不動產的登記制度
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不動產的登記制度范文第1篇
一、不動產登記制度概述
（一）不動產登記的概念
所謂不動產，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產這一最基本的物質基礎得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權法等基礎財產類法律中對其進行重點規范。而對不動產進行規范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認為，所謂不動產登記系權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。從不動產登記的概念即可得知，不動產登記是國家確定的相關機構（通常是行政或司法機構），對不動產及不動產之上的權利的取得、轉移、運行的管控與調節方法，是國家對不動產進行管理的一種重要手段。
（二）不動產登記的意義
首先，不動產登記制度能夠確認物權歸屬，定紛止爭。當事人的物權權利經過具有國家公信力的登記機關予以登記后，經過必要的公示程序，才會產生相應的公信力，當事人的物權權利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本。現代社會經濟迅猛發展，不動產交易量急劇增加。[1]但是不動產物權歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產物權流通與發展的一大瓶頸。在此背景下，不動產物權登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產物權權利經過國家確定的登記機關的登記，進行一定的公示，使得物權權利情況暴露在交易關系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標的物進行權利歸屬的調查，極大的增加了交易成本。而不動產物權登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。
二、我國現行不動產登記制度的不足
（一）欠缺統一的不動產登記法律
建國以后，我國的不動產登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權法》對不動產登記做出了相關規定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規定。規定的內容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規效力不同、各行政機關之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產登記制度存在著諸多的矛盾難以調和。這些現狀都要求我國盡快制定一部統一的不動產登記法律。
（二）不動產登記范圍不明確
眾所周知，我在物權領域實行的是物權法定主義。物權的種類、內容都應當由法律進行規定，個人是不能任意創設物權的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權可以被登記、哪些物權應當進行登記也應當由法律法規做出專門的規定。《不動產登記暫行條例》作為行政法規效力較低，并且其規定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。
（三）法律責任風險控制機制缺失
不動產登記是國家為了保持不動產流通的順暢以及保護不動產權利人而進行的一種以國家公權力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風險予以分擔了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔此項風險不太現實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風險的分擔機制。
（四）不動產登記錯誤相關賠償責任規定不明
我國《民法通則》、《物權法》等主要財產類法律要么對不動產登記錯誤賠償責任毫無規定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務院2014年頒布的《不動產登記暫行條例》也只有一個條文對不動產登記錯誤賠償責任作了規定。[2]以上足以可見，我國不動產登記錯誤賠償責任極度缺乏法律法規作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。
三、完善我國不動產登記制度的構想
（一）制定統一的不動產登記法
建國以來，我國對于不動產物權管制的立法采取的是分散登記的立法構建模式。對于不動產登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規章甚至是地方政府頒布的規范性法律文件之中。例如草原的登記規定在《草原法》中，對房屋的登記規定在《城市房地產管理法》中，更多細節性的規定則規定在相關配套的部門規章與規范性法律文件之中。從這些法律規定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關不動產的行政部分負責對相關不動產進行登記。
我國政府、法學界顯然已經認識到了此問題的重要性。2014年國務院頒布了《不動產登記暫行條例》，第一次將不動產登記的目的、程序、責任進行統一的規定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規就解決不動產登記的全部問題是不現實的。不動產登記決定的是物權法這一基礎民事法律的運行效果，其規則理應由制定法律的方式來予以明確，行政法規和部門規章、規范性法律文件僅應當作為補充和具化存在。
（二）完善不動產登記范圍
不動產登記范圍是指可以或應當進行登記的不動產、不動產權利的種類。然而我國《物權法》、《民法通則》對不動產登記范圍的規定都非常簡略。《不動產登記暫行條例》作為行政法規，對不動產登記的范圍首次予以了統一規定。將不動產登記范圍限定于：集體土地所有權、房屋建筑物、構筑物所有權、森林、林木、草地、林地所有權，建設用地所有權、宅基地所有權、海域使用權，地役權、抵押權等其他可以登記的不動產權利。然而，《不動產登記暫行條例》對不動產登記范圍的規定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產權利。一些新興的不動產權利應運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產權利，但是車位是否可以、是否應當登記在法律上卻是空白的。所以筆者認為，我國不動產登記的范圍還有完善的空間與必要，應當將新興不動產物權也囊括進去。
（三）建立科學的風險管控機制
所謂不動產登記錯誤是指不動產登記簿上記載的權利人與真實的權利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關在每件不動產登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責任保險，由登記機關購買商業保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產登記，登記機構只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權利人的登記成本。當下住房類不動產在我國還具有相當的社會公共屬性，登記費用的增加勢必影響我國社會穩定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償登記錯誤造成的損失也不太現實。因此，筆者認為我國目前宜采取由登記機關購買登記錯誤責任險的方式，將登記錯誤賠償風險轉嫁到商業保險公司之上。
（四）明確不動產登記錯誤賠償相關問題
筆者認為，我國在接下來的不動產登記立法之中，要著重對不動產登記錯誤的賠償性質、法律構成要件、歸責原則予以明確。首先，關于不動產登記錯誤的賠償性質，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產登記本質上屬于物權法律制度，是一項民事制度。登記機關因過錯造成的損失自然應當屬于民事責任的范疇，如此也更有利于權利人合法權益的保護。其次，所謂法律責任構成要件，是指要對登記機關責任人應當承擔賠償責任的要件性規定。法律必須明確承擔賠償責任的主體、責任、過錯的種類、免責條件等相關的要件。此點可以結合我國《侵權責任法》的相關規定進行設計。最后，登記機關承擔賠償責任應當適用何種歸責原則也是必須要予以明確的。筆者認為，法律正義原則要求成本與收益、權利與義務具有一致性。目前我國登記機關處于只收取廉價的工本費，卻承擔高額經濟賠償的巨大風險的現狀。因此不宜適用無過錯歸責原則，而應當適用過錯責任原則，從而使登記機關的權力與責任統一起來。
四、結語
筆者考察建國以來我國不動產登記相關法律法規，發現我國對不動產登記的態度從疏忽放任逐漸轉變為謹慎重視。從《不動產登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產登記體系也不是一兩部行政法規可以建立的。筆者認為，結合上述我國不動產登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產登記法律法規應當著重解決不動產登記范圍、登記錯誤賠償風險化解機制以及賠償責任等問題。
參考文獻：
[1]常鵬翱.不動產登記法的立法定位與展望.法學.2010.
不動產的登記制度范文第2篇
【關鍵詞】物權法 抵押登記 不動產 登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發的關于抵押登記的爭論
本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。
1、認為抵押登記有效的理由
一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。
本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認為抵押登記無效的理由
另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。
根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。
三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析
1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分
《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。
2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”因此，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。
3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理
現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。
4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議
《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案
中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。
四、解決爭端的相關建議
1、最高人民法院應作出司法解釋
最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。
2、盡快建立統一的不動產登記法
我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記。”
3、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。
4、應用統一的不動產登記辦法
以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。
5、制發統一的不動產權屬證書
當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.
[2] 中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//省略.
不動產的登記制度范文第3篇
一、不動產抵押登記制度存在的問題
（一）不動產登記部門不統一
我國現行的不動產登記工作處于較為混亂的局面，表現為多元管理、分散登記。依據我國現行法律、法規或規章的規定，我國涉及不動產記的類型達到了六個:土地登記、房屋產權登記、林權登記、草原所有和使用權登記、水面養殖使用權登記和土地承包經營權登記。因此，負這些登記的主管機關、部門也遍地開花，比如有土地管理部門、房地產理機關、農牧業部門、森林管理部門、縣級以上人民政府規定的部門等等而且由于這些部門之間的行政劃界不明晰，導致在受理范圍和內容上經出現交叉重疊現象，引發不必要的權利爭議。不動產登記部門不統一造成的一個最為直接而重要的后果便是權屬證書的不統一。權屬證書是指由責登記的機關、部門頒發的不動產權利憑證，是權利人享有該不動產物權的證明。由于在現行不動產登記體系中有多個登記管理部門并存，每個部門對其管理范圍內的的事項都有權發權屬證書，因此權屬證書的種類繁也是顯而易見的。
（二）不動產登記責任不明晰
由于我國對于房地產的登記工作仍然采取一種行政管理的思維，各登記部門在實施不動產物權登記事項時自認為在行使一項行政管理職能，登記在申請人心目中成了一種強制性法律義務。這些反映到我國的相關法律法規的具體內容上就是規范申請人的法律條文較多、較具體，如我國《土地登記規則》第六十九條規定:“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。”‘在《城市房屋權屬登記管理辦法》中還專設“法律責任”一章，對登記當事人的法律責任進行了一些簡單的規定。而對于登記機關及其工作人員的法律責任規定則較少、較模糊。這些規定多數也集中在行政責任、刑事責任上，對于賠償責任很少具體提及。登記實踐中，權利人基本上認為自己在履行一項強制義務，進行登記似乎是一件不得不去做的很無奈的事情。而登記機關一般也都覺得自己只有權力而無須承擔責任和義務，發生了登記錯誤更改過來即是。
以上分析在一定程度上反映出了我國現行的不動產物權登記制度已嚴重落后于時代的發展，尤其是阻礙到不動產抵押權證券化制度的發展。對該法律制度進優化調整、更新完善已到了迫在眉睫的地步。
二、不動產抵押登記制度的完善
（一）統一登記部門
登記是維護現代財產秩序的重要環節，具有較強的技術性。只有由專職機關負責其事，才能收到事半功倍的效果。登記機關應是國家行政機關，而且將抵押權登記的國家行政機關統一為一個部門為宜。而且設立統一的抵押登記機關，有利于建立統一的物權登記制度，便利抵押權人節約登記成本。相反，登記機關分散，登記對于抵押權效力及抵押擔保交易的安全的保障作用會大大降低，尤其是在抵押權證券化過程中。抵押物所有人依登記公證的抵押權向特殊的金融機構申請發行抵押證券，若抵押權登記機構不統一，抵押物所有人就同一財產在不同的登記機關獲得抵押權登記，于此情形就可能會產生重復抵押、登記不實之后果，嚴重影響不動產抵押權證券化過程的順利進行。
（二）規范登記責任
登記制度涉及雙方當事人，雙方都應有具體的法律責任來規范。偏向其中哪一方的責任規范都是不公平的。抵押物的所有人申請時應按規定向抵押登記機關提交登記所需的文件和資料，不得出具虛假登記證明文件。抵押登記機關如果因其過錯而為錯誤的登記，致使相關權利人的合法權利受損，依照行政賠償的有關規定，受損人可以請求登記機關進行賠償。抵押物所有人在為抵押權登記申請時應如實申請，不得有欺詐行為，若發現有類似的行為則抵押物的所有人將受到相應的制裁。此外，若抵押登記機關與申請人串通進行虛假登記或出具虛假登記證明文件而給善意第三人造成損害，登記機關和當事人均應依其過錯的嚴重程度而承擔刑事、行政或民事責任。
（三）實行登記的實質審查
不動產的登記制度范文第4篇
關鍵詞 不動產 統一登記 管理制度
一、我國不動產統一登記管理概況
我國對于建立不動產統一登記制度的需求由來已久，早在2007年《物權法》中就明確了要建立起一套完善的不動產統一登記制度，這也標志著制定不動產統一登記制度被正式提上了政府工作日程。經過前期的大量準備工作，政府于2013年明確整合各登記部門職責后由國土資源部承擔。緊隨其后的，2014年不動產登記局成立，負責指導監督不動產登記工作。2014年7月，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公布，開始向社會征集意見。最終于2014年12月22日，經由國務院簽署并公布了《不動產登記暫行條例》。此條例，自2015年3月1日起正式在全國范圍內施行。
建立不動產統一登記制度、整合不動產登記職責，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是推進簡政放權、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外的有效舉措。對于保護權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。同時，實施不動產統一登記管理還有助于摸清全國房地產市場的基本情況，為宏觀調控提供精確的事實依據，為房地產稅的征管提供了數據基礎，有助于確定有關稅收制度的走向，以健全房地產市場調控長效機制。
二、現階段不動產統一登記主要面臨的問題
（一）登記機構需要進一步整合，提升執行效率
根據《不動產登記暫行條例》第六條規定：“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。”這樣的規定雖然明確了責任機構，但現階段在組織架構上卻難以統一。一些市、縣級政府在設置登記部門時遇到了很多困難，由于不動產登記涉及多個部門，而現階段在各相關部門責任劃分不明確的情況下，對著些部門進行協調和整合難度較大。同時，一些市、縣級政府部門對此項工作積極性不高，執行效率低下，相關工作的開展與落實工作進度緩慢。再加之國土資源管理工作本身業務繁雜，如此大規模的機構整合也為工作的開展帶來了困難。
（二）操作規范不統一，信息平臺不完善
《不動產登記暫行條例》頒布實施后，根據國務院要求，為了保障不動產統一登記管理工作的順利開展，應建立統一的操作執行規范以及統一的信息管理平臺。而信息管理平臺應該與登記機構銜接，并承載登記簿冊、登記依據等不動產相關信息，但是由于一些地區還沒有完善統一信息管理平臺的建設，一些工作無法按照有關要求進行，更多的是根據自身實際情況開展登記工作。這樣就直接導致相關操作和規范無法全面得到執行，登記數據也無法與信息平臺兼容。在后續工作完成后，還要對數據做進一步的整理，既增加了工作量，又影響了工作效率。
三、對于完善不動產統一登記管理制度的建議
（一）健全不動產統一登記管理的法制體系
首先，國家應逐步推進和制定不動產登記法，把行政法規規定不了的內容直接納入并進一步完善，形成一個國家確認和公示不動產物權的基本制度體系。其次，通過編纂民法典和修改物權法來完善不動產權利體系。尤其是現在處于全面深化改革階段，想要把一些權利固定下來，就需要通過立法來及時作出相應調整。最后，通過法律來進一步完善國家權力和民事權利之間的關系，對政府和市場的關系進行界定，包括登記、糾紛調處、稅費規制等。
（二）積極借鑒其他發達國家在不動產登記制度上的先進經驗
從目前我國已有的涉及不動登記的相關制度而言，許多細節仍然需要進一步的完善。所以，我們應該結合實際，參考和借鑒一些發達國家在不動產登記制度方面的先進做法。歐美一些國家，因其市場經濟十分發達，并且經歷了完整的市場經濟歷史的發展過程，在施行不動產登記制度的歷史進程中所遇到的許多問題，在現階段已經有了相對有效的解決辦法。而現階段，我國正處于不動產統一登記制度實施的起步階段，也同樣會遇到許多類似的問題。因此，通過這樣的借鑒，從一定程度上可以為我國有關制度的完善提供有價值的解決方案或處理問題的方向，從而加速完善不動產統一登記管理制度的進程，提高有關工作的管理能力。
（三）構建完善的不動產信息管理平臺
對不動產登記信息的查詢與管理，是不動產統一登記管理制度發揮作用的主要表現之一。因此，應該加大對不動產登記信息化管理的力度。結合現階段實施過程中的具體情況，政府通過構建完善的不動產統一信息管理平臺，能夠有效地加強對不動產信息的監管力度，提高對不動產信息管理的效率，促進和細化不動產管理的相P內容及規范。另外，通過先進的互聯網技術，信息管理平臺可以實現對登記管理機構的全覆蓋，有效地滿足了監管部門對數據共享、數據管控以及信息化辦公的管理需求。
四、結語
不動產在財產中起到基礎作用，進一步推進不動產統一登記管理制度的完善是推進依法治國、實現不動產領域國家治理能力和治理體系現代化的重要環節，也是加強生態文明建設、切實貫徹綠色發展理念的核心環節。隨著相關制度及法規的逐步完善，不動產登記在我國市場經濟基礎、國家治理能力以及建立國有自然資源的產權管理等方面，都將發揮重大的作用。
（作者單位為響水縣不動產登記中心）
參考文獻
不動產的登記制度范文第5篇
關鍵詞：不動產登記 登記機構 登記審查
制定物權法是為了實現財產關系基本規則的統一、完善，是落實新憲法關于“公民的合法的私有財產不受侵犯”精神的具體措施。物權法如果沒有就不動產登記制度的基本原則做出規定，或者規定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權法，公民、法人及其他合法組織的物權就不能得到妥善保護。盡管專家學者對于不動產登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權法起草當中涉及的不動產登記制度，談談自己的見解。
一、關于不動產登記機構
專家學者對于設立統一的不動產登記機構沒有異議，全國主管房地產權屬和土地使用權權屬的建設部和國土資源部對于統一不動產登記的必要性也不能否認。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個登記機關進行登記外，絕大部分省、市、區的房屋和土地的登記分別由不同的登記機關進行登記。房屋和土地分別由不同的登記機構進行登記，其弊端主要有：
1.房產管理部門和土地資源管理部門的權責不清、效率低下，不但增加了房地產交易的辦事環節，且直接導致房地產的權屬不清、雙重抵押、交易程序復雜和交易成本增大，使得房地產交易的安全不能完全得到保障，已經嚴重影響我國經濟發展軟環境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產權。
2.基層金融機構對改變目前的不動產登記制度的呼聲強烈，因為目前的房地產雙重抵押給銀行的信貸資產帶來巨大的隱患，甚至在局部地區影響了金融的安全。
3.分離的登記制度給人民法院的執行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導致土地使用權和其上的房屋所有權被登記在不同的主體名下，人民法院在執行程序中碰到這種情況時，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設部以法發[2004]5號文聯合頒布的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第六條規定：“土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。”可見，人民法院對于土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的房地產的查封、處置等執行工作，程序復雜，執行工作的效果堪憂，債權人受償的可能性極低。對于出現這種情況，最高人民法院的有關負責人指出：“這種不正常的現象是國家公權分權不盡合理、權利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執行程序中解決。”
物權法立法的目的，不外乎通過保護物權來保護市場經濟主體的合法財產權，保護交易安全和降低交易成本，從而激發人民創業的激情，讓我們社會創造的財富如江水一般涌流。經濟分析法學的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護權利的方法，“無論如何選擇，都應當以降低交易成本和促進效益最大化為準則。”〔1〕十年前在《房地產管理法》的立法當中，對于城市房地產權屬的統一登記問題，學者普遍贊成統一登記，但礙于行政機關的職能調整等問題，而最終有所妥協。《房地產管理法》第六條規定：“國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。” 《房地產管理法》同時規定，經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。但歷經十年，全國多數地方均采納房地產權屬登記的分離式管理模式，實踐表明，其弊端顯現無疑，亟待改革。
立法機關創制物權法這樣一部基本民事法律，就是要改革國家公權分權不盡合理、權利交叉運行的現狀，改變目前房地產管理部門和國土資源管理部門的行政權力格局。建設行政、國土資源行政主管部門出于行政權力擴張的天然行政權力本性，很難就統一不動產登記機構問題達成共識。對于統一房地產權屬登記機構，法學家梁慧星指出：“有專家說，現在的登記機關，都是贊成統一登記機關的，他們所反對的就是統一到其他機關去。再說我們看到上海等大城市已經統一了登記機關，上海就統一了房屋和土地的登記機關。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。”〔2〕因此，國家立法機關不僅要聽取建設行政、國土資源行政主管部門對于統一房地產權屬登記機構的意見，更要聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機構的意見。
完全實現包括城市房地產、農村集體土地及村鎮房屋、林地等在內的不動產統一登記，目前確有相當難度。但是，將房屋和土地的權屬登記加以統一，頒發統一的房地產權屬證書，應當是切實可行的。因此，對于房地產權屬統一登記機構，國家立法機關聽取建設行政、國土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統一登記機構的具體操作思路和辦法。物權法對于不動產當中的房地產登記制度，有這樣幾種選擇模式：
一是將在市、縣設立的房產管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統一城鄉的房地產權屬登記機構，頒發統一的房地產權屬證書，這是上海、重慶模式。
二是將城市規劃范圍內的房地權屬登記管理統一到房地產管理部門，而將規劃區外集體土地上的房地權屬登記管理統一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農地征收時的不同政府部門之間的有效權力制約，避免了國土資源管理部門在經營城市與耕地保護上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。同時，城市規劃區內和規劃區外的房地產權屬登記管理，由政府兩個不同部門分別進行管理，有競爭有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統一不動產登記機構的職能。
三是將房地產的管理職能與登記機構的職能分離，在市、縣級政府部門當中設立獨立的房地產登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務院建設行政主管部門牽頭國土資源行政主管部門等有關部門，聯合房地產登記規則，出臺統一的房地產登記制度，研究統一不動產登記制度的具體問題，條件成熟時實現不動產的統一登記。單獨設立房地產登記局，其優點是和行政管理權脫鉤，有助于理順政府職能，國家統一房地產登記制度、登記規則，首先統一房地產權屬登記，為將來統一不動產登記進行準備。
二、關于登記機構的登記審查
對于登記機構的登記審查，究竟屬形式審查還是實質審查，在物權法起草當中亦有不同看法。目前世界上的不動產登記制度，大體上分為三種，即契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制，我國目前的房地產登記制度介于權利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權利登記制。我國目前的國情與德國產生權利登記制的不動產登記制度時的歷史背景相似，就是社會信用缺失，個人和市場經濟其他主體的財產不夠穩定，急需保護交易安全，強化不動產登記的公信力，增強市場主體和國家的信用。因此，我國的不動產登記制度，應采登記要件主義的權利登記制。
登記機構的登記審查的性質與不動產登記制度緊密相關，契據登記制對應形式審查，而權利登記制對應實質審查。因此，我國的不動產登記機構對于不動產登記，應當屬于實質審查。當然，類似于“以事實為依據，以法律為準繩”當中的事實，不應當是客觀事實，而應為“法律事實”，是一種經過質證被法官采信的證據所表達的“事實”。登記機構的實質審查，絕不意味著登記機構對于所有的登記錯誤都應當承擔責任，這種實質審查，只能是盡到作為專家的登記官應當盡到的審慎、全面、盡職的審查義務。因此，物權法出臺之后，急需制定規定不動產登記官職責、申請登記人權利義務的不動產登記法，以規范申請登記人和登記機構的法律責任。
三、關于登記機構的過錯賠償
關于不動產登記機構的登記過錯，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當事人故意所為，與登記機關無關，那登記機關不承擔責任；二是登記機關的過錯，造成了損害，應該承擔責任。”〔3〕以除此以外，還包括申請當事人并非故意但有過錯，登記機構盡到了審查的職責，仍然出現的登記錯誤。
追究登記機構的不動產登記錯誤的責任，有這樣幾個前提：一是登記機構有過錯，即并不是所有登記錯誤都要追究登記機構的責任；二是這種過錯給有關當事人造成了損失；三是對于當事人因登記過錯帶來的損失，登記機構僅按照其過錯的程度承擔相應的賠償責任，因為可能遭受損失的人自身也有過錯，或者第三人有過錯，共同導致登記錯誤并造成損失。
登記機構因為過錯而需要賠償，賠償機制的建立有幾種選擇：一是國家賠償，不動產登記機構造成的損害一般都較大，往往達幾十萬、幾百萬甚至更多，全部讓登記機構賠償不盡合理，根據國家賠償法的有關規定，這個賠償就有限制。二是登記機構賠償，但登記機構不可能有這個賠付能力，否則就要向申請登記人收取較高的登記費用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機構收取的登記費當中固定劃撥一定比例納入財政專戶管理。同時，建立登記官的職業責任保險制度，借助保險機構的保險賠償金來彌補賠償基金的不足。登記官從事不動產登記工作雖然屬于公務員性質，但其工作確屬于專家工作，與醫師、律師、注冊會計師、評估師等專業人士的工作有相似之處，只不過前者為國家機關工作，其工作是為了賦予不動產登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業者。專家的侵權責任不同于普通侵權責任，普通侵權責任的歸責原則是過錯責任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權責任的歸責原則是故意或重大過失才需承擔賠償責任，且其賠償決不應當是損害多少賠付多少，而應當有一個限度，比如其收費的多數倍來確定賠付限額，不足部分借助于執業（職業）責任保險來彌補。
參考文獻：
〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國人民大學出版社，2004年9月第一版；
