養(yǎng)老項目盈利模式
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養(yǎng)老項目盈利模式范文第1篇
但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會資本主要集中于以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)。活躍的投資機構(gòu)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)，以及民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍海，處處充滿著機遇，也時時伴隨著風(fēng)險。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場帶來的機遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。
解析要素，設(shè)計模式
商業(yè)模式設(shè)計不僅需要緩解和規(guī)避產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險，更要為企業(yè)帶來持續(xù)的經(jīng)濟收益和競爭優(yōu)勢。商業(yè)模式是特定業(yè)務(wù)為顧客、企業(yè)創(chuàng)造與傳遞價值的系統(tǒng)呈現(xiàn)。在考慮外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素條件下（如產(chǎn)業(yè)政策、市場規(guī)模等），養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計應(yīng)該聚焦于價值主張、關(guān)鍵資源、業(yè)務(wù)平臺和盈利模式四大關(guān)鍵要素。
開發(fā)價值主張
有力而聚焦的價值主張是商業(yè)模式的基石，它包含確定目標(biāo)顧客、凝煉價值訴求，以及開發(fā)產(chǎn)品/服務(wù)組合，可以形象地表述為“找對人、說對話、做對事”。
確定目標(biāo)顧客
產(chǎn)業(yè)中的目標(biāo)顧客，可以依據(jù)需求層次與生活自理能力分為四類典型目標(biāo)客戶群。
低端自理型老人群體，是絕大多數(shù)政府和社會福利性質(zhì)養(yǎng)老院所面對的目標(biāo)顧客，它們在最低成本約束下提供基本養(yǎng)老服務(wù)，如老人床位、基礎(chǔ)看護、娛樂等生活設(shè)施與服務(wù)。低端介護型老人群體成為中小規(guī)模民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的主要服務(wù)對象，是以靈活服務(wù)、個性需求為特點的中低端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長尾市場”。
高端自理型和高端介護型兩類群體，一般具有較高文化水平和購買能力，幾乎沒有家庭負擔(dān)（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛好和社交圈子，在生活和消費理念上更能夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重點關(guān)注對象。
凝煉價值訴求
價值訴求反映企業(yè)為顧客提品或服務(wù)所包含的核心利益，超越產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)本身。
以產(chǎn)權(quán)銷售為內(nèi)核的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對目標(biāo)顧客而言，不僅意味著擁有獨立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈子孫的增值資產(chǎn)。
以保健療養(yǎng)為賣點的養(yǎng)老服務(wù)項目，其價值訴求重點可能并不在于是否從產(chǎn)權(quán)上擁有住所，而是作為尊貴會員所享受的定制化服務(wù)。
企業(yè)應(yīng)該針對已確定的目標(biāo)顧客，在深入調(diào)研和分析其需求特征的基礎(chǔ)上，開發(fā)具有吸引力的價值訴求。
設(shè)計產(chǎn)品/服務(wù)組合
產(chǎn)品或服務(wù)是企業(yè)向顧客交付價值的載體，也是顧客購買的核心內(nèi)容。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。無論是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是地產(chǎn)養(yǎng)老，都表現(xiàn)為“居住環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。
在硬產(chǎn)品方面，核心要素包括居住小區(qū)選址/規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)（產(chǎn)權(quán)銷售/會員制/租賃）、居住條件、醫(yī)療與娛樂配套設(shè)施，以及定價策略等方面；在軟服務(wù)方面，護理團隊服務(wù)水平、醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)規(guī)模及服務(wù)能力，以及日常起居綜合服務(wù)品質(zhì)等是關(guān)鍵因素。
不同顧客對產(chǎn)品/服務(wù)組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對居住空間私密性、娛樂及理療設(shè)施完備性的關(guān)注更多，而介護型老人更關(guān)注居住小區(qū)的護理水平、醫(yī)療服務(wù)能力等。
整合關(guān)鍵資源
關(guān)鍵資源是企業(yè)商業(yè)模式持續(xù)競爭力的來源，它涵蓋企業(yè)掌握的核心資源與能力。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與企業(yè)大致可以分為保利、萬科、復(fù)星等為代表的“房企系”，新華保險、泰康人壽、中國人壽等為代表的“險企系”，以及其他民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。
不同的企業(yè)類型具備各自的核心資源和能力。對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心資源在于地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗、與地方政府良好合作關(guān)系，具備地產(chǎn)項目短期融資、開發(fā)與管理、物業(yè)服務(wù)等方面能力；保險企業(yè)則具有壽險產(chǎn)品開發(fā)管理、醫(yī)療保險與服務(wù)等領(lǐng)域經(jīng)驗，具備運用保險資金長線投資、進行長期經(jīng)營和開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)周邊產(chǎn)品的能力。
其他民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，具備更準(zhǔn)確地把握和理解養(yǎng)老市場顧客需求，更高效地開展機構(gòu)運營和價值輸出，更寬泛地銜接社會資源的核心資源，并具有形成差異化競爭模式、服務(wù)利基市場，以及通過個性化產(chǎn)品開發(fā)，識別并滿足“長尾需求”的能力。
例如上海親和源公司開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)采取“銷售+持有運營”方式運作，前期自主進行養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和運營，并采取會員制發(fā)售，進而在后期將更多資源投入到社區(qū)服務(wù)管理。
打造業(yè)務(wù)平臺
任何優(yōu)勢資源和能力都可能伴隨著短板。
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“前途光明、道路模糊”，其本質(zhì)原因是參與市場角逐的各類型企業(yè)群與生俱來的典型優(yōu)勢和劣勢。因此，打造具備核心競爭力的特色業(yè)務(wù)平臺，是彌補企業(yè)競爭資源短板、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的核心內(nèi)容。無論是企業(yè)價值主張，還是關(guān)鍵資源，都需要通過特定的運營流程和體系進行高效率配置和最大化呈現(xiàn)，這就需要企業(yè)通過業(yè)務(wù)協(xié)同和戰(zhàn)略合作的方式打造業(yè)務(wù)平臺。
戰(zhàn)略合作 通過戰(zhàn)略合作實現(xiàn)優(yōu)勢資源互補是快速獲取綜合競爭力的不二法則。擅長地產(chǎn)項目開發(fā)運營與物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開展長期運營中也并無經(jīng)驗和資金方面的優(yōu)勢。
那么，企業(yè)可以通過選擇具備相應(yīng)資源優(yōu)勢的醫(yī)療機構(gòu)，打造養(yǎng)醫(yī)結(jié)合專業(yè)團隊，或引入純粹財務(wù)投資機構(gòu)參與，規(guī)避中長期財務(wù)風(fēng)險。萬科在開發(fā)杭州某地產(chǎn)項目時，通過向當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機構(gòu)無償贈送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)，在小區(qū)開辦社區(qū)醫(yī)院，從而帶動該項目銷售量價雙升。上海親和源則引入美國摯信資本作為財務(wù)投資機構(gòu)，也是有效緩解長期投資壓力的戰(zhàn)略布局。
業(yè)務(wù)協(xié)同 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資周期長、單位回報率低，使企業(yè)很難依靠會員費、租賃費、服務(wù)費等常規(guī)業(yè)務(wù)收入，以及政府可能提供的一次性運營補貼、床位補貼或稅費優(yōu)惠來獲利。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以目標(biāo)顧客群為圓心，將針對養(yǎng)老群體的各類業(yè)務(wù)進行協(xié)同，是實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化的重要手段。
在業(yè)務(wù)協(xié)同方面，“險企系”的資金和業(yè)務(wù)屬性與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更加匹配：一方面可以銜接醫(yī)療保險、護理保險等養(yǎng)老保險產(chǎn)品，開展交叉銷售和捆綁銷售；另一方面，帶動護理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品、老年旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸養(yǎng)老保險產(chǎn)品價值鏈。
設(shè)計盈利模式
盈利模式是界定企業(yè)以利潤形式為自身和股東獲取價值的方式，它將復(fù)雜財務(wù)公式提煉為盈利生成過程中最關(guān)鍵的四大變量：收益模式、成本結(jié)構(gòu)、目標(biāo)單元盈余和資源周轉(zhuǎn)率。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的盈利模式大致可歸為產(chǎn)品主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型和混合型三類。
產(chǎn)品主導(dǎo)型 以高端自理型老人為目標(biāo)顧客群，通過老年公寓等地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售和管理獲得一次性收益。由于房屋產(chǎn)權(quán)銷售有效覆蓋社區(qū)開發(fā)建設(shè)成本，因而產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的單位盈余水平很高，而資源周轉(zhuǎn)率很低。影響產(chǎn)品定價的成本因素主要是社區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的主要提供方。
服務(wù)主導(dǎo)型 由于保監(jiān)會明確規(guī)定保險公司不得以投資不動產(chǎn)為目的，參與或變相參與一級土地開發(fā)。因此，保險企業(yè)介入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式為主。通過建設(shè)老年社區(qū)，以會員制的方式吸引高端介護型老人為主體的養(yǎng)老人群。服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式不涉及到產(chǎn)權(quán)售賣與轉(zhuǎn)讓，因而資源周轉(zhuǎn)率高，但單位盈余水平低；以服務(wù)成本和管理成本為主體的成本結(jié)構(gòu)，決定了規(guī)模效益是其獲利的重要保障。
混合型 以床位租賃費、外加管理/服務(wù)費為主要收益，主要面向低端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補貼。民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)以建設(shè)養(yǎng)老院為載體，以最具經(jīng)濟性方式提供基礎(chǔ)服務(wù)，通過較低運營成本，獲取規(guī)模效益的方式實現(xiàn)盈利。
無法對抗的風(fēng)險
在機遇背后，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)也隱藏著相互影響的風(fēng)險：政策、金融、市場和傳統(tǒng)文化。這些風(fēng)險，僅僅依靠商業(yè)模式設(shè)計是無法規(guī)避的。
政策風(fēng)險 政策風(fēng)險主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國家出臺了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應(yīng)出臺具備系統(tǒng)可操作性的配套實施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場，還存在諸多的不確定性因素。
金融風(fēng)險 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)一次性投入高，回報周期長。普通養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)周期一般為3～5年，建成后可運營50年左右。開發(fā)企業(yè)不僅面臨住宅開發(fā)的一次性投入，還有醫(yī)療服務(wù)中心、老年活動中心等醫(yī)護、娛樂等配套設(shè)施和服務(wù)的持續(xù)投入。
若在出租率和預(yù)付費水平不確定的情況下，企業(yè)試圖通過長期運營獲得收益將面臨極大金融風(fēng)險。保利北京和熹會預(yù)計需要運營30年才能收回成本。其負責(zé)人也承認：“現(xiàn)在所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠遠不夠。”
若養(yǎng)老地產(chǎn)項目沒有得到土地出讓及相關(guān)稅費優(yōu)惠，以及政府補貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務(wù)幾乎不可能實現(xiàn)盈利。
市場風(fēng)險 北京養(yǎng)老助殘服務(wù)管理中心，北京首個社區(qū)養(yǎng)老“服務(wù)托管”模式試點機構(gòu)，在獲得免費設(shè)備和場地等政府優(yōu)惠政策之后，于2013年7月正式營業(yè)。但它在試運營以來卻不得不面對虧損的尷尬；北京某地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)“只租不售”老年公寓，擁有110個公寓單位，但開盤近五個月也才出租6戶。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大，但有效需求不足，市場風(fēng)險仍然很大。
中國老齡化處在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、社會整體發(fā)展水平不高的背景之下。已進入或即將進入老齡化社會的國家中，中國“未富先老”現(xiàn)象更為嚴重。2014年，中國企業(yè)職工月人均退休金為2082元。養(yǎng)老人群所掌握的財富較少，直接影響其購買力。
文化風(fēng)險 “養(yǎng)兒防老”是中華民族的傳統(tǒng)觀念，居家養(yǎng)老是幾千年延續(xù)下來的傳統(tǒng)習(xí)慣。如何將養(yǎng)兒防老變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)養(yǎng)老？如何讓習(xí)慣于居家養(yǎng)老的老人走進老年公寓、老年社區(qū)？
養(yǎng)老項目盈利模式范文第2篇
8月23日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績會上透露，花樣年進入養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式理論研究已經(jīng)完成，目前著手于健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，預(yù)計明年下半年將在深圳推出第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
一輪輪嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，迫使開發(fā)商走到選擇的十字路口。他們或繼續(xù)規(guī)模擴張，或轉(zhuǎn)型求存。尋找新掘金點，無論是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，抑或是養(yǎng)老地產(chǎn)，都成為地產(chǎn)行業(yè)談?wù)摰男聼狳c與方向。
花樣年在這個“路口”中，選擇的是舍棄規(guī)模擴張，改變自身的商業(yè)模式。即逐漸退出中低端市場，未來只開發(fā)以服務(wù)提升附加值的高端產(chǎn)品，從而由地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)綜合服務(wù)運營商。2011年，作為花樣年從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)服務(wù)商的元年，養(yǎng)老地產(chǎn)成為花樣年轉(zhuǎn)型的新發(fā)力點。
暗合服務(wù)轉(zhuǎn)型
一直在規(guī)模擴張上收效不大的花樣年，為自己下一步發(fā)展找到路子。花樣年從今年初開始，對外界高調(diào)宣稱轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，并籌謀與之企業(yè)定位相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)。
近日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績會上透露，花樣年對養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式的第一輪理論研究已經(jīng)完成，已經(jīng)開始著手健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，并預(yù)計明年下半年在深圳推出第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
花樣年所規(guī)劃的健康產(chǎn)業(yè)園，位于深圳南山蛇口南海大道與工業(yè)六路交界處，屬地段優(yōu)越、交通便利。花樣年在今年6月份，以人民幣3.16億元收購TCL王牌電子（深圳）有限公司，從中獲得TCL深圳在蛇口的三宗地塊以及地塊上現(xiàn)有的五棟建筑物。
潘軍此前向媒體介紹，這3塊地塊所處區(qū)域，未來將會進行大規(guī)模的城市升級改造，形成一個高端的城市綜合體。健康產(chǎn)業(yè)園項目，是花樣年先期進行的改造項目，是對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個嘗試。
按照潘軍早前向媒體透露的信息，試點的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，開發(fā)完后不銷售，全部用來租賃。在項目運營方面，花樣年會與美國、中國臺灣的養(yǎng)老機構(gòu)合作，外判管理服務(wù)，并與醫(yī)院合作提供健康檢查。
時代周報記者從花樣年內(nèi)部人士處了解到，該項目改造完成后，將以高級酒店會所模式經(jīng)營，預(yù)計可提供150個房間，最多可收納200多個老人。除了一般醫(yī)護服務(wù)外，也會提供各類型的活動，以滿足退休老人多樣生活需求。這個養(yǎng)老項目預(yù)計明年下半年推出市場，主要針對60-80歲年齡段的高收入家庭，月租金約在6000-8000元。
花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)商，做細分市場，為何會選擇養(yǎng)老地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的一個發(fā)力點？
潘軍在接受香港媒體采訪時表示，花樣年進入養(yǎng)老項目完全沒有難度，“房產(chǎn)開發(fā)商的長處就是整合資源”。此外，花樣年的核心競爭力是做品質(zhì)，在商業(yè)管理上比其他企業(yè)下的功夫要大，這使得花樣年有優(yōu)勢成立自己養(yǎng)老、養(yǎng)生的管理公司。
有業(yè)內(nèi)人士分析認為，對國內(nèi)開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)尚屬全新領(lǐng)域，無論是開發(fā)經(jīng)驗還是經(jīng)營模式，因此沒有太大的進入門檻。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的特有屬性，與花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)運營商的自我定位是相吻合的，有利于其進行差異化競爭。
“對于開發(fā)商而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)打壓的形勢，涉老地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以有效地回避調(diào)控風(fēng)險，參與民生建設(shè)，獲得各級政府的支持，同時保有型的物業(yè)也是開發(fā)商后期持續(xù)融資的一個有效工具。”北京清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長陳首春指出，同時對于日益提高的土地增值稅，也有利于開發(fā)商稅務(wù)籌劃，獲得最大的收益。
盈利模式猜想
盡管，花樣年宣稱在進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營模式研究已經(jīng)完成，但并沒有進一步對外透露具體運作模式。花樣年未來的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，也成為市場的一大猜想。
與普通住宅開發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運作模式。這意味著，需要較多的資金沉淀，投資回報周期較長，同時存在一定經(jīng)營風(fēng)險。這也是國內(nèi)開發(fā)商謹慎進入的主要原因。
萬科從2006年開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)，直至2010年底才將首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目―“活躍長者之家”推至臺前。探索兩年多的保利地產(chǎn)，對其首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目是租還是售，仍未有確定。
“目前，深圳健康產(chǎn)業(yè)園的項目已經(jīng)在做，但具體的經(jīng)營模式還不適合公開，因為涉及到商業(yè)機密。”上述花樣年的內(nèi)部人士向時代周報記者說道，在一切都未定型之前，不方便作過多透露。
陳首春根據(jù)商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)的功能，劃分適老住宅、老年公寓以及長期照護機構(gòu)三類。其中，這些地產(chǎn)項目又可分銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)。
鑒于國內(nèi)開發(fā)商的融資瓶頸和資金壓力，“我認為，可能涉老地產(chǎn)項目應(yīng)該參照目前商業(yè)地產(chǎn)的操作模式，”陳首春表示，在養(yǎng)老項目中可配備一定數(shù)量的住宅類物業(yè)作為快速套現(xiàn)的產(chǎn)品來平衡開發(fā)商的資金壓力。同時，持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例要通過測算，使銷售型物業(yè)的銷售收入能夠基本覆蓋全部初投資。
此外，長期持有運營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，對于開發(fā)商而言，也是一大挑戰(zhàn)。
保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健對此坦言，養(yǎng)老社區(qū)若長期運轉(zhuǎn)則需要生存下去，盈利模式是一個難點，需要投入多少資源都需要摸索。此外，養(yǎng)老配套服務(wù)運轉(zhuǎn)起來不容易，企業(yè)要對社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)問題，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源，涉及問題太多太復(fù)雜。
對于開發(fā)商而言，進入養(yǎng)老地產(chǎn)，“玩概念是嘴皮子門檻，真正要做門檻不少，包括投資、產(chǎn)品、設(shè)計、管理等等。”資深房地產(chǎn)投融資、戰(zhàn)略專家張健向時代周報記者說道。
養(yǎng)老項目盈利模式范文第3篇
“新國五條細則及各地方版的細則的出臺，更趨向于為今后以稅費調(diào)節(jié)為主的長效性調(diào)控機制逐漸形成和出臺提供時間窗口。”潘媛分析認為，“從中長期來看，以新型城鎮(zhèn)化為載體的內(nèi)需釋放，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資，有繼續(xù)發(fā)揮應(yīng)有作用的需要，穩(wěn)中求進的經(jīng)濟指導(dǎo)方針更容不得房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正。這是導(dǎo)致政府調(diào)控留存空間的內(nèi)在原因。”
政策繼續(xù)實施對房地產(chǎn)行業(yè)不放松的宏觀調(diào)控，繼續(xù)打壓地產(chǎn)市場。種種不利因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)原有的住宅地產(chǎn)發(fā)展計劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)正為房企提供新的發(fā)展契機，私募房地產(chǎn)投資基金已展開掘金嘗試。
“房企應(yīng)擺脫單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式，結(jié)合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領(lǐng)導(dǎo)者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。
房企融資新渠道
房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對房企的信貸風(fēng)險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。
清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。
股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營管理和重大決策，投資風(fēng)險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實施股權(quán)投資時通常要對房企項目進行市場調(diào)研分析、土地競標(biāo)觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風(fēng)險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對股權(quán)投資的認同，也是其進行股權(quán)投資的一大難點。私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項目運作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。
警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫
商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動為主題的房地產(chǎn)細分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，中國新興城市50強城鎮(zhèn)人口達2.6億，輻射人口3.7億。預(yù)計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。國內(nèi)房企對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。
商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業(yè)地產(chǎn)回報期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發(fā)商懷揣投機心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。
養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式
養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)之間，以專門服務(wù)老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設(shè)施和居住環(huán)境要求更高，集合了護理、醫(yī)療、餐飲和康復(fù)等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國有建設(shè)用地范疇，這與當(dāng)前社會老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫(yī)護型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎(chǔ)上創(chuàng)新經(jīng)營方式，美國CCRC社區(qū)通過自費方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國際上運營成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產(chǎn)公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。
面對龐大的老年市場，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)仍處于起步階段，已經(jīng)實施的項目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢。投資期長，回報低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內(nèi)環(huán)境下運作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強養(yǎng)老地產(chǎn)市場。
旅游地產(chǎn)防虛熱
2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計報告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬億關(guān)口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機會。
旅游地產(chǎn)是依托于旅游資源的優(yōu)勢，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產(chǎn)開發(fā)項目。目前，旅游地產(chǎn)的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢，通過發(fā)展旅游來促進地產(chǎn)項目的開發(fā)，后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，實現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的優(yōu)勢結(jié)合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經(jīng)由開發(fā)商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項目以古鎮(zhèn)開發(fā)、風(fēng)俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂園為運作典范。
養(yǎng)老項目盈利模式范文第4篇
去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡單地說，電影講述的是一個無子女、無財富的草根人物晚年的境遇，發(fā)聵出一場關(guān)于“養(yǎng)老”的大共鳴。
演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個人身邊都有一個桃姐。”的確如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養(yǎng)老問題已然成為當(dāng)今普遍關(guān)注的社會問題，但同時也催生一系列圍繞“銀發(fā)人群”需求的新興產(chǎn)業(yè)和投資機遇，尤其是作為“排頭兵”的養(yǎng)老地產(chǎn)進入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。
“夕陽紅”蘊藏朝陽產(chǎn)業(yè)
據(jù)中國老齡工作委員會辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數(shù)將超過2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，人口老齡化形勢嚴峻。
民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司原司長王振耀在第三屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上表示，中國老齡人口中預(yù)計大約有6～8%的人要依靠養(yǎng)老機構(gòu)，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)的床位總共不超過300萬張，機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的總體供求之間呈現(xiàn)出嚴重失衡的狀態(tài)。未來去哪里養(yǎng)老，這個市場的缺口是極其巨大的。
有媒體針對一線城市的養(yǎng)老院進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規(guī)模的養(yǎng)老院，即便是地處郊區(qū)，住十年的消費動輒數(shù)十萬元，但盡管如此，相對于逐年遞增的獨居老人數(shù)量來說，養(yǎng)老院仍然“一床難求”。
居住在福州的陳女士剛從事業(yè)單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養(yǎng)老院長住。她先后咨詢了十幾家養(yǎng)老機構(gòu)，都因為價格普遍偏高而沒有打定主意。“人住養(yǎng)老院一般都要求先一次納入院費，靠近市區(qū)、條件較好的養(yǎng)老院人院費平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷。”她告訴記者，福州的氣候環(huán)境適合養(yǎng)老，老年人口增多凸顯出福州養(yǎng)老機構(gòu)的稀缺，養(yǎng)老成本自然居高不下。
與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產(chǎn)權(quán)式老年公寓這一新鮮事物。和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，它能擁有房屋產(chǎn)權(quán)。孫先生認為，這是兩全其美的辦法，既不會給孩子造成負擔(dān)，又可以住在自己的房子里享受專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。“老年公寓的單個房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當(dāng)初買的時候每平方米均價是15000元，現(xiàn)在差不多漲到18000元了。”孫先生說。
摸著石頭過河
目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)最活躍的先行者主要還是大型房企、保險公司和投資機構(gòu)，然而國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零，雖然歐美一些發(fā)達國家的養(yǎng)老地產(chǎn)已進入穩(wěn)定發(fā)展階段，但其開發(fā)模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進行。
“大型房企或投資機構(gòu)與國外投資集團合作是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式之一，能夠確保項目資金穩(wěn)定。”上海星堡首席市場官王雨珂表示，上海星堡是復(fù)星集團與美國峰堡投資集團在中國合資運營的首個綜合養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)過3個月試運營之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。
有業(yè)內(nèi)人士介紹，星堡項目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費外，每月自理費用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負擔(dān)得起。
另外，大型險企的介入為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。泰康人壽董事長陳東升表示，將保險業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合改變了中國人傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。保險公司有大量的長期資金，需要尋找有穩(wěn)定回報的投資出路，養(yǎng)老社區(qū)屬于商業(yè)地產(chǎn)，但與寫字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)相比，不會隨著經(jīng)濟周期而波動，因此投資養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險資金投資對安全、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不追求高回報的要求。
萬科集團副總裁在接受媒體采訪時表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商未來轉(zhuǎn)型的方向，但養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個載體，其中很多內(nèi)容還需要社會去填充，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老解決方案。“萬科集團這幾年也一直在研究各種國際養(yǎng)老模式，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)相當(dāng)復(fù)雜，開發(fā)的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目只是一個探索，還有配套服務(wù)、盈利模式等諸多問題亟待解決。”他說。
如何盈利？
根據(jù)中研普華研究機構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問題成為投資者主要的關(guān)注點。
“險資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉。”泰康之家投資有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍說，“保險公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目并沒有外界想象的那么高歌猛進，泰康堅持養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)。”
有業(yè)內(nèi)人士分析，國外社保、保險和養(yǎng)老護理等模塊都是獨立運行，專業(yè)化程度很高，而國內(nèi)這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發(fā)和運營，雖然運營效率低，投入成本高，但把前端保險提供的資金鏈和后端真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實體結(jié)合起來，也正是為了盈利的考慮。
劉挺軍認為，如果扎扎實實地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對能夠賺錢，整個市場最需要的是時間。如果用房地產(chǎn)的操作手法來套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠都不會想清楚養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來自服務(wù)附加值。
養(yǎng)老地產(chǎn)的資金投入大且回報慢，缺少追求穩(wěn)定長期回報的基金支持，地產(chǎn)商很難獨立推動項目。與有外資背景的投資機構(gòu)合作，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數(shù)的發(fā)達國家都擁有相對完善的社會醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實現(xiàn)爆發(fā)式增長，對于外資機構(gòu)來說仍然是一個不小的挑戰(zhàn)。
北京太陽城集團董事長朱鳳泊表示，國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開政府政策上的支持，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小。
國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典項目
美國太陽城
美國太陽城是世界知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。
整個社區(qū)由獨立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)組成，并共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費用，都會享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。
日本港北新城
基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，港北新城致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。
老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。
美國大學(xué)村
養(yǎng)老項目盈利模式范文第5篇
關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；財務(wù)分析；融資模式；PFI
本文系中央高校基本科研業(yè)務(wù)費科研專項：“我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目融資模式比選和構(gòu)建研究”（項目編號：CDJXS12031221）子課題研究成果
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A
收錄日期：2015年3月23日
引言
2013年，我國60歲以上老年人口了突破2億，2033年前后將翻番到4億，平均每年增加1，000萬。本世紀中葉，60歲以上人口將達到峰值4.87億，占總?cè)丝诘谋戎剡_34.8%。2012年末，重慶市60歲以上的老年人口已達到了584萬，占重慶市人口比例約17%，并呈現(xiàn)出“未富先老”、地區(qū)老齡化程度不平衡、城鄉(xiāng)倒置等特點。面對我國未來龐大的老年人口，老年人口分層次養(yǎng)老，應(yīng)該是比較現(xiàn)實的選擇。建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。政府應(yīng)做好“保基本、兜底線”的基礎(chǔ)工作，著力保障特殊困難老年人群的養(yǎng)老服務(wù)需求，確保人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)。
目前，國內(nèi)有多種養(yǎng)老模式，主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老。隨著居民收入和儲蓄的顯著增加，社會對老年產(chǎn)業(yè)的逐步重視和開發(fā)等因素，養(yǎng)老地產(chǎn)成為一種新興的業(yè)態(tài)在全國發(fā)展迅速，尤其在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，老年人對老年社區(qū)的需求呈現(xiàn)快速增長趨勢。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)作為中高收入老年群體社會養(yǎng)老的一種重要形式。
雖然國家表示支持社會資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是逐漸向成熟道路上邁進的養(yǎng)老地產(chǎn)在融資問題上荊棘叢生。制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要有兩大因素：一是土地；二是資金。在土地方面，國家在養(yǎng)老地產(chǎn)項目上政策非常優(yōu)惠：土地可以免招拍掛；項目享受稅費減免。
關(guān)鍵問題是養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)的資金來源。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的低收益性決定了養(yǎng)老地產(chǎn)項目不能采用常規(guī)地產(chǎn)項目的開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的融資問題已經(jīng)成為制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要瓶頸。重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的融資問題更為嚴重。養(yǎng)老地產(chǎn)的項目融資研究，一般分為兩個階段：一是項目建設(shè)階段融資模式研究；二是項目建成后進入運營階段的項目資金平衡模式研究。本文是基于重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資階段融資模式研究。
一、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的困境
現(xiàn)階段，重慶在建和擬建主要的養(yǎng)老地產(chǎn)項目有6個，分別是：
南岸：寬庭實業(yè)開發(fā)的如恩歲月醫(yī)療護理養(yǎng)老公寓
巴南：常青國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的巴南羊鹿山常青國際養(yǎng)生園
萬盛：金科地產(chǎn)開發(fā)的金科中華養(yǎng)生城
大足：臺企品安生命集團開發(fā)的五星級養(yǎng)老院
南川：美國舒侖士頤養(yǎng)國際打造的國內(nèi)首個養(yǎng)老護理主題大型國際社區(qū)
璧山：中水電地產(chǎn)開發(fā)的重慶三擔(dān)健康城
以上項目的概況如表1所示。（表1）
二、重慶典型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的項目融資分析和財務(wù)分析
在重慶現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，主城范圍內(nèi)具有典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項目是RY醫(yī)療護理養(yǎng)老公寓（出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項目名稱用RY代替），在區(qū)縣范圍內(nèi)具體典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項目是JS養(yǎng)生城（出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項目名稱用JS代替）。筆者通過專家訪談法，從相關(guān)企業(yè)負責(zé)人處獲得了與項目相關(guān)的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，以下分別對以上兩個項目做實證性分析。
（一）RY醫(yī)療護理養(yǎng)老公寓項目融資分析和財務(wù)分析。在獲得項目相關(guān)的經(jīng)濟數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進行本項目的總投資估算，結(jié)果如下：本項目總投資3.97億元，其中：建設(shè)成本3.21億元，配套的三甲醫(yī)院投資1，000萬元，項目裝修費3，000萬元，項目建設(shè)期資金利息（靜態(tài)，年利率：12%）3，600萬元（項目建設(shè)期：24個月）。本項目資金籌措圖如圖1所示。（圖1）
項目建設(shè)資金：自有資金2.5億元，項目借債的本利和1.86億元。
項目預(yù)期收益：商鋪銷售收入（稅前）1.7525億元，項目完工后預(yù)期收入年租金3，463.2萬元，項目完工前預(yù)期收入入住保證金2，000萬元。
由以上數(shù)據(jù)可以看出，本項目的建設(shè)資金理論上是可以平衡的。但項目實際操作的結(jié)果是無法達到項目的資金平衡，原因如下：項目開工后沒有收取到充足的入住保證金，另外作為項目資金平衡的基本來源――商鋪，按照重慶市最新的銷售政策，需要在項目工程竣工后才能銷售，面對著強大的資金壓力，該項目不得不走向帶有養(yǎng)老設(shè)施配套的常規(guī)商品房銷售之路。而作為養(yǎng)老地產(chǎn)的核心――養(yǎng)老服務(wù)，則蕩然無存。
（二）JS養(yǎng)生城（一期）項目融資分析和財務(wù)分析。在獲得項目相關(guān)的經(jīng)濟數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進行本項目的總投資估算，結(jié)果如下：該項目實際投資總額為2.61億元，其中項目建設(shè)期（17個月）資金利息（靜態(tài)，年利率：15%）：2，656萬元。本項目資金籌措圖如圖2所示。（圖2）
項目建設(shè)資金：項目啟動資金（自有資金）：0.9748億元，項目滾動開發(fā)資金：0.3789億元，項目借債的本利和1.5156億元。
在開發(fā)上，JS集團采用的是項目事業(yè)部制，集團公司只給項目部不足40%的項目啟動資金，項目所需45%以上的資金需要項目部以15%的年利率向集團財務(wù)公司借款，其余部分通過預(yù)售資金滾動解決。
在強大的資金利息壓力下，JS所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)只是打著“養(yǎng)老”的名義，一開始就實施商品房銷售，由于項目配套設(shè)施不足，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心――養(yǎng)老服務(wù)在本項目上是不存在的，因此項目銷售情況不理想，銷售速度較慢。
（三）研究小結(jié)。通過兩個重慶最具有代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以看出，重慶養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有的開發(fā)模式、盈利模式和融資方式，注定它們在未來走不遠，具體原因如下：
1、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目大都名不副實。客觀地講，重慶做養(yǎng)老地產(chǎn)的并不多，屈指可數(shù)的幾個養(yǎng)老地產(chǎn)項目更多的偏向旅游地產(chǎn)方面，只是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，很多項目都名不副實。
2、重慶許多開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)其目的仍然是大規(guī)模圈地。開發(fā)商一窩蜂地涌入，可以說，目前養(yǎng)老地產(chǎn)正蘊含著泡沫，開發(fā)商的追捧也過于盲目。
3、重慶目前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)項目實際的盈利性都很差，需要開發(fā)商不斷投入資金。養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)目前所面臨的困境在于：首先客戶有限，又不具備盈利能力，實際操作起來難度很大，一般開發(fā)商依靠傳統(tǒng)的融資方式來做，存在很大的風(fēng)險。
4、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)沒有固定的盈利模式，大多數(shù)項目只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。事實上，長期運行的成熟養(yǎng)老地產(chǎn)項目，一般都是靠收取租金和服務(wù)費來獲取最終的資金平衡。實際上，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及領(lǐng)域較廣，比如老年護理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但目前這些方面的政策法規(guī)尚不完善，所以在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)過程中還有很多難關(guān)要過。
5、重慶現(xiàn)有的“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目的實踐表明：沒有一個是真正解決了項目的社會融資問題。
三、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目融資模式
（一）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項目融資模式選擇。項目融資模式有PPP、BOT、PFI，等等。
PPP，即public-private partnership的縮寫，通常譯為“公私合伙/合營”。PPP本質(zhì)上是公共和私營部門為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理而達成的長期合同關(guān)系，公共部門由在傳統(tǒng)方式下公共設(shè)施和服務(wù)的提供者變?yōu)楸O(jiān)督者和合作者，它強調(diào)的是優(yōu)勢的互補、風(fēng)險的分擔(dān)和利益的分享。廣義的PPP泛指公共部門與私營部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的合作關(guān)系。狹義的PPP，更加強調(diào)政府在項目中的所有權(quán)（有股份以及與企業(yè)過程中的風(fēng)險分擔(dān)和利益共享）。
BOT，即build-operate-transfer（建設(shè)-經(jīng)營-移交），是相對比較簡單的或典型的特許經(jīng)營項目融資模式。BOT是指政府（主要是省市級以上）通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)外商或私營商進行項目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源開發(fā)）的融資、設(shè)計、建造、經(jīng)營和維護，在規(guī)定的特許期（通常為10～30年）內(nèi)向該項目的使用者收取費用，由此回收項目的投資、經(jīng)營和維護等成本，并獲得合理的回報，特許期滿后，項目將移交（一般是免費）給政府。
PFI，即Private-Finance-Initiative的縮寫，即“私營主動融資”。PFI起源于英國，是BOT之后又一優(yōu)化和創(chuàng)新的公共項目融資模式。PFI更強調(diào)的是私營企業(yè)在融資中的主動性和主導(dǎo)性。采用這種模式是政府部門發(fā)起項目，由財團進行項目建設(shè)運營，并按照事先的規(guī)定，提供所需的服務(wù)，政府采用PFI的目的在于獲得有效的服務(wù)，而并非旨在最終的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的所有權(quán)。在PFI下，公共部門在合同期內(nèi)應(yīng)使用承包商提供的設(shè)施并向其付款，在合同結(jié)束時，有關(guān)資產(chǎn)的所有權(quán)或留給承包商，或交回公共部門，取決于原合同規(guī)定。
上述研究表明，狹義的PPP強調(diào)政府在項目中的所有權(quán)（有股份以及與企業(yè)過程中的風(fēng)險分擔(dān)和利益共享）。采用BOT模式的主要問題是特許期滿后養(yǎng)老地產(chǎn)項目將移交給政府，政府不得不承擔(dān)起運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目的責(zé)任，日常運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目不是政府的長處，且養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谝话闶袌龈偁庮I(lǐng)域，政府不應(yīng)參與其中作為運營的主體。政府采用PFI模式的目的在于獲得有效的養(yǎng)老服務(wù)，而并非旨在最終的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的所有權(quán)。這樣一來，政府既獲得了充足的社會養(yǎng)老服務(wù)，又避免了自己成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營主體，同時也避免了讓自己背上沉重的財政包袱。
通過上述比選，筆者認為采用PFI項目融資模式，可以使重慶養(yǎng)老地產(chǎn)得以較快的發(fā)展。
重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項目采用PFI融資模式能夠解決一系列問題：（1）解決政府融資資金不足的困境；（2）使政府可以轉(zhuǎn)換職能，實現(xiàn)監(jiān)督職責(zé)；（3）可以有效轉(zhuǎn)移和分散項目的投資風(fēng)險；（4）能夠提高經(jīng)營效益和管理能力；（5）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)突破目前由私營企業(yè)自我融資、自我發(fā)展較慢的瓶頸，得以快速發(fā)展，滿足日益迫切的重慶養(yǎng)老服務(wù)的需要。
（二）PFI建設(shè)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)的模式構(gòu)建。結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)流程，進行了PFI模式構(gòu)建。通過模式構(gòu)建將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)分為準(zhǔn)備階段、招標(biāo)階段、融資階段、開發(fā)運營階段和轉(zhuǎn)移終止階段。
1、準(zhǔn)備階段。由政府部門確定養(yǎng)老地產(chǎn)項目，通過財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會性評價等分析進行民營化可行性研究。養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的福利性，進行社會性等外部性評價是作為養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)社會養(yǎng)老功能的必要環(huán)節(jié)。此外，雖然在全國掀起了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，但跟風(fēng)式的建設(shè)比較多，這一階段養(yǎng)老地產(chǎn)選址尤為關(guān)鍵，可以采取“政府部門主導(dǎo)，企業(yè)參與”的形式；養(yǎng)老地產(chǎn)有其規(guī)模性，應(yīng)當(dāng)一定區(qū)域內(nèi)照顧周邊老年人的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目過于集中給本就投資收益較低的該類型項目施加壓力；現(xiàn)行養(yǎng)老地產(chǎn)劃撥用地可以做抵押，但分割起來較難處理，給項目取得銀行貸款增加了難度，如信用擔(dān)保、一定區(qū)域內(nèi)項目唯一、減免稅費等優(yōu)惠條件在這一階段也要進行協(xié)調(diào)和確定。
2、招標(biāo)階段。由政府部門通過招標(biāo)、投標(biāo)、競標(biāo)，確定開發(fā)主體，進行談判，并審查主體的開發(fā)能力，然后簽訂協(xié)議，相比較于特許權(quán)合同，服務(wù)合同對于養(yǎng)老地產(chǎn)更為適合，因此協(xié)議中應(yīng)側(cè)重服務(wù)性條款。PFI公司對項目進行可行性分析，制定開發(fā)計劃，辦理公司成立等事宜。
3、融資階段。這一階段主要是PFI公司主動融資，政府提供私人部門融資的優(yōu)惠條件，包括對銀行的擔(dān)保、土地優(yōu)惠政策、公共事業(yè)收費減免、貸款利率優(yōu)惠、市場準(zhǔn)入等方面。此外，保險機構(gòu)在發(fā)展反向抵押貸款等養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的同時，參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，延伸服務(wù)鏈條。保險資金具有長期性和穩(wěn)定性，也是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金的主要來源，如何促進保險資金帶動養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范持久發(fā)展在這一階段比較重要，在這一階段促進保險機構(gòu)進入養(yǎng)老地產(chǎn)也是可行的措施。（圖3）
4、開發(fā)運營階段。由PFI公司履行協(xié)議，負責(zé)設(shè)計、施工、運營，而政府起指導(dǎo)、支援作用。對養(yǎng)老地產(chǎn)適老化設(shè)計，政府部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立第三方監(jiān)管。在運營階段，監(jiān)督和規(guī)范老年服務(wù)的情況，也可以探索政府部門購買老年服務(wù)的形式，進行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)研究和人員培育，拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。
5、轉(zhuǎn)移、終止階段。PFI公司辦理轉(zhuǎn)移、清算等事宜或者重新簽訂服務(wù)合同。在這一階段，養(yǎng)老公寓作為養(yǎng)老地產(chǎn)的一種退出機制可以作為所有權(quán)移交的一種探索。（圖4）
通過模式構(gòu)件和分析，養(yǎng)老地產(chǎn)運用PFI模式公共部門主要負責(zé)準(zhǔn)備和招標(biāo)階段，在融資和實施階段主要起監(jiān)督作用；私營部門負責(zé)全過程的開發(fā)運營。
四、對重慶養(yǎng)老地產(chǎn)運用PFI融資模式的建議
發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是人口老齡化的現(xiàn)實需要，但融資問題阻礙了其社會養(yǎng)老功能的實現(xiàn)。政府一定程度地參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目，規(guī)范和監(jiān)督養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，對于降低項目風(fēng)險，提高社會資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性，提高項目的社會性和外部性效應(yīng)，最終實現(xiàn)社會養(yǎng)老功能十分重要。
目前，我國缺失對養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI方面的立法監(jiān)督，為了保證PFI融資模式對重慶養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展起到積極作用，我們做以下建議：
要完善養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)的投資法律法規(guī)，出臺針對性強的法律，使其適應(yīng)PFI項目建設(shè)和經(jīng)營的需要。
加強項目風(fēng)險管理，建立合理的利益共享和風(fēng)險分配機制，這是PFI項目能否成功的關(guān)鍵。
應(yīng)當(dāng)建立政府監(jiān)管體系和扶持力度，明確養(yǎng)老地產(chǎn)中政府部門和私營部門的責(zé)任和義務(wù)，設(shè)定法定的監(jiān)管機構(gòu)和問責(zé)制，產(chǎn)生激勵約束機制。
主要參考文獻：
[1]Guidebook on promoting good governance in public-private partnerships.United Nations Economic Commission for Europe，2008.
[2]PPPs infrastructure development a introduction to issues from different perspectives High-level Expert Group Meeting on Public-Private Partnerships，Seoul，2007 UNESCAP.
