不動產產權管理

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不動產產權管理范文第1篇

（第一條、基本術語）

為本聯邦法律而使用以下基本術語：

地籍號- 在俄羅斯聯邦境內在同一時間內不重復的不動產客體號碼，在進行地籍和技術測量（登記）時依照俄羅斯聯邦立法規定的程序授予，并保有至該不動產客體作為已經登記的權利的唯一客體而存在時。 建筑物、構筑物的地籍號由建筑物或構筑物所坐落的地塊的地籍號和建筑物或者構筑物已經登記的號碼組成。建筑物或構筑物種的住房的地籍號由建筑物或構筑物的地籍號和已經登記的住房的號碼構成。

不可動財產（不動產），其權利應當依照本聯邦法律進行國家登記的，-地塊、地下部分、特定的水體和所有的與土地緊密相連的移動他們不可能不給他們的用途帶來不合理的損失的客體，其中包括建筑物、構筑物、居住用房和非居住用房，森林以及多年生植物，區分所有權， 作為財產綜合體的企業。

限制（負擔）-法律規定的或者是被授權的機關依照法律規定的方式規定的對權利擁有者在對具體的不動產客體行使所有權或者其他物權時的限制性條件或禁令（地役權、抵押權、委托管理、租賃、財產扣押以及其他）。

地役權-為了通行、必要的管道敷設和維修和其他非設地役權則無以保障之需要，而對他人的不動產客體的有限使用權。地役權作為對建筑物、構筑物、房屋的物權可以獨立于對地塊之利用而存在。對于其權利被設定了地役權的所有權來說，地役權即為負擔；

不動產客體地籍和技術測量（登記）（以下簡稱測量）-不動產客體（地塊、建筑物、構筑物、居住或非居住用房）的描述和個別化，因此使得其獲得了可以與其他不動產客體相區別的特征。不動產客體測量同時授予地籍號。

登記區-實施不動產權利和相關法律行為國家登記的司法行政機構活動的區域。登記由俄羅斯聯邦主體在通常與領土管理單位邊界相一致的范圍內建立。

（第二條、不動產權利及其相關法律行為登記的概念）

1、不動產權利及其相關法律行為登記（以下-權利的國家登記）-國家依照俄羅斯聯邦民法典對不動產權利的產生、限制（負擔）、移轉或者終止的承認與證實的司法證明書。

國家登記是已經被登記權利存在的唯一證明。已經登記的不動產權利只有依司法程序方可提出異議。

2、權利的國家登記在整個俄羅斯聯邦境內依照本聯邦法律規定的體系在統一的不動產權利及其相關法律行為國家登記簿（以下簡稱統一的權利的國家登記簿）中記載不動產每一客體的權利。

3、權利的國家登記日期為相關權利記在進入統一的權利的國家登記簿的日期。

4、權利的國家登記按照不動產所在地在登記轄區范圍內進行。

5、利害關系人對于相關機關拒絕進行權利的國家登記或者規避國家登記的行為可以向法院、仲裁庭起訴。

（第三條、俄羅斯聯邦就不動產權利和相關法律行為的立法）

1、俄羅斯聯邦就不動產權利和相關法律行為的立法由俄羅斯聯邦民法典、本聯邦法律、其他聯邦法律和其他俄羅斯聯邦的規范性法律文件構成。

2、俄羅斯聯邦主體可就分階段建立實施不動產權利和相關法律行為國家登記的機關通過規范性法律文件。

（第四條、不動產權利及相關法律行為國家登記的義務）

1、依照俄羅斯聯邦民法典第130、131、132和164條，除了對氣墊船和海船、內河航運船舶以及航天器之外，對不動產的所有權和其他物權及其相關法律行為應當進行權利的國家登記。對不動產權利的限制（負擔），包括地役權、抵押權、委托管理、租賃，與對不動產的物權一樣須進行國家登記。

2、權利的法律證明文件是在本聯邦法律生效后做成的不動產權利應進行強制國家登記。

（第五條、 在對不動產權利及相關法律行為國家登記時所產生的關系的參加者）

在對不動產權利及相關法律行為國家登記時所產生的關系的參加者，一方面是不動產的所有人和應當進行國家登記的對不動產的其他權利的擁有者，其中包括俄羅斯聯邦的公民、外國公民、無國籍人、俄羅斯和外國的法人、國際組織、外國國家、俄羅斯聯邦、俄羅斯聯邦的主體和地方自治組織，從另一方面看，也包括進行不動產權利和相關法律行為登記的機關。

（第六條、早先產生的權利的確認）

1、對在本聯邦法律生效之前產生的不動產權利，在不具備依照本聯邦法律所進行的國家登記時，在法律上得被承認為有效。

在本聯邦法律生效前某些俄羅斯聯邦主體和地方自治組織所實行的權利國家登記，在法律上仍然有效。

2、在本聯邦法律生效后所產生的限制（負擔）或者其他不動產客體法律行為要求對在本聯邦法律生效前產生的對該客體的權利進行國家登記。

3、因為取得時效而獲得的不動產的所有權，應當在取得時效事實完成后依照法定程序進行國家登記。

（第七條、權利國家登記信息的公開性）

1、權利國家登記具有公開性。進行權利國家登記的機關有責任向提交了身份證名和書面申請（法人-證明該法人進行了法人登記的文件，還有其代表人權限的文件）的任何人提供在統一的權利的國家登記簿中記載的關于任何不動產的信息。

經過批準的從統一的權利的國家登記簿所作的摘錄，應當包括對該不動產的描述、對其已經登記的權利、也包括權利的限制（負擔）。

2、負責進行權利的國家登記機關，應當在五天內向申請人提供所咨詢的信息，或者發給書面的附理由的拒絕書。此種拒絕書得由索取信息的人向法院起訴。

3、有關法律證明文件的信息，除了限制（負擔）的信息，綜合的關于某人對某項不動產客體的權利信息，還有就不動產客體的權利移轉信息的摘錄，依照法定程序近提供給：

獲得權利擁有者授權的自然人和法人；

地方自治機關的首腦和俄羅斯聯邦主體的國家權力機關的首腦；

處在其管轄區域范圍內的稅務機關；

在案件程序中與不動產客體和（或）其權利擁有者有聯系的法院和護法機關；

依照遺囑繼承或法定繼承對權利擁有者的財產有繼承權的人。

4、負責權利國家登記的機關有義務依照權利擁有者要求向其提供哪些獲得對其享有權利的不動產客體的信息的人的信息。

5、對在統一的權利的國家登記簿中記載的信息的利用，其方法或者形式給權利擁有者的權利或者合法利益帶來損害的，須承擔俄羅斯聯邦法律規定的責任。

（第八條）獲得已經登記不動產客體權利信息及其測量資料的條件

1如果法律沒有不同規定，不動產客體已經登記權利信息收費提供。

不動產產權管理范文第2篇

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。

（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。

二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統

一、登記機關的不統

一、登記程序的不統

一、登記效力的不統

一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。

第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。

第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。

（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。

我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。

[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。

[5]黃健雄：《試論我國房地產登記法律制度的完善》，載于《廈門大學學報》1997年第1期。

[6]王洪亮：《不動產物權登記立法研究》，載于《法律科學》2000年第2期。

不動產產權管理范文第3篇

【關鍵詞】注冊會計師；設立驗資；不動產；財產權轉移；預告登記

一、問題的提出

《中國注冊會計師審計準則1602號——驗資》第15條規定：“對于出資者以實物、知識產權和土地使用權等非貨幣財產作價出資的，注冊會計師應當在出資者依法辦理財產權轉移手續后予以審驗。”《指南》進一步指出：“無論是設立驗資還是變更驗資，對出資者以實物、知識產權、土地使用權等非貨幣財產出資的，注冊會計師都應當檢查上述出資財產辦理財產權轉移手續的證明文件，驗證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗單位。”在設立驗資中，由于被審驗單位尚未成立，未確立其民事主體資格，無法辦理有權證的財產（本文以房屋、土地使用權等不動產為例）的財產權轉移手續，因此在驗資實務中注冊會計師均認為不動產不能作為首次出資，只能等公司成立后以增資的方式出資。筆者認為，不動產是否能夠作為首次出資是法律（而不是審計準則）所規范的問題，注冊會計師不能簡單地否定不動產首次出資的可行性，而是應該關注：（1）法律是否允許出資者（本文以有限責任公司的股東為例）以不動產作為首次出資。（2）股東以不動產首次出資時如何辦理財產權轉移手續，提供什么形式的財產權轉移手續的證明文件。

二、公司法允許股東以不動產作為首次出資

《公司法》（2005）第27條規定在公司設立時，“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；……”。2005年修改后的《公司法》放寬了對股東出資方式的限制，體現了鼓勵投資的原則。《公司法》（2005）第28條規定：“股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。……”依照該規定，以不動產在首次出資時，由于公司尚未成立，如何辦理財產權轉移手續就成為了問題。但是1993年《公司法》第25條規定：“股東應當足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入準備設立的有限責任公司在銀行開設的臨時賬戶；以實物、工業產權、非專利技術或者土地使用權出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。……”對非貨幣財產出資，新舊公司法的立場是一致的，都可以在公司設立時出資，都要求辦理財產權轉移手續。如果僅僅是因為辦理財產權轉移手續的程序性要求，使股東以不動產首次出資的實體權利受到剝奪，那么鼓勵投資原則就難以落實。

國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規定》（2004）第9條規定：“公司設立登記，以實物、工業產權、非專利技術、土地使用權出資的，公司章程應當就上述出資的轉移事宜作出規定，并于公司成立后六個月內依照有關規定辦理轉移過戶手續，報公司登記機關備案。”該規定設立“寬限期”制度來解決非貨幣財產出資的財產權轉移問題。筆者認為，給予6個月寬限期辦理財產權轉移手續是根本上違反公司法的。因為在公司成立后的一定期限內，股東出資的不動產等非貨幣財產未發生財產權的轉移，是違反公司法關于“股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額”的規定的。另外，在辦理財產權轉移手續之前，如果股東將用于出資的不動產轉讓給第三人，并辦理了財產權轉移手續，則公司必定無法獲得該不動產的財產權，導致注冊資本的不實。2005年12月27日修改后的《公司注冊資本登記管理規定》第12條第2款規定：“公司設立登記時，股東或者發起人的首次出資是非貨幣財產的，應當提交已辦理財產權轉移手續的證明文件。”注冊會計師通常據此認為2005年修改后的《公司注冊資本登記管理規定》是不允許不動產作為首次出資的。筆者認為2005年修改的《公司注冊資本登記管理規定》僅僅是糾正了原來“給予寬限期辦理財產權轉移手續”的錯誤規定，而不是創設新的規范；要求提交“已辦理財產權轉移手續的證明文件”是落實了公司法的立法精神，而不是規定不動產不得作為首次出資。

《公司法》（2005）第7條規定：“……公司營業執照簽發日期為公司成立日期。……”在設立驗資中，公司（被審驗單位）尚未成立，對于任何出資方式都面臨一個不存在的民事主體問題。然而設立中的公司并非沒有任何法律權利的，設立中的公司在名稱獲得預先核準后就可以從事一定的民事行為（例如可以以核準的公司名稱在銀行開立賬戶，可以與股東簽訂出資協議，可以與股東辦理動產出資的交付手續等），因此以貨幣或者以動產類非貨幣資產（例如機械設備、原材料和庫存商品等）首次出資，在理論上和實踐中都未受到質疑。既然貨幣或者以動產類非貨幣資產可以在公司成立之前出資，則僅以公司尚未成立，無法辦理不動產財產權轉移手續為依據，論證不動產不能作為首次出資，是不能令人信服的。

三、不動產首次出資財產權轉移手續：依據物權法辦理

正是因為公司名稱的預先核準制度，使得設立中的公司取得了“準民事主體”的法律地位，從而當股東以貨幣出資時，可以以預先核準的公司名稱的名義在銀行開設賬戶，以完成貨幣出資的交付手續，當股東以動產類非貨幣財產出資時，可以適用擬制交付的方式完成財產權轉移手續。例如《民法通則》、《合同法》和《物權法》都為動產的擬制交付提供了制度基礎。《民法通則》第72條規定：“……按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”《合同法》第133條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”由于我國法律已經對不動產轉移作出了特別規定，所以該規定的所有權轉移時間只適用于動產。《物權法》為動產擬制交付提供了比較系統的規定，《物權法》第27條規定：“動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。”為動產類非貨幣財產出資提供了十分有效的途徑，很好的解決了在公司設立階段難以現實交付方式履行動產類非貨幣財產出資的問題。因此，公司名稱的預先核準制配合動產的擬制交付制度，順利的實現了動產類非貨幣財產首次出資時辦理財產權轉移手續的要求。

上述思路為解決不動產首次出資的難題提供了答案。雖然公司尚未成立，無法現實地辦理不動產財產權的變更登記手續，但是可以利用“債權的物權化”手段達到實質意義上的財產權轉移的目的，從而實現不動產首次出資時財產權轉移手續的證明要求。該“債權的物權化”的基本思路是：以預先核準的公司名義與以不動產出資人訂立不動產出資協議，然后依據物權法上的預告登記制度，將該不動產出資協議辦理預告登記，以保全將來成立的公司實現物權。《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”從該規定我們可以看出，設立預告登記制度的原因，是因為不動產財產權轉移的現實條件還不具備，而預告登記的目的和價值就是保全將來請求不動產物權變動的權利。很明顯，不動產首次出資遇到的難題，法律和審計準則對財產權轉移的要求，正是預告登記制度存在的基礎和價值。由于公司尚未成立，以不動產出資辦理過戶登記的現實條件欠缺，但通過對不動產出資協議辦理預告登記，基于預告登記的物權效力，保全了成立后的公司取得出資不動產所有權的目的不致落空，從而實現了《公司法》（2005）第28條的立法目的和基本要求。而經過預告登記的不動產出資協議，可以證明該不動產出資前歸屬于出資者，出資后歸屬于被審驗單位，是不動產財產權轉移手續的證明文件，可以作為注冊會計師審驗依據。

四、結語

以無法辦理不動產財產權轉移手續否定股東不動產首次出資的權利，是對《公司法》（2005）第28條的誤讀。以不動產首次出資的難題，并非是公司法引起的。事實上，在公司尚未成立之時，以貨幣方式出資也面臨同樣的困境。既然理論和實踐都對貨幣首次出資的正當性予以了認可，則以非貨幣財產（包括不動產）首次出資同樣可以從貨幣出資的經驗中找到正當化的基礎。正是這樣的一個認識基礎，為我們找到了解決不動產首次出資難題的鑰匙。這把鑰匙，就是物權法所規定的預告登記制度。

公司法為落實“股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額”這一規定所安排的制度不只是驗資制度，更為重要和有效的是公司強制審計制度。《公司法》（2005）第165條規定：“公司應當在每一會計年度終了時編制財務會計報告，并依法經會計師事務所審計。……”《企業年度檢驗辦法》（2006）第7條關于“企業申報年檢應當提交材料”中規定了：“企業法人應當提交年度資產負債表和損益表，公司和外商投資企業還應當提交由會計師事務所出具的審計報告。”公司強制審計制度的存在和執行，使得驗資不再是監督股東繳納出資的唯一途徑。注冊會計師在對財務會計報告進行審計時，應該檢查股東是否已經將貨幣出資足額存入公司在銀行開設的賬戶，是否辦理了非貨幣財產的財產權轉移手續。股東以不動產首次出資時，注冊會計師檢查“經過預告登記的不動產出資協議”后，就可以確認已經辦理財產權轉移手續。審驗不動產出資協議是否已經預告登記是驗資責任，檢查不動產財產權是否實際轉移是審計責任。公司強制審計制度是不動產首次出資財產權實際轉移的制度保證。

參考文獻

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[2]錢玉林.以非貨幣財產首次出資何以成為問題——為《公司法》第28條辯護[J].法學，2011（5）：72-77.

不動產產權管理范文第4篇

不動產統一登記制度是《中華人民共和國物權法》確定的一項物權制度。建立這項制度對建立健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和服務水平具有重要意義。

按照平頂山市不動產統一登記制度建設實施方案，之前由國土資源、住房城鄉建設(房產管理)、林業、農業等部門承擔的土地登記、房屋登記、林地登記以及農村土地承包經營權登記等職責整合至國土資源部門，行業管理和交易監管等職責繼續由原職能部門承擔。

方案要求，各級、各部門分清登記和審批職責邊界，將申請、受理、審核、登記、發證、存檔等不動產登記職責，統一、完整地整合到國土資源部門，由國土資源部門統一辦理不動產登記，確保不動產登記職責和登記權利的完整性。

為保證不動產產權的穩定和連續，各級、各部門原發放的各類合法不動產證書繼續有效。農村土地承包經營權確權登記5年過渡期結束后，按照國家有關要求，將農村土地承包經營權及時納入不動產統一登記管理范圍。

不動產產權管理范文第5篇

一、準確領會國務院常務會議精神

國務院常務會議在明確由國土資源部負責不動產統一登記的同時，也提出了三項要求。一是行業管理和不動產交易監管職責繼續由相關部門承擔。這表明，職責調整的僅是登記職責，而不是將與登記相關的管理職責甚至房地產等行業管理一并調整。二是交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享。這既重申了交易和登記可以不在一個部門，也強調了交易和登記的信息一定要共享，要消除“信息孤島”。三是要保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。這是開展職責整合的根本目的，必須在工作中堅持和體現。同時，會議強調，各有關部門要加強對各地職責整合工作的指導。各部門為此也專門召開了相關會議，就貫徹落實國務院常務會議精神，保證這項工作有序平穩推進提出了要求。

二、落實中央編辦職責調整的要求

中央編辦《方案》已經明確，房屋交易、房屋產權管理是住建部的職責，房屋登記是住建部協同國土資源部指導，這就對業界十分關心的房屋交易、產權管理和房屋登記三者的邊界有了明確的劃分。

1.關于房屋交易管理

根據 《城市房地產管理法》的規定，房屋交易包括轉讓、抵押、租賃以及中介行業管理。管理的內容主要是對交易主體、交易客體和交易行為進行監管。包括建設單位是否具備開發建設資格、購房人是否具備購房資格，房屋是否符合法定交易條件等。涉及交易監管的具體工作內容，包括目前已經開展的商品房預售許可、預售合同登記備案、購房資格核驗、交易資金監管、房地產抵押管理以及其他的相關管理工作。

2.關于房屋產權管理

產權是衡量房屋能否進入流通環節的重要依據，產權管理是指利用必要的政策手段對產權實施的有限制性的管理，是從產權形成到產權注銷的全過程管理，包括房產面積測繪管理、產權歸屬管理、房產檔案管理等，在不動產登記職責整合前，房屋登記也是其中的一項管理內容。實施房屋產權管理是保障交易安全，維護市場秩序的需要。購買經濟適用房受政策因素，對銷售對象、銷售價格進行限制，購買后五年才能入市交易，這都是產權管理的典型內容。

3.關于房屋登記行為

根據《物權法》的規定，房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。登記機構主要是查驗申請人資料、就有關事項詢問申請人、如實及時登記有關事項等。登記本身并無不動產行業管理和交易監管的職能，以前我們在進行行業管理時，登記常常成為抓手，被賦予更多職能。這次整合應回歸其根本屬性，即登記只是記載物權和公示。

三、以方便群眾辦事為整合原則

根據中央編辦《方案》要求，不動產統一登記職責整合，國家層面由國務院有關部局組成，建立部際聯席會議協調處理。而不動產登記職責整合關鍵問題在地方，國務院常務會議要求地方要將不動產登記職責統一到一個部門，但沒有明確具體到哪個部門，而是強調地方要結合本地實際，充分利用現有資源優勢進行整合。國務院和地方是兩個不同的整合層面，工作壓力在地方，與群眾利益最為直接。因此，應注意把握以下幾點。

1.要保障交易安全，方便群眾辦事

不動產登記職責整合的根本目的是要方便群眾辦事，保障交易安全。不能因整合反而不便于群眾辦事，更不能因為職責整合，部門間信息不共享而產生交易安全等問題。對群眾辦理房屋交易和登記，還要實現一個服務窗口受理，在辦件流轉環節，各部門的職責分工應清晰，做到權責明確，不因整合而給群眾帶來麻煩。

2.要結合本地實際，積極研究整合模式

不動產統一登記比較理想的是推進部門體制改革，將涉及老百姓最為直接的切身利益的登記主管部門整合到一個部門。如果房管、國土行政管理部門仍然分設、僅是對登記職責進行調整，不外乎有三種調整模式：一是整合到房管部門，二是整合到國土部門，三是設立一個獨立于政府的部門，這些模式各有利弊，需要結合本地實際，多部門積極參與、認真研究分析職責整合對相關工作的影響，提出符合本地實際的整合模式建議。

3.要利用資源優勢，充分反映行業特點

民生三件大事吃、住、行，住是重點，房管工作與群眾利益密不可分。近些年來房屋登記工作取得的成績，是建國以來長期積累的資源優勢，一旦登記職責與房管分離將會給相關工作帶來影響。要加強與地方相關部門的溝通協調，積極向政府主管和主要領導匯報，切實反映房屋登記不但有其資源優勢而且具有房管行業的特點，是做好其他房管工作的核心。

4.要保證整合工作，依法有序平穩推進

不動產登記的整合重在有法制體系作保障，《不動產登記條例》出臺前，一定要保持業務正常開展，保持隊伍的穩定性，按照現有的管理體制、制度開展工作。整合推進工作中，難免會出現一些問題，應該建立上下聯動機制，及時溝通，分步實施、逐步到位，避免朝令夕改，積極推廣成功做法和先進經驗，使整合工作依法有序平穩推進。

四、不動產登記職責實現方式

當前比較理想且可行的不動產統一登記機構設置模式應當符合以下兩個條件：一是將登記機構職責與其派生的行政管理職能相分離，登記機構只負責純粹的登記工作，依據統一的登記辦法、登記信息平臺和登記簿冊等實施登記業務。各行業的行政管理職能保留在相應的行業主管部門，對登記機構的登記業務進行行業指導。二是獨立的登記機構隸屬于政府，受相應行業管理部門的政策指導，又相對獨立地履行登記職責，不受行政管理部門的行政干預，有利于行政行為獨立地開展。

1.職責整合思路建議

按照這一思路，建議考慮以下兩種方案。

一是單獨組建隸屬政府直接管理。以房屋登記系統為基礎，整合土地、林地、灘涂、海域等其他不動產登記職責，快速、穩妥地建立不動產統一登記制度。建議將現有的房屋、土地、林地、灘涂、海域等不動產登記職能從行政管理部門中分離出來加以合并，單獨組建隸屬于政府直接管理的不動產登記機構（如名稱為市不動產登記局），由市、縣級不動產登記機構統一具體實施各類不動產登記，實現機構、職責整合零成本，社會效益與辦事效率將大大提高。

二是外延協調統一內涵歸口管理。在中央的指導監督下，由不動產所在地的國土部門牽頭組織，以房屋登記系統為基礎，協調房管、農林、海域等多部門參加的聯合協調委員會，委員會下設辦公室，辦公室設在國土部門，日常工作由辦公室負責，進行人員的監督管理和評估考核，將考核結果反饋至各部門。對外形成一個統一的登記部門，由一個窗口受理收件，不重復收件，將收件后的材料進行內部傳遞、根據統一的登記依據進行審核、記載不動產登記簿、制證、一個窗口發證、歸檔，實現登記信息統一數據庫，形成統一的信息查詢平臺。這樣，一方面可以實現中央的（登記機構、登記簿冊、登記依據的信息平臺）“四統一”要求，另一方面原部門隸屬關系、人員關系、勞資關系三不變，不但沒有造成多部門人員的流動，還加快了不動產統一登記整合速度，實現機構改革零成本，極大地提高改革效力。

2.不動產登記職責整合主要理由

一是房屋登記問題多、壓力大。房屋登記相對于其他不動產登記其家庭關系問題多，法律關系復雜，因此工作責任重、壓力大，一平方米房屋多則幾萬元，少則幾千元，一幢房屋可能達上億元，如此大的價值量，不能有一點點工作疏忽，一旦發生錯登記其經濟賠償是巨大的。而且依據最高院 《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》規定，房屋登記信息查詢也是一個可訴的行為，再加上群眾的維權意識普遍較高，所以房屋登記是行政訴訟的高發部門，對登記工作人員的業務素質和工作勝任度要求極高。

二是落實物權的所有權制度。不動產登記的本質屬性是物權公示，實施不動產統一登記制度，其目的是要更好地落實 《物權法》的規定。財產所有權是最完全的物權，任何他物權都是在所有權的基礎上產生的。只有保障不動產交易安全，才能有效保護不動產權利人的合法財產所有權。不動產交易的重要部分是房地產交易，房地產登記是不動產登記的核心內容，解決了房地產的統一登記問題也就解決了不動產登記的核心問題。多年來，房屋登記機構積累了豐富翔實的所有權登記的實務和理論知識。

三是尊重自然和歷史的選擇。上世紀50年代中期隨著社會主義公有制度的建立，我國停止了土地登記，但房屋仍然是所有權制，所以保留了房屋登記，由房屋登記部門辦理。直到1986年才重新確立土地登記制度，進入不動產分別登記時期。因此，房屋登記先于土地登記建立且一直實施從未間斷，房屋登記部門保存了大量的房屋歷史檔案和原始記錄，以南京房屋登記機構為例，其歷史檔案可追溯到明末清初時期，有數百份之多，這些房屋登記檔案已經成為珍貴的歷史文物。因此，繼續由房屋登記部門主導不動產登記工作是尊重自然歷史延續，有利于不動產登記機構的統一快速建立且沒有負面影響。

四是社會穩定和現實的需要。房屋登記業務遠比土地登記業務量多且復雜，房屋登記從預告登記、初始登記、轉移登記、注銷登記、在建工程抵押權登記到最高額抵押權登記、地役權登記等等，記錄房屋的動態變化過程，涉及交易、繼承、贈予、抵押貸款等多種重要的民事活動，而土地登記記錄的是相對靜止狀態，涉及到老百姓的僅是土地使用權登記，且是無形、虛擬的，如住宅小區中一幢30層高的住宅，其一套150平方米的房屋，按照土地登記規定，其土地登記只有3平方米左右。因此，不動產登記機構基于房屋登記機構進行擴展延伸是社會穩定的需要，也是現實的選擇。

五是整合需要全面扎實基礎。根據《房屋登記簿管理試行辦法》規定，目前，我國大部城市在房屋登記業務中已經將土地信息納入了其中，登記簿信息已經涵蓋房地產登記的信息，房屋登記機構的登記檔案已全部進行數字化處理，形成了電子檔案，對檔案的利用和登記信息的查詢已經全部采用網絡化和電子化。如不以房屋登記業務系統為基礎進行整合，一個城市數千萬條（無錫6198萬條）的房屋登記信息數據遷移至新系統，需要花幾個月的時間，甚至更長時間去組織遷移，勢必影響登記業務的正常開展。另外，房屋登記與土地登記關聯性大，各地房屋登記機構多年來培養了一批具有豐富實踐經驗的專業隊伍，已經建立了房屋登記官制度，從事房屋登記受理、審核崗位需要通過全國統一的考試，獲得登記官證書才具有從業資格，這些登記官熟悉房屋與土地登記特點，具備一定的業務基礎。

六是群眾利益安全有保證。各市、縣房屋登記部門具有現成的服務大廳、從業人員最多、基礎工作最為扎實等資源優勢，而且其房屋登記業務量大，如江蘇省2012年的各類房屋登記發證量達348.3萬起。以無錫市為例，2012年全市各類房屋登記發證457884起，面積16859.94萬平方米。而土地出讓登記僅有214宗，面積837.37萬平米。因此，不動產的交易對于老百姓來講更多關注的是房屋，它是看得見摸得著的有形物，其交易性質、權利歸屬與家庭關系密切相關、十分復雜，且品種繁多。現階段房產不僅是多數公眾最大的財富體現，也是市場經濟環境下最重要的交易物品和衡量指標。只有明確房屋的歸屬，不動產權利人的合法利益才能受到保護，群眾利益其安全性才能有保證，市場交易秩序和效率才能充分體現，社會穩定的基礎才有保障。

五、健全不動產登記相關配套制度

1.制定完善不動產登記標準規范

在明確不動產統一登記體制、基本制度和 《不動產登記條例》出臺后，應盡快制定不動產統一登記的收件標準、業務辦理規程，促進各地不動產登記機構依法有序地開展登記工作，確保新舊登記制度的順利過渡。

2.落實不動產登記機構行政保障

不動產登記工作本身并非行政管理行為或行政管理措施，通過此次整合，應更好地淡化以至消除行政管理色彩而保持職能相對的獨立，增強登記機構的權威性與公信力，體現不動產登記的公示與公信原則。因此，不動產登記機構規格應與相關行業主管部門規格持平。另外，由于不動產登記機構難免發生無責過錯，且不動產價值量巨大，一旦發生無責錯登記其賠償也是在所難免的，因此，需要建立相應的賠償保障機制，以確保正常的不動產登記秩序。

3.統一登記簿冊信息化管理平臺

不動產登記信息的利用既要滿足對外使用的要求，也要符合保護不動產權利人信息安全和隱私的需要。因此，應實行統一的房地產登記簿冊，基于房地產登記信息系統，擴展其他不動產類型的登記管理功能，加快地理信息系統建設，實現以圖管理不動產信息，按照登記信息數據標準，摸清社會總資產與私產的狀況，區分不動產登記公眾信息與私密信息的界限，理順房地產市場信息總量與存量關系，推進開征房產稅收工作，科學把握、改善調控政策。

4.整合測繪登記和檔案管理職能

房地產登記與房地產測繪、檔案管理密切相關，相關法律法規已經明確規定，測繪是不動產登記的基礎和前期工作，不動產登記檔案是不動產登記的核心成果，在建立不動產登記機構同時，應當把與登記密切相關的測繪、檔案和信息等職能納入不動產登記機構。