城市社區(qū)物業(yè)管理
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城市社區(qū)物業(yè)管理范文第1篇
關鍵詞：社區(qū)管理與服務；職業(yè)能力；課程體系構建
中圖分類號：G642 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）34-0252-02
社區(qū)管理與服務是以適應我國現代化社區(qū)管理與服務業(yè)發(fā)展變革的需要而誕生的全新的職業(yè)領域。隨著行政機構改革的深化和公共事業(yè)的發(fā)展，政府職能轉變必將需要更多的社區(qū)工作者來從事政府下放的工作。對應市場需求，國內不少高職院校看紛紛開設與此相關的專業(yè)，我院亦從2007年正式設立了社區(qū)管理與服務專業(yè)，并于此年正式開始招生。此專業(yè)的開設順應了響應了國家“十一五”規(guī)劃中大力發(fā)展社區(qū)工作者隊伍的要求，順應了山東城鄉(xiāng)社區(qū)建設迅猛發(fā)展的趨勢，應當具有較為廣闊的就業(yè)前景。但是，招生就業(yè)的實際情況卻不盡如人意，以至于不少學校已經開始逐年減少招生計劃甚至停招。要改變這種狀況，提高本專業(yè)的核心競爭力，就必須根據區(qū)域經濟的實際情況進行專業(yè)改革，而首當其沖的就是課程體系改革。
一、當前社區(qū)管理與服務專業(yè)主要就業(yè)崗位及需求分析
高等職業(yè)教育肩負著培養(yǎng)面向生產、建設、服務和管理第一線需要的高技能人才的使命[1]，高職教育是以就業(yè)為中心進行的。為了進一步適應山東省經濟社會發(fā)展需要，培養(yǎng)社區(qū)管理和服務第一線具高素質技能型人才，使社區(qū)管理與服務專業(yè)人才培養(yǎng)的目標和規(guī)格凸現職業(yè)教育的針對性、實踐性和先進性，結合行業(yè)現狀和我院實際情況，2011年1-7月間，筆者及課題組相關教師數次走訪包括濟南燕山、甸柳、玉函等省內社區(qū)以及多個物業(yè)公司，不同類型社區(qū)工作崗位特點和工作內容進行調研，從而確定了該專業(yè)主要的崗位群及崗位需求狀況。
從總體情況來看，本專業(yè)有較為廣泛的就業(yè)前景。隨著山東半島藍色經濟區(qū)和黃河三角洲生態(tài)經濟區(qū)發(fā)展策略的提出，全省經濟社會發(fā)展有了進一步的飛躍。截至2009年底，全省城鎮(zhèn)社區(qū)服務中心達10487處，①同時以濰坊為試點的農村社區(qū)發(fā)展迅猛，根據山東省農村社區(qū)建設的總體目標要求，5年左右的時間山東省要實現農村社區(qū)建設全覆蓋。面對城鄉(xiāng)社區(qū)建設的迅猛發(fā)展和國家提出的建設專業(yè)社區(qū)工作者隊伍的要求，未來數年內，對社區(qū)提供服務的需求越來越向智能化、多樣化發(fā)展，對于具有專業(yè)知識和技能的社區(qū)管理與服務專業(yè)人才的需求規(guī)模將日益擴大。
就具體的崗位而言，根據調研的結果，結合當前學生的就業(yè)期望，我們將本專業(yè)的職業(yè)崗位定位社區(qū)公共事務管理崗和社區(qū)服務企業(yè)管理崗。社區(qū)公共事務管理崗主要指的是社區(qū)工作者這一職業(yè)技術崗位。近三年來，從中央到地方，各地政府都非常重視社區(qū)建設工作。山東省從2008年開始招聘專業(yè)的社區(qū)工作者到街道和居委會工作，每年能夠提供數百到上千個工作崗位。2008、2009濟南歷下區(qū)公開招聘90名社區(qū)工作人員；2009年青島市市南區(qū)和李滄各招聘72和38名社區(qū)工作人員；2009年青島招募700名“三支一扶”大學生（社區(qū)工作者）到基層服務；2010年濰坊高新區(qū)招聘40名社區(qū)一線工作人員；2011年3月濟南市中區(qū)公開招聘57名社區(qū)工作人員；2011年5月，青島市北區(qū)公開招聘社區(qū)專職工作者190名到全區(qū)各街道社區(qū)工作站從事社區(qū)公共服務和社會管理工作；其他地市對社區(qū)工作者的需求也在逐年增加。社區(qū)服務企業(yè)管理崗主要指的是為社區(qū)提供服務的各種中小企業(yè)，包括物業(yè)公司，中介公司等。這些企業(yè)依賴于社區(qū)生存，與社區(qū)居民的日常生活息息相關，而其中的管理崗位是為本專業(yè)學生就業(yè)提供了有力的補充。
二、社區(qū)管理與服務專業(yè)職業(yè)能力分析
根據上述兩個主要的職業(yè)崗位群，對其具體工作任務進行分析，從而獲得了該專業(yè)學生所必須具備的職業(yè)能力。
三、社區(qū)管理與服務專業(yè)課程體系構建的探索與實踐
通過對于上述崗位群及其職業(yè)能力的分析可以看出，本專業(yè)的兩個主要的崗位之間是有一定的差距的，所涉及的課程也融合了社會學、經濟學、法學、心理學等方面，似乎較為雜亂。但是實際上，這是與本專業(yè)目前的發(fā)展狀況和現實的社會情況密切相關的。就目前來說，雖然包括本科在內的國內諸多院校都開設了社區(qū)管理與服務專業(yè)，而其前景一致被教育界所看好，而實際上其就業(yè)和招生是存在一定困難的，專業(yè)發(fā)展遇到了一些問題。
1.專業(yè)定位比較模糊
從山東省內設立本專業(yè)的院校所設定的就業(yè)方向來看，大致有四類：基層政府部門及其派出機構、社區(qū)組織和機構、非政府社會服務組織機構、社區(qū)服務性企業(yè)（包括家政公司和物業(yè)管理公司）。學生似乎什么都可以干，哪里都能去，看似前景很美好。但是真正到了就業(yè)的時候卻沒有核心競爭力，這種廣而散的專業(yè)定位是與我們的高職教育宗旨背道而馳的。以到物業(yè)公司就業(yè)為例，在物業(yè)公司中的主要崗位有工程技術崗、客戶服務崗、環(huán)境維護崗（保潔）和秩序維護崗（安保）。但是不是所有的崗位都適合高職層次的學生，通過對學生就業(yè)意向的調研發(fā)現，90%以上的學生都排斥到秩序維護崗位工作，而環(huán)境維護崗就更不用說了。目前這樣籠統(tǒng)、模糊的專業(yè)定位是不適應專業(yè)建設和發(fā)展要求的，必須對具體崗位進行定位，因此我們在進行專業(yè)定位的時候特別強調是社區(qū)中的管理崗位，確定了專業(yè)特色定位，即培養(yǎng)具有公共管理的專業(yè)背景、社會工作的專業(yè)方法、社區(qū)服務的專業(yè)技能相結合的應用型專門人才。這種定位將社會工作的價值、理論和技巧引入社區(qū)管理專業(yè)，力求使本專業(yè)在強調社區(qū)管理的基礎上，更能體現社區(qū)服務的特色。同時體現了理論夠用為度，特別注重學生專業(yè)綜合技能的培養(yǎng)和訓練，注重人文社會科學與應用技術教育相結合。
2.課程設置脫離實際
由于專業(yè)定位比較模糊，各院校本專業(yè)課程設置也比較寬泛，缺乏針對性。在對本專業(yè)進行課程設置的時候，許多院校往往是借用了社會工作專業(yè)中的課程，使得這兩個專業(yè)形同近親。但是實際上由于職業(yè)資格考試的限制，社區(qū)管理與服務專業(yè)的學生畢業(yè)后很難從事專門的社會工作，絕大部分同學是不具備助人自助能力的。雖然大多院校的課程有一定的共性，但是大多結合了本校現有的優(yōu)勢資源有所偏重。這樣的課程開設是與其專業(yè)定位相一致的。社區(qū)管理與服務專業(yè)的課程設置應該有很強的針對性和應用性，以適應社會對專業(yè)應用型人才的需求。但是，目前大多數院校開設的社區(qū)管理類專業(yè)的針對性不強，缺乏方向性。
城市社區(qū)物業(yè)管理范文第2篇
鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會組織成立具有經營執(zhí)照的正規(guī)物業(yè)服務公司，開展物業(yè)管理工作
這種物業(yè)管理模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會組織成立的專業(yè)的、具有經營資質的物業(yè)公司來開展物業(yè)管理工作，最大的特點是能夠真正實行企業(yè)化經營、專業(yè)化管理、社會化服務的物業(yè)管理運行機制，體制靈活，能適應農村社區(qū)物業(yè)管理方面的需求。在這種管理方式下，包括物業(yè)管理公司在內的各專業(yè)管理機構，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會領導下，各自履行自己的職責，能做到統(tǒng)一安排、分工明確、專業(yè)協(xié)作、各負其責，形成農村社區(qū)完整的物業(yè)管理運行機制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于農村社區(qū)物業(yè)管理工作的長期性和穩(wěn)定性。
目前，京郊一部分農村回遷安置社區(qū)以及“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。采用這種物業(yè)管理方式的農村地區(qū)，經濟一般比較發(fā)達，村集體經濟實力相對雄厚，城市化程度相對較高。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經濟實力相對雄厚，采用這種方式的地區(qū)，物業(yè)費用一般由村集體負擔，村民個人不用繳納物業(yè)費，居住在社區(qū)的非本村人員物業(yè)費照常繳納，比較典型的是朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)。通過這種方式成立的物業(yè)服務公司，管理人員一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村管理人員兼任，工作人員一般由本村村民組成，可以解決一部分本地區(qū)勞動力就業(yè)問題，例如朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的物業(yè)服務公司以及房山區(qū)長陽一村成立的物業(yè)服務公司，人員構成均為本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本村村民。
聘請專業(yè)物業(yè)公司，采用市場化物業(yè)管理運作模式
這種模式采用招投標或協(xié)議方式聘請專業(yè)物業(yè)服務公司進行物業(yè)管理，符合物業(yè)管理的企業(yè)化、社會化和專業(yè)化的要求，管理專業(yè)，服務規(guī)范。目前京郊一部分農村回遷安置社區(qū)以及多數具備城市居住小區(qū)外型的“城中村”采用這種物業(yè)管理方式。
由專業(yè)的物業(yè)服務公司對回遷安置的農村社區(qū)進行管理，服務標準較高，基本能夠滿足小區(qū)居民的需要。在這種模式下，物業(yè)公司的資金來源分兩種情況，一種是由物業(yè)公司按照市場化經營的方式向社區(qū)居民收取物業(yè)費，另一種是由政府或相關部門負擔或補貼一部分。屬于第一種情況的回遷安置社區(qū)，大多會面臨物業(yè)費收繳困難的問題，例如順義區(qū)佳和宜園小區(qū)，該回遷小區(qū)通過招投標方式聘請了專業(yè)的物業(yè)服務公司對小區(qū)進行管理，采用的是完全市場化的動作模式，物業(yè)費由小區(qū)居民承擔，但目前物業(yè)費收繳率僅為10%左右，物業(yè)公司的正常運行已經難以維持，帶來了一定程度的小區(qū)管理混亂。遭遇同樣情況的還有房山區(qū)長虹小區(qū)，該小區(qū)屬于房山良鄉(xiāng)地區(qū)第一批回遷安置社區(qū)，聘請專業(yè)的物業(yè)服務公司對小區(qū)進行管理，物業(yè)費由小區(qū)居民承擔。該小區(qū)入住率為90%~95%，但物業(yè)費的收繳率僅為50%~60%，物業(yè)公司已連續(xù)多年虧損，經營困難。屬于第二種情況的回遷安置社區(qū)，物業(yè)公司運行資金有保障，小區(qū)管理現狀均好于第一種情況。例如順義區(qū)瀾西園小區(qū)，小區(qū)屬于順義區(qū)政府主導下的專業(yè)化物業(yè)管理回遷小區(qū)，小區(qū)由汽車城開發(fā)公司建設，由汽車城開發(fā)公司下屬的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司的費用全部由汽車城開發(fā)公司補貼，社區(qū)居民個人不用繳納物業(yè)費。由于物業(yè)管理運行資金充足，專業(yè)化程度高，該社區(qū)環(huán)境舒適、整潔、秩序良好。類似的回遷安置小區(qū)還有大興區(qū)棗園小區(qū)，該回遷安置社區(qū)聘請的是專業(yè)的物業(yè)管理公司，該物業(yè)公司屬于國企，具備物業(yè)管理一級資質。在該公司的管理下，小區(qū)物業(yè)管理情況良好。棗園小區(qū)目前執(zhí)行的是前5年不向社區(qū)居民收取物業(yè)費，物業(yè)公司經費由政府負擔。然而在調研過程中，該物業(yè)公司也表現出了對入住5年后收取物業(yè)費是否困難的擔憂。
京郊農村物業(yè)管理中面臨的問題
（一）傳統(tǒng)意義上的農村社區(qū)缺乏專業(yè)的管理
物業(yè)管理有廣義和狹義之分。通常我們所講的物業(yè)管理，是一種狹義范圍的物業(yè)管理，即房地產管理。廣義的物業(yè)管理是對資產、財產的管理。從定義不難看出，農村地區(qū)當然也存在物業(yè)及物業(yè)管理的問題，也即我國2003年實施的《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的“房屋及配套的設施設備和相關場地”等城市物業(yè)范圍其實在農村也普遍存在。因此，圍繞農村房屋以其配套設施管理而進行的管理活動，與目前城市物業(yè)管理的本質具有一致性。
然而，2003年施行的《物業(yè)管理條例》雖然沒有明確規(guī)定其僅適用于城市，但從該條例的立法術語而言，該條例并不適用農村，故現行物業(yè)管理立法也僅限于城市房屋所有權人。也正因為如此，盡管農村現實生活中雖然有物業(yè)管理的實際需求，但絕大多數傳統(tǒng)農村社區(qū)的物業(yè)管理工作仍由村民委員會管理，服務內容也僅僅限于簡單的保潔、保安等等。不僅如此，本可以應納入物業(yè)管理范疇的這些傳統(tǒng)農村社區(qū)的公共資源管理，如供排水設施管理、農村道路建設和維護、農用機械的管理、農村房屋的維修和管理等，由于資源分布分散，規(guī)模不大，更是缺乏專業(yè)的管理。
（二）回遷安置小區(qū)村民觀念難以轉變
目前在京郊農村，特別是城鄉(xiāng)結合部地區(qū)，農村社區(qū)向城市社區(qū)的轉化中，物質條件的轉化非常迅速，有的農村地區(qū)已達到很高的水平，基本上和城市融為一體。然而，由于農民的素質及其固有的觀念難以轉變，仍給物業(yè)管理工作帶來了許多難題。農村地區(qū)回遷安置小區(qū)的村民，與現代城市不相適應的思想和習慣并沒有隨著身份的改變而改變，他們在思維方式、思想意識、生活習慣、行為方式上與城市人還有很大的差距。
很多回遷安置小區(qū)的村民難以接受繳納物業(yè)費，也經常有村民習慣于把街道和小區(qū)的道路當自己家的曬場院和后院，在上面堆雜物、曬東西、潑污水，甚至搭建曬衣架，嚴重影響了社區(qū)形象和他人通行。在有的社區(qū)，部分村民甚至把由政府投資建設，本是公共設施的花壇、草地當作自家的自留地，改種水果、蔬菜，帶來了很多農村社區(qū)環(huán)境管理方面的問題。
（三）回遷安置小區(qū)居民容易結成團伙，發(fā)生物業(yè)管理糾紛后不易應對
大多數回遷安置小區(qū)的居民即原村民，“上樓”后閑居在家，部分小區(qū)的閑置人員多達70%。這部分人如果沒有穩(wěn)定的收入來源，只靠拆遷時得到的拆遷款維持生活的話，會帶來很大的社會安全隱患。不僅如此，由于這部分人相互之間熟識，當發(fā)生物業(yè)管理方面的問題時，非常容易結成團伙，給物業(yè)管理工作帶來一定的難題，比如集體拒交停車費、物業(yè)費的情況在這類小區(qū)經常發(fā)生。
（四）物業(yè)管理經費來源能否有保障成為制約農村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸
提供專業(yè)的、高質量的物業(yè)服務，需要有充足的物業(yè)管理經費。目前農村物業(yè)管理工作中的經費問題已成為困擾京郊農村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一個重要問題。如果想對傳統(tǒng)意義上的農村社區(qū)進行專業(yè)化的管理，無論是引進物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)化管理，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村自己成立專業(yè)的物業(yè)服務公司，在低標準收取物業(yè)費或者不收物業(yè)費的情況下，經費來源都是一個不小的問題。特別是回遷小區(qū)，目前大多數物業(yè)管理經費都由政府補貼或者是開發(fā)商承諾若干年不收費，比如房山區(qū)長陽碧桂園社區(qū)，開發(fā)商在拆遷時承諾30年不收物業(yè)費。但是政府如何補貼，開發(fā)商承諾期過后會面臨什么問題，都值得我們認真思考。特別對于那些鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經濟實力不雄厚的地區(qū)，在低標準收取物業(yè)費或者不收物業(yè)費的情況下，如何維系農村物業(yè)管理工作的經費來源更是一個關鍵問題。因此，物業(yè)管理經費來源能否有保障已經成為制約農村物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。
京郊農村物業(yè)管理經驗及啟示
（一）建立推進農村物業(yè)管理發(fā)展的長效機制
京郊農村社區(qū)無論在規(guī)劃建設、設施配套，還是在服務需求方面，都與城市社區(qū)有很大差別。農村物業(yè)管理工作開展較好的農村社區(qū)，其物業(yè)管理工作均得到政府相關職能部門的高度重視，政府均成立相關職能部門，從農村社區(qū)的規(guī)劃建設、設施配套以及管理方案等方面指導農村社區(qū)物業(yè)管理工作的健康有序開展。此外，物業(yè)管理工作開展較好的農村社區(qū)，物業(yè)管理經費均有保障。
因此，為了保障農村物業(yè)管理工作更好地開展，必須進一步建立推進農村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的長效機制，包括法規(guī)保障機制、統(tǒng)籌規(guī)劃機制和經費保障機制。考慮到農村物業(yè)管理的特殊性，應該出臺不同于城市社區(qū)物業(yè)管理的相應管理法規(guī)，結合北京市新農村建設工作，明確農村社區(qū)物業(yè)服務事項與質量規(guī)范等，規(guī)范和引導京郊農村物業(yè)管理的有序進行。與此同時，各區(qū)縣應結合轄區(qū)內農村社區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌規(guī)劃新農村建設相關工作，由政府職能部門負責并制訂農村物業(yè)管理工作的具體指導意見。在農村物業(yè)管理經費來源方面，應明確除個人繳納、集體經濟收入代付外，部分地區(qū)應由政府或項目實施單位給予適當補貼，或建立農村物業(yè)管理專項資金在一定期限內給予適當補助。
（二）合理規(guī)劃農村社區(qū)，做好配套設施建設
農村社區(qū)的建設必須做好規(guī)劃。隨著北京地區(qū)新農村建設步伐的加快，京郊農村地區(qū)基本上都已經有了明確的總體規(guī)劃，但是從物業(yè)管理的角度來看，還必須根據農村新型社區(qū)以及傳統(tǒng)農民聚居點的不同特點進行更為詳細的規(guī)劃。在設施配置上，除設計建設教育、文體、醫(yī)療、物業(yè)服務用房、社區(qū)管理用房等配套設施外，還應在農民集中居住區(qū)配置一定比例的集體經濟組織經營用房。在具備條件的部分農村新型社區(qū)，還應該結合實際合理規(guī)劃農民的生產用房。通過這些措施，可以增加集體經濟收入，從根本上解決物業(yè)管理經費問題。
在這方面，北京一些較早完成拆遷安置工作的農村地區(qū)的一些經驗值得我們借鑒，如朝陽區(qū)常營地區(qū)、昌平區(qū)東鎮(zhèn)地區(qū)等。在回遷安置中，這些地區(qū)基本打破了各村原有的范圍，形成了類似于城市的大型社區(qū)，全面實行城市社區(qū)管理，社區(qū)配套設施齊全。這些地區(qū)在規(guī)劃中考慮了集體經濟的發(fā)展，合理規(guī)劃社區(qū)配套商業(yè)及經營設施，增強了集體資產盈利能力，在保證農民收入的同時也能夠負擔社區(qū)物業(yè)管理的相關費用支出，從根本上解決了農村物業(yè)管理的經費問題。社區(qū)配套商業(yè)及經營設施也能夠提供一些就業(yè)崗位，可以解決一部分農民的就業(yè)問題。
（三）創(chuàng)新多種管理模式，居民自愿選擇
目前，不同的京郊農村社區(qū)，由于地域、經濟、人文等特點不同，采取的物業(yè)管理模式也不盡相同。農村物業(yè)管理工作開展順利的農村社區(qū)，社區(qū)居民對其物業(yè)管理模式的認可度達到90%。這也說明，農村物業(yè)管理模式必須是社區(qū)居民認可的模式，才能保證物業(yè)管理工作的順利開展。因此，農村物業(yè)管理模式的選擇，沒有必要“一刀切”，應該在充分尊重農村社區(qū)居民意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織社區(qū)居民自行選擇。在這一過程中，政府相關職能部門可以依法協(xié)助選聘符合條件的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人實施專業(yè)化物業(yè)管理或加強對農村集體經濟組織、農民個人組建物業(yè)服務機構的指導和培訓，包括對村負責人和相關工作人員的物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)務技能培訓。
（四）引導和培養(yǎng)農民樹立物業(yè)管理意識
無論是傳統(tǒng)村落的分散居住，還是新建社區(qū)的集中居住，隨著新型農村社區(qū)的建立和發(fā)展，農民的生活方式發(fā)生了巨大的變化，必須經歷一個逐步適應、逐步樹立物業(yè)管理意識的過程。在這一過程中，相關部門必須不斷加強宣傳工作，強化對農民生產生活方式改變后物業(yè)管理意識的引導和培養(yǎng)，讓農民順利實現從只需管好自己家的事到需要支付一定物業(yè)服務費來實現社區(qū)共同管理的過渡。
在推進農村物業(yè)管理過程中，京郊一些地區(qū)開展了許多有針對性的工作來引導和培養(yǎng)農民樹立物業(yè)管理意識。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（居）委會成立宣傳小組，深入到農村社區(qū)，宣傳物業(yè)管理相關法規(guī)政策，印制了包含物業(yè)管理知識、物業(yè)使用維護知識、衛(wèi)生知識、文明習慣等內容的宣傳手冊分發(fā)到社區(qū)居民手中，有的地區(qū)還印制了大量的宣傳海報，張貼在社區(qū)。這些工作都取得了很好的成效。很多地區(qū)農民的意識已經開始轉變，為農村物業(yè)管理工作的推動提供了強有力的群眾基礎。
城市社區(qū)物業(yè)管理范文第3篇
【關鍵詞】創(chuàng)新社會沖突論；物業(yè)管理
一、問題提出
改革開放以來，社會經濟結構的轉變帶來了社會的整體變遷。我國城市化水平日益提高到2000年城市化水平為36.09%。原有的“單位制”及“街居制”將體制外人員、城市流動人口排除于管理范圍以外，不能再勝任當前城市管理。1987年“社區(qū)服務”提出，2000年《民政部關于在全國推進城市社區(qū)建設的意見》正式開展和推行了我國城市社區(qū)建設。成都是全國較早推行社區(qū)建設的城市之一，2002年成都市通過了《成都市2001年――2005年城市社區(qū)建設法制規(guī)劃》。但是，社區(qū)服務站主要服務于老社區(qū)、政府保障房社區(qū)，商業(yè)住宅區(qū)幾乎并無涉及。社會組織的公共服務、公益活動甚少在商業(yè)小區(qū)進行。
許多學者如黃安永、林國強、張金娟等試圖探討社區(qū)管理及物業(yè)管理關系進而提出兩者之間協(xié)調合作發(fā)展對策。黃安永認為社區(qū)管理內涵大于物業(yè)管理內涵，物業(yè)管理無法替代社區(qū)管理，物業(yè)管理定位錯誤。
社區(qū)管理是基于公共領域（這里主要是指人們生活區(qū)域）中人們的面對共有問題自發(fā)組織起來的自治管理。在商業(yè)住宅區(qū)社區(qū)管理的主體即業(yè)主委員會。根據2007年修改的《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物業(yè)公司通過契約與業(yè)主達成協(xié)議，代替業(yè)主行使契約所賦予的義務（及物業(yè)管理）。所以，物業(yè)管理并不是在某個時段對社區(qū)管理的替代，而是社區(qū)管理主體――業(yè)主通過契約與物業(yè)管理公司達成的協(xié)議。即社區(qū)管理中的部分內容在市場經濟中外包給物業(yè)管理公司。
本文重點不在于探討物業(yè)管理與社區(qū)管理的協(xié)調發(fā)展，而試圖以成都市某商業(yè)住宅區(qū)的案例說明在業(yè)主（社區(qū)管理主體）、物業(yè)管理公司（被委托人）兩者張力下物業(yè)管理模式的創(chuàng)新。
二、業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突
該住宅區(qū)位于成都三環(huán)武侯大道，住宅占地133畝，其他配套占地102畝，項目全部完期后約有1200戶入住，物業(yè)管理費用為2.2元/平方米?月，即平均每戶每月物業(yè)管理費用在220元以上。根據物業(yè)公司與業(yè)主的合同約定，物管公司 “對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動”。
這些服務內容都是針對小區(qū)內公共領域的管理及安全管理，甚少直接面對業(yè)主。
訪談001：
現在公司存在的最大困難是收不齊物管費用，很多業(yè)主認為物管公司“花錢不辦事”。每月按時交納物管費的業(yè)主很少，往往催繳物管費會占取我們很大部分時間。他們并不知道自來水是如何能供應到高樓層，也不知道為什么小區(qū)道路為什么那么干凈。
從該物管人員的訪談中，我們發(fā)現業(yè)主與物管公司最大的矛盾在于“應得權力”供應。業(yè)主對于他們花錢購買的物管公司服務并不滿意，在物管公司方面認為，最大的原因是業(yè)主并不確切清楚物管公司到底提供了什么樣的服務。物管公司的“供應”在業(yè)主的直觀感受中，花費的物管費用并沒有使他們獲取“應得權力”。
訪談002：
現在最大的問題是，國內物管公司大多都是虧本經營，而業(yè)主不認為他們獲得了服務。
圍繞矛盾核心――物管費用。一方面，業(yè)主感受不到服務，認為“物不所值”，拒交或延交物管費用；另一方面，物管公司入不敷出，期許保障物管費用按時收取。
三、沖突下權力與義務的重新分配――物業(yè)管理方式變遷
在小區(qū)建成初期，小區(qū)入戶率不高，新入戶業(yè)主彼此間交流甚少，難以形成群體。但是隨著入戶率提高，以及時間長久，業(yè)主有了共同的訴求除了上述最核心的矛盾，還交織著物管公司服務過程中的一些“瑕疵”。在這些共同的利益訴求達到一個“臨界點”，原本呈“散戶”的業(yè)主最終形成利益群體（這與業(yè)主委員會區(qū)別，業(yè)主利益群體是基于現實共同問題累積自發(fā)形成的）。由于業(yè)主利益群體形成需要一定的時間，由此物管公司占盡“時間先機”成為這一社團中的權力機構。
達倫多夫認為，任何社團均有其權力和義務，它也說明了團體與團體的交往。在這里即業(yè)主與物管公司的交往。在二者構成的社團中，物管公司作為該社團的管理機構提供合同中規(guī)定的服務（義務）以及收取物管費（權力）；而業(yè)主具有享受服務的權力和按時繳納物管費用的義務。業(yè)主和物管公司這兩個群體在權力機構中居于不同的地位，但是也要追求自己的利益。即物管公司從無權者和權力較少者（業(yè)主）獲取利益，而業(yè)主也要爭取得到更多的利益，這就形成群體與群體之間的利益沖突。
根據物管工作人員訪談，該小區(qū)物管內容分為四大塊：（1）秩序，主要維護小區(qū)安全，核實出入小區(qū)人員信息；（2）客服，催繳物業(yè)費、處理投訴問題；（3）工程，公共區(qū)域設施維修和保養(yǎng)；（4）綠化，環(huán)境衛(wèi)生的維持。在意識到催繳物業(yè)費的難度后，物管公司更加重視客服這一部分的功能，將此上升為物業(yè)的核心。物管公司擴展了合同中服務的內容，加強與業(yè)主溝通，提供更為人性化的服務，以博取業(yè)主好感提升公司美譽度。而業(yè)主利益群體的形成，業(yè)主與物管公司二者張力更高（主要表現為業(yè)主集體滯交物管費、集體投訴），業(yè)主以求在該社團中權力的重新分配即得到他們認為有價值的服務。
訪談003：
我認為，好的物管公司有兩個指標，一是公司的美譽度，二是公司按時收繳物管費用率。要做好物管，必須多與業(yè)主打交道，讓他們知道我們到底做了什么。
這兩個指標最后都直指業(yè)主，物管公司發(fā)展最終要得到業(yè)主的認可，在認識到這一點后，集合訪談內容歸納，物管公司做了以下調整：
（一）擴充問題處理范圍：除去常規(guī)管理范圍（公共領域設施、環(huán)境、小區(qū)安全等）內的問題處理，還加入業(yè)主個性化問題處理。例如，在走訪該物管部門時觀察業(yè)主贈送的錦旗內容發(fā)現，幫助業(yè)主尋找寵物犬、上門發(fā)送報紙、業(yè)主家汛期抗洪等也成為物管公司處理的問題；
（二）組織業(yè)主聯(lián)誼活動，在重大節(jié)日如春節(jié)、端午、中秋節(jié)，物業(yè)公司組織業(yè)主聯(lián)誼活動。目前這一活動已成為物管公司的常規(guī)項目；
（三）改善投訴處理機制，提出“三天一回復”的處理辦法，即針對業(yè)主投訴問題，需要及時解決，若無法及時解決的，需要每三天電話回復業(yè)主，告知問題處理情況進展；
（四）設客服管家，物管人員分包到戶。將小區(qū)以棟為單位分包給物管工作人員個人身上，擬為該棟業(yè)主的客服管家。并規(guī)定物管工作人員必須每月定期一次上門拜訪了解業(yè)主情況、需求以及對物管工作的建議和要求。
這四個方面是物管公司比較大的轉變，主要解決的問題就是改變“不作為”形象，溝通聯(lián)系業(yè)主以及人性化服務。通過這些調整，重新使得業(yè)主與物管公司達成新的平衡。
四、解決沖突的目標
根據2007年修改的《物業(yè)管理條例》第十條第一款“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會”。但是陳淑云指出，社區(qū)居委會在對于2007年《物業(yè)管理條例》中賦予其監(jiān)督物業(yè)管理體制的職責出現兩個極端做法，要么“不管”要么“多管”。當然，物管公司也不期望有一個稱職的業(yè)主委員會“約束”他們的工作。
在問及該小區(qū)是否成立業(yè)主委員會時，某物管工作人員委婉道：
訪談004：
沒有一個物管公司希望有業(yè)主委員會存在與公司對抗，我相信業(yè)界對于成立業(yè)主委員會都是消極的態(tài)度。
基于達倫多夫對于解決沖突的最終目標，他認為只有建立自由的公民社會才能達到小沖突無大破壞的社會狀態(tài)。若要限制業(yè)主與物管公司之間沖突的規(guī)模和程度，業(yè)主委員會是其基礎。小區(qū)內的業(yè)主應該是具有公民意識，參與小區(qū)內經濟生活和社會生活的一個利益群體。并且需要法律真正意義上的保障業(yè)主與物管公司平等的地位。
隨著該小區(qū)日益的成熟，最終形成一個較為完整的業(yè)主委員會體系并不是不可能。但是我們要保障業(yè)主與物管公司沖突小規(guī)模低程度還需要法律保障業(yè)主與物管公司事實上的平等。單純的依靠“社區(qū)居委會牽頭落實，協(xié)調業(yè)主與物管公司的矛盾”是不可取的。
所以，筆者認為，在業(yè)主與物管公司的沖突下，未來發(fā)展模式必將是業(yè)主與物管公司平等基礎上，業(yè)主委員會與物管公司的協(xié)調解決沖突。
參考文獻
[1] 陳淑云，艾建國.城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理合作模式研究――以百步亭小區(qū)與中山巷社區(qū)為例[J]，江漢論壇.2010（5）：85.
[2] 陳淑云.城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制[J].華中師范大學學報，2009（5）：49.
城市社區(qū)物業(yè)管理范文第4篇
論文摘要:城市社區(qū)治理是實現和諧社區(qū)的基本途徑。如何搞好社區(qū)治理，是當前學術研究的熱點問題。隨著新公共管理運動的深入發(fā)展，社區(qū)治理主體也呈多元化的發(fā)展趨勢。社區(qū)業(yè)主是構成社區(qū)的基本元素，在社區(qū)治理中起著舉足輕重的作用。但當今的業(yè)主與以往的居民并不相同，對他們的管理、組織等遇到了新問題。所以應根據新情況，給社區(qū)業(yè)主一個合理的角色定位并使業(yè)主主動參與到社區(qū)治理中來，這樣才能更好地進行社區(qū)治理。
近年來，我國的城市社區(qū)建設已初具規(guī)模。城市社區(qū)建設這一概念是在我國體制轉軌的大背景下被提出來的，“努力促進新的社會結構和管理體制的形成，配合人們在思想文化、價值觀念、生活方式等方面的進步，重塑‘以人為本’的現代社會”。[1](p2)在新形勢下，對社區(qū)的管理不能沿襲以往的方法，由此產生了社區(qū)治理這一理念。社區(qū)治理強調的是治理主體多元化，這就把社區(qū)業(yè)主推到一個前所未有的重要位置。
一、社區(qū)治理主體多元化是發(fā)展趨勢
“治理”這一提法有其獨立的豐富內涵：“作為社會——控制論系統(tǒng)的治理，政策結果不是中央政府行為的產物，中央可以通過一種法律，但是在隨后執(zhí)行的過程中，它要與地方政府、保健機構、自愿部門、私人部門等發(fā)生互動關系，相應，后面這些制度間相互間也要發(fā)生互動。中央政府的凌駕地位不存在了，政治體系日益分化，我們生活在‘沒有中心的社會’，即以多個中心為特征的多中心國家中。政府的任務是使社會——政治活動具有能動性，鼓勵出現多種多樣的解決問題和分配服務的安排。這種新的互動模式種類眾多，例如自我管制和相互管制，公私合作伙伴關系，合作管理以及有企業(yè)家精神的合資企業(yè)。社會——控制論研究方法強調了處于中心的行動者進行管理時所受的限制，聲稱不再有單一的主權權威，替代它的是：每個政策領域特有的多種行動者；這些社會——政治——行政行動者之間的相互依存；共同的目標；界限模糊的公共部門、私人部門以及自愿行動部門；行動、干預以及控制方式的多樣化和新出現的方式。治理成了互動式的社會——政治管理方式的結果。[2](p92-94)近年來席卷全球的新公共管理改革浪潮對政府職能提出了新的要求，政府的公共管理職能要求管理主體的多元化，不再是單一的政府管理。“公共管理不完全等于‘政府管理’，而意味著一種新治理。傳統(tǒng)意義上的公共行政強調的是政府行政或政府管理（government administration or government management）。而公共管理中的管理者，不一定完全是政府，私人部門、非營利部門、非政府組織等都是公共管理的一個重要組成部分。它強調的是治理（governance），即由眾多行動者組成的一個關系網絡，和眾多行動者之間的合作伙伴關系”。[3](p12)治理理論與新公共管理理念相結合，形成了公共治理理論。公共治理的主要特征有：“1.政府理念從統(tǒng)治到治理的轉變；2.公共治理主體從一元到多元的轉變；3.公共治理的研究對象有了巨大的擴展；4.公共治理機制和手段的巨大變革。”[4](p91-92)社區(qū)治理的理念來源于公共治理理念，以往是政府作為單一的社區(qū)管理主體，而現在由于政府理念的轉變，使得治理主體呈多元化發(fā)展趨勢，使除政府以外的非政府組織、企業(yè)、社區(qū)部門和社區(qū)居民都可以成為社區(qū)治理的主體。不同主體在對社區(qū)事務的管理中發(fā)揮各自的特點和優(yōu)勢，相互合作，共同為社區(qū)建設出力。如果這一套治理體系能夠良好運作，必然能夠達到事半功倍的效果。但在實際操作中，由于這一新治理模式起步晚，在實際操作中還要一邊摸索一邊前進，存在的問題主要表現在各治理主體之間職責界限模糊，甚至對自身的角色定位認識不清。在這里要重點討論的，是社區(qū)業(yè)主在社區(qū)治理中的角色定位問題。
二、社區(qū)業(yè)主的角色定位
（一）社區(qū)業(yè)主與以往的社區(qū)居民的比較。
我們現在所說的社區(qū)業(yè)主，主要是指在社會主義市場經濟條件下，住房商品化之后購買房屋全部產權的購房者。舊城改造是城市建設整體規(guī)劃的重要部分，拆除舊房屋建造新房屋則是舊城改造的主要內容。新建的住房大都是商品住宅小區(qū)，城市里的社區(qū)基本上就是以這些商品住宅小區(qū)為主。小區(qū)業(yè)主與以往的社區(qū)居民相比，不同點主要表現在：
1.以往的社區(qū)居民所居住的房屋大都是單位福利分房性質，居住在一起的居民一般是在同一單位工作，彼此非常熟悉；現在的小區(qū)是商品化住房，業(yè)主購房都是個體行為，業(yè)主之間互相不認識。
2.以往由街道辦事處、居委會等機構對社區(qū)進行管理，而現在這些機構已經淡化，應運而生的業(yè)主委員會擔負起了管理社區(qū)業(yè)主的責任。
3.以往社區(qū)的公共服務由單位統(tǒng)一提供，現在住宅小區(qū)的公共服務由物業(yè)公司提供，物業(yè)公司根據其工作內容和性質向業(yè)主收取物業(yè)管理費。
可見，從傳統(tǒng)社區(qū)向住宅小區(qū)的轉變，不僅是人們的居住條件、居住環(huán)境發(fā)生了變化，更是我國城市基層社會管理方式的轉變。以前實行的以“單位制”為主的管理模式隨著經濟轉軌和社會轉型逐漸退出了歷史舞臺，新的社區(qū)形式作為新的城市基層社會管理模式，是符合經濟與社會發(fā)展要求的。
（二）存在的問題。
社區(qū)治理主體的多元化發(fā)展趨勢，對社區(qū)業(yè)主提出了要求。社區(qū)業(yè)主作為跟社區(qū)部門、物業(yè)公司具有平等地位的治理主體，理應很好地發(fā)揮自己在社區(qū)中的作用。但在實際生活中，社區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司及其他社區(qū)治理主體的矛盾很大，此類新聞也是屢見不鮮。
從上面總結的社區(qū)業(yè)主與以往社區(qū)居民的不同點中可以看出，現在的社區(qū)業(yè)主之間沒有工作上的聯(lián)系，加之當今社會競爭激烈、壓力大、生活節(jié)奏快，人們總是很忙，人情淡漠，對于自己所居住的社區(qū)的其他成員更是不會主動去結識交往，這就造成了社區(qū)業(yè)主之間聯(lián)系不緊密，缺乏把自己當成社區(qū)治理主體的覺悟。業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)主委員會的建立是社區(qū)自治發(fā)展的標志，但由于起步較晚，發(fā)展時間短，很多方面還不成熟，而且業(yè)主委員會是民間性組織，號召力似乎不強，許多業(yè)主對于委員會的職能性質都不了解，支持委員會的工作就更無從談起了。物業(yè)公司為社區(qū)提供公共服務，也是社區(qū)治理主體之一。目前社區(qū)里的矛盾問題，最集中的就是業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，往往是業(yè)主認為物業(yè)公司在收取了較高的物業(yè)管理費之后并沒有提供相應的服務，于是拒絕繳納以后的物業(yè)管理費；物業(yè)公司則認為他們收取的管理費都不足以維持公司的正常運轉了，這樣一來，后果一般是物業(yè)公司不再為社區(qū)提供公共服務，社區(qū)環(huán)境變得越來越惡劣，業(yè)主深受其害。
（三）社區(qū)業(yè)主的角色定位。
矛盾問題已經不容忽視了，那么業(yè)主在社區(qū)治理中究竟扮演著一個什么樣的角色呢？既然前面已經提出社區(qū)治理主體多元化的發(fā)展趨勢，毫無疑問，業(yè)主是社區(qū)治理主體之一，與物業(yè)公司及其他社區(qū)部門有著平等的地位。但在實際操作中不能發(fā)揮出業(yè)主應有的作用，這促使我們對社區(qū)業(yè)主的角色定位進行反思。
社區(qū)治理主體多元化是社區(qū)治理理論的組成部分，將理論運用到實踐中，必然要經歷一段磨合期，在此期間可能會產生很多以往沒有遇到過的新問題。“綜觀我國城市社區(qū)治理模式的發(fā)展與演變，可以將其概括為三種模式或三個階段：1.行政型社區(qū)——政府主導型的治理模式。2.合作型社區(qū)——政府推動與社區(qū)自治結合型的治理模式。3.自治型社區(qū)——社區(qū)主導與政府支持型的治理模式。我國城市社區(qū)建設由第二個階段向第三個階段的發(fā)展需要一個較長的過程”。[5](p136-137)在這個發(fā)展演變的過程中，社區(qū)業(yè)主對自身的主體地位缺乏足夠的認識，很大程度上是受到傳統(tǒng)管理模式的影響。在以往的社區(qū)管理模式中，社區(qū)居民是被管理者，是接受政府管理的一群人，人們在思想上已經形成了對管理者的依賴。現在的社區(qū)沒有了所謂的上級管理者，更多的是靠自己進行管理。而靠自己進行管理，又沒有明確的管理方法和標準，于是更多的人選擇不管理，對公共事務不聞不問，至于私人的事情，自己管自己的，別人也無權過問。這樣一來就導致了社區(qū)業(yè)主對社區(qū)事務的普遍不關心，即使出現了會影響到自身利益的問題，只要他人也遇到同樣的問題，就不會主動去尋求解決方法，從眾心理在這里起到了很大作用。還有就是單位制解體，盡管凸顯了人們的自主性和個性，但也會造成人與人之間聯(lián)系的不緊密，住在同一個社區(qū)的人們缺乏內聚力，對社區(qū)公共事務漠不關心也就不足為奇了。業(yè)主委員會無法發(fā)揮更大的作用，很大程度上是得不到業(yè)主們的理解和支持，當然其根源還是前面提到的社區(qū)業(yè)主之間缺乏內聚力。同時，其他社區(qū)治理主體的職責界限模糊，對自己應負的責任認識不清，責任意識不強，也是導致很多問題無法妥善解決的原因。
問題的產生也許是在磨合期間無法避免的，如何解決這些問題就成為了過渡的關鍵。既然現在社區(qū)業(yè)主不能很好地發(fā)揮其作為社區(qū)治理主體的作用，那就應該在實踐中將其定位在一個還不能夠達到治理主體水平，但正在向著治理主體前進的位置。在實踐的過程中努力將業(yè)主群體往治理主體的方向引導，并讓其認識到社區(qū)事務與自身利益有著密切關聯(lián)性。
三、努力引導社區(qū)業(yè)主發(fā)揮其治理水平
將社區(qū)業(yè)主放在一個還不能夠達到治理主體水平，但正在向著治理主體前進的位置，這就需要我們在實際操作中采取相應的措施，將業(yè)主向治理主體引導。
（一）強化業(yè)主委員會在社區(qū)中的作用。
我國傳統(tǒng)的管理模式是由上級機構管理社區(qū)居民，而且人們的思想方式受其影響很深。既然這樣，完全可以順應這一思維方式，提高業(yè)主委員會的地位，強化其作用。業(yè)主委員會雖然是民間性組織，也不是對社區(qū)的業(yè)主進行上對下的管理，但它是代表業(yè)主利益的組織，所做的工作都是在維護業(yè)主的合法權益。從這一點出發(fā)，我們可以強調業(yè)主委員會的組織功能，委員會是通過民主程序推選出來的業(yè)主代表組成的，跟大家是同樣平等的身份，這就不會出現以前管理模式中管理者與被管理者之間的隔閡。業(yè)主們有什么困難，遇到了什么問題，都可以向委員會反映，委員會幫助業(yè)主解決問題。在這一點上，業(yè)主委員會可以填補在沒有了傳統(tǒng)管理者之后人們心理上的缺失，業(yè)主們通過委員會解決了困難與問題，自然會感激業(yè)主委員會，在心理上對其產生認同后，要擁護委員會就是順理成章的了。所以，業(yè)主委員會必須強化自身在社區(qū)治理中的作用，當業(yè)主們還對自己的治理主體地位認識不清時，業(yè)主委員會就應該站出來，代表廣大業(yè)主發(fā)揮治理主體的作用。
要做到這一點，首先社區(qū)中要選出大家都信賴的、人際關系較好的、熱心為大家服務的業(yè)主代表來組成業(yè)主委員會，組成之后要建立一套業(yè)主委員會運作的規(guī)章制度，切忌三分鐘熱情，要切實把每項工作都落到實處，并一直堅持下去。其次要加強業(yè)主委員會與廣大業(yè)主的聯(lián)系，獲得業(yè)主的支持。這一點在實際操作上有很大困難，由于前面已經說過的一些原因，很多人都對所居住社區(qū)的公共事務漠不關心。還是必須依靠業(yè)主委員會自身勤做工作，不能只是在產生問題和發(fā)生矛盾時，委員會才能證明其是存在的，必須在日常生活中時時處處體現出業(yè)主委員會的存在。
（二）加強社區(qū)業(yè)主間的內聚力。
社區(qū)業(yè)主的內聚力不強，是業(yè)主不團結，對社區(qū)公共事務不關心的根源。如果在這方面有所強化，許多問題解決起來會更容易。由于工作、生活上的差異，社區(qū)業(yè)主也許很難在同一時間聚集到一起，這也給他們的溝通造成了一定困難。加強業(yè)主之間的聯(lián)系，可以先從老人和孩子著手。退休在家，平時無事可做的老人們完全可以加強聯(lián)系和溝通，業(yè)主委員會可以組織老人們參加一些有益身體健康的活動，加深對其他人的了解和熟悉，老人之間互相來往多了，會影響整個家庭與其他家庭的來往，慢慢地就可以把業(yè)主們聯(lián)系起來。孩子們也是，平時經常在一起玩，家庭之間的聯(lián)系自然就會越來越緊密。社區(qū)業(yè)主之間的聯(lián)系緊密了，內聚力自然就會加強。業(yè)主們對社區(qū)公共事務就不會再抱著漠不關心的態(tài)度，而是真正感覺到自己是這個社區(qū)的一分子，社區(qū)的大小事務都與自己息息相關，也樂意參與到社區(qū)的管理中來，負起自己那份責任，這樣，社區(qū)業(yè)主達到社區(qū)治理主體的水平就指日可待了。要加強社區(qū)業(yè)主的內聚力，要做的還有很多，而且這肯定是一個需要花費較長時間的過程，不能操之過急。
（二）業(yè)主應加強與物業(yè)公司的互動。
物業(yè)公司為社區(qū)提供公共服務，是當前的主流。盡管物業(yè)公司是企業(yè)，但由于其主要業(yè)務是為社區(qū)提供公共服務，如垃圾清理、安全保衛(wèi)、綠化維護、車輛管理等，收取的物業(yè)管理費也在業(yè)主可以接受的范圍內，所以物業(yè)公司是為社區(qū)業(yè)主提供公共服務的機構，是社區(qū)治理主體之一。當前普遍存在的業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，很大部分還是由于物業(yè)公司自身不完善，提供的實際服務與承諾時的標準不相符，收取費用與提供的服務不相符等。由于物業(yè)管理的質量與業(yè)主日常生活密切相關，特別是經濟上的聯(lián)系，使得業(yè)主與公司之間的問題十分復雜且敏感，一旦出了問題，雙方都不愿意承擔責任，致使本來也許并不嚴重的問題越來越嚴重，原本可以協(xié)商解決的矛盾也變得不可能解決了。當前我國的物業(yè)公司發(fā)展較快，但良莠不齊的現象也很突出。社區(qū)要找到一家負責任講信用的物業(yè)公司并不容易。撇開客觀因素，業(yè)主自己應該做到的，是重視最初與物業(yè)公司簽訂的合同，嚴格按照合同擬訂的標準執(zhí)行，如果物業(yè)公司日后提供的服務沒有達到合同上規(guī)定的標準，業(yè)主應堅決捍衛(wèi)自己的合法權益，在物業(yè)公司提供服務的過程中，業(yè)主應時常監(jiān)督物業(yè)公司的運作，及時溝通，出了問題立刻解決，盡量不要拖延，以保證問題能盡早得到解決。業(yè)主與物業(yè)公司的互動加強了，一些潛在的發(fā)生矛盾的可能性就能夠被消除，雙方都深入了解對方，就可以更好地合作。物業(yè)公司與業(yè)主都是社區(qū)治理的主體，所以就應該相互尊重，相互監(jiān)督，做好自己應該做的，出現矛盾問題盡快通過協(xié)商解決。當然，企業(yè)性質的物業(yè)公司是以盈利為目的，在經濟利益與提供的服務之間找到平衡點也非易事，所以業(yè)主們在監(jiān)督物業(yè)公司工作上必須付出更多，而一個有威信和號召力的業(yè)主委員會就可以替業(yè)主們擔負起監(jiān)督物業(yè)公司工作的責任，這也證明了社區(qū)里建立一個有威信有號召力、負責任，能真正代表業(yè)主的業(yè)主委員會的重要性。
（四）政府為社區(qū)建設提供外部支持。
政府是傳統(tǒng)的社區(qū)管理主體，在當今治理主體多元化發(fā)展的趨勢下，政府的作用仍然很大，特別是在我國。政府應該為社區(qū)建設提供一些外部支持，“社區(qū)的人力、物力、財力有限，政府必須協(xié)助社區(qū)解決工作中遇到的難題，特別是要解決區(qū)內居民的就業(yè)問題。為了將社區(qū)內黨政組織、企事業(yè)單位組織、社會團體這三類組織統(tǒng)一調動起來，使之為整個社區(qū)的利益和目標而共同努力，需要政府擔當起協(xié)調者的角色，理順城市社區(qū)各行各業(yè)之間的關系”。[6](p135)社區(qū)其他治理主體都是通過政府授權才可能成為治理主體的，所以政府在社區(qū)工作上起到的總領性作用是無可取代的。政府為社區(qū)建設提供外部支持，相當于減輕了業(yè)主的負擔，使得他們能夠更好地看清自己的定位，明確自己的責任。政府還應在政策和法律制定上為社區(qū)建設提供良好的大環(huán)境。對物業(yè)公司的監(jiān)督管理應該有法可依，一些社區(qū)部門目前還沒有法律地位，這在很大程度上限制了這些部門的發(fā)展，政府應該根據實際情況，制定出有利于社區(qū)健康發(fā)展的政策和法律，這同樣也有助于社區(qū)業(yè)主認清自己的角色定位。
綜上所述，社區(qū)業(yè)主作為社區(qū)治理主體之一，在當前還不能很好地發(fā)揮作為治理主體的作用。因此，應該在實踐中逐步采取措施，引導社區(qū)業(yè)主認清自己的角色定位，明確自己擔負的責任，強化其責任意識，使其主動參與到社區(qū)治理中來，促進社區(qū)建設快速穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻
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城市社區(qū)物業(yè)管理范文第5篇
關鍵詞：城市社區(qū)；消防安全；措施
Abstract: the city community fire safety work is a systematic social project, involve wide, only through based on self-help self-defense, construction of mass system, rely on the government and relevant departments, strengthen the classified guidance, series of measures, in order to truly build a solid fortress city fire prevention system. This paper mainly expounds the existing problems in the city community fire safety, and puts forward some measures to solve these problems.
Keywords: city community; fire safety; measures
中圖分類號：TU998.1文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
我國正處于經濟轉軌、社會轉型、社會矛盾多發(fā)的特殊歷史時期，經濟社會發(fā)展的階段性特征在消防工作中的表現十分突出，非傳統(tǒng)消防安全問題與傳統(tǒng)消防安全問題相互交織、相互影響、相互滲透，發(fā)生火災的不確定性和不可控因素不斷增多。因此，加大消防工作建設具有重要意義。
城市社區(qū)指聚居在一定地域范圍內的人們所組成的社會生活共同體，城市社區(qū)作為當前城市社會管理的基元單位，在行政管理和組織管理上都起著極其重要的作用。然而隨著整個社會文明的不斷進展，社區(qū)建設不斷暴露出一些管理體制上的問題，特別是社區(qū)消防安全建設方面，由于管理人員素質參差不齊、社區(qū)經費富足程度不一等原因，不同程度造成一些社區(qū)消防安全管理上處于滯后，甚至是混亂不堪的狀態(tài)。加強社區(qū)消防建設，為維護社會穩(wěn)定創(chuàng)造一個良好的消防安全環(huán)境已成為建立社會主義市場經濟體制的一項重要配套工程。
1城市社區(qū)消防安全的問題
（1）歷史原因導致社區(qū)內部消防安全存在先天不足：在一些老城區(qū)、平房區(qū)、胡同區(qū)和“城鄉(xiāng)結合部”等地區(qū)，由于在早期的城市建設或開發(fā)中，未將其納入到整體城市規(guī)劃中，隨著城市的不斷開發(fā)擴展，將其納入改造區(qū)域或被劃入城市區(qū)域但又未開發(fā)，其建筑相互毗連，建筑耐火等級極低且無安全保障措施，極易發(fā)生火燒連營危險，加之道路崎嶇狹窄，又無消防通道，消防車輛很難進入，一旦發(fā)生火災給撲救工作帶來很大困難。
（2）城市社區(qū)消防安全責任不落實：一些地方“重發(fā)展、輕安全”的觀念依然沒有根本扭轉，沒有正確處理好經濟建設與消防安全的關系，往往是只考慮了發(fā)展經濟、創(chuàng)造投資環(huán)境，而忽視或輕視消防安全，導致沒有審批就建設、沒有驗收就投入使用的問題時有發(fā)生，造成一些消防安全先天不足問題，遺留許多火災隱患，再加上管理措施不落實，及易導致社區(qū)火災事故的發(fā)生。
（3）城市社區(qū)消防安全基礎工作薄弱：城市社區(qū)流動人口增多，這些人的防火意識和觀念相對薄弱，普遍缺乏自救安全意識和逃生知識，形成城市社區(qū)消防安全工作盲區(qū)；一些建筑物耐火等級偏低、布局相對密集，有的電器線路陳舊老化問題嚴重，增加了火災危險性；部分城市社區(qū)消防設施基礎建設薄弱，建筑布局不合理，耐火等級低。近年來，城市社區(qū)消防硬件環(huán)境逐步得到了改善，但是建設設計結構不合理，樓道和走廊狹窄，公用通道堵塞或堆放雜物，無消防水源，消防基礎設施“先天不足”等現象仍普遍存在;而一些新建小區(qū)存在消防給水系統(tǒng)不完善，消火栓數量不足，消火栓內配備水槍、水帶等零部件不齊全，市政管網壓力不足等現象，這些不利因素都易導致整個社區(qū)內消防設施和滅火器材嚴重不足、疏散通道受阻，使初起火災不能得到及時有效撲救，極易使小火釀成大災；城市社區(qū)常住人口以老年和兒童占相當大的比例，由于突發(fā)火災自救意識不強，更容易造成人員傷亡。
（4）城市社區(qū)居民群眾的消防安全意識淡薄：近年來通過持續(xù)開展消防宣傳“進學校、進企業(yè)、進農村、進社區(qū)、進家庭”活動，市民的整體消防安全素質有了一定提高，但是仍有相當數量的人員，特別是外來務工人員，鰓寡孤獨、老弱病殘等弱勢群體，以及部分城市居民，消防知識主動性不夠，不愿學、不肯學的現象比較普遍，他們消防安全意識淡薄，消防安全常識缺乏，在生產生活中甚至不知道基本的安全用火、用電、用氣知識，不懂得簡單的初期火災撲救和逃生自救知識。這是當前造成火災事故多發(fā)和人員傷亡的一個主要原因。
2城市社區(qū)消防能力提高措施
（1）要提高檢查消除火災隱患能力：社區(qū)要確定消防安全管理人，具體負責本單位的消防安全管理。要定期開展防火檢查巡查，落實員工崗位消防責任。重點加大社區(qū)消防安全檢查力度，充分發(fā)揮社區(qū)管理委員會和社區(qū)單位管理職能，開展經常性的防火檢查，發(fā)現違章用火、用電、用氣、堵塞安全出口、侵占消防通道、亂倒液化氣殘液等火災隱患要立即糾正，對檢查發(fā)現的火災隱患立即消除，不能立即消除的，要制定整改方案，明確整改措施，落實整改資金，限時消除。要提高組織撲救初起火災能力。依法應當建立專職消防隊的企事業(yè)單位要建立專職消防隊，其他單位要建立志愿、“保消合一”等多種形式的消防隊。
（2）加強培訓，不斷提高消防技能：通過不斷加大對社區(qū)消防人員的消防業(yè)務培訓，使他們掌握消防安全檢查的基本方法，了解家庭防火的基本內容和注意事項，為社區(qū)消防管理工作奠定堅實的基礎。建立長期的培訓機制，加強對執(zhí)法人員的法律知識、專業(yè)技術知識、信息知識和其他知識的教育。通過“素質”工程提高執(zhí)法人員的執(zhí)法水平，確保執(zhí)法人員在正確行使消防監(jiān)督職權的同時更好地為人民、為企業(yè)、為社會提供消防安全優(yōu)質服務。
（3）加大消防宣傳教育力度：社區(qū)安全委員會可采取發(fā)放消防宣傳單、張貼消防標語等形式，宣傳消防常識、消防法律知識。采取公告、媒體宣傳等有效措施，積極做好社會面上的宣傳工作。大力宣傳火災隱患排查、打擊農村縱火犯罪專項行動的重要性和必要性，并廣泛發(fā)動群眾，鼓勵群眾舉報或提供火災隱患、縱火犯罪活動線索。抓住重點，開展針對性的宣傳教育。
（4）物業(yè)管理單位的職責：物業(yè)管理單位要結合社區(qū)實際，通過采取諸如“小區(qū)劃線，規(guī)范停車，小區(qū)車輛來客來訪登記，在占用消防通道的車輛上張貼溫馨提示以及緊急情況拖車(即當小區(qū)內發(fā)生險情時，車輛占用小區(qū)道路，又無法與該車主聯(lián)系時，物業(yè)可以購置“拖車器”，以便盡快將違章車輛拖走，保障小區(qū)道路暢通)’’等措施確保小區(qū)內部消防通道暢通，為撲救火災贏得時間。
（5）社區(qū)消防志愿者的工作：社區(qū)志愿消防隊成員應包括社區(qū)工作人員、治安巡邏人員、保安人員和社區(qū)居民，物業(yè)管理單位的安全保衛(wèi)干部、工程設備部等對建設消防設施比較了解的人員，居委會主任要成為志愿消防隊的骨干。志愿消防隊應當做到“五有”:一是有組織;二是有領導;三是有滅火工具;四是有分工;五是有訓練和滅火預案。同時做到“四會，’:一會宣傳消防知識和報警;二會使用滅火器具;三會發(fā)現、消除一般火災隱患;四會撲救初起火災。
（6）強化素質，完善制度，強化職能：要積極組建多種形式、多元化兼治安與消防多功能為一體的社區(qū)消防志愿者、義務消防巡邏隊等隊伍，負責對社區(qū)公共消防設施、居民樓內消防設施的檢查維護，隨時制止消防違法違章行為和撲救初起火災。公安消防機構和轄區(qū)派出所應充分發(fā)揮對社區(qū)消防監(jiān)督工作的職能作用，要以當前消防工作網格化管理為契機，進一步加強對社區(qū)消防安全管理貴族的指導，按照當地經濟發(fā)展水平因地制宜督促整改。
3結論
總之，社區(qū)消防安全管理是涉及民生的一項工作，也是社會化消防進程的必然要求，不僅關系到社區(qū)管理問題，而且關系到城市的規(guī)劃和建設問題。推進社區(qū)消防工作，加強社會化的消防進程，使社區(qū)消防管理走上規(guī)范快速的發(fā)展之路，促進以人為本，構建和諧社會，創(chuàng)平安小區(qū)及家庭，就是要在社區(qū)居民防災、救災的意識，消防宣傳教育、滅火器材的配置等方面形成體系和機制。隨著我國城市化進程的加快，社區(qū)服務和保障問題必將成為未來城市建設、管理及制定公共安全政策必須考慮的問題，而社區(qū)消防則成為其不可分割的重要組成部分，也成為推進城市火災預防體系的重要環(huán)節(jié)。
參考文獻：
