住房公積金利率政策

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住房公積金利率政策范文第1篇

一、利率規(guī)則是公積金制度的靈魂

利率是貨幣的時間價值。利率規(guī)則是住房公積金制度的靈魂。一方面，住房公積金貸款利率低于商業(yè)貸款利率，是住房公積金制度優(yōu)勢所在；另一方面，在目前的政策條件下，公積金貸款與公積金存款之間必須保持正利差，利差所得至少能彌補各項管理支出和提取貸款風(fēng)險準備金的要求，才能維持公積金體系的正常運轉(zhuǎn)。

二、住房公積金利率政策現(xiàn)狀

我國住房公積金利率實行“低存低貸”規(guī)則，即住房公積金存款和貸款利率水平，分別低于商業(yè)銀行儲蓄和貸款的利率水平。

住房公積金存款利率是根據(jù)中國人民銀行印發(fā)的《人民幣利率管理規(guī)定》（銀發(fā)[1999]77號）第十四條的規(guī)定：“職工住房公積金存款，當(dāng)年歸集的按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計息，結(jié)息后轉(zhuǎn)入上年結(jié)轉(zhuǎn)戶；上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的三個月定期整存整取存款利率計息。公積金存款結(jié)息日為每年的6月30日”。這一政策一直引用至今。

住房公積金貸款利率由原來的在3個月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點執(zhí)行（銀發(fā)[1998]190號），改為央行直接公布住房公積金貸款利率，同時將貸款期限由原來的5檔公積金利率期限結(jié)構(gòu)統(tǒng)一改為1～5年和6～30年兩檔利率水平（銀傳[1999]45號）。這一規(guī)則一直沿用至今。

三、住房公積金利率政策的弊端

根據(jù)《住房公積金管理條例》的規(guī)定，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。單位繳交的部分實質(zhì)已成為職工的法定工資，不存在所謂公積金一半是單位給的，利率低一點不會影響職工的個人利益的觀點。

（一）住房公積金存款利率弊端

1．“低存低貸”政策并非所有職工都能享受貸款利息優(yōu)惠

住房公積金利率實行的是“低存低貸”政策。這一政策的理論依據(jù)是，住房公積金繳存職工的存款利息損失，可以通過貸款利息優(yōu)惠來補償。對于中低收入家庭，如果沒有獲得住房公積金貸款，將無法獲得貸款利息優(yōu)惠政策，而被迫以低于市場利率的水平進行儲蓄，出現(xiàn)了“窮幫富”、“劫貧濟富”的現(xiàn)象。違背了住房公積金制度建立的初衷，解決中低收入家庭住房問題。根據(jù)巢湖市2012年6月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，獲得住房公積金貸款的人數(shù)只占繳交人數(shù)的26%，絕大部分職工沒有享受到住房公積金貸款利息優(yōu)惠政策。

2．職工住房公積金存款面臨貶值

住房公積金是職工繳存的長期住房儲金。由于住房公積金利率與三個月定期存款利率相掛鉤，人為造成了住房公積金存款貶值。住房公積金與居民儲蓄不同，住房公積金是法律強制的長期性儲蓄，法律應(yīng)保證其保值、增值才能使強制繳存政策合理，才能站得住腳。以1萬元存款，按2012年7月6日公布的利率（表1）為例可以得出，上年繳存的1萬元住房公積金存1年定期存款將增加利息收入40元；存5年期定期存款將增加利息收入215元。另外住房公積金還要面臨通脹性貶值和房價上漲帶來的公積金購房支付能力的貶值。

3．利益驅(qū)動使公積金騙提現(xiàn)象增加

住房公積金繳存基數(shù)在逐年提高，職工積累的住房公積金余額聚少成多、積沙成塔。部分職工住房公積金余額數(shù)量可觀，巢湖市職工住房公積金余額最多的達30余萬元。按照上表1萬元存款利息計算，30萬元住房公積金存款和30萬元的1年期，利息收入差額將達1 200元。利益的驅(qū)動將使住房公積金騙提現(xiàn)象增加。

4．職工公積金利息收入不公平

根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于居民個人住房公積金存款賬戶日常銷戶結(jié)清時的利率適用和計息方式的通知》（銀發(fā)[2003]122號），居民個人的住房公積金賬戶日常銷戶結(jié)清時，按銷戶日公告的利率計息。例如2012年7月1日住房公積金存款余額為1萬元，在11個月后職工銷戶，即到2013年5月30日銷戶，利率為2.6%，銷戶利息為238元，假設(shè)2013年6月30日三個月定期存款利率為2.25%，年度結(jié)息金額為225元，多存了1個月，利息反而少了13元。同樣的結(jié)息，銷戶提取按一年中的階段利率結(jié)息；而年度結(jié)息根據(jù)每年6月30日結(jié)息日的掛牌利率結(jié)息，跳過了年度內(nèi)階段性利率變化，存在不公平現(xiàn)象。

5.造成會計信息失真

根據(jù)《住房公積金會計核算辦法》（財會字[1999]33號）的規(guī)定，住房公積金會計核算年度為1月1日至12月31日。而住房公積金計息年度為上年的7月1日至次年的6月30日，與會計年度不一致，如遇利率調(diào)整會造成業(yè)務(wù)支出、應(yīng)付利息、增值收益和增值收益分配科目信息失真。以2011年7月1日巢湖市歸集住房公積金余額10億元為例，預(yù)提利息按3.1%的利率計提，2012年6月30日實際結(jié)息時利率為2.85%，2011年7月至12月多計提利息125萬元，使2011年業(yè)務(wù)支出虛增125萬元，應(yīng)付利息虛增125萬元，增值收益虛減125萬元，造成會計信息失真。

（二）住房公積金貸款利率弊端

利率變動頻繁不利于預(yù)測利息支出。2007年至2011年期間，住房公積金貸款利率變動了17次，最高貸款利率與最低貸款利率相差1.35%。住房公積金貸款利率隨市場利率的頻繁變動，不利于繳存職工對利息支出產(chǎn)生穩(wěn)定的預(yù)期，不利于買房人增強購房信心。以2009年元月某貸款為例，貸款金額30萬元，貸款期限20年，貸款時年利率為3.87%，到2012年元月時，由于貸款利率調(diào)整到4.9%，每月還款額增加了160多元。隨著我國利率市場化改革的深入，利率的波動將更加頻繁。

住房公積金利率政策范文第2篇

關(guān)鍵詞：住房公積金；現(xiàn)狀；問題；借鑒經(jīng)驗；對策

近年來，隨著我國住房市場的不斷繁榮，住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。然而人們在使用住房公積金貸款進行購房融資的過程中，住房公積金制度自身體制上存在的問題逐漸顯露出來。

一、我國住房公積金制度的概況及現(xiàn)狀

根據(jù)《住房公積金管理條例》等國家有關(guān)法規(guī)，我國住房公積金制度的初衷設(shè)想是幾乎所有的工薪階層都可以通過這項制度受益，但在真正實施過程中，遠遠偏離初衷。因為為職工繳納住房公積金的多數(shù)還是效益較好的單位，而大部分非正規(guī)就業(yè)或失業(yè)的中低收入者無法參加公積金，很多低收入的成員因為承受能力的制約而無法使用其公積金。業(yè)內(nèi)專家在央行的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中指出，公積金貸款有額度限制，一般較難申請，支持中低收入職工購房的效果不明顯。

世界銀行在2008年11月的《中國經(jīng)濟季報》中指出，中國的住房公積金貸款主要是使收入較高的家庭受益，結(jié)果也確實讓不少中高收入者得到更多實惠，出現(xiàn)了“窮人幫富人”的扭曲局面。在世界銀行報告之后不久，《中國青年報》調(diào)查中心與新浪網(wǎng)新聞中心聯(lián)合開展的一項調(diào)查（4591人參與）顯示，57.9%的人認為公積金在緩解中低收入者“購房難”方面“沒什么幫助”，認為“非常有幫助”的僅占5.6%。

二、我國住房公積金制度存在的問題及原因分析

（一）規(guī)模方面

1）公積金籌集渠道狹窄，缺乏靈活的調(diào)控機制。首先，我國住房公積金的來源僅為城鎮(zhèn)在職職工，大部分非正規(guī)就業(yè)或失業(yè)的中低收入者無法參與公積，由于住房公積金制度未建立自愿住宅儲蓄制度，也沒有公積金貸款的證券化機制，同時增值渠道的單一性，使公積金的增值收益不高，導(dǎo)致公積金籌集渠道過于狹窄。

2）公積金發(fā)展不平衡，未能惠及各類全體。主要表現(xiàn)在：一是地區(qū)發(fā)展不平衡，沿海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)住房公積金制度得到迅速發(fā)展，內(nèi)地則進展較慢。二是工資收入的不同使公積金的發(fā)展不平衡。不同地區(qū)或同一地區(qū)不同行業(yè)間的工資水平差距很大，因此，繳存的公積金也存在很大的差異。

（二）管理方面

1）管理機制混亂。住房公積金管理委員會作為公積金管理的決策機構(gòu)，實際上是一個虛設(shè)的機構(gòu)，委員多為政府官員，使得在決策時難以集中，并且管委會組成人員中具有專業(yè)知識的人員占比較小，因此決策的科學(xué)性也很難保證。管委會決策實際上并沒有擺脫行政干預(yù)，一些重要事項仍需分管部門和地方政府最終決策。由于對住房公積金行政化管理的錯誤定位，造成了擠占、截留、挪用住房公積金的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，嚴重侵害了廣大住房公積金繳存者的利益。

2）監(jiān)督機制不健全。根據(jù)《條例》規(guī)定，住房公積金的管理實行住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶儲蓄、財政監(jiān)督的原則。表面上看該體制嚴謹有效，實則是典型的多頭管理，這在實際運作中會管理不規(guī)范，甚至違規(guī)操作。

3）風(fēng)險約束機制不完善。按照我國現(xiàn)行《住房公積金管理條例》的規(guī)定，住房公積金管理中心“負責(zé)公積金的歸集、保值和增值，具體金融業(yè)務(wù)（貸款、結(jié)算、開立賬戶、繳存和歸還）委托銀行辦理”。但是，按照中國人民銀行頒布的《貸款通則》，銀行作為“受托人只收手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險”。由此可知，已歸集的住房公積金由住房公積金管理中心具體運作，既然住房公積金管理中心是公積金資金的經(jīng)營運作主體，那么資金運作的風(fēng)險理應(yīng)由住房公積金管理中心來承擔(dān)。

（三）執(zhí)行效率方面

1）低存低貸的貸款結(jié)構(gòu)不合理。目前，我國采取的是“低存低貸”的利率政策，“低存低貸”政策旨在以低成本籌集資金，而后再發(fā)放低息抵押貸款，使之有利于降低近期居民購建自有住宅的成本。但這一思路卻忽略了低利率政策所產(chǎn)生的負面效應(yīng)，以及對今后提高居民自有住宅比率的影響。

首先，“低存低貸”造成存貸者之間的利益分配不均。低利率是對存儲者的剝奪，對借貸者的獎勵。其次，低利率政策將住房資金的來源與運用，與整個社會的資金運行隔離開來，這妨礙多渠道融資和住宅業(yè)的長期發(fā)展。利率作為金融商品交易的價格之一，是調(diào)節(jié)資金供給與需求的重要手段。只有當(dāng)利率能夠比較準確地反映出住宅儲蓄優(yōu)于現(xiàn)期消費，反映出住宅投資活動更具效益時，居民才有住宅儲蓄與投資的欲望和積極性，才能引導(dǎo)更多的社會資金投入住宅建設(shè)領(lǐng)域，從而促進我國社會資金的合理流動和有效配置。

2）提取條件和用途受限，使用率低，職工權(quán)益受損。公積金的貸款和提取受到很多條件的限制，現(xiàn)行政策中沒有統(tǒng)一的規(guī)定，各地政策出現(xiàn)很大的差異。按照現(xiàn)行政策，繳存人在公積金的貸款和提取時，始終處于被動狀態(tài)，是否給予貸款、是否能夠提取都存在著不確定性，這實際上侵犯了繳存人的權(quán)益。而且，一旦公積金在運行中受到損失，最終損害的是繳存人的利益。

三、借鑒經(jīng)驗，完善和創(chuàng)新我國住房公積金制度的策略

（一）大力發(fā)展政策性住房金融

市場是資源優(yōu)化配置的基礎(chǔ)和重要手段，但由于信息的不完備性和自然壟斷等因素的存在，自由市場機制不能保證資源的最優(yōu)配置。這必然要求國家進行宏觀干預(yù)，以消除“市場失靈”現(xiàn)象。當(dāng)今世界上絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家對住房及住房金融市場不是放任不管，而是采取各種手段加以干預(yù)，建立了各種政策性住房金融制度及機構(gòu)，來解決中低收入國民的住房問題。

（二）有策略的運行住房抵押貸款系統(tǒng)

目前，我國的住房抵押貸款以成倍的速度增長，但由于我國住房金融機制的不成熟，造成我國住房消費發(fā)展緩慢。由于政府擔(dān)保信譽高、實力強，尤其在我國當(dāng)前社會信用基礎(chǔ)薄弱且信用體系發(fā)展滯后的情形下，政府對住房金融擔(dān)保機制的高度介入具有現(xiàn)實意義。因此，應(yīng)盡快在我國成立專門性的住房抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)，該機構(gòu)不以盈利為目的，主要作用在于鼓勵中、低收入家庭進入住房抵押貸款市場，促進住房抵押貸款市場的穩(wěn)健發(fā)展。資金來源主要由政府財政注資，并可以考慮利用政府背景通過發(fā)行長期債券籌集部分資金，在條件成熟時改組成政府控股的抵押貸款擔(dān)保公司。

（三）建立住房保障法律法規(guī)

我國自20世紀80年代啟動的住房制度改革，雖然在不同的發(fā)展時期，曾經(jīng)頒發(fā)了《住房公積金條例》和相應(yīng)條令，但是迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布，住房保障主要依靠行政手段加以干預(yù)，公共住房政策的實施缺乏立法體系強有力的保障。因此，我國應(yīng)該借鑒美國住房保障的經(jīng)驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應(yīng)標準、資金運作方式、保障措施等進行法律界定。

（四）自愿儲蓄，取消使用和提取限制，確保儲戶利益

住房公積金利率政策范文第3篇

關(guān)鍵詞：公積金貸款；住宅價格；地區(qū)差異性

住房公積金制度是我國20世紀90年代的一項制度創(chuàng)新，實現(xiàn)了住房從實物分配快速向貨幣化分配轉(zhuǎn)變、完善我國住房供應(yīng)體系、提高中低收入家庭居住條件等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。目前，住房公積金制度覆蓋面、社會關(guān)注度和影響面越來越高。截至2011年底全國實繳人數(shù)達9 650.8萬人，繳存總額40 577.15億元，繳存余額21 891.69億元，個人提取總額達18 685.45億元，個人累計發(fā)放貸款總額22 403.3億元。國內(nèi)對公積金制度的研究主要以定性研究為主，定量分析較少。對影響房地產(chǎn)價格機制的研究，很少將住房公積金貸款作為研究影響房地產(chǎn)價格的變量因素。因此，研究住房公積金貸款如何對住宅價格產(chǎn)生影響機制，可以豐富和完善影響房地產(chǎn)價格因素的內(nèi)容。對于住房公積金貸款能否促進住房需求因而影響住宅價格？這種影響程度是否顯著？以及住房公積金貸款政策能否向市場發(fā)送有效信號影響房價預(yù)期？在公積金制度發(fā)展水平不同的地區(qū)作用大小和方式是否都相同？研究上述問題，對探索公積金制度影響房地產(chǎn)住宅價格的理論和現(xiàn)實具有重要意義。

一、 相關(guān)文獻述評

從現(xiàn)有的文獻看，學(xué)術(shù)界認為顯著影響住宅價格的主要因素是住房融資體制運轉(zhuǎn)的效率以及相關(guān)的信貸政策。一些學(xué)者認為房地產(chǎn)價格與住房貸款呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)特征，提高住房貸款利率能有效抑制住房價格上漲（張濤，2006），消費者收入提高、政府通過金融支持提高貸款規(guī)模能夠持續(xù)推動住房價格上漲（余壯雄，2010）。部分學(xué)者指出，信貸政策影響住房消費者的貸款決策十分顯著，不同貸款期限之間的利差幅度明顯影響貸款者決定貸款期限的長短，并且利差越大，選擇短期商業(yè)性貸款就越多，而上述情況在住房公積金貸款利率差的影響程度卻較?。ㄈ~光亮，2011）。同時，利率對房價具有顯著的負相關(guān)性，而且不同住宅類型的影響程度也不同，其對普通住宅價格的敏感度要高于經(jīng)濟適用房和高檔住宅（沈悅等，2011）。另外，還有一些學(xué)者研究了住房公積金制度與住宅消費之間的關(guān)系，周京奎（2012）指出住房公積金繳存額度對職工家庭住房支付能力呈現(xiàn)正向影響特征，住房公積金政策已逐漸顯示向中高收入群體傾斜，呈現(xiàn)出收入二次分配的社會不公平性，其對改善型住宅需求的影響程度要高于剛需型住宅需求。上述研究主要從房地產(chǎn)信貸政策對住房價格著影響出發(fā)，研究對象主要集中于商業(yè)銀行，以住房公積金貸款為研究對象不僅較少，而且研究注重定性分析。本文基于實證的方法來分析研究公積金貸款如何影響住宅價格，給出調(diào)整住房公積金貸款政策、提高居民住房消費能力的政策建議。

二、 公積金貸款對住宅價格影響的理論分析

通過為購房者提供公積金貸款這種低成本金融產(chǎn)品，刺激居民的住房消費需求，推動市場改變住宅供需關(guān)系，影響住宅價格；另外通過調(diào)整貸款政策向市場發(fā)出信號，改變購房者對住宅價格的預(yù)期，影響市場房價。居民住宅主要包括經(jīng)濟適用房、商品房和高檔住房。下文分析公積金貸款對不同類型住宅價格的影響機制。

1. 對經(jīng)濟適用房價格的影響。經(jīng)濟適用房（以下簡稱“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申購和買賣具有嚴格的限制。由于中低收入者可支配收入較低，購房能力低，它的需求曲線價格彈性很大，價格的微小變動將引起需求的較大波動。圖1中，D1為未使用公積金貸款的中低收入者的需求曲線。

政府提供土地、稅收享受優(yōu)惠政策組織開發(fā)，其銷售價格嚴格管制，開發(fā)商不能根據(jù)市場決定供給量和自主定價，政府“微利保本”政策管控。因此，供給對價格的彈性較小。S1為保障房的初始供給曲線，當(dāng)中低收入者不使用住房公積金貸款時，保障房的市場均衡點為E1點；當(dāng)他們使用住房公積金貸款時，購房能力相對提高，購房成本相對降低，他們可承受更高的住宅價格。由于住房公積金繳存額是其月工資收入的一定比例額，該群體公積金繳存額很低，他們的購房消費需求增長十分有限。因此，需求曲線D1移至D2位置。D2表示用住房公積金貸款購買保障房時的需求曲線。此時，住宅均衡價格和消費量上升，市場均衡點為E2。

假設(shè)保障房開發(fā)商能自主供給，當(dāng)其市場價格上漲，將會刺激開發(fā)商增量供給，則供給曲線由S1移至S2，保障房的市場均衡點位E3。此時，中低收入者使用住房公積金貸款，提升保障房的有效需求，刺激市場增加供給量，改善市場均衡價格。由于中低收入者的購房支付能力較弱，保障房主要是自住性住房而非投資性住房。因此，公積金貸款政策的調(diào)整對保障房者市場價格的預(yù)期影響小。

2. 對普通商品房價格的影響。普通住宅的主要消費者是中高收入階層，他們對商品房主要有自住性和投資性兩種需求，對住房價格的敏感度相對較低，與保障房的供求曲線相比，它的價格彈性要小。D1是中高收入者在沒有使用住房公積金貸款時的供求曲線（圖2）。

影響普通住宅供給的因素除了開發(fā)資金、土地供應(yīng)以及房屋戶型等外，最主要的是價格因素。價格上漲，供給量增加。普通商品房的市場機制相對較為完善，因此其供求價格彈性相對較高。S表示普通商品房供給曲線，D1與S的交點E1表是中高收入者未使用公積金貸款時的保障房市場均衡點。

普通住宅市場總價較高，住房貸款有效緩解購房者的資金壓力。公積金相對于商業(yè)性貸款成本低，中高收入者會優(yōu)先使用公積金貸款或組合性貸款。由于中高收入者繳存較高的住房公積金以及本身的購房消費能力較強，公積金貸款在中高收入階層體現(xiàn)了顯著的住房保障作用。供需曲線D1右移至D2且移動幅度更大，如圖2中，E2為普通住宅市場均衡點。中高收入者使用公積金貸款時，刺激了普通住宅的有效需求，從而推動市場均衡價格上漲。

普通住宅投資性比保障房大，調(diào)整住房公積金貸款政策對購房者的市場價格預(yù)期影響大。影響途徑表現(xiàn)為，一是通過對住房消費者的信貸成本來影響住宅需求；對自住性需求為主、住宅價格水平較低的房地產(chǎn)市場，住房公積金相對降低購房成本從而推動住房消費；二是通過調(diào)整貸款政策向市場發(fā)送信號，促使住房消費者對房地產(chǎn)市場形成價格預(yù)期，從而影響住房價格；對房價較高水平城市，房屋投資需求旺，調(diào)整公積金貸款政策所向市場發(fā)送的預(yù)期信號對房價的影響作用較強。

3. 對高檔住宅住宅價格的影響。高等收入者的住房消費能力很強，他們是高檔住宅的主要消費者。住房公積金制度主要為解決中低收入者的住房消費金融保障設(shè)計，目前絕大部分城市對使用住房公積金貸款購買高檔住房有嚴格的限制，高檔住房價格較高，即使使用住房公積金貸款來消費該類住房，住房公積金貸款所占房屋總價比相對較低，住房公積金貸款對高檔住房市場的直接影響程度較小。但是普通住房市場價格波動能直接傳導(dǎo)給高檔住房市場，所以公積金貸款的金融支持直接影響了普通住宅市場的價格，通過市場傳到影響高檔住宅的價格波動；同時，住房公積金貸款政策的變動也將影響高等收入者對住房價格預(yù)期，從而影響高檔住宅價格。

因此，住房公積金貸款對住宅價格具有兩方面的影響，一是住房公積金貸款提供了低成本的融資渠道，居民的相對購買力水平提升，從而促進了保障房和普通商品房市場需求，進而推動住宅價格的上漲。但這也受城市住房價格水平、住房公積金貸款額度等政策因素影響。二是對房地產(chǎn)市場較熱的城市，住房公積金貸款政策的調(diào)整能夠向市場發(fā)出有效信號，調(diào)整住房消費者對房地產(chǎn)市場的價格預(yù)期而影響房價。

三、 住房公積金貸款對住宅價格影響的實證分析

1. 數(shù)據(jù)選取與來源。根據(jù)相關(guān)理論，影響住宅價格的可測量變量為：人口、可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、銀行和公積金貸款利率、銀行和公積金貸款額、住宅平均成本。公積金貸款對普通商品房價格產(chǎn)生影響，從而波及整體住宅市場的價格變動。普通住宅是房地產(chǎn)市場的最主要組成部分。考慮到變量之間的動態(tài)聯(lián)系和數(shù)據(jù)可獲得性，本文把銀行貸款利率和公積金貸款額分別作為銀行與公積金貸款影響住宅價格的代表變量。

本文使用的數(shù)據(jù)來自我國26個大中城市自2003年～2011年的年度數(shù)據(jù)，其中13個東部地區(qū)城市，13個中西部地區(qū)城市。數(shù)據(jù)表示如下：P：表示住宅平均銷售價格；L：表示住房公積金貸款額，r：表示長期貸款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市區(qū)總?cè)丝?，M：表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，C：表示住宅的平均成本。其中，長期貸款利率是經(jīng)按月加權(quán)處理所得到的加權(quán)平均數(shù)，以住宅平均竣工價值作為住宅的平均成本。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)、住宅的平均竣工價值和平均銷售價格等數(shù)據(jù)，通過歷年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、《中國統(tǒng)計年鑒》整理獲得，2004年的部分相關(guān)數(shù)據(jù)從各個相關(guān)城市2005年統(tǒng)計年鑒整理獲得；2003年～2010年人均可支配收入數(shù)據(jù)從中經(jīng)網(wǎng)獲得，各市區(qū)人口總數(shù)從中國經(jīng)濟信息網(wǎng)整理，CPI數(shù)據(jù)來自《中國價格及城鎮(zhèn)居民家庭收支調(diào)查統(tǒng)計年鑒》；住房公積金貸款額主要從各市住房公積金管理中心網(wǎng)站收集整理。

2. 統(tǒng)計性描述。由圖3和4可知，26個大中城市的住宅實際銷售價格一直保持增長態(tài)勢，從2003年為2 493元/平方米，至2011年上漲為7 371元/平方米，增長了196%，其中2004年～2007年的漲幅分別為11%、22%、15%和20%，2009年的漲幅達到最高值為24%，2010年為18%，2008年和2011年的漲幅較小，保持在4%左右。與之同步，公積金貸款額規(guī)模也保持同步提高，26個大中城市的總貸款規(guī)模從2003年的299億元至2011年增長為1 418億元，其中2005年～2008年，貸款增速較為平穩(wěn)，平均增速為15%，2009年呈現(xiàn)爆炸性增長，增速超過70%，隨后2010年出現(xiàn)-9%的負增長，2011年開始回升至13%漲幅。由此，我們可以得出，26個大中城市的住宅價格和公積金貸款規(guī)模都處于上升態(tài)勢，住房公積金貸款規(guī)模的波動性大于住宅價格，波動趨勢步調(diào)保持一致。2005年～2008年，住宅價格與住房公積金貸款的增速較為接近。2008年受金融危機影響，住宅價格增速顯著下降，而公積金的下降幅度很小。在2009年住宅價格增速回升的同時，公積金貸款呈現(xiàn)爆炸性增長，說明在2009年，住宅價格上漲與公積金貸款高度相關(guān)。此后，住宅價格快速回落，公積金貸款的增速也波動性下降，但規(guī)模仍處于較高的水平。

對東部、中西部地區(qū)的公積金貸款、住宅價格進行統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)：2003年～2011年間，東部與中西部的住宅價格比較為穩(wěn)定，保持在1.6～2.0之間，而公積金貸款額之比在不斷下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由圖5和圖6可知，除2008年和2011年外，東部地區(qū)住宅價格的上漲幅度超過中西部地區(qū)，漲跌的波動性更大，中西部地區(qū)住宅價格增長幅度較為平穩(wěn)；住房公積金貸款增長情況則完全相反，除2008年、2011年外，中西部地區(qū)住房公積金貸款的上漲幅度要超過東部地區(qū)，波動性也更大，2005年～2007年間，中西部地區(qū)公積金貸款額增速分別為18%、51%和44%，東部地區(qū)則僅為12%、9%和6%，增速差距非常大。這表明，雖然中西部地區(qū)公積金貸款規(guī)模小于東部地區(qū)，但其對住宅價格的影響遠遠高于東部地區(qū)。

3. 計量分析。我們采用如下計量模型：

lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t

對26個城市計量回歸分析，結(jié)果如表1。

計量結(jié)果表明，不考慮預(yù)期情況下，公積金貸款對住宅價格的影響系數(shù)均顯著。住房公積金貸款系數(shù)全國和中西部地區(qū)在1%水平上顯著，東部地區(qū)在5%水平上顯著，且為正向影響。這表明住房公積金貸款有效刺激購房需求，推動住宅價格上漲。同時，住房公積金貸款對住宅價格的影響度還具有地區(qū)差異性。全國范圍住房公積金貸款每增加1%推動住宅價格上漲0.08%，東部地區(qū)每增加1%推動住宅價格上漲0.072%；中西部地區(qū)公積金貸款每增加1%推動住宅價格上漲0.10%，說明住房公積金貸款影響中西部地區(qū)略強于東部地區(qū)和全國水平。

四、 政策建議

1. 完善住房公積金貸款利率政策，實行差別化的分類利率政策，鼓勵剛性需求，提高住房消費者購房能力。根據(jù)職工的繳存額、住房條件等因素實行差別化貸款利率政策，重點傾斜中低收入家庭。

2. 合理制定住房公積金貸款額度，引導(dǎo)改善性和剛需性的住房消費。各地區(qū)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況，確定符合本地區(qū)發(fā)展的公積金貸款額度。對公積金貸款額度所占房屋總價比例較小的城市，適當(dāng)提高公積金貸款額度，降低購房成本，保障住房消費的購買能力。

3. 調(diào)整住房公積金繳存政策，將住房公積金單位補貼部分與個人收入脫鉤，改為定額制補貼，不論戶籍、不論收入高低，每個人均補貼相同的固定金額。而個人繳交部分，保持不變，依然按個人工資收入的一定比例繳交。

4. 調(diào)整住宅市場結(jié)構(gòu)，一是加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供給量；二是制定差別化的自住性和投資性住宅貸款政策，抑制投資性需求住宅；三是增加中小戶型和中低價商品房的供給，限制大戶型高端商品房供給。

參考文獻：

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3. 周京奎.收入不確定性、公積金約束與住房消費——來自于中國城市住戶調(diào)查數(shù)據(jù)的實證分析.數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究，2012，（9）.

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6. 余華義.經(jīng)濟基本面還是房地產(chǎn)政策在影響中國的房價.財貿(mào)經(jīng)濟，2010，（3）.

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8. 鄧富民.貨幣政策對房地產(chǎn)價格與投資影響的實證分析.管理世界，2012，（6）.

住房公積金利率政策范文第4篇

一、面臨的形勢

近年來，全國城市建設(shè)取得了很大的成績，住房公積金事業(yè)也得到了快速發(fā)展，與此同時也出現(xiàn)了一些新問題。

（一）資金存量大，分布和使用率不均

根據(jù)《全國住房公積金2014年年度報告》顯示，截至2014年末全國住房公積金結(jié)余資金注1為1.1萬億元。出現(xiàn)部分城市公積金資金存在閑置，同時部分城市住房公積金資金存量告急的現(xiàn)象。究其原因，一是住房公積金屬地化管理，資金封閉運作；二是用途單一，住房公積金是具有保障性和互的個人住房資金，不能他用；三是個人住房貸款期限長，貸款資產(chǎn)的流動性較差。

（二）資金運作能力受限，爭議性頗多

由于住房公積金管理中心（簡稱“公積金中心”）本身并非金融機構(gòu)，現(xiàn)行政策性文件的硬性規(guī)定使得公積金中心在新形勢下資金運作受到多重限制。在無法滿足職工個人住房貸款需求時，便會引發(fā)公眾對住房公積金資金運作的爭議，爭議資金的流向、爭議增值收益的使用、爭議資金管理的合理性。

二、提出的思考

為解決住房公積金資金運作中出現(xiàn)的上述問題，國家鼓勵有條件的城市按規(guī)定申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券（簡稱“公積金資產(chǎn)證券化”）進行融資。資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。公積金資產(chǎn)證券化按照資產(chǎn)類型可以分為權(quán)益類和收益類。權(quán)益類資產(chǎn)證券化是指以住房公積金貸款本身（已發(fā)放未結(jié)清的貸款余額）作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進行的證券化。收益類資產(chǎn)證券化是指以住房公積金貸款或增值收益等未來的預(yù)期收益作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進行的證券化。目前，已有武漢和上海等幾個城市進行了實踐探索，相關(guān)經(jīng)驗值得思考。

（一）實施的合法合規(guī)性。對于公積金中心而言，任何一種融資措施的實施，都需要保證其合法和合規(guī)性。雖然國家出臺的政策鼓勵推行公積金資產(chǎn)證券化，但卻沒有制定相應(yīng)的實施規(guī)范，各項融資措施實施的合法合規(guī)性有待進一步規(guī)范。

（二）操作的可行性。一方面，公積金資產(chǎn)證券化靈活性較弱，發(fā)行產(chǎn)品通常有年限，不能隨時選擇停止，只能轉(zhuǎn)讓。另一方面，在各地公積金中心缺乏具有相關(guān)金融專業(yè)背景人員的現(xiàn)實情況下，實施公積金資產(chǎn)證券化復(fù)雜的業(yè)務(wù)操作流程無疑也是一個不小的挑戰(zhàn)。

（三）風(fēng)險的可控性。風(fēng)險防控、資金安全對于各公積金中心而言是工作的重點。雖然資產(chǎn)證券化可將風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散，且證券化的資產(chǎn)通常屬于相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但由于從打包資產(chǎn)發(fā)售至最后到期回購其中環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)問題，就會起漣漪效應(yīng)，其風(fēng)險性不容小視。

（四）成本的可覆蓋性。住房公積金實行的是“低存低貸”的利率政策，公積金資產(chǎn)證券化利率水平與市場相對脫節(jié)，收益率處于較低水平。發(fā)行證券還存在傭金、稅費和管理費用，綜合成本很高，需要通過超額抵押等方式進行增信。實施過程中不確定因素較多，其成本是否可以由增值收益完全覆蓋需要進一步論證。

三、應(yīng)對的措施

（一）政策法規(guī)體系的制定

目前住房公積金融資方面缺乏一個完整的政策法規(guī)體系依托，建議國家充分總結(jié)已實施資產(chǎn)證券化城市的成功經(jīng)驗，盡快制定住房公積金融資方面的政策法規(guī)體系。明確住房公積金管理中心職能定位、確立融資流程合法合規(guī)性，從而保障融資的有效實施。

（二）風(fēng)險防控機制的建立

隨著住房公積金事業(yè)的不斷發(fā)展，對公積金風(fēng)險防控方面的管理提出了更高的要求。建議不僅對住房公積金融資方面的風(fēng)險點進行分析防控，更應(yīng)該形成住房公積金整體風(fēng)險防控機制。一是優(yōu)化開源，在實施住房公積金繳存擴面的同時，提高繳存質(zhì)量，減少少繳、漏繳等情況的發(fā)生，從源頭控制風(fēng)險；二是優(yōu)化結(jié)構(gòu)，在嚴厲打擊騙提、騙貸的同時，調(diào)整提取和貸款結(jié)構(gòu)，著力保證職工住房的剛性需求，從業(yè)務(wù)過程中控制風(fēng)險；三是優(yōu)化管理，通過制度建立、過程留痕、內(nèi)外部監(jiān)督、道德約束等合力聯(lián)動，從整體上管控風(fēng)險。

（三）金融專業(yè)性人才的引進

當(dāng)前全國公積金從業(yè)人員大都不具備金融專業(yè)背景和知識體系。隨著公積金資產(chǎn)證券化工作的推進，對金融專業(yè)性人才的需求將日益突顯。無論是從拓展住房公積金融資渠道出發(fā)，還是從長久高效的運作管理住房公積金出發(fā)，引進金融專業(yè)性人才迫在眉睫。建議各級政府在公積金管理中心引進金融人才方面能夠給予政策性支持。

（四）探索搭建全國性住房公積金資金運作平臺

我國住房公積金采用屬地化管理，不能跨市融通。公積金中心不具備金融職能，公積金資產(chǎn)證券化等多項融資業(yè)務(wù)要委托銀行辦理。這些制度上的制約導(dǎo)致公積金管理成本高，服務(wù)效率低，存在風(fēng)險隱患。建議搭建全國性住房公積金資金運作平臺，對住房公積金行業(yè)內(nèi)提供資金拆借；對住房公積金在行業(yè)外部進行的融資事宜實施統(tǒng)一負責(zé)和管理，公積金中心也可以借此資金運作平臺直接向銀行進行商業(yè)性貸款，以提高公積金管理服務(wù)效能，充分保障資金安全。

參考文獻

[2]劉靜.淺談住房公積金信貨資產(chǎn)證券化的可行性[J].科技展望，2016.02，254頁.

[1]盧海，許珂.住房公積金信貸資產(chǎn)證券化問題思考[J].經(jīng)濟論壇，2014.01，88頁.

住房公積金利率政策范文第5篇

關(guān)鍵詞：住房公積金制度；制度定位；保障功能

經(jīng)過二十幾年的住房改革發(fā)展，住房公積金制度對深化住房體制改革、加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)、提高公民購房支付能力、培育住房消費、發(fā)展住房金融服務(wù)市場、解決公民住房問題等方面發(fā)揮了積極作用。但是，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)住宅信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，住房的市場化程度更加深入，住房公積金制度的弊端亦顯露無疑，例如公積金運用效率的低下、公積金的保值增值乏力、公平性問題的凸顯、公積金覆蓋就業(yè)人群的范圍限制等。因此，為促進住房公積金制度的持續(xù)健康發(fā)展，這些問題亟待解決。

一、住房公積金制度保障功能定位

（一）推進住房分配貨幣化改革，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)

在傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房體制之下，住房建設(shè)投資是由國家和單位進行的，住宅建設(shè)完成之后再以實物形式進行住房福利分配。與國家投資和單位籌資建房的舊住宅融資渠道相比，住房公積金制度開辟了以個人為中心的新的融資渠道，住房公積金歸集的資金具有穩(wěn)定、廣泛之特質(zhì)，極大地緩解了資金短缺的困擾。

（二）培育個人住房貸款，支持公民住房消費

住房公積金以資金來源穩(wěn)定、數(shù)額大、限期長之特質(zhì)，形成新的住房金融體制，個人貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長。商業(yè)銀行亦著手調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例，個人住房貸款成為新擴展之業(yè)務(wù)范圍。住房公積金與商業(yè)銀行之住房信貸資金相互結(jié)合，相得益彰。公民的住房消費能力的增強，眾多居民之住房需求與良好居住環(huán)境愿望得到實現(xiàn)。

（三）發(fā)揮政策優(yōu)勢，改善公民住房條件

住房公積金以公民個人擁有之住房儲備資金的形式存在，通過工作單位資助、國家稅收優(yōu)待、利率優(yōu)惠，形成住房貨幣化之國家住房保障機制。在住房融資機制與住房制度的轉(zhuǎn)變之中，以強制性儲蓄計劃為特質(zhì)的公積金制度發(fā)揮國家政策之優(yōu)勢，積極改善公民的住房條件，為公民良好居住環(huán)境的改變發(fā)揮重要作用。

二、住房公積金制度存在的問題

（一）制度安排上存在缺陷

制度安排的缺陷，能力與責(zé)任的不對稱，不可避免地會導(dǎo)致多種問題的產(chǎn)生。此種無成本、無責(zé)任風(fēng)險的融資方式可能導(dǎo)致潛在信心危機之突然爆發(fā)。住房公積金管理中心對吸納的繳存人資金負責(zé)進行管理，本質(zhì)之上乃是中心的負債資產(chǎn)，管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)作為債務(wù)人之給付義務(wù)。與一般債權(quán)債務(wù)之不同在于：繳存人與住房公積金管理中心之間不是以意思自治簽訂的儲蓄積累合同，而是依據(jù)國家法律的強制性規(guī)定進行的強制定向儲蓄，融資的用途則僅限于住房相關(guān)領(lǐng)域。

（二）住房公積金享受權(quán)利主體少

即使法律明文規(guī)定的繳存公積金主體，亦有以企業(yè)效益不佳為由或者利益驅(qū)使導(dǎo)致拒絕繳存住房公積金。特別是對于住房公積金繳存額低的階層，利用公積金償還貸款顯得杯水車薪，最后的結(jié)果就是只有高收入者能夠利用住房公積金貸款購房。公積金執(zhí)行的低繳存少貸款之政策，更讓無法使用公積金貸款的中低收入階層蒙受利息損失。住房公積金制度之缺陷導(dǎo)致住房改革體制領(lǐng)域分配的不公正，己經(jīng)達到必須進行制度改革的地步。

（三）住房公積金使用效率低

公積金支持中低收入階層購買住房的實際效果并不如預(yù)想之初明晰。雖然公積金消費亦可以用來提供住宅的維修裝飾，但是此兩項的應(yīng)用較少。當(dāng)前的重要難題之一即是住房公積金只能進行住宅購買之消費，而難以用于租賃住宅之時支出的租金。高漲的住房價格讓眾人望塵莫及，巨額的商業(yè)貸款傾其所有亦無力償還，抑或成為終身房奴。住房公積金使用空間的過度狹窄，使買不起住房的個人與家庭要想享受到自己繳存的住房公積金之福利，是異常困難的。

（四）住房公積金監(jiān)管的缺失

住房公積金如此巨額的資金池任憑管理中心進行支配，卻沒有相應(yīng)的有效監(jiān)督機制對其產(chǎn)生制約，頻發(fā)的違法事件將住房公積金制度陷入困境之中。住房公積金的發(fā)展已然偏離制度設(shè)計的軌道，沉淀的資金池與頻發(fā)的挪用腐敗案件威脅著公積金的安全，亦使公眾產(chǎn)生住房公積金的信任危機。

三、住房公積金制度改革的路徑

（一）制度安排上的改革路徑

公積金制度改革的根本，即形成獨立的責(zé)任人，住房公積金運營職能必須分離，成立單獨的運營機構(gòu)，如以住房儲蓄銀行的方式出現(xiàn)，且運營機構(gòu)應(yīng)為獨立的企業(yè)法人，負責(zé)公積金貸款業(yè)務(wù)的辦理以及公積金的保值增值。與此同時，國家應(yīng)在中央機構(gòu)的等級層面，成立統(tǒng)一的、能夠統(tǒng)領(lǐng)全國的住房公積金管理局，以公積金的專業(yè)化管理為重要職責(zé)。依據(jù)中國人民銀行的設(shè)立方式，在全國范圍之內(nèi)適當(dāng)分區(qū)，成立大的區(qū)域性的住房公積金管理局，省市的住房公積金管理局以分支機構(gòu)形式設(shè)立，以此可以在大區(qū)之內(nèi)合理調(diào)整公積金貸款供給，進行有效管理，借以解決公積金使用不均衡、資金容易沉淀的難題。住房公積金制度是體現(xiàn)國家與政府之政策性質(zhì)、公共福利特征與社會互的公共住房保障制度，公積金的管理運營不能完全以市場化的經(jīng)濟方式進行，必須要施以適宜的方式進行干預(yù)、規(guī)范和管理，以期擴大歸集、規(guī)避風(fēng)險。

（二）擴大制度的覆蓋范圍

擴大住房公積金制度覆蓋范圍，關(guān)鍵是建立有效的利益引導(dǎo)機制，增強住房公積金制度對單位和職工吸引力，同時強化繳存行政執(zhí)法，嚴肅查處拒繳和欠繳行為。建議采取以下三項措施。一是加大對城市政府考核力度。將住房公積金制度納入城市政府民生指標，調(diào)動城市政府積極性。浙江、江蘇等省已先行探索實踐，取得明顯成效。二是建立對單位和職工利益引導(dǎo)機制。完善住房公積金存貸款利率政策，對未使用住房公積金貸款的繳存職工，在銷戶提取時給予合理補償，以彌補存款利率損失。在保證提取和個人住房貸款前提下，利用住房公積金投資建設(shè)公共租賃住房，提供給中低收入無房繳存職工。三是增加公共財政投入。對部分困難企業(yè)和職工，中央和地方財政給予適當(dāng)補助，解決繳存“保底”資金來源問題。將住房補貼和補充公積金納入住房公積金統(tǒng)一管理。嚴格執(zhí)行繳存“限高”政策，防止通過住房公積金拉大職工收入差距。

（三）提高資金的使用效率

住房公積金使用效率之增進可以采納多種方式，循序漸進地推廣。一是租房可以列入住房公積金的使用范圍。此舉對于無力購買住房的公民階層來講，可以解決其實際的住房問題。盡管是租房消費支出，但是住房公積金能夠起到實質(zhì)的作用，可以有效調(diào)動公民使用住房公積金的積極性。具體來講，住房公積金管理中心以租房補貼的形式進行資金的發(fā)放，如此既可以引導(dǎo)部分繳存人以租房方式解決住房困難的問題，亦可以減少公積金的沉淀，達到雙贏。二是住房公積金貸款領(lǐng)域之內(nèi)個人信用評級之考量。如北京、上海等市已經(jīng)在住房公積金貸款之中引入個人信用評級體系，信用等級最高位3A級的，公積金貸款金額可以40萬元為基準，上浮30%；2A級的信用等級，可上浮15%。此種方能夠保證住房公積金貸款的穩(wěn)定與資金安全，有利于對公積金的科學(xué)管理，亦可以制度作鼓勵，方便住房公積金繳存數(shù)額不大、但信用水平較高的公民取得住房公積金貸款。

（四）建立健全公積金制度的監(jiān)管機制

首先，明確法律的責(zé)任后果，保障法律制度之嚴格執(zhí)行效力。住房公積金的監(jiān)管必須使住房公積金管理條例上升至基本的經(jīng)濟法律制度層面，制定詳細的監(jiān)管規(guī)范，對違反公積金法律之者加強約束力與威懾力，形成完備的監(jiān)管法律制度，保障住房公積金法律制度強有力的被執(zhí)行。

其次，監(jiān)管部門之間的協(xié)調(diào)與配合，監(jiān)管手段的多管齊下。中國人民銀行、住建部、財政部、審計監(jiān)察等監(jiān)管主體要相互協(xié)調(diào)與配合，住房公積金管理中心的公共行政服務(wù)與投資行為亦要進行整合規(guī)范，保證資金安全與合理使用。

再次，引入必要的社會監(jiān)管，以住房公積金重要管理信息的及時公示與公開之方式，接受公眾監(jiān)督，監(jiān)督資金的使用情況，以實現(xiàn)其合法權(quán)益。

最后，完善風(fēng)險防范機制，使外部的專業(yè)機構(gòu)監(jiān)管、社會監(jiān)督與內(nèi)部的自律監(jiān)管相互協(xié)調(diào)。故此，需要建立提前的預(yù)防機制，完善內(nèi)部自律制度，使兩者相互配合與協(xié)調(diào)，保障住房公積金的安全與科學(xué)管理。

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