商業地產行業現狀及發展
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商業地產行業現狀及發展范文第1篇
[關鍵詞] “互聯網+”；商業地產；發展狀況；策略
[中圖分類號] F270.7 [文獻標識碼] B
一、引言
“互聯網+”的出現對于商業地產這一行業而言，是其堅固運營基礎、提升運營效率的前提。要想提升商業地產在現代社會中的競爭力，我們必須從“互聯網+商業地產”的發展現狀入手，分析其發展趨勢，準確掌握在當前“互聯網+”技術條件及發展狀態下該行業的動向，有效整合“互聯網+”和商業地產的發展，實現二者的優勢互補，推行多元化融資，充分發揮“互聯網+”的大數據模式，減輕商業地產的去庫存壓力，提升客戶體驗。
二、“互聯網+”背景下商業地產的發展現狀及趨勢分析
（一）“互聯網+”背景下商業地產的發展現狀
隨著“互聯網+”時代的到來，商業地產的可選擇性及發展方向增多，如今的商業地產企業紛紛把發展目標調整為通過“互聯網+”來實現本企業的加速發展。如今，我國商業地產的規模在全球范圍內遙遙領先，無論是在建及建成的項目數量，還是建筑面積方面，我國都遠遠超過了其他國家[1]。在“互聯網+”時代，國家以及商業地產方面都提升了對升級轉型的重視程度，爭取以理念的創新及運營方式的轉變等形式為商業地產行業搭建富有時代氣息的新型商業地產平臺，推動商業地產與時展的有機結合，為商業地產不斷進步、持久發展打下堅實的基礎。
（二）“互聯網+”背景下商業地產的發展趨勢
當今“互聯網+”時代，在商業地產的發展中已經涉及到多個角度，例如科技、互聯網、創新等等。曾經有專家指出，在未來，商業地產和互聯網平臺整合以后，商業地產行業的高效發展及智能化的運營目標將會變為現實。商業地產行業內部的實體商業紛紛以互聯網平臺為依托，成立線上運營，為客戶提供了極大的便利性，不僅能夠在其正常運營的時間段內獲取相關信息，而且在非營業時間也能夠利用互聯網平臺來了解關于商業地產的有用信息[2]。同時，“互聯網+”時代，商業地產以及客戶的交互體驗將會大大增強，采取微定位技術，形成與客戶交互的場景。此外，對于商業地產商家而言，也可以使用新技術向客戶推送商業信息，全面刺激其消費。
三、“互聯網+”對于商業地產的發展意義
（一）有利于推行輕資產式發展模式，促進多元化融資
商業地產企業在“互聯網+”發展模式下，利用資金重組，推行以基金為核心的輕資產模式，包括產業信托基金、開發基金等多種方式的融資產品，方便商業地產企業的運營與發展，不僅有利于解決商業地產企業資金的來源問題，而且也極大降低了融資成本，減少了商業地產企業在運營過程中所需要支付的營銷費用以及管理費用。例如，由萬達集團所推行的P2P理財產品――“穩賺1號”，在資金的募集環節，便是在商業地產的實體項目的基礎上，利用互聯網這一平臺與大眾投資者在互聯網中實現互利共贏，不僅在短時間內使自身的受眾面及知名度大幅提升，而且還使得萬達集團在互聯網金融中獲取了充足的資金，同時還為萬達和理財投資人提供直接對接房企優質資源創造了機會，這是其中最為重要的潛在價值。此外，還打通了商業和金融，引發了一系列相關的金融服務，例如消費信貸、商戶保理等等，而且逐漸向著產業鏈上游延伸。
（二）能夠發揮“互聯網+”與商業地產企業的優勢，達到互利共贏局面
通過商業地產企業與互聯網企業、互聯網電商以及互聯網金融等行業的強強聯合，優勢互補，能夠形成一個更加多元化平臺[3]。首先，對于互聯網企業而言，能夠繼續發揮自身的優勢，不僅能夠做產品前端渠道的延伸，而且也能夠為后端提供數據及技術支持。例如，我們所熟悉的百度，之所以能夠涉足商業地產行業，便是利用了其自身直達號的互聯網平臺。由其推出的百度房產平臺無論是在流量，還是在品牌、數據等方面都是具備非常強大的優勢，可以說，百度彌補了地a行業直接向互聯網流量平臺轉化的缺失。而作為金融機構而言，在甄別風險、定價等方面發揮出自身的優勢，從而吸引更多投資者參與。其次，由于商業地產企業具備多年來積累的業主資源以及發展經驗等多種先天優勢，在項目的風險評估等方面更加出色，使得商業地產投資渠道更加安全，也為各中小型地產企業提供了依靠。商業地產開發商和互聯網機構的合作，能夠大幅縮減二者在各方面的支出，例如，萬達集團的商業地產實體項目與快錢平臺的聯合，雙方取長補短、發揮各自的優勢，打造出投融資、強強聯合的共贏模式，達到了雙方共贏的局面。商業地產在互聯網的運用中，去庫存化成為現實，通過對產業鏈下游的物業服務、社區商業以及智能家居等行業的整合，發展形成社區運營平臺，逐漸形成一體化社區服務商業模式。無論是對開發商還是對購房者而言，由于都有專門的托管公司對現有房屋進行管理，真正壓縮了傳統的繁瑣程序，降低了一些潛在風險，使得不動產增值的有效性大幅提升，對于開發商在房屋銷售以及去庫存方面都大有裨益。
四、“互聯網+”背景下商業地產的發展策略
（一）以大數據來打造定制服務及精準營銷
對于我國目前的庫存飽和狀態，大數據有很大的緩解能力，有利于幫助我們掌握我國的群體消費趨勢及習慣，而且通過大數據所帶來的優質效應，能夠對客戶形成有效的消費指導。“互聯網+”大數據在多個方面都發揮出強大的作用例如決策制定、效果預測等等，利用大數據的種種優勢，推動營銷模式的創新，緩解去庫存化所帶來的壓力，增大資產周轉率，線上營銷成本更低，而且也更加精密化，開創全新的營銷手段[4]。把客戶信息由線上向線下轉移，完成對客戶信息的累積，對相關的大數據進行分析，以線上和線下相結合的方式，提升線下營銷服務的精準性。
（二）利用支付平臺體系實現各類應用場景
由百度公司以“直達號”所營造出來的“百度房產平臺”是一個很有代表性的示例，使得眾多傳統的商業地產企業向“互聯網+”升級轉型有了可以參考的范例。“百度房產平臺”所提供的服務主要有新房以及二手房的租賃和買賣。在產品及數據方面，百度做到了無縫對接，推進了商業模式向輕資產方向的轉化，與其他自建電商平臺或者其他互聯網轉型方式的成本相比，樓盤接入直達號的開發商營銷成本微乎其微，有利于節約在人力、物力方面的投資，同時也能夠有效推動流量的轉化效率以及行業交易效率的提升。
（三）創新互聯網營銷模式，打造精準營銷
我們知道，互聯網營銷中，用戶體驗的黏性占據了很大的比例，因此，我們在商業地產發展中，應該注重互聯網營銷模式的創新，增加體驗感以及消費者黏度，從消費者的行為軌跡、消費偏好出發，提高營銷匹配的精確度。待商業地產融入“互聯網+”市場后，所謂的精準營銷、在線平臺搭建、大數據分析等，都可以發揮出相應的作用，幫助商業地產企業獲取潛在的客戶信息，從而對這些數據進行整理，以便于企業做出下一步規劃，調整商業布局，真正實現精準營銷。對于開發商而言，能夠實現線上宣傳、線下交易的營銷新模式，向客戶提供最新的、最細致的樓盤資訊，也能夠向客戶提供定期免費線下實地參觀業務；對于消費者而言，由于這種營銷模式提高了商業地產企業的透明度，消費者能夠在互聯網上搜索與其相關的信息，有利于消費者提前做好規劃。在這一步驟完成之后，為了確保更多的用戶參與到本項目中，商業地產企業可以利用地圖功能規劃處最佳交通路線，把用戶成功由線上向線下轉移，充分釋放巨大的住房需求，也在一定程度上環節地產企業的去庫存壓力。商業地產開發商通過與互聯網因素的融合，極大降低了營銷成本及其他各項支出，同時也以地產業務為中心，推動體驗式消費向著智能化的方向發展。此外，消費者也能夠享受到線上提供請求，享受線下實體服務的模式。
（四）更新“互聯網+”時代商業地產運營理念
商業地產要想實現創新，就首先要在理念上進行創新，這是商業地產運營創新的根本。在這一過程中，必須充分\用“互聯網+”時代的發展趨勢，改革與更新商業地產運營理念，在“互聯網+”的文化和系統中融入商業地產運營這一概念，推動商業地產運營中具體工作的整合與重組，對商業地產運營中內外兩種文化做出優化，全面創新“互聯網+”時代的商業地產運營新模式、新理念[5]。
五、結語
隨著“互聯網+”時代的到來，大數據、云計算等相關技術得以應用到各行各業，使巨大的融資市場增加了更強大的創新力。通過“互聯網+”方式的融資及商業地產市場推廣，促進了商業地產產業鏈的轉變。對于客戶而言，“互聯網+”向其展現出的優勢主要是能夠幫助其參與到購房的整個過程中，而且能夠更早享受服務；對開發商而言，其開發成本大幅降低，而且減小了開發及運營風險，也有利于其獲得運作資金。與互聯網企業進行跨行業合作與融合，以金融產品提升開發商及客戶粘性，使得未來商業地產市場形成了全新的競爭局勢。
[參 考 文 獻]
[1]林瀾.“互聯網+”時代下的產業轉型升級――以商業地產業為例[J].中國商論，2016（8）：90-91
[2]顧湘，張建偉.基于互聯網金融視角的商業地產融資模式研究[J].建筑經濟，2016，37（10）：76-80
[3]杜方.基于“互聯網+”環境下商業地產的O2O模式――以海印股份為例[J].內蒙古科技與經濟，2015（10）：41-42
商業地產行業現狀及發展范文第2篇
【關鍵詞】 商業資產 資產管理 創新
商業地產是資金密集型的行業，商業物業的年租金收益越高，其資產價值也就越高。商業地產是對商業物業進行開發、經營、管理和投資，不同于傳統的房地產開發，其具有運作周期長、資金投入高、投資風險和投資收益雙高的特點。商業地產在經營和管理的過程中，對商業地產的資產管理不夠重視，造成商業物業的保值、增值目標實現困難。因此，本文探討商業地產的投融資以及資產管理存在的問題。探討如何加強商業地產的經營理念的轉變，將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，實現商業地產的資產運營效率的提升，實現商業物業的凈利潤的最大化，提升商業地產開發的投資收益率，促進商業地產經營目標的實現。
一、我國商業地產管理存在的主要問題
1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制
商業地產不同于其他房地產項目，商業地產的開發對資金的依賴性較強，因此，商業地產與金融市場的結合關系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發達，商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴于傳統的銀行貸款等間接融資方式來實現商業地產開發的資金投入，并通過商業地產后期的運營來回收資金并償還銀行債務，積累進行下一個項目開發的資金。商業地產在資金鏈的銜接中由于結構的單一和資金循環機制的缺陷，造成商業地產資產管理的不足，影響商業地產的開發管理和資產安全。
2、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制
我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。
3、商業投資模式比較低端落后
商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。
4、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏
商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。
5、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤
商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。
二、加強商業地產資產管理的重要性
1、給商業地產資產管理帶來租金收入
商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。
2、能夠促進商業地產的保值增值
商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。
3、促進商業地產整體效益的提升
商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。
三、加強商業地產資產管理的對策建議
1、改善商業地產的運作和管理
商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。
2、創新商業地產投融資機制
商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。
3、大力開發混合型的商業地產
商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。
4、加強商業地產項目的后續運營
商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。
商業地產應該重視資產管理，將資產管理理念充分融入商業地產開發管理工作當中，加強對專業化的商業地產管理人才的培養，創新商業地產資產管理模式和持有經營模式。通過對商業地產開發、銷售以及運營管理過程中有效的資產管理，避免投資者的無序競爭，促進商業地產整體經營管理水平的提升，實現商業地產資產保值增值目標的實現。
【參考文獻】
[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業房地產開發與管理實務[M].清華大學出版社，2007.
[2] 章惠生：城市綜合體――商業地產的主流模式[J].城市開發，2010（3）.
商業地產行業現狀及發展范文第3篇
一、商業地產發展現狀
（一）近年來商業地產投資建設增速較快，存量規模迅速擴大
伴隨我國房地產市場快速發展，商業地產投資建設規模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規模迅速擴大。從開發投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業營業用房年開發投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發投資的年均增長率為16.6%。從供應規模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業營業用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業地產供應量的快速增長，導致部分地區出現階段性供大于求、競爭加劇的狀況。
商業地產開發過熱源自于三大驅動力：一是，產業結構調整和消費結構升級。隨著第三產業發展和人們消費水平的提高，對零售物業、辦公樓等商業地產的需求增加，引發商業地產開發熱。一些優質商業項目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應，驅使著大量開發企業相繼模仿、打造商業地產項目。二是，地方政府城市建設的驅動。基于經濟發展需求，政府熱衷于城市開發建設，城市規劃中包括大量商業用地的規劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業地產開發、經營主體不斷增加。經過多年發展，我國商業地產開發商開發和經營經驗日漸成熟，對商業品牌的復制和擴張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實施以及住宅開發利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發商主動轉型商業地產開發。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機構、房地產私募基金等機構投資者投資、持有商業地產的規模也不斷擴大（見圖1）。
（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業地產運營模式以散售為主
我國商業地產的運營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經營。四種模式各有優缺點。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業長期穩定回報和升值收益的權利；租賃模式雖然控制了物業產權，獲得了經營收益，但資金壓力較大，對運營商資產管理水平要求較高。一直以來，我國商業地產運營模式以散售為主，原因有以下三點：
一是，缺乏長期資金支持。商業地產開發周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業地產需要有“養”的過程，才能帶來穩定的、可持續的租金回報。待到商業地產成熟之后，其收益依賴于持續性的租金收入，所以它更加注重后期的經營管理，必須委托專業的管理團隊進行統一經營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業地產的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當前商業地產融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業地產尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數商業地產只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。
二是，缺乏富有經驗的專業的商業地產運營團隊。長期以來，由于我國商業地產市場發展不成熟，經營比較粗放。多數開發企業不具備包括定位、規劃、招商、物業管理、資產運作等在內的專業商業地產運營團隊，因此開發以后主要以銷售為主。
三是，近些年商業地產售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機需求措施的實施背景下，商業地產一直處于供不應求的狀態，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業地產租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產品。較高的售租比之下，開發商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業地產急迫的投資需求。
散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質不一、經營管理難度大、經營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業地產，對持有企業的資金規模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴大經營規模和提高經營水平。因此，從根本上解決商業地產散售模式帶來的挑戰，還需要積極探索長期資金對商業地產的注入方式。目前，一些資金實力較雄厚、管理能力較強的企業已經開始根據自身特點選擇不同經營模式。比如，萬達、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。
（三）房地產私募基金不斷發展，對商業地產培育發展、改造提升發揮了重要作用
在海外房地產市場，私募基金經常與REITs相結合，應用于商業地產。基本模式是，商業地產建成后的培育期，由于風險高、資產升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業地產的成熟期，由于風險小，收益穩定，引入房地產投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產私募基金和REITs支持下，商業地產實現持有經營。根據INREV對歐洲房地產私募基金的監測，截至2014年1季度，近60%的房地產私募基金投向零售物業、寫字樓以及酒店等商業地產。由此可見，房地產私募基金對商業地產的重要作用（見圖2）。
我國人民幣房地產私募基金于2010年開始進入快速發展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產基金元年。根據諾承投資統計，2008年到2010年之間，國內人民幣房地產私募基金僅有20多支，市場規模100億元左右。2010年以后迅速發展，在2013年，新募集基金達113支，總募集規模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產私募基金市場擁有206家專業的基金管理機構，437支房地產私募基金，總管理資金規模超過4000億元人民幣。
在我國房地產私募基金中，有近一半基金投資商業地產。根據諾承投資統計，有48%的房地產基金管理機構及43%的管理資金量關注于住宅地產；有28%的機構和27%的管理資金量關注結合了商業性質的城市綜合體開發；有近1/5的房地產基金關注商業地產領域；還有少部分市場機構關注諸如工業地產、旅游地產、養老地產、一級土地開發等專業的地產投資主題（見圖3）。
商業地產房地產私募基金對商業地產的培育發展、更新改造發揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進行“資產精裝修”后進行銷售，銷售時與購房人簽訂資產管理協議，包括統一招商、統一運營、統一物業等，通過整體運營，提高租金回報和資產增值水平。還有瞄準白領公寓這個細分市場進行收購改造持有的賽富不動產“新派公寓”基金、傾向于資產包收購再轉向大型機構整體出售的嘉實資本等。經過幾年發展，先行的資產管理機構積累了對于商業地產行業的理解、資源網絡和投資管理經驗，對今后商業地產發展大為有益。但由于國內真正的REITs尚未建立，商業地產私募基金的退出渠道仍然有限。
（四）提供長期運營資金、形成專業資產管理平臺的REITs尚處萌芽階段
如果說私募基金在商業地產價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業地產對長期資金的需求，并且通過統一的資產管理平臺，保持了商業地產物業經營權的完整性，從而實現了持有經營。
REITs最早于20世紀60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數情況下經營具有穩定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發行REITs，原本流動性差的房地產被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當前，全球的REITs市值規模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。
REITs有獨特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設有不同程度的稅收優惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設立、交易環節也有一定優惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎，成為一種介于股和債之間的金融產品，其具備了風險低、收益高、流動性好的特點，吸引了大量的保險資金、養老基金等機構投資人和個人投資者（見圖4）。
在我國，由于缺乏稅收優惠等相關鼓勵政策，內地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項資產管理計劃形式實現的商業地產資產證券化。如：2014年中信啟航專項資產管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產及對應的土地使用權為基礎資產，設立專項資產管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統掛牌交易，在流動性方面實現了重要突破。二是，以商業地產或商業地產租金收益為信托標的的財產受益型信托產品。如，2008年華僑城租賃收益權直接融資項目。華僑城地產通過以其深圳本部的部分收益型物業，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業的未來 5 年租金收益委托中信信托發行財產信托產品。三是，一些商業地產的銷售模式也在向類資產證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區域、不同業態的資產進行組合，購買者可以自由選擇現有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產品的任意組合。龍湖還將提供生活服務和資產管理兩大系統，整合商業招商資源和物業租售資源，為購買商業物業的業主實現保值增值。
二、未來發展趨勢
（一）商業地產將逐步進入存量房時代，一二線城市的核心區域率先進入
商業地產的規模是隨著城鎮化發展及第三產業的發展而不斷發展壯大的。當商業地產供不應求時，開發商主要以供應產品為主；當供求關系基本平衡時，開發銷售的規模萎縮，商業地產進入存量房時代。隨著我國商業地產存量規模不斷擴大以及城市新增土地供應日益減少，城市商業地產將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區域，商業地產新增供應量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。
2014年，國家在《新型城鎮化規劃》中進一步提出要建立城鎮用地規模結構調控機制，嚴格控制新增城鎮建設用地規模，實行增量供給與存量挖潛相結合的供地、用地政策，提高城鎮建設使用存量用地比例。可以預見，基于國家對城市發展規模及新增城鎮建設用地的控制，將進一步加速商業地產步入存量房時代的步伐。
（二）商業地產經營模式更加多元，進入開發銷售、租售并舉、持有經營并重時代
隨著商業地產進入存量房時代，地產本身開始體現出較強的資產屬性，持有經營顯現出優勢，尤其是持有核心地段優質物業，能為經營主體創造更大的價值。在美國，當城市化率小于50%，第三產業增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產以開發為主；城市化率在50%-60%之間，第三產業增加值占GDP比重超過60%時，房地產開發和持有并重；當城市化率和第三產業增加值占GDP比重超過60%時，持有經營比重迅速提高并最終超過開發比例。
當前，我國城市化率已經超過50%，第三產業增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業地產并增加持有經營物業所占比重，就連SOHO中國也要轉型持有經營。可以預見，商業地產以散售為主的時代即將過去，即將步入開發銷售、租售并舉、持有經營并重的時代。
（三）商業地產運營水平不斷提高，更加注重提供優質的資產管理服務
在商業地產后期運營中，是否具備高水平的資產運營管理能力，能否提供優質的資產管理服務，成為地產租金收益和價值提升的關鍵。一直以來，商業地產基本都是在傳統房地產的基礎上延伸而來，大家更多的把商業地產和傳統房地產等而視之，沒有專業的商業地產資產管理觀念，更沒有專業的資產管理運營商。未來，隨著商業地產持有經營大幅增加，商業地產資產運營管理能力也將不斷提升，專業運營商作為獨立的角色也將出現在商業地產領域。專業的資產管理包括商業地產項目的定位規劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務和賣場管理、物業管理、資產硬件改造、金融服務以及與互聯網的結合等。
以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經營成為主流，物業管理逐漸轉向資產管理。資產管理是一整套的集成服務，包括物業及設施管理、財務管理、運營管理、租戶管理及金融服務。如果說頂級建筑、核心位置是優秀商業地產的硬件基礎，那專業的資產管理服務就是商業地產的軟性價值。
（四）商業地產金融化特征更加突出，資本運作水平將顯著提升
商業地產是一個具有地產、商業與金融三重特性的綜合型產業，它的三重特性既區別于單純的投資或商業，又區別于單純的住宅房地產，商業地產更加注重金融創新，更加注重資本運作。相比國外的金融創新，我國的REITs、房地產私募基金的發展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進其發展：
一是，隨著國家政策、稅收等制度環境的改變，REITs等金融創新將大有發展。2014年，央行、銀監會的文件中再次強調，鼓勵銀行業金融機構發行MBS以及積極穩妥開展REITs試點。隨著REITs的應用，商業地產持有經營的能力將迅速提升。
二是，作為重要的機構投資者和長期資金，保險資金參與商業地產持有經營的政策條件越來越成熟。2014年，國務院印發《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》，文件提出要進一步發揮保險公司的機構投資者作用。鼓勵保險公司設立不動產、基礎設施、養老等專業保險資產管理機構，允許專業保險資產管理機構設立夾層基金、并購基金、不動產基金等私募基金。探索保險機構投資、發起資產證券化產品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產金融領域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機構投資者的身份參與房地產私募基金、REITs等證券化產品持有商業地產，為商業地產帶來長期穩定資金。
商業地產行業現狀及發展范文第4篇
[關鍵詞]旅游房地產 發展現狀 旅游消費 發展前景
一、旅游房地產概述
旅游房地產,是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業為依托而進行的房地產開發項目,其開發模式與旅游業密切相關,常以景區或旅游接待作為其開發的功能,例如,旅游餐飲,旅游住宿,旅游購物,旅游商務,旅游娛樂,旅游休閑等。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業以多種形式的結合,是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。因此,旅游房地產具備旅游和房地產兩種屬性。旅游房地產不但屬于房地產范疇,與住宅房地產、商業地產、工業地產、教育地產等相并列,而且其開發目標緊密圍繞旅游,為滿足旅游業的發展所帶來的房地產需求而誕生。
旅游房地產種類繁多,按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如,按照物業形式可劃分為:度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區住宅、景觀型房地產、養老型酒店,出租式度假別墅;按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為:旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產、旅游住宅房地產、旅游商業房地產。 隨著旅游房地產的發展和市場需求的不斷變化,這些分類呈現出多樣化的特征,很多種旅游房地產存在交叉領域,并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、我國旅游房地產的現狀及發展趨勢
目前,國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家,除了國外和我國港臺地區頗具實力的大公司外,還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業,以及天鴻、萬通集團等一大批房地產投資開發商。旅游房地產市場的開發規模宏大,隨著住宅市場的進一步發展,這種有著巨大市場潛力和廣闊發展空間的新興物業形式引起樂不少投資商和業內人士的關注。
1. 旅游度假村發展迅速
在我國,旅游業的真正發展在是改革開放以后的20多年,而度假村的興起和發展是旅游業發展到一定階段的必然產物。我國旅游度假村雖然起步晚,但發展迅速,目前全國已有幾千多家旅游度假村。這些度假村形式多樣,包括風景度假村、溫泉度假村、高爾夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等。而且,隨著我國各地景區開發進程的不斷加快,度假村的數量仍有較大的增長空間,其風格也越來越具有文化特色。
2. 產權式酒店效果良好
眾所周知,實現旅游盈利的一個重要途徑,就是讓顧客實現旅游居住。旅游度假房地產能讓消費者實現旅游居住,以有效延伸旅游產業鏈的服務功能,提高旅游產業的經濟效益,加快旅游投資的回收。
在旅游度假房地產的旅游居住項目中,時權酒店和產權酒店效果良好。時權酒店,指投資性消費者可在此類酒店的某類某間客房的全年使用權中,購買其中若干天的使用權,并且在該酒店所加盟的全球分時度假交換系統中,通過置換客房使用權,可在規定的權限內更換到其他地方的該類酒店度假居住。產權酒店,指投資性消費者在此類酒店購買某間客房幾十年的產權,每年拿出一定天數的使用權供自己度假用,其他的時間則把該間客房的經營權托付給酒店管理企業用于商業經營,購買者可在年終時享有該企業經營利潤的分紅。時權酒店和產權酒店常常交互運作,集中體現了旅游房地產發展中的效率和效益,廣為旅游房地產市場所接受。因此,我國的旅游房地產開發項目中,時權酒店和產權酒店得到了較快的發展。
由于對外開放和國內經濟的發展,市場消費的潛力開始釋放,造就了一批具有超前消費觀念及消費能力的白領階層,國內新興旅游資源越來越豐富,國際分時度假公司走進中國,使得分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業界和消費圈中逐漸得到認同。同時,旅游度假區也隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候,市場氛圍已經形成,這些因素在一定程度上促進了我國產權式酒店業的發展。
三、我國旅游房地產的發展前景
自從2008年休假制度的完善,國家規定一年117天的休假天數為人們的休閑度假提供了充分的時間保證,由此引發的假日經濟也正在逐步造就強大的消費群體和旅游消費市場,為旅游房地產的發展創造了巨大的需求空間。
隨著經濟發展水平的增長和城市化進程的加快,人們的生活水平有了很大的提高,對休閑生活的要求也日益提高和多樣化,一部分人開始進入了休閑經濟時代。富裕起來的人們,有了更多的閑暇時間去度假旅游,并且有能力去講究旅游居住的品質。隨著人們旅游消費支出的不斷上升,使得旅游業發展迅速,旅游房地產也隨之快速發展起來。
隨著商務旅游與休閑度假的興起,旅游者更加關注旅游消費的舒適性與便捷性,對和旅游業相關聯的產業,例如:衣食住行及休閑娛樂等配套設施提出了更高的要求,這就為旅游房地產的發展提供了很大的市場空間。
目前,雖然我國的旅游房地產發展較快,并且效果良好,但仍處于起步階段,在發展的過程中也暴露出了一些問題。例如,沿襲城市房地產市場的運作模式,許多購買者按照城市房地產的贏利模式來操作旅游地產,造成了部分地區項目出現房價虛高;從整個行業來看,缺乏產業化的運作模式,政府相關的政策規范和管理法規缺失,對行業的發展極為不利,行業發展環境有待規范;由于前期的定位不準確和盲目開發,以及新一輪的房地產熱的拉動效應,造成許多地區的旅游房地產出現積壓和售后空置的問題。這些問題有待于正確解決,才能更好的促進我國旅游房地產的發展。從行業發展的角度來看,中國距離真正的旅游房地產尚有一定的距離,需要各方面的繼續努力。
總之,目前我國的旅游房地產處于剛剛起步的階段,由于正在擴大的需求市場和龐大的消費群體,城市高速路網系統的迅速發展,國家發展旅游經濟的需要,以及房地產發展的日趨規范,使得我國的旅游房地產潛力巨大,發展前景廣闊。
參考文獻:
[1]王贊強:旅游房地產初探[J].閩西職業大學學報,2001年04期
[2]陳李明:旅游地產將成為投資新熱點[N].經理日報,2004年
商業地產行業現狀及發展范文第5篇
【關鍵詞】 大數據； 云會計； 房地產開發企業； 稅務管理
【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04
一、引言
2013年，央視《每周質量報告》報道，珠海市某房地產企業通過股權轉讓規避土地增值稅1億余元。同時，2005―2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%。據央視測算，房地產業毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產企業應繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監管、隨意調整申報稅額等多種問題。當前，稅務機關由于征收管理方式和技術方法等方面的問題，對房地產開發企業的稅務管理極其有限和滯后。
云會計[1]是一種基于互網、以數據為中心的會計信息系統，具有動態性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風險可控性等9個一級屬性[2]。大數據是運用數據采集、挖掘、分析等技術，進行實時數據處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業務流程中提供決策有用的信息。大數據時代，基于云平臺進行稅務管理，云會計的動態性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數據分析成為可能；云會計環境下的群體智能為領導決策支持提供了運行環境；云會計的服務化特征為面向廣大納稅人的數據挖掘個帶來機遇。
大數據時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統的上線，稅務管理將以信息技術為依托，不斷推進稅務管理現代化，對保障稅收職能的發揮起到重要的推動作用。房地產業已成為中國經濟的引擎，隨著城鎮化進程持續推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發展戰略之一，面對其復雜的開發業務以及集團化的經營戰略，如何在種類繁多、數量龐大的數據中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產企業進行全面、有效的稅務管理，同時促進房地產業健康發展具有重要的現實意義。
二、A集團稅務管理現狀及其存在的問題分析
（一）A集團背景介紹
A集團創立于1988年，主要由廣場和商業地產股份有限公司構成，形成了商業地產、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產業。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經營商業地產的基礎上，持續發展并逐步完善，形成匯集大型商業中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業態的大型綜合型建筑群。通過將不同的業態融為一體，有機地整合了商業、商務及居住等多種城市商業功能。在規劃設計中通過建筑功能分區實現綜合體中不同業態的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領導者。
A集團下設北方項目中心、南方項目中心、酒店建設公司、商業管理公司、商業地產研究部等，劃分南北區域，按照商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨等開發業態進行管理。業務范圍分布全國，分別在各地設立項目公司管理具體業務，開發業態涉及營業稅、增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅等各大稅種，經營流程涉及拿地、開發、銷售、持有等多個環節。
（二）存在的問題
隨著信息化進程的不斷深入，稅務機關征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質量與水平也不斷提升。但由于數據來源、數據處理等原因，對A集團等房地產企業的稅務管理也存在一些不容忽視的問題[3]。
1.數據來源渠道單一，真實性、準確性不夠
A集團從事的房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發周期為22―26個月，商業地產則更長，開發周期為3―5年。在商業地產中以速度取勝的A集團，從拿地到開業開發周期也至少需要18個月。在其稅務管理過程中，采集了大量涉稅數據，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數據，工商部門的公司登記數據，發改委的立項數據，規劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設工程規劃許可數據，建設部門的初步設計審查審批數據、施工圖審查備案數據、工程招標及備案、施工許可、竣工驗收備案數據等，均由A集團主動把相關證照提供給稅務機關。在這個過程中，稅務機關不能及時獲取其立項證明、用地規劃、建設工程規劃數據，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業所得稅成本對象等。同時，由于其開發周期長、過程復雜，且涉及公司設立、拿地、開發、銷售、竣工后持有等各個環節，面對復雜繁冗的數據，其真實性、準確性稅務機關難以逐一驗證。
2.數據處理效率和質量不高，無法進行實時、動態監控
隨著集團的急速發展與擴張，除消費稅和關稅外，A集團的業務幾乎涉及營業稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業務的特殊性和涉及稅種的復雜性，這就要求稅務機關對其進行全面有效的稅務管理。對于其開發過程中收集到的各種涉稅數據、企業會計數據、第三方數據等各種結構化、半結構化及非結構化數據，稅務機關目前只能進行局部的、常規統計分析，無法進行充分的數據應用和信息共享，沒有建立并利用數據倉庫分析企業的財務狀況和內外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發現企業納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態的稅源監控。
三、基于云會計的A集團稅務管理框架構建
對A集團進行稅務管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統，從取得土地使用權開始，對其項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程進行實時動態監控，實現稅務管理與納稅人項目開發同步。本文以A集團在房地產開發過程中涉及的稅收業務為分析對象，從數據采集、數據處理分析、數據應用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務中的應用，構建了大數據時代基于云會計的A集團稅務管理框架[4]，如圖1所示。
對A集團進行稅務管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統中內部數據，應借助云會計平臺，通過社交網絡、語義Web、物聯網等新興應用，運用Hadoop（Map Reduce技術）、批量流計算（Twitter的Storm技術）、Apache等數據處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數據分析和挖掘技術，獲取稅務機關內部、企業會計和外部第三方的各種成組數據、面板數據、空間數據、高維數據、多響應變量數據以及網絡層次數據等結構復雜的數據形態，基于無形數據的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產國土信息、建委信息、規劃信息等，對數據中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現實時、動態、個性化的稅務管理。
（一）登記管理
登記管理分為稅務登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發登記、項目預售登記、項目產權登記和項目銷售登記五個方面。
稅務登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環境下，通過查驗工商營業執照信息、組織機構代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務機關的數據是否相符，以確認企業登記類型、所屬行業的真實性和合法性；查驗中介機構的驗資報告，核實企業股東構成、投資規模、投資國別、出資方式等資本結構；查驗房產部門提供的產權證明，核實企業注冊地址及生產經營地址；查驗集團合同、章程、協議書等，核實其生產經營業務的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產經營、財務管理、履行納稅義務等情況，審核確定其企業所得稅查賬征收。
項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權轉讓合同、土地投資入股協議、股權收購協議、土地評估及驗資報告等相關資料，建設部門提供的項目開發協議及補充協議、立項批復或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監理合同、《建設工程施工許可證》、《建設工程竣工驗收備案登記證》等，規劃部門提供的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、項目規劃總平面圖，房產部門提供的《商品房預售許可證》、《房源統計表》、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案、初始《房地產證》等核實其建筑施工、規劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。
（二）過程監控
通過云會計平臺，強化房地產開發各環節和稅源監控，以登記管理和信息采集為基礎平臺，以拿地―開工―預售―竣工―銷售為關鍵節點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。
在土地登記環節，將土地使用稅進行全面監控；對通過資產或股權收購，企業兼并、分立、置換等債務重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎，加強土地轉讓或變相轉讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環節土地使用狀態的監控，加強土地再開發環節的營業稅管理。
在項目開發―開工登記環節，跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，掌握從事建設施工、裝飾裝修的單位和個人應繳納的營業稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據土地增值稅的開發成本、開發費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準確性。通過該節點全面深入掌握A集團各開發項目的開發模式、立項及規劃數據、物業類型及開完工時間，實現稅務管理精細化。
在項目開發―預售登記環節，全面加強預售階段的營業稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數據、發票開具金額等，強化該節點的不動產發票監控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。
在項目開發―初始產權登記環節，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業面積、不可售物業面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設項目的完工情況及工程結算進度，及時做好建設環節各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準備工作。
在項目開發―銷售申報登記環節，利用契稅征管中獲取的A集團房地產交易信息，掌握房地產交易中轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預警分析。對達到清算條件的項目，及時發出清（結）算通知書。
同時，對A集團在企業所得稅納稅申報中產生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關數據與綜合納稅申報表、企業所得稅預繳申報表、企業所得稅年度申報表以及其他數據進行對比分析，加強企業所得稅的動態、后續管理。結合房地產開發企業的行業特點，重點關注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經費、廣告費和業務宣傳費等。
（三）納稅申報管理
通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業名稱、稅務登記代碼、注冊資本、經營范圍、會計核算方式等，各種核定、認定、減免稅審批事項等，生產經營規模、開發量、開發流程、開發成本、開發費用、水電氣能耗等各類與稅收相關的數據，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產銷售統一發票領購和開具明細，不動產銷售監控明細及企業申報數據、財務會計報表等。根據云平臺中的行業信息，結合行業生產經營、財務管理和會計核算特點，掌握房地產業成本構成特點，針對A集團納稅過程中容易出現的問題，確定稅務管理的重點環節。
以A集團提供的納稅申報和財務會計數據作為實施監控的主要數據，以日常稅源管理采集的與生產經營相關的其他數據作為實施監控的輔助數據，與預警指標進行比對，對A集團一定時期內的納稅情況進行監控。通過拿地信息，判斷其樓盤規模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發費、基礎設施費、工程建設費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳、開發項目完工產品結算的依據；通過房屋銷售合同、預售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業稅金及附加、預征土地增值稅、預繳企業所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算、項目工程合同結算、商品房購銷合同、銷售明細等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的數據，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業所得稅完工產品結算；結合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發票使用信息、享受稅收優惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標與歷史指標的縱向比對、與其他房地產業納稅人涉稅指標的橫向比較，分析稅負等指標的變動趨勢，實現動態監控。根據審核分析的結果，及時風險警報，按執法風險的性質提出管理建議。同時，根據建議對預警信息進行持續監控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。
（四）稽查管理
充分利用云平臺，構建稽查信息系統[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執行四個環節所需要的有關法律、法規、政策、規定、各種稅目稅率、企業經營狀態、外部稽查情況等相關信息。在全面及時掌握A集團企業變革、市場變化、電子商務等信息的基礎上，進行偷逃稅比對，一旦發現問題及時進入稽查程序。
（五）納稅服務
通過稅收信息服務系統，根據A集團房地產業的特征，及其復雜的業務形態，自動為其推送相關的稅收政策、納稅提醒、評估預警等，并可實現實時政策咨詢。利用程序服務系統，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網上辦稅、稅務登記、資格認定、發票管理、遠程抄報送、網上認證、申報繳稅[6]。同時實現實時辦稅查詢，如受理辦稅結構查詢、文書審批結果查詢、證照辦理查詢、發票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權益服務系統，啟動執法監察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復議、進行監督舉報等。最終實現以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務，提高社會稅法遵從度，構建和諧稅收征納關系。
四、結語
大數據、云會計的產生和發展正逐漸影響稅務管理的質量和效率。以A集團為例，對數據視角下房地產業稅務管理過程中出現的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務等方面構建了基于云會計的A集團稅務管理框架，期望能夠充分發揮大數據、云會計對稅務管理的支持與促進作用，進而加強房地產業稅務風險管理，提高稅務機關的管理效率和服務水平。
【參考文獻】
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[2] 程平，溫艷好.基于云會計的AIS可信性層次結構模型[J].重慶理工大學學報（社會科學版），2014（2）：24-31.
[3] 張艷玲.云審計――審計信息化的發展趨勢[J].商業會計，2013（10）：47-48.
[4] 張建光，朱建明，張翔. 基于云計算的稅務信息化建設模式探討[J].稅務研究，2013（11）：59-61.
