土地增值稅稅收籌劃

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土地增值稅稅收籌劃范文第1篇

1.1合理的增加扣除項目一般來說，影響房地產企業土地增值稅的主要因素之一就是增值稅的稅額與扣除項目金額之間的比率，即增值率是以累進稅率進行計算的，也就是說，曾氏率越大，所適用的稅率越高，而企業所上繳的稅款越多。因此要降低增值率應該采用合理的增加扣除項目，使企業的土地增值稅適用于比較低的稅率，降低企業的稅負。按照我國的稅法，房地產企業從轉讓收入額中扣除項目的主要部分有一下幾種：第一，支付取得土地使用權的費用；第二，房地產企業的開發費用以及開發成本；第三，與企業轉讓房地產使用權有關的稅金；第四，其他國際規定的應扣除項目，這部分應扣除項目主要是指從事房地產開發業務的納稅人可以按照取得土地使用權所支付的金額以及開發成本的和中加計扣除20%。另外，值得注意的是，房地產開發企業除了必要的利息費用之外，期間費用的扣除不應該按照實際發生的金額進行扣除，而是按照企業支付土地使用權的金額以及開發費用的綜合的5%進行扣除。在企業制定稅收籌劃的過程中，納稅人可以將這部分期間費用轉入房地產企業的直接成本中，一旦在稅收籌劃之后轉移，就被認為是偷稅行為，因此一定要進行事前籌劃。房地產企業員工的工資、辦公費用、招待費用以及相關的福利費用都屬于期間費用，這部分在計算土地增值稅時可以全部扣除，這也為房地產企業提供了一個降低稅收的機會。

1.2合理利用國家稅收優惠政策根據我國《土地增值稅暫行條例》中的規定，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅，一旦超過，就應該按照規定進行扣除。另外，稅法還規定，對于房地產企業的納稅人既是建造普通住宅的有實際進行房地產開發的，就應該分別核算增值稅額，對于不分別進行計算的，其建造普通住宅的納稅人不適用于免稅的規定，因此合理利用國家的稅收優惠政策可以降低房地產企業自身的稅負，根據自身的經營狀況制定合理的稅收籌劃。

1.3合理利用土地增值稅的征稅范圍在我國的房地產企業土地增值稅的稅收籌劃中對于土地增值稅的征稅范圍的規定十分重要，首先，土地增值稅的課稅對象是對具有土地使用權以及其他地上建筑物的轉讓行為進行合理的征稅，根據稅法的規定，可以將房地產企業發生的裝修費用計入開發成本中，并予以合理的扣除；其次，房地產企業土地增值稅的征稅范圍不包括轉讓土地使用權以及房產產權的行為；最后，房地產企業土地增值稅是對國有土地使用權以及地上建筑物及附著物進行轉讓的行為，我國的房地產企業在進行土地增值稅的稅收籌劃時可以根據以上三點進行合理的規劃。總而言之，以上三種房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法應該根據企業自身的實際經營情況進行，在不違反國家稅法的相關規定的前提下，靈活的利用房地產企業土地增值稅的稅收籌劃為企業減輕稅收成本，以實現房地產企業利潤的最大化目標。

2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的案例分析

案例描述：A企業使一家房地產開發企業，2014年6月出售一棟普通住宅，面積總為110000平方米，支付土地出讓金5000萬元，開發成本12000萬元，利息支出2000萬元，根據國家規定，城市建設稅率為7%，教育稅附加征收率為3%，營業稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%，當地政府部門對房地產開發費用所允許扣除的比例為10%，試問房地產企業應該怎樣制定銷售方案，才能保證稅收籌劃方案最合理？兩方案的所得稅稅前利潤差額為7493.225-6538.7＝954.525（萬元）從上述兩種方案可以看出，雖然方案2降低了銷售價格，但是免征了土地增值稅，一定程度上降低了稅收成本，使企業的利潤額增加了954.525萬元。

3.結束語

土地增值稅稅收籌劃范文第2篇

關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 稅收籌劃

一、我國房地產行業的發展及稅收狀況

1.我國房地產行業的發展情況

自我國改革開放以來，我國的行地產行業得到了迅猛的發展，并且逐漸的成為了我國國民經濟的支柱性產業，隨著社會經濟的發展，房地產企業的經營業務逐漸的擴展為開發、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設施等商品。

2.我國房地產行業的現狀

房地產問題已經成為了近些年來社會輿論的焦點，也是百姓民生最關注的一個問題。市場經濟使房地產價格不斷的波動，房地產市場的供求關系也發生了巨大的變化。從2007年開始房地產市場發展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費、抑制投機倒賣性購房、整頓房地產市場秩序等調控措施。

3.土地增值稅概述

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物產權，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實行的是超額累計稅率，根據增值額設立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優惠政策，例如建筑不同標準住宅的稅收優惠、國家征用收回的房地產稅收優惠、個人轉讓房地產的稅收優惠等。總體來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點。

二、土地增值稅稅收籌劃的意義

稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關法律法規的前提下，合理的利用相關政策及對涉稅業務進行調整，事前選擇對企業最有利的納稅方案來組織企業的生產經營活動，最終達到減輕企業稅負的目的。對房地產企業而言，稅負較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關政策使房地產企業的經營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實現保障企業持續發展的動力、減輕企業經營負擔、提高企業市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進行稅收籌劃，能夠有效的降低企業的成本費用，增加企業的利潤，使企業可以充分的利用現有的資源，提升資源的利用率，并可使企業樹立良好的社會形象，從而推進企業的長久發展。

三、房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃的問題

首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產的增值額，實際上屬于在房地產流轉環節的稅收。土地增值稅的計稅依據是有償轉讓房地產取得的土地增值額，即為轉讓房地產取得的收入總額減去規定可扣除項目后的余額，相當于轉讓房地產取得的利潤。在實際工作中，企業所得稅已經在財產轉讓所得行為上進行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產流轉環節的稅收負擔過重，如果企業土地增值稅的籌劃不能改變這一現狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴重的制約。

其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農業用地轉為非農業用地需經過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權力的控制，這就有可能產生地方管理者的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達預期的效果和目的。

四、房地產企業稅收籌劃的主要方式

1.避免進入征稅范圍來進行納稅籌劃

首先，利用出售改為合資聯營的方式達到避稅的目的。根據稅法的有關規定，使用不動產投資入股、參與企業利潤分配、承擔企業經營風險的行為可不繳納土地增值稅與營業稅，另外使用不動產投資入股的股東以后轉讓其股權時，營業稅也不需要再補交。此規定給地產企業提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達到一定程度的公司能作為房地產的購買方，可以通過先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的形式來達到銷售房地產的目的。

其次，利用合作建房達到達到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構建房屋建筑物。國家關于土地增值稅的相關規定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉讓的，應該征稅”，房地產開發企業可以依據這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產不含土地增值稅，這樣大大降低了房產的成本，實現出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉讓土地使用權而取得了部分房屋使用權，但是卻因轉讓無形資產產生了營業稅納稅義務，另一合作方因轉讓了部分建筑物的所有權而產生了銷售不動產的營業稅納稅義務。若雙方采取房屋使用權與土地使用權互換的方式合作建房，對合作企業提供土地使用權的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產計征營業稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業稅，合營企業雙方因都不多交營業稅而均獲得了節稅收益。

再次，利用待建房方式達到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產企業代客戶進行房屋建設開發，在建設開發完成后收取客戶一定代建費用的行為。在代建房的整個經濟活動中，雖然房地產企業實際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產權的變化，所獲收益是一種勞務性質的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據規定繳納營業稅。所以采用代建房方式進行房屋建設開發，不但在減輕了企業的營業稅負擔，同時也合理的規避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業的稅負。房地產企業如果要使用代建房方式方式進行納稅籌劃，一定要在建設開發前就確定最終用戶，確保定向開發。

最后，利用出售改出租的方式達到避稅的目的。稅法有關規定指出：“未轉讓土地使用權及房產產權的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產開發企業在建筑物開發建設完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進行資金的回收，由于房屋產權沒有發生變動，則企業只需依據稅法交納出租房屋的房產稅，無需繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。

2.利用扣除項目進行稅收籌劃

為了調動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負擔，我國稅法中規定了部分可以從轉讓房地產取得的收益中扣除的項目。房地產企業應該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項目金額，降低計稅依據及增值率，最總達到減輕稅負擔的目的。通常房地產公司在項目開發的過程中，運營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應的就會產生利息費用，所以對于房地產企業來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點。我國稅法對于房地產開發中產生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機構出具的證明或是分攤轉讓房地產項目的利息支出來達到降低稅負的目的。

3.利用土地增值稅的稅率來進行納稅籌劃

土地增值稅使用的是采用超率累進稅率來計算應繳稅額，增值率越高稅負越重。一些大型的房地產開發企業，很有可能同時進行多個項目的開發，面對不同的環境、不同的地區、不同的消費人群，其開發成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導致不同項目的增值額及增值率不同，所以房地產企業應該同時計算并比較分項核算與匯總核算的稅負差異，從中選擇綜合稅負較低的核算方法。

4.利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

稅法規定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應考慮以下幾個方面：首先，房地產公司建造普通標準住宅出售前應充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優惠。其次，房地產開發時可根據實際情況適當增加扣除項目金額，例如可以增加土地征用費、基礎設施費、拆遷補償費、建筑安裝費等房地產開發成本。最后，房地產公司建造住宅的同時也經營其他房地產開發項目的，要考慮分別核算不同項目的增值額，盡可能使銷售普通標準住宅的項目獲得免稅待遇。

參考文獻：

[1]蔡昌.揭秘稅收籌劃[M].北京：清華大學出版社，北京交通大學出版社，2011.

[2] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2011.

土地增值稅稅收籌劃范文第3篇

【關鍵詞】房地產開發企業，土地增值稅，扣除項目

一、背景情況

房地產企業和其他的行業相比，具有投資金額大、過程復雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調控政策，通過高房價來提高房地產企業的利潤，正在變得越來越不現實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業的稅收負擔成為企業提高自身競爭力的重要途徑。

就當前現狀看，房地產企業進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產企業角度來看，房地產企業稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業財務管理水平，有助于實現房地產企業稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調控的角度來看，房地產企業稅收籌劃有助于稅收法律法規的完善，同時，也有利于加快稅收與相關法律、法規的相互協調與銜接，使我國法律成為一個相互協調的有機整體，促進國家宏觀調控的順利進行。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權要發生轉移，對未發生產權轉讓的形為不征土地增值稅；第三，轉讓房地產要取得收入，而這里的收入是指房地產要發生增值，對未發生增值的原價轉讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產企業在其經營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發房產，以收取一定量的勞務費用方式取得收入的話，可以規避大額土地增值稅，將極大的降低企業的稅收負擔。

（二）增加土地增值額中的扣除項目

轉讓房地產中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關法律規定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金。對房地產開發企業還特別適用其他規定：可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的總價加計扣除20%。根據國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關規定，房地產開發費用扣除可按兩個標準：一是能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用按利息支出加上取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%計。我國現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定：房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據這項法律條文，房地產企業可以比較兩種方法計算出的開發費用，恰當地運用相關規定，選擇其中數額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應同時滿足：1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區、直轄市可根據當地實際情況自行調整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產開發商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內，可獲得國家的免稅優惠從而規避土地增值稅。

再者，條件允許的企業也可開展企業間的投資聯營活動或者是進行合作建房。根據財稅字[1995]048號規定：對于以房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營企業中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產企業在進行經營方式的選擇時，應切實根據國家的相關稅收優惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。

三、結語

國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產開發企業要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業的成本則成為房地產開發企業增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產企業的重要稅種，在其應納稅額中比重較大，甚至是略高于企業所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產企業的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產企業還應該培養自己的專業稅收籌劃人才咨詢專業稅收籌劃機構，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。

參考文獻：

[1]蔡昌.房地產企業稅收籌劃實戰報告與涉稅指南[M].中國市場出版社，北京，2010.

[2]陳培.我國房地產企業土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業經濟，2012（7）：99-100.

[3]付春.調控背景下房地產企業土地增值稅的節稅安排[J].財會月刊，2012（21）：48-49.

土地增值稅稅收籌劃范文第4篇

[關鍵詞] 稅收籌劃房地產企業土地增值稅方式

在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人不斷追求的目標。稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。房地產企業開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大，企業可針對其經營特點，通過充分利用稅收優惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對房地產企業土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點看法。

一、稅收籌劃

1.稅收籌劃的概念

稅收籌劃是指納稅人在稅法規定的范圍內，通過對自身的經營活動、投資活動、理財活動的事先籌劃和適當安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，達到稅負最小化，利潤最大化的目標。

稅收籌劃的要點在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內進行，違反法律規定逃避稅收負擔是偷稅行為，必須加以反對和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規劃、設計安排。在經濟活動中，納稅義務通常滯后于應稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節稅”的稅收利益。節稅即節約稅收的支付，無論是當年需繳納的稅收還是以后需承擔的稅負，稅收的支付達到盡可能最小。

2.稅收籌劃的必要性

在經濟全球化的發展形勢下，企業之間的競爭日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個經營管理者從事生產經營活動的最終目標。在企業的營運過程中，成本與收益成反向關系，就單個企業而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項目。因此，稅收是影響企業營業成本高低的重要因素之一。

在稅法規定的范圍內，企業往往面臨著不同稅負的多種納稅方案，選擇低稅負就意味著在符合國家有關稅法規定的同時可以減少或節約納稅支出，即可以直接增加企業的凈收益，增強企業投資、經營、理財的預測和決策能力，從而提高企業的經濟效益和經營管理水平，這與降低其他成本項目具有同等重要的意義。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃一般方式

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產企業的稅負構成中，土地增值稅引人關注的原因，一是其稅率較高、稅負重；二是稅制特殊，有籌劃余地。

房地產企業土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：

1.收入策劃法

在計算土地增值稅時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額，因為它既是計稅基礎，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉讓房地產所取得收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉讓房地產所取得的收入對其應納稅額有很大影響。如果在不違反相關法規的前提下在轉讓房地產過程中使收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然就會節省稅款。減少增值額具體做法有二：

(1)降低銷售價格

控制增值額的一種方法是適當降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值額自然降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。

(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉讓房地產時將可以分開單獨計價的部分從整個房地產售價中分離，從而分散轉讓收入，以減少房地產部分的增值額，達到免征或少征土地增值稅款。當然，這其間會伴隨產生營業稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負遠比土地增值稅輕，可實現納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。

2.扣除項目策劃法

房地產企業可利用扣除項目進行稅收籌劃。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。籌劃方法一般有：

(1)成本費用籌劃法。房地產開發企業的成本費用開支由房地產開發成本和房地產開發費用組成。作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的期間費用進行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產開發成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內最大限度地擴大費用列支比例，無疑會節省稅款。

(2)利息支出的籌劃法。現行土地增值稅制度對房地產開發中作為扣除項目之一的財務費用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和（以下簡稱“合計數”）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數”的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。

3.建房方式策劃法

土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

(1)第一種建房方式是房地產開發公司的代建房方式。這種方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產開發公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，其收入也屬于勞務性質的收入，故依相應判定標準不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業稅的征稅范圍。

(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據稅收優惠政策，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業也可以很好地利用該項政策。

三、結論

土地增值稅稅收籌劃范文第5篇

【關鍵詞】稅收臨界點；當地產企業土地增值稅；解決方法及措施

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉讓房地產所取得增值額進行征收的一種稅收。房地產企業主要從事著對房地產的開發和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤。在提高盈利能力和降低房地產企業成本上，應該有效的籌劃土地增值稅和進行合理的避稅。本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。

我們應該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對房地產企業土地增值稅籌劃進行科學有效的分析。（1）事先籌劃：就是說稅務籌劃必須在納稅前通過對企業生產經營活動過程的規劃與相應的控制下來協調進行。（2）遵紀守法：此條規定明確了納稅人對國家納稅的義務及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節稅方式來促進企業的發展。（3）經濟且有效：企業在進行稅務籌劃時應該進行一定的“成本效益分析和討論”然后對當前的經濟情況有所掌握。在進行稅務籌劃的時候不能單單只注重納稅環節中個別稅種的節稅從而導致忽略了籌劃方案而引發的多余費用的支出。

1.以臨界點稅率為基礎籌劃土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》中第六條規定的計算增值額扣除項目包括：取得土地使用權隨支付的金額、開發土地所需的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用及建筑物的評估價格、與轉讓房地產的有關稅金、財政部所規定的其他的扣除項目。

《土地增值稅暫行條例》中第七條規定土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額沒有超過扣除項目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

《土地增值稅暫行條例》中第八條規定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標準住宅并出售且增值額未超過扣除項目金額20%的、被國家依法收回和征用的房地產。

首先在房地產立項時對房地產開發的產品進行測定。如果設定的開發產品為住宅，在規劃時盡量將產品開發為普通住宅，以滿足普通標準住宅優惠政策。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅（2006）21號規定（略）。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》（財稅（2006）141號）強調：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（2005）26號制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。即應同時滿足以下條件： ①住宅小區建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。即在項目立項時1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設計時，將面積控制在普通標準住宅的面積標準內。

其次，房地產公司可以通過適當減少銷售的收入或對可扣除項目金額進行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達到減免增值稅的目的。因為以上籌劃方式都是通過調整臨界稅率在基礎上進行的，因此叫做關于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產企業利用控制自身的房地產價格來進行增值稅的籌劃；房地產企業通過增加可扣除項目金額進行增值稅的籌劃。

利用對房地產價格的控制權對企業增值稅進行籌劃的方法主要分為兩點：降低房地產價格并將增值稅調整在20%；通過降低房地產價格把增值稅從高稅率等級降為低稅率等級以減少增值稅。

1.1減免土地增值稅的籌劃

《土地增值稅暫行條例》中規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過總成本的20%時，免征土地增值稅。所以，房地產企業將增值率控制在20%這個臨界點上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。

1.2減少土地增值稅的籌劃

此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產價格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調到40%或30%；將增值稅從60%調到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。

2.增加可扣除項目金額的稅收籌劃

土地的增值是以增值額度和扣除項目金額的增值率大小進行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：

房地產開發商在開發項目時，取得土地使用權花費金額200萬元，房地產開發的成本是400萬元。如果企業產生的利息費用，能按照轉讓房地產項目計算分擔，提供金融機構相關證明，則是：房地產開發費用=利息+（200+400）×5%=利息費用+30萬元，如果企業利息無法按照轉讓房地產項目計算，或無法提供金融證明，則是：房地產開發費用=（200+400）×10%=60萬元，這樣的結果比預算高出30萬元。

（1）企業應根據自身情況進行測算，選擇對自身清算有利的計算方式，來增加可扣除項目金額。如上例若實際發生的大于房地產開發成本的5%以上的采用利息加費用扣除的方法，若實際發生的利息低于房地產開發成本的5%時，房地產開發費用就采用房地產開發成本乘以10%的比例的方式。

（2）房地產企業也可通過提高房屋的品質及性能的方式，增加房屋的成本，達到增加扣除額金額降低增值率目的。

企業進行稅務籌劃時應該注意的問題：

1）國家應該加速完善稅務籌劃的立法工作：企業要進行合理的稅務籌劃就應該有完善的稅法來進行制約和管理。從我國稅收立法現狀來看，應該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。

2）增強企業納稅人的納稅意識，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務籌劃和節約稅金指出的目的。在企業稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優的也是最有效的。

3）企業著力培養專業的稅務籌劃人員：籌劃人員應該具備法律、稅收、財務會計、統計、金融、數學等方面的知識，還應該具備嚴密的思維邏輯和精密的統籌謀劃的能力。

土地增值稅是對房地產企業收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產企業來講，進行合理的土地增值稅籌劃至關重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進行了有力講解，通過相關條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃進行了相關的探討和研究。 [科]

【參考文獻】

[1]楊勇.房地產開發企業土地增值稅策劃三法[J].審計與理財，2008，7：24-25.