對城中村改造的建議

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對城中村改造的建議范文第1篇

關(guān)鍵詞:城中村改造 問題 對策

中圖分類號:TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)06-018-02

改革開放30多年來,隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,我國城市建設(shè)的步伐明顯加快,城市的快速發(fā)展,需要獲得擴展的空間,在許多城市中,昔日城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村被包圍在城市地域之中,成為城市中的一個特殊地域――“城中村”。

長期以來,由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,城中村的基礎(chǔ)設(shè)施欠缺,同時,因為管理薄弱與外來人員混雜,城中村違法建設(shè)、違法占地屢禁不止,消防隱患大、治安問題突出。這些問題不僅影響到城中村內(nèi)居民的生產(chǎn)生活,而且影響到城市的整體環(huán)境和發(fā)展,成為城市發(fā)展中許多城市問題的焦點所在。本文以陜西省西安市為例,探討了城中村改造過程中面臨的問題及其解決辦法。

一、西安市的城中村改造現(xiàn)狀

西安的城中村數(shù)量在全國屬于較多的城市之一,僅新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋城六區(qū)和4個開發(fā)區(qū)人均耕地在0.3畝以下的城中村共286個,再加上長安、臨潼、閻良3個郊區(qū)40個城中村,共計326個城中村,人口約46萬人,有各類土地21.6萬畝。作為改造重點,西安市二環(huán)路以內(nèi)的行政村有72個,涉及農(nóng)業(yè)人口2.5萬戶、8.98萬人,集體土地2.3萬畝左右。

這些城中村,特別是二環(huán)以內(nèi)的72個城中村的基本特征有:一是耕地極少,許多村子村民幾乎無地可耕;二是地理位置優(yōu)越,生產(chǎn)經(jīng)營主要以房屋出租為主,以房生財;三是村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱;四是規(guī)劃建設(shè)管理缺位,村莊建設(shè)無序發(fā)展,違章建筑不少,安全隱患較多;五是大量流動人口涌入,成為社會不良現(xiàn)象的多發(fā)地。隨著城市化進程的加快,實施城中村改造,已成為改善群眾居住條件,提高群眾生活水平的迫切需要;成為改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。

西安市城中村改造自2002年以來,經(jīng)歷了起步、探索和全面發(fā)展三個階段。2003年西安市將城中村改造正式提上城市改造議題,但是城中村改造牽連到城中村民失去自有民宅后的生計問題,改造過程遇到的問題繁多,由此西安的城中村改造一直發(fā)展滯后,西安的城中村改造主要以借鑒其它城市的經(jīng)驗并結(jié)合自身實際情況逐步推進。在此期間政府曾經(jīng)出臺過《西安市城中村改造辦法》,《辦法》中指出,西安在城中村改造過程中,將村委會改建成社區(qū)居民委員會,將村集體經(jīng)濟實體改造成由現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范的股份制公司,逐步建立城市運行及管理模式。2005年,經(jīng)過長期的摸索及試驗,西安的城中村改造終于得以大規(guī)模進行。2007年8月成立了西安市城中村改造辦公室,正式機構(gòu)的成立,全力推進了西安市人居環(huán)境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53個整村882萬平方米的拆除工作,安置房建設(shè)已累計開工411.7萬平方米,占產(chǎn)權(quán)置換面積518萬平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12個,2008年全年完成整村拆除41個,實現(xiàn)了跨越式發(fā)展的一年。拆遷面積689萬平方米,開工建設(shè)面積460萬平方米,累計完成投資79億元。完成55個村的農(nóng)轉(zhuǎn)居工作,完成56個村的清產(chǎn)核資工作,完成46個經(jīng)濟體制改革工作,完成34個村撤村建社區(qū)工作,計劃至2011年基本完成二環(huán)內(nèi)城中村改造。當(dāng)前,城中村改造已成為西安市城市建設(shè)的重要組成部分。

二、西安市“城中村”改造工作面臨的主要問題

由于西安市“城中村”改造工作本身的復(fù)雜性、艱巨性和長期性,使“城中村”改造過程中主要面臨以下幾個問題。

1.“城中村”改造缺乏國家宏觀政策的支持。到目前為止,國家沒有一部關(guān)于指導(dǎo)“城中村”改造的法規(guī)文件,除直轄市外也沒有省級政府出臺的法規(guī)。在國家出臺的現(xiàn)有法規(guī)文件里也很難找出指導(dǎo)“城中村”改造的條目。目前“城中村”改造方面的有關(guān)法規(guī)政策都是各地、市根據(jù)自己的實際參照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成實際操作中因缺乏依據(jù)而出現(xiàn)偏差,影響到“城中村”改造工作的順利進行。另一方面,“城中村”改造總體進行緩慢,改造任務(wù)十分艱巨。相關(guān)部門在土地利用和征地拆遷中,建設(shè)與改造未能同步實施,而且責(zé)、權(quán)、利不配套,缺乏宏觀指導(dǎo)性的體制合力措施,“城中村”改造的有關(guān)指導(dǎo)性政策亟待制定和完善。

2.“城中村”改造土地轉(zhuǎn)變辦法亟待修訂。按照西安市政府《關(guān)于加快“城中村”改造工作的意見》確定的“改制先行,改建跟進”的工作原則,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3畝以下的“城中村”無形改造(即“四個轉(zhuǎn)變”)工作,其中集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐牟僮麟y度較大,在政策上尚未得到很好的解決。改造的規(guī)劃導(dǎo)向不夠明確。“城中村”改造既沒有改造進度、開發(fā)模式、安置地塊的規(guī)劃,也沒有將“城中村”改造納入?yún)^(qū)域性的開發(fā)規(guī)劃,因而改造缺少計劃性和前瞻性。

3.城中村改造過程中資金壓力大,很難實現(xiàn)“無形改造”和“有形改造”并重。通常情況下,城中村改造的安置方案是貨幣補償、房屋安置以及貨幣補償加房屋安置三種安置方案供村民根據(jù)自身情況靈活選擇。補償面積除了按照西安市城中村改造政策,給每個村民分配一定的面積之外,還考慮到無形改造之后,村民轉(zhuǎn)為居民之后的生活來源問題又增加了部分開發(fā)用房,并在臨時過渡費、殘疾人補助、村民子女考取大學(xué)補助、補助產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)等方面給予了更多的優(yōu)惠政策。

在這個過程中,因成本過于高昂,政府自己開發(fā)的方式往往難以啟動,所以,包括西安市在內(nèi)的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自籌資金、自主經(jīng)營、自我改造”思路。然而,在這一思路下,對絕大部分村莊而言,一無資金積累,二無貸款抵押,很難拿出大量的資金進行改造建設(shè),更談不上實施“無形改造”了。

4.城中村改造后流動人口租房難。由于城市的發(fā)展需要很多的外來務(wù)工人員,因此城中村農(nóng)民就依靠低廉的房租來吸引這部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多萬流動人口居住在城中村,隨著城中村改造進程加快,外來務(wù)工人員租房問題凸顯。城中村在改造前額外承擔(dān)了一些廉租房的功能,改造后,價格低廉的出租屋沒有了,會影響到部分地區(qū)的社會治安,這個問題也亟待解決。

三、對構(gòu)建和諧西安,加快“城中村”改造工作的對策建議

1.加強組織領(lǐng)導(dǎo),從行政管理體制和機制上確保城中村改造工作的順利進行。建議從人員配置、經(jīng)費保障方面加強市、區(qū)兩級“城中村”改造協(xié)調(diào)組織,由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭,各相關(guān)部門參與,加強“城中村”改造辦公室對各項工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時,要明確職責(zé)分工,加大總協(xié)調(diào)力度,增強服務(wù)意識。在此基礎(chǔ)上應(yīng)該繼續(xù)實施好《西安市“城中村”無形改造工作方案》,確保城市二環(huán)以內(nèi)“城中村”撤村建居工作順利完成。

按照“規(guī)劃先行”的工作原則,建議對三環(huán)內(nèi)的所有村莊及三環(huán)外人均耕地在0.3畝以下的村莊的基本情況進行全面調(diào)查,在此基礎(chǔ)上進一步完善“城中村改造專項規(guī)劃”的編制,并繼續(xù)做好全市“城中村”分批改造規(guī)劃圖、“城中村”用地規(guī)劃圖、各村控制性指標(biāo)圖,加快“城中村”分批改造規(guī)劃圖的科學(xué)編制工作。同時,做好編訂《西安市“城中村”改造規(guī)程》的工作,推進西安市“城中村”改造順利開展。使基層進一步了解相關(guān)政策,熟悉辦事程序,推動“城中村”改造深入開展。

2.積極推進“城中村改造中集體土地轉(zhuǎn)性問題”的解決。“城中村”改造涉及的“四個轉(zhuǎn)變”中,集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的轉(zhuǎn)變操作難度較大,在政策上沒有依據(jù),已成為制約改造進度的瓶頸。從全市實施“城中村”改造的村莊實際反映看,大多數(shù)村莊改造中普遍存在集體土地的轉(zhuǎn)性問題。雖然從政策上講,農(nóng)用地可依法轉(zhuǎn)用及征收為國有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根據(jù)城市建設(shè)的需要,逐宗土地依法征用的作法,審批程序復(fù)雜,很難適應(yīng)當(dāng)前“城中村”改造的需要,建議有關(guān)部門為土地轉(zhuǎn)性工作創(chuàng)造條件。

3.加大對“城中村”改造項目招商引資活動的扶持力度,解決“城中村”改造資金不足的問題。要本著“宣傳引導(dǎo)、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽的知名大企業(yè)介入“城中村”改造。策劃包裝每個城中村改造項目,站在投資者的角度換位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀請專家、相關(guān)工作部門的領(lǐng)導(dǎo)、各層面代表對項目的功能定位、概念規(guī)劃、投資收益等進行充分論證,進而制定詳實可行的《綜合改造規(guī)劃方案》,提高招商引資的成功率。這樣可以很好地解決城中村改造過程中資金不足的問題,促進無形改造與有形改造同步發(fā)展。

4.建議改造時同步規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房。據(jù)了解,杭州市對城中村改造時,將外來務(wù)工人員公寓建設(shè)納入同步規(guī)劃來解決部分人員居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進廉租房、周轉(zhuǎn)房等保障型住房項目建設(shè)。劃出一定比例的小戶型作為過渡性廉租房和周轉(zhuǎn)房,滿足外來務(wù)工人員的居住需求。截至2009年1月,常州武進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建成“新市民之家”15個,使1.3萬名外來務(wù)工人員得到安居。因此,西安市在進行城中村改造過程中可以同步規(guī)劃、建設(shè)集中外來務(wù)工人員公寓,以最優(yōu)惠的價格租給這個群體,確保他們能夠正常地工作和生活。

城中村是中國城市化進程中的一個特殊現(xiàn)象,有其長期存在的歷史和社會原因,在改造過程中應(yīng)以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去考慮,強調(diào)人與自然的融合,尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、最優(yōu)的方式進行“城中村”的改造,實現(xiàn)西安以及全國城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面。

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對城中村改造的建議范文第2篇

關(guān)鍵詞：城中村；改造規(guī)劃；土地；社會保障；模式

Abstract: In the accelerating process of urbanization in China, the transformation of villages as a unique social phenomenon, increasingly highlight its importance. Villages is a modern city with an original combination of old villages, prominently reflected urbanization with Chinese practiced in urban and rural management system, the contradiction between the two. Villages in the change in the plan there are many problems, these problems seriously affected China's urbanization process, thus strengthening the transformation of villages planning issues related to research and explore the corresponding transformation model, is of great significance. This review focuses on the transformation of villages and the transformation of the existing problems and countermeasures model discussed in detail.

Keywords: Villages; reconstruction planning; land; social security; Mode

中圖分類號： TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

城中村的概念及特征

（一）城中村的概念

城中村，又稱都市村莊，是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)，農(nóng)業(yè)用地很少或已經(jīng)沒有，居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式已經(jīng)向城市轉(zhuǎn)型，但建筑景觀和居民文化習(xí)俗仍缺乏城市社區(qū)內(nèi)涵特征，建立在集體性質(zhì)土地上的習(xí)慣上仍稱為“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋獲得經(jīng)濟來源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時住所、兼有內(nèi)部服務(wù)型經(jīng)濟為主的城鄉(xiāng)過渡型社區(qū)。

（二）城中村的特征

城中村與周邊城市地區(qū)相比，其特征主要有：

1、土地特征

城中村土地屬于集體所有制土地，基本以農(nóng)村居民宅基地為主、其他建設(shè)用地為輔，農(nóng)用土地不斷減少以至消失，成熟的城中村已經(jīng)沒有農(nóng)用土地。

建筑特征

建筑物以村民家庭住宅樓為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑密度和建筑容積率很高(部分位于鬧市區(qū)的城中村極高)，違章建筑和私搭亂建多，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，缺少必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設(shè)施等。

人口特征

本地居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式亦城亦鄉(xiāng)，人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜，外來人口居多，本地居民和外來人口文化素質(zhì)普遍不高，社會治安難度大，本地居民和外來人口形成相互隔離的二元社會，相互之間為房東和房客關(guān)系。

經(jīng)濟特征

城中村村民主要的經(jīng)濟來源是房屋出租收入、集體經(jīng)濟分紅以及小規(guī)模的商業(yè)、餐飲業(yè)，外來人口以居住為主，部分在本村從事經(jīng)營，房屋租賃及其衍生經(jīng)濟成為城中村主要經(jīng)濟模式。

當(dāng)前城中村改造中存在的主要問題

（一）城中村改造缺乏國家宏觀政策的支持

到目前為止，國家沒有一部關(guān)于指導(dǎo)城中村改造的法規(guī)文件。除直轄市外，也沒有省級政府出臺的法規(guī)。目前城中村改造方面的有關(guān)法規(guī)政策都是各地、市根據(jù)自己的實際參照其它城市的做法制定的。政策的完善程度不足，造成實際操作中因缺乏依據(jù)而出現(xiàn)偏差，影響到城中村改造工作的順利進行。同時政府也沒有制定相適應(yīng)的政策法規(guī)來規(guī)范城中村各方面的改造，造成城中村改造遭遇法律空白。

（二）總體規(guī)劃的編制力度不夠

城中村改制完成后，城中村改造的主體是改制后的新經(jīng)濟組織或者投資人，村集體和開發(fā)商均可以作為經(jīng)濟實體參與改造。但由于村集體認(rèn)識的局限和開發(fā)商對利益的追逐，在實際操作中很難將村莊的改造與城市社會、經(jīng)濟、環(huán)境的總體發(fā)展相結(jié)合，致使一些城中村在開發(fā)建設(shè)中與城市總體發(fā)展規(guī)劃脫節(jié)。城中村土地的規(guī)劃雖然受到城市的指導(dǎo)，但是并未真正納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)管理中，其發(fā)展和規(guī)劃具有很大的盲目性和自發(fā)性，許多城中村建筑凌亂，存在巨大的火災(zāi)安全隱患。

（三）土地征用難并成為各種利益關(guān)系和各種矛盾的交織點

城中村由于其獨特的地理位置，所擁有的土地更是寸土寸金，所以許多地方政府對城中村改造的熱情與一路走高的土地價格密切相關(guān)。而城中村中既有宅基地、自留地以及工業(yè)用地，又有老房、新房及出租房，還有合法產(chǎn)權(quán)以及違章、違法建筑等，形成復(fù)雜紛繁的土地、房屋關(guān)系，此外，村民、集體、開發(fā)商、政府以及全社會的利益、村民的眼前利益和長遠(yuǎn)利益等多方利益交織在一起，圍繞土地問題所產(chǎn)生的利益糾葛與矛盾沖突自然在所難免。

（四）社會保障不能與城中村改造同步進行

城中村改造的目的之一就是完成農(nóng)民的市民化轉(zhuǎn)變。市民化也就意味著由身份的轉(zhuǎn)變而帶來的傳統(tǒng)權(quán)利的喪失和新權(quán)利的取得，他們需要的并不是簡單的市民身份認(rèn)證，而是市民身份背后的權(quán)益保障，特別是直接關(guān)系到他們生存生活的社會保障制度。否則失去土地后的他們，很可能因沒有固定生活來源而被社會邊緣化，或者因為不能享有與市民同等的社會保障而排斥城中村改造。

但現(xiàn)行的社會保障制度只是在一部分部門規(guī)章和規(guī)范性文件中對城中村改造后的農(nóng)民作了原則性規(guī)定，很不系統(tǒng)，且操作性差。嚴(yán)格地講，目前各地幾乎還沒有真正建立失地農(nóng)民的社會保障制度。既有的相關(guān)實踐只能稱為“生活保障”制度，其與以社會性、福利性、公平性和互為本質(zhì)特性的“社會保障”相差甚遠(yuǎn)。

城中村改造規(guī)劃的幾種模式

（一）根據(jù)城中村改造的規(guī)模

1、整體改造模式

指從城中村的整體布局到單位建筑的全部改造。這種模式改造工程量巨大，適用于處在城市重要地段的土地價值高，且對城市規(guī)劃和布局有嚴(yán)重影響的“城中村”。深圳的漁農(nóng)村舊城改造項目和廣州的獵德村改造項目都屬于整體改造的模式。

局部改造模式

指在整體布局不作重點調(diào)整的情況下，對局部區(qū)域進行重點改造或重新建設(shè)。這種模式一般適用于處在建成區(qū)但不與城市總體景觀形成強烈反差，布局較規(guī)范的“城中村”。可適當(dāng)改善市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，增加社區(qū)服務(wù)功能，作為外來人口和低收入階層的廉租房。

調(diào)整改造模式

指在保留大部分建筑的前提下，改造違章建筑，同時控制新上建筑。適用于地處偏遠(yuǎn)或具有歷史文化價值的“城中村”。這種模式改造工程量小，資金需求少，在政府給予適當(dāng)支持的情況下，可采取村集體自主方式進行改造。

（二）根據(jù)城中村改造的主導(dǎo)部門

1、村集體自行改造型

以村集體經(jīng)濟為基礎(chǔ)，在政府引導(dǎo)下，由村委會自行籌資開發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)的全部工作。但是該模式因為在基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施和資金等方面需要政府部門的大力支持，存在很大的局限性，只適用于村集體及村民籌資能力較強，村規(guī)模較小的情況。

開發(fā)商主導(dǎo)改造型

開發(fā)商主導(dǎo)型是指開發(fā)商通過成立項目公司的形式，按市場化的方式來進行征地、拆遷、補償、安置、建設(shè)、銷售等方面的運作，改造的資金由開發(fā)商自己承擔(dān)的改造模式。但開發(fā)商主導(dǎo)型存在過分追求利益最大化而忽視城市規(guī)劃和公共設(shè)施的配套等問題。

政府主導(dǎo)改造型

指政府充當(dāng)開發(fā)商的角色，直接投資改造城中村，解決村民的拆遷安置問題，進行開發(fā)建設(shè)的模式。主要有兩種形式：一種是政府獨立進行開發(fā)；另一種是政府聯(lián)合村集體進行開發(fā)。政府主導(dǎo)型改造的模式下，政府的投入太大，給政府的財政預(yù)算帶來很大的壓力，同時也得不到村民的積極響應(yīng)，使村民把改造當(dāng)成政府的事而不愿意主動參與。

城中村改造問題的解決對策

（一）加快制定指導(dǎo)城中村改造規(guī)劃的法規(guī)文件

由于目前還沒有關(guān)于指導(dǎo)城中村改造的法律法規(guī)文件的出臺，導(dǎo)致了在城中村改造中出現(xiàn)的一些糾紛無法得到有效解決，所以加快相關(guān)法律法規(guī)的制定已經(jīng)勢在必行。建議國家盡快制定出關(guān)于城中村改造問題的宏觀指導(dǎo)性文件，省、自治區(qū)、直轄市可以根據(jù)本地的實際情況，因地制宜，對國家的宏觀指導(dǎo)性文件做靈活性變通，使本地區(qū)城中村改造更好地得到解決。目前在法律和行政法規(guī)方面，城中村改造的主要法律依據(jù)是《憲法》、《物權(quán)法》，在城中村改造的諸多矛盾中，補償標(biāo)準(zhǔn)是關(guān)鍵。盡管在有關(guān)文件中對拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)有了原則規(guī)定，但是各區(qū)、各實施主體在具體實施過程中標(biāo)準(zhǔn)并不一致。建議應(yīng)盡快修改原拆遷補償估價規(guī)定，切實把補償標(biāo)準(zhǔn)提高到使被拆遷群眾不會因拆遷而受損， 反而能明顯提高受益的程度，才能實現(xiàn)拆遷中的利益共享與和諧。

（二）社會保障與城中村改造同步進行

在進行城中村改造的同時，不可忽略的是城中村居民背后的權(quán)益保障問題。建議實施最低生活保障制度。最低生活保障制度作為社會保障最后安全防線，是國民應(yīng)該享有的基本權(quán)利，同時也是國家義不容辭的“憲法義務(wù)”。

城中村村民原本是農(nóng)民，祖祖輩輩以土地為生，城市化使他們失去了土地，就應(yīng)當(dāng)成為名副其實的城市市民，而不應(yīng)保留農(nóng)民身份，或者名義上擁有城市居民戶籍，但與城市居民的權(quán)利和義務(wù)事實上不平等。因此，在構(gòu)建城中村村民最低生活保障制度時，應(yīng)將失地又失業(yè)，處于最低生活保障線以下的村民全部納入社會最低生活救助范圍，打破戶籍制度的束縛，按照城市居民的保障標(biāo)準(zhǔn)，建立健全最低生活保障制度體系，以滿足在城中村改造過程中出現(xiàn)的失地農(nóng)民對社會保障的要求。

（三）制定合理的拆遷補償方案

城中村房屋的拆遷改造直接觸及到廣大村民的既得利益，而且房屋多數(shù)為近年新建，產(chǎn)權(quán)屬私人所有，因而應(yīng)制定出合理的拆遷補償方案。城中村因良好的區(qū)位優(yōu)勢而已經(jīng)城市化，其地段的級差地租將日益提高，許多城中村還擁有相當(dāng)?shù)募w資產(chǎn)，妥善經(jīng)營這些集體資產(chǎn)是從根本上解決和治理好城中村問題的核心。對于村公產(chǎn)的拆遷，可以在舊村改造中留置適當(dāng)比例的空地，為村里將來的發(fā)展留出一定的空間，或者將開發(fā)建成的建筑中相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)用房補償給村里，以保證村民的集體收益。

在執(zhí)行國家和省市有關(guān)政策法規(guī)的同時，應(yīng)結(jié)合具體情況，做出適當(dāng)調(diào)整，制定出雙方都能接受的標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商解決補償中可能發(fā)生的爭端。同時，政府應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)的市場容量，制定城中村全面改造地塊出讓的長期計劃，利用土地出讓的數(shù)量、價格、規(guī)劃容積率等杠桿，來調(diào)節(jié)各方利益。

（四）努力消除村落與城市的文明阻隔

建議政府可以從以下方面入手：

首先，政府可以策劃并組織城中村新社區(qū)和城市老社區(qū)進行互動，促進社區(qū)交流，從而促進城中村居民的城市化。

其次，政府相關(guān)部門在城中村的社區(qū)多進行如怎樣面對城市生活的講座和相關(guān)的活動，樹立居民面對城市生活的信心。同時，多組織加強精神文明建設(shè)的活動，提高城中村居民的素質(zhì)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇延莉.西安城中村改造出現(xiàn)的問題及對策[J].中國科技信息，2009.20.

[2]張潤梅.試析城中村形成的原因[J].商場現(xiàn)代化，2007.4.

對城中村改造的建議范文第3篇

【論文摘 要】城市土地的過量開發(fā),使得可利用土地資源緊缺,城中村土地成為城市土地市場的最后一塊“蛋糕”。本文分析了城中村改造對住房供應(yīng)體系的影響并提出了相關(guān)的改造建議。希望通過城中村改造不僅可以對土地資源進行優(yōu)化配置和有效整合,實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用;同時也能促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社區(qū)居民的可持續(xù)增長及人居環(huán)境的可持續(xù)改善。

1 西安市城中村改造對其住房供應(yīng)體系的影響

1.1 城中村改造對土地供應(yīng)的影響

據(jù)悉,從1997年到2003年,西安市新增建設(shè)用地17萬多畝。而按照陜西省政府的規(guī)劃,其1997年至2010年的建設(shè)用地為13.5萬畝,西安的建設(shè)用地至少提前7年“預(yù)支”了3.5萬畝。自此土地資源的緊缺,使西安失掉了許多項目,如西安市政府在2002年洽談的50個投資項目因不能及時提供建設(shè)用地走了12個,失掉投資7億元左右;2003年洽談的55個項目,因同樣的原因失掉投資達(dá)4億元。據(jù)統(tǒng)計,目前西安市可投入市場供應(yīng)的土地僅1萬多畝,且絕大部分位于較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。

城中村作為存量土地的一個重要組成部分,優(yōu)越的地理位置和區(qū)位環(huán)境使其無疑具有巨大的開發(fā)潛力。西安市三環(huán)以內(nèi)的187個城中村中,農(nóng)業(yè)人口20.1萬人,總占地面積13.05萬畝。按人均65平方米(其中40平方米為居住安置樓;25平方米用于經(jīng)濟發(fā)展建設(shè))指標(biāo)分配,平均3.0的容積率計算,這些城中村的村民安置用地為0.65萬畝,改造后可盤活土地12.4萬畝,即8.67.08萬平方米,可建設(shè)各類商品房、商業(yè)房、停車場、經(jīng)營項目等總建筑面積2.48億平方米,其中80%約1.984億平方米為居住面積。

可見,城中村改造土地已成為西安市房地產(chǎn)市場的主要供給力量,不僅將為城市提供大量的土地,提高土地資源利用率;同時也為保障性住房的建設(shè)提供了很大的發(fā)展空間。

1.2 對居民居住條件的影響

1.2.1 對廉租房供給的影響

自20世紀(jì)90年代起,農(nóng)村大量剩余勞動力涌入城市,成為城市建設(shè)和發(fā)展主要的勞動力來源。但由于他們以體力勞動為主,收入不高,因此城中村的廉租住房成為他們的主要住房需求,同時也緩解了村民的就業(yè)問題。

作為西部最大、經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的城市,自20世紀(jì)90年代以來,一直是外來人口打工、出行的城市之一。據(jù)不完全統(tǒng)計,西安市外來人口已突破40萬人,其中70%都居住在城中村,良好的地理區(qū)位、低廉的房租、方便的租賃手續(xù)、寬松的管理等優(yōu)勢使城中村成為城市外來人口的重要聚居地。隨著城中村改造進程的加快,外來務(wù)工人員租房問題已越來越凸現(xiàn)。2009年8月,隨著西安市雁塔區(qū)后村拆遷工作的啟動,將近3萬的流動人口都面臨著租房難的問題。雖然城中村村民為了獲取更多的租金使亂搭亂建現(xiàn)象極為嚴(yán)重,但其在緩解城市政府對于大量的外來人口居住安置問題上所起到的積極作用是不容忽視的。

由上可知,城中村改造大大減小廉租房的供應(yīng)量,因此政府在對城中村改造的同時更應(yīng)加強廉租房的建設(shè)力度,做好城中村的整體規(guī)劃,改造城中村的同時,也推動了住房供應(yīng)體系的健康發(fā)展。

1.2.2 對商品房供給的影響

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn),西安市城中村改造項目的容積率都較高,價格也比同地段普通商品房要低一些,如蓮湖區(qū)的“芙蓉新天地”、“古都西苑”等。這些改造項目的容積率基本上在5左右,有些甚至達(dá)到了6;其戶型以80-120平方米、二室和三室為主;均價在3500元/平方米左右,與同地段商品住房相比價格低1000-1500元/平方米。可見,城中村改造的商品住房項目無論是在戶型還是價格定位上都在一定程度上滿足了那些真正需要購房來改善居住條件的中低收入階層,解決了住房市場的剛性住房需求。

1.2.3 對住房供應(yīng)總體的影響

根據(jù)2008年規(guī)劃,到2012年底,西安市將提供住房總量為5866萬平方米,土地來源主要是城中村改造,其中普通商品住房3654萬平方米;經(jīng)濟適用房573萬平方米;單位職工住房554萬平方米;城中村改造安置用房199萬平方米;廉租住房22萬平方米。其中套型面積90平方米以下的商品住房,占各類商品住房供應(yīng)總量的70%以上。預(yù)計到2012年末,西安市人均居住面積將由2008年底的28.51平方米增加到30.15平方米。

從以上數(shù)據(jù)看出,政府規(guī)劃在這四年中商品房的供給以中小戶型為主;經(jīng)濟適用房方面以平均每戶建筑面積80平方米計算,這四年間將會為西安市提供71625套經(jīng)濟適用房,可見在城中村改造的同時政府也加大了經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度;但在廉租房建設(shè)方面,以每戶建筑面積50平方米計算,這四年中的廉租房供給量也只有4400戶,遠(yuǎn)低于市場需求,這顯示政府對廉租房的重視程度還很低。但總體來說,西安市的住房供應(yīng)體系正在努力朝健康的方向發(fā)展。

2 建議

2.1 通過城中村改造推動保障性住房建設(shè)

據(jù)了解,杭州市已將外來務(wù)工人員公寓建設(shè)納入城中村改造項目中來解決其居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進廉租房、周轉(zhuǎn)房等保障型住房項目建設(shè),滿足外來務(wù)工人員的居住需求。這些成功的例子值得參考,但也應(yīng)結(jié)合西安市的實際情況采取相應(yīng)的方案,在合適的區(qū)域?qū)⒁徊糠殖侵写甯脑鞛樯唐贩亢徒?jīng)濟適用房,另一部分改造為合法的廉租房;此外也應(yīng)多設(shè)計一些小戶型,除滿足房主自己居住外,便于將多出的房屋出租。具體情況視“城中村”區(qū)位地段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級及暫住人口安置數(shù)量等影響因素而定。

2.2 城中村改造應(yīng)體現(xiàn)靈活性和多樣性

首先對城中村的規(guī)劃應(yīng)符合其周邊環(huán)境未來的發(fā)展趨勢,將住宅、商業(yè)和服務(wù)業(yè)項目建設(shè)與城中村改造有機結(jié)合,因此規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)帶有可變性和靈活性。同時考慮到城中村負(fù)載著一定程度的經(jīng)濟職能,如房屋出租、商品銷售等,因此改造后的住宅應(yīng)考慮上層居住、下層經(jīng)營的布局特點。

?參考文獻(xiàn):

[1] 楊淡鋒. 社會視角:“都市村莊”都市化發(fā)展問題研究. 西安建筑科技大學(xué)碩士論文,2003:19-24

[2] 城中村改造. 2008,(5):17-19

對城中村改造的建議范文第4篇

關(guān)鍵詞：快速城市化；城中村；城市規(guī)劃；管理；對策

城市規(guī)劃、建設(shè)與管理是一個密切關(guān)聯(lián)的完整系統(tǒng)，日益加快的城市化進程，迫切要求城市規(guī)劃管理者加強城市規(guī)劃建設(shè)與管理指導(dǎo)，這是一項重要而迫切的任務(wù)。要實現(xiàn)城市的發(fā)展與繁榮，必須正確處理城中村的規(guī)劃管理，以長遠(yuǎn)的、高品位的規(guī)劃來體現(xiàn)整個城市建設(shè)的高規(guī)格，進而推進城市化進程向更高層次邁進。對此，筆者針對當(dāng)前城中村規(guī)劃管理問題，從三方面論述快速城市化進程中的城中村規(guī)劃管理。

一、目前城中村規(guī)劃管理的現(xiàn)狀

城中村問題是在快速城市化進程中產(chǎn)生的，是我國城鄉(xiāng)二元化的管理體制對基于集體土地產(chǎn)權(quán)和集體經(jīng)濟屬性的城中村地區(qū)，在戶籍、土地、規(guī)劃、建設(shè)、融資、就業(yè)、醫(yī)療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現(xiàn)在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達(dá)到70％以上，甚至達(dá)到90％；城中村暫住人口過多、構(gòu)成復(fù)雜，社會治安混亂；城中村的公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。

而以上諸多問題的產(chǎn)生，正是由于我國正處于快速城市化時期，大量農(nóng)村剩余勞動力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規(guī)劃問題導(dǎo)致了城中村問題的產(chǎn)生。如：城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制不完善、不銜接造成城中村建設(shè)無據(jù)可依；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節(jié)省開發(fā)建設(shè)成本，只征用農(nóng)用地，繞開現(xiàn)有農(nóng)村居民點；城鄉(xiāng)二元化分割造成城中村規(guī)劃管理缺位、違法建設(shè)行為查處不力。

城中村改造應(yīng)結(jié)合城市建設(shè)和發(fā)展的總體規(guī)劃，科學(xué)制定各村的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，實現(xiàn)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的全覆蓋；按照“一步規(guī)劃到位，分期分批實施”的原則要求分步開展，使各項建設(shè)有據(jù)可依，不要讓今天的規(guī)劃成為明天發(fā)展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現(xiàn)象發(fā)生；規(guī)劃編制完成后，應(yīng)按照“規(guī)劃一張圖，審批一支筆，建設(shè)一盤棋，一張藍(lán)圖繪到底”的要求，對建設(shè)項目進行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁一切違章行為發(fā)生。此外，城中村改造后其城市管理體制應(yīng)在現(xiàn)有城市管理方式的基礎(chǔ)上進行改革，全程加強新型社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。

二、城中村規(guī)劃管理的原則與模式

城市規(guī)劃是對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規(guī)劃管理是實現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的過程，是對城市建設(shè)活動的組織和控制。要想把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好、規(guī)劃藍(lán)圖能否實現(xiàn)，關(guān)鍵是規(guī)劃管理。但是在我國城市化快速發(fā)展的同時，城中村的規(guī)劃管理面臨以上諸多嚴(yán)峻問題，及時解決城中村規(guī)劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。

要充分認(rèn)識快速城市化進程中老城區(qū)更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規(guī)劃先行、合理布局，政府主導(dǎo)、社會參與、經(jīng)濟平衡，多輪驅(qū)動、點面并進，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環(huán)境、優(yōu)化功能的思路，切實改善城中村的人居環(huán)境。科學(xué)、合理、有序、快速地推進城中村改造工作，需遵循六個方面原則：1、政府主導(dǎo)，市場運作。實行市、區(qū)、村聯(lián)動，探索市場機制為基礎(chǔ)的多元化整治改造模式；2、規(guī)劃統(tǒng)籌，配套建設(shè)。著力解決城鄉(xiāng)二元割裂問題，深化“城中村”社會公共管理體制改革，促進城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環(huán)境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進制度、機制和方法創(chuàng)新；5、依法安置，合理補償。緊緊圍繞城市建設(shè)的總體要求，通過整治改造帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城市功能轉(zhuǎn)型；6、分類指導(dǎo)，穩(wěn)步推進。要注重方案的可操作性，著力強調(diào)工作的實效性。

城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設(shè)施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環(huán)境，包括：歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善。解決安全隱患和市政基礎(chǔ)設(shè)施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態(tài)和居住環(huán)境，原則上改造必須滿足城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造后按照相關(guān)規(guī)定可以取得完全產(chǎn)權(quán)，且城中村空間形態(tài)基本上和城市一般社區(qū)相同。城中村改造通過改變物質(zhì)空間形態(tài)的方式促進城中村社會組織形態(tài)等各方面的徹底改變，達(dá)到城中村與城市全面融合的目標(biāo)。

三、城中村改造規(guī)劃的對策實踐分析

一是將城中村改造納入城市總體規(guī)劃。將城中村改造作為城市總體規(guī)劃的重要專題內(nèi)容之一，要綜合考慮城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村的現(xiàn)狀、農(nóng)用地和集體建設(shè)用地的土地產(chǎn)權(quán)屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對建成區(qū)和城中村地區(qū)的建設(shè)做到統(tǒng)一規(guī)劃管理，妥善安排城中村改造項目的時序和規(guī)模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設(shè)。

二是明確城中村改造相關(guān)需求內(nèi)容。出臺城中村調(diào)查的要求，明確調(diào)查的具體內(nèi)容，制定城中村改造規(guī)劃及計劃的編制技術(shù)規(guī)范：具體包括：城中村現(xiàn)狀、問題及成因、村民改造的意愿、運作模式、資金籌集、拆遷補償、改造方式、建筑功能和空間結(jié)構(gòu)、改造后的用地結(jié)構(gòu)、實施時序安排、拆遷補償安置要求和配套政策建議等。同時，需要規(guī)范城中村改造計劃和專項規(guī)劃的編制與審批流程。

三是規(guī)范城中村改造項目的實施。城市政府應(yīng)對城中村項目的實施條件和參與城中村改造的開發(fā)機構(gòu)的資質(zhì)做出具體規(guī)定；城中村改造項目可逐步推行招投標(biāo)方式確定開發(fā)機構(gòu)；要加強城中村改造項目的合同管理，嚴(yán)格追究違約責(zé)任；監(jiān)察部門對項目涉及公共利益的環(huán)節(jié)實施全程監(jiān)督，確保國家、集體和村民的利益；加強規(guī)劃監(jiān)督力度，對納入改造計劃和范圍內(nèi)的城中村，按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)一管理的要求，實現(xiàn)城中村建設(shè)活動按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項目選址意見書》審核管理、建設(shè)項目的有證跟蹤管理和違法項目的懲罰管理。

對城中村改造的建議范文第5篇

一、“城中村”改造的近期工作情況

(一)加強領(lǐng)導(dǎo)，建立“城中村”改造工作的保障機制。我們把“城中村”改造工作列入我區(qū)十五建設(shè)規(guī)劃之中，并作為當(dāng)前工作的重中之重。專門成立了“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)下設(shè)有辦公室，區(qū)委書記和區(qū)長擔(dān)任該項工作的總指揮，并安排有豐富城區(qū)工作經(jīng)驗的副區(qū)長張立同志具體負(fù)責(zé)。“城中村”改造工作辦公室同時建立各項工作制度，做到人員到位，職責(zé)到位，辦公經(jīng)費落實到位。“城中村”改造建設(shè)的總體方案和實施辦法，正在著手研究制定之中。

(二)宣傳發(fā)動，動員群眾參與和支持“城中村”改造建設(shè)。“城中村”改造工作成功與否，關(guān)鍵在于能否得到群眾的理解和支持。自市委書記到街道調(diào)研“城中村” 問題之后，我們就組織人員深入社區(qū)，尤其是深入到初步確定的兩個試點村開展宣傳發(fā)動工作。先后召開社區(qū)居民代表會議和試點村的村民大會，進行個別走訪座談20多人次，印發(fā)、張貼宣傳標(biāo)語50余條。街道干部還走村串戶，向群眾講清楚市委市政府改造“城中村”的意義，爭取群眾的理解和支持。到目前為止，兩個試點村都沒有出現(xiàn)群眾逆反心理和產(chǎn)生阻撓滋事的行為。 中國教育查字典語文網(wǎng) chazidian.com

(四)招商引資，吸引投資公司一起商榷改造試點村。從我區(qū)的財政狀況、試點村的村集體經(jīng)濟和群眾收入狀況等實際出發(fā)，只有通過招商引資這個途徑才能進行試點村的改造。目前，汪大置業(yè)投資有限公司有意向參與承辦企業(yè)村項目的改造建設(shè)，立意投資有限公司有意向參與虎田村項目的改造建設(shè)。汪大置業(yè)投資有限公司經(jīng)對企業(yè)村改造項目進行周密調(diào)查后，現(xiàn)已初步形成項目建議書，計劃投資1.5億元和利用3年左右的時間，完成上沙村的改造任務(wù)；立意公司多次對我市“城中村”改造項目進行了調(diào)研，與我區(qū)進行了多次友好協(xié)商。該公司的股東一致同意在我市成立股份制開發(fā)企業(yè)，計劃首期投資2個億，選擇包括虎田村在內(nèi)的1—2個項目，參與我市“城中村”改造。該公司還表示在我市打造樣板工程及標(biāo)志性工程，力爭創(chuàng)造全國“城中村”改造的“我市模式”。