初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
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初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案范文第1篇
為了規(guī)范城市詳細(xì)規(guī)劃的編制和審批，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《**市城市規(guī)劃條例》，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本市行政區(qū)域內(nèi)的城市詳細(xì)規(guī)劃編制和審批活動，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第三條（有關(guān)用語的含義）
本辦法所稱城市詳細(xì)規(guī)劃，是指為實(shí)施城市總體規(guī)劃而提出具體規(guī)劃要求的地區(qū)性規(guī)劃，包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。
控制性詳細(xì)規(guī)劃，是指市和區(qū)、縣人民政府根據(jù)城市各層次總體規(guī)劃和地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展以及環(huán)境建設(shè)的目標(biāo)，對土地使用性質(zhì)和土地使用強(qiáng)度、空間環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)等作出具體控制性規(guī)定的規(guī)劃。
修建性詳細(xì)規(guī)劃，是指市和區(qū)、縣人民政府根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，對實(shí)施開發(fā)地區(qū)的各類用地、建筑空間、綠化配置、交通組織、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及建筑保護(hù)等作出具體安排的規(guī)劃。
第四條（作用）
經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的制定。
經(jīng)批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)。
第五條（管理部門）
**市城市規(guī)劃管理局（以下簡稱市規(guī)劃局）是本市城市規(guī)劃行政主管部門，負(fù)責(zé)全市城市詳細(xì)規(guī)劃管理工作。
第六條（編制和審批的原則）
城市詳細(xì)規(guī)劃的編制和審批應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
（一）堅(jiān)持以人為本和可持續(xù)發(fā)展的方針，保障社會公眾利益，符合城市防火、抗震、防洪、民防等要求，維護(hù)公共安全、公共衛(wèi)生、市容景觀，改善城市交通，保護(hù)生態(tài)環(huán)境和城市歷史風(fēng)貌。
（二）以經(jīng)批準(zhǔn)的上一層次的總體規(guī)劃為依據(jù)；上一層次的總體規(guī)劃正在作調(diào)整的局部地區(qū)，以市規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為依據(jù)。
（三）舊區(qū)改造地區(qū)的城市詳細(xì)規(guī)劃與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整相結(jié)合，合理調(diào)整用地，控制高層建筑的數(shù)量，降低建筑密度，增加公共綠地，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城市綜合功能。
第七條（控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容）
控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）地區(qū)現(xiàn)狀分析。
（二）規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和環(huán)境發(fā)展目標(biāo)。
（三）各類不同用地的使用性質(zhì)和界線，各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件允許建設(shè)的建筑類別。
（四）各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，交通出入口方位、公共停車場庫、建筑后退道路紅線、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的配置和地下空間開發(fā)等規(guī)定。
（五）建筑和綠地系統(tǒng)的布置，道路系統(tǒng)和交通的組織，城市空間控制要求以及道路、河道、軌道交通和主要管線工程、主要微波通道等設(shè)施的規(guī)劃控制線。
（六）文物和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)要求。
（七）有關(guān)地塊需要專門規(guī)定的其他要求。
位于重要地區(qū)、重要路段和居住小區(qū)的，還應(yīng)當(dāng)包括城市景觀和民防工程等規(guī)劃控制要求。
第八條（修建性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容）
修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）實(shí)施開發(fā)地區(qū)的建設(shè)條件分析、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和環(huán)境分析。
（二）建筑和綠地系統(tǒng)的布置，道路和交通的組織，其他各類設(shè)施的總平面布置圖以及各地塊規(guī)劃控制指標(biāo)。
（三）專業(yè)工程管網(wǎng)的空間位置。
（四）在地形復(fù)雜和地上、地下空間銜接緊密的地區(qū)，編制豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。
位于重要地區(qū)、重要路段和居住小區(qū)的，還應(yīng)當(dāng)包括城市景觀分析和民防工程具體布置要求。
第九條（技術(shù)規(guī)定）
編制城市詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合國家和本市有關(guān)用地分類、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)定，采用先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法和技術(shù)手段。
本市城市詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)規(guī)定，由市規(guī)劃局提出，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十條（組織編制主體）
本市城市詳細(xì)規(guī)劃的組織編制，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行：
（一）重要地區(qū)、重要道路兩側(cè)以及對城市布局有重大影響的建設(shè)項(xiàng)目的城市詳細(xì)規(guī)劃，由市規(guī)劃局組織編制。
（二）浦東新區(qū)除中央商務(wù)區(qū)和世紀(jì)大道兩側(cè)外的城市詳細(xì)規(guī)劃，由浦東新區(qū)規(guī)劃管理部門組織編制。
（三）中心城一般地區(qū)的城市詳細(xì)規(guī)劃，由區(qū)人民政府組織編制。
（四）寶山、嘉定、閔行、金山、松江區(qū)和各縣人民政府所在地的鎮(zhèn)、歷史文化名鎮(zhèn)、獨(dú)立工業(yè)城鎮(zhèn)以及市級工業(yè)區(qū)的城市詳細(xì)規(guī)劃，由區(qū)、縣人民政府組織編制；其他建制鎮(zhèn)的城市詳細(xì)規(guī)劃，由區(qū)、縣規(guī)劃管理部門組織編制，其中毗鄰中心城的建制鎮(zhèn)的城市詳細(xì)規(guī)劃，如鎮(zhèn)域規(guī)劃或者鎮(zhèn)的總體規(guī)劃正在編制或者調(diào)整而需要直接編制的，應(yīng)當(dāng)按照市規(guī)劃局提出的指導(dǎo)性意見組織編制。
經(jīng)市或者區(qū)、縣規(guī)劃管理部門同意，可以由開發(fā)建設(shè)單位委托有相應(yīng)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位，依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制修建性詳細(xì)規(guī)劃。
第十一條（編制資格）
本市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)單位需要在本市從事城市詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)等級的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)證書，方可從事有關(guān)設(shè)計(jì)。
外省市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)單位需要在本市從事城市詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃局備案。
香港者澳門特別行政區(qū)和臺灣地區(qū)以及國外城市規(guī)劃設(shè)計(jì)單位需要在本市從事城市詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條（簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)合同書）
組織編制單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市詳細(xì)規(guī)劃編制的原則和要求，與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)合同書。
第十三條（調(diào)查研究）
規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在編制城市詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展、自然環(huán)境、城市建設(shè)的歷史與現(xiàn)狀等情況進(jìn)行調(diào)查研究。
第十四條（征求社會各方的意見）
組織編制單位在組織編制城市詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求有關(guān)專業(yè)管理部門和所在地的單位代表以及市、區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民代表對初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的意見；對未采納的意見，應(yīng)當(dāng)在編制報(bào)告中予以說明。
第十五條（方案評議）
組織編制單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案初步形成后，應(yīng)當(dāng)組織審批機(jī)關(guān)、有關(guān)單位和有關(guān)專家對初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評議。
第十六條（城市詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批文件內(nèi)容）
申報(bào)城市詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)提供下列材料：
（一）編制報(bào)告及其說明。
（二）規(guī)劃文本。
（三）規(guī)劃圖紙。
（四）其他有關(guān)附件。
第十七條（審批機(jī)關(guān)）
本市城市詳細(xì)規(guī)劃，按照下列權(quán)限審批：
（一）重要地區(qū)、重要道路兩側(cè)以及對城市布局有重大影響的建設(shè)項(xiàng)目的城市詳細(xì)規(guī)劃，由市人民政府審批。
（二）浦東新區(qū)除中央商務(wù)區(qū)和世紀(jì)大道兩側(cè)外的城市詳細(xì)規(guī)劃，由浦東新區(qū)管理委員會審批，并報(bào)市規(guī)劃局備案。
（三）中心城一般地區(qū)的城市詳細(xì)規(guī)劃，由市規(guī)劃局審批。
（四）寶山、嘉定、閔行、金山、松江區(qū)和各縣人民政府所在地的鎮(zhèn)、歷史文化名鎮(zhèn)、獨(dú)立工業(yè)城鎮(zhèn)以及市級工業(yè)區(qū)的城市詳細(xì)規(guī)劃，由市規(guī)劃局審批；其他建制鎮(zhèn)的城市詳細(xì)規(guī)劃，由區(qū)、縣人民政府審批，并報(bào)市規(guī)劃局備案，其中毗鄰中心城的建制鎮(zhèn)的城市詳細(xì)規(guī)劃，如鎮(zhèn)域規(guī)劃或者鎮(zhèn)的總體規(guī)劃正在編制或者調(diào)整而直接編制的，由所在地的區(qū)、縣人民政府征求市規(guī)劃局的意見后審批。
經(jīng)市或者區(qū)、縣規(guī)劃管理部門同意，由開發(fā)建設(shè)單位委托有相應(yīng)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位編制的修建性詳細(xì)規(guī)劃，按照本條前款規(guī)定的審批程序報(bào)批。
第十八條（審批要求）
審批機(jī)關(guān)收到城市詳細(xì)規(guī)劃申報(bào)文件后，應(yīng)當(dāng)征求有關(guān)專業(yè)管理部門的意見，并組織有關(guān)專家進(jìn)行論證。
參加城市詳細(xì)規(guī)劃論證的專家，應(yīng)當(dāng)在經(jīng)市規(guī)劃局認(rèn)可的專家名錄中選擇。
第十九條（審批期限）
審批機(jī)關(guān)受理城市詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批文件后，應(yīng)當(dāng)在法定工作日50日內(nèi)予以審批。經(jīng)審批同意的，審批機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)制發(fā)批復(fù)文件，并在批復(fù)文件所附的規(guī)劃文本和規(guī)劃圖紙上加蓋證章。
審批機(jī)關(guān)認(rèn)為報(bào)批的城市詳細(xì)規(guī)劃文件需要修改的，應(yīng)當(dāng)向申報(bào)單位提出書面修改意見，修改期不計(jì)入審批期限。
第二十條（規(guī)劃的公布）
對已經(jīng)批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃，組織編制單位應(yīng)當(dāng)在城市詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)后60日內(nèi)向社會公布，但涉及國家秘密的除外。
單位和個(gè)人可以查閱已公布的城市詳細(xì)規(guī)劃。
第二十一條（備案要求）
按照本辦法規(guī)定，城市詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)市規(guī)劃局備案的，審批機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)后15日內(nèi)將下列城市詳細(xì)規(guī)劃材料報(bào)市規(guī)劃局備案：
（一）批復(fù)文件。
（二）規(guī)劃文本。
（三）規(guī)劃圖紙。
第二十二條（規(guī)劃修改或者調(diào)整）
城市詳細(xì)規(guī)劃不得擅自修改或者調(diào)整。
因地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)和建設(shè)條件發(fā)生變化，需要對城市詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修改或者調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可修改或者調(diào)整，并按照本辦法第十七條的規(guī)定報(bào)批。
第二十三條（違法處理）
初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案范文第2篇
摘 要 隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和企業(yè)改革的逐步深化，控制好開發(fā)成本已成為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展的基礎(chǔ)，本文略述了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，并從項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工和竣工等四個(gè)階段詳細(xì)闡述項(xiàng)目開發(fā)成本控制的方法，通過精細(xì)化的管理和控制，來獲取利潤的最大化。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā)成本 工程造價(jià)
近年來，隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利，進(jìn)入了利潤的精耕細(xì)作時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)高度重視對開發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用支出等方面的控制，以獲取最大化的利潤和企業(yè)最優(yōu)化的發(fā)展空間。筆者結(jié)合自己多年財(cái)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)本身具有的資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，提出控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的方法和策略。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成
1．土地、土建及設(shè)備方面的費(fèi)用
這些費(fèi)用大約占總體費(fèi)用的78%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容。其中土地費(fèi)用是最重要的。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，需要對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評估，即通過土地面積和容積率等方面的換算，預(yù)算土地費(fèi)用，然后計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本。
2．各種收費(fèi)支出
主要指 煤氣、水、電和公建配套費(fèi)，一些服務(wù)性設(shè)施也是不可或缺的，如學(xué)校、醫(yī)院、商店等。有些屬于押金性質(zhì)的收費(fèi)如保證金類的，其種類繁多、隨意性很強(qiáng)且標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目一般占項(xiàng)目總投資的9%-14%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出。
3．管理及籌資費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)相對于其他行業(yè)來說，其具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，為了解決資金需要大多數(shù)開發(fā)企業(yè)只能通過貸款，因此就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，這部分費(fèi)用的核算對正確計(jì)算開發(fā)成本起到非常重要的作用。
通過對成本費(fèi)用組成的分析，可以看出成本的發(fā)生是一個(gè)涉及到土地開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的過程，所以對地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程中的，只有對上述全部成本的構(gòu)成要素進(jìn)行合理規(guī)劃與控制，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，其貫穿于項(xiàng)目建設(shè)自立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售的全過程，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義。現(xiàn)今時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制的比規(guī)模擴(kuò)張更為重要，只有在組織和控制措施上給予高度的重視，才能達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本及提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的，只有通過對開發(fā)項(xiàng)目全過程中各成本的控制和跟蹤管理，才能實(shí)現(xiàn)對整個(gè)工程項(xiàng)目周期內(nèi)的建造成本和營運(yùn)成本進(jìn)行全面的監(jiān)控。對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制可分為以下四部分：
1．對項(xiàng)目決策階段的成本的控制
在做出決策之前，必須對各種市場、技術(shù)及環(huán)境因素進(jìn)行認(rèn)真分析。
新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須提交立項(xiàng)請示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告需經(jīng)立項(xiàng)聽證會討論通過。可行性研究報(bào)告包括備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏、市場定位、成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計(jì)劃、 投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策、項(xiàng)目綜合評價(jià)意見等，這些資料是決策者做出決策的主要依據(jù)
2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本的控制
規(guī)劃設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響程度已達(dá)73%以上。因此，工程造價(jià)的控制是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵。總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段之前應(yīng)首先上報(bào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”進(jìn)行審查，在每個(gè)階段都要求設(shè)計(jì)單位必須出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，通過與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行比較、分析，編制建造成本概（預(yù)）算，通過確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，控制下一階段的設(shè)計(jì)。應(yīng)由設(shè)計(jì)、工程、監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，聯(lián)合小組對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理、失誤等原因所造成的投資損失浪費(fèi)。
3．對施工這個(gè)階段的工程造價(jià)的控制
施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價(jià)，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。
（1）把握好工程施工招投標(biāo)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)方面合理、技術(shù)能力雄厚的施工企業(yè)，同時(shí)鼓勵(lì)施工單位采用先進(jìn)的施工工藝，進(jìn)而縮短工期。
（2）對現(xiàn)場簽證方面加強(qiáng)管理，嚴(yán)厲打擊各種行賄受賄的不良風(fēng)氣，避免建設(shè)單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí)，加強(qiáng)對簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實(shí)后方可簽發(fā) 。
（3）強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據(jù);另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，則概不得批準(zhǔn)對方的索賠要求。
4．對竣工階段的工程造價(jià)方面的控制
嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題，檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記。確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序.是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量，對投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格必須嚴(yán)格執(zhí)行，防止各種違規(guī)單價(jià)情形的出現(xiàn)。計(jì)費(fèi)程序要嚴(yán)格按規(guī)定和合同來制定，以致合理計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，認(rèn)真審查，復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。
初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案范文第3篇
[關(guān)鍵詞]施工企業(yè) 房地產(chǎn) 成本控制
一、引言
隨著建筑企業(yè)經(jīng)營環(huán)境所發(fā)生的巨大變化,如何搞好成本控制,使經(jīng)濟(jì)效益最大化已經(jīng)成為施工企業(yè)提高自身競爭力的重要途徑。成本控制的目的是為了不斷地降低成本,獲取更大的利潤。所以,制定目標(biāo)成本時(shí)首先要考慮企業(yè)的盈利目標(biāo),同時(shí)又要考慮有競爭力的銷售價(jià)格。現(xiàn)在大家都在強(qiáng)調(diào)成本管理,不過很多施工企業(yè)還只限于膚淺地說說,做一些表面文章,沒有真正做一些有價(jià)值的東西,特別是在房價(jià)突飛猛進(jìn)的當(dāng)下。工程造價(jià)管理的重要意義就在于合理使用人力、物力、財(cái)力,求得最大的投資效益。
二、項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)成本控制策略研究
(1)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制策略
立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別,該環(huán)節(jié)由于受國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制,運(yùn)作時(shí)靈活度較小。保證項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)批報(bào)建工作能夠及時(shí)地適應(yīng)和配合項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營,必須建立項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)批工作的標(biāo)準(zhǔn)程序。
應(yīng)該設(shè)計(jì)《可行性研究報(bào)告》,除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響;資金計(jì)劃;投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策;項(xiàng)目綜合評價(jià)意見。
(2)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制策略
工程招投標(biāo)是成本控制的重要節(jié)點(diǎn)。土地費(fèi)用在拿地時(shí)已經(jīng)決定了,所以工程建造費(fèi)用很大程度上受到招投標(biāo)的影響。為了充分的利用市場資源,引進(jìn)競爭機(jī)制,降低建設(shè)成本,保證供應(yīng)商和承建商的質(zhì)量,各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)管理過程中正在逐步的實(shí)行和加深招標(biāo)管理。應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組,就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃,擬訂標(biāo)書,開展招標(biāo)活動;對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察,提出書面考察意見;對投標(biāo)情況進(jìn)行評估,提出書面評估意見。同等條件下,應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。
(3)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制策略
規(guī)劃設(shè)計(jì)其實(shí)就是項(xiàng)目的定位,其與成本控制的關(guān)聯(lián)重大。項(xiàng)目開發(fā)的主要成本往往就在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候決定了。對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制,就是從項(xiàng)目的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)行對成本控制。因此,做好規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制至關(guān)重要。
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須包括建造成本控制總體目標(biāo),獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》,并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制《建造成本概(預(yù))算》,確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo),并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。施工成本一般要根據(jù)工程量清單或工程的報(bào)價(jià)計(jì)算該工程完成本工程需要消耗的人工、材料、機(jī)械數(shù)量和現(xiàn)場管理費(fèi)。在成本預(yù)測報(bào)告的基礎(chǔ)上,作詳細(xì)的成本分析報(bào)告,該報(bào)告應(yīng)包括:超支量或節(jié)約量及原因分析;剩余工作所需成本預(yù)算和工程成本趨勢分析。
(4)采購環(huán)節(jié)的成本控制策略
施工項(xiàng)目的工程材料費(fèi)一般要占工程總成本的60%左右,顯然材料成本是成本控制的重頭戲。材料采購對項(xiàng)目整體的成本影響重大,也是耗用資金最多的一個(gè)環(huán)節(jié),同時(shí)是目前項(xiàng)目成本管理中普遍失控的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目采購無論從數(shù)量、金額上都是非常龐大的,而且其中的操作往往錯(cuò)綜復(fù)雜,這就需要一套非常標(biāo)準(zhǔn)的程序來規(guī)范。
對材料價(jià)格進(jìn)行控制,主要是由采購部門在采購中加以控制。首先對市場行情進(jìn)行調(diào)查,以工程量清單報(bào)價(jià)中材料價(jià)格為控制指標(biāo),確保采購過程產(chǎn)生收益,盡可能建立起自己的材料供應(yīng)基地或相對固定的主要材料供應(yīng)商,以減少材料的采購成本。材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià),貨比三家,也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下,應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位:能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商;能夠到現(xiàn)場安裝,接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商;售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。
還可以實(shí)行集中批量采購,這樣能夠在材料采購中獲得批量優(yōu)勢,降低采購價(jià)格。對于分散的小批量的單項(xiàng)采購,需要重復(fù)進(jìn)行市場調(diào)查和比較選擇,需投入較多的人力、物力,增加采購成本。
(5)施工環(huán)節(jié)的成本控制策略
施工階段的工程成本是指建筑施工企業(yè)以工程項(xiàng)目作為成本核算的對象,在施工過程中,所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料,轉(zhuǎn)移價(jià)值和勞動者的必要勞動,所創(chuàng)造的價(jià)值的貨幣形式。工程施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面,一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用,另一個(gè)是材料、工程款的支付。
改進(jìn)施工技術(shù),推廣使用降低材料用量的各種新技術(shù)、新工藝、新材料,凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施,均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。堅(jiān)持按定額確定的材料消費(fèi)量,實(shí)行限額領(lǐng)料制度,施工人員只能在規(guī)定限額內(nèi)分期分批領(lǐng)用,如超出限額領(lǐng)料,要分析原因,及時(shí)采取糾正措施;因施工單位原因延誤工程移交,給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的,要按合同追究其責(zé)任。
三、結(jié)論
施工企業(yè)的成本控制是一個(gè)非常復(fù)雜的問題,涉及的內(nèi)容很多。在競爭日益激烈的今天,企業(yè)之間所比拼的就是質(zhì)量加價(jià)格,而成本又是制定價(jià)格的基礎(chǔ),在世界經(jīng)濟(jì)衰退,建筑施工企業(yè)發(fā)展不明朗的背景下,加強(qiáng)建筑施工企業(yè)成本控制就更顯得重要。
參考文獻(xiàn):
[1] 孫健.施工成本控制是建筑施工企業(yè)發(fā)展的重中之重.科技信息,2008;8
初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案范文第4篇
關(guān)鍵詞：園林設(shè)計(jì)；教學(xué)方法；模型制作
中圖分類號 G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-7731（2013）20-120-02
在教學(xué)過程中園林設(shè)計(jì)方案通常主要是通過平面圖、立面圖、透視圖等圖紙來表達(dá)設(shè)計(jì)意圖，表現(xiàn)設(shè)計(jì)方案，收到一定效果。但在實(shí)踐教學(xué)中，筆者發(fā)現(xiàn)有很多缺陷，諸如，很多學(xué)生對于園林布局缺乏空間想象力，對地形、各景物的體量大小、比例及色彩等缺乏客觀的認(rèn)識，只能憑主觀的想象和推測來進(jìn)行景物布局，尤其是對于職業(yè)學(xué)校的學(xué)生，一味地讓他們通過圖紙來掌握園林設(shè)計(jì)的方法是不現(xiàn)實(shí)的。為此，在教學(xué)改革的浪潮中筆者嘗試應(yīng)用新的教學(xué)方法和手段來提高教學(xué)質(zhì)量，讓學(xué)生用模型來表達(dá)園林設(shè)計(jì)方案，收到了意想不到的效果：學(xué)生的參與學(xué)習(xí)積極性很高，學(xué)生能夠通過模型制作可以將自己的設(shè)計(jì)意圖及想法很好的表達(dá)出來。
1 園林模型制作的方法及特點(diǎn)
1.1 材料的選擇范圍廣 首先在教學(xué)中模型制作材料的選擇范圍是非常廣泛的，可以讓學(xué)生自己根據(jù)構(gòu)園要素去搜集所需材料，如：模型基座可以是泡沫板、木板、塑料板等，也可以用沙盤做基座；園林建筑可以用我們生活中的很多廢棄材料來制作，譬如用過的一次性筷子、雪糕棍，廢棄的紙盒、飲料瓶等，也可以用竹子、樹枝等植物材料制作；園林小品也可采用泡沫板、插花花泥、橡皮泥等材料來制作；園林植物可以用海綿、泡沫板及干的插花用的花泥來制作，也可直接在室外采集園林植物的枝條來表現(xiàn)。
1.2 制作方法簡單易掌握 園林模型的制作方法很簡單，我們生活中很多材料，通過按比例縮放的方法將各個(gè)構(gòu)園要素組合在一起，將立體的園林空間表達(dá)出來，對學(xué)生來說比較感興趣，也容易掌握。如我們在對居住區(qū)綠地設(shè)計(jì)這一單元的教學(xué)中居住小區(qū)中心小游園設(shè)計(jì)就用模型制作的手段來進(jìn)行教學(xué)，其教學(xué)效果很顯著。
首先讓學(xué)生進(jìn)行小游園的初步規(guī)劃設(shè)計(jì)并確定方案，這是模型制作的前提。確定小游園布局形式，建筑風(fēng)格、地形、園林小品、植物等的布置，將方案繪制在圖紙上。
其次是基座的制作。用廢棄的泡沫板來做基座（其上的園林建筑小品及園林植物都很容易固定），將設(shè)計(jì)方案描繪在泡沫板上。
第三是園林要素的制作及其固定方法。根據(jù)圖紙比例尺寸依次制作各個(gè)構(gòu)園要素并將其固定在基座上。水體根據(jù)描繪的范圍及水體深度用切挖法完成，然后涂上顏料，地形用堆砌的方法來完成，根據(jù)地形設(shè)計(jì)要求，將水體切挖出來的泡沫堆砌用膠粘在一起而成。園林建筑小品的制作，根據(jù)設(shè)計(jì)意圖，用自己身邊的很多廢棄材料通過改變材料一些特性然后組合設(shè)計(jì)，將建筑比例、色彩、材料等表達(dá)出來，如花架的制作，可用一次性筷子根據(jù)設(shè)計(jì)按比例截成小段固定綁扎完成，或結(jié)合其他如雪糕棍或牙簽制作等也可用較勻稱的樹枝或者竹子截成小段通過綁扎完成。再如園椅可用硬紙盒或KT板制作，然后將建筑小品固定在基座上。樹木、花卉、綠籬及草坪的制作，園林樹木、花卉、綠地都可以用海綿、泡沫板及插花用的花泥來制作樹冠部分，并根據(jù)樹木顏色涂以顏料，用牙簽或小木條制作樹干，組合固定在基座上，也可以直接采集園林中葉片較小的樹木的小側(cè)枝條根據(jù)比例制作，其效果更為逼真。假山置石可以用泡沫板制作。
第四是草坪的制作。草坪可以直接在泡沫板上涂以綠色或者用揉碎的花泥均勻的灑落在泡沫板上，也可用苔蘚鋪在泡沫板上來表現(xiàn)草坪。
1.3 可直觀表達(dá)設(shè)計(jì)方案 學(xué)生通過將各個(gè)構(gòu)園要素模型組合在一起，以立體的園林空間組合來直觀的將自己的設(shè)計(jì)方案呈現(xiàn)出來，利于分析其設(shè)計(jì)是否合理、構(gòu)思是否新穎等。
2 模型制作的重要意義
2.1 培養(yǎng)學(xué)生學(xué)習(xí)專業(yè)的興趣及提高學(xué)習(xí)的積極性 一味讓學(xué)生通過手工制圖或計(jì)算機(jī)繪圖來表達(dá)設(shè)計(jì)方案是比較枯燥的，學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性也會隨之而降低，對于專業(yè)的興趣也日漸消減。通過模型表達(dá)設(shè)計(jì)方案對于學(xué)生來說是充滿新鮮感的，能引起他們學(xué)習(xí)的興趣。在收集材料及查閱資料的過程中積極參與，提高了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，同時(shí)帶著問題去學(xué)習(xí)更有利于學(xué)生學(xué)習(xí)效果的提高。
2.2 加強(qiáng)學(xué)生對園林設(shè)計(jì)理論知識的理解及應(yīng)用 園林模型不但可以表現(xiàn)園林各組成要素單體的形象、色彩及質(zhì)感，更能直觀的表現(xiàn)出園林的空間布局、景觀的群體形象及各景物之間的比例尺度。通過模型制作，可以讓學(xué)生更容易理解園林設(shè)計(jì)的相關(guān)理論知識，如園林建筑小品設(shè)計(jì)時(shí)，首先通過模型可以將建筑小品的體量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)感和色彩直觀地展現(xiàn)出來。其次，建筑小品與其他構(gòu)園要素之間的比例關(guān)系也能很好的體現(xiàn)出來，通過應(yīng)用進(jìn)而加深對園林設(shè)計(jì)理論的理解。
2.3 提高學(xué)生動手能力 模型制作可以讓學(xué)生增強(qiáng)感性認(rèn)識，提高學(xué)生動手能力。園林模型中各個(gè)構(gòu)園要素由學(xué)生自己設(shè)計(jì)并將其通過手工制作出來，然后按照設(shè)計(jì)構(gòu)圖將其固定在基座上，通過這一系列繁瑣的工序，大大提高了他們的動手能力，同時(shí)也能夠鍛煉他們的組織能力。
2.4 培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識 在各個(gè)構(gòu)園要素的制作中，材料的收集，模型的設(shè)計(jì)制作，學(xué)生能夠主動去探索，充分的發(fā)揮了他們的想象力和創(chuàng)造性，大膽創(chuàng)新。筆者在教學(xué)過程中發(fā)現(xiàn)，其中學(xué)生在完成園林景墻設(shè)計(jì)與制作時(shí)，材料選擇非常之廣泛，如用泡沫板、竹子、花泥、硬紙板等來制作完成，景墻的設(shè)計(jì)藝術(shù)效果非常好，再與其他的構(gòu)園要素組合在一起，形成了非常有文化氣息和底蘊(yùn)的園林景觀。應(yīng)用類似于手工課這種形式的教學(xué)手段，可以喚起、培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新意識。
2.5 增強(qiáng)學(xué)生團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識 在模型制作教學(xué)過程中最好分小組學(xué)習(xí)。要求各小組通過分工合作的方式完成模型的制作，如繪圖技能好的可以完成基座上描圖的任務(wù)，好動的可以讓其根據(jù)設(shè)計(jì)方案收集制作各構(gòu)園要素材料的任務(wù)，動手能力強(qiáng)的完成園林建筑小品制作的任務(wù)等等。這樣可以營造一種工作氛圍，使每個(gè)成員都有一種歸屬感，有助于提高團(tuán)隊(duì)成員的協(xié)作意識和工作效率，在這種團(tuán)隊(duì)合作的學(xué)習(xí)過程中增進(jìn)了同學(xué)之間友誼。同時(shí)通過團(tuán)隊(duì)之間的競爭培養(yǎng)學(xué)生的集體責(zé)任感和榮譽(yù)感。
3 結(jié)語
模型制作是園林設(shè)計(jì)的一種表現(xiàn)手法。在教學(xué)中作為一種教學(xué)手段，最主要的是將學(xué)生在學(xué)習(xí)中的主體地位體現(xiàn)出來了，真正實(shí)現(xiàn)了在做中學(xué)，在學(xué)中做的教學(xué)理念，有助于提高教學(xué)質(zhì)量，符合職業(yè)教育的特點(diǎn)。通過這種教學(xué)手段可以培養(yǎng)學(xué)生濃厚的學(xué)習(xí)興趣和創(chuàng)新意識，提高學(xué)生的動手能力，充分體現(xiàn)了教學(xué)改革的理念。
參考文獻(xiàn)
[1]謝洋，朱文琰.模型制作輔助園林設(shè)計(jì)[J].建筑科學(xué)，2008（19）：102.
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[3]王珊珊.園林設(shè)計(jì)中模型制作的探討[J].科技信息，2009（6）：319.
初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案范文第5篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；清單計(jì)價(jià)模式
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來基本投資建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，中國現(xiàn)代房地產(chǎn)事業(yè)對建筑工程項(xiàng)目的全程成本控制的要求越來越大。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場將越來越規(guī)范化、專業(yè)化，逐漸告別暴利時(shí)代，利潤率正回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，從而真正達(dá)到利潤的最大化。傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)模式采用指令性計(jì)價(jià)的模式，無法體現(xiàn)投標(biāo)單位的施工、技術(shù)和管理水平，也難以實(shí)現(xiàn)招標(biāo)人對項(xiàng)目成本的有效控制。工程量清單計(jì)價(jià)模式采用市場為導(dǎo)向，施工企業(yè)自主計(jì)價(jià)，房地產(chǎn)公司通過市場競標(biāo)，擇優(yōu)錄取、合理確定中標(biāo)單位，反映市場的供求關(guān)系。
制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。許多地產(chǎn)公司因項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間緊，并沒有事先建立明確的目標(biāo)成本，總包土建單位合同也是僅有一個(gè)平方米指標(biāo)來做合同總造價(jià)，無法作為項(xiàng)目的控制線，更沒有對每項(xiàng)工程進(jìn)行細(xì)化指標(biāo)的拆分、測算，結(jié)果導(dǎo)致了無法對工程成本進(jìn)行后續(xù)跟蹤，哪些地方超過成本無從反映。
3.房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制
3.1房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)工程過程中所占比例不大,但對工程造價(jià)的影響很大，能達(dá)到 75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、 物力和財(cái)力投入的數(shù)量。因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)可大幅降低造價(jià)成本。因此，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響是極大的。
3.1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價(jià)
針對設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄， 設(shè)計(jì)變更隨心所欲。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上,增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，采取一定的約束是對設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的一種舉措。
3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法， 以此來將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等都放在一起進(jìn)行招標(biāo)，并組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合評比，這樣就既選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局上的開拓創(chuàng)新。
3.1.3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價(jià)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)， 建立健全的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。 設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算，控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合， 及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。
2房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
3.2.1投資決策階段的成本控制
建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段工程的成本對整個(gè)項(xiàng)目全過程的控制起著決定性作用，一個(gè)項(xiàng)目若出現(xiàn)前期決策失誤，后期各階段不論怎么努力也不能彌補(bǔ)損失。在投資決策階段，開發(fā)商要對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，對市場走勢做出明確的分析和判斷，初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、進(jìn)行市場定位等。投資決策階段決定建設(shè)項(xiàng)目的投資定位，進(jìn)行多種投資方案的比對，分析建設(shè)過程中的投資風(fēng)險(xiǎn)，并考慮好決策，根據(jù)項(xiàng)目間的不同點(diǎn)進(jìn)行投資成本的替換，已確定合理的投資估算。
3.2.2設(shè)計(jì)管理上的成本控制
設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣、設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞都直接影響著房地產(chǎn)工程的成本、進(jìn)度和質(zhì)量。實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位和優(yōu)良的設(shè)計(jì)方案，一般施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目投資中所占比例相當(dāng)小。簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，要對設(shè)計(jì)單位提出明確的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)。施工圖設(shè)計(jì)出來后，要組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、監(jiān)理人員，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行會審工作，提出明確的書面審查意見，并監(jiān)督設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。
3.2.3施工招標(biāo)階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招投標(biāo)是有效控制工程成本的核心，開發(fā)商應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，同等條件下應(yīng)選擇取費(fèi)低的企業(yè)。
3.2.4施工階段的成本控制
施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，也是建筑產(chǎn)品的形成階段，也是最難的階段。要做好質(zhì)量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及組織協(xié)調(diào)。在施工階段中，要抓好合同管理，對工程變更實(shí)行有效的控制，盡可能減少工程索賠，要對合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重考慮，杜絕盲目簽證情況的發(fā)生，根據(jù)施工圖的進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場的實(shí)際進(jìn)度及時(shí)核定施工圖預(yù)算、對地產(chǎn)建設(shè)實(shí)行動態(tài)控制；廣泛采用新技藝、新材料，從技術(shù)上對項(xiàng)目施工成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)材料、設(shè)備的采購和管理，控制材料成本。
3.2.5竣工階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工決算階段是成本控制的最后階段，竣工決算階段是成本控制工作的最后階段，房地產(chǎn)成本控制中心應(yīng)依據(jù)工程竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)、施工合同等相關(guān)資料，核定工程的價(jià)款和施工記錄，防止錯(cuò)誤記錄。在房地產(chǎn)交付使用后，進(jìn)行對比，找出工程成本變化的因素，并提出改進(jìn)措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高未來房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理水平，達(dá)到提高效益的目的。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動態(tài)的過程，應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作手段，合理控制項(xiàng)目的成本。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程系統(tǒng)程序控制
在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，成本控制通常包括對上述決策、設(shè)計(jì)、投招標(biāo)、施工和竣工結(jié)算階段的造價(jià)進(jìn)行的管理和控制，全過程造價(jià)系統(tǒng)控制是根據(jù)控制論、系統(tǒng)論以及價(jià)值工程建模形成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策階段可通過可行性研究，依據(jù)系統(tǒng)論中最優(yōu)化、整體性、動態(tài)性、模型性和綜合性的原則來分析、定向、決策和控制項(xiàng)目造價(jià)；在設(shè)計(jì)階段，根據(jù)系統(tǒng)論，從全局上把握設(shè)計(jì)權(quán)衡的要點(diǎn)，根據(jù)最優(yōu)化原則設(shè)計(jì)方案控制造價(jià)。項(xiàng)目投標(biāo)招標(biāo)階段，通過價(jià)值原理，選取最優(yōu)承包方案，進(jìn)行造價(jià)控制；項(xiàng)目實(shí)施階段，利用系統(tǒng)控制價(jià)值論原理，把握全局，選出最佳方案，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行反饋總結(jié)和處理，實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制；在竣工結(jié)算階段利用系統(tǒng)論和控制論原理，獲取最終工程造價(jià)。把關(guān)工程最后的造價(jià)控制，總結(jié)該工程的控制經(jīng)驗(yàn)，為以后造價(jià)工程控制提供參考。
5.結(jié)語：房地產(chǎn)項(xiàng)目將經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理集為一體，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際生活中要加大成本控制力度，建立一個(gè)全過程、全方位的成本控制系統(tǒng)，使項(xiàng)目運(yùn)作各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用，從而達(dá)到有效降低成本的作用，還應(yīng)與其供應(yīng)鏈上的企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，降低供應(yīng)鏈內(nèi)部消耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高企業(yè)的競爭能力以及企業(yè)對市場的應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn)：
[1] 羅宇紅.試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制. [J] 現(xiàn)代商業(yè)，2009（5） ：9-13.
