商業綜合體的發展前景

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商業綜合體的發展前景范文第1篇

商業配套進入“3G”時代

以體驗式商業為核心的商業配套形式，將帶領商業綜合體全面邁向“3G”時代，從而引發中國商業地產的重大變革。而對于投資者來說，則是如何順應這種變化，從中尋找到更多的投資機會。

何謂的“3G”時代商業綜合體？如果將大賣場加酒店或是寫字樓為主要組合形式的傳統模式形容為“2G”時代商業綜合體，那么，隨著大型居住社區的發展壯大，帶來的直接影響就是人口數量大規模聚集以及消費需求的改變，從而對商業形態提出了新的要求。也就是說，在此基礎上的升級版商業配套，可以視為“3G”時代商業綜合體。

與傳統相比，“3G”時代商業綜合體最大的不同在于注入了體驗式商業業態，商業零售的核心作用更加明顯，同時在一定程度上出現了“去大賣場”趨勢；此外這種商業綜合體更為注重與公共交通尤其是軌道交通的接駁緊密程度。

洲聯集團（WWW5A）總顧問劉力表示，此前很多商業綜合體是以酒店或寫字樓作為整個綜合體的核心，因為可以通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，零售商業往往只是“花瓶”，要么是為了迎合其它物業的銷售，要么只是滿足內部其它物業的配套功能。但是隨著房地產市場的發展，以酒店和寫字樓為核心的商業綜合體有減少的趨勢，取而代之的是零售商業為核心的綜合體日益增多。

劉力認為，產生這種轉變的根本原因在于酒店和寫字樓這兩種物業類型所承載的業態已不再適合商業綜合體的發展需求。在奢華酒店市場已相對飽和的情況下，商業綜合體的定位不再適合經濟型酒店進駐。而同時寫字樓有高端化專業聚集的趨勢，與商業綜合體的形式也有沖突。這樣的變化在上海已經有所反映，如位于上海閔行區的南方購物中心西側，就建造了一座總建筑面積達6.4萬平方米的友誼商場項目，業態則主要以零售業為主，主要銷售國際二線品牌為主的服飾、鐘表等。

另外一個值得注意的變化是“去賣場化”。賣場作為商業綜合體的主力店，促成了許多項目的成功，這樣的案例比比皆是。但隨著大賣場在國內布局的完成，已再無新開大賣場的空間，尤其是市中心區域，更是無法容納大賣場，因此新開的商業綜合體中，不再考慮這種業態。

商業綜合體與共同交通直接的接駁也變得更為緊密。劉力表示，隨著城市基礎設施建設的新一輪高峰，在公共交通的節點必然出現眾多的商業綜合體，其意圖也非常明顯，就是分享公共交通的人流，做足地塊價值。

商業地產更受追捧

而從宏觀層面來看，商業地產必將因為樓市調控而更受投資者關注。

“新八條”的出臺，對投機性和投資性需求會形成嚴厲打擊。據漢宇地產市場研究部近日獲得的門店反饋來看，包括“限購”、“二套房首付六成”和“全額營業稅”的具體措施，對房產投資有著巨大的影響。

具體來看，新“限購”政策對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，禁止向其售房。由此可以看出，新“限購”政策實際上已經剝奪了投資性需求的購房權利?！岸追渴赘读伞薄ⅰ叭~營業稅”以及房產稅試點等具體措施，使得房產投資在交易、持有等環節的成本都大幅上升，這在很大程度上也能夠抑制投資需求。

專家分析認為，宏觀調控力度的加大，商品住宅投資已無多少機會，這迫使部分社會資金尋找新的出路，商業地產勢必成為新的出口。這種變化其實在去年已經得到體現，2010 年商業地產銷售面積、銷售額增速均高于市場平均水平。國家統計局數據顯示，全國商品房銷售面積10.43 億平方米，比上年增長10.1%，商業營業用房增長29.9%，較住宅銷售面積要高出20個百分點；商品房銷售額5.25 萬億元，比上年增長18.3%，其中商業地產增幅更是高達46.3%，比住宅高出近32個百分點。

掘金“3G”商業綜合體

針對商業綜合體的發展趨勢，投資者應調整自己的投資策略，順應變化，從而讓投資收益最大化。

專家表示，投資者需要把握的總體方向是選擇適合零售類業態的商業物業。上海五合智庫總經理鄒毅表示，目前還有部分商業綜合體在規劃中考慮了酒店和寫字樓物業，從大的發展趨勢來看，這兩種物業的功能將會偏離商業綜合體的定位，從而淪為“配角”，這無疑會影響到其投資收益。而隨著零售類業態在商業綜合體中地位的加強，其租金水平會不斷走高，進而影響到物業本身的價值，因此零售類商業物業的發展前景要好于酒店和寫字樓物業。

當然，對于區域商業特色的研究也不能忽略。鄒毅指出，區域特色商業可以吸引消費者購物的傾向，以形成比較優勢，有利于消費者進行比較和選擇，因此具有利潤的提升空間。這種消費者的偏好傾向決定了這是商業地產的一個發展方向，區域特色商業在消費者的強烈偏好下可以形成對區域商業地產的有效需求，因此區域特色商業是商業地產的一個發展方向。但如果商業物業的定位與區域商業特色不相符，便無法吸引到消費者前來消費，從而影響到物業本身的升值潛力。

商業綜合體的發展前景范文第2篇

產業基地呼喚服務配套

開發區以發展外向型經濟為主導，目前累計興辦外商投資企業600余家、中資企業2000余家，常住和暫住人口約為22萬人，企業眾多，人口密集，建設完善的配套商業服務網絡顯得十分必要。近年來，開發區調整發展戰略，將現代服務業作為重點產業開發的方向。結合產業特點和區位優勢，開發區將其商業定位為“門戶商業”。

對于“門戶商業”，開發區管委會經濟發展局副局長張斌的解讀是，既要滿足開發區與市區居民的需要，又要符合上海、蘇州等地客商的需求，為開發區及周邊的企業和居民帶來完善的商業配套服務。

無錫人潘紅強，是星湖智選假日酒店總經理。2011年受總公司委派，他來到了環境優美、格調雅致的星湖·101廣場，經營這家國際連鎖酒店。他說，一年多的時間，隨著酒店的蒸蒸日上，他也見證了星湖101廣場的逐步興盛。這里良好的工作環境和一站式的生活配套，讓他感到十分滿意和舒心。

門戶商業版圖初具雛形

發展門戶商業，自然離不開對商業中心的規劃和建設。據張斌介紹，關于開發區商業中心的規劃，有兩個明確的區域。一個區域以能達商務區為中心。其中，能達商務區又以星湖大道為界，分為南北兩片。北片以發展現代服務業中的總部經濟、軟件信息、服務外包、商貿物流等產業為主。在建的項目有12個，已經建成的項目17個，完成投資50億元。南片以星湖街區、101廣場為主導，主要發展酒店餐飲、文化旅游、休閑娛樂、購物和商務辦公等為一體的綜合商業項目。

2013年，星湖街區東擴項目計劃啟動。一個多元化的大型商業中心——星湖商業綜合體，即將呼之欲出。星湖商業綜合體項目，占地12萬平方米，將引進購物中心、百貨等多種業態形式，對星湖街區原有業態補充和提升。同時，星湖商業綜合體的業態將與市區的南大街商圈形成合理區分，使兩者互為補充，并相得益彰。

另外，這里還在籌備建成一個集汽車銷售和汽車文化產業運營為一體的汽車城。規劃面積為1000畝，預期引入40多個一線汽車品牌。汽車影院、汽車俱樂部等一些在國外已十分成熟的業態，或將引入其中。2013年，南通車管所的檢測中心和上牌中心也將在這里設立分中心。在汽車城，市民將享受到一站式購車體驗。就目前的形勢看來，開發區正在運營的17家汽車4S店，2012年的營業收入超過40億元，完成投資約5億元，汽車城的發展前景十分看好。

此外，該區域還將著重開發高端地產項目，已有包括華潤、景瑞、置業等7家房地產公司入駐，開發的體量在190萬平方米左右，投資總額超過100億元。如今，在能達商務區核心區內，328米的“新地標”潤華國際已經封頂，30多幢高樓在建或籌建中。

開發區商業中心另一個區域，是以通富路為主軸的中心區域，規劃建成一個成熟的品牌商業集聚區。樂天瑪特、紅星美凱龍、大地物流等30多家倉儲、配送等物流及商貿服務企業已經匯集于此。在通富路品牌商業集聚區內，人氣項目集中，投資規模大，項目品質高。其中，南通工業博覽城、吉寶湖畔居、沃爾瑪SAM店、SM綜合體等一大批正在建設和正在推進的重大項目，為通富路品牌商業集聚區的發展鋪平道路。

憧憬繁盛新商圈

商業綜合體的發展前景范文第3篇

駿馬伯樂齊聚一堂，集思廣益求突破。作為第三屆中國餐飲業博覽會系列亮點活動之一，吸引了政府相關部門負責人，各地知名旅游、酒店和餐飲集團的董事長及高管代表，投資旅游地產或酒店的房地產開發商，商業地產之酒店與餐飲品牌招商項目，大型旅游娛樂綜合體，還有參與及支持飯店業發展的金融界、國際著名投行，國內外主流媒體，集聚了300多位杰出代表，可謂是青梅煮酒侃資本，濠鏡論道謀發展！

本屆論壇深入探討了餐飲業的最新動態，分析中國餐飲業的發展現狀和趨勢，研究加快餐飲企業和資本市場對接的合作模式，創新餐飲業投融資管道，聚焦資本助推下餐飲品牌的建設和發展，探索如何打造中國的世界餐飲品牌。

聚焦行業融資引領新動向

中國餐飲企業無論是在本土，還是在境外的股票市場，上市企業寥寥可數。與此同時，2009年以來披露的餐飲融資項目數量呈逐年下降趨勢，融資總額在不斷觸底，行業急需資本杠桿撬開餐飲可持續發展大門。

在本屆論壇上，餐飲企業將把目前在發展過程中遇到的最困難、最關心、最關鍵和最緊迫的問題提出，并探討解決方案。俏江南集團股份有限公司董事長張蘭就創新投融資模式，打造中國的世界餐飲品牌發表主題演講；高盛（亞洲）有限公司董事總經理許明茵就企業核心競爭力的培育及私募基金選擇餐飲企業的標準發表專題演講；高盛高華證券有限責任公司董事總經理/中國股本融資部聯李星就餐飲企業利用資本市場做大做強之法及關注事項發表專題演講。此外，兩場精彩紛呈的圓桌對話，受到歡迎。

專業平臺為餐飲融資保駕護航

商業綜合體的發展前景范文第4篇

關鍵詞：地鐵上蓋；綜合物業；開發

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

在城市發展區域擴展的進程中，隨著地下軌道交通網絡建設規模的快速增長，城市可利用土地資源的有限性使得大力發展地鐵綜合物業的趨勢在城市建設中越來越明顯。地鐵綜合物業包含地鐵與地下空間及上蓋物業三者密切結合形成的一個綜合體，在地鐵綜合物業的設計過程中，需要吸收借鑒成功經驗，在實踐中不斷提高設計能力，完善地鐵綜合物業設計。

1 地鐵綜合物業的形成背景

目前國內大城市中心屬于快速增長階段，城市中心區的快速增長帶來了一系列的城市問題：地價不斷上漲、交通擁擠、環境惡化……這些都是我們生活在城市中切身體會到的問題。人們已經從發展高層建筑，向高空要空間逐步開始過渡到發展地下空間，由此增強城市功能，改善城市環境，滿足現代人對城市的種種需求?，F代城市需要立體化開發，地鐵這種地下交通方式應運而生，地鐵方便了城市人的交通出行，為地下空間帶來客流，也為地下商業的發展帶來無限商機，如何處理地鐵與上蓋物業及地下空間的關系，成為目前城市建設的關鍵問題。總體來看，地鐵綜合物業開發有著特殊的優勢。

據了解，我國目前幾座大都市修建地鐵，投資幾乎全部采取國家獨資，部分由地方政府從銀行貸款，靠發行債券融資。但是，從地鐵運營經濟收益情況來看，全部是靠政府給予政策財政補貼虧損運營。靠售票收回的資金，連支付銀行的貸款利息都不夠，甚至都不夠給員工開工資的。這不僅是我國，世界上絕大部分地鐵也都是虧損運營。

如何解決這個問題，是擺在地鐵建設者面前一個現實問題。而發展地鐵綜合物業，將地鐵帶來的“人流”轉化為商業的“客流”，剛好可以從某種程度上解決上述地鐵運營的資金問題，因此，如何協調好地鐵與地鐵商業的關系，成為當今發展地鐵商業的一個關鍵問題。而在這個問題上，香港地鐵無疑給大家提交了一個很好的答案，那就是大力發展地鐵沿線的物業，在享受地鐵運營后帶來物業增值的同時，通過整合各種資源實現 “借雞下蛋”，產生良性循環機制，形成長期盈利。

2 地鐵綜合物業的開發模式與功能定位

地鐵綜合物業就建筑分類來說應該屬于典型的城市綜合體，而這種建筑類型由于具有與地鐵無縫連接的特性，在城市綜合體中備受關注。地鐵的發展促使城市向近郊或遠郊擴展，無形中把人們衣、食、住、行四大要素中的住與行連在一起，也就是將地鐵跟物業聯合起來。于是，在融合了所有需求的組合因素之后，地鐵物業不可避免地造就了新的商業中心。像地處香港九龍東的九龍灣區，短短十多年，由人口稀疏的工廠區變成商住活動頻繁的動感小區。地鐵綜合物業目前采用的開發模式是首先向政府取得發展車站上層及地下空間的權利，之后尋求合作伙伴，利用發展商的資金，繳付土地費用，建造大型住宅、寫字樓和商場。出售物業所得利潤，則由地鐵公司與發展商共享。地鐵公司歷年出售物業所獲得的利潤，全部用于地鐵建設。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區，沿線地產不斷增值。地鐵建設方充分利用這一優勢，在地鐵建設中把沿線地產開發“捆綁”在一起。將地下車站大廳與地下空間和上層物業無縫銜接，同時發展。

由于地處地鐵站 (特別是換乘站) 的周邊區域，地鐵綜合物業應當充分利用地鐵的便捷性和聚集效應，帶動人流和人氣。在功能定位和業態上應以商業為核心，同時兼顧寫字樓、公寓、酒店。其中商業物業所占比例宜為50﹪左右，其余為公寓及寫字樓 (酒店)。在經營策略上應借鑒香港地鐵 “只租不售”的理念，同時在管理上應提供商戶以優質的服務，對商戶采取優勝劣汰，以達到商城物業、租客和顧客三贏的局面。當然，地鐵綜合物業首先應協調好其與城市發展的關系，順勢而為，充分利用所在區位對于不同物業的需求，定位出合適的經營業態，這樣才能充分發揮地鐵帶來的價值。

地鐵綜合物業是地鐵建設的產物，更是城市化進程的產物。隨著物質生活與工作節奏的提高，高效便捷成為了人們對生活與學習的基本要求。人們不僅要享受現代交通帶來的快捷，同時，還需要在生活與工作上得到更多的便捷，以節省有限的時間。所以說，地鐵綜合物業這種交通優勢無可替代，而又融合了商業、辦公、酒店、公寓于一身的綜合業態,其發展前景相當樂觀。

3 地鐵綜合物業的規劃設計

地鐵綜合物業的規劃設計應在符合城市總體規劃前提下，以人為本，滿足其功能多樣性對空間的不同需求，實現城市空間尺度的變化和統一，將環境綠化與建筑景觀相互穿插與融合，做到與周邊環境有機結合，塑造和諧統一的城市空間形象。在對地鐵車站站點為載體進行的上蓋及周邊的物業規劃設計時，應把握好以下原則:

3.1 地鐵站點 100 m 的核心范圍內盡量布置商業設施及高密度的商住綜合樓;

3.2 地鐵站點 100 m ～ 300 m 范圍內可適當提高住宅用地及辦公用地的比重;

3.3 地鐵站點周邊 300 m ～ 500 m 的用地范圍內以住宅開發為主，并有良好的配套服務，使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、商業、辦公、娛樂等功能的城市綜合體;

4 地鐵綜合物業的建筑設計

由于涉及地鐵跟上蓋建筑與地下空間三者互相聯系，密不可分，因此，地鐵建設在工期、技術、安全、質量和管理等方面都存在特殊性，在地鐵綜合物業的建筑設計中，應充分考慮以下因素:

4.1 充分考慮環境因素，突出環境優勢，妥善處理地下空間、地平面和建筑物的關系，體現地鐵綜合物業獨特的建筑魅力；

4.2 注重居住區的私密性和商業商務區的開放性充分考慮環境因素，突出處理好不同分區間的銜接過渡；

4.3 強調功能分區的動靜分離，功能空間的布置應錯落有致、變化豐富、和諧統一；

4.4與地鐵站廳直接連通的區域，可通過共享空間將地下商業與地上商業相連通，形成一個大的商業綜合體；

4.5站廳層與地下空間盡量平層相接，使客流從站廳到地下商業共享空間減少空間分割的感覺，形成一個整體；

4.6由于一般情況下，都是地鐵先期進行施工，而上蓋物業和地下空間滯后進行，在地鐵設計階段要求建筑設計前期介入，配合完成地鐵與地下空間和上蓋物業的結構預留和基礎設計。

4.7 在地鐵綜合物業工程技術限制的范圍內，選擇科學合理的結構形式，實現建筑體型的變化和統一；

4.8 堅持低碳性，積極引入低碳理念，將地鐵綜合體打造成節能環保的低碳建筑、綠色建筑。

5 地鐵上蓋物業建設中需要注意的問題

當然，我們還應看到，雖然地鐵上蓋物業有著其獨特的一面，但是，與單體建筑、商業地產及大規模的區域建筑都有著不同的開發、經營模式和開發理念。因此，有必要對其進行單獨的分析和研究，為新的地鐵物業開發建設者提供一些借鑒。地鐵上蓋物業關鍵歸根結底在于項目功能整體定位上，在這個問題上必須解決好四個問題: 首先，不能把地鐵綜合物業看作是一個“獨立體”，而應充分考慮與城市規劃、城市環境、城市經濟發展的關系，只有這樣才能更高效地利用城市土地、提升城市功能。其次，由于項目規模大、功能復合性強，在開發和經營、管理的運作過程中，需要雄厚的資金并整合各種資源，因此資本運作和資源整合的效果關系到項目的成敗。第三，要充分挖掘項目的社會價值，獲得政府與省會各界的廣泛支持。最后，還需要科學的綜合管理能力。無論是項目前期的定位、設計、空間考慮，以及經濟指標的制定還是后期的運營管理，都需要科學的運籌安排。

6 結束語

隨著我國城市化進程的推進，一座擁有幾百萬甚至上千萬人口的大都市，交通擁擠是最令人頭痛的事。到過北京的人都會感到，盡管交通發達，但由于人口密度過大，交通緊張狀況仍然不盡人意。不管你辦事有多著急，也經常遇到因交通堵塞而耽擱許多寶貴時間。有時即便坐在出租車里，其速度比自行車也快不了多少。這一情況，如果不是地鐵每天疏散150 萬左右人口，北京城市交通擁擠狀況更是難以預料。地鐵，是一座城市融入國際大都市現代化交通的顯著標志。它不僅是一個國家的國力和科技水平的實力展現，而且是解決大都市交通緊張狀況最理想的交通方式。

參考文獻：

商業綜合體的發展前景范文第5篇

關鍵詞：地下空間；

1.背景

隨著城市經濟的發展，西安形成了以明城區為核心的中心城區，這里人流密集，交通擁擠，地面建筑無法滿足高密度人口的需要。因此，利用地下空間將部分商業、交通、娛樂、倉儲功能轉入地下，既可以緩解中心城區商業、交通、人口擁擠的現象，又可以增加城市使用面積，提高經濟效益。伴隨著東大街地鐵建設的發展，地鐵建設對城市經濟發展的帶動作用也日漸顯著。本文就是坐著通過對東大街地下空間實地調研的基礎上結合地鐵建設，合理規劃地下空間，實現城市的集約化發展和可持續發展。

2.東大街地下空間發展潛力分析

東大街是西安市商業繁華地段之一，產業集中，交通擁堵，人車混行，城市問題突顯。東大街兩旁匯集各種名牌的服裝店、餐飲、娛樂等場所。而在東大街沿線的各色小吃更是絡繹不絕。另外購物方面除了臨街的各種品牌的專賣店之外，還有開元、民生以及在建的萬達購物廣場等大型綜合購物場所。金融機構、教育、醫療設施配套齊全。城內多數是老建筑物，無法成片拆遷，可供開發的土塊都很小，所以開發地下空間資源成為解決問題的有效辦法。住宅建筑較少，多數將來會外遷，為地下空間開發提供有力條件。地下空間的開發不僅要考慮地質、土壤等工程設計的因素，還要考慮地下空間與地上空間在功能、空間關系，以及與周圍建筑和城市未來發展之間的關系，讓地下空間的開發帶動城市經濟和文化發展。根據現場調研的結果，將地下空間的面積和名稱進行整理得出（如表一）。

3.東大街地下空間開發動因

3.1消費群體廣泛

滿足消費者需求是商業街生存和發展的基本條件，也是商業街保持活力的關鍵因素。西安市最著名的精品專賣店大都匯集于此，因此東大街成為西安最繁華、最主要的購物區。東大街周邊高校、住宅眾多，消費群體廣泛。休閑娛樂和旅游等新型功能需求興起，迫使東大街全面改造和整合?；谙M群體不斷擴展，探索東大街發展的路徑研究，對于東大街的規劃具有很強的指導意義。

3.2商業、辦公及酒店建筑眾多

東大街原有一批發展繁榮和附有特色的大型商業綜合體，包括商業、餐飲、停車、住宿、娛樂、休閑等為一體的商業綜合體，這些具有足夠吸引力的大型商業綜合體逐漸將地上人流引入地下空間，實現人車分流，發揮地下空間的資源優勢。目前，隨著城市經濟發展，東大街處于發展變化的活躍期。其原有購物功能逐步衰落和弱化，急需進行結構性調整。

3.3地下交通及人防工程

隨著西安地鐵建設的不斷發展，在建地鐵六號線途徑東大街，長41.08千米，共設車站26座，長樂門地下通道已經建成。東大街地下人防工程繁多，布置也較分散，地鐵建設應該考慮結合現有地下人防工程進行，充分發揮人防工程的優勢。開發時應盡可能地兼具防護功能，增強城市的防災能力，城市人防工程應與城市地下空間統一規劃。

3.4保護古城風貌

西安是六朝古都，有著豐富的文化資源和悠久的歷史，對文物古跡的保護工作十分重視，大量的文物古跡和傳統建筑使這里的地面建筑的高度和容積率有很大的限制。在東大街的建設中，為了不破壞古城風貌，建筑高度有一定限制，鐘樓和長樂門附近建筑高度和層數都有明確規定。在開發地下空間時，應該避免在視覺上造成對古建筑的影響，保留古城風貌的完整性，開發地下空間為其提供了可供發展的有效措施。

4現狀存在問題

4.1開發力度不夠

1）地下空間開發深度不夠

東大街地下空間利用工程包括單建式工程和附建式工程，西安的單建工程少，附建工程多。目前東大街還缺少比較有規模的地下街、地下快速路。開發層次主要還是以地下一到二層為主，缺少長遠規劃，基本是運營者或投資者獨立開發，缺少統一和系統的規劃意識。開發規模比較小，無法形成系統的地下商業體系，阻礙地下空間長遠發展。

2）地下空間分布不均勻

東大街地下空間開發總量呈現由西向東依次減少。西側大型商業綜合體較多，地下空間總面積也較大，這里人流量車流量較大：向東人流和車流則呈現逐漸減少的趨勢。

3）地下空間開發面積小

地下空間開發面積主要在1000~5000的居多，5000以上的大型地下空間開發項目的數量相對較少，例如開元商場、興正元商場、萬達廣場（在建項目）、新天地尹時達地下面積超過5000以外，許多建筑地下空間的面積還保持在1000以下。地下空間難以形成規模，對以后地下空間的全面開發造成阻力，造成資源的浪費。

4.2地下空間利用率低

地下空間根據功能的不同使用率也不同，東大街地下空間一般為賓館、酒店、商業及地下停車場，根據使用情況的調研，得出不同形式地下空間的使用情況并不理想（如表二）。即使有地下空間，由于使用不方便和設計的缺陷，地下空間的利用率仍然不高。

表二 東大街地下空間利用率

4.3獨立分散開發

東大街商業建筑地下空間開發相對獨立，缺乏統一的設計和規劃，開發商自行開發地下空間，往往缺乏對該地塊及其該地段和周圍建筑之間關系的合理的認識，導致地下空間開發相對分散。產權關系不清晰，管理混亂，缺少對地下空間資源的共享意識。

4.4人車混行

東大街交通量和人流量很大，這里東郊車站較多，人們往往擁擠在車站周圍，造成地面交通的擁堵，形成安全隱患，由于地鐵建設還不夠完善，地面交通狀況仍然相對混亂。

4.5功能單一

東大街地下空間功能主要以商業、停車場、庫房及設備用房為主，這種單一的功能布局不能打破傳統的地下空間的束縛，沒有發揮地下空間的優勢，缺少文化建筑，例如博物館、圖書館在東大街的數量相對較少，對這些采光要求不高的建筑，完全可以將其放在地下，更能發揮地下空間的優勢。

4.6管理混亂

東大街地下空間的管理比較混亂，許多地下空間的歸屬不明確，經常出現有很多投資者共同使用地下空間的現象，還有些商家將地下室作為居住空間出租給別人，存在許多安全隱患，制定科學合理的管理制度是商業街區繁榮發展的保障。

4. 與地鐵建設相結合

4.1地鐵建設與周邊建筑的結合

地鐵建設與地下空間的開發相結合，正在修建的地鐵六號線貫穿東大街，將地鐵與周邊大型地下空間通過地下通道連接，例如在開元商場和興正元，人們可以通過地下通道直接抵達這些建筑的內部，不僅可以縮短路徑、節約時間，還可以將一部分人流引入地下空間。

4.2形成地下空間體系

地下空間作為特殊條件下的人工環境，與地面空間相比，在空間環境的創造上具有很大的局限性，處理不當，容易使購物者甚至身處地下的經營者產生許多消極的心理反應，。地下商業街應注意相互連同，結合地上建筑的功能和空間形態，將建筑與建筑的地下空間通過通道連接起來，形成四通八道的地下空間網。

5.建議

5.1分層開發

根據調研，東大街即將在東大街設置鐘樓、大差事兩座地鐵站，根據現場調研的結果，東大街地下空間的功能和地面建筑功能的不同，其開發措施也不同：

1）淺層地下空間的開發應該結合地面道路的狀況進行，結合城市地面道路統一規劃。

2）大型的地下公共建筑往往結合廣場、綠地進行，滿足人流的疏散要求。例如騾馬市

廣場。

3）地下通道結合地下空間進行，形成地下交通系統，在大型建筑地下空間形成連接。

5.2多功能的地下空間開發

地下空間的特點之一是環境相對安靜，利用這一特點，將博物館、圖書館等這些采光要求不高，同時需要環境相對安靜的建筑布置咋地下空間，可以較好的解決地上空間不足的狀況，又可以提高東大街的文化品位，使其更加具有吸引力。

5.3地上與地下建筑協調發展

地下空間開發結合地上建筑，地下空間的規劃要與地面建筑使用相關，要與環境協調發展，在城市繁華地段建立地下商業街、地下綜合體和大型娛樂場所。要根據地上建筑的不同特點，規劃建設地下建筑。

5.4完善管理制度

完善地下空間的管理體制和運營機制，明確地下空間產權歸屬、地下空間使用權出讓價格等問題予以科學界定。制定相應的地下空間技術、環境、安全、防火疏散等規范。

6.結語

城市地下空間是城市的寶貴資源，對城市現有地下空間現狀的調研和分析工作，可以為城市地下空間設計以及長遠建設提供科學依據，對西安東大街地下空間現狀的分析可以幫助我們在設計時結合現有狀況，作出更加合理和科學的建設方案，實現地下空間建設的可持續發展，使城市的發展更優化。

參考文獻：

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[3]胡 璇 王健麟 西安明城區地下空間發展前景的探究 西安建筑科技大學 2006年12月 地下空間與工程學報 第2卷 第7期

[4]李波 淺談城市地下空間開發利用的途徑與方法 吉林廣播電視大學學報 2010年第5期