論不動產登記制度
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論不動產登記制度范文第1篇
一、引言
不動產，包括土地及其定著物，是人類財產中重要的組成部分。不動產登記是指不動產權利人或不動產權利變動當事人按法律規定向主管機關提交申請書及有關的產權證書、協議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產的權利或權利變動的事項，經審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。
二、我國現行不動產登記立法還存在著許多問題
（一）登記機關不統一
依據我國現行的法律法規，約有6個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在房地產管理機關，林木權登記在森林管理部門，草原登記在農牧業部門等。其次，登記機關和行政管理部門結合在一起，也有很大的弊端，如因登記機關分散，既不利于登記機關的溝通，又不方便當事人的查閱；當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。
（二）登記程序不統一
目前我國調整不動產登記的法律法規有很多，如《土地管理法》，《城市房地產管理法》，國家土地局的《土地登記規則》，建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》等，這些法規對不動產登記的程序規定都不盡一致。使各登記機關各行其是，當事人無從適應，嚴重的損害了登記作為法律行為確認的統一性和權威性。
（三）登記機關的責任機制不健全
我國登記機關在登記時經常出現登記錯、漏，登記資料遺失，致使有關當事人損失慘重，而登記機關實際承擔的有關責任卻非常有限。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現象。如登記機關只享有收費的權利，而對錯誤登記的登記機關承擔何種責任和義務法律卻沒有明確規定，也沒有規定具體的賠償事宜，損害了當事人的合法權益，這對當事人而言是極不公平的。
三、對我國不動產登記制度的立法思考
（一）我國不動產登記應采取生效主義
近兩年來，房地產市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產開發商和當事人達成合意，合同即成立，開發商還可以就同樣的內容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當事人的權益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進行。只有登記作為合同成立的生效要件時，當事人之間就不動產物權的轉移進行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護了買方的合法權益。
（二）不動產登記應采取形式審查制
筆者認為，特別是在我國的當前公權力缺乏有效制約的國情下，實質審查制非常容易導致國家公權力對私權力侵擾和過度干預的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權變動的法律關系不明朗，物權歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產產權證書的方法予以解決。
（三）建立預告登記制度
預告登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。預告登記對保護不動產交易安全，維護房地產市場交易秩序有重要意義。筆者認為，構建我國的預告登記制度，應當明確：第一，申請人的資格。預告登記應當由債權人和債務人共同申請或由債權人或債務人依合同單獨申請或根據法院的裁判提出申請。第二，可經預告登記保全的請求權范圍應當細化，即規定預告登記保全請求權的原因和范圍。第三，預告登記的效力。明確預告登記具有物權登記的效力，不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，也可以對抗任意第三人。
參考文獻
論不動產登記制度范文第2篇
【關鍵詞】物權法抵押登記不動產登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發的關于抵押登記的爭論
本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。
1、認為抵押登記有效的理由
一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。
本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認為抵押登記無效的理由
另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。
根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。
三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析
1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分
《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。
2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”因此，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。
3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理
現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。
4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議
《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。
四、解決爭端的相關建議
1、最高人民法院應作出司法解釋
最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。
2、盡快建立統一的不動產登記法
我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記。”3、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。
4、應用統一的不動產登記辦法
以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。
5、制發統一的不動產權屬證書
當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
【參考文獻】
[1]中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//.
[2]中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//.
論不動產登記制度范文第3篇
關鍵詞：不動產登記 登記機構 登記審查
制定物權法是為了實現財產關系基本規則的統一、完善，是落實新憲法關于“公民的合法的私有財產不受侵犯”精神的具體措施。物權法如果沒有就不動產登記制度的基本原則做出規定，或者規定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權法，公民、法人及其他合法組織的物權就不能得到妥善保護。盡管專家學者對于不動產登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權法起草當中涉及的不動產登記制度，談談自己的見解。
一、關于不動產登記機構
專家學者對于設立統一的不動產登記機構沒有異議，全國主管房地產權屬和土地使用權權屬的建設部和國土資源部對于統一不動產登記的必要性也不能否認。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個登記機關進行登記外，絕大部分省、市、區的房屋和土地的登記分別由不同的登記機關進行登記。房屋和土地分別由不同的登記機構進行登記，其弊端主要有：
1.房產管理部門和土地資源管理部門的權責不清、效率低下，不但增加了房地產交易的辦事環節，且直接導致房地產的權屬不清、雙重抵押、交易程序復雜和交易成本增大，使得房地產交易的安全不能完全得到保障，已經嚴重影響我國經濟發展軟環境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產權。
2.基層金融機構對改變目前的不動產登記制度的呼聲強烈，因為目前的房地產雙重抵押給銀行的信貸資產帶來巨大的隱患，甚至在局部地區影響了金融的安全。
3.分離的登記制度給人民法院的執行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導致土地使用權和其上的房屋所有權被登記在不同的主體名下，人民法院在執行程序中碰到這種情況時，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設部以法發[2004]5號文聯合頒布的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第六條規定：“土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。”可見，人民法院對于土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的房地產的查封、處置等執行工作，程序復雜，執行工作的效果堪憂，債權人受償的可能性極低。對于出現這種情況，最高人民法院的有關負責人指出：“這種不正常的現象是國家公權分權不盡合理、權利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執行程序中解決。”
物權法立法的目的，不外乎通過保護物權來保護市場經濟主體的合法財產權，保護交易安全和降低交易成本，從而激發人民創業的激情，讓我們社會創造的財富如江水一般涌流。經濟分析法學的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護權利的方法，“無論如何選擇，都應當以降低交易成本和促進效益最大化為準則。”〔1〕十年前在《房地產管理法》的立法當中，對于城市房地產權屬的統一登記問題，學者普遍贊成統一登記，但礙于行政機關的職能調整等問題，而最終有所妥協。《房地產管理法》第六條規定：“國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。” 《房地產管理法》同時規定，經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。但歷經十年，全國多數地方均采納房地產權屬登記的分離式管理模式，實踐表明，其弊端顯現無疑，亟待改革。
立法機關創制物權法這樣一部基本民事法律，就是要改革國家公權分權不盡合理、權利交叉運行的現狀，改變目前房地產管理部門和國土資源管理部門的行政權力格局。建設行政、國土資源行政主管部門出于行政權力擴張的天然行政權力本性，很難就統一不動產登記機構問題達成共識。對于統一房地產權屬登記機構，法學家梁慧星指出：“有專家說，現在的登記機關，都是贊成統一登記機關的，他們所反對的就是統一到其他機關去。再說我們看到上海等大城市已經統一了登記機關，上海就統一了房屋和土地的登記機關。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。”〔2〕因此，國家立法機關不僅要聽取建設行政、國土資源行政主管部門對于統一房地產權屬登記機構的意見，更要聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機構的意見。
完全實現包括城市房地產、農村集體土地及村鎮房屋、林地等在內的不動產統一登記，目前確有相當難度。但是，將房屋和土地的權屬登記加以統一，頒發統一的房地產權屬證書，應當是切實可行的。因此，對于房地產權屬統一登記機構，國家立法機關聽取建設行政、國土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統一登記機構的具體操作思路和辦法。物權法對于不動產當中的房地產登記制度，有這樣幾種選擇模式：
一是將在市、縣設立的房產管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統一城鄉的房地產權屬登記機構，頒發統一的房地產權屬證書，這是上海、重慶模式。
二是將城市規劃范圍內的房地權屬登記管理統一到房地產管理部門，而將規劃區外集體土地上的房地權屬登記管理統一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農地征收時的不同政府部門之間的有效權力制約，避免了國土資源管理部門在經營城市與耕地保護上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。同時，城市規劃區內和規劃區外的房地產權屬登記管理，由政府兩個不同部門分別進行管理，有競爭有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統一不動產登記機構的職能。
三是將房地產的管理職能與登記機構的職能分離，在市、縣級政府部門當中設立獨立的房地產登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務院建設行政主管部門牽頭國土資源行政主管部門等有關部門，聯合房地產登記規則，出臺統一的房地產登記制度，研究統一不動產登記制度的具體問題，條件成熟時實現不動產的統一登記。單獨設立房地產登記局，其優點是和行政管理權脫鉤，有助于理順政府職能，國家統一房地產登記制度、登記規則，首先統一房地產權屬登記，為將來統一不動產登記進行準備。
二、關于登記機構的登記審查
對于登記機構的登記審查，究竟屬形式審查還是實質審查，在物權法起草當中亦有不同看法。目前世界上的不動產登記制度，大體上分為三種，即契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制，我國目前的房地產登記制度介于權利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權利登記制。我國目前的國情與德國產生權利登記制的不動產登記制度時的歷史背景相似，就是社會信用缺失，個人和市場經濟其他主體的財產不夠穩定，急需保護交易安全，強化不動產登記的公信力，增強市場主體和國家的信用。因此，我國的不動產登記制度，應采登記要件主義的權利登記制。
登記機構的登記審查的性質與不動產登記制度緊密相關，契據登記制對應形式審查，而權利登記制對應實質審查。因此，我國的不動產登記機構對于不動產登記，應當屬于實質審查。當然，類似于“以事實為依據，以法律為準繩”當中的事實，不應當是客觀事實，而應為“法律事實”，是一種經過質證被法官采信的證據所表達的“事實”。登記機構的實質審查，絕不意味著登記機構對于所有的登記錯誤都應當承擔責任，這種實質審查，只能是盡到作為專家的登記官應當盡到的審慎、全面、盡職的審查義務。因此，物權法出臺之后，急需制定規定不動產登記官職責、申請登記人權利義務的不動產登記法，以規范申請登記人和登記機構的法律責任。
三、關于登記機構的過錯賠償
關于不動產登記機構的登記過錯，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當事人故意所為，與登記機關無關，那登記機關不承擔責任；二是登記機關的過錯，造成了損害，應該承擔責任。”〔3〕以除此以外，還包括申請當事人并非故意但有過錯，登記機構盡到了審查的職責，仍然出現的登記錯誤。
追究登記機構的不動產登記錯誤的責任，有這樣幾個前提：一是登記機構有過錯，即并不是所有登記錯誤都要追究登記機構的責任；二是這種過錯給有關當事人造成了損失；三是對于當事人因登記過錯帶來的損失，登記機構僅按照其過錯的程度承擔相應的賠償責任，因為可能遭受損失的人自身也有過錯，或者第三人有過錯，共同導致登記錯誤并造成損失。
登記機構因為過錯而需要賠償，賠償機制的建立有幾種選擇：一是國家賠償，不動產登記機構造成的損害一般都較大，往往達幾十萬、幾百萬甚至更多，全部讓登記機構賠償不盡合理，根據國家賠償法的有關規定，這個賠償就有限制。二是登記機構賠償，但登記機構不可能有這個賠付能力，否則就要向申請登記人收取較高的登記費用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機構收取的登記費當中固定劃撥一定比例納入財政專戶管理。同時，建立登記官的職業責任保險制度，借助保險機構的保險賠償金來彌補賠償基金的不足。登記官從事不動產登記工作雖然屬于公務員性質，但其工作確屬于專家工作，與醫師、律師、注冊會計師、評估師等專業人士的工作有相似之處，只不過前者為國家機關工作，其工作是為了賦予不動產登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業者。專家的侵權責任不同于普通侵權責任，普通侵權責任的歸責原則是過錯責任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權責任的歸責原則是故意或重大過失才需承擔賠償責任，且其賠償決不應當是損害多少賠付多少，而應當有一個限度，比如其收費的多數倍來確定賠付限額，不足部分借助于執業（職業）責任保險來彌補。
參考文獻：
〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國人民大學出版社，2004年9月第一版；
論不動產登記制度范文第4篇
[關鍵詞]不動產登記； 制度完善 提升管理
中圖分類號：TU706 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）10-0096-01
一、不動產登記制度概述
1、不動產登記的概念及特征
不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權法上，不動產登記，即不動產物權登記，又稱不動產產權登記或不動產權屬登記，是指將不動產物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊上，并由法律賦予其法律效力的行為。
2、不動產登記的性質
不動產登記的性質，目前學者們眾說紛紜。有的學者認為，不動產登記屬于一種行政行為，它所體現的是國家對不動產物權關系的干預。干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。也有學者認為不動產登記與物權的意思表示的結合，構成物權行為。從不動產登記包含的內容來看，其包括行政法律關系和民事法律關系。因此，筆者認為不動產登記既是種行政行為，也更是一種民事行為，是一種物權公示的方法。這是因為在不動產物權變動過程中，民事法律關系是行政法律關系產生的前提和基礎，沒有不動產物權的變更，就不會有登記行為的產生。不動產登記的目的在于完成物權變動，進行物權公示，從而保障交易安全及維護物權人的合法權益。
二、構建不動產登記制度的理論基礎
登記作為不動產物權變動的公示方法，被越來越多的國家的民法所采納。不動產物權登記在理論上要么以物權公示與公信原則為核心，要么以物權行為理論為核心。理論基礎的不同，導致了不動產登記制度的差異。近代我國民法大多實行公示公信制度 ，這對維護物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國公示公信原則作為物權變動的基本原則 ，其在物權法中有著極高的價值定位。我國正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權變動制度模式.” 我國《物權法》在第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”從而正式明確了我國物權變動以公示公信為原則，不動產以登記，動產以交付為公示方法。極大的維護交易的安全和秩序。
三、完善不動產登記制度 全面提升管理
當前，不動產登記制度還存在一定問題，有必要在今后以下幾個方面來不斷完善我國的不動產登記制度，全面提升管理。
1、建立統一的不動產登記法律依據
即中國只能制定一部統一的不動產登記法，以物權公示原則為基礎統一我國不動產登記制度。我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則不僅散亂而且效力嚴重不足，我國對不動產登記進行規范的法律、法規多由各部門和機關制定，在內容上互相矛盾。所以，必須由立法機關制定形式統一、效力足夠的不動產登記法。
2、明確不動產登記的法律效力
基于保障交易安全和穩定經濟秩序的考慮，我國不動產登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場，明確規定基于法律行為的不動產物權變動，非經登記，不發生物權變動的效力。同時，將不動產物權變動與作為其基礎關系的交易合同明確區分，規定有關不動產交易的合同自其依法成立時起就發生效力，未辦理不動產登記的不影響該合同的效力，但不動產物權不發生變動。在采納登記要件主義的同時，區分不動產物權變動的原因，規定對因繼承、法院判決、公用征收、強制執行、取得時效等非法律行為引起的不動產物權變動，在登記前當事人即取得物權，但非經登記，不得處分。
3、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散且為行政機關，多頭執政導致不動產登記簿不統一，從而引起不動產物權登記的法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展。我國不動產登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢。有學者提出“登記只能由不動產所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統一管轄，廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護不動產登記地籍資料的統一性。這一觀點不乏其科學性，有利于構建我國不動產登記體制，使之發揮強有力的公示作用，并迅速與國際接軌。
4、健全不動產登記類型
增設預告登記與異議登記制度。我國立法應充分借鑒國外立法經驗，大膽引入為多數國家實踐證明行之有效的預告登記和異議登記制度。預告登記目的在于保全某種債權性質的請求權，應明確預告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權利失去正確性推定的效力，借以對真正權利人提供保護。然而作為更正登記前的一種臨時措施，異議登記也具有使不動產物權處于不穩定狀態的消極作用，應當限制這種消極作用，以保障不動產物權秩序的穩定。
5、建立登記機關的責任賠償制度
最大限度地減少登記錯誤的發生，使當事人的合法權益免受不當損害，我們須從法律上確認登記機關的賠償責任，明確登記機關因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當事人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。同時，為確保上述賠償責任得到落實，建立相應的配套制度，如設立賠償準備金制度，規定損害賠償程序等。
6、制發統一的不動產權屬證書
權屬證書即是登記機關核發的記載不動產權利狀態的文書、證件。當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
7、建立統一的不動產登記管理體制
第一，制定統一的不動產登記法。與物權法的制定相適應，我國應制定統一的不動產登記法，改變現行登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產，適用統一的登記法。第二，統一登記機關。即設立獨立的不動產登記機關，統一管轄不動產登記事務，以方便當事人登記和查詢。第三，統一登記程序。在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規則均作統一規定。這對于提高不動產登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統一權屬證書。即由登記機關制作、頒發具有統一格式的權屬證書，改變和防止權屬證書中的混亂局面，維護不動產物權交易安全。
結語：不動產是一個國家和社會最重要的經濟組成部分，是人們賴以生存和發展的基礎。完善不動產登記制度 全面提升管理，是不動產登記的必何必須路徑，只有這樣，才能規范我國不動產登記制度發展，保證不動產物權變動，維護交易秩序， 保護交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促進我國社會主義市場經濟的健康，快速向前發展。
參考文獻
論不動產登記制度范文第5篇
【關鍵詞】不動產 登記 責任
一、不動產登記的有關概念
（一）不動產定義
通過對我國法律體系的解讀，可以發現，在我國當前的法律條文當中并沒有對不動產進行明確的界定，在我國的民法中，對不動產的定義為：處于自然性質或是我國法律規定的不可以進行移動的標的物，主要包括土地、房產、植被等附著于土地上不能分離的物體等。簡單的講就是可以分為土地及土地上的定著物體，或者是建筑物體或是建筑物的附屬物品。
（二）不動產登記
不動產登記指的是申請人依據有關的法律制度及有關規定按照既定的程序將土地及土地上的定著物體，或者是建筑物體或是建筑物的附屬物品等的獲取、喪失以及依法變更的行為告知有關行政部分，行政部分依法進行登記的行為。
二、我國的不動產登記制度在在的問題
2014年11月24日我國的國務院頒布了我國不動產的首個專門條例，既《不動產登記暫行條例》的頒布實施，《不動產登記暫行條例》的頒布及實施對我國不動產制度建立及完善不講具有非常重要的意義。但由于當前我國缺乏全面的不動產法律體系，在眾多的不動產制度中還在在著許多的缺陷：
（一）不動產登記機關缺乏實效
2015年之前，我國行政機構在對不動產進行登記時候常出現劃分重疊以及交叉管理等現象，一個不動產需要經常不同的部門進行審批才能夠登記，造成了不動產管理上的紊亂，大大降低了不動產登記的效率。
從2015年至今全國約95%的不動產實現了統一登記，登記機關為不動產登記局，國土資源局的下屬，《不動產權證》雖實現統一登記，但登記內容、審批流程仍沒有變化，登記過程沒有實質改進。
申辦房地產的《不動產權證》，房屋部分登記、抵押、交易等的到原住建局下屬的房地產管理部門申請辦理，土地部分登記、抵押、交易等的到原國土局下屬的土地管理部門申請辦理，最后由不動產登記機關出具《不動產權證》、《不動產他項權證》，產權信息在原房屋管理部門、與土地部門管理的內部整合。
（二）我國不動產登記信息不能及時公開
公民的不動產對公民來講是重要的財富體現形式，然后我國的不動產登記信息并沒能做到及時的公開。我國的司法機關在進行案件的調查與取證的過程中，往往需要查詢案件當事人的不動產信息，然后我國的不動產登記機關通常要對不動產擁有人的不動產信息進行必要的保密，保護不動產持有人的合法權益。所以往往登記機關在執行保密職能的時候使司法機關的案件陷于僵局，造成公民的合法權益難以保障。
（三）法律責任范圍不明晰
我國公民在進行不動產登記的時候，由于不登記機構而造成的信息錯誤給公民的合法權益造成影響的，不動產登記機關應該如何界定其責任。不動產登記人如果在登記時通過造假等手段騙取行政登記，因而造成他人的合法權益受損的情況應當如何界定造假者的責任。上述的情形我國當前的法律中均未提出的責任劃定。
四、我國不動產登記制度的完善
（一）從程序上實現不動產登記機關統一
針對目前我國不動產登記出現重疊現象，我國的學術界主要分為兩類機制，第一類主要認為應當由法院對公民的不動產進行登記。此類較少被運用。第二類主要認為政府機構可以設置專門的不動產管理機構對我國的不動產實行統一登記制度。此種學說目前具有較高的可行性。相關部門應提出諸如：人員整合，業務整合，信息整合的對策，目的在于促進部門真正做到準確、高效、便民。
（二）及時公開不動產登記信息
在我國對不動產進行規定的法律條文中沒未對公民的不動產信息是否公開進行明確規定，雖然在我國的不動產登記原則中有體現需要對登記信息進行公示、公信兩條原則，然后這些原則并沒有體現在具體的法律條文中，因此在執行的過程中就出現了偏差的現象，給我國的不動產查詢造成了阻礙，因此，為了體現不動產登記過程中的公示及公信原則，同時為了方便不動產信息的查詢，應該將這兩條原則以法律條文的形式進行規定，改變把不動產登記信息當作“政府信息”而不予公開的現象。
（三）明確法律責任
不動產登記中給公民造成的損失可以分為兩種一為人身權損害，二為財產權損害。法律責任認定的前提是在登記中造成的損失由于工作人員或第三方造成的。他們承擔法律責任的模式大致有兩種：第一，依據未實行國家賠償的托倫斯法，因登記錯誤、登記遺漏或虛假登記而利益受損的權利人，應當先向有過失或過錯的不動產登記機關工作人或者登記承辦人請求賠償。第二，在其他實施國家賠償制度國家，不動產登記機關作為國家權力機關，在進行不動產登記過程中，因為其登記行為不當而利益受損者，可以直接向不動產登記機關請求賠償。在我國，由于不動產登記機構屬于國家權力機關，因此當錯誤登記發生時，受損的當事人應通過訴訟來得到賠償，這就要求登記機關的法律責任必須要進行明確。？
五、總結
不動產及不動產登記制度與我國每個公民都息息相關，構建完整的不動產管理登記體系將對我國公民的不動產提供強有力的安全保障，同時也可以有效促進相關產為的穩健發展。根據我國不動產登記的現狀，首先需要統一不動產登記機關，避免造成交叉管理現象的存在。其次需要公開不動產登記信息，提高政府機關行政效率，為公民提供安全可靠的不動產信息查詢。最后，明確法律責任，為居民的不動產提供安全、合法的保障。
參考文獻：
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