農村房屋買賣合同
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農村房屋買賣合同范文第1篇
一、房地產權現狀和農村宅基地使用權
談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內已完成，以后主要表現為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現為一種占有使用?，F實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去占有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。國家為了發展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。
宅基地使用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地和城鎮宅基地的區別在于：農村宅基地是與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮宅基地則不具有這一特質。本文所講的即是農村的宅基地及其上的土地。
關于宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬于土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點：
1、農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。
2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。
3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。
二、農村房屋買賣現狀和法條分析
目前，對于城市房地產買賣國家也出臺了相關的法律法規來規范城市房地產的交易。相對于城市來講，規范農村房地產的買賣的法律法規只有零星的幾條，而發生在我們周圍的農村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權利義務。同時對于宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。2002年趙某以未經其本人同意被丈夫私自出售房屋為由這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
2、于某系城郊某村農民，其經有關部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。被告諸某系城鎮定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月25日，于某與諸某達成了購房協議書一份。該協議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元；房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告10萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協議無效，并責令各自返還財產，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750元，原告返還被告房款10萬元。
同樣是城市居民購買農村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。
目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從62條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區法院執行農村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規定如嚴格執行，可以說農村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現的。
第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。”
筆者認為這條規定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。
在1999年5月6日的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。
農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
此條應是明確規定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。
2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理?！?/p>
《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效?！?/p>
以上這些規定筆者認為從物權的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產權是村民所有的，建房也是經審批的，而宅基地所有權是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權是經審批的，所以宅基地使用權是依附于房屋上表現出來，所有權人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現房屋贈與、買賣是對所有權的一種處分，是否有效筆者認為應按法律和國務院的法規，其他的規章和地方性法規都不能否認合同的效力。
當然從這些從中央到地方的法律法規說明，政府是禁止農民的住宅向城市居民出售轉讓的，所以大多數的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產權現狀為土地使用權在法定的期限內表現為對房屋的占有使用，房屋所有權人有權處分房屋的所有權及買賣雙方意思自治原則出發，判令買賣合同無效在城鄉一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關于合同無效的規定
還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項基本原則，法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對于禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。
三、目前在對于農村房屋買賣法律欠缺的情況下，農村房屋買賣應采有條件有效原則
筆者曾經碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農村的民房用以養老，當地集體組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬于自己了，現在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規定不利于社會的穩定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權人可行使房屋所有權處分原則，在沒有改變宅基地所有權現狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權也沒有實質的影響
而農村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權是屬于物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。
在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創立了土地使用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。
宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在地隨房走的現象。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人欲走出農村，到外面的世界開辟一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。
據《人民日報》報道，根據最新出臺的蘇州市農民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創的重要舉措，蘇州農民進城后，農宅將可以轉讓、出售。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓，成立農民住宅置換中心。屆時，農民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農村的城市化進程。長期以來，農村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農村住宅缺少土地證、房產證，交換一直存在著困難。農民進城后，原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農民房，另一方面，也導致農村住宅價格低廉，一定程度上影響了農民進城購房、定居的速度。
因此，蘇州的作法是，對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農宅就可以進行房產交易。而在各鄉鎮，則將成立農民住宅置換中心，進城農民的住宅可由中心預付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。
這樣做的好處是城里人有了在農村買房的可能，也將大幅提高蘇州農宅價格，讓農民也享受到城市化的成果。
因此，筆者也想從法理和目前現有法律法規闡述一下自己的拙見，認為農村房屋產權登記、買賣一是應盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下：
1、盡快完善立法，規定農村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內（或規定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農村重建房屋也是要批準的），放寬農村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內（或規定年限70年）隨房移轉的條件。版權所有
農村房屋買賣合同范文第2篇
農村房屋買賣合同樣本閱讀
賣方：__________(甲方)
身份證號：__________________
買房：__________(乙方)
身份證號：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結構，二、三樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條 房屋價格及其他費用
甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。
第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方全部，甲方負責積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
農村房屋買賣合同模板
出讓方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方經過平等協商，自愿就房屋買賣事項一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(土地使用權書證號為房)及相應的土地)有償轉讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權屬證件復印件一張)。
第三條 雙方協議商定房屋及土地使用權轉讓價款共計****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款***元。剩余所欠甲方的購房款***元，協議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項后應當出具收據。
第四條 乙方如未按照約定時間支付所欠的相應款項，甲方有權解除合同，對乙方已交款項可不予退還。
第五條 甲方應自本契約簽訂之日起天內將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結構和原有的基本裝飾(門窗、水電等)完好無損，不得故意毀壞，否則應當負責恢復原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權和使用權，以及對外出租和收益均歸乙方所有，
第六條 甲方保證所提供的土地使用權相關權屬證件(原始證件)真實合法，并保證其出賣給乙方的房屋產權及土地使用權權屬清楚，絕無他項權利設定或其他債權債務和四鄰糾份，沒有抵押貸款或擔保的情形，如出現上述情形或第三人對該房屋主張權利，影響乙方權利的行使，由甲方負責處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權證書如系偽造，乙方未得到賠償的情況下仍可按照協議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書真偽出現糾紛由甲方承擔相應的民事和刑事責任。
第七條 協議簽訂后，在乙方沒有交納完全部購房款期間，甲方所提供的土地使用權證書(原件)由見證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購房款后，在得到甲方確認后，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購房款后，如需辦理相應權屬證件的過戶手續時，需要甲方出面配合的，不論何時，甲方應予協助。因土地使用權、房屋過戶所需一切費用由乙方承擔。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產權過戶登記，因此而遭致的損失由甲方負責賠償。
第九條 甲方在協議簽訂后，在所提供的土地使用權證書由見證人保管期間，其不得以土地使用權丟失等理由重新造假證件或者在合同履行期間出現單方要求增加房屋出售價格或一房多賣的情形，如出現上述情形，妨礙乙方權利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價格賠償乙方的損失，在乙方未得到實際賠償的情況下，乙方可繼續合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協商達成協議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本合同經雙方當事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執1份，見證人處留存一份。
甲方：乙方：
見證人：
年月日
有關于農村房屋買賣合同范本
簽訂時間：
簽訂地點：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙雙方就位于的一處農村房屋的買賣事項，根據我國物權法、土地管理法等相關法律規定，經充分、平等協商，自愿達成如下一致協議;
一、本合同雙方當事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：本合同項下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權證登記在名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其他權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;
2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協議或未因甲方個人或家庭債務與第三人簽訂賠償協議、抵押協議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。
五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。
七、房屋交付：乙方根據第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起日內，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權證、房產證等全部相關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內，仍未交付房屋，乙方不經甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產過戶的書面通知后日，甲方應當根據乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產權過戶的相關手續;如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協助乙方辦理完房產過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補償、拆遷補償等;如甲方得到該上述補償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補償款外，須向乙方支付元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務等個人原因侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質性影響之時的市場價格補償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。
十二、其他事項：
1、如果雙方就本合同事項發生爭議，雙方無法協商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協調解決。
2、雙方應當請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續有效。
甲方(簽字捺印)身份證號：
乙方(簽字捺印)身份證號：
農村房屋買賣合同范文第3篇
一、房地產權現狀和農村宅基地使用權
談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內已完成，以后主要表現為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現為一種占有使用。現實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去占有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。國家為了發展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。
宅基地使用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地和城鎮宅基地的區別在于：農村宅基地是與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮宅基地則不具有這一特質。本文所講的即是農村的宅基地及其上的土地。
關于宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬于土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點：
1、農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。
2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。
3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。
二、農村房屋買賣現狀和法條分析
目前，對于城市房地產買賣國家也出臺了相關的法律法規來規范城市房地產的交易。相對于城市來講，規范農村房地產的買賣的法律法規只有零星的幾條，而發生在我們周圍的農村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權利義務。同時對于宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。2002年趙某以未經其本人同意被丈夫私自出售房屋為由這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
2、于某系城郊某村農民，其經有關部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。被告諸某系城鎮定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月25日，于某與諸某達成了購房協議書一份。該協議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元；房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告10萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協議無效，并責令各自返還財產，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750元，原告返還被告房款10萬元。
同樣是城市居民購買農村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。
目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從62條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區法院執行農村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規定如嚴格執行，可以說農村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現的。
第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓?！?/p>
筆者認為這條規定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。
在1999年5月6日的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。
農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
此條應是明確規定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。
2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理?！?/p>
《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效?！?/p>
以上這些規定筆者認為從物權的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產權是村民所有的，建房也是經審批的，而宅基地所有權是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權是經審批的，所以宅基地使用權是依附于房屋上表現出來，所有權人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現房屋贈與、買賣是對所有權的一種處分，是否有效筆者認為應按法律和國務院的法規，其他的規章和地方性法規都不能否認合同的效力。
當然從這些從中央到地方的法律法規說明，政府是禁止農民的住宅向城市居民出售轉讓的，所以大多數的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產權現狀為土地使用權在法定的期限內表現為對房屋的占有使用，房屋所有權人有權處分房屋的所有權及買賣雙方意思自治原則出發，判令買賣合同無效在城鄉一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關于合同無效的規定
還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項基本原則，法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對于禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。
三、目前在對于農村房屋買賣法律欠缺的情況下，農村房屋買賣應采有條件有效原則
筆者曾經碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農村的民房用以養老，當地集體組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬于自己了，現在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規定不利于社會的穩定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權人可行使房屋所有權處分原則，在沒有改變宅基地所有權現狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權也沒有實質的影響
而農村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權是屬于物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。
在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創立了土地使用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。
宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在地隨房走的現象。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人欲走出農村，到外面的世界開辟一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。
據《人民日報》報道，根據最新出臺的蘇州市農民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創的重要舉措，蘇州農民進城后，農宅將可以轉讓、出售。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓，成立農民住宅置換中心。屆時，農民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農村的城市化進程。長期以來，農村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農村住宅缺少土地證、房產證，交換一直存在著困難。農民進城后，原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農民房，另一方面，也導致農村住宅價格低廉，一定程度上影響了農民進城購房、定居的速度。
因此，蘇州的作法是，對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農宅就可以進行房產交易。而在各鄉鎮，則將成立農民住宅置換中心，進城農民的住宅可由中心預付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。
這樣做的好處是城里人有了在農村買房的可能，也將大幅提高蘇州農宅價格，讓農民也享受到城市化的成果。
因此，筆者也想從法理和目前現有法律法規闡述一下自己的拙見，認為農村房屋產權登記、買賣一是應盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下：
1、盡快完善立法，規定農村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內（或規定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農村重建房屋也是要批準的），放寬農村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內（或規定年限70年）隨房移轉的條件。版權所有
農村房屋買賣合同范文第4篇
1991年屈某將自己位于北京市通州區新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價格賣于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產交易部門辦理了過戶手續。同年8月聞某取得了該屋的產權登記證書。屈某稱對相關政策法規不了解才形成買賣關系，現了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經濟組織成員，該買賣合同不符合相關法律規定，于是要求法院確認房屋買賣協議無效，韓某、聞某將購買的房屋及院落恢復原狀并返還。
通州法院經審理認為：公民、法人的合法民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當事人真實意思表示，且雙方已辦理過戶手續，聞某已經取得了房屋產權證書。故駁回屈某的訴訟請求。
一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
二、相關法律問題
隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。
從目前訴爭農村房屋轉讓協議中反映的情況來看，對于當事人之間的轉讓行為有的經鄉政府相關部門確認，有的經村委會蓋章確認，有的是當事人之間自行簽訂協議轉讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協議。由此可見，整體上農村房屋轉讓處于一種無序的狀態，而且對于鄉村兩級的確認行為的效力是否相當，當事人之間對此也存在非常大的分歧。
農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權的轉移是否經過合法批準。
在2006年9月14日北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要中，關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題作出了說明，即農村私有房屋買賣合同應當認定無效。2006年會議紀要重申了2004年會議紀要中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，同時指出雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力。例如：
1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
2.城市居民購買農村私有房屋后，如果已購房屋已經有批準權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
3.買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，出賣人請求確認買賣合同無效的，不予支持。
4.買受方協議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
6.對同一房屋經多次轉讓的效力的判斷，可以依據最后一手買受人的身份情況結合前述處理原則進行判斷。
同時，2006年會議紀要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而。
處理涉及農民私有房屋買賣糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現實，國家法律法規調整，農村經濟發展變化，兩者在實踐中總會出現銜接中的問題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉的現實，也要認識到此類案件的復雜性，妥善解決相關利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會效果，以有利于妥善解決現有糾紛、有利于穩定現有居住關系、有利于引導當事人交易行為為指導，保護當事人的善意信賴和制約農民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權衡買賣雙方的利益，考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長時間，土地升值、拆遷或翻建擴建房屋等因素都應當在審判的時候進行考量。
農村房屋買賣合同范文第5篇
一、關于私有房屋買賣合同效力的確認。這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產，房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，即首先，應以書面形式辦理，其次，它必須經有關部門批準和辦理有關手續。2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性，即買方一般須為公民個人，賣方須對房屋有完全的財產所有權。《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準”。私有房屋分為農村和城鎮兩方面，其中農村私有房屋的買賣，國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續，但國家對于宅基地的轉讓是有規定的，例如：1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨幎ǎ阂婪ǜ淖兺恋氐乃袡嗪褪褂脵嗟?，必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書。除以上規定，一般來說，農村居民私有房屋的買賣也應經房屋所在村民委員會同意，否則，應當認定為無效。這一方面不再多述。而對于城鎮私有房屋買賣，則與農村私有房屋買賣有著不同的規定，主要的法律依據有：1、1983年12月國務院的《城市私有房屋管理條例》，該《條例》規定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購房證明和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續，……任何單位或個人都不得私自買賣城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號文件中規定，《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條規定，只適用于解決《條例》實施前的歷史遺留問題，《條例》實施之后，應嚴格按照《條例》辦理。
另外，《條例》還規定，買賣城市私有房屋，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。根據該規定，只有經房屋管理部門同意的城鎮私有房屋買賣合同才能有效，但是辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢？對此在司法界有不同的認識：一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規。另一種觀點認為：辦理所有權過戶登記手續不應是私有房屋買賣合同的有效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規定看，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。
二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定：這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環節?！吨腥A人民共和國民法通則》第72條規定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規定。一般認為，這里規定的當事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。具體到私有房屋買賣上，農村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發生在《土地管理法》生效之前的，應自交付時起轉移，反之，應自辦理完土地使用權屬變更登記手續，取得宅基地使用權證書之日起轉移，而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。
但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產開發商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產權登記手續，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續的相關費用，但遲遲不予辦理相關手續，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權從何時轉移呢？象這類情況，房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經濟關系的穩定。故在處理此類糾紛時，應當根據《民法通則》第72條的一般性規定處理，自交付之日起所有權發生轉移，按照地方慣例和市場交易習慣，如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續交付給了買房一方，就應當認定已經交付，房屋所有權已發生了轉移。
三、如何解決城鎮私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題。某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同無效。2、如前、后兩方都進行產權登記，則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規定，就應當認定為已經交付，所有權已經轉移，后者的購房合同則因侵犯了前者的合法權益而應認定無效。4、如果前者未辦理過戶手續，后者卻辦理了過戶手續，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益。如具有這些因素，則應認定后者的房屋買賣合同和產權登記無效，如不具備這些因素，則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或恢復原狀在經濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前，自己還沒有在法律上
