商業地產行業發展趨勢分析

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商業地產行業發展趨勢分析范文第1篇

【關鍵詞】房地產 現狀 發展 趨勢

伴隨著經濟的改革，我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展，對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此，國家曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。

1、房地產開發現狀和問題

經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。

（1）現狀

房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產開發，自然也就談不上銷售。有關統計數據清晰地顯示，房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。從2000年到現在，如果我們把全國房地產開發投資額與固定投資總額作一下比較的話，房地產投資增長速度要明顯快于固定資產投資的增長速度，房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大，這一點顯得越來越明顯。

房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5：l，聯合國確定的標準一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據初步測算，這一比例嚴重失去平衡，大約在10～15：1。一般說來，住房消費超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的一項調查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認的住房警戒線，應引起我們的重視。

住房消費上也存在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國部分地區房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產而言，居我國各行業之首。

（2）問題

我國的房地產金融 信貸風險在不斷增加。這具體表現在，部分房地產開發商在購買土地開發的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計從銀行取得貸款，這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對房產進行炒作，這也會導致房地產業泡沫的產生，從而加劇信貸風險。

縱觀我國房地產的發展歷程，在每一次房地產市場的升溫背后，都是由于經濟的高速發展而催生的。現在，中國經濟受到金融危機影響之后，經濟開始全面復蘇，這也會帶來房地產的進一步繁榮。隨著經濟的復蘇發展，這樣就會對工業用地、寫字樓物業的需求有所增加，市場需求就會受到更大刺激；同時，伴隨著經濟的持續增長，人民的收入會不斷增加，使得這些潛在的對住房的需求逐步轉為實際有效需求，影響著人們的購房需求。

在獲取國有土地使用權時時有違規現象發生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農業用地，這樣就會致使房地產開發加快。尤為嚴重的是，有的開發商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價獲得國有土地使用權，造成土地資產的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標購地秩序，助長了行賄受賄不正常的風氣，更重要的是損壞國家的土地儲備，進而危害整個國民經濟的可持續發展。

2、房地產企業發展趨勢分析

企業逐步走向民營化。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業家轉向投資房地產。國有企業由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發展相對緩慢。

實現法制化正規化。制度化是企業發展規模化，民營化的制度基礎和保障，加強企業內外制度的建設是中國房地產企業發展的未來趨勢。未來我國房地產企業將按照現代企業制度的要求，完善企業內部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務制度等。企業的內部運行和組織建設及企業的外部環境和行業管理也都將進一步向制度化、規范化方向發展。

行業發展追求專業化和品牌化。目前，我國許多房地產企業既做房地產，又作地產，而且不分檔次、不分區位、不分用途，什么項目都做。更有開發企業提供“ 一條龍”式的服務，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業管理都自己做，甚至包括了中介、設計，企業向大而全、小而全發展。品牌是一個企業的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，以核心競爭力和綜合素質的外部表現，是市場經濟發展和市場競爭的必然產物。

3、改變房地產市場現狀的應對措施

稅制結構要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產投資者更放心地投資，因為明確稅制可以幫助房地產投資者在作可行性研究的時候，準確地估算這些支出。稅制也要簡單，對于各種稅項要根據其內在聯系和計征方便與否，加以歸類和合并。當前應解決有些地方房地產稅不統一的問題。另外，稅制還要保持相對穩定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現稅收的嚴肅性和權威性，當然穩定并不等于一成不變，在稅制不變動的前提下，稅率應隨著社會經濟的發展作動態調整。

（1）必須從以前簡單的房地產開發轉向房地產開發和全程運營

商業地產的操作成功，最重要的是前期定位規劃，及后期的運營管理，至于中間環節的招商是非常簡單的。因此，中小型商業地產開發商在戰略方針制定的早期，就必須意識到：需要花大力氣鎖定長期的商業地產專業操盤團隊，或者建立自己的商業運作團隊。讓專業的商業地產操盤團隊參與整個企業的前期項目地塊價值評估、項目市場定位、策劃規劃、設計施工、招商運營、資本運作等階段。

（2）要從以前靠關系拿地轉向靠成功商業模式拿地

在中國房地產行業大家都知道很多的房地產開發企業，在起家的地區都有相當的人脈關系，在拿地方面自然也就有一些獨特的優勢。不過我們也真實的看到在近幾年與大開發商的角逐中，無論是實力、品牌、資金等方面都占下風。僅有的地方關系優勢，并不能確保其成功拿地。

（3）必須從以銷售為主要目的轉向以經營增值為主要目的

在中國很多的中小型房地產開發商，由于資金鏈的壓力，往往采用各種手段，進行商鋪銷售以回籠資金。雖然近年由于通貨膨脹及投資渠道窄等現狀不少項目的商鋪銷售形勢還不錯，但單單只顧銷售的方式，必然很難顧及未來項目的持續經營。長遠來看，無論對開發商的企業品牌、項目的發展命運，都是非常不利的。必須以通過專業的經營管理來獲取穩定增長的現金流，從而帶動項目和周邊地價的增值為主要策略。

【總結】

從總體上講，我國的房地產形勢看好，房地產企業有較好的生存環境。我國的房地產企業要在市場中站穩腳跟，牢牢把握好市場開發方向，提高自身素質，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰勝對手，立于不敗之地。還必須有國家政策的正確指導、政府部門的大力配合，以及政府與企業對消費者需求的準確把握及合理引導。

【參考文獻】

巴曙松；王淼，《房地產企業需要個性化的融資模式》，載于《中國房地信息》，2006.4