經濟適用房稅收標準
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經濟適用房稅收標準范文第1篇
關鍵詞：經濟適用房制度；住房保障體系；完善措施
1.我國推行經濟適用房制度的目的
經濟適用房的概念是2000年12月國家建設部公布的《經濟適用住房價格管理辦法》界定的："納入政府經濟適用住房建設計劃， 建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。經濟適用房要體現經濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活要求。"推行經濟適用房制度有以下幾個重要原因：首先，經濟適用房制度的建立的直接原因，是為了縮小住房資源在社會成員之間分配的貧富差距，維護了利益均衡有利于構建社會主義和諧社會。其次，經濟適用房體現了以人為本的原則思想。以人為本意味著共同富裕、社會公正、平等民主、尊重人權，政府最重要的是要了解和明確人的現實需要而且要適當限度地滿足這種需要。因而，經濟適用房制度在充分尊重人的基本居住權利基礎上，保障每一個人都能享有適當的住房。最后，經濟適用房制度是統籌發展的需求體現。經濟適用房制度是政府主導下的國民收入與住房資源的再分配，建立各方利益的協調機制，整合各類資源并集約利用，以住房脫貧帶動城市脫貧，增進社會總福利。
2.我國經濟適用房制度的發展現狀及存在的問題
經濟適用房建設是一項安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，經濟適用住房共解決了大概30萬居民的住房困難，提高了城鎮人口的居住條件。十多年來的發展，經濟適用房制度緩解了城鎮的居民的住房壓力，并在改變人們居住觀念、帶動房地產健康發展、推動城市住房制度改革、保持社會穩定、構建和諧社會等方面發揮著重要作用。。完善了我國城鎮社會保障體系；同時，由于經濟適用住房所占的市場份額不斷擴大，不斷帶動住宅市場向健康的方向發展。但是在實施過程中仍然存在一些問題：
2.1保障對象界定不清
按照經濟適用房相關資料的規定，購買經濟適用房的條件之一就是這個家庭必須是屬于中低收入的等級的。但是關于中低收入家庭的標準，中央政府在政策上沒有給出肯定的規定，大部分地方也沒有及時出臺關于劃定中低收入家庭標準的辦法，即使有的地方頒布了，但是缺乏準確性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日開始實施購買經濟適用房的家庭收入審核制度，中低收入家庭收入界限為年收入在6萬元以下。但據有關資料顯示，北京市將有近80%的市民符合該標準而被納入經濟適用住房政策范圍，可見這個標準很不具有可操作性和準確性。有些地方政府在制定經濟適用房政策時，沒有嚴格按照國家要求及經濟適用房的保障功能將其供應給最需要的中低收入者及困難戶。甚至有些地方以集資建房、合作建房的名義將經濟適用房分配給單位職工等。正是由于經濟適用住房政策保障對象的界定不清，導致部分經濟適用房出現銷售上的失控。
2.2轉讓制度不健全
經濟適用房是土地出讓金、小區基礎設施建設和行政事業性費用完全由政府投入建設的保障性住房，就是說建設住房的費用全部由政府出資。轉讓經濟適用房需要補交綜合價款包括了土地出讓金，但是長時間來看，交納了土地出讓金的經濟適用房，在土地出讓期滿后怎么樣繼續補交土地出讓金就產生了一個大問題。經濟適用房的土地出讓金是跟著每一套房屋隨賣隨交，隨時批準土地使用年限。各套房屋土地使用年限的計算起點不一致。假如土地使用年限均為法定最高出讓年限70年，就會使各套房屋土地使用年限的終點也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性質可能一直都沒有改變（沒有轉讓），還是劃撥用地。隨著轉讓過的各套房屋土地使用年限的陸續到期，土地出讓金的補交就很可能出現混亂。
2.3售后交易缺乏嚴格規范和管理
目前，許多地方政府對經濟適用房的售后監管都缺乏力度，這一問題涉及到許多方面，比如說允許銷售的年限，出售方應繳土地收益金，購入方應繳房地產稅等。盡管很多城市都明令禁止經濟適用房不到一定年限不準出售出租，但是現在很多經適房所有者都為了通過經適房獲得額外收益，全然不顧法律制度的規定，在不允許的期限內就將自己的經濟適用房上市出租出售。另外，現在有些地方政府規定的收益補交額偏低，與經濟適用房出售所獲收益差距較大，這也是吸引投機倒把行為的誘餌。
3.完善我國經濟適用房制度的對策
針對我國經濟適用房制度中存在的問題，筆者認為，政府應該以人民利益為出發點，以保障居民住房需求為目的，落實責任，采取以下措施來完善我國經濟適用房制度。
3.1建立和健全個人信用體系
我國經濟適用房制度的運行過程中，在目前社會經濟狀況下，經常會出現的比較棘手的問題就是，經濟適用房的購買對象審核問題。對購買對象的資格審核，信息的準確性很難把握，僅僅憑工資單是很難評定個人收入信息的，無法統計出購買對象的實際收入情況，就不能準確辨認經濟適用房購買對象的個人信用是否合理，經濟適用房能否突出經濟性?？梢越梃b國外的運行模式，建立個人信用體系，把個人的完整稅收情況作為信用的憑證，當然金融、財政稅收政策和工資的制度改革等配套輔助措施也要同時進行改革。另外，對個人所得稅征收嚴格把關，有關部門定期查核個人及家庭的財產申報情況。完稅證明在西方發達國家是具有很強的權威性，是對個人信用的重要憑證，在我國雖然不很明顯，我們可以從發放個人所得稅完稅證明開始，逐步建立我國的個人信用體系，為經濟適用住房購買對象的條件審核提供可靠信息。
3.2加強我國經濟適用房的法制建設
經濟適用房政策本身就是一種自上而下顯著實施的保障性住房制度，它的片面強制性要有法律或是規章制度作保證，制度的實行與創新都離不開法律支持。我國經濟適用房制度政策覆蓋面比較低，發展還處于起步慢、發展緩的階段，保障立法也相對落后。憲法和相關法律并沒有把我國中低收入家庭列入地方住房保障的范圍以內，經濟適用房政策自然也就很難獲取地方政府高度重視，全社會對其的認知也不那么普遍，嚴重影響到經濟適用房在地方建設的財政預算情況和實際應用中工作效果實施。同時，經濟適用房的轉讓政策也存在漏洞。政府應當制定法規制度，把經濟適用房制度與法律、法規之間的關系理清，加快將經濟適用房政策納入我國法律體系，并進行休整，為社會中中低收入或是弱勢群體實現住房保障進行宣傳引起關注，為城市消除貧困工作提供法律依據。
3.3完善經濟適用房退出機制
作為政府福利資源的經濟適用房，被保障對象是應當經過條件審核的，所以為了合理有效的利用保障資源，避免資源浪費建立合理的經濟適用房退出機制是非常必要的。在建立經濟適用房退出機制時，應該注意的幾點：對經濟適用房的購房對象進行動態監督管理，根據年齡不同確定不同的核查時間，保證被保障對象的信息全面，是退出機制建立實施的關鍵。在核查保障對象的情況時，如果發現被保障對象己經不再符合保障條件，就應及時退還其保障福利住房。相關部門根據保障購房對象年齡確定核查時間并分年齡段實施核查，根據核查結果，核定被保障對象是否還符合保障條件，適時要求退出。
參考文獻：
[1]田原，林玳玳，彭兆祺. 經濟適用房制度的理論依據及完善途徑[J].中國物價，2005（6）.
[2]謝峰，向運華.我國經濟適用房的公共性研究[J].勞動保障世界，2010（08）.
經濟適用房稅收標準范文第2篇
論文關鍵詞：經濟適用房，廉租房，保障性住房改革
當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。某建設部官員在面對記者采訪時說，30%的中國人能買得起房子，當然也包括這部分人擁有二套以上住房的情況，意味著70%的中國人的住房面臨無力負擔的困境。即使在發達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。
“學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居……”十七大報告中這些充滿感情的話語，彰顯了發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享的錚錚誓言。[1]2009年的全國經濟會議指出：“必須把保持經濟平穩較快發展作為明年經濟工作的首要任務，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。同時，要減輕居民合理購買自住普通商品住房的負擔……”[2]
為了“住有所居”，實現住房社會保障，我們國家又是如何做得呢？在我國的住房結構中，大致存在著三種：普通商品房、經濟適用房和廉租房，其中，普通商品房是針對高收入者，經濟適用房和廉租房針對的是中低收入者，屬于住房保障的措施。中國建設部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度?，F如今在河北、山東等地方政府紛紛出臺建設廉租房的政策，山東已經拿到了一億廉租房的建設資金補貼。[3]
為什么會出現廉租房取代經濟適用房的現象？廉租房是最理想的住房保障模式嗎？
一、經濟適用房、廉租房的界定
（一）經濟適用房的含義及其特點
經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。
經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定，并定期公布不得擅自提價銷售。
（二）廉租房的含義及其特點
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。以廉租房政策推廣較好上海為例畢業論文怎么寫，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認定標準再一次上調到7平方米以下，同時把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點優撫對象也納入了廉租住房的解決范圍。
廉租房的特點：一是，廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。二是，廉租房是國家和當地政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。三是，廉租房一般有兩種表現形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。
廉租房都有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經過政府相關部門核實批準后，方能購、租、補。廉租房無繼承權。
（三）經濟適用房與廉租房的區別
雖然經濟適用房和廉租房都是住房保障體系的重要組成部分，都帶有有社會公共福利和住房社會保障性質，但區別還是明顯的：
1. 保障對象不同：從保障效果看，二者針對不同收入階層的人群。按照國務院有關規定，廉租房主要針對那些收入更為低下的人群。
2..產權不同：經濟適用房主具有產權，包括使用權、占有權、處置權和收益權。而廉租房者沒有產權。
3..是否可轉讓不同：經濟適用房可以自由轉讓，只是要繳納一定的契稅、印花稅和其他一些費用而已。廉租房只能租住，不能轉讓也不能繼承。
4.命運不同：有人說經濟適用房只是一種過度的產物，隨著我國住房保障制度的進一步改革，最終會被廉租房所取代。
5.政府的投入不同：經濟適用房只需要政府提供地皮，需要金錢投資，而廉租房需要政府投資。
二、對廉租房取代經濟適用房的質疑
（一）廉租房取代經濟適用房的原因
聶梅生指出：“從市場發展來看，經濟適用房并沒有發揮出應有的作用。而且，受傳統置業觀念的影響，加上政策不完善、租賃市場管理與服務不到位，導致目前我國房屋租賃市場發展整體上還比較滯后，與買賣市場需要協調發展，與租售并舉、多渠道解決居民住房問題的要求相比還有較大差距。”[4]
1.經濟適用房的福利性與市場化結合的操作模式不夠成熟
首先，經濟適用房是經濟與社會轉型時期的產物，隨著經濟的進一步發展與社會保障制度的逐步完善，只適合于大城市且以高房價為前提的經濟適用房，最終必然要被取代。近兩年商品房價變化很大，2008年之前，房價一路持續走高，使得很多老百姓望樓興嘆，相對于商品房的高價位，經濟適用房以其經濟性適用性深受百姓期待與追捧。但是，2008年以來，商品房價開始下跌，受金融危機的影響，且還會有繼續下跌的趨勢，使得持續高漲的房地產遇冷，盡管房地產商使出了諸如補差價，贈車，降價等措施，但是畢業論文怎么寫，也難以挽回昔日的繁榮。正是普通商品房的降價，使得經濟適用房喪失了經濟性，價格低的優勢，所以，出現了閑置、賣不出等現象。為了解決這一現象，各地方政府紛紛推出廉租房的政策，將過剩的閑置房轉化為廉租房，租給中低收入者，既保障了百姓的住房，又解決了商品房市場的困境。
其次，建設經濟適用房，土地基本要無償劃撥，各種費用也要減免，還要拿出錢來補貼，地方政府一年要減少數億元的財政收入——這是政府的直接損失。更重要的是，經濟適用房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%－4%，從而，減少政府與房地產相關的財政收入——這是政府的間接損失。因而，地方政府不愿意建設經濟適用房，導致經濟適用房建設逐年下降，有的地方甚至已經停建。
最后，經濟適用房主擁有相對的產權，財產歸個人，不可能適用與全國所有的個人，不利于推廣，也與市場經濟的秩序不相適應。
2.經濟適用房的低收入衡量界限模糊，且執行不力
《經濟適用住房管理辦法》第20條規定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房：（1）有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；（2）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準；（4）市、縣人民政府規定的其他條件。
按20條第2款規定，不能再申請經濟適用房。但是，現實生活中，符合條件的人卻申請不到，經濟適用房小區出現大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。經濟適用房倒號現象及其嚴重，16萬元一個號，經濟適用房到底便宜了誰? [5]
3.經濟適用房變成權力瓜分的福利盛宴
按照商品房規格修建的住房，卻以經濟適用房的價格出售，沒有公示，暗箱操作的銷售方式，不符合戶口等相關規定的購房者，可以倒買倒賣的購房資格，顯然，這一切都是權力的魔杖在發揮作用。能享受到這樣的“權力福利”的，也只有大權在握的政府職能部門，及其利益相關者。
如果說“壟斷福利”損害了社會公平，降低了經濟效率，那么“權力福利”造成的后果更為嚴重。它嚴重損害了公共利益，扭曲了政府職能，侵蝕了公眾對政府的信任，對經濟適用房政策的期待畢業論文怎么寫，是福利腐敗中最嚴重的一種。試想一下，那些急需解決住房問題的中低收入群體，得知這樣的“經濟適用房”存在時，會作何感想呢？[6]
近八成的經濟適用房對外出租，顯示多數購房者不僅不缺房子住，而且把所購經濟適用房當作一種“投資”。一邊是排隊苦苦等待的無房和缺房戶，一邊是已售經濟適用房出現“高租售率”；一邊是經濟適用房“一房難求”，另一邊經濟適用房中卻出現大量閑置的“豪宅”。作為中低收入群體福利的經濟適用房到底經濟了誰？[7]
經濟性成了掩蓋權力福利的遮羞布。經濟適用房原本的保障中低收入者的初衷最終成了權力者的產物，原本維護社會公平的初衷卻最終加劇惡化了社會的不公平，這注定了經濟適用房被淘汰的命運。
（二）對廉租房取代經濟適用房的質疑
有媒體報道，現在一些省份正在醞釀經濟適用房和廉租房建設并軌，更有人提出要取消經濟適用房，純以廉租房作為保障房。由于廉租房建筑成本低，我國廉租住房的覆蓋面從2007年的10%增加到20%，所需的資金是同等面積的經濟適用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建設包括經濟適用房、限價房在內的全部保障型住房，那么，我國的稅收在2007年的基礎上要增加五分之一。并且，廉租住房不牽涉到產權的轉讓、分享、移交，行政與市場的邊界劃分得清清楚楚，幾乎不存在尋租空間，如此一來，混水摸魚者也就失去了尋租的動力。正因為廉租住房與市場的邊界非常清晰，所以，廉租住房不會沖擊商品房市場，可以保證商品房市場的穩定，進而穩定我國的住宅消費、幾十個相關產業以及上千萬的建筑工人。少建甚至停建經濟適用房，可以節約監管成本，還不會降低民眾福利。[8]
但筆者認為，目前廉租房完全取代經濟適用房的時機并不成熟、條件還不存在。
1.質疑一：與經濟適用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明顯的優勢。
首先，廉租房單獨承擔住房保障任務也不符合國情。廉租房政策運用最多的是中國香港、新加坡等經濟體。中國內地國土面積遼闊，居住文化深入人心，同時租房制度建設不完善，廉租房不太可能單獨成為解決居民居住問題的完全之策。
其次，廉租房不能解決居民長久的居住需求。目前廉租房的建設標準是50平方米每套，對于一戶家庭而言，這是最低的需求，并不能充分滿足居民更加自由個性的居住要求。并且由于存在收入方面的標準，如果收入超過了居住廉租房的標準，按規定就要退出廉租房去購買產權房。這中間實際上會存在很多漏洞?？赡茉斐伤^的夾心層住房問題，廉租房和商品房之間無法實現“無縫連接”。這個中間層就需要經濟適用房來填補。[9]
將廉租房和經濟適用房申請條件“并軌”，是政府引導低收入家庭消化既有存量經濟適用房，解決經濟適用房市場過剩的難題。如此，低收入者對經濟適用房與廉租房保障的可選擇權變成了無可選擇的一種權利，也被動接受了轉嫁而來的房市救市責任。將經濟適用房與廉租房并軌，表面看來減少了經濟適用房建設與分配規模，其實是變相提升了住房保障的門檻，原本享受經濟適用房待遇的低收入者將可能因無法享受廉租房待遇，而相對增加住房成本。[10]
2.質疑二：現實中畢業論文怎么寫，廉租房的執行存在種種問題
審計署今日公布“19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果”，報告顯示1.5億元廉租房的保障金被挪用，2132戶不符合條件的家庭獲得租賃補貼或廉租住房。審計調查結果表明政府投資保障性住房存在如下問題：[11]
(1)一些城市未按規定從土地出讓凈收益中按時足額提取廉租住房保障資金
按規定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%。但北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達到上述要求。2007年至2009年，這些城市共計少提取146.23億元。其主要原因：一是一些經濟發達城市土地出讓凈收益基數較大，以前年度提取的廉租住房保障資金加上其他渠道籌集的資金已可以滿足一定時期內的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市對土地出讓凈收益尚未做出準確核算，致使未提或少提廉租住房保障資金。
(2)廉租住房保障政策在一些地方執行中出現偏差
在重點調查的32個城市中，有18個城市向2132戶不符合條件的家庭發放廉租住房租賃補貼413.12萬元、分配廉租住房533套；抽查22個城市的廉租住房保障家庭中，有1.32萬戶未將租賃補貼按規定用于改善住房條件，而是用于家庭其他消費，使租賃補貼變成了“生活補貼”。其主要原因：一是對保障對象的審核和監管機制不夠健全，人口變動、收入財產等信息尚未實現共享，相關部門未準確及時掌握相關信息；二是由于一些地方廉租住房租賃補貼標準偏低，大多數保障對象居住在老城區，靠租賃補貼和廉租住房保障家庭自身的經濟能力難以租到合適的住房。
(3)一些地方廉租住房建設中存在配套設施不完善、工作程序不夠規范等問題
一是由于廉租住房配套設施不完善、地址偏遠、交通不便等，南京等13個城市的一些地方存在廉租住房配租困難、房源閑置的問題，有的地方甚至出現已入住家庭退房的情況。二是南京、昆明等13個城市投入12.60億元新建、收購或裝修的廉租住房項目，存在執行招投標或政府采購有關規定不嚴格的問題。
(4)一些地方廉租住房入住后出現了租金、物業費收取難和不符合條件住戶退出難等問題
在重點調查的32個城市中，天津、沈陽、重慶等12個城市截至2009年底，累計欠收廉租住房租金和物業費238.05萬元；沈陽、廈門、常德、成都、樂山、昆明6個城市中的20個區縣存在不符合保障條件的廉租住房家庭退出難的問題。其主要原因：一是對拖欠租金、拒絕退出廉租住房的行為，缺乏有效措施和明確規定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入發生變化已不符合實物配租條件后，大多仍無能力購置新住房，騰退其現有廉租住房確有困難。
(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障資金等問題
在重點調查的32個城市中，有6個城市和4個縣將廉租住房保障資金用于回購經濟適用房和工作經費等支出，共計15231.3萬元；有6個城市的34個項目利用虛假申報材料等，套取新建廉租住房中央預算內投資補助資金6129萬元。
同時，國家還可以通過一系列政策，消化現存過剩的商品房，以向中低收入者傾斜。
因此，用廉租房全面取代經濟適用房承擔住房保障任務不太現實，經濟適用房在今后仍將繼續發揮重要作用。
三、我國住房保障體制建設中應該著力解決的問題
（一）加強監管，嚴把住房保障申請標準關
政府應該逐步建立一個合理的住房保障機制，讓高收入購買商品房，讓中低收入者得到經濟適用房與廉租房的保障。
1.對低收入者應實行動態管理
無論是經濟適用房還是廉租房，旨在維護社會的公平，照顧中低收入者的利益，當申請者收入低時，可以享受廉租房，當其收入高時，就應該搬走，把房子讓給其他需要幫助和保障的低收入群眾。政府應加強管理，建立相應的配套的退出機制。
2.明確界定保障性住房的屬性
無論是經濟適用房，還是新建的廉租房，都是政府福利的公共產品，任何人，包括政府官員本身，都應該明確其屬性，把福利真正用到需要的一些特殊群體身上，比如殘疾人或者生活不便的畢業論文怎么寫，政府可以收購城市中心區的部分二手房，來滿足他們的需求。
3.嚴懲危害保障住房的行為
對經濟適用房“倒號”現象，要加強管理，購買經濟適用房的時候，供需雙方直接見面，不能通過任何中間環節。
堅決地對經濟適用房實行“以租代售”的辦法，這樣以來，可以成倍地大幅增加出租房的數量，真正地解決低收入人群住房難的問題，使人們在買房前，先考慮是否選擇租房，以降低商品房需求達到平抑房價的目的。
（二）鼓勵房地產商投資租賃型經濟房
建設部住宅與房地產業司負責人日前表示，四項促進租賃市場發展的措施包括：一是拓寬融資渠道、完善稅收政策，鼓勵房地產開發企業等機構投資者進入租賃市場；二是研究通過“低稅率、嚴征管”，鼓勵私人住房出租；三是發展租賃型的經濟適用住房，逐步實現租賃型經濟適用房和廉租住房制度的銜接；四是研究建立房屋租賃統一管理機制。[12]
為了滿足部分比廉租房家庭收入偏高、但購買經濟適用房還比較吃力的“夾心層”的低收入人群，下一步將在經濟適用房建設中推出政策性租賃用房。也就是說，將在經濟適用房中安排一定的比例，不通過銷售而是通過租賃的方式，給這部分“夾心層”人群解決住房困難。且租賃的價格不完全是市場價；或者雖然采用市場價，但政府在租金上給予補貼，這部分房子將靈活運用，一旦入住租賃的經濟適用房的群體，在經濟收入增長了或者買房后，必須從這個房子搬出，給別的低收入家庭使用。[13]
同時，針對市場上商品房市場低迷與過?，F象，各級政府也可以購買相對過剩的現存商品房，或者閑置的或退出的公房，提供給中低收入者?；蛘呓o中低收入者提供相應的補助，讓他們購買商品房。這樣既可以消化現有的房屋，救濟商品房市場，同時也可以使中低收入者得到實惠。
可以借鑒外國的先進經驗，多渠道性、多路徑行地增加住房保障的措施，只要適合我國的國情，改善民生就行。
（三）加強商品房的政府調控與監管力度
2008年底，國務院常務會議進一步鼓勵普通商品住房消費，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。同時，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。[14]2009年，商品房價一直持續走高，住房難再次推入。2010年國務院出臺了史上最嚴厲的宏觀調控措施，依然沒能抑制住房價上漲的速度。
首先：控制對土地的占有，從源頭上杜絕高房價。
國資委雖發表“清退令”已半年多，執行效果并不明顯，78家央企至今未退出“非主業地產”。面對房地產調控畢業論文怎么寫，78家央企退出地產的預期正在弱化，而國資委也沒有后續的文件。目前，央企房地產板塊的資產總額大約6607億元，地產總額為991億元，占15%。據報道，央企在三線城市那地，采用比較流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名義拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建設保障性住房。由于保障住房的利潤太低，地方政府為了完成保障性住房的建設，也默認了上述做法。所以，控制國有企業對建設土地的占有，是抑制商品房價格上漲的原因之一。[15]
再次，政府繼續對房價實行調控，控制房價的上漲速度。
今年年初，出臺的史上最嚴厲的調控措施，對房價的抑制情況如何呢？下面一組數字能告訴你結果：在上海買一套房子平均要多少錢？數據顯示，2005年是105萬，2009年是185萬，到了遭遇史上最嚴厲樓市調控的2010年，這個數字卻再創新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均價達254.85元，相比2009年上漲了約70萬元。傷害房價上漲最快的正是2010年。[16]
三是堅決抵制并嚴厲打擊非法挪用并占有保障性基金的行為。出臺各種措施和辦法去保障老百姓的住房權等基本生存條件。
截至2010年8月底，18個城市已對不符合條件領取了廉租住房租賃補貼的1569個家庭停發了租賃補貼，收回廉租住房租賃補貼資金86.47萬元；對不符合條件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退過程中。對涉嫌弄虛作假騙取廉租住房租賃補貼的5名基層工作人員，有關單位已分別對其給予了撤職、行政記大過等處分。對于廉租住房租賃補貼未用于或未完全用于改善住房條件的問題，各有關地區政府都在積極探索如何從租賃補貼的審核程序、發放形式以及后續監督等方面進行糾正。如濟南市和泰安市計劃采取領取租賃補貼與租賃住房實際支出掛鉤的措施進行糾正，?？谑泻蜕钲谑械牟糠殖菂^已采取提供房屋租賃協議才能給予補貼的措施進行糾正。[16]
商品房與保障性住房共同構成了我國城鎮居民的住房來源，如果商品房價格過高，老百姓就會買不起。而國家的保障性住房又得不到有效配套與保障，最終會導致民生問題長期得不到解決，激化矛盾，引起社會的動蕩。因而，對商品房價的調控至關重要。
（四）加強相關法律制度建設
盡管目前，已經有《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等配套法規，但是立法層次較低，且執行不力，缺乏對政府人員違規行為相應的處罰機制，因而，無法從根本上杜絕危害住房保障行為的發生。
同時，政府官員應該加強自身素質建設，不能只顧政績，而忽視對民生問題的真正解決；要用綠色行政，廉政建設的高標準對地方政府官員的政績進行考核。
既然建經濟適用房，優惠能被富人獲得，只要吏治狀況沒有根本改觀，政府為窮人建的廉租房，就同樣能到富人手上畢業論文怎么寫，讓社會福利被竊取，因而，加強權力的監督機制也是必須的。
商品房的高昂價格，使得很多中低收入者只能望房興嘆，無奈，只能靠租住別人的房子，或者購買經濟適用房、廉租房過日子。但是，人人都知道房地產是個暴利的行業，如果政府能利用宏觀調控政策，適當地干預房地產市場，從源頭上控制對土地的征用，使其在過熱時適當地降溫，既可以緩解經濟適用房與廉租房數量有限的壓力，也有利于挽救低迷的商品房樓市，無疑對百姓住房的保障大有裨益。
四、結論
所以，無論是經濟適用房，還是廉租房，都只是我國在住房保障制度上探索的結果。無論誰對誰非，只要能找到適合我國國情的住房保障制度，即使探索的過程充滿艱辛與曲折，老百姓也能欣然接受。但是，民生問題的解決，應該是考核政府政績的一個亙古不變的標準。所以，不要讓基本的住房問題激化成敏感的政治問題。居者有其屋，原本是基本人權與生存問題，更是我國經濟發展之后日益凸顯的民生問題的反應。無論是繼續加大對商品房的宏觀調控力度，還是繼續整治保障性住房市場，深化改革，都是一件政治大事，需要我們不斷地探索前行。堅信我們的政府會在住房保障上做的更好。
參考文獻：
[1]為了人民幸福美好的生活.金黔新聞[EB/OL].2007-10-16.
經濟適用房稅收標準范文第3篇
關鍵詞:經濟適用房 ;房地產市場;影響
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1006-3544(2009)04-0042-02
改革開放30年來, 我國的房地產業取得了快速發展,各省市各地區都加大了對房地產業的投入。隨著我國人民生活水平的逐步提高和對房地產市場需求的不斷擴大, 改善居民住房的民生工程成了政府工作的重中之重。黨的十七大報告明確提出:建立和諧社會與加快奔向小康, 就必須加快解決低收入家庭的住房困難,努力使全國人民住有所居。
一、經濟適用房政策取向和發展趨勢
解決全國人民“住有所居”問題,最為關鍵的是推出一系列適合我國國情的、 滿足不同層次住房需求的住房政策。 我國的住房政策體系共包括四個基本部分:累進制的房地產稅收制度,政策性住房金融制度,廉租住房制度,以及以貨幣為主的房地產市場調控政策。 對于如何解決我國百姓關心的住房問題,國務院總理曾指出:應該在嚴守18億畝耕地“紅線”的前提下,采取經濟適用房、廉租住房和市場調節三種方式擴大供給, 其別強調了建設經濟適用房對改善民生住房的作用。
經濟適用房是指政府提供政策優惠, 限定套型面積,按照合理標準建設,以優惠的銷售價格及租金標準,向本市城鎮中低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。 我國于1998年公布實施的國務院23號文明確規定:“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。 最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用房,其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。此外,當時建設部對全國城鎮最低收入、 中低收入和高收入家庭的比例有一個大致的算法, 就是城鎮居民中, 高收入者和最低收入者各為10%左右,其余的80%的家庭都屬于中低收入者, 他們都有權靠購買經濟適用住房來解決住房問題。也就是說,在整個住房供應結構中,80%的居民住房供應應該是經濟適用住房。 但由于我國住房政策體系還不清晰, 欠缺一個執行力強的總框架和一條引導我國房地產業健康、持續、和諧發展的主線,因此,在經濟適用住房的建設上產生了嚴重的滯后現象。 我國房地產業尤其是商品房市場的發展, 在進入21世紀后更是作為國民經濟支柱產業放在超越民生的頭等位置, 與人民群眾居住生活水平需求的提高產生了嚴重矛盾, 致使城鎮房價上漲過快, 百姓“望樓興嘆”。因此,政府必須加大經濟適用房的建設力度,在政策上要有傾向性,在操作中要有透明度。 [1]
目前, 經濟適用住房的建設是我國政府現階段解決國民住有所居的主要手段之一, 是現在惟一可以使消費者買得起的住房供應模式。按照政策,經濟適用住房用地由國家劃撥,應當以保本微利為原則,利潤率必須控制在3%以內,其他各方面的稅費也要減免。因此,開發商的高房價暴利模式將受到嚴重沖擊,進而使中低收入群體的住房需求得到緩解,大多數國民能共享改革發展成果,并促使房價理性回歸。
二、 經濟適用住房與商品住房價格分析比較
從2002年開始,上海市政府決定建設“兩個1000萬工程”的中低價位商品住宅,主要對象為中低收入動遷家庭, 這一舉措大大緩解了本市中低收入家庭動遷難的矛盾, 成為本市居民翹首以盼的住房保障舉措。2003年7月, 上海以公開招投標的形式推出首批用于中低價房建設的38幅地塊, 拉開了市政府“兩個1000萬工程”的序幕。然而,百姓的住房剛性需求尤其是中心城區居民的住房需求仍然非常巨大, 加上城鎮居民人口不斷增加, 中低價位商品住宅的入市無法徹底解決居民的實際需求。2005年,市政府適時推出經濟適用房的建設, 為進一步解決中低收入家庭居住困難起到積極的作用。
那么, 經濟適用住房與商品住房在價格方面有多少差異呢? 一位上海本土開發商算了一筆開發成本賬,目前上海集中建設的幾大經濟適用房基地,大多位于外環線附近, 按現行市場原材料及土地價格計算,經濟適用房成本為4000～5000元/平方米。而位于外環線附近的商品房, 多是開發商前兩年高價拿下的地塊,同時受“90/70”政策約束,和附近的經濟適用房地段、類型相似,價格卻是其兩倍,無法與經濟適用房競爭。另據相關人士介紹,寶山顧村板塊的經濟適用房價格預計在4000元/平方米左右,而公開銷售數據顯示,同在這一板塊的商品房保利?葉上海均價為9800元/平方米, 檀鄉灣均價為8800元/平方米。在浦東三林,經濟適用房價格預計在6000元/平方米左右, 而三林地區商品房均價達到了12000元/平方米以上。 經濟適用房的價格差不多是同一地區周邊商品房打“五折”甚至更低。
近期楊浦區新江灣板塊經濟適用房用地的低價成交,使當地開發商的神經大為緊張。上海城投控股全資子公司今年2月底拿下新江灣一幅經濟適用房用地,依據最新的《上海市經濟適用住房管理試行辦法》,該地塊免征土地使用權出讓金,最終只需交納25351.01萬元的土地補償費。 該地塊總用地面積為66775.6平方米, 擬建總建筑面積約172173平方米,折合樓板價格1473元/平方米,土地單價為253.11萬元/畝。而2007年11月新加坡開發商仁恒置地以13.01億元的價格摘得新江灣城D3地塊,折合樓板價高達20000元/平方米,土地價格1608萬元/畝。同一塊區域,兩者地價相差6倍以上,由于地塊容積率的差異,兩者樓板價差距更是達到了驚人的13.6倍。 如果算上建設成本的話, 這個差距有可能突破15倍。 [2]
三、經濟適用房對上海房地產市場的影響
經濟適用房是否會沖擊商品房市場? 相關各方有不同的解讀。開發商普遍表示擔憂,經濟適用房將會嚴重沖擊樓市, 而一些專業人士則持不同看法。2008年12月《上海市經濟適用住房管理試行辦法》公開征求市民意見。調查顯示,有86.9%的市民愿意購買經濟適用房。 不少網民和專家學者認為經濟適用房解決的是中低收入群體的住房困難, 而商品房市場主要是為中等收入或高收入群體改善居住條件提供資源,兩者在目標客戶群上有明顯的不同。經濟適用住房雖然會對附近商品房的價格產生一定影響,但不會對全市整體房價造成很大沖擊。
上海的住宅供應早已由內向外轉移, 房地產的建設熱點正在向郊區轉移,向偏遠區縣轉移。目前集中建設的經濟適用住房大基地, 大多位于外環線附近,分布在全市東南西北各個區域。據悉,2008年上海經濟適用房建設開始起步,400萬平方米的開工任務已經完成。 上海市建設和交通委副主任沈曉蘇在日前的市政府新聞會上表示:2009年上海將繼續安排400萬平方米的經濟適用房建設, 近6萬套經濟適用房,維持了去年的開工規模和水平。而去年啟動建設的大基地,有寶山區顧村、南匯區航頭、閔行區浦江、松江區泗涇、青浦區華新、浦東新區三林等,開工建設的項目有部分預計2009年下半年可試點供應。 未來近郊住宅的供應將以經濟適用房和中低價配套商品房為主力, 在拉低全市住宅平均價格方面的貢獻將更加明顯。
依據《上海市住房建設規劃(2008～2012年)》,未來5年,上海新開工住房建筑面積約為9300萬平方米,其中新建、配建經濟適用房和廉租房共計2000萬平方米。這意味著平均每5套新建住房中,就有一套是經濟適用房或廉租房。最新的進展是,今年400萬平方米經濟適用房的選址工作已經全面展開, 鎖定了9個行政區18個片區,其中包括閘北彭浦、虹口江灣、普陀等地區。3月初,位于閘北彭浦十期C塊建設項目正式開工, 該項目是上海中心城區迄今為止建設用地面積最大、建筑總量最高、入住戶數最多的保障性住房建設項目。項目規劃建筑面積34.31萬平方米,總投資25億元,建成后可提供房源4000套,一期工程預計2012年交付使用。 [3]
經濟適用房和商品房在本質上有所區別, 即購買者的不同, 因此很難說對商品房的開發商會產生毀滅性打擊, 同時政府在經濟適用房購買的審核與操作上也盡量降低了對商品房的沖擊。首先,經濟適用房購買的申請標準即所謂的門檻較高, 阻礙了一部分購買者的腳步。上海市經濟適用房申請標準為:人均建筑面積在14平方米以下; 人均月可支配收入在2300元(含)以下;家庭財產標準為人均7萬元以下。其次,大部分的經濟適用房建設在郊區,對中環以內或者說內環以內的普通商品住宅不會產生較大影響, 因為地域和購房者的經濟實力還是決定一切的重要因素。
參考文獻:
[1]肖元真. 全球經濟科技與經濟發展大趨勢叢書[M].北京:北京科學出版社,2009:109.
經濟適用房稅收標準范文第4篇
論文關鍵詞：公共政策；經濟適用房；互動理論模型
我國自1998年開始，國家就明確提出要大力發展以經濟適用房為重點的房地產業，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭購買經濟適用住房，其他較高收入家庭購買或租賃商品房的住房供應體系。經濟適用房也就此進入中國城市居民的視野，從最初的“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”，到2003年以后定位為“面向中低收入家庭的保障性住房”。推行至今已有十余年之久，為努力實現“居者有其屋”這一住房保障體系的基本目標而提供典型模式，是我國政府干預住房市場一種方式的積極探索。
一、經濟適用房的內涵及其作用
經濟適用住房是一種供中低收入者居住，享受政府政策優惠的住房，它與市場價商品房均屬于商品房的范疇，受政府控制并限價銷售。它作為一種帶有社會福利性質的“準商品房”，兼具行政性和商品性，其行政層面關注社會公平和福利，商品層面則追逐利潤最大化。其具體內涵可參考王洪春學者的《住房社會保障研究》一書中提到的：“經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房，具有經濟性和適用性特點的具有社會保障性質的商品住宅。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。而適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排?！?/p>
經濟適用房政策是具有過渡性質的住房保障政策，是我國住房政策領域由計劃經濟體制向市場經濟體制轉軌的特殊產物。實施經濟適用房這項政策，其特有的社會保障和經濟功能滿足了公平和效率的統籌兼顧，是實現居民住房需求的有效方式，它與其他的住房保障形式共同構成我國住房保障體系，是不可或缺的一部分。其重大作用主要體現在以下幾個方面：
（一）經濟適用房有助于實現社會公平公正
實施經濟適用住房計劃，是重大的利益調整，是施惠于民的善舉。由于商品房的售價比經濟房要高出很多，中低收入人群根本無力購買，經濟適用房的出現成為他們的首選，很多無力購買商品房的群體在國家的補貼下能買得起經濟適用房。同時經濟適用房在克服收入方面不平等引起的住房問題過程中也扮演著重要角色。在國民收入二次分配中，涉及住房的資源配置和流通、消費，經濟適用房在扭轉此中富者愈富、弱者愈弱的趨勢向社會公平傾斜里邊擔負著重要角色，在很大程度上解決了中低收入者的住房問題，促進了住房公平，有利于實現社會公平公正和公共住房政策目標。
（二）經濟適用房有助于房地產市場結構調整
經濟適用房政策實行以來，各地相繼出臺了一系列宏觀調控政策，通過結構調整存進了商品房開發的理性回歸，促進房地產市場進入一個供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的健康發展軌跡，確保商品房的投資結構與消費者的需求結構基本一致，此外，經濟適用房由于其經濟性特征，相比其他商品房價格要低得多，吸引了大批投資者的關注，給商品房市場帶來一定壓力，不得不相應作出價格調整。
（三）經濟適用房有助于拉動內需，促進社會和諧
推行經濟適用房它不僅可以讓許多中低收入者和部分中等收入者進入消費者的行列，同時還會促使商品房降價放量，是啟動內需，刺激經濟的重要選項。保障房與普通商品房消費的“雙龍合璧”是以自主需求為特征的大批量的消費行為，它不同于以投資為目的的購房行為，它產生的是真實的、持續的消費，可以拉長消費鏈，帶動生產鏈，其能量不可低估。既可在破解房地產僵局上一展身手，又能在挑戰經濟危機中建立卓越功勛，成為啟動內需，扭轉危局的關鍵之舉，其效能將超過已經出臺的諸多措施，對于建設和諧社會起到促進作用，推進社會的和諧發展。
二、我國經濟適用房發展困境及發展過程中存在問題
經濟適用房或許是住房改革中強調保障性和強調商品性兩種改革思路并存的產物，從這個角度上講，經濟適用房更像是一種試驗品。經濟適用住房的開發與建設，對改善城鎮中低收入居民的住房條件，完善城鎮住房保障制度，促進房地產業的健康發展發揮了巨大的作用。從政策設定初衷而言它本身是為社會中低經濟收入的家庭設計、建設的，現在卻表現出不“經濟”不“實用”的一面，值得我們總結、反思和完善。其中最主要的問題表現為：
（一）經濟適用房建設違規超標，建設出現“高檔化”現象
經濟適用房缺乏具體標準，使得經濟適用房建設容易陷入一個邏輯上的怪圈——越造越大，日顯貴族氣息。這是因為經濟適用房定價相對同區域內的商品房來說較低，利潤有限，大多數開發商只好將房屋面積擴大，以此來降低成本，造成目前市場上的經濟適用房主流產品在140m2左右，100m2以下的房子甚少。在實際中，一部分高收入階層通過不正當渠道購買了經濟適用房，使得經濟適用房成為出租或炒賣的投資品，造成了經濟適用房的旺銷和供不應求，誘使經濟適用房越蓋面積越大，越蓋越豪華，造成惡性循環；另一方面經濟適用房本應保障的對象——中低收入者卻無力購買經濟適用房，只能望房興嘆。
（二）經濟適用房價格不合理，出現棄購現象
雖有明文規定經濟適用房在各地的價格，但在實際的操作層面上，由于項目規劃設計和使用的建筑材料上檔次，經濟適用房品質有所提高，加上經濟適用房的開發模式從過去經濟適用房與商品房交叉合建的模式轉變為形成純經濟適用房的開發模式及因經濟房價格較商品房低，消費者爭相搶購，市場供不應求等因素導致經濟適用房的價格往往與規定的購買價格存在出入。因此雖然很多中低收入家庭沖著低的房價去，最終卻因其實際規定價格而未能如愿購房。經濟適用房價格過高，超過中低收入家庭的平均承受能力。
（三）經濟適用房配套設施“缺失化”
經濟適用房不同于商品房，其出發點是經濟、適用，設定為只提供給中低收入者，受成本和地價約束，經濟適用房往往地處偏遠或者交通不便地帶，一般建設在市政基礎設施配套不太完善的地塊，加上政府以及電力、電信、供電、供暖、供水等部門的低效率，消費者入住后生活上出現諸多不便，這與經濟適用房的出發點違背。
（四）發售過程存在黑箱操作，出現權力尋租現象
按最初的制度設計，經濟適用住房供應對象是中低收入城鎮居民家庭。但在實際操作過程中，因為個人和家庭收入信息很難準確獲得，人們普遍認為大多數經濟適用房被“富人”買走了，而很少落到真正的窮人手里。由于定價較高、支付能力和運作不透明等原因，有相當部分出售給了收入偏高甚至是高收入家庭，他們從中獲得的住房資源甚至超過了最困難的廉租住戶，導致政策優惠未能真正落實到那些最需要保障的家庭，反映出供應過程中存在不公平現象。許多經濟適用房在未正式銷售之前就已經被稅務、建設、房管、規劃等與房地產有關的政府機關部門的工作人員買走，開著私家車去買經濟適用房的人也不鮮見，一棟樓排在前十幾名的都是有“門路”的人。
（五）轉租、轉讓現象明顯，監督管理失控
按規定，經適房在拿到房產證3年內不得轉讓。但是一些轉讓者也有其對策：出售經適房的人在房屋租售中心登記后，遇到合適買家，雙方私底下簽訂房屋購買合同。一些開發商利用經濟適用房監管缺失，以經濟適用房政策獲得土地，以純粹商品房性質開發出售，擾亂市場秩序。另外對于如何確定中低收入者標準難以確定。
三、我國經濟適用房政策出現問題的原因分析
經濟適用房之所以能長期在保障房建設中占有重要地位，并不是因為政府沒有發現它在制度設計上的諸多缺陷，而是由于政府對住房保障本質屬性和改革路徑的認識的游移不定。鑒于麥克拉夫林對政策執行實踐中提出的“互適模型”，對政策的執行進行了系統的研究。因此，本文以麥克拉夫林的互適模型為分析工具，對我國經濟適用房政策執行出現問題的原因進行分析。
麥克拉夫林通過由具體到抽象的方法，說明政策執行是執行者與受影響著之間就目標或手段做相互調適的一個過程，他認為這應是一個動態平衡的過程，政策執行是否有效取決于兩者互適的程度。如下圖所示：
（一）政策執行者與受影響者之間的需求和觀點并不完全一致
政策執行者與受影響者之間的需求和觀點并不完全一致，基于雙方在政策上的共同利益，彼此經過說明、協商、妥協等確定一個雙方都可以接受的政策執行方式。在經濟適用房政策的執行中，政府與中低收入人群之間的需求并不一致，從當初提出經濟適用房至今，這項政策就處于不斷的調適狀態，為的就是能夠保障大部分中低收入人群的利益，實現以民為本的執政理念。
（二）相互調適的過程是處于平等地位的雙方彼此進行雙向交流的過程
相互調適的過程是處于平等地位的雙方彼此進行雙向交流的過程，而不是傳統的上令下行單向流程。傳統的交流方式已經不能滿足經濟適用房政策執行的要求，對于政府—房地產商（市場）—中低收入人群這三方面來說，更側重的多方的交流。
（三）政策執行者的目標和手段可隨著環境因素、受影響者的需求和觀點的改變而改變
隨著經濟適用房叫停的聲音不斷出現，公共租賃住房的大規模擴建，越來越多的人看重的政府的監督執行力度上如何保障我國中低收入人群的群體利益。
（四）受影響者的利益和價值取向將反饋到政策上
受影響者的利益和價值取向將反饋到政策上，從而影響政策執行者的利益和價值取向對于經濟適用房發展中出現的黑箱操作以及住房質量、配套設施等問題都是根據中低收入者的利益和價值取向進行調整。
四、健全住房保障體系，完善經濟適用房發展的政策建議
在當前的環境下，我們不應對經濟適用房抱著“一刀切”的態度，經濟適用房應該是可進可出的，對有限資源進行有效配置，進行一種動態的管理和分配是當前滿足市場上對于經濟適用房需求人群的一個重要途徑，要保證達到各區域的住房保障的要求和任務。應該在不斷修正和規范現行的經濟適用房的政策，保持推進其在我國住房保障體系中的不可取代的作用，當廉租房和公租房等多樣式的住房保障形式建立起來的時候，經濟適用房就可以功成身退的淡出大眾的視野。
（一）規范標準，符合政策對象需求
家庭收入水平式衡量是否具有購買經濟適用房資格的重要指標。應該根據職工工資、家庭收入、家庭結構、房租水平等因素，拓寬審核參照對象，綜合界定購房目標群體，計算并合理確定經濟適用住房的家庭收入標準。
經濟適用房建設的面積及其在總的房地產開發投資中的比例也應做到因地因時制宜，規定具體的住房標準，在構建時嚴格落實各項細節，根據馬斯洛需要層次理論，需求層次越高，消費者就越不容易被滿足。經濟學上，“消費者愿意支付的價格=消費者獲得的滿意度”也就是說，同樣的住宅，滿足消費者需求的層次越高，消費者能接受的定價也越高。
（二）進行政府干預，多種方式進行補貼
經濟適用房類屬于政府直接干預市場，由直接干預轉變為間接干預，在補貼方式上向住房補貼轉變，減少保障面。一般的，住房保障水平隨著收入結構發展呈倒U型曲線，其保障規模也趨于下降。政府注重在整體價格上的微調工作，隨著經濟的不斷發展，各地的經濟水平情況不一，因地制宜，關注中低收入群體的經濟持續發展水平，經濟適用房的房價不攀高商品房，不損傷開發商的利益，維持與中低收入群體的平均值相平衡。
（三）合理規劃選址，完善配套設施建設
要滿足到入住群體的交通便利問題，需要從其建筑選址上入手，經濟適用房的選址應在充分考慮居民需求意愿的基礎上，進行合理的空間布局，所建之處應搭建好公交車、出租車等交通工具的標志牌，在道路交通處構建更能達到交通方便；要選“熟地”市政、管線、道路等配套齊全；從成本方面考慮，要選拆量不大的地，同時應加強市政、生活等配套設施的建設，以人為本，關注中低收入群體的情感生活交流需要，建設花園、活動區等作為溝通平臺，對于居民生活痛苦指數的緩解起到幫助作用，是新時期下構建人本社會的要求，是安居工程進一步落實的
體現。
（四）執行問責制，發揮政府的主導作用
明確界定在住房問題上市場與政府的關系，落實政府應承擔的責任，通過培育、引導和干預市場，確保通過市場滿足大部分居民住房需求，利用規劃、土地供應、金融和稅收等手段對市場供應與需求進行引導及調控，實施住房建設規劃，對新建住房結構提出比例要求。制定住房保障的長遠發展規劃，分階段制定不同的住房保障目標，并落實布局，具體項目和交付日期等，按年度對社會公布。
在政府主導的基礎上，充分利用市場機制實現保障資源的高效率供給與配置。住房保障制度是政府的重要職能之一，因而政府必須在住房保障制度中發揮主導作用，如經濟適用房規劃設計和保障對象資格審查環節，都需要政府制定標準并嚴格管理。涉及到戶型和建設標準，要依據政府制定的具體規劃實施建設；在其分配環節，住房保障管理部門對申請者應實行嚴格的審查。
（五）完善相關法律法規，加大監督執行力度
建立更加公正透明的監督機制，通過公開搖號確定購買人員，擴大公示范圍，延長公示時間，對騙購經濟適用房者進行包括經濟上大額罰金和行政處罰在內的重罰和公示；及時的經濟適用房情況的信息公開，從經濟適用房的規劃到始建，再到申請人群的獲批事情，相關部門的規定等進行全方位的信息公開，利于政府負外部性的扭轉，實行其行政性質。
經濟適用房稅收標準范文第5篇
關鍵詞：經濟適用房；權利邊界；定位
目前，經濟適用房制度在實施過程中出現了諸多問題與弊端，該制度根本無法解決經濟房的權利定位問題，亦無法做到與其他法律規定的有機銜接。由于目前相關規定未能對經濟房的權利予以準確定位與限制，巨大的利益驅動使經濟適用房制度在實施過程中出現權力尋租與黑幕事實上成為不可避免。比較中外相似于我國經濟適用住房制度的法律制度，楊遂全教授認為關鍵是缺少民事基本法的支撐［1］。目前我國各種有關保障性住房的規定，都只是行政法規或規章。。作為一種基本的物權制度，其他國家都有一些立法層次較高的法規調控。我們不能把這種長期的基本類型的物權制度一直置于立法之外。諾斯曾說過“對經濟增長起決定作用的是制度性因素而非技術性因素”［2］。本文認為，當前經濟適用房制度在實施過程中出現諸多問題，其根源在于目前的制度設計未能構建經濟房與商品房之間的巨大鴻溝，未以法律形式對經濟適用房的權利屬性及限制予以明確定位。本文試圖通過深入分析，探討我國未來的相關制度設計，以解決經濟適用房的權利定位與限制問題，并力爭做到與其他法律的規定相互銜接與協調論文下載。
一、經濟適用房的范圍及其物權化的意義
首先，目前經濟適用房制度在實施過程中屢屢出現舞弊與暗箱操作事件，經濟適用房領域成為投機與利益不正當輸送的重災區，經濟適用房制度實施的結果遠未能實現制度設計的初衷。對此有學者提出取消經濟適用房，也有學者提出經濟適用房不修廁所，希望以此來解決經濟適用房制度在實施過程中出現的問題。但本文認為，造成當前弊端重重局面的根本原因，在于當前的規定側重于公法上的審查與核準，未能在私法上對經濟房的權利予以明確界定與限制。由于現行的制度未能確定經濟適用房的物權邊界，私法上權利的模糊導致了巨大潛在利益的存在。在巨大利益的沖擊下，經濟適用房形式上的層層審查與核準形同虛設。因此，我們只有在物權上明確界定經濟適用房的權利邊界，給房屋購買人一個確定的權利預期，方能物當其用，有效解決當前經濟適用房制度在實施過程中出現的腐敗與權力尋租行為。
其次，要界定經濟適用房的權利邊界，則需要厘清經濟適用房的范圍。盡管2007年《經濟適用住房管理辦法》指出，經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。但在實踐及理論上，對經濟適用房涵蓋的范圍卻并不明確。廣義上的經濟適用房既包括面向不特定社會公眾由政府主導修建的經濟適用房，也包括面向特定對象，單位自建、單位集資建房及住宅合作社建房等。但就現狀而言，目前許多單位自建、單位集資建設的房屋盡管掛著經濟適用房的名義，但建設內容幾乎沒有不超標的，且在分配上往往根據工齡、級別等予以劃定，此類房屋僅體現了福利而絕對未體現保障功能。本文認為，造成目前經濟適用房超標準、超面積建設的原因，很大程度上在于未對經濟適用房的范圍做出明確界定。要理順目前經濟適用房領域的各種關系，首先應將其范圍嚴格限定在面向不特定社會公眾而由政府主導修建的經濟適用房以及符合《經濟適用住房管理辦法》規定條件面向本單位低收入住房困難家庭而由該部分職工集資修建的經濟適用房。除此之外其余各類房屋均應被排除在經濟適用房范圍之外。不符合此類標準的房屋應由其他規范予以規定，而我們應逐步取消沒有法定依據的住房供給，減少住房供給的種類。
最后，根據物權法定原則，只有通過立法方能有效界定經濟適用房的權利邊界。目前普遍觀點認為經濟適用房的產權是受到一定限制的，其依據在于經濟適用房土地的劃撥性質而將其視為一種區別于商品房的新的物權。也有學者提出經濟適用房產權由政府與購買人共有的設想，但不論是對經濟適用房的物權予以限制還是增設一種限制物權，按照物權法定原則，這些內容只能以立法形式予以規定與明確。根據立法法及物權法的規定，現行的部門規章無權也無力對經濟適用房的權利予以定位及限制。此外，經濟適用房制度尚涉及與民法、合同法、擔保法、房地產法、物權法和婚姻法等法律的協調與銜接，因此，我們只有以法律形式對經濟適用房的權利予以定位，才能在效力及內容上使該制度與其他法律規定相互銜接與協調。
二、經濟適用房的權利定位
經濟適用房就其本意而言，一要經濟，也就是要限定銷售價格、要便宜。其便宜的主要因素在于政府提供政策優惠（包括無償劃撥土地、減免各種稅費等）。二是要適用，適用應理解為當且僅當適用，即要限定套型面積不能超標準建設，但也要具備基本的使用功能。作這些方面限定的原因在于經濟適用房保障功能的特定性以及其面向對象的特定性。正是由于經濟適用房是具有保障性質的政策性住房，購買人享受了特殊的利益輸送，因而經濟適用房的產權是不完整應受到一定限制的。產權是經濟適用房制度中的核心和全局性的問題，是不容回避的。經濟適用房是保障性住房，其在出租、出售時往往受到一定限制，也就是說其收益權和處分權是有限制的，這種限制不僅僅來自于政府，現實中更多還來自于單位或住宅合作社。亦有學者在區分產權和所有權的基礎上進而認為，經濟適用房的產權雖受到一定限制，但仍不失為完全產權。對此，筆者不予茍同，一方面承認其權能受到一定限制，另一方面又認定其為完全產權，如此，則無論何種產權皆可認定為完全產權，那么一種產權是否是完全產權也就失去了辨別的意義了。在此拋開經濟適用房產權受限是否是應然之義不提，其權能受限當是無疑的［1］。對于經濟適用房的產權性質，目前尚有爭論。另有觀點認為產權是可以分解的，完整的產權一經分解，就不再與所有權有對等關系。如果一個人擁有的只是對某物的使用權，并不能說他對該物享有所有權［3］。物權法第三十九條規定了所有權的四項權能，即所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。但這是指取得完全所有權的情形，對經濟適用房這類特殊的物權，法律尚沒有予以明確規定。
1.占有權
占有權是指占有某物或某財產的權利，即在事實上或法律上控制某物或某財產的權利。占有權是所有權最重要的權能之一，是行使所有權的基礎，也是實現資產使用權和處分權的前提。在通常情況下，資產一般為所有人占有，即占有權與所有權合一，但在特定條件下，占有權也可與所有權分離，形成為非所有人享有的獨立的權利。經濟適用房的購買人通過支付一定代價（亦可以看做是若干年累計的房屋租金）取得房屋的合法占有權。但是，這種占有權取得的前提是基于一定的身份，因此其取得房屋后的占有應是事實上的占有而非法律上的占有，這里不論其是所有人還是按份共有人或非所有人，在規定的年限屆滿并取得完全產權前，本文認為，購買人在居住滿一定年限并補繳土地出讓金及被減免的稅費后，方能取得完全產權。均不能移轉對房屋的實際占有（當然基于合法事由房屋被依法處分的除外）。
2.使用權
使用權是指不改變財產的本質而依法加以利用的權利。經濟適用房購買人的使用權涉及到房屋和土地兩個層面。購買人對房屋的占有和使用均應由本人及其家庭成員行使，不能移轉給第三人。并且，購買人須按照房屋的用途和性質合理使用房屋，不能改變房屋的用途。對于土地使用權，本文認為，不論是國有土地還是農村集體土地，在一定年限內及購買人未補繳土地出讓金前，均不可為購買人分割土地使用權，這也應是經濟適用房與普通商品房的差別。經濟適用房其性質是用于居住保障，故其不能也不應具備投資功能。購買人所取得的物權屬于一種限制物權，我們只有構建起經濟適用房與商品房之間的巨大鴻溝，方有希望解決目前經濟適用房制度在實施過程中的種種弊端與無奈。
3.收益權
收益權是所有權在經濟上的實現形式。對于收益，經濟學與會計學有著不同的解釋，亞當斯密在《國富論》中將收益定義為“那部分不侵蝕資本的可予消費的數額”，把收益看做是財富的增加。后來，大多數經濟學家都繼承并發展了這一觀點。而作為一種權利的收益權，本文認為其屬于法學范疇，即不管收益內涵如何界定，收益權強調的是獲取收益的權利或收益的歸屬。本文認為，未來的立法應對經濟適用房的收益歸屬做出明確限定。由于經濟適用房的土地為劃撥土地，房屋購買人取得房屋時沒有繳納土地出讓金或未支付土地使用價款（地租），因此，其對房屋的收益權應受一定限制。基于房屋的保障性質，可規定在一定年限內不可用做出租收益。滿一定年限并補繳土地出讓金取得完全產權后房屋方可上市轉讓，該轉讓收益應歸屬于所有權人。按照現行《經濟適用房管理辦法》規定，購買人符合條件上市轉讓經濟適用房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關價款。從制度設計的嚴謹性出發，我們將不得不考慮如果屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房沒有差價或者差價為負的情況該如何處理，基于此，目前的該規定顯得不夠嚴謹。本文認為，以同地段普通商品住房與經濟適用房差價來確定土地收益，既不準確，又缺乏操作性。第一，房屋的價格往往取決于多種因素包括戶型、樓層、朝向、采光、通風等等而不僅僅局限于地段，同地段同面積的房屋售價往往并不相同甚至差異很大。第二，買受人最初已完全支付了房屋價款（價款中尚有部分利潤），因而房屋升值的收益應歸屬于購買人。購買人未支付的僅僅是最初的地價及享受了部分稅收優惠，因此本文認為，購買人上市轉讓房屋，其補交土地出讓金以屆時該地段土地評估價直接補交即可，將房屋與土地分開計價既清晰又簡便易行。
4.處分權
處分權是財產所有人對其財產在法律規定的范圍內最終處理的權利，是所有權四項權能的核心，是財產所有人最基本的權利。處分權可分為事實上的處分權和法律上的處分權。事實上的處分意味著實物形態的改變，法律上的處分意味著物的轉讓即物權主體的變化。經濟適用房的購買人對房屋事實上的處分受到民法、物權法等相關法律、法規的調控，本文認為經濟適用房購買人事實上的處分權與商品房買受人的處分權并無差別。但經濟適用房基于其保障性質以及購買人取得房屋的特定事由（低收入及住房困難），經濟適用房購買人在法律上的處分權應受到限制。本文認為，經濟適用房性質是為了滿足住房需求，故購買人不能任意轉讓（限制措施如前所述包括使用年限限制及補繳地租和稅費后取得完全產權的限制），如果因特殊情況需要轉讓，在未取得完全產權前，應交由主管部門回購；取得完全產權后需要轉讓的，主管部門享有優先購買權；經濟適用房購買人的其他處分權，如離婚分割、繼承、贈與、抵押、出資等實體權利的處分亦應受到一定限制，本文探討的權利限制是在購買人未取得完全產權前的限制。購買人取得完全產權后，可依據物權法等法律享有所有權的全部權能。對這些具體權利的限制，未來的住房保障立法應予以重視與體現，而相關制度設計應與其他法律規定相互銜接與協調。
三、經濟適用房的權利限制
1.經濟適用房在夫妻共同財產中的權利定位
2001年修正后的《婚姻法》規定了夫妻共同財產制、個人特有財產制和約定財產制三種形式，在夫妻對財產無約定或約定不明、約定不合法的情況下，法定財產制是當然適用的夫妻財產制［4］。我國關于夫妻財產實行約定優先，沒有約定則實行法定共同所有制?；橐龇ㄒ幎ǚ蚱拊诨橐鲫P系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有，這里“所得的財產”，按照通說，并非需要實際占有。“財產”可以是權利而非完全的所有權。但是，由于經濟適用房性質的特殊性，其涉及家庭其他成員的住房保障，因此，對于經濟適用房在夫妻共同財產制中的權利定位應解決以下三個方面的問題。
（1）就權利主體而言，按照經濟適用房制度設計的初衷，其保障對象是低收入住房困難家庭即以家庭為保障對象而非個人，目前已經有城市將符合一定條件的個人納入經濟適用房的保障范圍，但本文認為，從效率角度出發，單個個人的住房保障應主要通過廉租房方式予以保障。受保障人是基于身份而取得財產，故就房屋的權利主體而言，本文認為，全體家庭成員均應成為房屋的權利主體，因此在對經濟適用房房屋權屬進行登記時，應將全體家庭成員均登記為房屋權利人。實務中可能存在部分家庭成員未支付經濟適用房價款，但本文認為經濟適用房是基于家庭成員關系共同取得，在沒有相反證據的情況下，可視為對其他家庭成員的贈與。而在家庭取得經濟適用房后而成為該家庭成員的，不成為權利人。
（2）關于夫妻之間對經濟適用房權利的約定，婚姻法規定夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。但鑒于經濟適用房的保障性及取得人身份的特定性，本文認為，夫妻之間可以對房屋未來的收益及處分權予以約定，但不得以約定方式排除對方的占有和使用權。此外，夫妻之間的約定不具有對抗第三人的效力，亦不得損害其他家庭成員的合法權利。
（3）關于經濟適用房的離婚分割，經濟適用房系基于家庭成員共同身份而取得，身份關系的消滅可導致房屋的分割。但基于經濟適用房的特殊屬性，未來立法對于離婚時經濟適用房的分割本文僅探討尚未取得完全產權前的分割，取得完全產權后房屋的分割與商品房并無二致。應把握以下方面：第一，如雙方均不主張使用房屋的，該房屋可交由主管部門回購，就所得價款進行分割。但有其他具有完全民事行為能力的家庭成員主張繼續使用的除外。第二，雙方均主張使用且同意競價取得的，應當準許，但取得房屋的一方不得排除家庭其他權利人的占有使用權。第三，一方主張房屋使用權的，可由評估機構按市場價格對房屋做出評估或競價，使用房屋的一方給予另一方相應的補償。第四，法院不判決房屋所有權的歸屬，可根據實際情況判決由當事人使用這里的使用人還應包含家庭內的其他權利人。及房屋項下的其他權利人。使用方給予另外一方補償，但補償的金額應考慮繼續使用房屋的家庭其他成員人數所占的份額。第五，為防止以離婚為手段再次申請購買經濟適用房，因此，將經濟適用房的購買對象限定為以家庭為單位而非個人是必要的。
2.經濟適用房的繼承
我國的繼承分為法定繼承和遺囑繼承，關于遺贈和遺贈扶養協議，二者處分的本質相同，將在經濟適用房的贈與中予以討論。繼承法規定法定繼承人包括第一順序：配偶、子女、父母和第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。經濟適用房的繼承，屬于權利人財產的一種移轉形式。本文認為，經濟適用房以家庭作為保障對象，而家庭則是由夫妻關系和子女關系結成的最小的社會生產和生活的共同體，即這里的家庭成員僅僅包括配偶及其子女。為避免經濟適用房權利主體的多元化以及避免經濟適用房喪失保障功能，在購買人取得完全產權前，未來的立法可規定經濟適用房的繼承人應限于第一順序的繼承人，即配偶、子女、父母之間。如被繼承人沒有第一順序法定繼承人，則由主管部門予以回購，回購的價款作為普通遺產，按照相關法律規定予以繼承。
3.經濟適用房的贈與
基于經濟適用房的社會保障功能，因此應不允許經濟適用房購買人在取得房屋后任意拋棄即無償讓與其權利。經濟適用房的取得系以家庭為單位取得，單個家庭成員無權將房屋贈與他人。即使全體家庭成員均一致同意將房屋贈與他人，由于該權利的取得系基于身份的特定性而取得，也為避免實踐中以贈與之名行買賣之實，故本文主張經濟適用房的購買人在取得完全產權前，其不能將房屋贈與第三人，但公益性贈與或由主管部門回購后贈與價款的除外。關于公民遺贈或簽訂遺贈扶養協議的處理，本文認為，訂立該類遺囑的公民在遺產處分時應取得該房屋的全部產權，即該房屋已經可以自由轉讓；在未取得全部產權前遺贈人死亡的，應認定遺囑人無權處分，房屋可由主管部門回購，受遺贈人可獲得相應價款；如存在其他權利共有人，而其他共有人不同意主管部門回購房屋，則由其他共有人按照遺贈人所享有份額對應價款向受遺贈人予以補償。
4.經濟適用房的抵押
抵押是指為擔保債務的履行，債務人或第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。根據目前相關法律規定，經濟適用房的抵押及實行將可能導致兩個方面的問題：第一，涉及抵押權實現后房屋的受讓人身份，如經濟適用房通過拍賣方式流轉，喪失房屋的家庭將重新依靠社會救濟與保障，而取得房屋的買受人一般而言不會是應予以保障的對象，這將可能違背經濟適用房制度設計的初衷。此外，亦不排除購買人通過這種方式惡意將房屋變相轉讓，從而實現投資增值目的。第二，物權法第一百八十二條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。因此，如將房屋抵押，則該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。由于經濟適用房所使用土地為劃撥土地，其制度設計初衷是為促進社會公平而對低收入住房困難家庭予以的一種福利安排。因此，在相關主體未繳納土地出讓金的情況下，土地使用權主體不能發生變更。因此，本文認為，經濟適用房的權利人在未取得完全產權前，其不能將房屋用于抵押擔保。
但是，這里卻需要解決另一個問題，即由于經濟適用房的購買人其本身就是低收入家庭，其很可能無力一次性支付全部房款，此外部分人群或繳納了住房公積金，也需要用住房公積金貸款解決居住問題。根據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規定，借款人借款需有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。而在房屋買賣中，通行的做法是將房屋抵押給貸款人以獲取貸款，這就需要經濟適用房具備融資擔保的功能。本文認為，經濟適用房的購買人可以將房屋抵押給指定的貸款人（主管機構認可的金融機構）用于支付購房款，此外其不能用于其他目的抵押擔保。此種情況下權利人實現抵押權的，如是國有土地則可按現行規定予以處理。如果是集體建設用地未來可以考慮在集體建設用地上修建經濟適用房，限于本文主旨，在此不作深入探討。，主管機關應先將房屋所占范圍的土地征收為國有，而后將該經濟適用房產權填補完整后房屋的取得人應補繳土地成本，即土地出讓金。，按照相關法律規定予以處置。
5.經濟適用房的出資
公司法第二十七條規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。房屋及土地使用權為現實生活中較為常見的出資形式，但房屋或土地用于出資應符合兩個方面的限制性條件：一是可以用貨幣估價。二是可以依法轉讓，即以房屋或土地出資后，出資人應向公司轉移財產所有權或土地使用權。經濟適用房雖然可以用貨幣估價，但購買人取得房屋支付的價款未包含土地價款并享受了特別的政策性優惠，故作為經濟適用房的購買人，在其未取得完全產權時，其處分房屋的權能應受到限制。且經濟適用房的保障性質決定了經濟適用房的所有人只能是自然人而不能是法人，這亦是經濟適用房出資的制度性阻礙。此外，在現行土地管理制度下，與經濟適用房無法分離的土地使用權不能流轉。基于此，本文認為，經濟適用房僅具有保障功能而不具有投資功能，房屋的投資功能應由商品房市場予以解決。同時，由于土地權屬性質的不同及取得土地的特殊方式，故購買人在取得完全產權前及土地未變更為國有出讓土地前，經濟適用房不能用于出資。
經濟適用房制度作為住房保障制度的一部分，將對國民住房條件的改善產生深遠影響。但鑒于其具有的特殊性，我們只有以立法形式從私法上明確界定經濟適用房的權利邊界，明確其物權上的定位與限制，構建經濟適用房與商品房的巨大鴻溝，方能有效解決經濟適用房制度在實施過程中的弊端與無奈，實現我們制度設計的初衷。
參考文獻
［1］ 楊遂全.比較民商法學［M］.北京：法律出版社，2007.139.
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