(shè)，全面改善投資軟環(huán)境，產(chǎn)生利用外資吸盤效應(yīng)，直接利用外資創(chuàng)歷史新高。2003年，天津市完成外商投資合同外資額35.13億美元，同比增長74.3%；外商資金到位額 16.3億美元，同比增長62.9 %。

同時，天津市實施大經(jīng)貿(mào)戰(zhàn)略，聯(lián)強扶優(yōu)，建立以商品貿(mào)易為主線，以國際物流、國際會展、國際咨詢服務(wù)為支點的國際貿(mào)易新格局。天津加快外貿(mào)經(jīng)營主體多元化建設(shè)，放寬外經(jīng)貿(mào)行業(yè)準(zhǔn)入條件，建立中小企業(yè)外貿(mào)科技園，扶持民營企業(yè)發(fā)展出口。此外，全面實施各項貿(mào)易便利化措施，打破技術(shù)貿(mào)易壁壘，促進對外貿(mào)易實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展。2003年，天津市完成進出口總值293.7億美元，同比增長28.7%。其中出口143.74億美元，同比增長24%。

促進濱海新區(qū)加快發(fā)展。2003年，濱海新區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值970億元，增長20％；港口建設(shè)當(dāng)年完成投資31.6億元，吞吐量達到1.62億噸，集裝箱運量達到301.5萬標(biāo)準(zhǔn)箱，其中外省市區(qū)貨物占吞吐量的72％。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境綜合評價指數(shù)繼續(xù)位居全國同類開發(fā)區(qū)之首。保稅區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)大幅度增長。

轉(zhuǎn)變政府職能 截止2003年底，天津市對行政審批事項已集中清理了三輪，共精簡審批事項666項。

創(chuàng)新行政審批方式。天津市推行并聯(lián)審批注冊登記制度，進一步擴大企業(yè)注冊登記并聯(lián)審批模式的試點范圍，使近三分之二的企業(yè)通過并聯(lián)審批程序在5個工作日內(nèi)取得了正式審批手續(xù)并領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。此外，天津市還推行行政審批事項“網(wǎng)上審批”方式，截止2003年底，共有200余項目行政審批事項實現(xiàn)了網(wǎng)上受理、查詢和公告。基本建成工商登記注冊并聯(lián)審批網(wǎng)絡(luò)。

規(guī)范行政審批行為。政府各部門通過互聯(lián)網(wǎng)公開審批有關(guān)內(nèi)容，建立行政審批監(jiān)督制約制度，在《天津政務(wù)網(wǎng)》上開辟“行政審批制度改革”專欄，設(shè)立專門的電子郵箱，接受社會監(jiān)督。

另外，天津市還繼續(xù)清理、修訂地方法規(guī)政令，健全法規(guī)體系，加快提高行政工作法制化、公開化和透明化水平等。

完善市場經(jīng)濟體制 天津市按照市場配置社會資源的經(jīng)濟規(guī)律，成立了土地管理委員會，制定和實施國有土地有償使用管理辦法，規(guī)范了土地交易市場，土地出讓收益大幅度上升。

在促進多種經(jīng)濟成份共同發(fā)展的過程中，天津市大力支持民營經(jīng)濟加快發(fā)展。2003年，非公有制經(jīng)濟增加值占全市比重達45%，成為天津經(jīng)濟跨越式發(fā)展的重要增長力量。