公積金二套房政策

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公積金二套房政策范文第1篇

2008年，我在農村的公公去世了，怕婆婆一個人孤單，老公將婆婆接到了城里。家里多了一口人，空間越發地逼仄。無奈之下，我和老公準備買房，但我們手頭積蓄只勉強夠一套90平米左右房子的首付，余款肯定得按揭了。然而，就在我們去向銀行咨詢貸款事宜時，卻被告之，如果自有一套住房再貸款購房，將按照二套房“首付最低50％、利率上浮1.1倍”的政策執行，對此結果，囊中羞澀的我們一時不知如何是好。

理財師對我們解釋說：“目前商業貸款二套房政策堅若磐石。一旦查出借款人家庭成員名下有住房或是有貸款紀錄，那么再貸款時將按二套房政策嚴格執行。不過，與之相比的公積金貸款雖然在認定標準和首付方面和商業貸款毫無差別，但貸款利率卻是唯一不變的，即使是二套房仍執行3.87％。所以，在購房時，除了用自有資金和銀行的房貸外，還有一筆很特殊的錢不能錯過，那就是住房公積金。用好、用活公積金，并且讓它最大化地轉化為實實在在的財富，這里面有不少竅門，處理得好，在購房和理財過程中可以省下不少‘銀子’呢。”

理財師的話，讓我們看到了希望。我們在1995年購買第一套房的時候，當時由于戶型面積小，而且是老公單位的自建房，房價便宜，所以那套房子我們一次性付了全款。購第一套房的時候我和老公的住房公積金也沒用上，這么多年，一直處于“雪藏”狀態。得知我們在購買第一套房時付的全款，沒有向銀行貸款，而且也沒有用上公積金，理財師說這樣的話，我們購買的二套房將不受銀行二套房貸政策的限制，在貸款方式上，我們選擇用公積金貸款購買第二套房。她將商貸與公積金貸款利率作了比較后說，5年以上商貸的年利率為5.94％，而5年以上公積金貸款利率則為3.87％，可見公積金貸款利率要比商貸利率低0.288個百分點。目前，隨著房貸利率的7折優惠取消和銀行存貸款利率的上調，公積金貸款更顯示出了其獨特的優勢。眼下公積金的年存款利率為1.71％，相當于銀行儲蓄3個月的利息，那筆錢放在里面就相當于在貶值，最聰明的做法就是想辦法盤活它。

有了理財師的指點，對于購房的貸款方式，我們心里有了數。接下來，我便和老公奔波于市區各大樓盤，開始選房。拿著手頭有限的資金，權衡再三，我們打算買一套一百平米以內，總價不是很高、貸款最好大部分可以用公積金貸款解決的房子。按照目前的政策，我和老公可以使用的公積金貸款的最高額度為60萬元，如此一來，加上我手頭的16萬元資金，按我們當地的房價，買個90平米左右的戶型還是可以的。

按照這樣的目標，我們終于選定了一套總價在85萬左右的三室一廳的房子。按照最新的規定，公積金貸款5年期以上的利率為3.87％，我們選擇了20年的貸款期限，60萬元的貸款金額。交了16萬多的首付后，算下來每個月需要還款大約4000元。這個支出與我們夫妻每個月繳納的公積金額度相差1500元，因此買房的壓力并不算大。

買了房子以后，我和老公便開始盤算如何還貸，才能達到最省錢的效果。買房前，我的補充公積金賬戶里還有余額近5萬元，據此，銀行的信貸經理建議我選擇年沖，理由是我和老公的月繳額都不少，加上余額較多，積攢一年后，我們兩人的公積金賬戶余額差不多可以有9萬元錢，一次性沖抵房貸的話，可以減輕不少利息負擔，而且年沖的話可以只還本金。

說實話，年沖方式的確可以減輕未來一年后的房貸負擔。但是，我和老公考慮到年沖還掉的只是公積金本金，而且通脹的來臨讓商業貸款部分還貸的壓力越來越大，權衡再三，我們選擇了月沖。因為月沖的方式相對來說，對抗通脹更加有效。通脹時期，負債率越高，對資產保值增值就越有利。

公積金二套房政策范文第2篇

首套房不建議公積金貸款原因

1、為什么首套房不建議公積金貸款，因為有地區限制。目前來看，公積金貸款一般是在公積金繳納地貸款，不能實現跨區域公積金貸款買房。所以，很多人在北上廣深打拼的，只能選擇高房價買房，而不能回到老家去用公積金貸款買房價低的房子;

2、為什么首套房不建議公積金貸款，因為房屋類型限制。使用公積金貸款買房只支持基本住房需求，也就是只能購買商品房、自建房、存量房、房改房、回遷房、無房屋產權住房等住房類型，對于那些別墅、商業用房、商住兩用房等投資性住房是不支持的;

3、為什么首套房不建議公積金貸款，因為放款速度慢。公積金貸款買房手續比較復雜，需對申請人資格、貸款額度、貸款期限等進行審批，簽訂合同后還得辦理抵押登記，再等銀行放款。要是受托商業銀行嚴控房貸規模，貸款發放時間需執行不少于三個月的排隊輪候，貸款發放比較慢，開放商回款比較慢，有很多不會支持...

首套房貸款利率是多少

第一套房子貸款年限如果在5年以下，利率是3.75%;如果是在5年以上，利率是4.25%;所謂的銀行利率是指借款期限內利息數額與本金額的比例;以銀行等金融機構為出借人的借款合同的利率確定，當事人只能在中國銀行規定的利率上下限的范圍內進行協商。

其實，按揭利率9折是說如果買房子的人是買房子時，國家會給予利息上的優惠，目前國家的基準利率是每年4.9%，按9折算，每年利率可以降低10%，也就是年利率達到4.41%，這樣就可以在買房時享受10%的優惠。

第一套住房貸款是指銀行發放給借款人用于購買第一套自用普通住房的貸款。借方申請個人住房貸款必須提供擔保。2011年12月，廣州、北京、天津等地部分銀行首套房貸利率回歸基準，二套房貸款沒有放松跡象。若如此，房價就不能下跌，優惠就會被抵消。現在是房價調控的關鍵時期，成敗在所難免，特別是在北京，調控更是不能放松。一國政策傾斜，第一套房就該按市場邏輯享受優惠，優惠后，可能吸引到更多的住房貸款，貸款優惠短期吸引力不大。

公積金二套房政策范文第3篇

“第二套房”究竟如何定義?自9月27日央行與銀監會聯合的《關于加強商業性房地產信貸的通知》下達以來，各家銀行對于“第二套房”的定義一直存在著諸多分歧，也給許多購房者帶來了困擾。12月11日，央行與銀監會再次發出《補充通知》，對“第二套房”的定義予以了明確和細化。整體上看，央行與銀監會對于“第二套房”的定義，明顯比前期一些商業銀行對于該政策的解讀更加嚴格。一方面反映出對商業住房信貸趨緊的政策導向，另一方面也將意味著大部分人再次購房的成本將顯著上升。

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與前期部分商業銀行公布的房貸政策中有關規定相比，《補充通知》中的定義細則到底有何不同?我們為你梳理出如下幾個要點。

要點一：以家庭為單位認定房貸次數

“第二套房”中首先涉及到一個關鍵性問題在于，究竟是以“個人”還是以“戶”作為單位來確定房貸的次數。

[案例1]黃先生與太太現在所居住的這套房產，由黃先生在婚前單獨購置。房屋的產權證上標明，黃先生是這套房產的唯一所有人。同時他也是住房貸款合同中的唯一借款人。隨著今年上半年女兒的出生，需要外地的父母經常過來幫助照料，這套二室一廳的住房已經不太能滿足大家庭的需要了。

前段時間，黃先生和太太在周圍的一個小區看中了一套兩居室的住房，他們打算買下這套房，供父母居住，方便他們過來料理自己的生活。

由于一些銀行對于“第二套房”的定義中，是以“個人”而不是以“戶”作為單位的。他們計劃著，這次以黃太太的名義來進行購房。因為黃太太名下沒有房產，也沒有申請過住房貸款或是作為共同貸款人，那么在購置這套房產時，他們應該能夠享受到“第一套房”的待遇，首付比例可以低一些，同時還能獲得較低的貸款利率。

[政策解讀]在前期商業銀行所公布的房貸政策中，大多趨向于以“個人”作為單位，原因在于央行的個人征信檔案中所獲得的信息多為個人數據，到“戶”的話則需要涉及到個人婚姻記錄等多個環節的調查。

但此次的《補充通知》中非常明確地指出，在認定房貸次數時，以借款人家庭為單位。那么在上述這個例子中，盡管黃太太名下沒有房產，也沒有房貸申請的記錄，但是由于黃先生擁有住房并申請過房貸，那么作為他的配偶，即使黃太太以個人的名義進行購房、貸款，依據《補充通知》中的規定，購買的這套房產在申請住房貸款時，也需要按照“第二套房”的政策來執行，至少需要支付40％的首付款，同時貸款利率將上浮為基準利率的1.1倍。

值得一提的是，在《補充通知》中對于以“家庭”為單位進行了明確的限定――借款人、配偶和未成年子女。這就意味著成年子女即使戶籍仍然登記在父母的家庭中，但購房時可以單獨另計。這就剔除了以往在以“戶”為單位的解讀中，對于成年子女與父母屬于同一“戶”，但可能產生的購房到底屬于第幾套房的問題。

要點二：貸款償清再購房也算“第二套房”

除了以家庭為單位確定房貸次數外，《補充通知》中也再次明確了原有房貸償清后，繼續購房如何算的問題。按規定，除首套房面積低于平均水平外(見要點三)，凡是申請過銀行住房貸款，無論該筆貸款是否償清，購房人再次購房均屬于“第二套房”。

[案例2]2001年小李剛剛工作時，就在單位附近的某小區購置了一套自住房。由于當時的房價較低，在支付了20萬元的首付款后，小李僅向銀行申請了30萬元的商業住房貸款。這幾年小李的職場之路越走越順，收入也水漲船高，小李早就把剩余的住房貸款一次性償清。經房產中介的介紹，小李看中了浦東一處樓盤，由于房價較高，少不了向銀行申請住房貸款。小李覺得，以前雖然有過房貸的申請記錄，但是貸款早就還清了，自己的再次購房也應當享受“首套房”的待遇。

[政策解讀]對于貸款全部還清后，再次購房究竟算第幾套的問題，也是銀行執行政策中存在較多爭議之處。一些銀行規定，雖有貸款記錄，但已經還清，只要購房人擁有足夠的還貸能力，那么再次購房也可以以“第一套房”的客戶標準來對待；而一些銀行則實行較為嚴格的政策，無論貸款是否償清，只要有過貸款記錄，均屬于“第二套房”或“第二套房”以上。

在近期明確的細則中，顯然是與后者的標準相同，采用了趨嚴的房貸政策。像小李這樣的情況，以前申請過一次住房貸款，盡管已經全部還清，但是如果再次去申請房貸，依然算入“第二套房”。

要點三：超過人均面積再購房屬“第二套房”

在《補充通知》中，對于一些因住房面積較小，希望改善住房條件的購房人單獨設立了較為優惠的條款。

[案例3]改善住房條件一直是劉先生一家的愿望，因為母親身體不好，父親又很早去世，劉先生結婚之后一直和母親居住在一套80平方米的老公房里。隨著女兒一天天長大，劉先生一家改善住房的愿望也越來越強烈。

不過在購置現在居住的這套房產時，劉先生已經申請過了住房貸款。如果再次貸款購房，可能就要被算入“第二套房”的行列，需要承擔較高的貸款利率。

[政策解讀]在前期銀行所公布的房貸細則中，對于“第一套房”、“第二套房”的規定僅僅以套數來定，對于房屋的面積并沒有細化的規定。也就是說，無論你現在所居住的住房條件如何，貸款購置第二套房都需要支付較高的首付，并相應提高貸款利率。

但是在此次的《補充通知》中，考慮到了改善住房需求這一購房目的。對于現有住房面積較小的購房人，再次購房時可以獲得優惠的貸款條件。具體的規定是：對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。

現在購房時主要應用的是建筑面積的數據。根據建設部發表2005年城鎮房屋概況統計公報，2005年全國城鎮人均住宅建筑面積26.11平方米，而上海城鎮人均住宅建筑面積為33.07平方米。因此，像劉先生一家四口，目前住房的建筑面積為80平方米，人均住宅建筑為20平方米，低于上海市平均水平。因此按照《補充通知》的規定，即使貸款購置第二套住宅，他依然可以獲得首套房的優惠待遇，即在其他條件滿足的情況下，支付30％的首付款，同時房貸利率可按基準利率打85折。

另外，對于此類型的貸款人，必須提供足夠的證明文件，如當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。據悉，建設部將于近期出臺相應的指導意見。商業銀行可根據借款人提供的住房總面積查詢結果、戶籍證明等材料，確定其是否能夠享受首套住房貸款政策。

要點四：公積金使用后再次購房計作“第二套房”

使用過公積金貸款的購房者，再次購房時和商業住房貸款一樣，也需要算做“第二套房”。

[案例4]老馬現在居住的這套房子，使用的是純公積金貸款，沒有申請過商業住房貸款。由于老馬和妻子的住房公積金較高，前幾年就用沖還貸的方式還清了公積金貸款。如果他們再次購房，是否算做“第二套房”?

公積金二套房政策范文第4篇

目前貸款期限5年以上商業貸款基準利率是4.90%，受限購限貸政策的影響，各地銀行對首套房貸款利率調整力度不同，目前，全國首套房平均利率為5.38%，利率普遍上浮5%-20%。二套房貸款利率普遍上浮10%-30%。

同期公積金貸款基準利率為3.25%，二套房貸款利率普遍上浮10%。第2套房界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數，已利用公積金貸款或者商業貸款購房的家庭，再次申請房貸，將視為第2套房。

其計算公式為貸款利息=貸款金額*貸款利率*貸款期限=貸款金額*天數*日利率=貸款金額*月數*月利率=貸款金額*年*年利率。

日前，最新數據顯示，2019年1月共有7個城市利率出現下降，較上月有所減少，多數城市上月出現下降后保持穩定。

（來源：文章屋網 ）

公積金二套房政策范文第5篇

繼3月底出臺執行細則之后，北京、廈門等地率先出臺補充細則。

距離執行細則出臺僅一周的4月6日，北京出臺了補充細則。據悉，一則題為《關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》（以下簡稱《通知》）的文件，已經在北京住房公積金管理中心官網公布，其核心內容為，借款申請人購買第二套住房申請貸款，其公積金貸款首付款比例不低于70%。

不過，北京補充細則也體現了保護剛需的原則。《通知》規定：對于在市住建委房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統、北京住房公積金管理系統查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執行貸款首付款比例不低于60%的政策。市場人士分析指出，這項規定在一定程度上緩解了部分改善性購房需求的首付壓力，這顯然是對“有貸無房”改善型需求有所照顧。

其實早在4月1日，北京就已經做過類似的動作，當時主要是針對“20%個稅”如何征收做出相應解釋。記者同時了解到，北京并非唯一一個出臺補充細則的城市，廈門也在4月2日就“20%個稅”明確：能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。而對個人轉讓自用5年以上的唯一生活用房，繼續免征個人所得稅。

為何還要“留后手”

地方細則不細，在稅收、限購等敏感問題方面并未給出明確說法，這為各地方出臺補充細則埋下了伏筆。

截止到目前為止，有包括北京、上海、南京、杭州等20多個城市已經公布了地方細則，但在不少業內人士看來，除了北京、上海之外，其他各地方調控細則可謂是典型的“細則不細”，一些城市在稅收、限購擴容等敏感問題上表述頗為含糊，尤其是備受關注的20%個人所得稅如何征收、二套房首付和貸款利的提高和上浮等問題在絕大部分大部分城市的細則中均未提及，包括南京、杭州、大連等地，其細則居然成了“一句話調控”，這讓盼望等待中的購房者感到大失所望，很多網友甚至認為是“上有政策、下有對策”的應付措施。

但這事出有因。記者注意到，新“國五條”確實只是要求地方政府在一季度末公布今年的房價控制目標，其具體內容為：各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。這樣的規定，讓地方政府在公布細則的時候有了選擇的余地，既可以僅僅只公布房價控制目標，也可以將所有細則全部公布出來。

至于北京、上海、廣州等地細則為何會“和盤托出”，從某種程度上來說是因為形勢所迫。就拿北京來說，在新“國五條”出臺之后的一個月內，市民買房如玩命，市場交易火熱，導致房價出現暴漲跡象。而在上海和廣州，市場交易同樣火熱異常，中介公司業務員月收入高達數十萬元。統計數據顯示，北京3月份單月交易量超過4萬套，創歷史新高；上海成交量約6萬套，也是歷史新高；廣州二手房網簽量（已實行網簽區域）超過7600套；深圳成交量接近1.8萬套，也是近三年來的新高。

還有一部分城市尚未出臺嚴格執行新“國五條”細則當中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規定、二手房貸政策靈活收緊等內容，比如合肥市。還有的城市只提出了房價控制目標以及簡單的原有政策重申，其他措施并沒有涉及，可以說是一種類似“迷你型”新“國五條”細則。對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，一定程度上來講，類似于南京、合肥這些城市市場環境相對穩定、健康，當前房價過快上漲的跡象并沒有出現，從短期內來看，出臺這些政策遏制投資性投機性需求沒有必要。

但是，這并不代表今后這些城市房地產調控手段和措施會就此而止，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規定、二手房貸政策靈活收緊等內容，甚至房產稅的擴圍，對于省會城市或直轄市來講，這些政策遲早是要執行的，只不過會根據實際情況適時推出。

而從另外一個方面來看，新“國五條”不可避免會對剛需造成誤傷，因此也需要出臺補充政策來降低政策的影響。比如二套房貸首付比例和利率同時提高，抬高了市場進入門檻，在降低投機性需求利用金融工具的杠桿作用放大投資收益的同時，卻明顯加大了改善型需求的置業難度。其實近期已有地方政府留意到了這方面，最近在北京近期出臺的補充細則中，就專門說明，“有貸無房”類情況公積金貸款利率不上浮，體現出雖然調控加嚴，但公積金貸款仍然支持自住型剛需購房。

哪些政策還需再細化

又有哪些地方、哪些類型的執行細則需要進一步細化呢？分析人士指出，此前僅僅只是公布房價調控目標的“一句話政策”，以及有關限購、20%個稅以及二套房貸等敏感問題，會成為補充政策的主要“著眼點”。

包括南京、杭州、大連等地的“一句話政策”，顯然需要出臺補充細則。如被戲稱為“最簡約細則”的杭州細則只是提到信貸和房價控制目標，具體如何實施差別化信貸政策、房價上漲過快該怎么辦等等，均未做進一步說明；此外包括20%個稅以及限購措施，也未涉及，因此也需要補充細則來做進一步說明。