商業地產盈利模式

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商業地產盈利模式范文第1篇

關鍵詞：商業房地產；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業地產的營業模式決定了商業地產要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產的收益方式。從經營規模上也區別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業房地產是一個綜合的房地產運作形式，要從投資和開發上區別于傳統的地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。

1 商業地產的運營管理

應該在最大程度上提高房地產的租賃收益以及品質的價值，將現代房地產理念加入傳統的經營項目當中。統一地將這些元素結合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產項目，從而逐漸從“商業管理”發展成為“物業管理”，從而逐漸增強核心競爭統一化標準運營模式是商業地產發展的關鍵，在運行管理上的統一最主要的就是開發商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統一步驟的經營管理工作。把傳統的經營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業物業是一個綜合性非常強的復合商業物業，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內容，有統一規劃、統一營銷、統一售后服務管理、統一品質監管和物業服務。為以后的統一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業地產是否能成功的成為城市商業圈中心的重要執行措施。所以執行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業規劃是商業項目成功的運營基礎。

2 商業地產運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產權

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產權，這種經營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產開發商都在日常經營過程中降低了自己的置業門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業地產都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產權類商業地產商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產開發商也是以一個物業為整體進行整體開發的。通過對類型的商鋪的科學規劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產的產權一直在開發商手中，開發商可以將產權進行抵押貸款，待產業增值后再繼續出售，這樣做也會將整個地產都納入資產運作的范圍內，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執行自己商業地產的經營風格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產權作為投資資本進行再開發，還可以同商家進行聯營，以物業為入股股本參與整個地產的運營當中，也可以合作經營。除此之外，還可以通過物業和其他工作單位成立商業經營公司，專門為經營商業物業，同時以租賃的方式從業主手中取得商業物業的使用權，同時還能獲得產權的租賃收入和合伙經營搜如以及物業增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產商的強強聯合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產應用到了極致，并且利用商業地產的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業進駐萬達房地產，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩定的現金流，而商家則是節省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始

投入。

3 商業地產運作中存在的風險

商業地產和住宅地產區別在于商業地產的資金周轉較慢，需要整個環節都不能有差錯，才能形成一個完成的商業模式，也能保證這個商業環節上的開發商、投資者、經營者、物業都能得到自己應有的利潤。主要的經營環節包括了開發、銷售、招商、經營和管理幾個工作環節，這幾個工作環節中每一個都有著非常緊密的聯系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產的區別，同時商業地產的風險也是比普通房地產大，通常會有以下幾個風險：

3.1 宏觀調控的風險

因為現在如今房地產的開發非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經多次出手調控，例如上海市就已經針對這種情況進行詳細的法規規范，同時要明確商場的產權以及分割轉讓的明細標準，并且規定商鋪必須在有產權證的時候才能夠開發、使用和轉讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發商的行為進行了具體的規范。

3.2 行業規劃失誤的風險

行業規劃具體指的是對某一個地區的產業、地區以及人口等方面內容的安排或者計劃，這種規劃屬于法律法規范疇內的，具有一定的強制性，如果出現宏觀上的規劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業也應該在當地開發商業地產的時候應該熟悉當地的政策法律法規，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業地產開發活動很大程度上是以來市場調查等商業活動，但是在法律的角度上來了解城市發展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風險

開發商在賣出商鋪之后，消費者和小業主們委托開發商經營該商鋪，而開發商則是將整個商業地產交給大型商業地產進行統一經營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規劃階段就要規避法律風險，并且按照市場的需求和規律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業地產有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業信譽，維護企業品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產生的經營風險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內因為自身的經營管理不善而無法繼續經營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發商無法支付固定的收益給業主，因此開發商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據商鋪的行業前景、資質一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經常忽視商家整體的精神風貌和影響商業信譽和形象，也會因此造成商業布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風險

通過公平的法律法規確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發商采用委托經營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業主除了和開發商簽訂購房合同之外，開發商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發商要特別注重委托經營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產權分散所帶來的風險

開發商也要公平公正的分配整個商業地產的商業布局，保證在產權上不要和經營者產生糾紛和矛盾。針對這一問題開發商可以在進行分割的過程中成立業主委員會，通過業主委員會對商場未來經營管理進行總體性的規劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產權能最大限度的避免后期發生

糾紛。

3.7 物業管理中存在的風險

在商業物業當中單獨成立的物業委員會的困難很大，而且管理內容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業地產的管理費可能因為經營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發商產生了糾紛，這是物業的管理水平問題就體現了出來。而且很多不同形態的物業也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發生物業糾紛的概率。

4 結語

綜上所述，商業地產的已經在我國開始有了很大程度的發展，不僅是已經進入的房地產開發商還是新參加的開發商，都是處于探索階段。商業地產是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業地產開發商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發出具有市場競爭力的產品，在進行項目開發之前要做好可操作性研究和規劃設計， 商業地產的經營周期很長，在進行經營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產業鏈，才能實現良好的運行，取得預期的效益。

參考文獻

[1] 夏聯喜.商業地產新兵入門[M].中國建筑工業出版社，2011.

[2] 武能堯.商業房地產開發運營的研究[D].蘇州大學，2010.

商業地產盈利模式范文第2篇

[關鍵詞]商業地產;發展現狀;發展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業地產發展迅速，尤其是自2010年以來，商業地產的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業地產的關鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產發展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產的投資。商業地產能夠得到快速發展主要有兩方面的原因：一方面是經過幾輪的調控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產開發企業紛紛開始轉型，提高了對商業地產的持有比例，商業地產成為市場熱切的關注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產業結構的調整，第三產業的占比在不斷提高，服務業的大力發展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮化進一步提高城鎮居民的收入水平，從而提升消費對經濟增長的貢獻率，加大了商業地產的需求。

2我國商業地產發展現狀

2.1以城市綜合體為核心的商業地產呈井噴式發展

隨著消費能力的提高及新型城鎮化的推進，傳統單一的商業氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現代商業地產的發展趨勢，能夠將項目的建筑功能與商業功能融入到城市的發展規劃中，對該區域起到一個引導的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態上整合土地資源，集約化開發，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內許多城市的商業地產都以城市綜合體為核心的形態出現。

根據國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現今國內大多數的重點城市都已迎來城市綜合體的大發展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數目都在處于增長的趨勢，并出現了井噴式的發展，部分區域存在供應過剩。據統計，2013年全國50個熱門開發城市中，其中有11個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現有土地供應與規劃來看，這50個城市的綜合體個數及規模還將持續大幅攀升，預計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發展期，新區建設、舊區改造等城市的更新，為城市綜合體的大規模發展提供了動力。

2.2商業地產總量過剩，區域性過剩已成必然

從城市發展的角度出發，商業地產并不能無限發展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經濟發展與居民消費水平的能力。一般而言，商業地產的市場容量與城市的規模、經濟發展水平和速度有著直接的關系。城市的人口較多，規模較大，相應的對零售商品的需求量也較大，商業地產的市場容量也較大;城市的經濟發展水平較高，經濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務的需求量，擴大商業地產的市場容量。人均商業建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關系，人均可支配收入影響著人均商業建筑面積的大小（見表2）。根據資料顯示，世界中等經濟發展水平的地區或國家的城市人均商業建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發達國家的人均商業建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業地產是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經濟人口承載力為基礎，通過模型預測了上海市商業地產的市場容量，結果表明2003―2008年上海商業地產市場容量增長速度與商業網點面積基本協調，2009年以來上海市商業地產整體規模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業面積已達到飽和。而在國內的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業物業面積已經超過了這個數字，上海的人均商業建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數字靠近，區域性過剩明顯。

2.3電商對商業地產的沖擊

商業地產在快速發展的同時，消費者的購買習慣正在慢慢地發生著變化，主要體現在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統消費習慣。而隨著互聯網的發展，網絡購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉變。根據中國電子商務研究中心的數據顯示，2013年我國的電子商務市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網絡零售市場規模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當天的總銷售額為571億元。種種數據表明電子商務已進入快速發展階段，對傳統的零售商業造成一定的沖擊，影響著商業地產未來的發展，在一定程度上促進了商業地產業態結構的調整及優化。

3商業地產未來發展趨勢

3.1發展社區商業

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。它能夠滿足社區內居民的基本需求包括購物需求、各類服務需求及休閑娛樂需求。從國際經驗來看，隨著經濟水平的發展與提高，社區商業將會是商業地產的重要組成部分。據統計，社區消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發達國家這一比例達到40%左右。目前社區商業在國內尚處于起步階段，形態比較單一，基本都是傳統模式與現代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區商業是未來發展的趨勢，國內一線的部分地產開發商如萬科、保利及金地等開始關注社區商業，并加大了對其的投入。要使社區商業的可持續的發展，一方面是要考慮到傳統模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業設施的業態組合及經營結構進行優化調整。例如可以引進一批先進的零售業態，基于社區居民的多樣性需求增加服務項目，增設休閑娛樂項目，滿足社區內居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經驗，促進現代化的社區商業的發展，規劃新的業態形式，滿足社區居民集購物、餐飲、服務、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業

隨著消費者收入的提高，消費心態的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經將單純的購物需求轉向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環境、服務、情感等方面買單。根據第一太平戴維斯的統計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內一些房企也開始注重體驗式商業，萬科正在重新整合商業業態組合配比。2013年以來新開業的萬達廣場增加了體驗式業態的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內該比例將達到60%。

3.3轉變商業地產盈利模式

商業地產從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業地產的開發銷售，該階段主要以產權式商鋪為導向;階段二是租售結合，通過銷售和自持商鋪實現;階段三進入到商業地產的金融階段，表現為金融證券化影響物業持有主體。

從國內的情況來看，對于商業項目盈利模式的選擇，較多的開發商會選擇銷售或租售結合，這樣

可以減小企業的資金壓力，而選擇自持則需要開發商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統的商業地產盈利模式已不能滿足未來的發展要求。像國外的商業地產市場，REITS的有望成為主角持有商業物業，一方面可以分散投資風險，通過估值盤活資產，實現價值增值，另一方面可以穩定項目的現金流。

3.4注重商業地產的運營

商業地產的運營是指在招商完成后，基于商業項目的不同規模、業態規劃和主題定位，對商業項目進行一個有序、有效的經營管理。一個商業項目能否健康可持續的運營，除了正確的市場定位與招商外，關鍵還要看運營管理。而隨著商業地產的不斷成熟發展，運營的作用會顯得越來越重要，開發商逐漸會從重招商轉向重運營。但就我國目前來看，商業地產更側重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內商業地產運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業地產收益和物業價值。現代商業地產運營的核心就是將松散的經營單位、不同的消費形態以及多樣的業態組合統一為一個相同的經營主題對其進行有效的管理。其本質是把投資者、經營者與管理者三者直接聯系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業項目的核心競爭力。

參考文獻：

[1]孫斌藝，張永岳，謝福泉.上海商業地產市場容量及合理規模研究[J].科學發展，2002（2）：70-79.

[2]馬文杰.商業地產發展中存在的問題及對策[J].中國房地產，2011（11）：55-56.

[3]張曉煒.我國商業地產經營模式探析及對策研究[J].現代商貿工業，2012（4）：3-4.

[4]吳步鑒.我國商業地產發展現狀和前景分析[J].經濟研究導刊，2011（6）：88-89.

[5]吳步鑒.商業地產的市場定位分析[J].經濟研究，2008（8）：46-47.

商業地產盈利模式范文第3篇

關鍵詞：商業模式轉換 盈利性 現金流

隨著人們的消費理念、消費行為、通訊技術、物流、金融市場、營銷等方面的變化，企業之間不再只是先進技術、產品差異化、低成本等傳統方面的角逐，好的商業模式已成為企業保持競爭優勢或消除成長瓶頸的利器。商業模式簡單講代表的是利益相關者的交易結構，企業在分析自身所處的商業環境、擁有的商業資源、面臨的商業競爭后通過戰略定位以及市場定位選擇出自身的商業結構以及運行方式，從而實現企業價值。當然，企業的商業模式不是一成不變的，為保持競爭優勢，企業需要適時地重構自身的商業模式。

一、商業模式的基本內涵

對于商業模式的基本內涵，有一種觀點得到了普遍認可，即商業模式表達的是企業從價值定義到價值創造與傳遞再到價值獲取的經營邏輯。首先，價值定義是指企業的定位是什么，即企業承諾它可以給顧客帶來什么價值。其次，價值創造與傳遞反映的是企業如何實現承諾，即企業怎樣將自身的資源轉化為顧客的價值，并將創造的價值可以傳遞給目標顧客。最后，企業作為以盈利為目的的組織，只有能夠從創造的總經濟價值中獲得收益才可以支持企業持續經營。

二、商業模式轉換的財務評價

一個成功的商業模式一定是一個把能使企業運行的內外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨特核心競爭力的運行系統，并通過提品和服務使系統持續達成贏利目標的整體解決方案，因此判斷一個企業的商業模式是否成功的一個重要標準，即：持續的贏利。另一方面，不同的商業模式在現金流入與流出的時間序列和規模上也會表現不同，使得現金流具有度量企業價值、診斷交易結構優劣的功能。只有未來預期的自由現金流折現值為正才表明企業采用的商業模式是有創建與投資的必要的。在企業的現金流量信息中經營活動現金流反映的是企業自身創造現金的能力，如果經營活動的現金流在現金流量總額中占的比重越大，就表明企業自身創造現金的能力越強，償債能力以及對外籌資的能力也越強，經營活動現金盈余是企業具有活力的主要標志。因此，在利用財務數據對商業模式進行分析評價時應該對企業采用新的商業模式后利潤的質量、盈利的持續性及現金流給予格外關注。

三、案例研究

（一）公司簡介：傳統主業唱衰，商業模式轉換

深圳市國際企業股份有限公司（以下簡稱深國商）在上市之初主要經營商品零售業，尤其以中高檔名優商品的零售業務為主，在國內逐步發展大型連鎖商場。之后為了拓展連鎖網點，下屬子公司融發投資公司積極開展房地產業務，采取以商養地、以地保商的發展策略，降低經營網點的使用成本，促使本公司連鎖商業經營發展。近年來，由于國內商業發展形勢發生變化，公司原有的商場已不能適應市場競爭，于是深國商改變自身的價值定義，重新進行定位，公司的商業模式開始由傳統零售百貨業向經營大型購物中心轉型，同樣是滿足消費者的購物需求，但深國商商業模式的轉換使得滿足方式發生變化。對于商業模式轉換后的深國商來說其應關注的價值主張包含了來自商業地產租戶的直接顧客價值以及來自最終消費者的間接顧客價值，價值定義改變后公司建立起新的經營系統及盈利模式，收取租金將成為深國商主要的收入來源，相對應的物業管理等活動會成為重要的成本支出。在 2010 年公司完成重組后，確定了以商業地產經營為公司的主營業務。自此，公司的經營業務涉及自有物業出租、林業種植與銷售、物業管理、商業零售。

（二）因計量模式轉換導致的財務業績“大翻身”

在深國商商業模式轉換的前兩年，公司的凈利潤一直呈現虧損的狀態，該公司2010年的凈利潤-171 211 827.94 元，2011年的凈利潤為-129 900 924.74元，公司難逃被警示退市的風險，于是根據《深圳證券交易所股票上市規則》（2008修訂）的相關規定，公司于2012年4月20日披露2011年度報告后公司股票被實行“退市風險警示”特別處理，公司A、B股票簡稱由“深國商、深國商B”變為“*ST國商、*ST國商B”。但是就因為公司轉變了商業模式后公司的財務業績實現“大翻身”，2012年公司的凈利潤為18 186 252.87元，2013年更是達到了2 320 696，950.25元，同比增長128倍左右，每股收益也高達10.64元，原因就在于企業從2012年1月1日起開始對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，在2013年9月30日皇庭廣場全部竣工達到可開業狀態，截至2013年12月31日，皇庭廣場的評估價值為76.48億元，因對其采用公允價值計量使得公允價值變動損益對本期的凈利潤影響金額為40.94億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤影響為24.57億元。因此在報告期公司所有者權益及凈利潤大幅變動的主要原因系公司下屬控股子公司深圳融發投資有限公司投資開發的投資性房地產皇庭國商購物廣場后續計量模式由成本計量模式轉為采用公允價值計量模式產生公允價值變動損益所致。

（三）商業模式轉換的動因及操作可能性分析

市場中經濟主體的經濟活動必是在某種動力的驅動下進行的，因此，一個企業商業模式的轉換必有其動力原因。對于深國商來說，扭轉近幾年以來一直虧損的局面無疑是其轉變商業模式的重要原因之一，因此許多投資者不免因其商業模式轉換的動因而懷疑公司利用會計手段操縱利潤。對此2013年11月11日，深圳證券交易所下發《關于對深圳市國際企業股份有限公司的關注函》，文件中指出：根據深國商2013年三季報顯示皇庭國商購物廣場采用公允價值計量產生的公允價值變動損益達55.1億元，但皇庭廣場項目以前是按照成本模式計量，直到2013年三季報才轉換成公允價值模式計量。根據企業會計準則規定，“投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益”，而深國商卻直接計入了利潤。深國商的公司股票被繼續實施“退市風險警示”。

然而根據企業會計準則規定，“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，故深國商認為按照上述規定將差額計入利潤，符合企業會計準則相關規定。而對于投資者投訴所涉及的《企業會計準則第3號――投資性房地產》第四章第十六條規定，“投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益”，適用于自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，即房地產用途發生改變時，深國商并不屬于此種情形。基于此，2014年3月13日深國商召開第七屆董事會2014年第一次會議，審議通過了《關于向深圳證券交易所申請撤銷股票退市風險警示的議案》，向深交所提出退市風險警示申請，經深圳證券交易所審核批準，自2014年3月31日起，撤銷本公司股票交易退市風險警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢復正常交易。深國商“摘帽成功”。

深國商是利用轉換商業模式將投資性房地產的后續計量模式由成本模式轉為公允價值計量模式以實現當前凈利潤扭虧為盈，亦或是通過商業模式轉換為公司注入新的血液，從實質上拯救企業，對于深國商商業模式轉換成功是否存在問題的回答，則需觀察其今后的財務業績。

（四）商業模式轉換后盈利性及現金流透視

深國商租金收入在主營業務收入中的比重在2013年僅為7.55%，而林木以及物業管理產生的收入卻占到了約93%。2014年租金收入在主營業務收入中占的比例提高到了49.50%，商業地產的經營對公司收入的貢獻大幅提高，這似乎與公司的商業模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否讓企業在實現顧客價值的同時提高盈利能力是當前面臨的主要問題。雖然皇庭廣場在2013年底開業后成為了公司的主要收入來源，2014年公司也僅僅圍繞皇庭廣場的運營管理開展工作，加快簽約進度，提升皇庭廣場的開業率，但截至2014年公司新的商業模式并沒有明顯改善公司的盈利能力，歸屬于上市公司股東的凈利潤在扣除非經常性損益后仍顯示為虧損。

另一方面，在“現金為王”的時代，現金流已越來越成為企業生存的決定性因素。深國商商業地產租賃成為其主要的經營活動，企業轉型的初期，現金流就顯得尤為重要，但從深國商現金流量表中可以看出，企業商業模式轉換后經營活動凈現金流量都是負數，2015年第一季度報告也顯示經營活動凈現金流為-255.93萬元，仍呈現凈流出狀態。可以看出深國商商業模式轉換后經營性的活動目前并沒有帶來持續的正的凈現金流，現有商業模式創造現金流的能力目前較弱。

四、結論

深國商在原有的商業模式不能適應市場競爭時找準契機進行商業模式的重構，從自身定位著手，改變盈利模式，轉換后企業持續的盈利性以及經營活動是否可持續獲得凈現金流入是我們應關注的焦點。深國商試圖由傳統的零售行業轉為主營經營商業地產，商業模式的轉換使得投資性房地產由成本模式轉由公允價值進行后續計量，這一會計計量手段的轉變如魔術般使得深國商的凈利潤扭虧為盈，但扣除非經常損益后歸屬于上市公司股東的凈利潤截至2014年始終呈現出虧損狀態，說明商業模式的轉換后企業的盈利性并沒有明顯改善。同時，現金流作為一個企業經營狀況好壞的一個重要標志，深國商截至2015年半年報顯示經營活動尚未給企業帶來正的凈現金流，因此深國商商業模式轉換的方向是否成功仍需拭目以待。X

參考文獻：

商業地產盈利模式范文第4篇

產業新動力

從基本面看，越來越多的專家開始認可“縣域發展，決定中國現代化的未來”的觀點。作為縣域經濟轉型、推進工業化和城鎮化的載體及經濟引擎，“具有產業優化及升級作用的科學型產業園區是下一輪長周期新產業動力”。（國家發展與改革委員會宏觀經濟研究院副院長陳東琪言）。

中國社會科學院工業經濟研究所所長金培認為，“華夏模式”的核心思想就是：“深化產業促進與城市發展雙輪驅動”、“強化產業轉移與轉型”、“促成園區、城市、區域三個發展主體全方位價值的提升。”這種開發區建設及產業引進培植的模式或將成為未來開發區的發展方向。

打造核心競爭力

從商業層面來看，華夏幸福的產業新城模式，在標準化工業園區地產基礎上，靈活嫁接連鎖小鎮標準化住宅地產元素，同時，針對性引入國際成熟商業地產元素，從而具備了很強的可復制性。

中國正處于工業化升級、城鎮化提速的關鍵時期，華夏幸福堅持布局高增長潛力片區，順應了國家產業政策，因此，市場前景廣闊。公司投資開發的工業園區主要位于“環首都經濟區”和“環渤海經濟圈”，營業利潤率較高；公司開發的城鎮住宅，主要面向產業轉移人口以及舊城改造人口，以剛性需求為主，全部位于不限購城市，受宏觀調控政策影響相對較小。

從競爭力角度看，自1998年以來，華夏幸福以工業地產和住宅地產兩條腿走路，積累了10余年的開發運營經驗，然后在此基礎上因勢利導，推出了產業新城綜合地產模式，定位于專業開發區投資運營專家，致力于為企業提供各種工業、物流以及商業設施，同時提供完善的投資、生產、商務、政務及生活配套服務。投資運營開發區是華夏幸福基業的核心業務，戰略規劃能力、投資建設能力、招商引資能力是華夏幸福基業的三大核心能力。

穩定的盈利效益

從盈利模式來看，華夏幸福的產業新城模式，主要來自于土地一二級聯動開發的土地增值收益以及園區運營和城鎮商業運營的綜合收益。公司綜合毛利率達到41.93%，凈利潤現金含量17.74%。遠高于總部在廊坊的另一家上市房企——榮盛房地產發展股份有限公司（綜合毛利率為37.65%，凈利潤現金含量為-32.52%）。更關鍵的是，公司園區收益具有現金流穩定和長期性收益特征，這在很大程度上彌補了住宅地產短周期性和波動性缺陷，為企業長遠可持續發展奠定了基礎。

從最新年報來看，華夏幸福2011年實現營業收入77.59億元，比上年增長76.3%；實現營業利潤17.49億元，比上年增長180.8%；實現歸屬于母公司所有者凈利潤為13.58億元，比上年增長225.46%。公司預計2012年營業收入可達120億元，增長54%；相應利潤可達18.6億元，增長37%，遠超同行業平均水平。

從業務結構來看，2011年華夏幸福的產業新城模式中，園區運營收入占45%，園區住宅開發占50%，其他商業服務收入占5%。目前，公司產業園區土地儲備占全部土地儲備80%。公司園區基建和土地整理，每平方公里須投資4億-5億元，（每畝地須投資30萬元，分3年投入），主要用于征地、開發和修路，其中征地拆遷占60%，基礎設施建設占40%。土地開發采用BT模式，與政府110%加成結算。而招商引資、提業服務收入，當地政府則以上一年落地投資額的45%返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設備等，綜合毛利率達到40%-50%，凈利率25%左右。

根據華夏幸福2011年主營業務收入構成數據顯示，園區住宅配套、土地整理、城市開發毛利率最高，公司84%收入來自于這三個方面。其中，園區住宅配套毛利率高達37.3%，是園區地產開發商最核心的盈利來源。圍繞園區開發來做商業配套和住宅配套，這是產業新城模式區別于城市綜合體模式的最大特征，也是其賴以發展的核心競爭優勢。這一模式不僅有效解決了國家產業政策和地方區域經濟發展以及城市化的平衡問題，還解決了由于缺乏產業依托導致的類似于北京回龍觀的“睡城”現象和鄂爾多斯新區的“空城”現象。此外，由于產業政策的支持和局部地區城市人口的分流，工作人群和生活人群的交會，產業新城模式也可以避免各地一窩蜂搞城市綜合體模式而造成的商業地產泡沫。

商業地產盈利模式范文第5篇

可能是源自出身的基因，遠洋地產一直對商業地產慎之又慎。

遠洋地產開發的第一個項目是位于北京長安街的甲級寫字樓遠洋大廈。經歷過遠洋大廈的開發和運營，遠洋地產深知商業地產開發和運營風險。在過去的數十年間，即便是全行業數次掀起綜合體開發熱浪，遠洋地產并不為之所動。遠洋地產更是數次通過年報向投資者喊話，強調商業地產的操作風險：“應當用更加謹慎的態度對待商業地產。要做好商業地產，從投融資、取地、定位到規劃設計、招商、建設、運營等各個環節，都要做好功課，環環相扣，用‘一著不慎滿盤皆輸’來形容并不為過”。

商業地產是重資產商業模式。一個現實的情況是，國內的融資渠道以間接融資為主，一段時間內不動產證券化無法實施。

遠洋商業地產又有哪些破解之道？

早在9年前，遠洋地產就在年報中表示，要“保持來自物業開發和來自投資物業租賃之間營業額的平衡”。2007年，遠洋地產出售凱晨世貿中心。多年來，這宗交易一直被業界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點不僅僅是交易的價格、時機，基于內部現金流平衡的戰略眼光，還在于遠洋地產通過有選擇性銷售走上輕資產之路。

此外，著眼于現金流平衡和優質物業持有，遠洋地產尊重商業的現實環境，保證貨如輪轉，又兼顧潛在的資產升值收益和風險分散，在進取和保守之間，劃出一條優美的微笑曲線。

除了有選擇性銷售，在輕資產模式上，遠洋商業地產選擇與巨人同行。這樣做的好處顯而易見，一是降低資金成本，二是優勢互補，降低風險。在業內看來，太古地產有資金實力和商業地產管理經驗，遠洋地產熟悉國內市場，在土地獲取、市場定位、設計實施、工程營造等大型綜合體整體開發獲取上有豐富經驗。這是資本和資源的最佳組合，也是地方政府最為看重的拿地籌碼。事遂人愿，2010年3月8日，遠洋地產與太古地產正式達成“戰略合作框架協議”。

雙方的聯姻效果很快面臨市場檢驗。9個月后，太古地產和遠洋地產聯手拿下成都市核心區大慈寺片區100余畝土地。在成都市錦江區政府眼里，大慈寺片區的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片，而且將擔任起城市產業升級引擎的功能，非遠洋地產和太古地產莫屬。

這是一次美妙的“艷遇”。緣分來自太古地產、遠洋地產和成都市錦江區政府的實力和戰略眼光。在成都遠洋太古里開業新聞會上，遠洋地產總裁李明動情地說，“錦江區政府是我遇到的最好的區級政府之一”。

在“艷遇”和緣分背后，則是遠洋地產對商業地產的獨到理解：對綜合體拿地的要求是“一線城市及發達二三線城市中核心、地段優越的商業地產”。這也是遠洋商業地產做綜合體的天條。“隨著城際交通的發展，每座城市絕不會都變成獨立的商業中心，相反，城市之間更強調功能配合，越是核心的城市越真正具有商業價值”。

具體來說，四川地形呈盆地狀，像一個聚寶盆，成都地處聚寶盆中心，成都遠洋太古里則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說，成都是大西南諸城市的聚寶盆中心，成都遠洋太古里的先天條件得天獨厚。

遠洋地產和太古地產結伴而行，斬獲頗豐。但具體到遠洋商業地產的商業模式，遠洋地產并不認同快速復制綜合體批發式的商業模式。他們認為，比拼耐力，打造擁有長久價值的項目，走彎道超車模式更適合遠洋商業地產。

接下來的問題是，遠洋地產如何實現彎道超車。而在輕資產這條路上，除了銷售、合作開發，遠洋地產還要解決哪些問題？首個大型高端商業綜合體成都遠洋太古里又將如何才能成為遠洋商業地產彎道超車的抓手？

二、打造“豁然開朗”的“人體大動脈”

綜合體是個瓷器活，需要金剛鉆，特別需要產品設計、招商和運營上的專業能力。因此，遠洋商業地產輕資產之路的核心就是匠心之旅，通過專業化降低風險。其中，綜合體的選址、定位、規劃非常重要。在商業地產圈，有一個名詞叫“地鐵上蓋物業”，意思就是強調，選址一定要在主要交通運輸交匯點上，項目交通便捷，可達性強。

成都遠洋太古里先天性位置優越，周邊有4個公交站臺，19條公交路線，4條地鐵站環繞，其中2、3號線出入口春熙路站的出入口與項目無縫連接。此外，成都遠洋太古里地處春熙路商圈，該商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區的商圈。而且，該項目環繞千年古剎大慈寺，大慈寺是成都乃至中國久負盛名的佛教重地。

除了外部交通便捷有要求，綜合體內部的交通同樣重要。比如，綜合體中的購物中心要給顧客“豁然開朗”般“到達”的感覺。“豁然開朗”背后是通過購物中心內外交通，將不同的商家串連，每一條街道都是“商家私家路”，人流、商家流、錢流匯集且互通共享（下文皆以成都遠洋太古里購物中心為例）。購物中心交通動線好比人體大動脈，擔負起輸送客流和錢流的使命。購物中心有一句名言，回頭客，請走回頭路。這句話的意思是，購物中心經營成功，回頭客消費至關重要，而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因。

三、懂市場、懂商家是關鍵

矛盾處處時時存在。正如一個硬幣總有兩面，扎堆生意好做，但同質化將會喪失商業個性，甚至會削弱購物中心的聚集效應。

所以，購物中心的業主方一定要零售，懂市場，知道商家怎么賺錢。比如說，懂市場，業主方就可以知道具體某個品類的市場容量，不會盲目引進同一品類的商家；懂商家，就會考慮商家的利潤，制定合理租金，談判時主動，甚至主動幫助商家根據市場變化調整品類結構。

與租戶溝通是件細致且需耐心的事情，要讓商家了解成都遠洋太古里的整個商業規劃和方案，請商家提出建議和方案，同時又要了解商家訴求。成都遠洋太古里甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的核心問題依然是租金。但是，不同于行業的常規做法，成都遠洋太古里的租金并不完全從商鋪的面積和位置考慮，而是更多參考商家的成本和利潤率。以餐飲業為例，日本餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐飲業的盈利模式，業主方才能設計出更合理的租金。

川菜是中國的菜系之一，成都遠洋太古里開業期間居然沒有引進川菜商家，這讓遠到而來的顧客非常遺憾。成都遠洋太古里不可能沒有川菜館，只是更慎重。要將成都遠洋太古里最好的位置留給兩家非常有特色的川菜商家，以匹配成都遠洋太古里的高端定位。

從慎重引進川菜商家可以發現，成都遠洋太古里招商非常慎重。恰恰是因為慎重，成都遠洋太古里的招商非常成功。懂商家的背后是信任。做購物中心就是做商家的買賣。商家信息非常重要，他們更了解市場的流行趨勢，商業競爭中的對手優劣，誰更想進駐成都遠洋太古里，誰又可能會離開成都遠洋太古里，以及商家最佳同業組合及比例。