學校物業管理難點
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學校物業管理難點范文第1篇
Abstract： With the economical development， there are increasing requirements for property management industry in the society. The lack of high quality talents has become the bottleneck restricting the development of property service industry， which raises new requirements for the property management specialty in application-oriented universities.
關鍵詞：應用型本科；物業管理專業；行業轉型升級
Key words： application-oriented university；property management specilaty；industry transformation and upgrading
中圖分類號：G647 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）02-0163-02
0 引言
20世紀80年代初，我國改革開發逐步深入，為了適應房地產市場的快速發展，深圳市政府率先在全國提出“誰開發，誰管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理公司，三十多年來，我國物業管理行業經歷了從誕生到發展壯大的過程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經濟與社會發展中起著越來越重要的作用。截止到2014年年底，我國物業服務企業10.5萬家、管理規模164.5億平方米、從業人員711萬、年營業收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長①。隨著城市建設的加快，房地產開發得到快速發展，這也推動了物業管理行業的快速發展。與此同時，物業管理行業已經進入了企業整合、品牌塑造、業務創新和發展模式轉型的關鍵時期。中國物業管理協會《物業管理行業發展報告》指出，物業管理行業向現代服務業轉型升級、向服務集成商轉變，已漸成趨勢，行業責任邊界有待進一步厘清、成本上漲影響行業盈利能力、從業人員素質亟待提高等諸多問題，始終是行業未來發展所面臨的問題。
1 物業管理行業人才需求情況
我國的物業建筑面積不斷增長，物業管理行業發展前景廣闊，需要大量的物業管理專業人才，不僅僅是體現在需求數量方面，還體現在需求質量方面，對人員素質的要求不斷提高。人員供不應求成為物業管理的一個重要問題，這跟社會偏見和物業管理行業自身的結構密切相關。在一次社會調查中，很多人認為物業管理專業沒什么好學的，物業管理專業學生將來主要是從事保安保潔工作，物業管理工作社會地位低且工資待遇差。“勞動密集型”和“低附加值”是全社會對物業管理行業的印象。目前正在從業的物業管理人員有些來自部隊退伍軍人，或企業轉制員工，有些是外來剩余勞動力，他們不熟悉現代物業管理的模式，也有一些是在高職院校管理類專業畢業的人員，他們經過學校的系統培訓，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業管理的細微方面。物業管理人員總體素質低導致業主滿意度低。業主投訴物業管理企業及其工作人員的事件頻頻發生。
我國物業管理行業發展現狀和存在的問題表明：制約物業行業發展的關鍵是高素質專業人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會對物業管理服務行業的要求早已經從“保衛”、“保潔”的初始階段發展到對社區物業品質服務、私有物業保值增值、市政物業企業化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質、優服務、會管理、懂經營的較高層次物業管理人才。智能化、網絡化是未來物業管理的發展趨勢，專業知識缺乏的從業人員將不能勝任未來的工作需要，這對物業管理專業的學歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業管理教育層次，加速物業管理人才的培養，提高物業服務水平。
2 高校物業管理專業相關情況
2.1 設置物業管理專業的學校數量少、層次低
從1996年北京林業大學創設第一個物業管理專科專業，至今，中國物業管理院校教育已經走到第二十個年頭，我國開辦物業管理這個專業的高等院校日益增多。全國包括本科院校、專科學校以及高職、中職學校中，有物業管理專業的接近300所，其中大多數都是高職高專院校。物業管理專業本科發展在我國仍處于起步階段，廣西大學于2003年獲得國家教育部的第一個物業管理專業本科招生許可，接下來幾乎每年都會有高校獲得審批設置物業管理專業本科，2014年，物業管理本科專業正在招生的學校有17所。在廣東省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高職高專院校78所。在這186所高等院校中，有包括廣州大學、廣東農工商職業技術學院、廣州城市職業學院在內的28所學校設置了物業管理專業，其中廣州大學在2013年獲得物業管理本科專業辦學資格，是這28所學校當中惟一一個本科學歷物業管理專業。總的來說，物業管理學歷教育層次較低，大部分省份仍停留在大專層次和自考層次，尚未開設物業管理本科教育，不能滿足行業發展的需求。
2.2 人才培養目標定位不科學
設置物業管理專業的學校類型各異，有財經類、理工類、師范類、農林類以及綜合性學校。物業管理專業所屬院系也不相同，有的院校物業管理專業歸屬于工程管理系，有的院校歸屬于工商管理系，學科定位的不清晰導致了人才培養目標定位的不科學。“培養高層次實用型高級管理人才”是目前大多數物業管理專業的人才培養目標。以深圳、上海和北京為例：深圳的物業管理走在全國前列，深圳的物業教育也開展的比較早，并形成了自己的特色。以深圳職業技術學院為代表的深圳高校的物業管理專業注重培養學生地溝通技巧，將培養目標定位為“服務型人才”，“服務型”人才擅長積極主動地進行交流溝通，能以服務取勝，但不熟悉物業管理技術類工作，難以駕馭綜合管理工作；上海高校的物業管理專業重在培養熟知現代物業設備設施運行維護技術的“技能型”人才，“技能型”人才能解決一些技術性問題，但缺點是管理和經營理念不足，也難以勝任綜合管理工作；北京高校物業管理專業的人才培養計劃既安排了綜合管理知識的學習，又安排了各類細微問題的學習，計劃雖好，但是教學時間有限，課程安排上或面面俱到，難以突出重難點；或顧此失彼，難以均衡。總的來說，目前的物業管理人才培養目標制定得過于短視，不利于物業管理專業在行業發展中的長遠作用。
2.3 師資力量薄弱
1996年北京林業大學創設第一個物業管理專科專業以來，我國開展物業管理教育不過20年的時間，開設物業管理專業本科的高校少之又少，而高校的教師對學歷的要求又相對較高，所以現有的高校中物業管理專業的教師幾乎沒有科班出身的，絕大部分都是相關專業改行的教師，而且年齡普遍較低，實踐教學能力較差。在這種情況下，教師對物業管理的系統知識掌握有限，授課時不能舉一反三，只是按照自己熟悉的內容安排教學計劃，學生很難學到全面系統的物業管理知識。
2.4 教材建設滯后
由于目前物業管理專業開設的時間較短，層次較低，并且物業管理專業往往不是重點建設專業，院校投入不足，使得建材建設落后于實踐教學。教師在授課時，隨意性較大，有的課程沒有針對性的教材，任課教師選擇其他專業的相關教材，例如：物業客戶關系管理就直接選用客戶關系管理的教材，沒有針對性；要么使用自編講義，課程的知識點由教師自己把握，難以達到培養目標的要求。
3 應用型本科院校物業管理專業發展建議
3.1 提高物業管理專業的辦學層次
隨著物業服務行業的轉型升級，物業管理的工作人員即要能夠駕馭具體事務，還要具備發展的眼光，能夠考慮企業的未來，這對高校開辦物業管理專業提出了新的要求，現有的開設物業管理專業的高校招生層次低，滿足不了行業轉型升級的需要，高校需要提高物業管理專業的辦學層次，來滿足我國物業管理行業向縱深發展的需要，更好地滿足企業及社會需求。為2010年上海世博會提供物業管理服務的上海上房物業管理有限公司通過世博會向大家展示：物業管理正在從傳統的“小區物業管理”走向現代服務業，培養能夠駕馭大型、高智能化物業或場館的運營的管理人才，作為人力資源儲備的院校方，要及時作出面向市場轉型期的教學調整。
3.2 明確培養目標，回歸管理學
傳統的物業管理企業主要進行房屋維修、設施維護、綠化、保安保潔等四項基礎業務。現代物業管理涉及到的物業種類繁多，正在向房屋管家、資產管家、生活管家升級，越來越多的企業將傳統業務進行外包，減少具體事務的管理，集中精力提供優質服務。這增加了對物業經營管理型人才的需求。應用型本科院校物業管理專業應定位于物業管理企業經營管理人才培養目標，向管理學科回歸，重點培養學生的經營管理能力，以適應物業企業規模化、集約化、品牌化發展的需要。廣州工商學院對2015屆物業管理畢業生就業情況的調查結果顯示，以培養技能型人才為目標會導致學生就業后在企業缺少一種持續的發展動力，這也是很多學生為什么不能在物業管理公司一直干下去的原因。
3.3 加強物業管理專業師資隊伍建設
應用型本科院校應采取措施改善目前物業管理專業師資力量薄弱的現狀，重點關注教研室主任的培養，重視專業骨干教師的培養，可通過學術訪問的方式，選派有進步要求的骨干教師去國內先進院校或國外進修培養；也可搭建校企合作平臺，聘請行業、企業資深專業人士及企業能工巧匠充實專業教學團隊，為特色專業建設服務。同時，學校的專業教師到企業掛職鍛煉，參與物業企業的正常運作，積累行業一線管理及實踐經驗，提高年輕教師為物業企業解決實際問題的能力，加強教學的針對性。廣州工商學院與廣州錦日物業服務有限公司、東莞鴻泰物業管理有限公司采用校企合作模式，校企雙方共同組建專兼職專業教師團隊，專任教師定期到企業學習和調研，企業的專家按計劃到學校舉行講座，雙方教師定期進行教研活動。
3.4 加強物業管理專業教材建設
物業管理專業教材的選取或編寫要堅持實踐的觀點和教學第一的觀點。可由高校從事物業管理專業教學的第一線教師牽頭，組織教師和物業管理企業的實踐經驗豐富的專家一起參與。針對教學內容、實踐環節等進行研討、論證，敲定教材知識點的分配、內容組織和結構，保證編寫出來的教材具備實用性。廣州工商學院與校企合作企業共同建立新型的課程體系，增加了“雙師”型編者的比例，更好地體現了教材的實用性和先進性。
4 結論
應用型本科院校要培養出適合企業需求的物業管理人才，就要提高物業管理專業的辦學層次，確定人才培養目標，加強物業管理專業師資隊伍建設和教材建設，使物業管理專業畢業生符合物業服務行業轉型升級的需要。
注釋：
①中國物業管理協會，《2014年物業管理行業發展報告》。
參考文獻：
[1]李霞.高校物業管理專業發展之我見[J].北京城市學院學報，2009（1）：85-90.
學校物業管理難點范文第2篇
關鍵詞 高校住宅 住宅專項維修資金 業主委員會 監管
中圖分類號：G647 文獻標識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2016.01.007
Problems and Considerations on the Management of the Special
Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities
GU Dewen
（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）
Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.
Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise
隨著社會經濟的高速發展，富裕了的國民愈來愈重視對生活品質的追求，安居樂業成為首選。特別是近十年來，房地產增值效益凸顯，身兼居住與投資功效的住宅，在家庭資產結構中占據的比重愈來愈大。
但是，隨著住宅“年齡”的增長，其出現許多“生病”跡象，高層建筑物電梯、消防系統、智能化系統等更是問題頻發，要徹底“醫治”好，就必須投入維修費用進行維修保護。此時，業主對自己住宅的“養老金”與“保命錢”――住宅專項維修資金，也日益被關注。住宅管理部門透明公正運作這筆關乎百姓住宅“百年大計”、“沉睡”著的資金已勢在必行。
1 住宅專項維修資金產生、建立的背景
90年代以前，我國各項民生實行計劃經濟，城鎮居民的供職單位根據單位房源、分房規則，分配住房給員工居住使用。90年代以后，隨著住房體制的改革，企事業單位將員工享有使用權的家屬樓、宿舍區等住宅賣給了員工，不再負責房屋的維修，社會化的物業公司實行有償服務與管理。而“生大病”的房屋要“醫治”，需要維修經費，住宅專項維修資金便順應而生。
1994年7月18日國務院的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》提出了維修基金概念。1998年12月16日，原建設部、財政部聯合頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，進一步明確了住宅維修基金的使用項目。2007年3月16日頒布、2007年10月1日起施行的第62號主席令《中華人民共和國物權法》明確指出：維修資金屬于業主共有。
2007年12月4日，原建設部、財政部以165號令的《住宅專項維修資金管理辦法》，明確了住宅專項維修資金的表述，交存的主體，繳納住宅專項維修資金的標準，并從使用原則、比例分攤、使用程序、應急維修、列支排除項、增值滾存等方面，給予了詳細的規定。
從住宅專項維修資金衍生的過程可以明晰，住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，全面進入住宅日常維護的管理體系中。
2 高校住宅專項維修資金使用存在的問題
2.1 高校教職工住宅類型及住宅專項維修資金現狀
目前，高校教職工住宅一般有三種類型：第一種基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受國家房改優惠政策購買的已售公有住房;第二種為沒有個人產權證的新區工作用房;第三種為學校租賃給住戶的未售產權承租房。
第一種類型房改房，高校教職工購房時按照其專有部分建筑面積繳納了住宅專項維修資金，學校代表售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。經當地物業管理部門批準，住宅專項維修資金自行存管在學校財務專用賬戶里。第二種類型新區工作用房，沒有個人產權證，其性質為一次性付清房租永久或一定年限的租賃。其維修資金的歸集直接交到學校財務專用賬戶里。第三種類型承租房，實質是周轉房性質，學校只收取住戶少量的租金而未收維修費用。
三種類型的住宅，房屋權屬性質不同，維修費用提取存在差異。因此，作為住宅專項維修資金的使用管理者，在實施維修過程中如何把好舵，將面臨著前所未有的考驗。
2.2 高校住宅專項維修資金使用的難點
住宅專項維修資金“沉睡”多年，與房屋缺少維修經費的矛盾日益凸顯，物業公司和業主迫切希望有法寶來破解住宅專項維修資金使用的難點。
難點一：一戶不同意，住宅專項維修資金動不了。
房屋“生大病”需要的維修費用非常多，可學校的住宅管理、工程維修部門無權動用住宅專項維修資金，必須由業主委員會按照《住宅專項維修資金管理辦法》，要求涉及維修的所有住戶簽字，如果一戶不同意，動用住宅專項維修資金的計劃只能擱淺。目前，很多高校都未啟動住宅專項維修資金，根本原因在于業主對是否啟動不能達成共識。
“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主”和“業主大會依法通過使用方案”的規定，充分體現了使用程序的民主性。但是，由于所涉及維修的項目與某些業主關聯度不大，房屋出租找不到房主表決，更多的業主對公共事務冷漠，住宅專項維修資金使用程序復雜等等因素，導致業主諸多不同意見，否定啟動住宅專項維修資金。
有觀點認為，教職工購買房改房和一次性付清房租租賃新區工作用房時，繳交的維修資金存管在學校財務賬戶里，利息都歸學校了，應該由學校包攬房屋維修費用。
房改時學校代表售房單位，根據購房人工齡越長，房齡越長，房價就越低的政策，住宅福利性質出售給教職工。為此，個人繳納的維修資金占繳納總房款的比例也就越低，這在當時物質生活還匱乏的年代，能以這樣超低價格購買到屬于個人所有的住房，引得無數年輕人的羨慕。實際上，根據購房人工齡、房屋折舊率調節的房價導致的結果，就是購房人和售房單位共同歸集的維修資金因購房人工齡越長反而總量不多，這為日后這些老舊房屋巨大的維修費用缺口埋下了資金危機的隱患，這是當時購房人沒有想到的。在當今通貨膨脹、貨幣貶值的年代，學校每年專項撥款用于住宅區的維修費用，遠超財務住宅專項維修資金賬戶里總資金的結息收益。
還有觀點認為，業主委員會及業主大會組織不規范、能力不強，專業素質不高、業務不熟悉，存在業主委員會主任與物業服務公司相互勾結、侵吞、挪用住宅專項維修資金的風險;其次，缺少有效的監督部門實施審計。因此，學校使用管理、監管這筆“養老金”、“保命錢”，教職工放心。
作為代表和維護小區業主合法權益的民間組織，業主委員會在運作過程中，確實存在諸多不規范問題，如：業主委員會形同虛設，無凝聚力和戰斗力;缺乏足夠的專業知識，無法有效運作;沒有上級、無人能管，擅自決定重大事項，嚴重損害了業主合法權益;與物業服務公司聯手，騙取住宅專項維修資金進行共有部分的維修，出租住宅區共有部分謀私利等事情屢見不鮮等等。但是這些不規范問題，在高校知識分子居住的住宅區是可以通過制度規范約束的，這也是高校住宅管理部門今后需要深入探究的。
筆者認為，上述兩種觀點，其實質是患上了“依賴綜合征”。教職工早已習慣享受學校上門無償服務，工程維修隨叫隨到，方便快捷;住宅專項維修資金安全的保管在學校財務賬戶，每年學校還有專項經費補貼住宅區的大、中修，審計部門是這筆資金的保險鎖，這些都是教職工住宅專項維修資金啟動不了的根本原因。
難點二：房改房住宅專項維修資金總額少，后續續交極為困難。
高校房改房小區內的道路、地下排水管等，房屋屋頂、墻體等幾乎都處于待修狀態。住宅專項維修資金總額少，教職工擔心本就有限的資金會很快花完。此外，住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%時，續交的對象是否包含售房單位，至今沒有明確說法。出于自身利益考慮，本就不愿意動用住宅專項維修資金的教職工，更不同意續交住宅專項維修資金。
難點三：很難找到認可的維修企業實施維修。
目前，已實施社會化物業管理的高校住宅區，按照物業管理行業的普遍行規，物業服務公司自行承擔單件單項500元以下的維修項目;按照維修流程，學校負責維修單件單項超過500元以上的維修項目。目前，學校住宅管理部門承擔、工程維修部門實施維修，每年學校專項經費支付了所有住宅區的所有維修費用，至于找哪一個工程隊維修，教職工業主完全不用過問。
一旦啟動住宅專項維修資金，所有的維修工程都必須執行《中華人民共和國物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》，其操作程度極為繁雜，教職工業主不贊同。
難點四：第三種類型的承租房租賃給住戶時未收取維修費用，目前學校包攬了該類型房屋的全部維修。
教職工業主不同意承租房“不勞而獲”享用住宅專項維修資金，其有違《住宅專項維修資金管理辦法》“受益人和負擔人相一致的原則”。
3 破解住宅專項維修資金啟動難的一些思考
3.1 民主選舉，規范運作
高校房改房業主都是學校的工作人員，業主委員會成員由學校從中指定人員擔任，新區工作用房住戶委員會成員，經過全校公開選舉產生。這些成員在學校也擔任著相應的職務，其責任感與使命感比較強，高校啟動使用住宅專項維修資金，具有水到渠成的優勢。
3.2 專戶存儲，滾存使用
高校住宅專項維修資金分學校自行管理和市房地產管理局委托管理兩種管理形式。學校自行管理的住宅專項維修資金，以物業管理區域為單位，按幢建帳;業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬，核算到戶，專戶存儲，專款專用。住宅專項維修資金的投資增值收益、共用設施設備報廢后回收的殘值轉作本金，積少成多，夯實了資金基礎。
3.3 規范招標，監管維修
業主委員會根據物業服務企業每年提交待修項目的維修方案及預算，執行學校招投標流程，在涉及維修的2/3以上業主（住戶）滿意的情況下，完成維修。業主（住戶）委員會每年定期公布資金的使用明細賬目，審計部門給予審計督查，上好安全使用的“保險鎖”。
綜上所述，啟動和使用高校住宅專項維修資金是切實可行的，其妥善運作，關乎每個教職工安居樂業的生活環境。隨著房地產業的快速發展，提高房屋安全使用效率，延長共用部位、共用設施設備使用壽命，維護教職工業主財產利益，高校住宅專項維修資金科學合理使用的后續作用將更為重要。
參考文獻
[1] 2003年6月8日國務院第379號令《物業管理條例》.
[2] 2007年3月16日第62號主席令《中華人民共和國物權法》.
[3] 2007年12月4日原建設部、財政部165號令《住宅專項維修資金管理辦法》.
學校物業管理難點范文第3篇
“十三五”期間，我國需要培養一大部分具有高技能的技術人才，作為產業升級的有力保證，增強我國的技術創新能力及核心競爭力，而目前我國的城鎮就業人員中，技能型人才約占三分之一，離市場的缺口有較大出入。就物業管理專業而講，全國普遍的思想已逐漸統一，就是要進行教學改革，要培養能動手，能發現實際問題，解決實際問題的“能動型”畢業生，進行產學合作是當前大部分高職院校的改革重點，在這個基礎上已經形成了一定的效果和經驗，比如“實訓-科研-就業”模式，“結合地方經濟全面合作”模式，“訂單式”模式，“2+1”模式等等。總的來講，強調產和學的統一與協調，弱化研，強調縮短學生的就業適應期是各方共識。我校高職物業管理專業在2006年—2013年期間也按照這個思維深入扎實的開展了產學合作的教學改革，并對將近5年的畢業生的工作情況進行了跟蹤調研，發現傳統的弱化研究，強調產學的方法在畢業生初期確實有一定的效果，學生能很快適應工作，上手快，但是后期的提升環節上明顯動力不足，特別是在職業進行到3-5年之后，畢業生在向高級職位晉升的構建產學研平臺深化高職物業管理專業教學方法探析文/嚴勇萬科物業擁抱互聯網，開發試運行“睿服務”，建立網絡平臺，業主可以在該app上完成一系列的服務需求，并可以全程跟蹤，診斷，評價服務質量。物業行業未來的發展充滿了機遇與挑戰，而重慶本土的物業企業在面對這一變化時明顯緩慢與脫節，作為物業管理教學研究單位應主動承擔職責，研究分析這一趨勢和變化，為行業的發展提供智力支持，拓展物業管理產學研的寬度，廣度及靈活度，同時也可以滿足教師的課題需求與培養學生的需求。摘要環節上受到很多制約。由此我們發現，高職的教育并不是不強調研究，而是要強調研究能力的培養，強調研究的方向要實踐化，實際化。所以構建產學研的平臺，一方面培養學生的技能，一方面培養學生思考問題，解決問題的能力，夯實學生職業提升期的基礎就尤為重要。
2改革物業管理專業教學方法的現實困境
近年來，我校物業管理專業的培養方案幾經修改與調整，逐漸形成了以能力培養為抓手的培養模式，可以從三個方面去理解，一是注重學生的專業基本能力的培養，即滿足物業管理崗位的基本能力；二是注重學生的人文素質及職業素質的培養，滿足學生將來轉崗的需要；三是注重學生的專業拓展能力的培養，滿足學生將來職業轉換的需要。方案的設計是考慮了方方面面的意見的，綜合了企業，教師，學生等各方的需求，但是在執行的過程中，我們遇到了一系列的現實困境：2.1物業管理專業教材脫離實踐，可操作性差。高職教育的目標是培養具有高等職業技術能力的人才，很明顯，高職專業的教材的編寫與內容不能脫離這個目標，尤其是物業管理專業，這類綜合性強，專業門類多的復雜型專業的教材編寫是極其復雜的。由于這個專業涉及到的管理學、建筑工程、機電工程等專業本身是成熟的，而且各自在其專業領域都有教成熟的教材體系，所以大部分物業專業的教材都是在這類成熟教材的基礎上進行的微調，問題就出在這里，物業管理專業對系統理論知識的需求并沒有那么強，反而對實踐性的，操作性的知識要求較高，我校科研人員將傳統教材與企業的培訓教材進行了對比，發現各有利弊，但市面上缺乏將兩者結合較好的教材，甚至某些課程，例如《房屋裝飾裝修管理》、《保潔管理》等課程還無法在市面上找到相應的教材。2.2教師缺乏教學方法改革動力，學生缺乏改革方向。近年來，高校的教學改革是層出不窮，有些院校是每年都要換個改革的方向，教師與學生都疲于奔命，因此教改往往成為了領導的實驗田，政績田，教師與學生沒有從內心深處認識，認可教改的意義。再加上高校的評價體制往往是以科研成果為主導，重科研輕教學的現象及教師心理也造成教改成果大打折扣。2.3實踐教學環節難以落實，流于形式。重理論，輕實踐，有些課程的實踐實訓設施更新慢，有些實踐需要大規模的組織校外進行，存在安全風險，有些實踐僅僅是將學生拉到企業或實訓室走走過場，或者是本該學生親手操作的流程，確僅僅是在實訓室聽教師講解一遍即結束，那是換了個場合上的理論課，并非真正的實訓實踐。更加實際的是，現在的高職教育大多為大班教學，一個班60余人是正常現象，教師也無法做到像小班教學那樣的投入。2.4教師實踐知識缺乏，深入企業掛職流于形式，缺乏深入調研行業、企業的平臺。“雙師型”教師的培養在各院校也是進行的如火如荼，將教師培養成又是教師又是工程師，既具有教師的職業素養，又有工程師的專業技能。但是，工程師的培養是一個漫長及需要時間精力投入的過程，我們的教師缺乏這樣的時間投入，往往掛職幾個月就完成了行業的修為，我們的企業也缺乏培養教師成為工程師的動力，因為企業的逐利性導致了它的目標短淺性。甚至有些企業將掛職的教師作為宣傳機器及觀光客，參觀及瀏覽成為了掛職的主題，這些現象直接導致了，教師名義上完成了掛職的學習，實際上并沒有深入到行業與企業，并不完全具備解決一線實際問題的能力。物業管理行業在向現代服務業的轉型過程中，學校教學方法的改革是很重要的一環，如果這個過程得不到夯實，找不到一個解決各方困境的方法，我們教改將是無本之木，無法行遠，教改的目標也會無法實現。
3物業管理產學研中心的構建設想及機制建立
綜合分析了近年來高職物業管理教學改革取得的成績與面臨的問題，筆者羅列出以下幾個層面的矛盾：一是教師層面，對教改的緊迫性與必然性，教師是深有感觸的，我校物業管理教研室的12名教師均認為是非改不可的事件，但是目前高等教育對教師的評價主要集中在科研，雖然各類院校對教學工作的重視也日益增強，但教師評職晉升確主要是依托科研，更有甚者，青年教師還面臨經濟壓力，更需要科研來解燃煤之急。由此可見，教師需要一個平臺或機制，既解決了教學改革的問題，又能解決科研問題；二是學生層面，前文已提到，高職教學目前大力推崇的產學教育，有一定的效果，提升了學生的就業能力，但根據我們的跟蹤發現，學生缺乏了研究的能力，在職業晉升期面臨較大的壓力，長期從事低水平的職業降低了學生的就業質量，據初步測算，畢業5年后還未在物業管理領域有較大發展的潛力的學生跳槽及轉行率高達60%。由此可見，學生不僅需要一個既提高就業能力，還能提高就業質量與潛力的平臺或機制；三是企業層面，企業的需求由于其自身的盈利性質及生存壓力，普遍存在短視性，市場經濟的變化迅速，導致企業對學生的素質需求也是逐年變化。隨著人口紅利的逐年消失，企業面臨招工難，我們竟然發現物業管理企業的基層從業人員的綜合素質竟發生了倒退現象，我們培養的高職大學生一方面要解決企業的用工難，還要能作為企業的后備干部，作為企業未來的發展核心競爭力。基于以上的分析，筆者提出建立一個基于科研，學習及產業的創新平臺，構建一系列的機制保障平臺的運行，滿足以上各方的需求點，實現多贏化的局面：3.1構建物業管理產學研工作中心，為行業發展及教學改革提供平臺。2013年，中國物業管理協會正式提出，中國的物業管理行業要向現代服務業全面轉型升級，隨著中國房地產形式的復雜局面的變化，制造業及智能業的升級與轉型，中國老年化的到來，人口紅利的減少及消失，物業管理行業正在面臨重大改革與轉型。深圳的萬科地產，花樣年地產等龍頭公司針對目前出現的局面都已經開始在進行智能化，社區化，服務化的轉型，國內商業地產龍頭萬達公司甚至已經宣布自己不再是地產公司，而是服務型的商業公司。在物業管理的領域里，傳統的盈利模式及態型正在發生巨大變化，尤其是未來互聯網的發展將會對該行業進行顛覆性的變革。可以預見的是我們的物業管理行業，教學單位，企業，學生都應該攜手去參與這波改革的浪潮，都需要有一個實用研究型的平臺，探索行業的未來發展方向，探索解決企業實際問題的方案，探索新型物業管理的教學與研究。3.2拓展物業管理產學研廣度、深度和靈活度。當前，物業企業從管理服務向社區服務在轉型，花樣年物業已經上市，該企業的核心盈利模式是靠社區盈利，不再是單純的物業費。萬科物業擁抱互聯網，開發試運行“睿服務”，建立網絡平臺，業主可以在該app上完成一系列的服務需求，并可以全程跟蹤，診斷，評價服務質量。物業行業未來的發展充滿了機遇與挑戰，而重慶本土的物業企業在面對這一變化時明顯緩慢與脫節，作為物業管理教學研究單位應主動承擔職責，研究分析這一趨勢和變化，為行業的發展提供智力支持，拓展物業管理產學研的寬度，廣度及靈活度，同時也可以滿足教師的課題需求與培養學生的需求。3.3緊跟行業領頭羊，深入全行業開展產學研協作，深化教學改革。前文已提到，由于企業的自身盈利屬性的壓力，大部分企業具有短視性，所以我們在建立這個產學研平臺的時候，落腳點就是緊跟行業龍頭與協會，初步是與南岸區物業協會會長單位建立戰略協議，站在行業發展的高度，廣泛的展開，行業培訓，熱點分析，組織調查，趨勢分析等等工作。教師、學生、企業精英共同組建團隊，著力解決現實中遇到的問題與挑戰。目前已組織教師在該企業針對行業中常見的痛點進行了十余場的專題匯報與研究，針對企業提出的問題，細分為若干個任務，針對任務建立課題子任務，各專業教師根據專業特點申請課題任務，并組織學生深入到社區，企業，行業協會，政府進行調查，收集問卷，提出解決思路及對策，同時學生也用此機會深入到一線崗位，扎實了解難點與痛點，與教師，企業共同思考解決的方法與思路，借此機會更鍛煉了學生發現問題，解決問題的能力，為未來的職業發展奠定基礎。3.4建立導師制，以師傅帶徒弟的模式進行產學研。根據現代化教學特點，利用網絡，建立任務群，群主為教師，每個任務未結束前，群里的學生均是徒弟，教師是主導師，企業人員是副導師，導師負責回答與解決群里徒弟提出的專業問題與困惑，負責建立聯系與工作機制，負責分配任務與獎懲，負責考核學生的學習能力以及成長。學生的考核與評價也充分與其在各課題任務中的表現有關，不再是簡單的通過考試試卷來評判，學生的學習主動性將大幅度增強，學生在完成各任務的過程中，充分的與行業人士進行了交流，建立了關系網絡，更有利于就業及未來的職業發展。
隨著中國經濟形勢的不斷深化改革，物業管理行業面臨著轉型升級與智能化的雙重壓力，而這些均是現在的企業正在不斷面對的，我們的教學板塊還無法如此快速的面對這個變化，我們的教材甚至還未對此有所反應，我們培養方案也仍舊是傳統的三大能力的培養。所以，建立這樣一個與市場緊密結合的中心平臺，以最快的速度傳達市場信息解決企業問題，以最好的解決方案培養學生的職業能力是一件迫在眉睫的工作。
4結論
當前，中國經濟形勢錯綜復雜，房地產市場更加是變化莫測，去庫存，去產能的政策指引下，勢必對房地產領域的物業管理行業造成巨大的影響，同時互聯網的崛起，智能機器人的研發與應用，可以預見的是，未來十年，我們現在所看到的物業管理行業的生存現狀及發展模式必然被修改甚至顛覆，企業，學校，教師，學生應緊密團結應對變化與沖擊，主動思考，積極變革，作為高職教學單位，不應再將學生僅僅簡單的往操作能力培養，更重要的是思維與操作并重的能力的鍛煉，建立與市場緊密結合的研究平臺是當前正確與急迫的選擇。
作者:嚴勇 單位:重慶第二師范學院
參考文獻
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學校物業管理難點范文第4篇
近年，隨著物業管理行業的不斷發展，物業管理領域的人才需要日漸提升。物業管理公司與業主之間的交往就需要依靠經濟應用文寫作來記錄、傳達。以寧夏銀川魯銀服務有限公司為例，公司下屬的行政辦公室、財務部、物業管理部、客服部等多個部門，在日常工作中需要各類計劃、策劃方案、可行性研究報告、總結、市場調查報告等各類經濟應用文的撰寫。就當前銀川魯銀服務有限公司在此方面的人才準備來看，各類經濟應用文撰寫大多由非物業經濟應用文寫作技能方面的人才撰寫，因此難免出現用詞不當、邏輯性不強、不符合規范需要等諸多問題。從崗位需要而言，物業管理經濟應用文寫作技能人才在物業單位中很少被單獨設定職位，多按照部門的需要由該部門的人員自行寫作。以國家一級物業管理企業的銀川建發服務有限公司，在日常管理與應用中，由于業務項目囊括機關行政辦公區、住宅小區、寫字樓、商務樓等30多種類別，在日常物業服務過程中所涉及到的物業管理經濟應用文寫作更為頻繁。然而當前公司在物業管理經濟應用文寫作方面同樣處在人才緊缺的狀態中，導致此問題的主要原因一方面在于物業管理經濟應用文寫作方面專業人才本身的稀缺，另一方面則是基于公司全面發展需要，此類公司更偏重于對物業管理經濟應用文寫作及其他方面技能的復合型人才的需要。
二、物業管理經濟應用文寫作技能人才培養中存在的問題
受學科特性的影響，應用寫作課程的內容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很難引起學生學習的興趣。而學生對于經濟應用文寫作所存在“一看就懂，一學就會”的思想，與學生在實際應用中所容易出現的“一寫就錯”問題，正是物業管理中經濟應用文寫作技能人才培養相對較難的主要原因之一。按照物業管理科目所囊括的各類知識和相關技能在物流管理行業實踐應用時的重要性來看，僅僅憑借課上學習的經濟應用文寫作知識，擬達成企業經濟應用文撰寫的標準化需求，顯然具有較大的難度。經濟應用文寫作在物流管理公司日常運作中所肩負的豐富信息記錄、傳遞等功效，更需要教師在學校期間為學生提供大量的、形式各樣的、應用用途多元化的經濟應用文寫作講解及練習，以穩固學生在經濟應用文方面的寫作基礎。
三、基于實踐應用要求經濟應用文寫作技能人才培養策略的優化
1.調整教師教學心態，結合崗位要求優化教學內容
在目前經濟應用文的講解和實訓引導中，教師會忽視學生的學習主觀能動性，輕視學生的語感訓練，因此，以物業管理經濟應用文寫作需要為教學改革的切入點，按照職業崗位和技術領域等方面的具體任職要求進行教學內容的調整，教師可參照物業管理資格認證標準的規范性要求，來改革課堂教學內容。比如按照不同經濟應用文文種的撰寫需要如計劃、總結、紅頭文件、策劃方案等，設定情境引導學生自行思考并進行寫作，教師負責引導其自行檢查或者共同檢查寫作中的問題，主要以如何規范自身的寫作方式為教育目標。以市場調研報告的撰寫為例，為幫助學生更為精確的了解和掌握此種寫作方式的技巧和要求。教師可命題由學生自行到社區進行市場調查并按照市場調查報告的撰寫要求，進行相關過程和結果的成文化表達，教師對此過程進行把控和適當的點評。為進一步促進學生對經濟應用文寫作的了解，教師可搜集物業公司日常所使用的各類經濟應用文為學生提供實際范例，學生通過仿寫、對比等可加深對經濟應用文寫作需要的記憶。此外，教師還需要提供讀寫活動等培養學生的基本語感，引導學生確定撰寫思路，準確得體的進行文字修飾。經濟應用文寫作的培養應該與學生的職業能力、專業能力的培訓密切結合起來，比如引導學生走出課堂，真實接觸公司的崗位要求，真切了解不同物業管理公司對經濟應用文寫作的需要和要求。此類要求需要包含不同物業管理公司寫作動手能力、實踐創新能力、交流溝通能力、崗位適應能力、團隊協作能力等方面的培養。針對以上要求，建議教師在教學心態調整的過程中進行教學內容和模式的對應性調整。
2.嘗試進行教學角色互換，引導學生自行設計課堂講學
學校物業管理難點范文第5篇
[關鍵詞]油田；物業；管理；文化；建設
中圖分類號:f293.33 文獻標識碼:a 文章編號:1009-914x(2013)07-0102-01
一、油田物業管理企業的文化建設的必要性：
1、油田物業管理企業生產的是服務
油田物業管理行業有八字箴言叫做“物的管理、人的服務”，但最終的落腳點還是在服務上。服務本身是一種無形的產品，它的質量的管理和鑒定似乎很難有量化的標準。比如說：航空服務業對微笑的要求具體到應該露出幾顆牙齒，但是我們很難知道，即使有了那樣標準的微笑是不是真的發自內心，是不是能真的愉悅和打動客戶。很多油田物業管理公司制定了規范化的服務標準體系，比如說，電話鈴響三聲接電話，要用規范的禮貌語言，這對于每一個員工來說并不難做到。但是對電話交談的內容，對業主提出問題的解答是否適宜，是否令業主滿意都無從控制。這就需要在標準化規范要求之外，更多的需要在平時對員工個人素養的培養和訓練。
2、油田物業管理傳遞的是形象
有人說，成為一名好的油田物業管理人，就是要學會如何和人打交道。也就是說油田物業管理的工作其實就是不斷地和業主、使用人等各種對象進行溝通。很顯然，在這個溝通的過程中，企業的形象是通過這些員工的言行舉止、分析解決問題的能力、對突發事件的反應傳遞給了每一個受眾，使他們在潛移默化中獲得對企業的形象認知，并且會很多程度上決定他們對這個物業企業的接受程度。所以每一個員工都是企業的形象大使，而這個觀念完全需要企業文化對員工進行引導和熏陶，單純的制度規范的約束是不能達到的。
3、油田物業管理企業競爭的是品牌
隨著油田物業管理市場的逐步建立和完善，油田物業管理企業間的競爭將愈發激烈，競爭也必然從最初的價格競爭、產品競爭進而為品牌競爭。品牌的重點不僅僅是它的知名度，更重要的是品牌所蘊含的文化內涵。對于油田物業管理企業來說，品牌中蘊含的人文關懷的精神更是不可或缺的。企業自身的價值觀能否從商業氛圍中升華出來必然直接影響到品牌的文化內涵。而且在品牌建立起來以后，需要每一個員工像愛護自己的孩子一樣去愛護它、支持它，以員工對于品牌的忠誠度來影響業主對品牌的忠誠度。
4、油田物業管理行業急需的是人才
現在令很多油田物業管理公司頭疼的是人才難尋，人才難留。油田物業管理人才市場成為賣方市場確實有點始料未及。物業不斷接管，卻沒有合適的人才去管理，更談不上人才的儲備了，甚至很多公司自己培養的人才也在不斷流失。這個問題的解決不能只從經濟激勵著手，還需要企業文化所特有的感召力和凝聚力。在強調團隊精神、公平競爭的企業文化下，人才更容易產生對企業的歸宿感，更愿意將自身的愿景和企業的發展結合起來。
二、油田物業管理企業的文化建設的難點
1、油田物業管理行業自身的特殊性導致了在企業文化建設的困難。
企業文化的建設要求在企業精神、價值觀、品質觀、企業目標等方面實現企業的統一性，這就和油田物業管理本身具有的復雜多樣性產生了矛盾。
（1）油田物業管理企業管理項目的復雜性。油田物業管理的項目由住宅小區、寫字樓、工業區、醫院、學校、旅游景點等不同類型，有本地的有外埠的，有高檔物業也有普通物業。每一類型的項目要求不盡一致，管理的對象各有不同，地點分散四處，并且都必須考慮和本物業周邊文化環境的協調。
（2）油田物業管理企業員工的復雜性。由于管理內容多樣，使公司的員工在專業、層次、年齡、學歷和個人素養上有著很大的差異。這決定了員工對企業文化的理解和接受程度不盡相同。
（3）油田物業管理企業組織機構的復雜性。油田物業管理公司的職能部門偏多。隨著管理面積的擴大，很多物業公司又不斷設立管理處。一部分公司根據行業發展態勢又增設了諸如客戶服務中心、專業中心等部門。
些部門之間比較容易出現職能重復、權責不清的情況，這對于各部門間的關系協調配合和對企業文化的共同認知帶來了影響。
2、與其他社會文化的密切聯系造成了企業文化建設必須更多地考慮與社會文化的協調又要保持個性。
（1）與社區文化的關系。油田物業管理企業本身負有建設社區文化的管理目標。長期以來，在社區文化建設上，油田物業管理公司只偏重于小區文娛活動的組織和支持，滿足于建立幾個業余文藝團隊。這些工作固然也是必須的，但卻是淺層次的。社區文化建設的根本目標應該是通過各種載體將公司的服務理念滲透到業主和使用人的業余生活中去，引導他們形成物業內的共同生活方式、共同價值觀，形成小區的公共意識，建立和諧、高雅的生活工作氛圍。要達到這一點，確實是有非常多的工作要做。
（2）與傳統文化的關系。雖然是一個新興的服務行業，但油田物業管理企業恰恰不能放棄對傳統文化的吸收。因為油田物業管理的主要對象是住宅小區，更多的是對業主及其家庭的管理和服務。中國的傳統文化以家庭為社會的基礎，以家庭的和諧求得整個社會秩序的平穩。因此油田物業管理企業的文化的服務品質觀如何更多地體現家庭美德、社會公德，將是我們需要認真思考的問題。
三、油田物業管理企業文化建設遵循的原則
1、貫穿“以人為本”的原則，“以人為本”是油田物業管理企業文化建設的首要原則和根本原則。以人為本體現兩方面的內容。第一在經營理念中突出以業主（或使用人）為本，業主至上。時時想業主之未想，急業主之所急，持續超越業主的期望。第二是突出以員工為本，為員工營造公平、公正、透明的競爭環境，以完善的培訓體系和日常的溝通，促進員工不斷成長，不斷激發員工的積極性和創造性。
2、突出團隊精神的原則。正因為油田物業管理企業在管理項目、員工構成、組織機構上的復雜性，必須突出團隊精神的建設，才能使每一個人、每一個部門、每一個管理區域協調一致，既明確分工又相互配合形成合力，同時也更能使員工產生歸宿感和責任心。
3、強調與時俱進的原則。文化是動態的，不是靜態的。以文化來影響人的重要前提是這個文化必須是科學的、健康的、保持不斷前進的。當前，智能化、專業化已經成為油田物業管理的行業發展趨勢。這就要求油田物業管理企業在管理、服務、體制、技術等方面敢于突破敢于創新。相應的，在文化上要突出自我否定的勇氣和不滿足現狀的精神。
