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      經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策

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      經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第1篇

      沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房供給狀況分析

      筆者從沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房投資額及經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積兩方面進(jìn)行分析,得出當(dāng)前沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房的供給狀況。1.沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房投資額分析沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房的投資額變化較大,根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2003年和2005年的投資額均比較低,2006年上升到最高值,2007年和2008年逐年減少,而2009年和2010年逐漸增加,但是占住宅投資額的比重卻有所降低。沈陽(yáng)市住宅投資額、經(jīng)濟(jì)適用房投資額及經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額的比重?cái)?shù)據(jù)如表1所示。由于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,沈陽(yáng)市整個(gè)住宅市場(chǎng)的投資額變化比較大,所以經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額比例變化較大,其中2000年的比例是18.28%,到2003年三年來(lái)持續(xù)降低到1.47%,2004年回升到4.42%,2005年又下降到0.56%,2006年上升到7.85%,之后呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì),到2010年比例為2.77%。沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額比例動(dòng)態(tài)圖2.沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積分析近幾年,沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快,根據(jù)2002—2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)沈陽(yáng)市2002年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工面積比例是14.21%,2003年驟降到4.17%,之后到2006年提升了2.7個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到6.87%,2007年上升到16.73%,達(dá)到近幾年來(lái)的最高值,隨后兩年的數(shù)據(jù)逐年下降,2009年所占的比例是1.96%,兩年來(lái)下降了14.77個(gè)百分點(diǎn),平均每年下降7.39個(gè)百分點(diǎn),下降速度很快。從2002年至2009年沈陽(yáng)市住宅竣工面積、經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積及沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工。

      沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房供給存在的問(wèn)題

      在經(jīng)濟(jì)適用房的推行過(guò)程中也表現(xiàn)出一些問(wèn)題。1.經(jīng)濟(jì)適用房投資比重不斷下降經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是依靠政府優(yōu)惠政策而進(jìn)行的,即只有得到政府在經(jīng)濟(jì)上的全力支持,經(jīng)濟(jì)適用房才能健康快速的發(fā)展。自2000年以來(lái),沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額的比重驟降,到2004年開(kāi)始有所回升,但是到2005年下降到了近十年來(lái)的最低值,2006年比重回升較大,之后幾年又逐年下降,雖然其中某些年份下降幅度較小,但總體發(fā)展趨勢(shì)是持續(xù)下降的,這必然引起經(jīng)濟(jì)適用房在供給上的嚴(yán)重不足。現(xiàn)階段,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到社會(huì)的需求量,這是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善的主要體現(xiàn),也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不合理的重要原因[3-4]。2.經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工面積比例小除了2007年沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例有較大回升之外,近幾年來(lái)持續(xù)下降到2009年的1.96%,說(shuō)明近幾年沈陽(yáng)市計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度較慢,建設(shè)竣工面積持續(xù)下降,未完成的施工面積較大。導(dǎo)致沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象加劇,從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的供給結(jié)構(gòu)不合理。3.缺乏經(jīng)濟(jì)適用房信息管理技術(shù)近年來(lái),信息技術(shù)被各行業(yè)廣泛利用,有助于建立綜合信息監(jiān)管平臺(tái),實(shí)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理,定期匯總分析,為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策提供依據(jù)。而在經(jīng)濟(jì)適用房的管理方面,信息管理技術(shù)相對(duì)落后,不利于掌握沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房最新動(dòng)態(tài),不利于改善沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房的供給結(jié)構(gòu)。

      經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第2篇

      現(xiàn)狀:福州市經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施情況

      來(lái)自統(tǒng)計(jì)表的信息。

      數(shù)據(jù)告訴我們,自中央推出經(jīng)濟(jì)適用房政策以來(lái),福州市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及其演變情況具有如下特點(diǎn):

      (1)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。1998―2005年全市商品住宅竣工面積占比93.8%,經(jīng)濟(jì)適用房占比6.06%,廉租住房(1008套按每套35平方米折算)占比0.14%。相對(duì)中低收入群體比例而言,經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房市場(chǎng)供應(yīng)總體不足

      (2)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例持續(xù)下降。2003年、2004年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積分別占同期商品住宅竣工面積比例僅為0.4%和1.1%,即使2005年這一比例上升到6.08%,占比仍是低的。同時(shí)據(jù)福州市房管局統(tǒng)計(jì),在過(guò)去幾年內(nèi),經(jīng)濟(jì)適用房共解決8893戶(hù)中低收入家庭住房問(wèn)題,但相比于福州市的人口,這個(gè)數(shù)字只是杯水車(chē)薪,并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)大多數(shù)住房困難戶(hù)的處境。另?yè)?jù)調(diào)查了解,建設(shè)用地難以落實(shí)是福州市經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工項(xiàng)目逐年減少的重要原因。

      (3)廉租房投入相對(duì)不足。廉租房政策是住房保障制度體系的重要組成部分,為解決雙特困戶(hù)(經(jīng)濟(jì)特別困難、住房特別困難)的住房問(wèn)題,福州市從2000年開(kāi)始實(shí)施廉租房政策,幾年來(lái)投入建設(shè)資金約3000多萬(wàn)元,建成642套廉租房,戶(hù)型面積25―45平方米,另外騰退166套廉租房,共安排579戶(hù)雙特困家庭,但相對(duì)于2004年底全市登記在冊(cè)的約3000戶(hù)雙特困戶(hù)來(lái)說(shuō),這個(gè)數(shù)字明顯偏低。究其原因,主要是受資金來(lái)源的制約,廉租房投入相對(duì)有限。

      (4)住房補(bǔ)貼拉動(dòng)作用較弱。福州市2000―2004年累計(jì)發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼3.23億元,帶動(dòng)購(gòu)房資金14.75億元,僅相當(dāng)于2000―2004年商品住宅銷(xiāo)售額245.5億元的6.0%,住房補(bǔ)貼對(duì)居民購(gòu)房拉動(dòng)作用有限。

      其他信息。1998年以來(lái)福州市先后出臺(tái)了《福州市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理暫行辦法》、《福州市經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售管理暫行辦法》等,希望通過(guò)較為嚴(yán)格的建章立制來(lái)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)范有序發(fā)展。但是,從調(diào)查情況看,實(shí)際執(zhí)行結(jié)果并不盡如人意。

      從供應(yīng)對(duì)象情況看,福州市經(jīng)濟(jì)適用房限于家庭年收入4萬(wàn)元以下、人均居住面積低于12平方米、具有本市城區(qū)常住戶(hù)口、達(dá)到晚婚年齡的中低收入家庭,享受標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)行政或職稱(chēng)級(jí)別設(shè)定(普通職工享受70平方米,科級(jí)為85平方米,處級(jí)為100平方米,廳級(jí)為130平方米)。但在政策實(shí)施中,引起了各方質(zhì)疑。一是銷(xiāo)售對(duì)象難以控制。據(jù)福州某售樓部經(jīng)理透露,經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)其實(shí)很簡(jiǎn)單,購(gòu)房戶(hù)只須提供相關(guān)單位或居委會(huì)、街道開(kāi)具的證明,證明其符合相關(guān)的申購(gòu)條件即可。由于居民收入的私密性帶來(lái)的信息真實(shí)性審核困難,加上開(kāi)發(fā)商急于收回成本,于是有的銷(xiāo)售方根本不在意買(mǎi)房人的收入高低,只要有錢(qián)就賣(mài),致使部分高收入居民,或關(guān)系群體輕易獲取經(jīng)濟(jì)適用住房,這部分人群購(gòu)房后自住率低,用于出租或上市轉(zhuǎn)讓牟利,從而違背了經(jīng)濟(jì)適用房政策初衷。二是對(duì)政策中規(guī)定的中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的合理性有疑義。據(jù)某政府要員介紹,2005年福州市區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入約為1.2萬(wàn)元,4萬(wàn)元應(yīng)該是中等收入3口之家了,按照這一標(biāo)準(zhǔn),福州市有80%的家庭符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件,因此供需矛盾顯而易見(jiàn)。三是對(duì)住房享受標(biāo)準(zhǔn)按行政級(jí)別確定的合理性存在質(zhì)疑。福州市經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售沿用房改政策標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)申請(qǐng)人職務(wù)或職稱(chēng)級(jí)別確定,忽視了家庭人口數(shù)量。但經(jīng)濟(jì)適用房作為社會(huì)保障性質(zhì)的特殊公共產(chǎn)品,其分配應(yīng)體現(xiàn)“人本主義”,不應(yīng)“唯身份論”,若單純以行政級(jí)別確定享受標(biāo)準(zhǔn),顯失公平。

      從建筑標(biāo)準(zhǔn)看,為滿足不同行政級(jí)別供應(yīng)對(duì)象需求,經(jīng)濟(jì)適用房建筑標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)偏大,同時(shí)也迎合了開(kāi)發(fā)商意愿。據(jù)建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)計(jì),全省建成經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)型結(jié)構(gòu)比例中60平方米以下占5%,60-90平方米占30%,90-140平方米占60%,140平方米上占5%,部分地方經(jīng)濟(jì)適用房存在復(fù)式結(jié)構(gòu)(頂樓)現(xiàn)象,與“經(jīng)濟(jì)”、“適用”的初衷背離。這里既有政府的政策導(dǎo)向,也有開(kāi)發(fā)商為謀取高額利潤(rùn)的道德風(fēng)險(xiǎn)因素。

      從銷(xiāo)售管理看,銷(xiāo)售價(jià)格由市房委辦和物價(jià)局按“八項(xiàng)因素”(包括征地補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金、3%利潤(rùn)等)測(cè)算上市價(jià)格,實(shí)行政府定價(jià)。但調(diào)查發(fā)現(xiàn),為平衡小區(qū)建設(shè)中政府基礎(chǔ)設(shè)施投入,部分經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)后被轉(zhuǎn)為商品房銷(xiāo)售,或在經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)中切塊搞商品房開(kāi)發(fā),相應(yīng)減少了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量。在售后管理方面,福州市某中心有關(guān)人士認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售時(shí)以政策性身份進(jìn)入市場(chǎng),退出時(shí)卻以商業(yè)性身份交易買(mǎi)賣(mài),收取的差價(jià)補(bǔ)貼僅是象征性的,這也影響了經(jīng)濟(jì)適用房的周轉(zhuǎn)供應(yīng)。財(cái)政部門(mén)也反映,經(jīng)濟(jì)適用房在轉(zhuǎn)手銷(xiāo)售時(shí)如何補(bǔ)收差價(jià)、規(guī)費(fèi)等,目前的規(guī)定不合理也不落實(shí),亟需調(diào)整。還有政府部門(mén)有關(guān)人士認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房根本不應(yīng)以商品房身份進(jìn)入市場(chǎng)。

      從招投標(biāo)情況看,按規(guī)定要由政府統(tǒng)一組織,通過(guò)競(jìng)投標(biāo),擇優(yōu)錄取有實(shí)力、有資質(zhì)、有信譽(yù)的內(nèi)、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),包括規(guī)劃設(shè)計(jì)也實(shí)行招投標(biāo)制度。但由于種種原因,福州市至今還未實(shí)施這一制度。

      問(wèn)題:經(jīng)濟(jì)適用房政策存在十大弊端

      在以上調(diào)查的基礎(chǔ)上,我們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策再全國(guó)其他地區(qū)的總體實(shí)施情況通過(guò)多種渠道進(jìn)行了解。我們認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房政策存在十個(gè)方面的弊端。

      經(jīng)濟(jì)適用房保障目標(biāo)定位過(guò)高。一是“中低收入家庭”的規(guī)定過(guò)于寬泛。當(dāng)前在資源約束條件下,經(jīng)濟(jì)適用房保障的目標(biāo)人群首先應(yīng)放在低收入者,然后隨著資源的增加而逐步擴(kuò)展到收入略高的家庭。在實(shí)際建設(shè)中,經(jīng)濟(jì)適用房也只占住宅建設(shè)中的很小一部分。但是,“中低收入家庭”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)圈定了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地方政府財(cái)力所能承受的人群范圍,而且過(guò)寬的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),不利于資源配置的公平性,使得一些該由市場(chǎng)解決住房的人群變?yōu)檎畞?lái)解決,財(cái)政補(bǔ)貼部分地落到了收入較高者身上,從而違背了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的和財(cái)政補(bǔ)貼的支付原則。二是中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)不明確。目前中低收入家庭的收入界限、中低收入家庭包不包括中等收入家庭等都沒(méi)有劃分清楚,而大部分老百姓都覺(jué)得自己是中低收入者,使得經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象說(shuō)起來(lái)明確,做起來(lái)混亂。

      經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量無(wú)法確定。由于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象界定模糊,直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量難以確定。此外,國(guó)家確立的住房供應(yīng)體系包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種供應(yīng)層次,但是這三種住房在住房建設(shè)的總量中各應(yīng)占多大的比例為宜,一直不明確。按照政策的最初設(shè)計(jì),經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%,而實(shí)際上全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來(lái)一直處于減少趨勢(shì),2004年只有4.61%。若按原設(shè)計(jì)的供應(yīng)量標(biāo)準(zhǔn),這么小比例的經(jīng)濟(jì)適用房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入人群的購(gòu)房要求的。

      經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)用地難以落實(shí)。從客觀因素分析,一方面,隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,建設(shè)用地和項(xiàng)目用地日益增多,城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少;另一方面,經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)用地受成本制約,征地難度大、時(shí)間長(zhǎng),從而導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)用地的落實(shí)難度越來(lái)越大。且目前可提供經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地均處于偏遠(yuǎn)的城市邊緣地帶,交通及配套設(shè)施均不完善,既增加了購(gòu)買(mǎi)者的居住成本,也加大了政府提供配套公共設(shè)施的投入成本。從主觀因素分析,經(jīng)濟(jì)適用房用地是無(wú)償劃撥的,免收土地出讓金,而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來(lái)源之一,因此,在地方財(cái)力較為緊張的情況下,土地供應(yīng)不向經(jīng)濟(jì)適用房?jī)A斜也就在所難免。而這造成的結(jié)果將使經(jīng)濟(jì)適用房的后續(xù)供應(yīng)能力嚴(yán)重不足,經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾更加突出。

      經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)對(duì)象信息真實(shí)性審查難。目前在實(shí)際操作中對(duì)申請(qǐng)對(duì)象家庭實(shí)際收入難以準(zhǔn)確判定。如何確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象為中低收入者,僅憑個(gè)人的填表或工作單位的蓋章是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,且目前也缺乏專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人申報(bào)的家庭收入情況進(jìn)行鑒證。在我國(guó)目前個(gè)人征信系統(tǒng)與稅收信息系統(tǒng)尚未健全的情況下,對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)對(duì)象信息真實(shí)性的審查,即使花費(fèi)較高的管理成本,也無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。因此,信息的不透明必然造成分配的不公平,部分中高收入者混水摸魚(yú)也就在所難免,困擾經(jīng)濟(jì)適用房的尋租問(wèn)題和信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題也難以解決。

      經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)型面積失控。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)應(yīng)以“經(jīng)濟(jì)”與“適用”為原則,其使用功能滿足居民的基本生活即可。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房要嚴(yán)格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套面積控制在60平方米左右。但受各方利益驅(qū)使,各地制定的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)往往超過(guò)這一規(guī)定,如福州市按照行政級(jí)別確定享受面積,其中廳級(jí)享受面積為130平方米。在實(shí)際操作中,不少經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)更是大大超標(biāo),多以大中戶(hù)型為主。由于總價(jià)過(guò)高,已大大超出中低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)能力,事實(shí)上將一些最需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收入群體擋在了門(mén)外,而中等甚至中高收入群體成為經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者。

      政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的監(jiān)管難以到位。按照規(guī)定,政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管成本存在于經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、定價(jià)、公示、交易和售后管理等各個(gè)環(huán)節(jié)。這不但偏離了政府的正常職能,而且過(guò)高的監(jiān)管成本直接導(dǎo)致了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管的缺位,但又找不到低成本的有效監(jiān)管途徑。此外,經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策直接給了開(kāi)發(fā)商,中間轉(zhuǎn)了幾道彎后就有可能“走形”。由于經(jīng)濟(jì)適用房是由政府減免地價(jià)并核定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的,一些存在道德風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)監(jiān)管的缺失,通過(guò)各種非法手段變相地提高投資回報(bào)率。因此,一些經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上受到了開(kāi)發(fā)商的“操縱”,令經(jīng)濟(jì)適用房陷入了既不經(jīng)濟(jì)又不適用的尷尬境地。

      經(jīng)濟(jì)適用房售后管理存在缺陷。經(jīng)濟(jì)適用房作為政府的福利資源,被購(gòu)買(mǎi)后成為購(gòu)買(mǎi)者的完全資產(chǎn),即使該購(gòu)買(mǎi)者今后收入大幅提高,也依舊享用政府的福利資源,而上市出讓?zhuān)瑑H僅補(bǔ)繳象征意義的土地出讓金(按同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的10%收取),使得政府的福利資源難以得到補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)適用房售后管理規(guī)定的缺陷導(dǎo)致了政府福利資源的流失,財(cái)政的使用效率因此大大降低。

      經(jīng)濟(jì)適用房有沖擊商品房市場(chǎng)之嫌。政府通過(guò)給予種種優(yōu)惠政策刻意降低經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格,導(dǎo)致在生產(chǎn)環(huán)節(jié)上的雙軌制和不公平競(jìng)爭(zhēng),從而在某種程度上擾亂了市場(chǎng)信號(hào),沖擊了商品房市場(chǎng)。

      經(jīng)濟(jì)適用房有悖于我國(guó)的福利保障制度目前我國(guó)實(shí)行的是低福利保障制度,居民的保障主要通過(guò)自身積累,政府僅提供少量的福利保障,在這種制度下,經(jīng)濟(jì)適用房是難以成為住房保障供應(yīng)體系主體的,因?yàn)橛傻胤秸疄樯鐣?huì)大多數(shù)人群提供經(jīng)濟(jì)適用房這種低價(jià)住宅,其財(cái)力顯然難以支撐。因此,實(shí)行與我國(guó)福利保障制度相適應(yīng)的住房保障制度將是必然選擇。

      住房保障體系的相關(guān)政策落實(shí)難。廉租房政策是與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,都是住房保障制度的組成部分,但目前仍處于起步階段,發(fā)展緩慢。一次性投資大,而資金來(lái)源不足,是制約廉租房建設(shè)的瓶頸,許多城市因無(wú)法落實(shí)資金而擱置廉租房計(jì)劃,即使實(shí)施廉租房制度比較好的地區(qū),在缺乏穩(wěn)定資金來(lái)源的情況下,也面臨著難以為繼的境地。此外,在廉租房的管理上也存在難點(diǎn),一是租金的收取困難重重;二是廉租戶(hù)的收入超過(guò)了低保線,按規(guī)定應(yīng)退出廉租房,但倘若其不退出,也無(wú)法采取強(qiáng)制手段。

      對(duì)策:實(shí)行以租賃住房補(bǔ)貼政策為主的住房保障制度

      住房社會(huì)保障是政府的職責(zé),取消經(jīng)濟(jì)適用房后,必須采取別的措施達(dá)到保障的目的。從社會(huì)保障角度考慮,政府應(yīng)著重解決最低收入階層住房問(wèn)題,并注重發(fā)揮市場(chǎng)配置作用,這就需要理念上的突破,需要能夠?qū)崿F(xiàn)住房政策目標(biāo)和更有效率的制度安排,在促進(jìn)社會(huì)公平的基礎(chǔ)上更好地分配社會(huì)資源,真正幫助弱勢(shì)群體解決住房問(wèn)題。從我國(guó)國(guó)情出發(fā),我們建議實(shí)行以租賃住房補(bǔ)貼政策(廉租房政策中的其中一種辦法)為主的住房政策,同時(shí)取消經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策中的其他辦法。通過(guò)發(fā)放租金補(bǔ)貼形式解決低收入者的住房保障問(wèn)題,按“人頭”實(shí)行租金補(bǔ)貼,不僅避免了政府在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與管理中存在的種種弊端,緩解政府土地與住房供應(yīng)壓力,而且可以充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源的配置作用,活躍租賃市場(chǎng),也有利于住房保障對(duì)象在房屋租賃市場(chǎng)自行選擇居住地點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn),方便工作和生活。

      事實(shí)上,實(shí)行租賃住房補(bǔ)貼政策也是發(fā)達(dá)國(guó)家通行的做法。美國(guó)住房政策的著力點(diǎn)和住房管理部門(mén)的主要任務(wù)就是幫助中低收入家庭解決住房問(wèn)題。凡家庭收入未達(dá)到所在地區(qū)家庭平均收入80%者,可以申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。住房支出超過(guò)收入30%時(shí)被認(rèn)定為過(guò)度消費(fèi)負(fù)擔(dān),并以此為參考對(duì)住房需求者進(jìn)行補(bǔ)貼。對(duì)沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房的,政府劃定低水平保障線,低于保障線的家庭,在租住房時(shí),政府直接給承租人發(fā)放30%左右的租金補(bǔ)貼。在培育房屋租賃市場(chǎng)中,政府鼓勵(lì)租售并舉、合理搭配,城市居民根據(jù)家庭收入、就業(yè)等情況自由決定買(mǎi)房或租房。瑞典自1948年起開(kāi)始實(shí)行住房補(bǔ)貼制度。它分為兩種,一種是給退休人員的,全國(guó)大約有30%的退休人員從住房補(bǔ)貼中受益。另一種是給低收入、多子女家庭的,當(dāng)住房租金、收入相同時(shí),孩子多的得到的補(bǔ)貼多,子女多的家庭住房純支出要比子女少的家庭少;收入多的家庭,租金補(bǔ)貼少,住房純支出多。

      多渠道籌集和積累租賃住房補(bǔ)貼資金。解決資金瓶頸、多渠道籌措資金是實(shí)行租賃住房補(bǔ)貼政策的前提和基礎(chǔ)。因?yàn)閷?shí)行貨幣化補(bǔ)貼需要一定金額的貨幣支出,在地方財(cái)力捉襟見(jiàn)肘的情況下,該項(xiàng)政策能否最終走下去,資金問(wèn)題是關(guān)鍵。由于低收入者租賃住房補(bǔ)貼屬于社會(huì)最低住房保障范疇,政府在資金安排方面應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用。各級(jí)政府應(yīng)設(shè)立租賃住房補(bǔ)貼基金,其資金來(lái)源可考慮以下渠道:一是將低收入城鎮(zhèn)居民租賃住房補(bǔ)貼納入各級(jí)財(cái)政預(yù)算,中央或省級(jí)財(cái)政可根據(jù)下一級(jí)財(cái)政收支差異考慮分擔(dān)適當(dāng)比例的住房補(bǔ)貼支出;二是將經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃指標(biāo)用地的拍賣(mài)收益和廉租住房建設(shè)資金直接轉(zhuǎn)為租賃住房補(bǔ)貼的資金來(lái)源;三是對(duì)現(xiàn)有土地出讓金收入按一定比例提取;四是住房公積金的增值收益按一定比例提取;五是變現(xiàn)一部分國(guó)有資產(chǎn),包括出售現(xiàn)有公房等收入;六是現(xiàn)有公房租金收入;七是考慮發(fā)行住房保障福利彩票;八是鼓勵(lì)社會(huì)組織和個(gè)人為城市居民最低住房保障提供捐贈(zèng)和資助。

      建立健全租賃住房補(bǔ)貼政策管理體系。經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題,實(shí)際上也反映了我國(guó)當(dāng)前公共管理水平不高的問(wèn)題,因此在實(shí)施租賃住房補(bǔ)貼政策過(guò)程中,應(yīng)出臺(tái)管理?xiàng)l例,落實(shí)管理責(zé)任,嚴(yán)格管理流程。

      (1)合理界定租賃住房補(bǔ)貼的對(duì)象。實(shí)施貨幣補(bǔ)貼,同樣有不少問(wèn)題需要解決,與經(jīng)濟(jì)適用房一樣,首先要解決的是“尋租”問(wèn)題,關(guān)鍵是確定補(bǔ)貼對(duì)象,應(yīng)確定一個(gè)合理的實(shí)施租房貨幣補(bǔ)貼的人群范圍。為解決人人有房住的問(wèn)題,除了買(mǎi)得起或租得起商品房之外的所有低收入人群,只要符合規(guī)定的條件,都應(yīng)界定為補(bǔ)貼對(duì)象。具體條件可規(guī)定為:家庭人均收入低于當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ淖赓U住房補(bǔ)貼線、家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%的“雙低”人群。

      (2)合理劃定租賃住房補(bǔ)貼線。根據(jù)居民最低生活保障線與上一年度住房租賃平均價(jià)格以及住房保障面積來(lái)確定租賃住房補(bǔ)貼線,其計(jì)算公式為:租賃住房補(bǔ)貼線=最低生活保障線+上一年度人均住房面積×60%×上一年度住房租賃平均價(jià)格。家庭人均收入與租賃住房補(bǔ)貼線的差額即為補(bǔ)貼金額,但最大不得超過(guò)租賃住房補(bǔ)貼線與最低生活保障線的差額,因?yàn)樽畹蜕畋U暇€以下屬最低生活保障范疇。以福州市為例:該市目前執(zhí)行的最低生活保障線是人均210元―230元/月(前者為多戶(hù)人口,后者為單戶(hù)人口),2004年該市住房租賃月平均價(jià)格約為7元/平方米,福州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布的2004年該市人均住房使用面積為19.29平方米,根據(jù)計(jì)算公式可得出福州市租賃住房補(bǔ)貼線為人均291―321元/月,人均月收入低于該補(bǔ)貼線的家庭均可申請(qǐng)租賃住房補(bǔ)貼。

      (3)明確管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。住房保障制度是社會(huì)保障體系的組成部分,因此租賃住房補(bǔ)貼政策應(yīng)納入社會(huì)保障管理。現(xiàn)行的廉租房政策一直是附著在民政部門(mén)的“低保”體系中的,借鑒這一做法,租賃住房補(bǔ)貼政策的實(shí)施和管理職能應(yīng)歸口社會(huì)勞動(dòng)保障部門(mén)承擔(dān),借助其低保管理的經(jīng)驗(yàn),減少管理成本。管理機(jī)關(guān)主要職責(zé):對(duì)最低收入家庭基本住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底,全面掌握需求狀況,建立保障對(duì)象檔案;對(duì)補(bǔ)貼線進(jìn)行測(cè)算,及時(shí)公布;制定審批標(biāo)準(zhǔn),承擔(dān)具體審批與發(fā)放工作;對(duì)已經(jīng)享受了租賃住房補(bǔ)貼的居民,應(yīng)對(duì)其收入和資產(chǎn)變化情況進(jìn)行連續(xù)的監(jiān)控,根據(jù)其收入變化情況,相應(yīng)調(diào)整補(bǔ)貼金額。

      (4)加強(qiáng)資格審核。對(duì)租賃住房補(bǔ)貼實(shí)行申請(qǐng)審核制,由申請(qǐng)租賃住房補(bǔ)貼的低收入者出具有關(guān)證明材料,填寫(xiě)“城市居民租賃住房補(bǔ)貼審批表”,在管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)登記,并接受家庭收入和資產(chǎn)審查。管理機(jī)關(guān)結(jié)合入戶(hù)調(diào)查、鄰里訪問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)公示、系統(tǒng)查詢(xún)等手段對(duì)申請(qǐng)人真實(shí)性進(jìn)行審核。

      (5)強(qiáng)化法律保障。只有通過(guò)立法,為租賃住房補(bǔ)貼政策提供嚴(yán)格的法律保障,才能確保該項(xiàng)工作取得實(shí)效。可比照《城市居民最低生活保障條例》,予以立法管理,明確住房保障標(biāo)準(zhǔn)與條件、申請(qǐng)對(duì)象資格的公示與監(jiān)督、管理機(jī)構(gòu)職責(zé)與行為規(guī)范以及故意騙保行為的法律責(zé)任等。對(duì)于以虛報(bào)、隱瞞、偽造等手段騙取租賃住房補(bǔ)貼,享受補(bǔ)貼期間收入提高不告知管理機(jī)構(gòu),以及管理機(jī)構(gòu)工作人員等行為給予懲處。

      經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第3篇

      關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房;住房分類(lèi)供應(yīng);廉租房;對(duì)策

      1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出了建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系,對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收人家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房;高收人家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。新的住房制度區(qū)分了住房的商品和社會(huì)保障兩重屬性,有針對(duì)性地實(shí)行不同的住房政策,重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)低收入階層的保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)隱現(xiàn)泡沫,房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下,如何更好地從我國(guó)國(guó)情出發(fā),借鑒國(guó)際解決居民住房的經(jīng)驗(yàn),理順我國(guó)住房發(fā)展和消費(fèi)的思路,是亟待解決和極具重要意義的大事。

      1.經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題及分析

      1.1 經(jīng)濟(jì)適用房政策適用對(duì)象難以確定

      一是“中低收入家庭”的規(guī)定過(guò)于寬泛。過(guò)寬的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),不利于資源配置的公平性,使得一些該由市場(chǎng)解決住房的人群變?yōu)檎畞?lái)解決,財(cái)政補(bǔ)貼部分地落到了收入較高者身上,從而違背了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的和財(cái)政補(bǔ)貼的支付原則。二是中低收人家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)不明確。目前中低收人家庭的收人界限、中低收入家庭包不包括中等收人家庭等都沒(méi)有劃分清楚,使得經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象說(shuō)起來(lái)明確,做起來(lái)混亂。三是家庭收入是一個(gè)雖時(shí)間動(dòng)態(tài)變化的量,政策的規(guī)定也不能一勞永逸,刻舟求劍。信息的不透明必然造成分配的不公平,部分中高收人者混水摸魚(yú)也就在所難免,困擾經(jīng)濟(jì)適用房的尋租問(wèn)題和信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題也很難解決。

      1.2 經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)結(jié)構(gòu)限制不強(qiáng)

      國(guó)家確立的住房供應(yīng)體系包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種供應(yīng)層次,但是這三種住房在住房建設(shè)的總量中各應(yīng)占多大的比例為宜,一直不明確。按照政策的最初設(shè)計(jì),經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%,而實(shí)際上全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來(lái)一直處于減少趨勢(shì),2004年只有4.61%。若按原設(shè)計(jì)的供應(yīng)量標(biāo)準(zhǔn),這么小比例的經(jīng)濟(jì)適用房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入人群的購(gòu)房要求的。不少經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)更是大大超標(biāo),多以大中戶(hù)型為主,事實(shí)上將一些最需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收人群體擋在了門(mén)外,而中等甚至中高收人群體成為經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者。

      1.3 經(jīng)濟(jì)適用房的租售方式僵化

      廉租房投入相對(duì)不足。廉租房政策是住房保障制度體系的重要組成部分,為解決雙特困戶(hù)(經(jīng)濟(jì)特別困難、住房特別困難)的住房問(wèn)題,戶(hù)型面積應(yīng)該在50平方米以下。但是從全國(guó)范圍來(lái)看,廉租房的建設(shè)更是微乎其微。究其原因,主要是受資金來(lái)源的制約,廉租房投人相對(duì)有限,成本回收難以實(shí)現(xiàn)。此外,在廉租房的管理上也存在難點(diǎn),一是租金的收取困難重重,二是廉租戶(hù)的收人超過(guò)了低保線,按規(guī)定應(yīng)退出廉租房,但倘若其不退出,也無(wú)法采取強(qiáng)制手段。

      1.4 土地供應(yīng)問(wèn)題突出

      從客觀因素分析,一方面,隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,建設(shè)用地和項(xiàng)目用地日益增多,城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少;另一方面,經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)用地受成本制約,征地難度大、時(shí)間長(zhǎng),從而導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)用地的落實(shí)難度越來(lái)越大。且目前可提供經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地均處于偏遠(yuǎn)的城市邊緣地帶,交通及配套設(shè)施均不完善,既增加了購(gòu)買(mǎi)者的居住成本,也加大了政府提供配套公共設(shè)施的投人成本。從主觀因素分析,經(jīng)濟(jì)適用房用地是無(wú)償劃撥的,免收土地出讓金,而土地出讓金恰恰又是地方政府收人的,要來(lái)源之一,因此,在地方財(cái)力較為緊張的情況下,土地供應(yīng)不向經(jīng)濟(jì)適用房?jī)A斜也就在所難免。而這造成的結(jié)果將使經(jīng)濟(jì)適用房的后續(xù)供應(yīng)能力嚴(yán)重不足,經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾更加突出。

      1.5 經(jīng)濟(jì)適用房的融資模式單一

      目前我國(guó)實(shí)行的是低福利保障制度,居民的保障主要通過(guò)自身積累,政府僅提供少量的福利保障,在這種制度下,經(jīng)濟(jì)適用房是難以成為住房保障供應(yīng)體系主體的,因?yàn)橛傻胤秸疄樯鐣?huì)大多數(shù)人群提供經(jīng)濟(jì)適用房這種低價(jià)住宅,其財(cái)力顯然難以支撐。因此,必須考慮經(jīng)濟(jì)適用房的融資偏向民間。

      1.6 經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制乏力

      經(jīng)濟(jì)適用房作為政府的福利資源,被購(gòu)買(mǎi)后成為購(gòu)買(mǎi)者的完全資產(chǎn),即使該購(gòu)買(mǎi)者今后收入大幅提高也依舊享用政府的福利資源,然而隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房的居民在未來(lái)幾年內(nèi)可能會(huì)有較大的收入增長(zhǎng),不再滿足補(bǔ)貼要求,同時(shí)市場(chǎng)上也會(huì)涌現(xiàn)出新的低收入者需要補(bǔ)貼。很顯然,這種靜態(tài)地、一次性地補(bǔ)貼方式會(huì)導(dǎo)致不再需要補(bǔ)貼的居民繼續(xù)占用補(bǔ)貼資源,而政府仍需要為新出現(xiàn)的低收入者提供大量的補(bǔ)貼資源而損失大量的土地出讓金,既不能充分利用有限的補(bǔ)貼資源,也不利于社會(huì)公平。

      2.經(jīng)濟(jì)適用房政策生存之我見(jiàn)

      經(jīng)濟(jì)適用房政策存在難以根除的病疾,其實(shí)施效果與政策初衷存在較大差距,無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目的。據(jù)此有人認(rèn)為,應(yīng)該取消經(jīng)濟(jì)適用房政策同時(shí)進(jìn)行更具公平與效率的制度安排,實(shí)行以租賃住房補(bǔ)貼政策為主的住房保障制度(中國(guó)人民銀行福州中心支行課題組,2006);也有專(zhuān)家認(rèn)為,只要解決好中低收入者住房問(wèn)題為“核心”,抓住以推行小戶(hù)型、低房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房為主這個(gè)“關(guān)鍵”,以加強(qiáng)調(diào)控管理為堅(jiān)強(qiáng)保證,可以實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)“居者有其屋”的目標(biāo)(包宗華,2005)。我們國(guó)家的住房分類(lèi)供應(yīng)制度是借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。新加坡、美國(guó)分別用了50年和75年很好地解決了中低收入者住房問(wèn)題,我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)行才剛剛十年,還有很長(zhǎng)的路要走。我國(guó)的住房分類(lèi)供應(yīng)制度與國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的差距還有很大。

      首先,制度設(shè)計(jì)方面的差異

      美、新兩國(guó)住房“改制”的理由是,過(guò)去實(shí)行住房任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的制度,很難解決好廣大中低收入者的住房問(wèn)題,強(qiáng)調(diào)政府從“不管”到“要管”。我國(guó)則是對(duì)原來(lái)實(shí)行的公房低租金制度進(jìn)行“房改”,順理成章地提出了走住房商品化道路的改革方向,人們的思路是從“包攬過(guò)多”轉(zhuǎn)到“向市場(chǎng)化、商品化放開(kāi)”。

      其次,執(zhí)行力、覆蓋面的巨大差距

      美、新兩國(guó)政府認(rèn)為解決好中低收入者的住房問(wèn)題是推行住房分類(lèi)供應(yīng)制度的“核心”,因而他們第一步是明確劃分高中低收入者的界限,并予以公布。然后,根據(jù)分類(lèi)供應(yīng)制度的要求,采取可行的措施,保證中低收入者能買(mǎi)得起或租得到相應(yīng)的住房。經(jīng)過(guò)十幾年到二十年的積累后,中低收入者的住房供需逐步平衡,從而很好地解決了住房制度的核心問(wèn)題。而我國(guó)大多數(shù)城市至今還沒(méi)有公布各類(lèi)收入者的劃分界限據(jù)有關(guān)專(zhuān)家測(cè)算,我國(guó)高等收入者比重很小,中低收入者要占總戶(hù)數(shù)的85%以上。但這幾年下來(lái),我國(guó)供應(yīng)中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資,每年只占總投資的6%左右,覆蓋面為不到7%。

      再次,是否明確核心與抓住關(guān)鍵

      美、新兩國(guó)住房政策的“核心”是解決好中低收入者的住房問(wèn)題,“關(guān)鍵”則是保證供應(yīng)中低收入者買(mǎi)得起的符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的小戶(hù)型低造價(jià)住房,之后才逐步適當(dāng)擴(kuò)大戶(hù)型。我國(guó)地少人多,人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值很低,更應(yīng)以建設(shè)小戶(hù)型低造價(jià)住宅為主。但是我國(guó)這些年的住房建設(shè),經(jīng)濟(jì)適用住房只占住房建設(shè)總投資的6%,而商品房(含30%左右由單位自建而不上市場(chǎng)銷(xiāo)售的住宅)所占比重卻高達(dá)94%。由于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,不控制商品房的戶(hù)型和賣(mài)價(jià),導(dǎo)致這些年來(lái)建設(shè)大戶(hù)型、高房?jī)r(jià)住宅成風(fēng)。政策核心縱然明確,但問(wèn)題核心仍然沒(méi)有抓牢。

      3.經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的對(duì)策及建議

      3.1 切實(shí)推行經(jīng)濟(jì)適用房政策,必須保證滿足80%的中低收入家庭的住房問(wèn)題。也就是說(shuō),地方每年的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積必須占該年住房建設(shè)總面積的80%。此外,占總房量80%的小戶(hù)型經(jīng)濟(jì)適用住房的房?jī)r(jià)由政府進(jìn)行控制,20%的商品房又有高稅費(fèi)的適度調(diào)節(jié)。對(duì)住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),就抓住了主流,能較好地穩(wěn)定市場(chǎng),也能較好地解決房?jī)r(jià)漲得過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高和投機(jī)炒作等問(wèn)題。

      3.2 由于城市政府只能拿出很少的免費(fèi)土地,從而成了卡脖子的“瓶頸”,這是造成每年只能建設(shè)6%經(jīng)濟(jì)適用住房的主要原因。解決的辦法是,借鑒美國(guó)的做法,取消這一條優(yōu)惠,只給經(jīng)濟(jì)適用住房以稅費(fèi)和貸款優(yōu)惠。這樣,就能順當(dāng)?shù)靥岢雒磕杲ㄔO(shè)80%經(jīng)濟(jì)適用住房的要求。

      3.3 在實(shí)施這一政策中,城市政府要加強(qiáng)管理,主要工作是:制定適合本市實(shí)際的小戶(hù)型、低房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn),政府在出讓土地或?qū)徟≌^(qū)建設(shè)規(guī)劃時(shí),有區(qū)別地規(guī)定這個(gè)住宅小區(qū)的容積率、戶(hù)型和造價(jià),并在竣工時(shí)檢查屬實(shí)后再頒發(fā)房產(chǎn)證。同時(shí),嚴(yán)格控制每戶(hù)居民只能買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)適用住房。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的戶(hù)型60-99平方米的比例不低于75%,廉租房的面積嚴(yán)格控制在45平方米左右。

      3.4 認(rèn)真掌握和劃分居民收入線,每年公布一次;并且定期公布經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。進(jìn)一步完備以個(gè)人征信系統(tǒng)為主的配套設(shè)施建設(shè)。租賃住房補(bǔ)貼制度需要個(gè)人征信體系的支撐,為此要加快個(gè)人征信系統(tǒng)的建設(shè),配合以稅務(wù)登記制度的完普,建立公開(kāi)、透明的個(gè)人信息制度,使得個(gè)人信息尤其是家庭收人信息的查詢(xún)有處可查、查有依據(jù),從而實(shí)現(xiàn)個(gè)人信息的查詢(xún)、驗(yàn)證與交換的準(zhǔn)確性.形成政府管理部門(mén)、市場(chǎng)主、客體之間互惠互利、相互制約的機(jī)制,以保障政府住房政策實(shí)施的順利、有效。

      3.5 繼續(xù)推進(jìn)住房公積金制度的改革,使之成為解決中低收入居民住房問(wèn)題的基本政策。加強(qiáng)研究,擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍,尤其是那些經(jīng)濟(jì)收入較低、工作不穩(wěn)定的低收入居民和下崗職工。因此,建議政府要成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu),對(duì)中低收入居民的住房貸款提供擔(dān)保以保證他們能貸到他們所需要的住房資金。加強(qiáng)住房公積金抵押貸款的證券化研究以擴(kuò)大資金來(lái)源,并幫助更多的居民獲得住房貸款。

      3.6 構(gòu)建和完善廉租房體系,確實(shí)解決低收入居民的住房問(wèn)題。首先,在政府相關(guān)政策的扶持下進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房的建設(shè)同時(shí),要調(diào)整廉租房的標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格控制面積不能超過(guò)50平方米,使廉租房政策服務(wù)更多缺房戶(hù);另外,要加強(qiáng)廉租房對(duì)象的審查和監(jiān)督,以防止中高等收入者和居住條件不是很差的住戶(hù)擠占了低收入缺房戶(hù),可以對(duì)廉租對(duì)象進(jìn)行定期檢查,對(duì)于收入水平超過(guò)政府保障規(guī)定的購(gòu)房者,不再減免土地年租費(fèi),以體現(xiàn)政策的社會(huì)保障性。

      3.7 大膽嘗試住宅合作社,盡快解決缺房戶(hù)的住房問(wèn)題。合作住宅是由住宅合作社社員集資建造的,凡是具有本市戶(hù)口的中低收入家庭或國(guó)有企業(yè)職工均可入社參加集資合作建房從國(guó)家來(lái)說(shuō),由于住宅合作社實(shí)行個(gè)人集資,既不用國(guó)家投資又不用國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)貸款,減輕了國(guó)家在住房建設(shè)上的財(cái)政負(fù)擔(dān),又有利于推進(jìn)住宅商品化。

      3.8 健全經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入審核、輪候機(jī)制,建立完善的退出機(jī)制,形成經(jīng)濟(jì)適用住房良性循環(huán)機(jī)制。通過(guò)住房查檔提供征稅證明和公積金繳存證明等,嚴(yán)格準(zhǔn)入審核制度。同時(shí),可以借鑒有獎(jiǎng)舉報(bào)和通報(bào)處理方式,加強(qiáng)事后監(jiān)督,通過(guò)保障對(duì)象的動(dòng)態(tài)管理,限制經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)租交易和在出售時(shí)補(bǔ)交差價(jià)款等,建立完善的退出機(jī)制,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房保障的良性循環(huán)。

      參考文獻(xiàn):

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      [6]成都市“夾心層”住戶(hù)住房困難對(duì)策研究課題組.經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)作模式的適宜選擇[J].經(jīng)濟(jì)體制改革,2006.01

      經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第4篇

      一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

      1.1994年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式,一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人;一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

      2.1999年,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通,建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài);個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款,辦法規(guī)定,以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款,全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易,交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的,其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政,專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

      3.實(shí)踐當(dāng)中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房,后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出,但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí),連腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院,以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是:原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中,還沒(méi)有取得房主證,無(wú)權(quán)賣(mài)房;簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名,夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn);房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效;《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定,城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么,原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢?是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢?

      4.以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者,其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定,只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后,原房主才有房產(chǎn)所有權(quán),才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此,在未取得房產(chǎn)證前,原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人,對(duì)房屋就進(jìn)行出賣(mài)的行為當(dāng)然無(wú)效。趙律師認(rèn)為,此說(shuō)法不對(duì)。理由有二:1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前,原房主尚未取得法律上的所有權(quán),但其在向單位出資購(gòu)買(mǎi)所住房屋后,已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主,且房產(chǎn)證也正在申辦之中,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣(mài)房產(chǎn),依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定,也是一種效力待定的合同,而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后,房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí),此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

      5.簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢?趙律師認(rèn)為,如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字,則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意,此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得,沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū),買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定,賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn),買(mǎi)方構(gòu)成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可,則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí),此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)椋I(mǎi)房人為善意第三人,符合善意取得的條件時(shí),法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為,在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí),為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂,買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名,以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾過(guò)相關(guān)訴訟,一個(gè)案子打了兩年,打完一審打二審,打完二審再發(fā)還重審,后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

      6.房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢?在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題,買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房,此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài),不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí),單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系,原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主,應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。

      7.法律規(guī)定,對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí),均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢?趙律師認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī),而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系,合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定,至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容,與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

      56條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”

      8.總之,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,維護(hù)合同的穩(wěn)定性,保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比,最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí),必須支付土地使用權(quán)出讓金,在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

      二.集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

      1.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼,個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。

      2.按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定,在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

      3.但在實(shí)踐中,也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào),有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài),有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下,有的賣(mài)方反悔,至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有:將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員,其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào),買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證,無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉,違反國(guó)家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方,違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么,他們的這些觀點(diǎn)是否能成立?是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢?

      3.趙律師認(rèn)為,在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前,經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示;買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣(mài)給外單位職工,原房主居住未滿五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方,雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,但這些政策只是部門(mén)規(guī)章,不是法律或行政法規(guī),不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù),且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。

      4.趙律師認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別,政策性極強(qiáng),相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院的意見(jiàn),雖然不是行政法規(guī),不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù),但具有強(qiáng)制性,房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定,則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此,今后,雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù),房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同,在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證,不受法律的保護(hù)。因此,趙律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但無(wú)法得到履行,經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,只能通過(guò)正當(dāng)渠道,通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi),而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。

      三.村證房(小產(chǎn)權(quán)房)買(mǎi)賣(mài)合同效力。

      1.在農(nóng)村集體土地上,只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房,或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋,而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,因此,無(wú)法取得市證,或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。

      經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第5篇

      關(guān)鍵詞:保障性住房;南寧市;住戶(hù)滿意度

      基金項(xiàng)目:本文是廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院“南寧市保障性住房研究”團(tuán)隊(duì)的成果,廣西重點(diǎn)學(xué)科“管理科學(xué)與工程”建設(shè)經(jīng)費(fèi)資助

      保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定購(gòu)房對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房,由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房、公租房等政策性住房構(gòu)成。從2011年開(kāi)始,南寧市根據(jù)廣西自治區(qū)下達(dá)的任務(wù)要求,開(kāi)始大規(guī)模地建設(shè)保障性住房。2011年的計(jì)劃建設(shè)規(guī)模為30020套,2012年的建設(shè)規(guī)模為26500套,2013年的建設(shè)總規(guī)模為19420套,2014年的建設(shè)規(guī)模稍有下降,為16460套,2015年的建設(shè)總規(guī)模又?jǐn)U大到29040套。同時(shí)為了保證保障性住房建設(shè)的南寧市出臺(tái)了文件《南寧市進(jìn)一步加快保障性安居工程建設(shè)若干規(guī)定》如此大的建設(shè)規(guī)模,《若干規(guī)定》提出,南寧市將對(duì)住房保障工作實(shí)行嚴(yán)格問(wèn)責(zé)制,對(duì)造成重大不良后果和影響的負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。

      那么,居民南寧保障性住房建設(shè)滿意率情況怎樣呢?2015年11月,本研究團(tuán)隊(duì)組織學(xué)生對(duì)南寧市保障性住房住戶(hù)滿意度進(jìn)行了調(diào)查。本次調(diào)查共訪問(wèn)了16個(gè)保障房小區(qū)的612位住戶(hù),調(diào)查采取問(wèn)卷調(diào)查方式,并采取配額抽樣方法、進(jìn)入小區(qū)對(duì)住戶(hù)進(jìn)行攔問(wèn),回收有效問(wèn)卷574份。受訪者主要以經(jīng)濟(jì)適用房住戶(hù)為主,占58.9%;限價(jià)房約占14.6%;公共租賃房受訪者占13.9%,廉租房住戶(hù)占12.9%。本次調(diào)查的受訪者以2013~2015年租住的住戶(hù)為主,占總樣本的49.9%。

      一、南寧市保障房住戶(hù)對(duì)保障房建設(shè)滿意度分析

      1.產(chǎn)品供給區(qū)域分布的滿意度分析

      本次調(diào)查只針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房、安居房的區(qū)域分布滿意度進(jìn)行了調(diào)查。本題為過(guò)濾性問(wèn)題,在612位受訪者,回答對(duì)“了解保障性住房的供給狀況”有135位。其中約有120多位回答了住房供給區(qū)域分布滿意情況的問(wèn)題。

      從頻率上分析,經(jīng)濟(jì)適用房的滿意率最高,為15.0%;公租房的滿意率最低,只有9.4%。從不不滿意率上看,各住房類(lèi)型相關(guān)不大,均在18%~20%之間。經(jīng)濟(jì)適用房滿意率高些,是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房總量大、樓盤(pán)比較多。有的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建設(shè)比較早,一些在當(dāng)年看來(lái)比較偏的樓盤(pán),放到現(xiàn)在就不再顯得偏了,比如富寧新興苑。反觀最近幾年才推出的限價(jià)房、公租房,相比而言位置的確有點(diǎn)偏。而且從已經(jīng)入住的樓盤(pán)看,經(jīng)濟(jì)適用房建筑規(guī)模大的區(qū)域分布更廣,限價(jià)房、安居房的樓盤(pán)少,區(qū)域分布不均。

      2.對(duì)保障房的實(shí)物、區(qū)位方面的滿意度

      保障房的實(shí)物、區(qū)位主要是指建筑質(zhì)量、房屋設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境景觀、小區(qū)的位置、交通、周?chē)h(huán)境景觀等方面的因素。本次調(diào)查采用五級(jí)量表的方式,要求受訪者根據(jù)滿意情況進(jìn)行打分, 1=非常不滿意,5=非常滿意。

      從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可知,保障性住房住戶(hù)對(duì)小區(qū)的社區(qū)文化、鄰里關(guān)系滿意度是最高的得分超過(guò)了3分,而且標(biāo)準(zhǔn)差在所有的要素當(dāng)中排倒數(shù)第二,意見(jiàn)相對(duì)比較統(tǒng)一。總體的綜合來(lái)說(shuō)得分也相對(duì)較高,而且在這一選項(xiàng)上,標(biāo)準(zhǔn)差是所有評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)意見(jiàn)中最小的。得分比^低的幾項(xiàng),除了“住宅的建筑質(zhì)量”外,其余幾項(xiàng)均是公共配套方面的,包括教育設(shè)施、購(gòu)物環(huán)境、公共醫(yī)療。其中公共醫(yī)療的不滿意率達(dá)50.1%,;對(duì)購(gòu)物環(huán)境不滿意率為39.6%,對(duì)住宅建筑質(zhì)量不滿意率為36.8%,均是比較高的比值。其中經(jīng)濟(jì)適用房及公租房問(wèn)題最為突出,受訪者中明確表示對(duì)“經(jīng)濟(jì)適用房建筑質(zhì)量滿意”的受訪者只占12.4%,而表示“非常不滿意、很不滿意”的占57.6%;而對(duì)公租房建筑質(zhì)量滿意率也只有13.8%。“公共醫(yī)療”的不滿意率最高的是公共租賃房,達(dá)70.9%,其次是限價(jià)房,不滿意率為55.9%。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)“公共醫(yī)療”要素明確表示不滿意的比例也是非常高的值。最低值為45.8%。

      3.申請(qǐng)、輪候、分配過(guò)程中對(duì)政府服務(wù)質(zhì)量滿意度

      在申請(qǐng)、輪候、分配過(guò)程中對(duì)政府服務(wù)質(zhì)量滿意度又如何呢?調(diào)查得知,在申請(qǐng)環(huán)節(jié),住戶(hù)的滿意率為23.9%,在輪候環(huán)節(jié),住戶(hù)的滿意率為16.3%;在分配環(huán)節(jié),住戶(hù)的滿意率為19.9%。而且三個(gè)環(huán)節(jié)的滿意度得分均沒(méi)有達(dá)到平均分3分,申請(qǐng)環(huán)節(jié)為2.95、輪候環(huán)節(jié)為2.85,分配環(huán)節(jié)為2.96。其中不滿意率最高的是輪候環(huán)節(jié),達(dá)到34%。問(wèn)及“根據(jù)您個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)或通過(guò)平時(shí)的了解,您覺(jué)得申請(qǐng)保障性住房存在哪些困難?”時(shí)(本題有效個(gè)案為540)。“申請(qǐng)時(shí)間長(zhǎng)”“申請(qǐng)條件多”及“房源供應(yīng)量不足”是排在前三位的因素。分別占個(gè)案的68.3%、 55.63%、43.8%。

      那么在南寧市申請(qǐng)保障性住房,從申請(qǐng)到獲得住房資格通常需要多長(zhǎng)時(shí)間呢?數(shù)據(jù)顯示約有50%的住戶(hù)在申請(qǐng)后不超過(guò)1年可以獲得保障性住戶(hù)資格。這個(gè)時(shí)間相對(duì)而言還是比較快的。超過(guò)2年才獲得住戶(hù)資格的占19%,占比也算比較大。資料顯示,新加坡保障房全國(guó)輪候時(shí)間2年左右、韓國(guó)1年。因此南寧申請(qǐng)保障房的輪候時(shí)間并不算長(zhǎng)。

      4.對(duì)住房?jī)r(jià)格、交易成本滿意度情況分析

      本次調(diào)查,問(wèn)卷中有兩處涉及保障房?jī)r(jià)格問(wèn)題,“您認(rèn)為南寧市現(xiàn)有的保障房供應(yīng)存在哪些問(wèn)題”“您認(rèn)為保障房建設(shè)方面還有哪些需要完善之處”。第一個(gè)問(wèn)句設(shè)計(jì)有“房屋售價(jià)太高”選項(xiàng),第二個(gè)問(wèn)句設(shè)計(jì)有“降低保障房?jī)r(jià)格”“降低購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的交易稅費(fèi)”選項(xiàng)。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,認(rèn)為價(jià)格太高,需要降低保障房?jī)r(jià)格的占比不高。認(rèn)為房屋售價(jià)太高的為26人,占有效個(gè)案比為18.2%。認(rèn)為“需要降低購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中交易稅費(fèi)的”為56人,占有效值28.3%;認(rèn)為需要“降低保障房?jī)r(jià)格”的頻數(shù)為78,占有效值39.4%;本題有效個(gè)案為198人。

      二、保障性住房建設(shè)存在問(wèn)題

      1.保障性住房選址偏僻

      通過(guò)調(diào)查得知,受訪者對(duì)已經(jīng)建成的保障房住戶(hù)反映比較突出的問(wèn)題是:公共配套設(shè)施不完善、房屋選址偏僻、遠(yuǎn)離市區(qū)、交通不方便,由此衍生的問(wèn)題的是:住戶(hù)對(duì)小區(qū)的購(gòu)物環(huán)境、教育配套、醫(yī)療保健、公共交通等滿意率比較低。當(dāng)然這些問(wèn)題的出現(xiàn)另一方面南寧市近些年發(fā)展速度比較快,一些新區(qū)在購(gòu)物環(huán)境、教育配套、公共交通上均存在類(lèi)似的問(wèn)題。尤其是醫(yī)療和教育配套的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上城市人口發(fā)展,就醫(yī)難、入學(xué)難是近幾年南寧市比較突出的問(wèn)題。

      2.保障性住戶(hù)建筑質(zhì)量問(wèn)題突出

      除去對(duì)保障性區(qū)位方面的不滿外,另外一個(gè)比較突出的問(wèn)題就是保障房建筑質(zhì)量問(wèn)題。上文已述,受訪者對(duì)住宅建筑質(zhì)量不滿意率為44.5%,均值為2.76。此外,在“您認(rèn)為保障房建設(shè)方面還有哪些需要完善之處?”的問(wèn)句中,選項(xiàng)最多的是 “提高保障房質(zhì)量”占有效個(gè)案值的68.2%。平時(shí)在南寧時(shí)空網(wǎng)上也經(jīng)常會(huì)看到一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的業(yè)主發(fā)的反映住房質(zhì)量問(wèn)題帖子,說(shuō)明保障性住房的質(zhì)量問(wèn)題的確比較突出。此問(wèn)題主要表現(xiàn)為:屋頂漏水、衛(wèi)生間漏水、樓板開(kāi)裂、水管漏水。

      3.政府政策宣傳、執(zhí)行力度有等加強(qiáng)完善

      本次是針對(duì)保障房小區(qū)住戶(hù)進(jìn)行的調(diào)查,但是對(duì)回答“您是否了解我市現(xiàn)行的住房保障政策”這一問(wèn)句時(shí),有66.3%的受訪者回答“不了解”。而在回答“了解南寧市現(xiàn)行保障房的政策”的206位受訪者中,能正確回答“據(jù)您所知下列哪些政府部門(mén)的網(wǎng)站可能會(huì)有保障房政策及房源信息?”只占64.5%。受訪者獲知保障房信息及政策的途徑分別是:報(bào)紙、親友介紹、政府相關(guān)部門(mén)、互聯(lián)網(wǎng)、電視及社會(huì)宣傳。當(dāng)問(wèn)及“您認(rèn)為現(xiàn)階段保障房政策執(zhí)行存在的問(wèn)題是什么” “政府監(jiān)管不力”“宣傳力度不足、公開(kāi)度和透明度不夠”“申請(qǐng)門(mén)檻過(guò)高”“灰色交易嚴(yán)重,特權(quán)霸占資源”為響應(yīng)度比較高的幾個(gè)回答,占有效個(gè)案的比例從46.2%到34.6%。而“保障房建設(shè)資金不足”“沒(méi)有健全法律約束”頻率分別是15.1%及9.8%。說(shuō)明從保障房住戶(hù)體會(huì)看,解決“有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)”的問(wèn)題比“健全法律體系”更為緊迫。

      三、結(jié)論及建議

      (一)結(jié)論

      通過(guò)以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果的分析,我們得出結(jié)論,保障房住戶(hù)對(duì)政府在保障房的政策宣傳、申請(qǐng)、輪候、分配環(huán)節(jié)滿意度并不高,對(duì)保障房小區(qū)居住環(huán)境總體上是認(rèn)可的,但是對(duì)住房在區(qū)位、實(shí)物方面的上一些要素滿意率較低。主要集中小區(qū)商業(yè)配套、教育配套設(shè)施、公共醫(yī)療衛(wèi)生、交通設(shè)施等區(qū)位條件方面,這些因素均是通過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期的物業(yè)管理難以得到改善的。而在戶(hù)型設(shè)計(jì)、小區(qū)的治安、鄰里關(guān)系是可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理可以得到改善的,因此后者的滿意率相對(duì)較高。

      (二)建議

      1.積極推進(jìn)保障房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)

      住宅產(chǎn)業(yè)化是指利用現(xiàn)代工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅,提高住宅的整體質(zhì)量,同時(shí)可以降低成本。近幾年我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化取得了比較大的進(jìn)展,萬(wàn)科、浙江寶業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)大住工、浙東建材、黑龍江宇輝集團(tuán)都在住宅產(chǎn)業(yè)化方面取得了較大的成績(jī)。因此政府在進(jìn)行保障房建設(shè)時(shí),為保證生產(chǎn)效率、保證建筑質(zhì)量,可以多考慮與國(guó)內(nèi)的擁有這些生產(chǎn)技術(shù)的企業(yè)合作,或者把建筑施工任務(wù)承包給這些企業(yè)。但是現(xiàn)階段政府還是比較傾向于把保障房施工建設(shè)的任務(wù)承包給國(guó)有房企施工建設(shè),如中房集團(tuán)、南寧地產(chǎn)公司、南寧房產(chǎn)公司等。可是本地國(guó)企的管理水平跟國(guó)內(nèi)大型私企比起來(lái)還是有差距的,尤其是建筑工程允S層層分包的情況下,更容易出問(wèn)題。

      2.大力推進(jìn)保障房建設(shè)PPP發(fā)展模式

      保障房建設(shè)資金來(lái)源是一個(gè)普遍關(guān)心的,而PPP(Public-Private-Partnership,公私合營(yíng))模式,無(wú)疑是一種很好的選擇。PPP模式通過(guò)大量引進(jìn)民間資本及先進(jìn)管理水平來(lái)轉(zhuǎn)移政府風(fēng)險(xiǎn)、提高政府部門(mén)辦事效率、縮短項(xiàng)目建設(shè)周期、節(jié)約成本的目標(biāo),最終實(shí)現(xiàn)政府與私人投資者的雙贏。PPP模式既是保障房項(xiàng)目為解決建設(shè)問(wèn)題的很好的方式,也是保障房建筑質(zhì)量的有效方法。政府相關(guān)部門(mén)由于職能分工及裙帶關(guān)系問(wèn)題,對(duì)于建筑質(zhì)量監(jiān)管難度比較大。

      3.加大保障房信息公開(kāi)建設(shè)方面的成果,提高大眾滿意率

      如今政策在保障性住房政策宣傳方面已知有了長(zhǎng)足進(jìn)步了,成立了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)及建設(shè)有專(zhuān)門(mén)的網(wǎng)站,公布保障房房源信息、獲得資格申請(qǐng)人姓名單位信息,保障房相關(guān)政策等通過(guò)網(wǎng)站均可查詢(xún)。然而公眾媒體很少報(bào)道這些方面的信息。《南國(guó)早報(bào)》《當(dāng)代生活報(bào)》《南寧晚報(bào)》是本地居民訂閱量最大的紙質(zhì)媒體,以《南國(guó)申報(bào)》為例,國(guó)家及當(dāng)?shù)卣行碌淖》空叱雠_(tái),報(bào)紙都會(huì)有報(bào)道,但是要查看完整的政策原文、更多相關(guān)信息,報(bào)紙就沒(méi)有介紹了。因此居民需要了解更多相關(guān)政策信息經(jīng)常借助于親戚朋友的幫忙。鑒于此,房產(chǎn)部門(mén)在傳達(dá)相關(guān)政策的時(shí)候是否可以考慮單位工會(huì)這條渠道呢?

      4. 重視保障房選址

      保障房的選址一方面要考慮到區(qū)域分布的均衡,另一面選址不應(yīng)過(guò)于偏僻。對(duì)于政府相關(guān)部門(mén)而言,保障房選址并不存在技術(shù)上的難題,關(guān)鍵在于經(jīng)濟(jì)利益的讓渡上。保障房項(xiàng)目區(qū)位好,政府在經(jīng)濟(jì)效益上自然會(huì)做出更大的犧牲。能用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的地塊卻用于保障房項(xiàng)目建設(shè)顯然沒(méi)有發(fā)揮土地的最大效用,但是選擇最偏僻的地段進(jìn)行建設(shè)保障房項(xiàng)目建設(shè)顯然也是有難以讓人滿意的。這也是南寧的前幾個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目推出后不受歡迎的原因。為了解決保障房項(xiàng)目的公共設(shè)施配套及基礎(chǔ)設(shè)施配套問(wèn)題,在成片開(kāi)發(fā)的普通商品住房項(xiàng)目中配套保障房項(xiàng)目建設(shè)成為最佳選擇。

      參考文獻(xiàn):

      [1]杜楊,豐景春. PPP模式下的保障房建設(shè)公私合作機(jī)制演化博弈分析[J].工程管理學(xué)報(bào),2015,01:59-64.

      [2]張琪.發(fā)達(dá)國(guó)家保障房分配的做法與啟示[J].經(jīng)濟(jì)縱橫,2015,03:74-77.

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