經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策

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經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第1篇

沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房供給狀況分析

筆者從沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房投資額及經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積兩方面進(jìn)行分析，得出當(dāng)前沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房的供給狀況。1.沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房投資額分析沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房的投資額變化較大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2003年和2005年的投資額均比較低，2006年上升到最高值，2007年和2008年逐年減少，而2009年和2010年逐漸增加，但是占住宅投資額的比重卻有所降低。沈陽(yáng)市住宅投資額、經(jīng)濟(jì)適用房投資額及經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額的比重?cái)?shù)據(jù)如表1所示。由于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，沈陽(yáng)市整個(gè)住宅市場(chǎng)的投資額變化比較大，所以經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額比例變化較大，其中2000年的比例是18.28%，到2003年三年來(lái)持續(xù)降低到1.47%，2004年回升到4.42%，2005年又下降到0.56%，2006年上升到7.85%，之后呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，到2010年比例為2.77%。沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額比例動(dòng)態(tài)圖2.沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積分析近幾年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，根據(jù)2002—2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)沈陽(yáng)市2002年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工面積比例是14.21%，2003年驟降到4.17%，之后到2006年提升了2.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到6.87%，2007年上升到16.73%，達(dá)到近幾年來(lái)的最高值，隨后兩年的數(shù)據(jù)逐年下降，2009年所占的比例是1.96%，兩年來(lái)下降了14.77個(gè)百分點(diǎn)，平均每年下降7.39個(gè)百分點(diǎn)，下降速度很快。從2002年至2009年沈陽(yáng)市住宅竣工面積、經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積及沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工。

沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房供給存在的問(wèn)題

在經(jīng)濟(jì)適用房的推行過(guò)程中也表現(xiàn)出一些問(wèn)題。1.經(jīng)濟(jì)適用房投資比重不斷下降經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是依靠政府優(yōu)惠政策而進(jìn)行的，即只有得到政府在經(jīng)濟(jì)上的全力支持，經(jīng)濟(jì)適用房才能健康快速的發(fā)展。自2000年以來(lái)，沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資額的比重驟降，到2004年開(kāi)始有所回升，但是到2005年下降到了近十年來(lái)的最低值，2006年比重回升較大，之后幾年又逐年下降，雖然其中某些年份下降幅度較小，但總體發(fā)展趨勢(shì)是持續(xù)下降的，這必然引起經(jīng)濟(jì)適用房在供給上的嚴(yán)重不足。現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到社會(huì)的需求量，這是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善的主要體現(xiàn)，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不合理的重要原因［3－4］。2.經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工面積比例小除了2007年沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例有較大回升之外，近幾年來(lái)持續(xù)下降到2009年的1.96%，說(shuō)明近幾年沈陽(yáng)市計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度較慢，建設(shè)竣工面積持續(xù)下降，未完成的施工面積較大。導(dǎo)致沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象加劇，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的供給結(jié)構(gòu)不合理。3.缺乏經(jīng)濟(jì)適用房信息管理技術(shù)近年來(lái)，信息技術(shù)被各行業(yè)廣泛利用，有助于建立綜合信息監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，定期匯總分析，為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策提供依據(jù)。而在經(jīng)濟(jì)適用房的管理方面，信息管理技術(shù)相對(duì)落后，不利于掌握沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房最新動(dòng)態(tài)，不利于改善沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房的供給結(jié)構(gòu)。

經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第2篇

現(xiàn)狀：福州市經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施情況

來(lái)自統(tǒng)計(jì)表的信息。

數(shù)據(jù)告訴我們，自中央推出經(jīng)濟(jì)適用房政策以來(lái)，福州市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及其演變情況具有如下特點(diǎn)：

（1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。1998―2005年全市商品住宅竣工面積占比93.8%，經(jīng)濟(jì)適用房占比6.06%，廉租住房（1008套按每套35平方米折算）占比0.14%。相對(duì)中低收入群體比例而言，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房市場(chǎng)供應(yīng)總體不足

（2）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例持續(xù)下降。2003年、2004年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積分別占同期商品住宅竣工面積比例僅為0.4%和1.1%，即使2005年這一比例上升到6.08%，占比仍是低的。同時(shí)據(jù)福州市房管局統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去幾年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房共解決8893戶(hù)中低收入家庭住房問(wèn)題，但相比于福州市的人口，這個(gè)數(shù)字只是杯水車(chē)薪，并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)大多數(shù)住房困難戶(hù)的處境。另?yè)?jù)調(diào)查了解，建設(shè)用地難以落實(shí)是福州市經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工項(xiàng)目逐年減少的重要原因。

（3）廉租房投入相對(duì)不足。廉租房政策是住房保障制度體系的重要組成部分，為解決雙特困戶(hù)(經(jīng)濟(jì)特別困難、住房特別困難)的住房問(wèn)題，福州市從2000年開(kāi)始實(shí)施廉租房政策，幾年來(lái)投入建設(shè)資金約3000多萬(wàn)元，建成642套廉租房，戶(hù)型面積25―45平方米，另外騰退166套廉租房，共安排579戶(hù)雙特困家庭，但相對(duì)于2004年底全市登記在冊(cè)的約3000戶(hù)雙特困戶(hù)來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字明顯偏低。究其原因，主要是受資金來(lái)源的制約，廉租房投入相對(duì)有限。

（4）住房補(bǔ)貼拉動(dòng)作用較弱。福州市2000―2004年累計(jì)發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼3.23億元，帶動(dòng)購(gòu)房資金14.75億元，僅相當(dāng)于2000―2004年商品住宅銷(xiāo)售額245.5億元的6.0%，住房補(bǔ)貼對(duì)居民購(gòu)房拉動(dòng)作用有限。

其他信息。1998年以來(lái)福州市先后出臺(tái)了《福州市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理暫行辦法》、《福州市經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售管理暫行辦法》等，希望通過(guò)較為嚴(yán)格的建章立制來(lái)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)范有序發(fā)展。但是，從調(diào)查情況看，實(shí)際執(zhí)行結(jié)果并不盡如人意。

從供應(yīng)對(duì)象情況看，福州市經(jīng)濟(jì)適用房限于家庭年收入4萬(wàn)元以下、人均居住面積低于12平方米、具有本市城區(qū)常住戶(hù)口、達(dá)到晚婚年齡的中低收入家庭，享受標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)行政或職稱(chēng)級(jí)別設(shè)定（普通職工享受70平方米，科級(jí)為85平方米，處級(jí)為100平方米，廳級(jí)為130平方米）。但在政策實(shí)施中，引起了各方質(zhì)疑。一是銷(xiāo)售對(duì)象難以控制。據(jù)福州某售樓部經(jīng)理透露，經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)其實(shí)很簡(jiǎn)單，購(gòu)房戶(hù)只須提供相關(guān)單位或居委會(huì)、街道開(kāi)具的證明，證明其符合相關(guān)的申購(gòu)條件即可。由于居民收入的私密性帶來(lái)的信息真實(shí)性審核困難，加上開(kāi)發(fā)商急于收回成本，于是有的銷(xiāo)售方根本不在意買(mǎi)房人的收入高低，只要有錢(qián)就賣(mài)，致使部分高收入居民，或關(guān)系群體輕易獲取經(jīng)濟(jì)適用住房，這部分人群購(gòu)房后自住率低，用于出租或上市轉(zhuǎn)讓牟利，從而違背了經(jīng)濟(jì)適用房政策初衷。二是對(duì)政策中規(guī)定的中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的合理性有疑義。據(jù)某政府要員介紹，2005年福州市區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入約為1.2萬(wàn)元，4萬(wàn)元應(yīng)該是中等收入3口之家了，按照這一標(biāo)準(zhǔn)，福州市有80%的家庭符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，因此供需矛盾顯而易見(jiàn)。三是對(duì)住房享受標(biāo)準(zhǔn)按行政級(jí)別確定的合理性存在質(zhì)疑。福州市經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售沿用房改政策標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)申請(qǐng)人職務(wù)或職稱(chēng)級(jí)別確定，忽視了家庭人口數(shù)量。但經(jīng)濟(jì)適用房作為社會(huì)保障性質(zhì)的特殊公共產(chǎn)品，其分配應(yīng)體現(xiàn)“人本主義”，不應(yīng)“唯身份論”，若單純以行政級(jí)別確定享受標(biāo)準(zhǔn)，顯失公平。

從建筑標(biāo)準(zhǔn)看，為滿足不同行政級(jí)別供應(yīng)對(duì)象需求，經(jīng)濟(jì)適用房建筑標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)偏大，同時(shí)也迎合了開(kāi)發(fā)商意愿。據(jù)建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，全省建成經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)型結(jié)構(gòu)比例中60平方米以下占5%，60-90平方米占30%，90-140平方米占60%，140平方米上占5%，部分地方經(jīng)濟(jì)適用房存在復(fù)式結(jié)構(gòu)（頂樓）現(xiàn)象，與“經(jīng)濟(jì)”、“適用”的初衷背離。這里既有政府的政策導(dǎo)向，也有開(kāi)發(fā)商為謀取高額利潤(rùn)的道德風(fēng)險(xiǎn)因素。

從銷(xiāo)售管理看，銷(xiāo)售價(jià)格由市房委辦和物價(jià)局按“八項(xiàng)因素”（包括征地補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金、3%利潤(rùn)等）測(cè)算上市價(jià)格，實(shí)行政府定價(jià)。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為平衡小區(qū)建設(shè)中政府基礎(chǔ)設(shè)施投入，部分經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)后被轉(zhuǎn)為商品房銷(xiāo)售，或在經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)中切塊搞商品房開(kāi)發(fā)，相應(yīng)減少了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量。在售后管理方面，福州市某中心有關(guān)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售時(shí)以政策性身份進(jìn)入市場(chǎng)，退出時(shí)卻以商業(yè)性身份交易買(mǎi)賣(mài)，收取的差價(jià)補(bǔ)貼僅是象征性的，這也影響了經(jīng)濟(jì)適用房的周轉(zhuǎn)供應(yīng)。財(cái)政部門(mén)也反映，經(jīng)濟(jì)適用房在轉(zhuǎn)手銷(xiāo)售時(shí)如何補(bǔ)收差價(jià)、規(guī)費(fèi)等，目前的規(guī)定不合理也不落實(shí)，亟需調(diào)整。還有政府部門(mén)有關(guān)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房根本不應(yīng)以商品房身份進(jìn)入市場(chǎng)。

從招投標(biāo)情況看，按規(guī)定要由政府統(tǒng)一組織，通過(guò)競(jìng)投標(biāo)，擇優(yōu)錄取有實(shí)力、有資質(zhì)、有信譽(yù)的內(nèi)、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)也實(shí)行招投標(biāo)制度。但由于種種原因，福州市至今還未實(shí)施這一制度。

問(wèn)題：經(jīng)濟(jì)適用房政策存在十大弊端

在以上調(diào)查的基礎(chǔ)上，我們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策再全國(guó)其他地區(qū)的總體實(shí)施情況通過(guò)多種渠道進(jìn)行了解。我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房政策存在十個(gè)方面的弊端。

經(jīng)濟(jì)適用房保障目標(biāo)定位過(guò)高。一是“中低收入家庭”的規(guī)定過(guò)于寬泛。當(dāng)前在資源約束條件下，經(jīng)濟(jì)適用房保障的目標(biāo)人群首先應(yīng)放在低收入者，然后隨著資源的增加而逐步擴(kuò)展到收入略高的家庭。在實(shí)際建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)適用房也只占住宅建設(shè)中的很小一部分。但是，“中低收入家庭”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)圈定了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地方政府財(cái)力所能承受的人群范圍，而且過(guò)寬的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不利于資源配置的公平性，使得一些該由市場(chǎng)解決住房的人群變?yōu)檎畞?lái)解決，財(cái)政補(bǔ)貼部分地落到了收入較高者身上，從而違背了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的和財(cái)政補(bǔ)貼的支付原則。二是中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)不明確。目前中低收入家庭的收入界限、中低收入家庭包不包括中等收入家庭等都沒(méi)有劃分清楚，而大部分老百姓都覺(jué)得自己是中低收入者，使得經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象說(shuō)起來(lái)明確，做起來(lái)混亂。

經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量無(wú)法確定。由于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象界定模糊，直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量難以確定。此外，國(guó)家確立的住房供應(yīng)體系包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種供應(yīng)層次，但是這三種住房在住房建設(shè)的總量中各應(yīng)占多大的比例為宜，一直不明確。按照政策的最初設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%，而實(shí)際上全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來(lái)一直處于減少趨勢(shì)，2004年只有4.61%。若按原設(shè)計(jì)的供應(yīng)量標(biāo)準(zhǔn)，這么小比例的經(jīng)濟(jì)適用房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入人群的購(gòu)房要求的。

經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)用地難以落實(shí)。從客觀因素分析，一方面，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，建設(shè)用地和項(xiàng)目用地日益增多，城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)用地受成本制約，征地難度大、時(shí)間長(zhǎng)，從而導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)用地的落實(shí)難度越來(lái)越大。且目前可提供經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地均處于偏遠(yuǎn)的城市邊緣地帶，交通及配套設(shè)施均不完善，既增加了購(gòu)買(mǎi)者的居住成本，也加大了政府提供配套公共設(shè)施的投入成本。從主觀因素分析，經(jīng)濟(jì)適用房用地是無(wú)償劃撥的，免收土地出讓金，而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來(lái)源之一，因此，在地方財(cái)力較為緊張的情況下，土地供應(yīng)不向經(jīng)濟(jì)適用房?jī)A斜也就在所難免。而這造成的結(jié)果將使經(jīng)濟(jì)適用房的后續(xù)供應(yīng)能力嚴(yán)重不足，經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾更加突出。

經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)對(duì)象信息真實(shí)性審查難。目前在實(shí)際操作中對(duì)申請(qǐng)對(duì)象家庭實(shí)際收入難以準(zhǔn)確判定。如何確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象為中低收入者，僅憑個(gè)人的填表或工作單位的蓋章是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，且目前也缺乏專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人申報(bào)的家庭收入情況進(jìn)行鑒證。在我國(guó)目前個(gè)人征信系統(tǒng)與稅收信息系統(tǒng)尚未健全的情況下，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)對(duì)象信息真實(shí)性的審查，即使花費(fèi)較高的管理成本，也無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。因此，信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收入者混水摸魚(yú)也就在所難免，困擾經(jīng)濟(jì)適用房的尋租問(wèn)題和信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題也難以解決。

經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)型面積失控。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)應(yīng)以“經(jīng)濟(jì)”與“適用”為原則，其使用功能滿足居民的基本生活即可。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套面積控制在60平方米左右。但受各方利益驅(qū)使，各地制定的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)往往超過(guò)這一規(guī)定，如福州市按照行政級(jí)別確定享受面積，其中廳級(jí)享受面積為130平方米。在實(shí)際操作中，不少經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)更是大大超標(biāo)，多以大中戶(hù)型為主。由于總價(jià)過(guò)高，已大大超出中低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)能力，事實(shí)上將一些最需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收入群體擋在了門(mén)外，而中等甚至中高收入群體成為經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者。

政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的監(jiān)管難以到位。按照規(guī)定，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管成本存在于經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、定價(jià)、公示、交易和售后管理等各個(gè)環(huán)節(jié)。這不但偏離了政府的正常職能，而且過(guò)高的監(jiān)管成本直接導(dǎo)致了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管的缺位，但又找不到低成本的有效監(jiān)管途徑。此外，經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策直接給了開(kāi)發(fā)商，中間轉(zhuǎn)了幾道彎后就有可能“走形”。由于經(jīng)濟(jì)適用房是由政府減免地價(jià)并核定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的，一些存在道德風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)監(jiān)管的缺失，通過(guò)各種非法手段變相地提高投資回報(bào)率。因此，一些經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上受到了開(kāi)發(fā)商的“操縱”，令經(jīng)濟(jì)適用房陷入了既不經(jīng)濟(jì)又不適用的尷尬境地。

經(jīng)濟(jì)適用房售后管理存在缺陷。經(jīng)濟(jì)適用房作為政府的福利資源，被購(gòu)買(mǎi)后成為購(gòu)買(mǎi)者的完全資產(chǎn)，即使該購(gòu)買(mǎi)者今后收入大幅提高，也依舊享用政府的福利資源，而上市出讓?zhuān)瑑H僅補(bǔ)繳象征意義的土地出讓金（按同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的10%收取），使得政府的福利資源難以得到補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)適用房售后管理規(guī)定的缺陷導(dǎo)致了政府福利資源的流失，財(cái)政的使用效率因此大大降低。

經(jīng)濟(jì)適用房有沖擊商品房市場(chǎng)之嫌。政府通過(guò)給予種種優(yōu)惠政策刻意降低經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致在生產(chǎn)環(huán)節(jié)上的雙軌制和不公平競(jìng)爭(zhēng),從而在某種程度上擾亂了市場(chǎng)信號(hào)，沖擊了商品房市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)適用房有悖于我國(guó)的福利保障制度目前我國(guó)實(shí)行的是低福利保障制度，居民的保障主要通過(guò)自身積累，政府僅提供少量的福利保障，在這種制度下，經(jīng)濟(jì)適用房是難以成為住房保障供應(yīng)體系主體的，因?yàn)橛傻胤秸疄樯鐣?huì)大多數(shù)人群提供經(jīng)濟(jì)適用房這種低價(jià)住宅，其財(cái)力顯然難以支撐。因此，實(shí)行與我國(guó)福利保障制度相適應(yīng)的住房保障制度將是必然選擇。

住房保障體系的相關(guān)政策落實(shí)難。廉租房政策是與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，都是住房保障制度的組成部分，但目前仍處于起步階段，發(fā)展緩慢。一次性投資大，而資金來(lái)源不足，是制約廉租房建設(shè)的瓶頸，許多城市因無(wú)法落實(shí)資金而擱置廉租房計(jì)劃，即使實(shí)施廉租房制度比較好的地區(qū)，在缺乏穩(wěn)定資金來(lái)源的情況下，也面臨著難以為繼的境地。此外，在廉租房的管理上也存在難點(diǎn)，一是租金的收取困難重重；二是廉租戶(hù)的收入超過(guò)了低保線，按規(guī)定應(yīng)退出廉租房，但倘若其不退出，也無(wú)法采取強(qiáng)制手段。

對(duì)策：實(shí)行以租賃住房補(bǔ)貼政策為主的住房保障制度

住房社會(huì)保障是政府的職責(zé)，取消經(jīng)濟(jì)適用房后，必須采取別的措施達(dá)到保障的目的。從社會(huì)保障角度考慮，政府應(yīng)著重解決最低收入階層住房問(wèn)題，并注重發(fā)揮市場(chǎng)配置作用，這就需要理念上的突破，需要能夠?qū)崿F(xiàn)住房政策目標(biāo)和更有效率的制度安排，在促進(jìn)社會(huì)公平的基礎(chǔ)上更好地分配社會(huì)資源，真正幫助弱勢(shì)群體解決住房問(wèn)題。從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，我們建議實(shí)行以租賃住房補(bǔ)貼政策（廉租房政策中的其中一種辦法）為主的住房政策，同時(shí)取消經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策中的其他辦法。通過(guò)發(fā)放租金補(bǔ)貼形式解決低收入者的住房保障問(wèn)題，按“人頭”實(shí)行租金補(bǔ)貼，不僅避免了政府在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與管理中存在的種種弊端，緩解政府土地與住房供應(yīng)壓力，而且可以充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源的配置作用，活躍租賃市場(chǎng)，也有利于住房保障對(duì)象在房屋租賃市場(chǎng)自行選擇居住地點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)，方便工作和生活。

事實(shí)上，實(shí)行租賃住房補(bǔ)貼政策也是發(fā)達(dá)國(guó)家通行的做法。美國(guó)住房政策的著力點(diǎn)和住房管理部門(mén)的主要任務(wù)就是幫助中低收入家庭解決住房問(wèn)題。凡家庭收入未達(dá)到所在地區(qū)家庭平均收入80%者，可以申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。住房支出超過(guò)收入30%時(shí)被認(rèn)定為過(guò)度消費(fèi)負(fù)擔(dān)，并以此為參考對(duì)住房需求者進(jìn)行補(bǔ)貼。對(duì)沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房的，政府劃定低水平保障線，低于保障線的家庭，在租住房時(shí)，政府直接給承租人發(fā)放30%左右的租金補(bǔ)貼。在培育房屋租賃市場(chǎng)中，政府鼓勵(lì)租售并舉、合理搭配，城市居民根據(jù)家庭收入、就業(yè)等情況自由決定買(mǎi)房或租房。瑞典自1948年起開(kāi)始實(shí)行住房補(bǔ)貼制度。它分為兩種，一種是給退休人員的，全國(guó)大約有30%的退休人員從住房補(bǔ)貼中受益。另一種是給低收入、多子女家庭的，當(dāng)住房租金、收入相同時(shí)，孩子多的得到的補(bǔ)貼多，子女多的家庭住房純支出要比子女少的家庭少；收入多的家庭，租金補(bǔ)貼少，住房純支出多。

多渠道籌集和積累租賃住房補(bǔ)貼資金。解決資金瓶頸、多渠道籌措資金是實(shí)行租賃住房補(bǔ)貼政策的前提和基礎(chǔ)。因?yàn)閷?shí)行貨幣化補(bǔ)貼需要一定金額的貨幣支出，在地方財(cái)力捉襟見(jiàn)肘的情況下，該項(xiàng)政策能否最終走下去，資金問(wèn)題是關(guān)鍵。由于低收入者租賃住房補(bǔ)貼屬于社會(huì)最低住房保障范疇，政府在資金安排方面應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用。各級(jí)政府應(yīng)設(shè)立租賃住房補(bǔ)貼基金，其資金來(lái)源可考慮以下渠道：一是將低收入城鎮(zhèn)居民租賃住房補(bǔ)貼納入各級(jí)財(cái)政預(yù)算，中央或省級(jí)財(cái)政可根據(jù)下一級(jí)財(cái)政收支差異考慮分擔(dān)適當(dāng)比例的住房補(bǔ)貼支出；二是將經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃指標(biāo)用地的拍賣(mài)收益和廉租住房建設(shè)資金直接轉(zhuǎn)為租賃住房補(bǔ)貼的資金來(lái)源；三是對(duì)現(xiàn)有土地出讓金收入按一定比例提取；四是住房公積金的增值收益按一定比例提取；五是變現(xiàn)一部分國(guó)有資產(chǎn)，包括出售現(xiàn)有公房等收入；六是現(xiàn)有公房租金收入；七是考慮發(fā)行住房保障福利彩票；八是鼓勵(lì)社會(huì)組織和個(gè)人為城市居民最低住房保障提供捐贈(zèng)和資助。

建立健全租賃住房補(bǔ)貼政策管理體系。經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題，實(shí)際上也反映了我國(guó)當(dāng)前公共管理水平不高的問(wèn)題，因此在實(shí)施租賃住房補(bǔ)貼政策過(guò)程中，應(yīng)出臺(tái)管理?xiàng)l例，落實(shí)管理責(zé)任，嚴(yán)格管理流程。

（1）合理界定租賃住房補(bǔ)貼的對(duì)象。實(shí)施貨幣補(bǔ)貼，同樣有不少問(wèn)題需要解決，與經(jīng)濟(jì)適用房一樣，首先要解決的是“尋租”問(wèn)題，關(guān)鍵是確定補(bǔ)貼對(duì)象，應(yīng)確定一個(gè)合理的實(shí)施租房貨幣補(bǔ)貼的人群范圍。為解決人人有房住的問(wèn)題，除了買(mǎi)得起或租得起商品房之外的所有低收入人群，只要符合規(guī)定的條件，都應(yīng)界定為補(bǔ)貼對(duì)象。具體條件可規(guī)定為：家庭人均收入低于當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ淖赓U住房補(bǔ)貼線、家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%的“雙低”人群。

（2）合理劃定租賃住房補(bǔ)貼線。根據(jù)居民最低生活保障線與上一年度住房租賃平均價(jià)格以及住房保障面積來(lái)確定租賃住房補(bǔ)貼線，其計(jì)算公式為：租賃住房補(bǔ)貼線=最低生活保障線+上一年度人均住房面積×60%×上一年度住房租賃平均價(jià)格。家庭人均收入與租賃住房補(bǔ)貼線的差額即為補(bǔ)貼金額，但最大不得超過(guò)租賃住房補(bǔ)貼線與最低生活保障線的差額，因?yàn)樽畹蜕畋Ｕ暇€以下屬最低生活保障范疇。以福州市為例：該市目前執(zhí)行的最低生活保障線是人均210元―230元/月（前者為多戶(hù)人口，后者為單戶(hù)人口），2004年該市住房租賃月平均價(jià)格約為7元/平方米，福州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布的2004年該市人均住房使用面積為19.29平方米，根據(jù)計(jì)算公式可得出福州市租賃住房補(bǔ)貼線為人均291―321元/月，人均月收入低于該補(bǔ)貼線的家庭均可申請(qǐng)租賃住房補(bǔ)貼。

（3）明確管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。住房保障制度是社會(huì)保障體系的組成部分，因此租賃住房補(bǔ)貼政策應(yīng)納入社會(huì)保障管理。現(xiàn)行的廉租房政策一直是附著在民政部門(mén)的“低保”體系中的，借鑒這一做法，租賃住房補(bǔ)貼政策的實(shí)施和管理職能應(yīng)歸口社會(huì)勞動(dòng)保障部門(mén)承擔(dān)，借助其低保管理的經(jīng)驗(yàn)，減少管理成本。管理機(jī)關(guān)主要職責(zé)：對(duì)最低收入家庭基本住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底，全面掌握需求狀況，建立保障對(duì)象檔案；對(duì)補(bǔ)貼線進(jìn)行測(cè)算，及時(shí)公布；制定審批標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)具體審批與發(fā)放工作；對(duì)已經(jīng)享受了租賃住房補(bǔ)貼的居民，應(yīng)對(duì)其收入和資產(chǎn)變化情況進(jìn)行連續(xù)的監(jiān)控，根據(jù)其收入變化情況，相應(yīng)調(diào)整補(bǔ)貼金額。

（4）加強(qiáng)資格審核。對(duì)租賃住房補(bǔ)貼實(shí)行申請(qǐng)審核制，由申請(qǐng)租賃住房補(bǔ)貼的低收入者出具有關(guān)證明材料，填寫(xiě)“城市居民租賃住房補(bǔ)貼審批表”，在管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)登記，并接受家庭收入和資產(chǎn)審查。管理機(jī)關(guān)結(jié)合入戶(hù)調(diào)查、鄰里訪問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)公示、系統(tǒng)查詢(xún)等手段對(duì)申請(qǐng)人真實(shí)性進(jìn)行審核。

（5）強(qiáng)化法律保障。只有通過(guò)立法，為租賃住房補(bǔ)貼政策提供嚴(yán)格的法律保障，才能確保該項(xiàng)工作取得實(shí)效。可比照《城市居民最低生活保障條例》，予以立法管理，明確住房保障標(biāo)準(zhǔn)與條件、申請(qǐng)對(duì)象資格的公示與監(jiān)督、管理機(jī)構(gòu)職責(zé)與行為規(guī)范以及故意騙保行為的法律責(zé)任等。對(duì)于以虛報(bào)、隱瞞、偽造等手段騙取租賃住房補(bǔ)貼，享受補(bǔ)貼期間收入提高不告知管理機(jī)構(gòu)，以及管理機(jī)構(gòu)工作人員等行為給予懲處。

經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第3篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；住房分類(lèi)供應(yīng)；廉租房；對(duì)策

1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出了建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；高收人家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。新的住房制度區(qū)分了住房的商品和社會(huì)保障兩重屬性，有針對(duì)性地實(shí)行不同的住房政策，重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)低收入階層的保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)隱現(xiàn)泡沫，房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下，如何更好地從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，借鑒國(guó)際解決居民住房的經(jīng)驗(yàn)，理順我國(guó)住房發(fā)展和消費(fèi)的思路，是亟待解決和極具重要意義的大事。

1.經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題及分析

1.1 經(jīng)濟(jì)適用房政策適用對(duì)象難以確定

一是“中低收入家庭”的規(guī)定過(guò)于寬泛。過(guò)寬的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不利于資源配置的公平性，使得一些該由市場(chǎng)解決住房的人群變?yōu)檎畞?lái)解決，財(cái)政補(bǔ)貼部分地落到了收入較高者身上，從而違背了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的和財(cái)政補(bǔ)貼的支付原則。二是中低收人家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)不明確。目前中低收人家庭的收人界限、中低收入家庭包不包括中等收人家庭等都沒(méi)有劃分清楚，使得經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象說(shuō)起來(lái)明確，做起來(lái)混亂。三是家庭收入是一個(gè)雖時(shí)間動(dòng)態(tài)變化的量，政策的規(guī)定也不能一勞永逸，刻舟求劍。信息的不透明必然造成分配的不公平，部分中高收人者混水摸魚(yú)也就在所難免，困擾經(jīng)濟(jì)適用房的尋租問(wèn)題和信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題也很難解決。

1.2 經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)結(jié)構(gòu)限制不強(qiáng)

國(guó)家確立的住房供應(yīng)體系包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種供應(yīng)層次，但是這三種住房在住房建設(shè)的總量中各應(yīng)占多大的比例為宜，一直不明確。按照政策的最初設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%，而實(shí)際上全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來(lái)一直處于減少趨勢(shì)，2004年只有4.61%。若按原設(shè)計(jì)的供應(yīng)量標(biāo)準(zhǔn)，這么小比例的經(jīng)濟(jì)適用房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入人群的購(gòu)房要求的。不少經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)更是大大超標(biāo)，多以大中戶(hù)型為主，事實(shí)上將一些最需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收人群體擋在了門(mén)外，而中等甚至中高收人群體成為經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者。

1.3 經(jīng)濟(jì)適用房的租售方式僵化

廉租房投入相對(duì)不足。廉租房政策是住房保障制度體系的重要組成部分，為解決雙特困戶(hù)（經(jīng)濟(jì)特別困難、住房特別困難）的住房問(wèn)題，戶(hù)型面積應(yīng)該在50平方米以下。但是從全國(guó)范圍來(lái)看，廉租房的建設(shè)更是微乎其微。究其原因，主要是受資金來(lái)源的制約，廉租房投人相對(duì)有限，成本回收難以實(shí)現(xiàn)。此外，在廉租房的管理上也存在難點(diǎn)，一是租金的收取困難重重，二是廉租戶(hù)的收人超過(guò)了低保線，按規(guī)定應(yīng)退出廉租房，但倘若其不退出，也無(wú)法采取強(qiáng)制手段。

1.4 土地供應(yīng)問(wèn)題突出

從客觀因素分析，一方面，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，建設(shè)用地和項(xiàng)目用地日益增多，城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)用地受成本制約，征地難度大、時(shí)間長(zhǎng)，從而導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)用地的落實(shí)難度越來(lái)越大。且目前可提供經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地均處于偏遠(yuǎn)的城市邊緣地帶，交通及配套設(shè)施均不完善，既增加了購(gòu)買(mǎi)者的居住成本，也加大了政府提供配套公共設(shè)施的投人成本。從主觀因素分析，經(jīng)濟(jì)適用房用地是無(wú)償劃撥的，免收土地出讓金，而土地出讓金恰恰又是地方政府收人的，要來(lái)源之一，因此，在地方財(cái)力較為緊張的情況下，土地供應(yīng)不向經(jīng)濟(jì)適用房?jī)A斜也就在所難免。而這造成的結(jié)果將使經(jīng)濟(jì)適用房的后續(xù)供應(yīng)能力嚴(yán)重不足，經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾更加突出。

1.5 經(jīng)濟(jì)適用房的融資模式單一

目前我國(guó)實(shí)行的是低福利保障制度，居民的保障主要通過(guò)自身積累，政府僅提供少量的福利保障，在這種制度下，經(jīng)濟(jì)適用房是難以成為住房保障供應(yīng)體系主體的，因?yàn)橛傻胤秸疄樯鐣?huì)大多數(shù)人群提供經(jīng)濟(jì)適用房這種低價(jià)住宅，其財(cái)力顯然難以支撐。因此，必須考慮經(jīng)濟(jì)適用房的融資偏向民間。

1.6 經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制乏力

經(jīng)濟(jì)適用房作為政府的福利資源，被購(gòu)買(mǎi)后成為購(gòu)買(mǎi)者的完全資產(chǎn)，即使該購(gòu)買(mǎi)者今后收入大幅提高也依舊享用政府的福利資源，然而隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房的居民在未來(lái)幾年內(nèi)可能會(huì)有較大的收入增長(zhǎng)，不再滿足補(bǔ)貼要求，同時(shí)市場(chǎng)上也會(huì)涌現(xiàn)出新的低收入者需要補(bǔ)貼。很顯然，這種靜態(tài)地、一次性地補(bǔ)貼方式會(huì)導(dǎo)致不再需要補(bǔ)貼的居民繼續(xù)占用補(bǔ)貼資源，而政府仍需要為新出現(xiàn)的低收入者提供大量的補(bǔ)貼資源而損失大量的土地出讓金，既不能充分利用有限的補(bǔ)貼資源，也不利于社會(huì)公平。

2.經(jīng)濟(jì)適用房政策生存之我見(jiàn)

經(jīng)濟(jì)適用房政策存在難以根除的病疾，其實(shí)施效果與政策初衷存在較大差距，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目的。據(jù)此有人認(rèn)為，應(yīng)該取消經(jīng)濟(jì)適用房政策同時(shí)進(jìn)行更具公平與效率的制度安排，實(shí)行以租賃住房補(bǔ)貼政策為主的住房保障制度（中國(guó)人民銀行福州中心支行課題組，2006）；也有專(zhuān)家認(rèn)為，只要解決好中低收入者住房問(wèn)題為“核心”，抓住以推行小戶(hù)型、低房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房為主這個(gè)“關(guān)鍵”，以加強(qiáng)調(diào)控管理為堅(jiān)強(qiáng)保證，可以實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)“居者有其屋”的目標(biāo)（包宗華，2005）。我們國(guó)家的住房分類(lèi)供應(yīng)制度是借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。新加坡、美國(guó)分別用了50年和75年很好地解決了中低收入者住房問(wèn)題，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)行才剛剛十年，還有很長(zhǎng)的路要走。我國(guó)的住房分類(lèi)供應(yīng)制度與國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的差距還有很大。

首先，制度設(shè)計(jì)方面的差異

美、新兩國(guó)住房“改制”的理由是，過(guò)去實(shí)行住房任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的制度，很難解決好廣大中低收入者的住房問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)政府從“不管”到“要管”。我國(guó)則是對(duì)原來(lái)實(shí)行的公房低租金制度進(jìn)行“房改”，順理成章地提出了走住房商品化道路的改革方向，人們的思路是從“包攬過(guò)多”轉(zhuǎn)到“向市場(chǎng)化、商品化放開(kāi)”。

其次，執(zhí)行力、覆蓋面的巨大差距

美、新兩國(guó)政府認(rèn)為解決好中低收入者的住房問(wèn)題是推行住房分類(lèi)供應(yīng)制度的“核心”，因而他們第一步是明確劃分高中低收入者的界限，并予以公布。然后，根據(jù)分類(lèi)供應(yīng)制度的要求，采取可行的措施，保證中低收入者能買(mǎi)得起或租得到相應(yīng)的住房。經(jīng)過(guò)十幾年到二十年的積累后，中低收入者的住房供需逐步平衡，從而很好地解決了住房制度的核心問(wèn)題。而我國(guó)大多數(shù)城市至今還沒(méi)有公布各類(lèi)收入者的劃分界限據(jù)有關(guān)專(zhuān)家測(cè)算，我國(guó)高等收入者比重很小，中低收入者要占總戶(hù)數(shù)的85％以上。但這幾年下來(lái)，我國(guó)供應(yīng)中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資，每年只占總投資的6％左右，覆蓋面為不到7％。

再次，是否明確核心與抓住關(guān)鍵

美、新兩國(guó)住房政策的“核心”是解決好中低收入者的住房問(wèn)題，“關(guān)鍵”則是保證供應(yīng)中低收入者買(mǎi)得起的符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的小戶(hù)型低造價(jià)住房，之后才逐步適當(dāng)擴(kuò)大戶(hù)型。我國(guó)地少人多，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值很低，更應(yīng)以建設(shè)小戶(hù)型低造價(jià)住宅為主。但是我國(guó)這些年的住房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用住房只占住房建設(shè)總投資的6％，而商品房（含30％左右由單位自建而不上市場(chǎng)銷(xiāo)售的住宅）所占比重卻高達(dá)94％。由于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不控制商品房的戶(hù)型和賣(mài)價(jià)，導(dǎo)致這些年來(lái)建設(shè)大戶(hù)型、高房?jī)r(jià)住宅成風(fēng)。政策核心縱然明確，但問(wèn)題核心仍然沒(méi)有抓牢。

3.經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的對(duì)策及建議

3.1 切實(shí)推行經(jīng)濟(jì)適用房政策，必須保證滿足80%的中低收入家庭的住房問(wèn)題。也就是說(shuō)，地方每年的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積必須占該年住房建設(shè)總面積的80%。此外，占總房量80％的小戶(hù)型經(jīng)濟(jì)適用住房的房?jī)r(jià)由政府進(jìn)行控制，20％的商品房又有高稅費(fèi)的適度調(diào)節(jié)。對(duì)住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，就抓住了主流，能較好地穩(wěn)定市場(chǎng)，也能較好地解決房?jī)r(jià)漲得過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高和投機(jī)炒作等問(wèn)題。

3.2 由于城市政府只能拿出很少的免費(fèi)土地，從而成了卡脖子的“瓶頸”，這是造成每年只能建設(shè)6％經(jīng)濟(jì)適用住房的主要原因。解決的辦法是，借鑒美國(guó)的做法，取消這一條優(yōu)惠，只給經(jīng)濟(jì)適用住房以稅費(fèi)和貸款優(yōu)惠。這樣，就能順當(dāng)?shù)靥岢雒磕杲ㄔO(shè)80％經(jīng)濟(jì)適用住房的要求。

3.3 在實(shí)施這一政策中，城市政府要加強(qiáng)管理，主要工作是：制定適合本市實(shí)際的小戶(hù)型、低房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)，政府在出讓土地或?qū)徟≌^(qū)建設(shè)規(guī)劃時(shí)，有區(qū)別地規(guī)定這個(gè)住宅小區(qū)的容積率、戶(hù)型和造價(jià)，并在竣工時(shí)檢查屬實(shí)后再頒發(fā)房產(chǎn)證。同時(shí)，嚴(yán)格控制每戶(hù)居民只能買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)適用住房。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的戶(hù)型60-99平方米的比例不低于75%，廉租房的面積嚴(yán)格控制在45平方米左右。

3.4 認(rèn)真掌握和劃分居民收入線，每年公布一次；并且定期公布經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。進(jìn)一步完備以個(gè)人征信系統(tǒng)為主的配套設(shè)施建設(shè)。租賃住房補(bǔ)貼制度需要個(gè)人征信體系的支撐，為此要加快個(gè)人征信系統(tǒng)的建設(shè)，配合以稅務(wù)登記制度的完普，建立公開(kāi)、透明的個(gè)人信息制度，使得個(gè)人信息尤其是家庭收人信息的查詢(xún)有處可查、查有依據(jù)，從而實(shí)現(xiàn)個(gè)人信息的查詢(xún)、驗(yàn)證與交換的準(zhǔn)確性.形成政府管理部門(mén)、市場(chǎng)主、客體之間互惠互利、相互制約的機(jī)制，以保障政府住房政策實(shí)施的順利、有效。

3.5 繼續(xù)推進(jìn)住房公積金制度的改革，使之成為解決中低收入居民住房問(wèn)題的基本政策。加強(qiáng)研究，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，尤其是那些經(jīng)濟(jì)收入較低、工作不穩(wěn)定的低收入居民和下崗職工。因此，建議政府要成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，對(duì)中低收入居民的住房貸款提供擔(dān)保以保證他們能貸到他們所需要的住房資金。加強(qiáng)住房公積金抵押貸款的證券化研究以擴(kuò)大資金來(lái)源，并幫助更多的居民獲得住房貸款。

3.6 構(gòu)建和完善廉租房體系，確實(shí)解決低收入居民的住房問(wèn)題。首先，在政府相關(guān)政策的扶持下進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房的建設(shè)同時(shí)，要調(diào)整廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制面積不能超過(guò)50平方米，使廉租房政策服務(wù)更多缺房戶(hù)；另外，要加強(qiáng)廉租房對(duì)象的審查和監(jiān)督，以防止中高等收入者和居住條件不是很差的住戶(hù)擠占了低收入缺房戶(hù)，可以對(duì)廉租對(duì)象進(jìn)行定期檢查，對(duì)于收入水平超過(guò)政府保障規(guī)定的購(gòu)房者，不再減免土地年租費(fèi)，以體現(xiàn)政策的社會(huì)保障性。

3.7 大膽嘗試住宅合作社，盡快解決缺房戶(hù)的住房問(wèn)題。合作住宅是由住宅合作社社員集資建造的，凡是具有本市戶(hù)口的中低收入家庭或國(guó)有企業(yè)職工均可入社參加集資合作建房從國(guó)家來(lái)說(shuō)，由于住宅合作社實(shí)行個(gè)人集資，既不用國(guó)家投資又不用國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)貸款，減輕了國(guó)家在住房建設(shè)上的財(cái)政負(fù)擔(dān)，又有利于推進(jìn)住宅商品化。

3.8 健全經(jīng)濟(jì)適用住房的準(zhǔn)入審核、輪候機(jī)制，建立完善的退出機(jī)制，形成經(jīng)濟(jì)適用住房良性循環(huán)機(jī)制。通過(guò)住房查檔提供征稅證明和公積金繳存證明等，嚴(yán)格準(zhǔn)入審核制度。同時(shí)，可以借鑒有獎(jiǎng)舉報(bào)和通報(bào)處理方式，加強(qiáng)事后監(jiān)督，通過(guò)保障對(duì)象的動(dòng)態(tài)管理，限制經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)租交易和在出售時(shí)補(bǔ)交差價(jià)款等，建立完善的退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房保障的良性循環(huán)。

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經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第4篇

一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1．1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。

2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài)；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。

3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房，后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒(méi)有取得房主證，無(wú)權(quán)賣(mài)房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么，原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢？

4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣(mài)的行為當(dāng)然無(wú)效。趙律師認(rèn)為，此說(shuō)法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購(gòu)買(mǎi)所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣(mài)房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得，沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū)，買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)，買(mǎi)方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)椋I(mǎi)房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名，以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾過(guò)相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。

6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題，買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài)，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。

7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

56條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

8．總之，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。

二．集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。

2．按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。

3．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài)，有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣(mài)方反悔，至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有：將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員，其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào)，買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證，無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方，違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢？

3．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣(mài)給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門(mén)規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。

4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù)，房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過(guò)正當(dāng)渠道，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。

三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買(mǎi)賣(mài)合同效力。

1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無(wú)法取得市證，或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。

經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策范文第5篇

關(guān)鍵詞：保障性住房；南寧市；住戶(hù)滿意度

基金項(xiàng)目：本文是廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院“南寧市保障性住房研究”團(tuán)隊(duì)的成果，廣西重點(diǎn)學(xué)科“管理科學(xué)與工程”建設(shè)經(jīng)費(fèi)資助

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定購(gòu)房對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房、公租房等政策性住房構(gòu)成。從2011年開(kāi)始，南寧市根據(jù)廣西自治區(qū)下達(dá)的任務(wù)要求，開(kāi)始大規(guī)模地建設(shè)保障性住房。2011年的計(jì)劃建設(shè)規(guī)模為30020套，2012年的建設(shè)規(guī)模為26500套，2013年的建設(shè)總規(guī)模為19420套，2014年的建設(shè)規(guī)模稍有下降，為16460套，2015年的建設(shè)總規(guī)模又?jǐn)U大到29040套。同時(shí)為了保證保障性住房建設(shè)的南寧市出臺(tái)了文件《南寧市進(jìn)一步加快保障性安居工程建設(shè)若干規(guī)定》如此大的建設(shè)規(guī)模，《若干規(guī)定》提出，南寧市將對(duì)住房保障工作實(shí)行嚴(yán)格問(wèn)責(zé)制，對(duì)造成重大不良后果和影響的負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。

那么，居民南寧保障性住房建設(shè)滿意率情況怎樣呢？2015年11月，本研究團(tuán)隊(duì)組織學(xué)生對(duì)南寧市保障性住房住戶(hù)滿意度進(jìn)行了調(diào)查。本次調(diào)查共訪問(wèn)了16個(gè)保障房小區(qū)的612位住戶(hù)，調(diào)查采取問(wèn)卷調(diào)查方式，并采取配額抽樣方法、進(jìn)入小區(qū)對(duì)住戶(hù)進(jìn)行攔問(wèn)，回收有效問(wèn)卷574份。受訪者主要以經(jīng)濟(jì)適用房住戶(hù)為主，占58.9%；限價(jià)房約占14.6%；公共租賃房受訪者占13.9%，廉租房住戶(hù)占12.9%。本次調(diào)查的受訪者以2013～2015年租住的住戶(hù)為主，占總樣本的49.9%。

一、南寧市保障房住戶(hù)對(duì)保障房建設(shè)滿意度分析

1.產(chǎn)品供給區(qū)域分布的滿意度分析

本次調(diào)查只針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房、安居房的區(qū)域分布滿意度進(jìn)行了調(diào)查。本題為過(guò)濾性問(wèn)題，在612位受訪者，回答對(duì)“了解保障性住房的供給狀況”有135位。其中約有120多位回答了住房供給區(qū)域分布滿意情況的問(wèn)題。

從頻率上分析，經(jīng)濟(jì)適用房的滿意率最高，為15.0%；公租房的滿意率最低，只有9.4%。從不不滿意率上看，各住房類(lèi)型相關(guān)不大，均在18%～20%之間。經(jīng)濟(jì)適用房滿意率高些，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房總量大、樓盤(pán)比較多。有的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建設(shè)比較早，一些在當(dāng)年看來(lái)比較偏的樓盤(pán)，放到現(xiàn)在就不再顯得偏了，比如富寧新興苑。反觀最近幾年才推出的限價(jià)房、公租房，相比而言位置的確有點(diǎn)偏。而且從已經(jīng)入住的樓盤(pán)看，經(jīng)濟(jì)適用房建筑規(guī)模大的區(qū)域分布更廣，限價(jià)房、安居房的樓盤(pán)少，區(qū)域分布不均。

2.對(duì)保障房的實(shí)物、區(qū)位方面的滿意度

保障房的實(shí)物、區(qū)位主要是指建筑質(zhì)量、房屋設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境景觀、小區(qū)的位置、交通、周?chē)h(huán)境景觀等方面的因素。本次調(diào)查采用五級(jí)量表的方式，要求受訪者根據(jù)滿意情況進(jìn)行打分， 1=非常不滿意，5=非常滿意。

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可知，保障性住房住戶(hù)對(duì)小區(qū)的社區(qū)文化、鄰里關(guān)系滿意度是最高的得分超過(guò)了3分，而且標(biāo)準(zhǔn)差在所有的要素當(dāng)中排倒數(shù)第二，意見(jiàn)相對(duì)比較統(tǒng)一。總體的綜合來(lái)說(shuō)得分也相對(duì)較高，而且在這一選項(xiàng)上，標(biāo)準(zhǔn)差是所有評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)意見(jiàn)中最小的。得分比^低的幾項(xiàng)，除了“住宅的建筑質(zhì)量”外，其余幾項(xiàng)均是公共配套方面的，包括教育設(shè)施、購(gòu)物環(huán)境、公共醫(yī)療。其中公共醫(yī)療的不滿意率達(dá)50.1%，；對(duì)購(gòu)物環(huán)境不滿意率為39.6%，對(duì)住宅建筑質(zhì)量不滿意率為36.8%，均是比較高的比值。其中經(jīng)濟(jì)適用房及公租房問(wèn)題最為突出，受訪者中明確表示對(duì)“經(jīng)濟(jì)適用房建筑質(zhì)量滿意”的受訪者只占12.4%，而表示“非常不滿意、很不滿意”的占57.6%；而對(duì)公租房建筑質(zhì)量滿意率也只有13.8%。“公共醫(yī)療”的不滿意率最高的是公共租賃房，達(dá)70.9%，其次是限價(jià)房，不滿意率為55.9%。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)“公共醫(yī)療”要素明確表示不滿意的比例也是非常高的值。最低值為45.8%。

3.申請(qǐng)、輪候、分配過(guò)程中對(duì)政府服務(wù)質(zhì)量滿意度

在申請(qǐng)、輪候、分配過(guò)程中對(duì)政府服務(wù)質(zhì)量滿意度又如何呢？調(diào)查得知，在申請(qǐng)環(huán)節(jié)，住戶(hù)的滿意率為23.9%，在輪候環(huán)節(jié)，住戶(hù)的滿意率為16.3%；在分配環(huán)節(jié)，住戶(hù)的滿意率為19.9%。而且三個(gè)環(huán)節(jié)的滿意度得分均沒(méi)有達(dá)到平均分3分，申請(qǐng)環(huán)節(jié)為2.95、輪候環(huán)節(jié)為2.85，分配環(huán)節(jié)為2.96。其中不滿意率最高的是輪候環(huán)節(jié)，達(dá)到34%。問(wèn)及“根據(jù)您個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)或通過(guò)平時(shí)的了解，您覺(jué)得申請(qǐng)保障性住房存在哪些困難？”時(shí)（本題有效個(gè)案為540）。“申請(qǐng)時(shí)間長(zhǎng)”“申請(qǐng)條件多”及“房源供應(yīng)量不足”是排在前三位的因素。分別占個(gè)案的68.3%、 55.63%、43.8%。

那么在南寧市申請(qǐng)保障性住房，從申請(qǐng)到獲得住房資格通常需要多長(zhǎng)時(shí)間呢？數(shù)據(jù)顯示約有50%的住戶(hù)在申請(qǐng)后不超過(guò)1年可以獲得保障性住戶(hù)資格。這個(gè)時(shí)間相對(duì)而言還是比較快的。超過(guò)2年才獲得住戶(hù)資格的占19%，占比也算比較大。資料顯示，新加坡保障房全國(guó)輪候時(shí)間2年左右、韓國(guó)1年。因此南寧申請(qǐng)保障房的輪候時(shí)間并不算長(zhǎng)。

4.對(duì)住房?jī)r(jià)格、交易成本滿意度情況分析

本次調(diào)查，問(wèn)卷中有兩處涉及保障房?jī)r(jià)格問(wèn)題，“您認(rèn)為南寧市現(xiàn)有的保障房供應(yīng)存在哪些問(wèn)題”“您認(rèn)為保障房建設(shè)方面還有哪些需要完善之處”。第一個(gè)問(wèn)句設(shè)計(jì)有“房屋售價(jià)太高”選項(xiàng)，第二個(gè)問(wèn)句設(shè)計(jì)有“降低保障房?jī)r(jià)格”“降低購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的交易稅費(fèi)”選項(xiàng)。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，認(rèn)為價(jià)格太高，需要降低保障房?jī)r(jià)格的占比不高。認(rèn)為房屋售價(jià)太高的為26人，占有效個(gè)案比為18.2%。認(rèn)為“需要降低購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中交易稅費(fèi)的”為56人，占有效值28.3%；認(rèn)為需要“降低保障房?jī)r(jià)格”的頻數(shù)為78，占有效值39.4%；本題有效個(gè)案為198人。

二、保障性住房建設(shè)存在問(wèn)題

1.保障性住房選址偏僻

通過(guò)調(diào)查得知，受訪者對(duì)已經(jīng)建成的保障房住戶(hù)反映比較突出的問(wèn)題是：公共配套設(shè)施不完善、房屋選址偏僻、遠(yuǎn)離市區(qū)、交通不方便，由此衍生的問(wèn)題的是：住戶(hù)對(duì)小區(qū)的購(gòu)物環(huán)境、教育配套、醫(yī)療保健、公共交通等滿意率比較低。當(dāng)然這些問(wèn)題的出現(xiàn)另一方面南寧市近些年發(fā)展速度比較快，一些新區(qū)在購(gòu)物環(huán)境、教育配套、公共交通上均存在類(lèi)似的問(wèn)題。尤其是醫(yī)療和教育配套的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上城市人口發(fā)展，就醫(yī)難、入學(xué)難是近幾年南寧市比較突出的問(wèn)題。

2.保障性住戶(hù)建筑質(zhì)量問(wèn)題突出

除去對(duì)保障性區(qū)位方面的不滿外，另外一個(gè)比較突出的問(wèn)題就是保障房建筑質(zhì)量問(wèn)題。上文已述，受訪者對(duì)住宅建筑質(zhì)量不滿意率為44.5%，均值為2.76。此外，在“您認(rèn)為保障房建設(shè)方面還有哪些需要完善之處？”的問(wèn)句中，選項(xiàng)最多的是 “提高保障房質(zhì)量”占有效個(gè)案值的68.2%。平時(shí)在南寧時(shí)空網(wǎng)上也經(jīng)常會(huì)看到一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的業(yè)主發(fā)的反映住房質(zhì)量問(wèn)題帖子，說(shuō)明保障性住房的質(zhì)量問(wèn)題的確比較突出。此問(wèn)題主要表現(xiàn)為：屋頂漏水、衛(wèi)生間漏水、樓板開(kāi)裂、水管漏水。

3.政府政策宣傳、執(zhí)行力度有等加強(qiáng)完善

本次是針對(duì)保障房小區(qū)住戶(hù)進(jìn)行的調(diào)查，但是對(duì)回答“您是否了解我市現(xiàn)行的住房保障政策”這一問(wèn)句時(shí)，有66.3%的受訪者回答“不了解”。而在回答“了解南寧市現(xiàn)行保障房的政策”的206位受訪者中，能正確回答“據(jù)您所知下列哪些政府部門(mén)的網(wǎng)站可能會(huì)有保障房政策及房源信息？”只占64.5%。受訪者獲知保障房信息及政策的途徑分別是：報(bào)紙、親友介紹、政府相關(guān)部門(mén)、互聯(lián)網(wǎng)、電視及社會(huì)宣傳。當(dāng)問(wèn)及“您認(rèn)為現(xiàn)階段保障房政策執(zhí)行存在的問(wèn)題是什么” “政府監(jiān)管不力”“宣傳力度不足、公開(kāi)度和透明度不夠”“申請(qǐng)門(mén)檻過(guò)高”“灰色交易嚴(yán)重，特權(quán)霸占資源”為響應(yīng)度比較高的幾個(gè)回答，占有效個(gè)案的比例從46.2%到34.6%。而“保障房建設(shè)資金不足”“沒(méi)有健全法律約束”頻率分別是15.1%及9.8%。說(shuō)明從保障房住戶(hù)體會(huì)看，解決“有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)”的問(wèn)題比“健全法律體系”更為緊迫。

三、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

通過(guò)以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果的分析，我們得出結(jié)論，保障房住戶(hù)對(duì)政府在保障房的政策宣傳、申請(qǐng)、輪候、分配環(huán)節(jié)滿意度并不高，對(duì)保障房小區(qū)居住環(huán)境總體上是認(rèn)可的，但是對(duì)住房在區(qū)位、實(shí)物方面的上一些要素滿意率較低。主要集中小區(qū)商業(yè)配套、教育配套設(shè)施、公共醫(yī)療衛(wèi)生、交通設(shè)施等區(qū)位條件方面，這些因素均是通過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期的物業(yè)管理難以得到改善的。而在戶(hù)型設(shè)計(jì)、小區(qū)的治安、鄰里關(guān)系是可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理可以得到改善的，因此后者的滿意率相對(duì)較高。

（二）建議

1.積極推進(jìn)保障房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)

住宅產(chǎn)業(yè)化是指利用現(xiàn)代工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，提高住宅的整體質(zhì)量，同時(shí)可以降低成本。近幾年我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化取得了比較大的進(jìn)展，萬(wàn)科、浙江寶業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)大住工、浙東建材、黑龍江宇輝集團(tuán)都在住宅產(chǎn)業(yè)化方面取得了較大的成績(jī)。因此政府在進(jìn)行保障房建設(shè)時(shí)，為保證生產(chǎn)效率、保證建筑質(zhì)量，可以多考慮與國(guó)內(nèi)的擁有這些生產(chǎn)技術(shù)的企業(yè)合作，或者把建筑施工任務(wù)承包給這些企業(yè)。但是現(xiàn)階段政府還是比較傾向于把保障房施工建設(shè)的任務(wù)承包給國(guó)有房企施工建設(shè)，如中房集團(tuán)、南寧地產(chǎn)公司、南寧房產(chǎn)公司等。可是本地國(guó)企的管理水平跟國(guó)內(nèi)大型私企比起來(lái)還是有差距的，尤其是建筑工程允S層層分包的情況下，更容易出問(wèn)題。

2.大力推進(jìn)保障房建設(shè)PPP發(fā)展模式

保障房建設(shè)資金來(lái)源是一個(gè)普遍關(guān)心的，而PPP（Public-Private-Partnership，公私合營(yíng)）模式，無(wú)疑是一種很好的選擇。PPP模式通過(guò)大量引進(jìn)民間資本及先進(jìn)管理水平來(lái)轉(zhuǎn)移政府風(fēng)險(xiǎn)、提高政府部門(mén)辦事效率、縮短項(xiàng)目建設(shè)周期、節(jié)約成本的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)政府與私人投資者的雙贏。PPP模式既是保障房項(xiàng)目為解決建設(shè)問(wèn)題的很好的方式，也是保障房建筑質(zhì)量的有效方法。政府相關(guān)部門(mén)由于職能分工及裙帶關(guān)系問(wèn)題，對(duì)于建筑質(zhì)量監(jiān)管難度比較大。

3.加大保障房信息公開(kāi)建設(shè)方面的成果，提高大眾滿意率

如今政策在保障性住房政策宣傳方面已知有了長(zhǎng)足進(jìn)步了，成立了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)及建設(shè)有專(zhuān)門(mén)的網(wǎng)站，公布保障房房源信息、獲得資格申請(qǐng)人姓名單位信息，保障房相關(guān)政策等通過(guò)網(wǎng)站均可查詢(xún)。然而公眾媒體很少報(bào)道這些方面的信息。《南國(guó)早報(bào)》《當(dāng)代生活報(bào)》《南寧晚報(bào)》是本地居民訂閱量最大的紙質(zhì)媒體，以《南國(guó)申報(bào)》為例，國(guó)家及當(dāng)?shù)卣行碌淖》空叱雠_(tái)，報(bào)紙都會(huì)有報(bào)道，但是要查看完整的政策原文、更多相關(guān)信息，報(bào)紙就沒(méi)有介紹了。因此居民需要了解更多相關(guān)政策信息經(jīng)常借助于親戚朋友的幫忙。鑒于此，房產(chǎn)部門(mén)在傳達(dá)相關(guān)政策的時(shí)候是否可以考慮單位工會(huì)這條渠道呢？

4. 重視保障房選址

保障房的選址一方面要考慮到區(qū)域分布的均衡，另一面選址不應(yīng)過(guò)于偏僻。對(duì)于政府相關(guān)部門(mén)而言，保障房選址并不存在技術(shù)上的難題，關(guān)鍵在于經(jīng)濟(jì)利益的讓渡上。保障房項(xiàng)目區(qū)位好，政府在經(jīng)濟(jì)效益上自然會(huì)做出更大的犧牲。能用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的地塊卻用于保障房項(xiàng)目建設(shè)顯然沒(méi)有發(fā)揮土地的最大效用，但是選擇最偏僻的地段進(jìn)行建設(shè)保障房項(xiàng)目建設(shè)顯然也是有難以讓人滿意的。這也是南寧的前幾個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目推出后不受歡迎的原因。為了解決保障房項(xiàng)目的公共設(shè)施配套及基礎(chǔ)設(shè)施配套問(wèn)題，在成片開(kāi)發(fā)的普通商品住房項(xiàng)目中配套保障房項(xiàng)目建設(shè)成為最佳選擇。

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