城市房地產管理制度

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城市房地產管理制度范文第1篇

第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。

第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；

（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；

（三）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；

（四）以房地產抵債的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。

第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

第六條下列房地產不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；

（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；

（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；

（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；

（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；

（六）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：

（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產權屬證書名稱和編號；

（三）房地產座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；

（五）房地產的用途或使用性質；

（六）成交價格及支付方式；

（七）房地產交付使用的時間；

（八）違約責任；

（九）雙方約定的其他事項。

第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。

（一）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的；

（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

（三）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

（六）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；

（七）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。

第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。

第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。

第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。

第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

城市房地產管理制度范文第2篇

總分：700分

1、認真貫徹落實《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》，加大宣傳力度，提高執法水平，嚴格依法辦事。（50分）

2、嚴格執行房地產交易市場管理法律、法規，監督指導全縣房地產交易市場，掌握房地產交易市場動態，為房地產交易市場提供業務指導、政策咨詢。（60分）

3、加強存量房轉讓合同網簽備案、存量房交易資金監管工作，認真做好購房人購房資格審查，保護交易雙方的合法權益。（100分）

4、做好全縣房地產租賃市場管理，完成對全縣房屋租賃調查摸底工作，認真做好房屋租賃登記備案工作，積極推進房屋租賃合同網簽。（100分）

5、加強全縣房地產中介服務機構監管，定期進行監督檢查，認真做好房地產中介服務機構登記備案工作，并發放《靖邊縣房地產中介服務機構備案證書》。（100分）

6、做好存量房抵押管理工作，結合我縣實際積極探索建立房屋抵押合同網簽制度。（100分）

城市房地產管理制度范文第3篇

1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院有關進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮居民積極參和住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產投資快速增長，房地產企業實力不斷增強，住房梯度供給體系已基本建立，使房地產市場有了較大的發展。

1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產市場的形成和發展奠定了物質基礎

自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開放經營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產開放經營管理若干規定》和《有關外地單位和個人購買嘉興市區單位自管房，個人私房準予辦理產權交易產權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的辦法，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產市場更趨活躍，也為房地產市場的建立、發展提供了充分的物質基礎。

2、房地產投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺

近幾年來，嘉興市及長三角地區社會經濟持續快速發展，是全國經濟增長最快的地區之一。嘉興市以及周邊地區經濟的良性發展和居民收入的持續增加，極大地促進了房地產市場的發展。自1998年以來，嘉興市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調控政策，深入開展房地產市場秩序專項整治，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產業保持健康穩定運行態勢。全市全年完成房地產投資147.74億元，其中市區69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產行業入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產業稅占第三產業稅收比重達41.%。其中，市區房地產行業入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產業稅占第三產業稅收比重達39.17%。市區1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。

3、房地產企業機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產業的綜合素質

截至2007年，全市各類房地產開發企業已發展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發商已脫穎而出。通過房地產開發，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區環境建設。基礎設施建設的不斷完善又促進了房地產開發。嘉興市房地產開發企業良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業機制已經成為該市房地產市場持續發展的強勁內因，并將進一步提升該市房地產業的綜合素質。

4、房地產市場供給結構逐步改善，市場供求關系日趨合理

嘉興市商品房價格近幾年持續上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮居民不同層次的住房消費需求，避免開發商單純從經濟效益出發，一味發展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調控辦法，引導嘉興市房地產市場供給結構逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供給體系，市場供求關系日趨合理。

二、房地產市場存在的主要新問題

嘉興市的房地產市場正處于建立后的加速發展期。由于房地產市場起步晚、發展快，發展過程中還存在房地產市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規滯后、政府調控手段落后的一些新問題。

1、房地產項目開發涉及面廣、周期長、管理難度大

房地產行業是一個包容性、專業性、綜合性很強的行業，它的發展涉及到計劃、土地、規劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產業，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協調部門。房地產項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協調部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發難度大，即使開發，也無條件交付使用。三是極個別開發商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產的投訴是的熱點新問題之一

隨著房地產市場的發展，有關房地產投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產權不明晰，有關的法律、法規還需要進一步完善。二是房屋質量新問題。質量新問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發商、建造商、材料供給商等多部門，解決新問題難度大，耗時多。三是部分開發企業行為不規范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等新問題時有發生，對房地產市場的負面影響較大。

3、商品房建設產業化程度較低，銷售價格較高

由于近幾年該市房地產發展看好，吸引了不少未涉足房地產的企業進入這一行業。如前文所述，截至2007年全市各類房地產開發企業已發展到477家，但其中規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產業化程度低，一些住宅開發，雖有水凈化系統、智能化等，多為單一系統，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產業化的發展和房地產的發展存在一定的差距。

三、對促進嘉興市房地產市場健康發展的幾點建議

政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產業化水平，促進房地產市場規范、有序、健康地發展。重點應做好以下幾個方面的工作。

1、堅持以培養住房市場為基本方向，加強對房地產市場發展的探究

房地產業的發展和城市的經濟發展緊密相連，密不可分。要在堅持發展經濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產發展情況的探究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發展方向，促進嘉興經濟的發展。一是政府要有專門的綜合職能部門探究嘉興市的房地產發展的政策。及時了解情況，發現新問題，探究新問題，提出系統解決新問題的方法。具體要制定嘉興房地產業發展的總體規劃，解決發展思路、發展規模、土地供給、產業培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等新問題，保證房地產市場持續、快速、健康發展。二是要啟動房地產市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判定能力，定期編制并房地產市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產市場行為的規范和宏觀調控能力，并正確引導房地產投資和消費。

2、完善房地產法規體系，強化監管、規范市場行為

市場經濟就是法制經濟，完善的法律法規體系是房地產市場持續健康發展的重要保證。有關部門要根據國家制定的房地產基本管理制度，結合嘉興市出現的實際情況，制定有關規定，消除政策盲區。建委應深入調查探究房地產管理體系和政策創新的新新問題，監督完善適合我市房地產市場管理的法律、法規和規章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執法力度，切實解決一批消費者反映強烈的新問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環境，使全市房地產開發建設、經營等各項活動納入法制化、規范化的軌道。

3、適度調控土地供給，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房新問題

近幾年來嘉興市行政規劃區域兩次調整，市區范圍不斷擴大，要落實土地集中統一管理制度，統籌考慮已劃入嘉興行政區域的用地。按照城市總體規劃和城市發展的需要和高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區。通過大型居住區的建設，加快周邊地區的基礎設施配套，提高大型居住區的環境質量，吸引居住，疏解老城區密度和緩解商品房供給的結構矛盾。按照嘉興市住宅發展規劃中住宅供給量，確保商品住宅土地年供給量，同時逐步建立土地梯度供給體系，通過政府對土地的調控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經濟適用住房建設，進一步啟動住房

二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。

4、著力提升住宅品質，推進住宅產業化

推進住宅產業現代化，實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變，提高住宅的綜合質量和整體效益，促進住宅建設可持續發展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產率，推動住宅技術總體水平的提高。

城市房地產管理制度范文第4篇

 

              寧夏寧正律師事務所   姜有育 

 

   [論文摘要]隨著房地產行業的驟升，房地產中介服務機構越來越多。房地產中介服務活動的開展，促進了房地產交易專業化、規范化的發展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介服務機構由于利益的驅動，存在許多違規操作的行為。本文擬從規范和調整中介服務行為入手，探討中介服務違規行為的表現形式、形成原因等問題，并對中介服務違規行為的規制及立法提出相關建議，以加強立法和監管機制，嚴格市場準入，確立責任保險制度，保障房地產中介服務業健康、有序的發展。

  

[關鍵詞]  房地產  中介服務  違規行為  規制

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    目    錄

 

一、 房地產中介違規行為的主要表現形式………………………… 第3頁

（一）對不允許上市交易的房地產違規、掛牌出售……………第3頁

（二）疏于核查客戶、房屋的關鍵信息………………………………第3頁

（三）隱瞞影響交易成功的重要信息…………………………………第3頁

（四）為交易雙方規避法律出謀劃策…………………………………第3頁

（五）違規獲取額外利益………………………………………………第4頁

（六）資金監管存在漏洞………………………………………………第4頁

二、 房地產中介違規行為成因分析………………………………… 第4頁

（一）立法層級低、缺乏可操作性，致使規制房地產中介難以做到有法可依……………………………………                                 第4頁

（二）市場準入門檻太低，人員素質普遍不高。…………………   第4頁（三）監督檢查執行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因 第5頁

三、規制房地產中介違規行為的幾點建議……………………………第5頁（一）嚴格市場準入并建立等級評定制………………………………第5頁（二）設立行業協會……………………………………………………第5頁（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由……………………第5頁（四）建立中介行業保證金制度和責任保險制度……………………第6頁

（五）定期組織培訓和考核，提高中介機構和人員素質……………第6頁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

淺論對房地產中介服務違規行為的規制

 

近幾年來，隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進了房地產交易的專業化、規范化運作；另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。鑒于此，迅速規范房地產中介行為、平衡當事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規范和調整中介行為入手，探討中介違規行為的表現形式、形成原因等問題，并對中介違規行為的規制及立法提出相關建議。

一、 房地產中介違規行為的主要表現形式

根據《城市房地產管理法》及《城市房地產中介服務管理規定》的有關規定，所謂房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。房地產中介服務違規行為，是指房地產中介服務機構和人員違反相關法律、法規的規定，故意或過失操作房地產咨詢、價格評估和經紀等中介服務活動，擾亂房地產交易市場的正常秩序，損害房地產交易各方當事人合法權益的行為。其主要表現形式為：

（一）對不允許上市交易的房地產違規、掛牌出售。

根據我國《城市房地產管理法》第38條的規定，對于未依法登記領取權屬證書的或具有法律和行政法規規定禁止轉讓的房地產不得轉讓。但在實踐中，一些房地產中介為了促成交易，賺取傭金，往往隱瞞標的房屋仍為承租公房或為限制年限內的經濟適用住房等不能上市交易的事實，或隨意承諾短期內即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨后交易失敗后與房地產中介公司就中介費應否支付產生紛爭。

（二）疏于核查客戶、房屋的關鍵信息。

如中介公司未對客戶出示的身份證明、房屋權屬證明進行合理查驗；未仔細審查待售房屋有無抵押、有無出租及私搭亂建，并核查委托的客戶是否是真正有權出售房屋的權利人；對于屬于夫妻共有財產的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托辦理的證明；對于待出售房屋為遺產的，未要求全體遺產繼承人出具同意出售的書面委托文件。

（三）隱瞞影響交易成功的重要信息。

如不向買受人如實說明其已知的可能不利于成交的待售房屋的歷史情況或周邊環境或必要生活設施情況。

（四）為交易雙方規避法律出謀劃策。

如承諾為無實力購房人辦理“高評低供”還貸款手續，或幫助外地買受人虛構在京納稅或社保繳費一年以上證明，或為迎合買受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”，惡意促成雙方達成不平等或不合法交易。

（五）違規獲取額外利益。

如中介公司要求買受人全程通過其交納錢款、委托辦理過戶，從而千方百計阻撓買受人與出賣人見面，再通過隱瞞房屋真實成交價、一再加價等手段將多收取的售房款據為己有。又如中介公司慫恿當事人采取惡意毀約、一房二賣的方式高價出售房產以為自身獲取更高的居間服務費，從而引發房屋買賣連環糾紛。

 （六）資金監管存在漏洞。

大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款由中介公司自行監管，有的交易總價較高，定金和首付款的總和可能高達幾十萬元，這大大增加了交易風險；一些銀行只對在該銀行貸款的購房客戶實行免費資金監管，而對于不在該銀行貸款的購房客戶不提供資金監管服務或收取高額的監管服務費用，導致購房客戶不愿或無法選擇由第三方辦理資金監管。

二、 房地產中介違規行為成因分析

（一）立法層級低、缺乏可操作性，致使規制房地產中介難以做到有法可依。

在國家立法層面，目前我國尚無專門的房地產中介管理立法，僅有的幾個條文只散見于《城市房地產管理法》第58條(有關房地產中介服務機構的設立條件)及《合同法》第23章(有關居間合同的一般規定)中，并不足以起到規范現實生活中復雜多樣的房地產中介行為的作用。而建設部頒布的《城市房地產中介服務管理規定》、國家工商總局頒布的《經紀人管理辦法》、國家計委和建設部聯合的《關于房地產中介服務收費的通知》及建設部和財政部等七部委聯合下發的《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》等均屬于部委規章和文件，難以被法院直接引用，這就在一定程度上弱化了法律對市場的宣示功能，并助長了房地產中介機構漠視法規、不時突破甚至違法亂紀的行為。

而且，有關房地產中介方面的管理規范多系指引性和框架性的規定，缺乏一些必要的明確指引和具體要求。如在房地產中介機構的設立條件上，無論是《城市房地產管理法》還是《城市房地產中介服務管理規定》均只要求有必要的財產和經費，但何為“必要”卻未進一步規定，這就意味著只要符合《公司法》規定的下限即人民幣10萬元即可登記注冊一家房地產經紀公司，無疑這樣的條件設計對于經手大量交易、可能會給客戶造成巨大經濟損失的房地產中介企業而言未免過于寬泛了。

（二）市場準入門檻太低，人員素質普遍不高。

我國房地產從業人員的執業準入也相當寬松，不僅學歷要求低，而且考試也簡單，造成房地產中介從業人員良莠不齊，缺乏必要的敬業精神和職業道德素養，埋下了諸多隱患。

（三）監督檢查執行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因。

根據《經紀人管理辦法》第18條的規定，對經紀人的違法活動，工商行政管理機關有權按照有關法律法規及行政規章予以處罰。但事實上，每年房地產中介雖然占據經紀類投訴的首位，卻鮮見有職能機關監督檢查、處罰違規中介的報道。

在美國，由私人推動組建有貫通上下的全美房地產經紀人協會、州協會和市協會這樣一套金字塔狀、網絡化的格局建制，如入會會員有任何違紀行為，協會即有權吊銷其相應資格甚至對其提起訴訟。但在我國，目前并未建立起全國性的房地產經紀協會組織，一些地方也尚未組建區域性的房地產經紀協會，已經建立的地區性經紀協會在會員數量、服務培訓、管理手段上均表現得相當疲軟。

三、規制房地產中介違規行為的幾點建議

要解決房地產中介違規行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。建議立法應確立以下幾方面內容：

（一）嚴格市場準入并建立等級評定制。

國外對房地產中介機構及其執業人員一般都實行嚴格的準入制度，如美國的執照制度和我國香港地區的發牌制度，都嚴格限制入市機構和人員的標準和條件。近幾年，我國雖然也實行中介機構資質及執業人員資格管理制度，但由于標準及條件規定偏寬，且監管機構把關不嚴，導致大量的低素質機構及執業人員進入市場。為此，我國要通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準，建立中介公司等級評定制，推動中介市場優勝劣汰，并為購房者提供區分良莠的依據。

（二）設立行業協會

許多發達國家和地區都建立了房地產中介行業協會，并通過行業協會制訂了執業道德規范，對中介違規行為加以規范和限制。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等等。

（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由

過錯責任是指因行為過錯導致他人損害時應承擔的責任。根據客觀過錯說，行為人的行為只要違反了法律所設定的規則、義務，那么即存在過錯。在房地產中介服務中，中介機構從事違規行為一般都出于過錯和重大過失。鑒于中介違規行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對中介機構的主觀過錯舉證困難，應適用過錯推定原則，實行舉證倒置。只要中介服務給當事人帶來損失，當事人就可以起訴中介機構，中介機構必須提供證據證明自己主觀無過錯或過失，否則就應當推定其有過錯，應當對受害方的損害承擔責任。

（四）建立中介行業保證金制度和責任保險制度。

為防止中介機構及從業人員挪用客戶資金或攜款潛逃，相關主管部門應推動建立中介行業保證金制度和責任保險制度，以保障整個房產中介行業的良性發展。保證金指房地產中介機構繳納，用于保障房地產中介行業中消費者權益的專用款項。也可以借鑒我國旅游業明確規定的旅行社質量保證金制度，建立房地產中介行業的保證金制度。設置房地產中介行業責任險，使作為被保險人的房地產中介機構在承辦房屋中介業務過程中因過失給委托人及其利害關系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償，這有利于保障安全交易和當事人的合法權益。

城市房地產管理制度范文第5篇

關鍵詞： 房地產交易； 檔案管理； 法治觀念； 熱忱服務

中圖分類號： G271.2文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）03-0063-01

1 依法管檔是時代的需要

隨著我國房地產市場的迅速發展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門在開展工作過程中，應具備依法管檔的法制觀念、制度健全的剛性約束、細致無誤的工作質量、熱忱服務的工作態度。

2 依法管檔的法制觀念

2.1房產檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據。

《中華人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。房地產交易部門的制度規定是實現檔案管理內部控制的有力保證。

2.2依法管檔的法制觀念即體現于房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，必須嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。

2.2.1依法管檔的法制觀念是從學習中來，知法才能執法。

2.2.2是從實踐中來，體驗勝于感知。

2.3從學習中來，要求各級房地產交易管理部門應該組織所屬工作人員認真學習、正確理解這些法律法規知識，作為檔案管理人員應該自覺的學習和領會這些法律法規的內容。

2.3.1明確房地產權屬檔案工作的性質是城市房地產行政管理部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，是城市建設檔案的組成部分，增強依法管檔的意識。

2.3.2明確房地產權利人、房地產權屬登記權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖；房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖；房地產產權登記工作中形成的各種文件材料；其他有關房地產權屬的文件資料，包括房地產權屬凍結文件、房屋權屬代管文件、歷史形成的各種房地產權證、契證、賬、冊、表、卡等是法律和法規確定給房地產檔案管理部門必須履行好的責任。

2.3.3明確房地產檔案人員的工作需要接受法律和法規的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；違反本辦法第九條規定，不按照規定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。

3 細致無誤的工作質量

細致無誤是工作要求的高標準，也是房地產檔案管理工作的特點所決定的，因為在房地產檔案管理者手中的檔案關系著城市建設和人民生命財產的大計，差之毫厘謬以千里。實現細致無誤的工作質量需要依賴以下途徑：

3.1強化業務管理手段

房產檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，既有歷史價值也有現實價值，既有地方價值，又有全局價值。房地產檔案保存了大量基礎資料，并擔負著采集、管理與提供房產信息的責任，長期以來，為房地產管理提供了準確而可靠的基礎性資料。可是從業務上看，房地信息管理具有量大、復雜、更新快、用途廣的特點，適應這一特點，就必須注意強化業務手段，努力實現業務管理新突破，進一步完善產權產籍信息化建設。完善“數字房產”框架，構建和完善權屬登記發證系統、產籍檔案管理系統、抵押登記管理系統、房屋產權平面數字控制系統，徹底改變傳統的產權產籍管理模式，不斷創新管理手段。

3.2做好檔案編研工作

產權產籍檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務為主體，不斷地、及時地對檔案史料進行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據不同的編研內容，把分散的資料，按照利用規律有機的編制起來，以利于檔案資源的開發利用，建立積極向上的內部激勵機制，建設高素質的產權產籍管理隊伍。要勇于創新、努力培養出一支思想品德好、業務能力強、創新意識強、廉潔高效的高素質隊伍。實現權屬管理規范化、信息化的發展。圍繞服務于市場，服務于百姓，服務于發展，進一步簡化、規范流程。對一些不利于當前發展的環節予以調整，盡可能縮短辦件時限，提高辦事效率。

3.3嚴格日常工作管理

如建立嚴格的庫房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進行安全檢查，尤其是逢節假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學，庫內有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規范，庫內清潔衛生，無火災、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現象。建立規范的全宗卷、詳細的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進館詳細無誤，借有憑還有據。及時對檔案進行了調查統計，成立檔案鑒定銷毀領導小組，以利于對已過期的檔案展開銷毀鑒定工作，銷毀過期的不必要文件。利用現代化設備資源，實現各種音像、圖片、資料電子化管理。

4 熱忱服務的工作態度

房產檔案提供利用的方式包括：設置閱覽室接待查檔，按規定提供電子檔案在閱覽室查閱；根據利用者需求出具查詢結果證明；為權利人提供所繳交房屋原始登記材料的復印件；以房產產權檔案為依據，為利用者提供咨詢服務；向城市建設及房地產開發單位提權檔案信息。房地產檔案工作人員應以履行這些職能為基礎，滿腔熱忱的提供服務。

4.1強化責任意識

在全面落實社會服務承諾制的基礎上，堅決做到“一與二從三不讓”，即：與服務對象換位思考；從群眾最滿意的地方做起，從群眾最不滿意的地方改起；不讓工作在我手里延誤，不讓差錯在我手里發生，不讓形象在我這里受損。真正做到權為民所用，情為民所系，利為民所謀。以創新管理理念為主線，使窗口建設再上新臺階，規范服務程序考核、職業道德教育；進一步完善工作制度、辦事程序，及時調整和改進服務方式，全面、系統的規范服務工作程序要求，抓好工作檢查和督查，通過抓管理，進一步提高工作效能。

4.2強化服務規范

作為房地產權屬管理部門，產權檔案利用工作就是通過多種方式為利用者實際需要提權檔案資料，進行咨詢和服務工作。產權檔案的服務性也集中表現在利用上。

4.2.1明確服務方向，努力為城市建設和管理服務。為保障房地產權人合法權益服務。

4.2.2了解客觀需要，化被動為主動，取得利用者滿意的效果。