土地管理概念

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土地管理概念范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地管理制度；矛盾問題；對策

幾十年來我國土地管理制度伴隨著社會經(jīng)濟制度不斷地發(fā)展變化著，人們對傳統(tǒng)意義狹義的土地制度理解上已經(jīng)改變，注重對土地管理制度廣義概念上的理解，特別是我國推行以后，農(nóng)村經(jīng)濟得到快速的發(fā)展，這一制度改變了農(nóng)村舊的經(jīng)營管理制度，解放了生產(chǎn)力，極大的調(diào)動了農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營積極性。農(nóng)村經(jīng)濟得到發(fā)展，土地所有制度、土地使用制度、土地國家管理制度得到重視的同時，土地也得到了充分的利用，在這種新形勢下產(chǎn)生了新的土地發(fā)展關(guān)系。一方面土地管理制度促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，但在發(fā)展過程中隨著社會的變遷另一方面也表現(xiàn)相對不足的地方，其中突出問題就是農(nóng)民收入增加的減緩，主要原因即是受到制度的制約，所以在土地管理制度上我們還要進行積極地改革，解決現(xiàn)今土地管理制度存在的問題，進而促進農(nóng)民各項收入都能得到快速地增長。

1我國現(xiàn)今土地制度

目前我國土地制度已不是狹義上的概念，不是人們理解的僅僅局限于土地的國家管理制度、所有制度和使用制度，更是一種廣義上概念，實際意義上它不僅是一種法權(quán)制度，還是一種經(jīng)濟制度，同時反映出人與人、人與地之間關(guān)系的重要制度。廣義上的土地制度囊括了一切土地問題，包括土地的所有權(quán)及土地利用的所有土地關(guān)系的總稱。

2我國現(xiàn)今土地管理制度存在的問題分析

1）土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)之間的矛盾問題。我國《憲法》、《農(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》及《民法通則》都有條例明確表明農(nóng)村的土地屬于集體所有，而土地所有權(quán)里的“集體”一詞定義較為模糊，沒有指定是哪一級別的集體，就會有土地所有者上的缺位，加上土地關(guān)系的法律法規(guī)不清晰及農(nóng)民們各自的不同理解，土地權(quán)屬問題更是形成了混亂的局面，農(nóng)民對土地使用權(quán)上會產(chǎn)生許多疑問，這會直接影響到農(nóng)民土地經(jīng)營的熱情，可能就會導致土地的荒置，土地鹽堿化、沙化、荒漠化等惡劣現(xiàn)象逐漸加重，筆者身處內(nèi)蒙古，目前草原退化、土地沙化、荒漠化現(xiàn)象已經(jīng)越來越嚴重。土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)之間的矛盾尖銳，亟待政府進行來改變這一現(xiàn)狀。2）土地承包經(jīng)營與土地使用率的矛盾問題。隨著科學的進步，時代的不斷發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)較多已經(jīng)開始采用規(guī)模化生產(chǎn)和專業(yè)化分工的生產(chǎn)模式，規(guī)模化生產(chǎn)加大了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，專業(yè)化分工則是生產(chǎn)組織內(nèi)部的資源的優(yōu)化配置，兩者的結(jié)合極大地提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，進而使農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益得到大幅度提升。時代變遷而目前我國沿用的《土地制度法》是根據(jù)當時具體情況制定的，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了一些弊端與漏洞，土地承包時在土地使用審批管理方面有所偏重，缺乏與土地經(jīng)營管理有關(guān)的明文條例，土地有償期限抵押、轉(zhuǎn)讓、出讓等方面規(guī)定也比較含糊，對現(xiàn)在的土地承包經(jīng)營不能起到統(tǒng)一規(guī)范的作用。土地歸集體所有為基礎(chǔ)的土地制度已經(jīng)不適合現(xiàn)在市場經(jīng)濟的需要，土地不能通過市場而流動，整體來說土地沒有真正流轉(zhuǎn)起來，應(yīng)運而生了土地承包經(jīng)營與土地使用率的激烈矛盾。3）農(nóng)民利益與征地補償制度之間的矛盾問題。我國《物權(quán)法》里確定對農(nóng)用地進行補償范疇主要有勞動力安置補償費、土地補償費、土地附著物及青苗補償費、社會保障費，農(nóng)民其他方面的損失不予補償。征地補償是按照土地原用途的年產(chǎn)值的倍數(shù)來進行補償?shù)姆绞剑瑳]有體現(xiàn)出土地潛在收益和利用價值，沒有考慮土地對農(nóng)民承擔著生產(chǎn)資料和社會保障的雙重功能，從而導致農(nóng)民利益得不到保障，更沒有體現(xiàn)土地市場供需狀況，不符合現(xiàn)今市場經(jīng)濟規(guī)律，實屬不完整的補償標準，在市場經(jīng)濟的大背景下顯得很不科學。

3討論問題的對策并完善土地管理制度

1）完善土地管理制度。珍惜國土資源為前提，為了維護好農(nóng)民的切身利益，更快更好的發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，我們必須要制定出適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的土地制度與相關(guān)法律法規(guī)。農(nóng)民集體所有的土地核發(fā)證書還沒得到全面的開展的情況下，為了防止政府強占土地所有人的地權(quán)，國家可設(shè)立專門的農(nóng)村土地管理機構(gòu)，發(fā)給土地所有者地權(quán)證，對全國土地進行統(tǒng)一編碼的工作，積極全面負責農(nóng)村用地的分配、經(jīng)營及管理。同時國家應(yīng)建立土地調(diào)查機構(gòu)，并派監(jiān)督人員對土地調(diào)查機構(gòu)人員進行監(jiān)督，進一步健全且嚴格規(guī)范農(nóng)村土地管理制度，確保全方位且準確地提高國家對土地資源及其利用的掌控。2）改革土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。改變農(nóng)村用地的抵押權(quán)的現(xiàn)狀可以解決農(nóng)村剩余勞動力的問題，比如農(nóng)村用地可以抵押的話，即能保證農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位，這樣一來其一可以有助于提高土地的生產(chǎn)效率，其二可以加快農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移。因此面對前面闡述的相關(guān)矛盾，能解決問題的關(guān)鍵在于農(nóng)村土地在集體范圍里的自由流轉(zhuǎn)，以“依法、有償、自愿”為原則，擴大土地經(jīng)營規(guī)模，看準時機實現(xiàn)農(nóng)村用地在農(nóng)民間的自由流轉(zhuǎn)與規(guī)模經(jīng)營。3）繼續(xù)發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)作用。依據(jù)市場原則，征用農(nóng)村集體土地應(yīng)依法給予公平補償，增加農(nóng)民收入，其中公平補償是按照反映出土地真實價值的市場價格標準來進行的，補償標準制定后，還要全面考慮，即有土地用途補償，又要有土地用途轉(zhuǎn)化后的補償差異，著實充分為農(nóng)民的生產(chǎn)權(quán)益和發(fā)展權(quán)益著想。

4結(jié)論

結(jié)合上面的闡述，土地是農(nóng)民賴以生存的根本，土地與農(nóng)民密不可分，土地管理制度的改革要切實從農(nóng)民的切身利益出發(fā)。文中對我國目前土地管理制度中存在的些許問題做了詳細的分析，并提出了相對應(yīng)的可行的對策，希望能給有關(guān)工作人員一些建議。政府工作人員在改革和完善土地管理制度時，從農(nóng)民利益出發(fā)的同時還要把各條款落到實處，最后達到促進國家農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)及社會經(jīng)濟健康發(fā)展的目的。

作者:韓飛 單位:內(nèi)蒙古阿拉善盟額濟納旗國土資源局

參考文獻：

[1]楊春玲.我國農(nóng)村土地管理制度存在的問題及完善對策[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2014,08:45-46.

土地管理概念范文第2篇

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念界定

房屋產(chǎn)權(quán)是指對房屋行使占有、使用、收益、處置的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)本無大小之分，只有完整或殘缺與否，因而小產(chǎn)權(quán)房是在特殊背景下形成的一種俗稱。目前，學界還沒有形成小產(chǎn)權(quán)房統(tǒng)一的概念，因此，為了研究的方便，本文所研究的小產(chǎn)權(quán)房特指在農(nóng)民集體建設(shè)用地及宅基地上建造的、主要出售給城市居民的房屋,這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門的蓋章,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬。

（二）小產(chǎn)權(quán)房形成的原因分析

導致小產(chǎn)房產(chǎn)生和發(fā)展的原因也頗多，但筆者認為現(xiàn)行的土地制度，是導致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因。因此，本文主要從土地所有權(quán)制度及管理制度出發(fā)，來闡釋小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因。

1.我國目前的土地制度

（1）土地所有權(quán)制度：1982年頒布的《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償，一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。（2）土地管理制度：1986年頒布的《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定：任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

2.小產(chǎn)權(quán)房的成因

從上述對我國土地制度的梳理可知，我國目前實行的是國有和農(nóng)村集體所有并存的土地所有權(quán)制度。憲法賦予了兩種土地所有權(quán)平等的自由轉(zhuǎn)讓權(quán)，而土地管理制度卻限制了農(nóng)村集體土地的自由轉(zhuǎn)讓權(quán)，導致農(nóng)村集體土地所有者喪失了土地的自由處置權(quán)和完整的收益權(quán)，致使農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)被稀釋或殘缺。農(nóng)村集體土地所有者產(chǎn)權(quán)的殘缺，導致農(nóng)村集體及農(nóng)民喪失了獲得土地增值收益的合法途徑。國家卻可以將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有,并在一級土地市場上將其出讓給開發(fā)商,獲取不菲的土地出讓金。處置權(quán)的殘缺所產(chǎn)生的收益權(quán)的喪失，強烈的激勵著農(nóng)村集體和農(nóng)民尋找其他途徑以實現(xiàn)對土地增值收益的合理訴求,最終激勵農(nóng)村集體及農(nóng)民群體通過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)及轉(zhuǎn)讓等“不合法”的行為實現(xiàn)對土地利益的訴求。

二、小產(chǎn)權(quán)房問題解決的路徑分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房問題解決的具體方法

小產(chǎn)權(quán)房如火如荼的發(fā)展形勢引發(fā)了廣泛的社會關(guān)注，部分學者認為出于維護土地所有權(quán)制度和房地產(chǎn)市場的規(guī)范性，認為小產(chǎn)權(quán)房是非法的，應(yīng)該堅決抵制。另一些學者認為從目前的土地制度缺乏效率及公平性出發(fā)，認為應(yīng)該使小產(chǎn)權(quán)房合法化。筆者以產(chǎn)權(quán)為分析的視角，認為現(xiàn)行土地管理制度不僅缺乏效率而且于憲不合，因此主張在堅持國有和農(nóng)村集體所有的土地所有權(quán)制度基礎(chǔ)上，通過重修土地管理制度，消除小產(chǎn)權(quán)房合法化的制度障礙，使小產(chǎn)權(quán)房合法化。

1.維持現(xiàn)有的土地所有權(quán)制度

小產(chǎn)權(quán)房問題的實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)制度問題，即經(jīng)濟意義上的產(chǎn)權(quán)沒有被正式的法律制度承認，是導致產(chǎn)權(quán)稀釋或產(chǎn)權(quán)殘缺的重要原因。要想實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟意義和法律意義上產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，必須依賴于政府的制度供給，而制度供給的成本將影響制度供給能否實現(xiàn)。保持現(xiàn)有的土地所有權(quán)制度不變，有利于減少清除舊制度的成本、消除變遷阻力的成本等制度變遷的供給成本。筆者主張維持目前的土地所有權(quán)制度不變，以增加政府制度供給的可能性，以順利解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

2.重修我國土地管理制度

通過上文對小產(chǎn)權(quán)的成因分析可知，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因在于目前的土地管理制度限制了小產(chǎn)權(quán)房的自由流通，農(nóng)村集體及農(nóng)民通過正常渠道無法獲得土地增值的收益，激勵農(nóng)村集體及農(nóng)民通過建設(shè)和出售小產(chǎn)權(quán)的方式來獲取對土地利益的訴求。要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須遵循《憲法》的精神，確實落實農(nóng)村集體土地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓，而重修土地管理制度，既可以消除小產(chǎn)權(quán)房合法化的制度障礙，又具有可行性。

（二）小產(chǎn)權(quán)房問題解決方法的可行性分析

筆者在上文提出在維持國有和農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的不變的基礎(chǔ)上，通過對土地管理制度的修改，解決小產(chǎn)權(quán)房合法化的制度障礙，以解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

1.重修土地管理制度，可以提高土地利用效率

產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)是一套激勵與約束機制，約束并激勵著人們的行為。因此，產(chǎn)權(quán)的安排直接影響資源配置的效率。如果產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)能是殘缺的,產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)利將得不到很好的保護、就會降低產(chǎn)權(quán)主體充分利用資源的積極性,導致低效率的資源配置。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論,完整的土地權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。在土地管理制度的限制下，農(nóng)村集體土地的處置權(quán)是不完整的,收益權(quán)不是獨享的,利益在很多時候受到侵占。殘缺的產(chǎn)權(quán)，降低了農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的價值，導致產(chǎn)權(quán)主體缺乏充分的激勵去提高資源的利用效率，致使土地利用效率降低。因此，重修土地管理制度，賦予農(nóng)村集體及農(nóng)民清晰、完整的土地產(chǎn)權(quán)，有利于提高農(nóng)村集體土地利用效率，保證農(nóng)民的利益。

2.重修土地管理制度，與憲法相符

土地管理概念范文第3篇

【關(guān)鍵詞】油田；土地管理；決策模式；思考

隨著經(jīng)濟全球化進程的加快，以及我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地資源和土地資產(chǎn)的屬性逐漸為人們所認識，企業(yè)土地資產(chǎn)化管理的理論基礎(chǔ)日益成熟。土地作為資產(chǎn)，其價值已然被人們所認識和重視。

1 油田企業(yè)要加大對所征土地的管理

油田土地管理一直是油地工作的一項重要內(nèi)容，做好油田土地管理和開發(fā)利用對于正確處理油地之間的矛盾，減少土地糾紛，降低生產(chǎn)成本，確保油田生產(chǎn)經(jīng)營以及生活后勤等各項工作的順利進行至關(guān)重要。同時，加強土地管理，亦能夠有效地保護國有土地不受侵犯， 防止國有資產(chǎn)流失。因此，必須要結(jié)合形勢變化和工作實際下大力氣抓好油田用地管理工作。

1.1 建立和完善油田土地管理機制，有效提升土地管理水平

油田土地管理部門對油田土地管理制定了有關(guān)土地管理辦法，如《勝利油田土地管理辦法》，《勝利油田土地管理考核辦法》，《勝利油田外部用地管理辦法》等一系列土地管理的制度，并對油田土地“征、占、管、用”等實行“三不”檢查，季度考核等一系列考核獎懲措施，使得各單位對土地管理工作高度重視，并提高了對土地管理工作的認識。通過這幾年實行相關(guān)規(guī)定和檢查考核為油田節(jié)約上千萬元的生產(chǎn)成本，并使得各二級單位土地管理部門明確了工作重點，端正了工作態(tài)度，并加快了油田土地工作規(guī)范化管理。

1.2 規(guī)范和加強地籍資料管理，高度重視土地信息系統(tǒng)的完善和應(yīng)用

油田初期土地信息都是文字檔案形式，隨著科學的發(fā)展，土地管理信息系統(tǒng)是地籍資料管理走向科學化、規(guī)范化的重要標志。信息化建設(shè)是社會和企業(yè)發(fā)展的方向，是提高管理水平的重要手段，要進一步增強加快信息化建設(shè)的認識，積極適應(yīng)新形勢下土地管理工作發(fā)展的要求，以加快推進“數(shù)字化油田”建設(shè)為契機，高度重視和利用信息化技術(shù)提升土地管理的整體水平，油田管理部門利用信息化技術(shù)，建立了土地管理信息系統(tǒng)，從單一的文字檔案建立成電腦成圖的數(shù)字化檔案，實現(xiàn)土地資產(chǎn)管理由靜態(tài)化向動態(tài)化的快速轉(zhuǎn)變。在土地管理信息系統(tǒng)初步建成后，要根據(jù)實際情況進行維護和完善，目前正在進行對系統(tǒng)的完善； 在取得新增用地后，也要及時把數(shù)據(jù)補充到系統(tǒng)中。同時要在實際工作中加以應(yīng)用，防止“建而不用”，充分發(fā)揮這一先進管理手段的保障作用，提高科學管理水平，為更好地使用、保護、開發(fā)土地資源提供可靠保證。

2 油田企業(yè)對土地整理的理性決策模式

2.1 整理決策模式，首先要明確各個利益主體的關(guān)系和地位

如果一開始提出的問題就已經(jīng)違背倫理和社會公益，那么后面的研究就毫無意義。職工群眾是規(guī)劃影響最廣泛的主體，也是最被動的一方，直接影響到日常生活及自身利益。在油田土地整理過程中，這三類主體構(gòu)成了一個“屋型”， 職工群眾構(gòu)成地基，油田土地部門是撐起規(guī)劃過程的柱子，而地方政府就是屋頂，處于最高的領(lǐng)導地位，三者共同合力，才能為油田土地的合理、理性規(guī)劃、整理起到良好效果。

利益主體關(guān)系在現(xiàn)代社會，土地不僅涉及到經(jīng)濟利益，還包括政治利益。油田土地整理規(guī)劃問題是以解決土地復墾利用為目的，包括油田土地的利用問題和整理規(guī)劃問題。前者主要是針對土地的自然屬性，后者則以社會屬性為焦點，直接關(guān)系到社會公平和效率。界定油田土地整理規(guī)劃問題，重點主要突出在整理什么，怎樣整理，為什么整理，用何種手段整理規(guī)劃等。

2.2 確定規(guī)劃目標

明確目標及評價標準對油田土地整理規(guī)劃而言，主要是建立方案的綜合效益評價體系。從可持續(xù)角度評價綜合效益，從實際運用角度選取評價因子，便于資料收集和數(shù)據(jù)計算。結(jié)合國內(nèi)外研究，油田土地整理規(guī)劃方案的綜合效益評價主要從三方面展開，即社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益。

2.3 尋找備選方案

編制方案依據(jù)油田土地整理規(guī)劃需要結(jié)合油田特有的屬性進行編制，主要依據(jù)包括：

（1）油田原污染預測分析。油田土地整理規(guī)劃主要是針對污染地的復墾，掌握油田原污染地的數(shù)量、分類、范圍、污染情況及環(huán)境污染時間等，也是進行規(guī)劃的前提條件。

（2）土地利用現(xiàn)狀分析。這是土地規(guī)劃前后達到均衡狀態(tài)的基礎(chǔ)資料，可以明確土地利用中存在的主要問題以便在規(guī)劃中解決。

（3）油田基地、礦區(qū)所在地的土地總體規(guī)劃。規(guī)劃后的土地利用應(yīng)與總體規(guī)劃保持一致，避免與地田的社會經(jīng)濟發(fā)展相沖突。

（4）市場供需狀況。根據(jù)市場供需、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，在條件允許下滿足開發(fā)要求，也是促進油田發(fā)展的重要途徑。

（5）決策主體因素。油田土地整理規(guī)劃方案的決策主體是政府，油田企業(yè)全力配合，不僅是從自身政績出發(fā)，還要考慮油地共同發(fā)展，協(xié)調(diào)各方利益。

3 對油田企業(yè)土地整理規(guī)劃的理性思考

目標及評估標準確定結(jié)合目標屬性要求，對某廠油田原污染土地整理規(guī)劃如下目標：

（1）對油水井的環(huán)境污染地進行綜合治理，盡量恢復其利用價值；

（2）合理布局土地利用結(jié)構(gòu)，根據(jù)污染程度分類，將輕污染土地與未污染土地的規(guī)劃銜接，增加耕地資源，重建農(nóng)田水利設(shè)施，增強水土保持能力，提高灌溉效率；

（3）改善生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建工農(nóng)共建，緩和工農(nóng)矛盾、油地矛盾，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；

（4）對已進行復墾的土地，鼓勵周邊百性積極耕種，提高村民生活水平，促進村、鄉(xiāng)，鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展。

4 油田企業(yè)要進一步健全管理機構(gòu)、完善管理制度

土地管理概念范文第4篇

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認為，以此來作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。

對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。”《土地管理法》第六十條“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認給單位或個人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。

當然在對待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，我國有其特殊的規(guī)定。

對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現(xiàn)實現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，根據(jù)《擔保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。

再比如，對于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。為此，應(yīng)首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級政府主導分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場或登記機構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

再次，規(guī)定或指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟制度。

第四，與時俱進，修改不應(yīng)時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進行詳細規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國擔保法

4）中華人民共和國商業(yè)銀行法

5）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

6）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定

土地管理概念范文第5篇

【關(guān)鍵詞】新農(nóng)村建設(shè)；土地管理；問題；舉措

新農(nóng)村建設(shè)背景下強加強土地管理十分必要，這不僅由于三農(nóng)問題關(guān)系著國家農(nóng)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟與社會發(fā)展，同時三農(nóng)中的土地規(guī)劃問題也是農(nóng)民賴以生存的主體。也就是說，三農(nóng)建設(shè)進程下土地管理問題已經(jīng)成為重點問題，隨著社會主義經(jīng)濟建設(shè)進程步伐的加快，一些亟須迫切解決的問題以逐步凸顯，如土地利用不當或受其他外部因素及客觀因素的影響，導致問題逐步激化，進而給農(nóng)民生活帶來困擾。由此可見，在新農(nóng)村建設(shè)背景下，土地管理問題直接關(guān)乎到農(nóng)民自身的切身利益，同時也關(guān)系著國家國民服務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展與國家基本建設(shè)。

1 新農(nóng)村建設(shè)背景下土地管理建設(shè)進程現(xiàn)狀與存在主要問題

1.1 土地征用管理體系機制缺乏約束性、農(nóng)民基本權(quán)益保障明顯不足

我國農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展進程中，農(nóng)村土地征用問題在當前看來十分普遍，同時征用范疇也未能具體明確，征用范疇較廣。尤其是現(xiàn)行征地體系機制中，土地征用的實則所有權(quán)已經(jīng)國家所有，即由農(nóng)民土地集體所有權(quán)轉(zhuǎn)歸國家所有，從此農(nóng)民經(jīng)濟收入的主要生產(chǎn)工具被逐漸剝奪，進入了以自身勞動力輸出的人口就業(yè)范疇。雖然農(nóng)民主體理所應(yīng)當?shù)氖盏搅艘淮涡酝恋匮a償與后期安置補償，但是當前看來農(nóng)民主體的社會保障也明顯不足，農(nóng)民土地被國家征用也就失去了最為基礎(chǔ)的物質(zhì)生活保障。

1.2 農(nóng)村土地所有權(quán)法規(guī)條例界定不清

我國關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的法律條款主要存在于《憲法》、《民法通則》和《土地管理法》等幾部重要法律之中。這幾部法典都明確規(guī)定，“農(nóng)村土地歸集體所有”。然而，這些法律中或者只是做出了原則性規(guī)定，未明確所有權(quán)主體，或雖然做出了較為具體的規(guī)定，但卻存在多重的權(quán)利主體法律界定，造成關(guān)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)司法實踐上的巨大困難。

1.3 土地管理體系制度存在弊端、資源流轉(zhuǎn)與流動規(guī)模受限

改變農(nóng)業(yè)經(jīng)濟生產(chǎn)現(xiàn)狀，實現(xiàn)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)，是我國現(xiàn)階段三農(nóng)建設(shè)的重要內(nèi)容。在現(xiàn)行土地征用管理體系機制下，作為土地權(quán)力所有者的農(nóng)民主體所擁有的權(quán)益是使用權(quán)與收益權(quán)，而除此之外的其他權(quán)益根本沒有直接兌現(xiàn)，其中最為主要的土地處置權(quán)根本難以保障。也就是說，農(nóng)民土地處置權(quán)限逐步喪失會使得土地規(guī)模流動受限，進而直接導致農(nóng)民土地占有量不足，影響基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)量。同時，在不能獲取有效經(jīng)濟補償?shù)男蝿菹拢簧俎r(nóng)戶肯定是不愿意放棄自身土地所有權(quán)，進而促使形成了土地資源閑置與過度浪費的現(xiàn)象發(fā)生。

2 新農(nóng)建設(shè)背景下農(nóng)村舉措

2.1 明確權(quán)利主體使之土地所有權(quán)能夠公正平等

結(jié)合我國依法治國戰(zhàn)略來看，首要要解決的就是土地征收體系的法律法規(guī)內(nèi)容完善問題，以此才能在實行改革舉措的基礎(chǔ)上實現(xiàn)成效。也就是說，土地管理問題要結(jié)合實際并從長遠角度看起；即做到切實維護農(nóng)民主體的切身權(quán)益，就要真正明確土地的所有權(quán)受益主體是農(nóng)民。具體來說，應(yīng)當重新修訂國家土地征收管理相關(guān)的法律條例內(nèi)容，統(tǒng)籌規(guī)劃土地所有權(quán)的概念性問題，以此才能逐步激發(fā)更多公平有利的土地權(quán)能。如延緩土地承包期限，進一步提升農(nóng)民主體的土地生產(chǎn)經(jīng)營觀念，避免因公務(wù)學等因素所導致的土地承包權(quán)脫節(jié)問題的發(fā)生，即不僅要保證農(nóng)民土地權(quán)益要與國家實現(xiàn)同等公平對待，還要能夠認真貫徹與長久堅持土地承包機制相關(guān)的惠民政策。

2.2 建立制約體系機制，確保征用土地范疇合理

現(xiàn)行農(nóng)村土地體系管理機制下，農(nóng)業(yè)用地如果被國家征用一般所實行的模式是“國家征用―政府批租”。而在當前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟迅猛發(fā)展的今天，如果一直沿用這種體系管理模式勢必會使得土地資源配置效率降低，并使得征用的農(nóng)業(yè)土地征用范疇制約職能作用弱化。因此，當前形勢下，應(yīng)當維護土地征用所應(yīng)具備的公共權(quán)益，如果是政府用于國家設(shè)施建設(shè)及公益事業(yè)而必須征用的土地，可以合理設(shè)置征用土地范疇及規(guī)模，避免或嚴厲打擊非公益性質(zhì)的征用土地行為發(fā)生。也就是說，在滿足土地集體所有權(quán)益及國家所有權(quán)平等地位的基礎(chǔ)之上，大范疇的地方土地使用就不再僅僅單純依賴國家土地，而應(yīng)當建立明確市場機制，由市場形成宏觀調(diào)控，從而才能保證土地供需的制衡，真正體現(xiàn)農(nóng)民在市場中的主體地位。

2.3 轉(zhuǎn)變政府基本管理職能、促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場

首先，對于政策政策的貫徹與土地基本管理職能的發(fā)揮，應(yīng)當著重考慮土地所有制的差別問題，即避免由土地所有制差別引致的土地權(quán)益二元機構(gòu)的形成規(guī)模繼續(xù)壯大。也就是說，必須打破政府壟斷土地初級市場的現(xiàn)狀，建立統(tǒng)一的土地交易制度和流轉(zhuǎn)市場，同時政府應(yīng)退出土地經(jīng)營職能，樹立土地管理的“裁判員”角色，轉(zhuǎn)向土地的規(guī)劃、管理以及市場的監(jiān)管與調(diào)控等，為建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場創(chuàng)造條件。

結(jié)語：

總之，新農(nóng)村建設(shè)背景作用下，三農(nóng)政策順利推行勢必會提高土地征用管理的執(zhí)行效率與質(zhì)量。但同樣不可否認的是，三農(nóng)政策的貫徹與執(zhí)行需要政府參與、社會參與、廣大農(nóng)民主體等多方群體共同積極參與。為此，我們有必要提高認識，認真研究推動當前形勢下的土地管理改革相關(guān)的重要內(nèi)容，從而才能為社會主義新農(nóng)村建設(shè)提供良好的執(zhí)行環(huán)境與必要條件。

參考文獻

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