不動產登記條例

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不動產登記條例范文第1篇

近期頒布的 《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）是我國第一部不動產登記方面的行政法規。它的頒布意味著我國在建立統一的不動產登記制度，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的 “四統一”上邁出了重要的、關鍵性的一步。《條例》共分六章，三十五條，依次對立法目的、基本原則、不動產登記簿、登記程序、登記信息和法律責任等做出了規定，筆者將對這些內容進行系列解讀。

《條例》第一條規定：“為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。”這是對立法目的的規定。也就是說，制定《條例》有以下目的。

一、整合不動產登記職責

這一點是毋庸置疑的。《物權法》第十條第二款就明確規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。” 2013年3月15日十二屆人大一次會議審議通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》中就明確要求，“減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，……分別整合由一個部門承擔”。同年3月26日國務院辦公廳的“關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知”明確要求：由中央編辦負責，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責的整合。由國土資源部、住房和城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，在2014年6月前出臺不動產登記條例并實施不動產統一登記制度。2013年11月20日國務院常務會議決定：將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節，減輕群眾負擔。由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門。

《條例》將“整合不動產登記職責”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實《物權法》和《國務院機構改革和職能轉變方案》的要求。為了實現這一點，《條例》第六條規定，“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督”。

二、規范登記行為

不動產登記行為非常復雜，既涉及到各種復雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動產登記機構、登記申請人、有關國家機關。在這個過程中，如果要規范各方的登記行為，確保登記依法有序進行，做到登記的真實與準確，就必須要有明確而詳細的規定對登記行為加以規范。這對于實現統一登記的我國而言更為重要。因為以往不同的不動產權利由不同的登記機構依據不動產的登記程序記載于不同的登記簿上，而現在要統一登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產上的權利由統一的登記機關依據統一的程序記載于統一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規范。正因如此，《條例》從登記機構的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個環節做出了明確的規定，以規范各方的登記行為。

三、方便群眾申請登記

方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個重要目標。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等。可以說，《條例》在第三章“登記程序”的規定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。

第一，以往由于登記機構、登記程序的分散，導致人民群眾因為一樁房地產交易要分別到土地登記機構、房屋登記機構辦理兩次登記，繳納兩次費用并領取兩本權屬證書，極不方便。因此，統一登記職責在很大程度上能夠方便群眾申請登記。

第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準備材料并事先填寫好示范文本，從而節約了登記申請的時間。

第三，《條例》第十五條第一款規定，當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。

第四，依據《條例》第十七條，“不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動產登記機構的工作人員麻木不仁、濫用權力，隨意折騰老百姓。

第五，《條例》第二十條要求，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，除非法律另有規定。這樣可以防止登記機構隨意拖延辦理登記的時間，當然具體的每一類登記的時限是不同的，有些登記如所有權初始登記、抵押權設立登記可能復雜一些，需要時間長一些，有些登記時間很短，甚至要求一個工作日內就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個工作日。

第六，《條例》第二十一條第二款規定，“不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規定相比，刪掉了“相應的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因為不動產登記機構不統一，所以各類不動產登記機構發放不同的不動產權屬證書和登記證明，甚至同一不動產因其權利不同發放的權屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統一的不動產權屬證書和登記證明，不再按照不同的權利來區分不同的證書。最后，為了穩定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規定，“本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效”。

四、保護不動產權利人合法權益

應當說，《條例》最根本的目的就是保護不動產權利人的合法權益，維護不動產交易的安全與效率。如果沒有這個目的，所謂整合不動產登記職責、規范登記行為、方便群眾申請登記之類的目的就沒有任何意義。這是因為，不動產登記實質上就是不動產權利的登記，更確切地說，是不動產物權登記。此點從《條例》第五條對于可以依照《條例》的規定辦理登記的不動產權利的列舉也能看出，全部是所有權、用益物權以及不動產擔保物權。不動產物權之所以需要登記就是因為物權是一種對世權與絕對權，物權的變動應當通過一定方式（即公示方法）向外界加以展示。在我國，不動產物權變動的公示方法就是登記（《物權法》第六條）。而作為不動產物權變動的公示方法，登記可以清晰準確地展現出不動產上物權的歸屬和內容，起到保護權利人物權的功能。主要表現在以下兩個方面。

不動產登記條例范文第2篇

一、因信息關聯性程度大小不同，與相關單位的共享要求也不同

《條例》第二十四、二十五條給出信息共享的不同要求。依照第二十四條，不動產登記信息必須和住房建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息共享，而且必須實時共享。作出這樣的規定是非常有必要的，因為原來房屋、農村土地承包經營權、林權、海域等登記是分別歸口上述幾個管理機關，其各自的登記與前置的審批、交易管理均由同一個單位主管，都在同一個信息平臺操作，不僅不會產生審批與登記或交易與登記前后不同環節的脫離，而且能有效防范交易或登記的風險。例如，原來房管局所主管的交易和登記兩個信息子系統建立了良好的關聯關系，已經在登記信息系統中辦理過抵押登記的房屋不可能在交易信息系統中再被銷售。同理，在交易系統中已售房屋也不可能被開發商再在登記系統中辦理抵押登記。如今，不動產登記職能除土地外全部從原主管單位剝離出來，從而使審批、交易等職能與登記分別歸屬于不同管理部門，則在前后關聯業務銜接上必須有賴于信息系統的實時共享，如果不能做到實時，則依然存在交易與登記各自的風險。依照第二十五條，不動產登記信息應當與公安、民政、金融等一些部門加強互通共享，這里就不需要實時共享，因為與這些部門的共享僅是為了方便查詢信息，為相互之間的業務服務。當前不動產登記量不斷增多，信息價值越來越大，在公安戶口管理、民政民生救助、財政收取非稅性收入、金融抵押貸款等一系列行政管理、商事管理過程中，都需要查詢不動產登記信息。所以，根據這些相關部門不同業務的需要，不動產登記信息要建立與不同部門的共享接口，方便這些部門的遠程查詢。

同時，在不動產登記中，登記機構也需要查詢與登記有關的上述部門的信息，如申請主體的身份信息，婚姻關系信息（有時需要），公司設立、變更或注銷信息等。與上述單位建立信息共享機制后，也就能方便獲悉登記所需要的信息，對各方的工作都會帶來便利。

二、因不動產登記信息具有私密性，對內對外都要采取保密措施

由于不動產登記信息的利用越來越廣泛，有些地方曾因不動產登記信息的泄露發生過較嚴重的社會負面影響，加強登記信息的保護也成為登記機構的共識。為加強信息的保密性，《條例》第二十六條對共享單位和登記機構內部工作人員作出了應當保密之要求。根據該規定，登記機構要對內部工作人員的信息查詢權限依其工作崗位性質予以細分和限定，從管理角度強化信息保護意識，對于因工作需要能夠查詢所有不動產登記信息的人員要作出特別的保密規定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享單位與登記機構要本著對對方負責的態度遵守雙方所簽保密協議要求，不得未經允許擅自對外提供共享單位的信息。

此外，根據《條例》第二十八條規定，依法可以查詢的單位和個人所獲不動產登記信息只能用于提出查詢申請時的查詢目的，不能用于其他目的。這是對外信息獲取者的保密要求。為防止信息泄露，更好地保護權利人的私密信息不受侵犯，《條例》在“法律責任”一章中明確了信息泄露者應承擔的法律責任。

三、信息共享后申請會更簡化，登記審查會更方便

與登記信息共享的審批、交易管理單位所制作的審批文件或產生的經備案的交易合同等都是不動產登記所需收取的申請材料，信息共享后，登記機構可方便地調取這些本該由申請人提交的材料。同時，與登記信息共享的還有公安、民政、工商、稅務等單位，因而與登記有關的身份主體信息、納稅情況、有些情況下需要的婚姻狀況等也可以方便地從這些共享單位的系統中查知，申請人也就不需要復印由這些部門制作的證件或證明。由此以來，一方面，申請人可以少提交很多材料，節省費用，比如經房管部門頒發預售許可證的，在房屋初始登記時就不需提交該證的復印件給登記機構了，房屋網簽合同在房管信息系統中能查獲的，在房屋轉移登記時也不必提交合同全文了（只需提供有當事人簽章的一頁）；另一方面，登記機構也可少收取很多材料，方便了移交和資料整理。更為重要的是，可以大大提高申請材料的真實性，登記機構通過共享系統核對證件或證明可以方便查知申請人提交的材料是否屬實。在沒有共享信息之前，不同部門出具的證明往往真偽難辯，對于存有疑點的書證，登記機構要通過信函、電話等方式加以驗證，費力費時。

四、信息共享后利用率提高，對登記簿準確性要求更高

不動產登記條例范文第3篇

一、對不動產統一登記的理解

不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。不動產統一登記是將原來分散在土地、房屋、農業、林業、海域等部門按各自職能進行的土地登記、房屋登記、承包經營權登記、林權登記、海域使用權登記等統一由一個登記機構在統一的系統上辦理，記載于統一的登記簿上，為當事人核發統一的權屬證書或證明。其根本目的是為了保護當事人合法權利，保障交易安全，當事人和登記機構之間的權利義務關系并沒有因為不動產實行統一登記而改變，不存在部分人猜想的統一登記是由政府組織主動開展不需當事人申請舉證的問題，更不會因為統一登記而將原來的違法不動產合法化。

二、不動產登記程序的啟動及申請主體問題

按照《物權法》等相關規定，通常情況下不動產登記是依當事人申請進行，其中以雙方申請為一般原則，以單方申請為例外情形；不動產登記程序的啟動以當事人申請為一般原則，以依囑托或依職權進行為例外情形。在國家規范及我市以往政策規定中，對依當事人申請進行的登記均有詳細規定，而對于依囑托或依職權進行系統性規定較少，在國家規范只有該兩類登記程序沒有具體登記內容。此次，在《天津市不動產登記規范》中單獨設立一章“根據有關部門要求辦理的登記”， 按照《天津市不動產登記條例》和《天津市土地管理條例》規定的情形，對依據有關國家機關囑托進行的登記、登記機構依職權進行的登記以及依拆遷整理單位申請進行的登記從申請主體、登記材料、審查要點等方面進行了詳細規定，既做到于法有據又解決實際問題。

三、不動產登記的公告問題

本著既依法為相關當事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務，又減輕當事人負擔的原則，對公告的種類、情形、場所、時限等在規范中進行詳細規定。

（一）公告的種類及情形

1.登簿前公告，即將準予登記事項記載于登記簿前進行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權登記，宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及房屋所有權、土地承包經營權的首次登記；不動產登記經辦機構依職權辦理的登記；按照《天津市不動產登記條例》第七十六、七十七條規定的歷史遺留問題登記。2.登記結果公告，主要包括《天津市不動產登記條例》第三十條規定的依囑托進行的登記和《天津市土地管理條例》第二十九條規定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請辦理的注銷登記。3.證書作廢公告，即辦理注銷登記時應當收回原證書或證明而未收回的，在登記完成后應當公告作廢。

（二）公告場所

除歷史遺留問題因涉及不特定人重大權益，需要在本市主要報紙予以公告外，其余的公告都可以在不動產登記經辦機構的門戶網站及不動產所在地等指定場所進行，最大限度的減輕當事人負擔。

（三）公告時限

登簿前公告除歷史遺留問題需公告3個月外，其余的公告時限為不少于15個工作日。

四、不動產登記中涉及的公證問題

一直以來，為了保護不動產權利人合法權益，降低其不動產被他人處分的風險，對于自然人處分不動產以及繼承或接受遺贈取得不動產的，均需對授權委托書和繼承權進行公證。此次對于境外申請人處分不動產的，其授權委托書應當經公證或者認證的規定予以保留；對境內自然人處分不動產的，如委托他人辦理，其授權委托書公證不作為必要前提，可以在申請登記時與人共同到不動產登記經辦機構現場簽訂授權委托書；對于繼承和受遺贈類登記，提交經公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權屬來源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設置了一套程序進行處理，主要是基于當事人自我舉證和證據鏈之間的互相印證、登記機構的問詢查驗、各相關人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關于此類做法的爭議也未停息，在減輕當事人經濟負擔的同時，當事人合法權益受到侵害的風險也在增加，尤其對于由登記機構依當事人舉證對其是否有權繼承進行審核，已經進入到了對民事法律關系的實質性審查，這既超出了登記機構的職責范圍，也影響登記安全和登記效率，在當前登記人員普遍緊張的情況下也影響對其他登記業務的合理的人員配比。

五、規范不動產分割合并或范圍發生變化等變更登記問題

在以往登記的內涵不明確時，的確存在過通過不動產登記對已有不動產進行分割、合并，以登記代替行政審批的問題，在《物權法》的大背景下，登記的記載和公示功能已經法定，登記機構依據權屬來源證明材料進行依法記載，對于不動產的分割、合并或范圍發生變化等行為，需要有權機關出具相關變更的證明材料，避免因當事人自行申請造成的不符合規劃、不符合消防等相關部門規定的問題。因此，在《天津市不動產登記條例》中規定申請人應當提交“有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件”“國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議”，并在登記規范中進一步細化為：因地界調整導致土地面積、界址范圍變更，宗地分割或合并的，提交土地出讓補充合同或有關批準文件；屬部分土地收回引起房屋面積、界址變更的，提交人民政府收回決定書；改建、擴建引起房屋面積、界址變更的，提交建設工程規劃許可證及附件、附圖，建設工程規劃驗收合格證件，建設工程竣工驗收合格證明材料；其他面積、界址變更，分割或者合并不動產的提交有權機關出具的批準文件。這些規定與國土部規范的規定也相一致，充分體現登記的記載功能，以及權利人應當依法依批準利用不動產的責任。

不動產登記條例范文第4篇

[關鍵詞]不動產登記制度；物權變動；實質審核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我國物權法中不動產登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權利人或與其有緊密關系的人申請之后，然后再把不動產權變更事宜由相關的職能部門記載到登記簿上。就其本質而言，不動產登記就是物權公示。如果不動產權有變動就應該將變動的信息資料公開，從而充分地發揮不動產的排他作用。現階段我國的不動產登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產登記制度具有非常重要的現實意義。

1現階段我國不動產登記制度存在的不足

11機構缺乏整合力度

盡管我國制定的不定產有明確的規定，即不動產登記工作不管是國家還是省級的都應該由國土資源部來監督和指導，而對于市級或縣級的不動產登記工作應該由當地政府指定相關部門來負責，基于這樣的情況就很難將機構統一。據調查，部分區域的國土資源部門并沒有積極地設立負責不動產登記的機構，而且他們認為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協調好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產的機構隸屬于當地政府，然后通過國土資源部門指導。不僅如此，把各地區市級和縣級登記不動產的機構設置于當地的國土資源部門也是非常困難的。

12技術標準和信息未實現統一

隨著我國頒布不動產登記條例及其正式施行，制定不動產統一登記制度已經變得迫在眉睫。不動產登記的登記依據、登記簿冊、信息平臺以及登記機構應該要實現“四統一”，同時還必須要逐步地規范不動產統一登記的權籍調查、信息平臺建設、操作規范等。但是現階段部分地區在登記不動產的過程中卻沒有嚴格根據“四統一”的要求進行，反而更多的是結合當地的實際情況來進行不動產登記。這就造成國家制定的關于不定產登記的相關規范也不能順利徹底地執行，相關數據也得不到兼容。這就導致在統一登記不動產之后還必須重新整理相關數據，這無形之中就加大了工作量。

13不動產登記制度缺乏公信力

在進行不動產登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護和決定的。基于我國目前施行的關于不動產登記方面的法律法規，不動產登記制度公信力方面的法規還比較缺乏。這種問題具體表現為：其一，關于推定權利正當性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產登記信息交易的人員。如果登記不動產的名義人在將其真實權利隱瞞的前提下出賣了不動產，而在不動產交易的時候則是根據登記的信息進行的，等完成交易之后，不動產真實的權利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產。

14相關的法律十分混亂

現階段，我國在不動產登記方面的司法解釋、部門規章、地方法規及其法律法規等沒有統一標準且內容十分混亂，更有甚者有的法律法規還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產資源法以及物權法等法律主要是關于不動產登記的，而城鎮國有土地使用權轉讓和出讓條例和土地管理法實施條例則主要是關于不動產登記的行政法規的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規則等是涉及不動產登記的地方性政策和法規。盡管這些政策和法規詳細地規定了不動產登記的相關問題，但是相對比較分散。像這樣雜亂不堪的不動產登記，相關的政策法規在很大程度上增加了地方財政支出和申請不動產登記相關人員的負擔，同時還對不動產登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現很多錯誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動產信息的查閱。盡管我國制定的關于不動產登記條例已經開始施行，但是它還需要有相關的法律法規和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現象。

2完善我國不動產登記的建議

21專門制定規范不動產登記程序的政策法規

要想規范不動產登記的程序，首先要在國家制定的物權法中統一不動產的登記規范、登記模式及其物權模式。同時不僅要嚴格實施不動產登記條例，而且還必須要對不動產登記的其他法律法規進行積極的完善。盡管現存的關于不動產的法律法規也有很多，但是部分法律法規之間存在互相矛盾、不協調以及重復的現象。因為不動產登記在人們日常生活中有著非常重要的作用，所以修改和完善不定產登記相關的政策法規是非常必要的。一方面要明確不動產登記的程序、效力以及性質，構建完善的不動產登記制度；另一方面還必須要制定一些關于不定產統一登記配套的制度和政策。相關部門可以制定一些能夠支持不動產統一登記相關的金融財政政策，同時國家還需要制定不定產登記相關的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動產登記法律體系的邏輯性、科學性以及統一性。

22盡快制定不動產的技術規程及其統一登記標準體系

為了確保我國各地區的不動產登記工作能夠更好地_展，使各個部門之間盡量不會出現不定產登記數據信息不兼容的現象，應該盡快制定不動產的技術規程及其統一登記的標準體系。通過統一建立不定產登記的平臺使不定產登記信息可以實現信息化管理。但是因為不動產登記的信息是由各個部門分別負責管理的，所以應該盡快建立一個不動產的管理系統，該系統可以實現不動產檔案信息查詢的管理和不動產統一登記發證系統，從而有效地實現了不動產登記信息的共享和整合。通過有效運用GIS技術、互聯網技術等現代技術構建完整的不動產登記管理系統，從而使不動產的管理實現內外聯動，最大限度地提升所登記信息資料的準確性。

23專門制定不動產登記的審查制度

不動產物權變動的公信效力對其交易的穩定性具有決定性的作用，而不動產登記的信息是否真實則決定了不動產登記的公信效力，檢驗不動產登記信息是否真實的前提是實質審查制度的實施。但是考慮到物權法處于起步階段，我國的實質審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權法沒有對不動產登記時是否進行實質審查做強制性要求，但是基于目前的情況而言，在進行不動產登記的時候并沒有全面落實實質審查工作，這就造成不動產登記出現很多錯誤的信息，從而極大地損害了不動產登記人的利益。由此可見，專門制定不動產登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實質審查工作可以在很大程度上提高不動產登記資料信息的準確性和真實性，從而避免在進行不動產交易的時候出現不必要的交易風險；其次，開展實質審查工作還可以督促相關部門認真履行自己的職責，一心一意為人民服務。

3結論

綜上所述，隨著我國社會的快速發展，不動產登記制度也逐漸成為人們日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我國的不動產登記制度還存在著一些諸如機構缺乏整合力度、技術標準與信息沒有統一、缺乏公信力、相關法律比較混亂等問題，我國的相關職能部門應該不斷努力，積極完善不動產登記制度，確保其能夠充分發揮自身的職能。

參考文獻：

[1]向明我國不動產登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160

不動產登記條例范文第5篇

【關鍵詞】預告登記；歷史沿革；效力；范圍

《物權法》已向全社會公布，并規定了一項全新的不動產登記制度，即預告登記。《物權法》規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。

一、預告登記的歷史沿革

預告登記,是德國中世紀民法創立的制度。根據德國民法典的規定，為保全目的在于轉讓或者廢止一項土地上的物權的請求權，或者土地上負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內容或者其順序的請求權，可以在土地登記薄中將其納入預告登記。后來為瑞士、日本等國以及我國臺灣地區民法所繼受，成為民法中的一項重要的物權制度。英國和加拿大這一類的英美法系國家，盡管適用范圍不完全相同，但也有相似的一類制度稱為Registration of Caution。在《物權法》頒布之前，我國的一些地方性法規中也規定了這一制度。如《上海市房地產登記條例》和《山西省城市房屋權屬登記條例》規定期房的轉讓和抵押可以辦理預告登記。而《新疆維吾爾自治區城市房屋權屬登記條例》規定：不僅期房轉讓可以適用預告登記而且期房的租賃也可以辦理預告登記。《物權法》頒布后正式確立了預告登記制度，而《房屋登記辦法》對預告登記做了更加具體詳細的規定。對于購買期房或者二手房的廣大消費者來說，取得房屋權屬證明之前的權益也有了明確的法律保障。

二、預告登記的效力及失效

《物權法》規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，具體體現了預告登記的保全效力。預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權處分行為，具有對抗的效力，所登記的請求權就得到了保護。現實生活中，如是沒有預告登記，購房人在與開發商訂立售房合同后，只享有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發商將房屋另外出售給他人即“一房二賣”甚至“一房多賣”的情況發生，出現了一屋多賣的情況，無法獲得指定房屋，既不利于交易的安全，也無效率可言，而且撕毀合同的一方往往是經濟上的強者，而相對人常常是弱者，只能在該情況發生時主張對方違約要求損害賠償，損害賠償請求權能否實現，很大程度上取決于開發商的賠付能力，也就是說，損害賠償請求權不一定能得到實現。而進行預告登記后，開發商再把這套房賣給別人的話，不發生物權效力，就可防止其再次處分該房屋，保障購房人將來物權的實現。

三、預告登記的范圍

《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照規定可以向登記機構申請預告登記。”上述規定明確了預告登記的適用范圍。而按照《房屋登記辦法》規定：預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押以及法律、法規規定的其他情形，當事人可以申請預告登記。對于預購商品房和以預購商品房設定抵押兩種情況下的預告登記，很容易理解，是為了防止開發商“一房二賣”損害消費者的利益，保護消費者將來要實現的物權。但也不是所有的與預購商品房及預購商品房抵押有關的業務都可以辦理預告登記,對于預購商品房轉讓和預購商品房抵押權轉讓,根據2005年9月國務院辦公廳轉發的建設部、發改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務局、銀監會等七部委聯合的《關于做好穩定住房價格工作的意見》規定：“根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機構不得為其辦理房屋權屬登記手續”。預購商品房不能轉讓所以不能辦理預購商品房轉讓和預購商品房抵押權轉讓的預告登記。而對于現房的買賣和抵押，有時因各種原因不能馬上辦理登記，權利人為保護自己的權益不受損害，就需要辦理預告登記，以保護自己將來獲得的物權。

四、如何辦理預告登記

《房屋登記辦法》具體地規定了應辦理預期告登記的情形和辦理各項預告登記應提交的資料，申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：抵押合同；主債權合同；預購商品房預告登記證明；

申請房屋所有權轉移預告登記，應當提交下列材料：

房屋所有權轉讓合同；轉讓方的房屋所有權證書或者房地產權證書；

申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料：

抵押合同；主債權合同；房屋所有權證書或房地產權證書，或者房屋所有權轉移登記的預告證明；申請人可以持登記申請書、申請人的身份證明、當事人關于預告登記的約定和其他必要材料到當地登記機構辦理預告登記，除預購商品房外，須由當事人雙方共同申請登記。

注銷預告登記的，當事人持解除買賣合同或抵押合同的的書面協議、法院解除合同的生效判決或仲裁機構生效的裁決，到房屋登記機構申請注銷房屋預告登記。

【參考文獻】