國有土地征收與補償辦法

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國有土地征收與補償辦法范文第1篇

為加快推進2021年棚戶區改造項目土地及房屋征收工作，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》等相關法律法規，結合我縣實際，制定本工作實施方案。

二、指導思想

深入貫徹新時代中國特色社會主義思想和黨的精神，貫徹落實關于工作的重要講話和重要指示批示精神，貫徹落實中央、自治區、自治州經濟工作會議等一系列會議精神，按照“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局的要求，以著力改善群眾住房條件為出發點和落腳點，以提高城鎮居民的居住水平、改善城市環境為目標，統籌規劃，精心組織，精致建設，高標準完成棚戶區改造任務，最大限度地解決舊城區住房安全、臟、亂、差、危、基礎設施嚴重滯后等問題，大幅改善各族群眾生活水平和居住條件，確保群眾生命財產安全。

三、征收范圍

綜合一片區（酒廠片區、青年街片區）、綜合二片區（恰普河路片區）、綜合三片區（農業農村局片區、康利小區西片區、體育廣場片區）、別斯托別鄉片區（恰普河路片區）、工業園區片區、三小片區（則新路片區）。

四、征收依據

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（住建部建房﹝2011﹞77號）、《實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》（自治區第187號令）、《國有土地上房屋征收與補償估價規則》（新建法﹝2011﹞15號）、《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定》（法釋﹝2012﹞4號）、《最高人民法院關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償的答復》（﹝2012﹞行他字第16號）。

五、征收原則

1、遵循“政府主導、統一規劃、民生為重、公正公開、依法征收”的原則；

2、征收補償方式：貨幣補償、產權調換、貨幣+產權調換等方式，由被征收人自主選擇。

六、實施步驟

（一）確定年度工作計劃（2021年3月30日前）。

根據自治區、自治州統一安排部署，結合我縣實際，制定2021年棚戶區改造項目實施工作計劃。

（二）成立棚戶區改造項目工作指揮部（2021年6月9日前）。

成立棚戶區改造項目工作指揮部，指揮部由縣委、政府主要領導任指揮長，分管領導任副指揮長，辦公室設在縣住建局一樓，由縣住建局、自然資源局、財政局等縣直部門和涉及舊城改建的鄉鎮抽調人員組成。

（三）底數摸排宣傳動員（2021年6月30日前）。

由指揮部指導各有關鄉鎮選派專職干部對棚戶區改造項目區域進行入戶調查，集中力量、集中時間逐戶進行排查，摸清改建區域內居民的住房面積、建筑結構、權屬性質、家庭收入、家庭成員、人口、生活狀況、征收意愿、安置方式意愿等基本情況，同時拍照造冊存檔，杜絕出現突擊增建、改建、擴建、改變用途和其他不當增加補償費用等違法行為。

（四）加快棚戶區改造項目審批（2021年6月30日前）。

依據人民政府批復下發2021年棚戶區改造項目征收公告，完成各鄉鎮征收人員培訓、風險評估等前期工作。

（五）征收補償協議簽訂（2021年6月30日至2021年10月30日）。

相關棚戶區改造項目前期工作完成后，由征收部門于2021年6月30日前與鄉鎮簽訂委托征收協議書，有關鄉鎮于2021年10月30日前完成征收工作。

七、征收補償相關政策及優惠辦法

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》等規定，結合經濟社會發展水平，制定如下補償標準：

（一）被征收房屋具體補償標準為：依據《國有土地上房屋征收評估辦法》和《國有土地房屋征收與補償估價規則》由評估機構評估確定。

（二）選擇產權調換的被征收人享有優惠價安置房的權利。

國有土地征收與補償辦法范文第2篇

房地產調控政策在房地產市場、土地供應、保障房建設、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房價、地價上漲趨勢得到初步控制。保障房建設規模和政策支持力度空前加大，相關建設、配置、運營、退出等管理制度開始完善。同時對拆遷市場造成了深遠的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會降低，從而拆遷周期將延長，最終影響土地上市。其次需優先保證保障房用地供應，從而政府和開發商的市場目光將投向何方將不言而喻。最后對商品房購買的限購，將導致拆遷人需準備更多的安置房源用于安置被拆遷人。

在房地產市場變化多端的時期，必然要求作為該行業的專業人員不斷學習，從而適應市場，滿足相關方的各種需求。本文將從征收相關的政策文件解讀出發，分析征收政策對各種類型項目的影響，并就北京市征收項目的操作流程進行匯總。

一、征補條例及其配套文件的要點解讀

（一）征補條例要點解讀

1、對公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時無法可依。

《征補條例》對公共利益的六種情況進行了列舉，概念界定更加清晰，但調整范圍變窄了；同時，為彌補法律法規的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

政府亟待改變在拆遷工作中的角色和被動局面，明確政府只承擔國有土地上公共利益項目的房屋征收職責，并通過強化行政力量保證關系國計民生的項目能夠順利實施，使政府擺脫開發商盈利工具的形象；同時，征補條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領域，讓非公共利益拆遷回歸市場行為。

2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級政府。

3、想通過政府行為來保證征收與補償不存在任何營利目的。規定建設單位不能參與搬遷，征收實施機構不以營利為目的。

4、補償范圍和標準予以明確，補償程序規定先補償后搬遷。

補償標準一直是引發搬遷矛盾的主要因素。《征補條例》對征收補償的范圍、標準和程序進行了明確，并規定可對被征收人給予補助和獎勵。明確補償不得低于被征收房屋類似房地產的市場價格。使市場價格成為了補償底線，彰顯征收的強制性補償，保證被征收人所得補償在市場上能買到區位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對被征收人的切身利益進行了保護，有利于避免發生社會矛盾和糾紛。

5、強調決策民主、程序正當、結果公開、公平補償的原則。

一是作出房屋征收決定前，準備工作更多，要求更高。包括組織社會穩定風險評估、聽證會、制定征收補償方案等，準備周期也將拖長，制約因素增多，項目啟動將會變得更加困難。

二是尊重被征收人的知情權、參與權和選擇權，該條例以大量條款對“公開、公平、公正”的原則進行了落實，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動接受的局面。

三是有利于被征收人之間互相監督，對“釘子戶”形成廣泛的社會輿論壓力，促進形成公開透明和良性互動的征收環境；同時，征收可能會因多次論證、聽證等因素影響，導致征收周期加長，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。

6、對已簽協議不履行的，只能通過向法院解決。

取消原《拆遷條例》中規定已簽協議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請強制執行的救濟途徑，規定只能等法院判決生效后，申請法院強制執行，這樣等待的時間會較長，征收進度會因此變慢。

7、對于未達成補償協議的處理辦法。

可以申請行政訴訟或行政復議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當運動員又當裁判員，強制執行的機關只能是居中的第三方人民法院。

8、征補條例增加被征收人產權調換的選擇權。

在過去的拆遷中，補償方式是由拆遷人一方決定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源。《征補條例》強調被征收人的選擇權，即被征收人如果提出房屋產權調換的要求，則征收人必須要提供相關房源。為了舊城改造進行的征收，則還應在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補條例》精神，預備符合要求的房源是項目啟動的重要前置條件，這對今后征收工作的實施提出了更高的要求。

9、強調征收的前提是保證社會穩定。

《征補條例》的出臺背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領域出現了大量社會矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對黨和政府形象造成了嚴重損壞。《征補條例》的出臺，除順應民意呼聲之外，更是將征收維穩工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會和諧穩定的事件多發地帶。

10、對未登記房屋規定更為細化，違法建筑均不補償。

《征補條例》采用更為審慎的態度，在征收之前對未進行登記的房屋進行合法性界定，相當于將房地產領域的相關遺留問題提前予以解決，既體現了對被征收人權益的尊重和保護，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進程。

11、僅針對被征收房屋產權人補償，房屋租賃人沒有規定。

征補條例只是針對房屋的產權人，對于有租賃關系的房屋產權人與租賃人之間的關系及補償處理由出租人自行解決。

（二）2011年6月7日住建部下發《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號），該文件較2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房【2003】234號）更體現公開、公平、規范，體現一大政治特點，向民主邁進了一步，關注民生，使補償更為公平。

1、體現市場價值補償原則，使征收補償價格與市場交易價格相匹配，實現公正評估。

2、明確強調由被征收人選擇評估機構，保證了被征收人的自主選擇權，充分體現民主原則。

3、規定初步分戶評估結果要公示，避免拆遷工作人員適用標準的不統一性，實現陽光補償，透明拆遷。

4、操作程序和救濟措施規范化，明確規定征收評估的流程和方法，力求充分體現被征收房屋的市場價值，避免因房屋價值被低估而帶來的不公平現象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下發《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》（京政發【2011】27號），該文件主要規定了征收決定項目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關內容（五公開）。

（四）2011年6月10日北京市高級人民法院下發《關于施行前已取得拆遷許可證項目所涉案件有關審判、執行工作的若干意見（試行）》（京高法發[2011]194號），該文件主要規定《征補條例》施行前本市國有土地上已取得拆遷許可證項目所涉案件的申請、受理、判決、執行（先予執行和強制執行）等相關程序規定。在審判和執行過程中遵循爭取各方理解和支持，嚴格依法審查標準，多做矛盾化解工作，慎用強制手段，切實維護社會和諧穩定，努力實現“不強而解、不執而行”的工作方針。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下發《關于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規章和規范性文件的決定》第239號，該文件主要規定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號令）、《關于北京市城市房屋拆遷補助費有關規定的批復》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號文件）等相關規范性文件，但《征補條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉建設委員會下發《北京市國有土地上房屋征收與補償中住房保障優先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號，該文件主要規定征收主體及住房保障相關管理部門應優先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經濟適用住房或限價商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現場辦公，簡化審批程序，提高辦事效率等相關事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉建設委員會下發《北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》京建法〔2011〕16號，該文件主要從維護大多數被征收人的利益出發，規定國有土地上房屋征收房地產價格評估機構的資質要求，評估機構選定的組織主體，組織程序等內容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉建設委員會、北京市人力資源和社會保障局、北京市工商行政管理局聯合下發了《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》京建法〔2011〕18號，該文件規定主要是國有土地上房屋征收時，停產停業損失補償房屋的認定標準，補償標準以及進行補償相關程序等。

二、征補條例及配套文件對拆遷市場的影響

1、對在施項目的沖擊性較大。主要體現為：居民期望值升高，要求貨幣補償或安置房屋標準更高，普遍存在觀望態度；拆遷周期將延長，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強制拆遷保障，后續收尾難度大。從而拆遷主體就需創新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點。

2、對停滯項目和已取得前期手續但未啟動的項目的影響更大，再啟動的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發生變化。從而需詳細分析項目狀況，結合政策，創新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點；需進一步研究分析是否可轉入公共利益范疇，由政府實施征收工作或按協議收購方式實施。

國有土地征收與補償辦法范文第3篇

關鍵詞：房屋；征收與補償；相關問題；政策；法律

中圖分類號：DF453文獻標識碼： A

一、國有土地上房屋征收與補償工作的問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》雖然將房屋征收工作提到了法律的高度上，但是過于寬泛，缺少落實細則。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布和實施為房屋征收工作提供了法律保障，但過于寬泛，缺少具體的操作細則，使得房屋征收工作沒有統一的操作行為。隨著經濟和形勢的發展，因時而動、因地而變的情況時有發生，需要準備和提交的材料不統一，導致征收工作實施過程中，被征收人房屋證明資料不完整或自然人的情況不明確，令征收工作無法順利、穩定地開展和完成。

《國有土地上房屋征收與補償條例》中公共利益的范疇和外延伸縮性、彈性過大，使得部分為謀取個人利益的人有機可乘。《國有土地上房屋征收與補償條例》雖然明確規定了征收條件是為了公共利益的需要，但在實際征收中，一些人為謀取個人私利，混淆概念，把私人建廠或開發小區等都貼上“為促進國民經濟和社會發展的需要”的標簽，打著“公共利益”的招牌，掛著“公共利益”的幌子，稱其是符合政府納入國民經濟發展規劃的項目，使公共利益的范圍更加模糊，公共利益的外延更加龐大。

征收補償不及時，公民的產權調換的回遷權缺乏有力的保障。在房屋征收過程中，一些市、縣因財政資金不足或人為原因造成征收補償不及時的現象時有發生，以致公民的產權調換的回遷權缺乏有力的保障。這樣也給房屋征收工作帶來了很不好的影響，使房屋征收工作很難大范圍地展開，并致使后續工作無法進行。給一部分百姓造成房屋征收補償款放在政府手里可不能放得下心，只有放在自己手里才是最可靠的的印象。征收補償不及時現象的存在使政府失去了公信力。

征收補償條例過分強調了行政機關的主導地位，并且缺乏有效的監督。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，過分強調了行政機關的主導性，使征收的許多事項都掌控在政府的手中，缺乏有效的監督，這樣就使得一些人為謀取個人私利而放棄原則和失去黨性，致使暗箱操作頻出，腐敗滋生，使社會矛盾激化，房屋征收與補償糾紛越來越多，越來越激烈，影響了經濟的發展和社會的穩定，并且導致了不可估量的后果。

征收補償標準的制定存在矛盾。征收工作的核心問題是補償標準問題，這也是從拆遷時代開始，兩個相對主體之間，爭議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補償標準較拆遷時已有大幅提高。但是作為兩方爭議最大的土地使用權的補償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權，實質是取得國有土地使用權，這是不爭的事實。現行的征收補償政策中明確對被征收人的補償包括被征收人房屋價值的補償及搬遷補償、臨時安置補償和停產停業損失補償等，對土地使用權的補償只字未提。但事實上大部分被征收人認為，土地使用權是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價值的房屋，特別是城市中心地段房屋會隨著地價上漲價值不斷攀升，但政府征收后地產的增值部分價值就被政府或者之后摘牌的地產商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個問題不解決將會嚴重阻礙征收工作的順利推進。

二、如何加強國有土地上房屋征收與補償工作

1、依法征收是做好房屋征收補償工作的前提

嚴格依照《征收條例》等法律法規開展征收工作，既是維護公共利益、被征收房屋所有權人合法權益的需要，又是順利開展征收和保護征收從業人員的需要。故此，以依法征收為主線，嚴格執行征收條件和程序，有序地實施征收工作尤為重要。首先要符合六個征收前置條件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市國民經濟和社會發展規劃；3.符合土地利用總體規劃；4.符合城市規劃；5.符合專項規劃；6.如以保障性安居工程建設、舊城區改建名義申報，則該項目應當納入市國民經濟和社會發展年度計劃。其次，征收程序要不含糊:征收申報、初步審定、調查登記、擬定方案、組織論證、征求意見、公布修改情況、組織聽證、風險評估、作出決定、公告、通知停辦手續一步也不能少。再次，補償程序要到位：確定評估機構、簽訂評估合同、提出分戶價格、公示評估結果、提供評估報告、復核評估報告、組織技術鑒定、訂立補償協議、作出補償決定、申請強制執行、公布補償情況、公布審計結果每個環節都要到位。

2、高位推進是做好房屋征收補償工作的關鍵

房屋征收工作難度大，需要解決的問題多，只有堅強的領導作后盾才能順利推動。在房屋征收過程中，各地主要領導親力親為，通過電視講話，現場巡查，召開動員會、推進會、調度會等形式，甚至親自掛帥包戶做動遷，顯現出政府的堅強決心和表率作用，有力地推動了房屋征收工作。同時，實行社會穩定風險評估。在作出房屋征收決定前，征收部門都能結合本地實際和征收項目的個性，進行社會穩定風險評估，對可能出現的風險進行識別，在征收過程中盡可能做到規避風險，征收條件不具備或風險系數高的項目實行暫緩。

3、安置到位是做好房屋征收補償工作的后盾

為做好征收工作，各地都能多方籌措資金，做到錢不到帳、安置房不開工就不正式啟動房屋征收。實行補償款專款專用，全額撥入征收辦的專戶，由征收辦統一把關，做到即簽即付，使被征收人放心，沒有“打白條”的現象。針對安置房未完工的情況，采用先給予貨幣補償，待安置房建好后再購買的辦法，有效地觶決了被拆遷人的后顧之憂。

安置到位還要體現公平公正。在征收的執行過程中，應嚴格按照政策標準，奉行公平、公正、公開，合情、合理、合法的原則，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。嚴格落實拆前拆后一個樣、拆大拆小一個樣、拆官拆民一個樣、拆富拆窮一個樣、拆生拆熟一個樣的征收準則，杜絕“先簽約吃虧，后簽約受益”、“多叫的鳥兒多吃食”、私情補償等不公平現象的發生，從而贏得被征收戶的充分信任和積極配合。安置到位還要體現優先保障，只要被征收人符合住房保障條件，就可按簽約拆除先后順序優先享受保障性住房。如玉山縣七星街棚戶區改造項目安置保障性住房24戶，解放中路棚戶區改造項目安置保障性住房5戶，萬年縣安置保障性住房4戶。

4、補償合理是做好房屋征收補償工作的保障

為了制定出科學合理、操作性強的征收補償方案，則要改變往日“先結婚，后戀愛”的做法，工作人員要逐一登門入戶，充分了解被征收戶的房屋狀況、基本要求、思想動態、家里的特殊情況等，在做到“胸有成竹”的基礎上，依據相關法律法規，制定出扎根實際、便于操作的房屋征收補償方案。如：玉山、德興、萬年、波陽等縣由于充分吸納了被征收群眾合情合理的意見和建議，遵循了市場規律，補償方案凸顯出客觀、公正、惠民等基本特性，為整個征收工作的順利開展奠定了堅實基礎。同時，還制定了《房屋征收補償信息公開制度》。確保房屋征收的相關法律、法規政策常年向社會公布；房屋征收決定、房屋征收補償方案、房屋征收補助獎勵政策和標準、補償決定在征收范圍內公布；房屋調查結果、初步評估結果、分戶補償情況等能在征收范圍內向被征收人及時公布。如凡是支持配合征收工作，按時完成搬遷的被征收人應當給予諸如階段搬遷獎、快速搬遷獎、安置房公攤面積差獎等，讓先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一個樣、拆富拆窮一個樣、拆生拆熟一個樣，杜絕“多叫的鳥兒多吃食”等不公平現象的發生。

5、部門配合是做好房屋征收補償工作的靠山

在征收實施過程中，各部門各單位應牢固樹立“上下一盤棋”思想，無條件服從和服務于征收工作這一大局，通力協作，切實履職。在停辦業務中，工商、稅務、規劃、建設、房管等部門要予以配合；在房屋拆除過程中，管線、電力、自來水、城管、交警等部門要全力支持；在動遷過程中，凡是涉及到有被征收人的單位，更應全力配合，協助做通被征收人的思想工作。在房屋征收過程中，各地沒有出現采取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷現象，也沒有出現采取“株連式拆遷”和暴力征收的行為，沒有出現貪污、截留、挪用征收補償款的現象。故此，征收工作得到了絕大多數群眾的支持和理解，沒有發生因征收而引起的群體和惡性事件，沒有出現被征收人赴省進京上訪的現象，也沒有申請過人民法院實施強制執行的情況，房屋征收工作中沒有出現違法違規案件。

結束語

隨著經濟的快速發展，城市進程的步伐也不斷加快，在國有土地上的房屋征收變得越來越頻繁。房屋征收工作的開展為城市的發展開拓了道路。房屋征收工作涉及的范圍廣，人數多，涉及到不同的利益主體，并且都牽扯到百姓的切身利益，因此房屋征收與補償工作已經成為政府工作的重點之一。房屋征收與補償工作要以法律為依據，積極開展和完善房屋征收與補償工作，使房屋征收與補償工作為城市發展提供良好的社會環境。

參考文獻

[1]劉禹.國有土地上房屋征收與補償中的財產權保護研究[D].遼寧大學,2013.

[2]何江南.國有土地上房屋征收決定程序[D].中國社會科學院研究生院,2013.

國有土地征收與補償辦法范文第4篇

第二條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。

貨幣補償是指直接向被征收人發放貨幣補償款。

產權調換是指被征收人選擇房屋征收部門所提供的產權調換房源，并與房屋征收部門結算被征收房屋補償款與產權調換房屋價值的差價。

房屋征收安置工作遵循政府主導、群眾自愿、讓利于民和公開、公平、公正的原則，充分尊重被征收人的意愿，由被征收人自主選擇補償方式。

第三條?產權調換房的價格，由對被征收房屋價值進行評估的同一評估機構在同一價值時點、相同評估方法的基礎上，按照區位不同，市場評估價值下浮10-20%后確定。

（一）征收部門庫存房源或國有企業建設的安置房源，按照市場評估價值下浮20%結算；

（二）政府市場采購開發企業的安置房源，按照市場評估價值下浮10%結算。

第四條被征收人選擇產權調換房的，房屋征收部門應按照《縣國有土地上房屋征收與補償辦法》文件規定支付臨時安置補助費。

被征收房屋合法建筑面積小于54平方米的，被征收人可以按照市場評估價下浮的調換價格購買54平方米產權調換房。如購房面積超過54平方米的，超出面積按照市場評估價值結算。

對經審核屬困難弱勢的群體，被征收房屋合法建筑面積小于54（含）平方米的，在城區僅有一處住房的，可享受“暖心房”政策，購買房屋54平方米（含）以內的按1700元/平方米進行結算；超出面積10平方米（含）以內的，超出部分上浮10%進行結算；超出面積10平方米以上的部分，按照市場評估價值結算。

第五條縣征收辦協助被征收人對產權調換房房源進行選定及手續辦理。開發企業產權調換房取得《商品房預售許可證》后，應及時與被征收人簽訂《商品房買賣合同》并予以備案。

第六條縣住建局是產權調換房主管部門，主要負責做好產權調換房的建設推進、預售審批、質量監管及開發企業提供的產權調換房的回購等工作。產權調換房必須嚴格按照統一的規劃、質量和配套設施進行建設。

第七條產權調換房涉及的行政事業性規費、服務性收費、政府性基金等相關費用按照保障性住房相關優惠政策規定執行。

第八條選擇貨幣補償的被征收人可以享受房票補助。

房票補助是指在縣城區范圍內房屋征收過程中，以貨幣補償的方式與被征收人簽訂補償協議后，被征收人在規定時間內憑房票自行在縣城區范圍內購買商品住房（不含二手房）經申請而享有獲得財政補助的政策。

（一）選擇貨幣補償的被征收人，如需購買縣城區范圍內商品住房的，在房屋征收補償協議簽訂之日起10個工作日內，由被征收人憑房屋征收補償協議、交房單、身份證明到縣征收辦領取房票。

（二）選擇貨幣補償的被征收人，在房屋征收決定公告規定的簽約期限內簽約并完成搬遷的，在房屋征收補償協議簽訂之日起6個月內，購買縣城區范圍內商品住房的，憑房票享受購房合同總價（不含車位、車庫、儲藏室等）15%的房票補助，每戶補助最高不超過10萬元（含）。新購房屋面積大于被征收房屋合法面積10平方米（含）以內的部分給予補助，超出10平方米以外的部分不予補助。

（三）被征收人購房款（包括銀行按揭、公積金貸款放款到位）全部付清后，憑房屋征收補償協議、購房合同、全款發票、契稅完稅憑證以及被征收人身份證明到房屋征收辦憑房票按程序辦理房票補助。

（四）被征收人在房屋征收決定公告規定的簽約期限內未完成簽約搬遷、被依法或者在房屋征收部門提供的產權調換房源內選房的，不享受房票補助政策。

（五）被征收人所享受的房票補助資金由縣財政承擔，房屋征收部門具體負責房票補助資金申撥及發放工作。

（六）本意見中的房票補助，僅限于縣城區范圍內國有土地上房屋征收且選擇貨幣補償的被征收人本人享受，不得轉讓、買賣以及更換姓名。

（七）貨幣補償的被征收人在購房合同簽訂且領取政府房票補助后退房的，需先返還所補助資金后，住建部門（房地產業發展中心）方可辦理退房手續。

（八）房票補助的辦理流程

1．申請

選擇貨幣補償的被征收人，在規定時間內購房后向縣征收辦提出申請，并提交以下申請材料：

（1）房屋征收補償安置協議；

（2）貨幣補償房票補助的房票；

（3）《商品房買賣合同》；

（4）購房發票；

（5）契稅完稅憑證；

（6）申請人身份證原件及復印件。

2．初審

縣征收辦現場審核申請人提供材料的真實性和合法性，并將符合條件的申請人所提供材料復印2份，一份自存，以備復核，另一份按季匯總后報縣財政局。同時，縣征收辦將匯總明細表報縣住建部門。

3．復核

縣財政局對縣征收辦提出的房票補助材料進行完整性和合法性（申請表、匯總表、申請人提供的材料復印件）進行審核，并提出房票補助擬辦意見，呈報縣政府批準。

4．公示

縣征收辦根據縣政府批準意見，在縣政府門戶網站上進行公示，公示期10個工作日。

5．支付

經公示期滿后，由縣征收辦申請，縣財政局將房票補助資金撥付到縣征收辦，由縣征收辦負責支付給申請人。

6．已辦理房票補助退回

申請退房的，應向縣征收辦申請退回房票補助，由縣征收辦出具房票補助退回證明，縣房地產業發展中心辦理商品房退房手續。

第九條對于享受城區征收補償最低保障的被征收人，征收補償后符合經濟適用住房保障條件的，優先選擇申購經濟適用住房；符合公共租賃住房保障條件的，優先將其納入保障范圍。

第十條被征收人在縣城區購買商品住房，且購房成交價格不超過貨幣補償金額的（不含提前搬遷獎勵金額），對新購房屋免征契稅。購房成交價超過貨幣補償金額的，差價部分按規定征收契稅。

第十一條被征收人在縣城區購買商品住房，已享受本辦法中15%房票補助的，不再重復享受《關于推進供給側結構性改革促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（泗政發〔2016〕136號）文件中2%購房補貼。

第十二條房屋征收部門在開展征收過程中，應接受各方面監督。縣財政局應加強財政監督；縣審計局應加強審計監督。

第十三條被征收人假借訂立購房合同或故意隱瞞購房相關事項，惡意套取房票補助資金的，已領取的補助資金應當予以追回；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

國有土地征收與補償辦法范文第5篇

原告征收服務中心認為：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收辦公室（以下簡稱征收辦）已于2012年3月20日發出暫停辦理相關區域范圍內房屋析產轉讓抵押和租賃手續的通知，卻在通知有效期內為訟爭房屋辦理抵押權設立登記，且未在房屋權屬證書注明抵押事項；原告在2013年2月征收該房屋后，既向原所有權人張某支付了補償款，又因法院判決連帶承擔了應由抵押人承擔的擔保責任，故該抵押登記行為應為違法，應予以撤銷。

法院審理認為：原告非抵押當事人，與抵押登記行為不具有法律上的關聯性；原告在物權保護案件中的過錯是為民事侵權責任而非基于物權登記行為產生的民事責任；原告權益受損與抵押登記行為無法律上的利害關系，法院依法駁回原告訴訟請求。二審法院維持一審判決。

一、原告的損失與登記機構抵押登記行為有無法律上的利害關系

《物權法》第一百七十四條規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。本案中，抵押權擔保的主債權未消滅且在訴訟時效期間，應受法律保護。鑒于抵押僅有基于抵押物產生的優先受償權而不是對抵押物所有權的干涉，故抵押權人不得干涉征收主體、拆遷實施單位、拆遷對象商談補償方式及簽訂相關協議。

那么，征收主體與實施單位是否可以無視抵押權存在而直接實施補償呢？《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十五條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。根據《物權法》規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據。故《條例》所指的“權屬調查”應當是以房屋登記簿為基礎的全面調查，其內容涉及房屋權利歸屬與內容，既要核查權利人信息，也應對房屋自然狀況是否與現狀一致、是否設立有抵押權、有無查封等權利限制情形、有無異議登記等進行調查。這是法律對登記的權利人及利害關系人權益保護的具體措施。本案中，征收實施單位（原告）未按照《條例》的規定向登記機構進行調查，未查閱征收房屋登記簿信息，其調查方式為查閱房屋所有權證書及詢問所有權人，與法規規定不符；其與征收對象簽訂安置補償協議并將補償款全部發放的行為，致使抵押權人行使抵押權受到障礙。抵押權未得到保護的，抵押權人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補償部門損害抵押權為由提起侵權之訴（引自《設定抵押房屋的征收補償》，刊登于《中國房地產》2012年第9期，王達）。本案的抵押人選擇以征收服務中心損害抵押權為由提起侵權之訴并勝訴，而抵押登記存在與否，對征收服務中心如何給付補償款有關聯性，故登記機構的抵押登記行為與征收服務中心具有法律上的利害關系，也就是說，征收服務中心有訴權。

二、登記機構是否有錯

筆者認為有錯。錯有兩點：

一是沒有正確執行政府規范性文件。房屋登記機構是地方政府工作部門（亦有部分為組成部門），應當執行上級及本級國家行政機關的決定和命令，這是其性質決定的。本案中，登記機構未能在規范性文件制定之初說服文件起草部門舍棄與上位法沖突的條款，亦未在工作中向政府法制部門提出對相關條文的審查建議，顯然存在工作失誤。

二是在《物權法》實施、《房屋登記辦法》取代《城市房屋權屬登記辦法》的節點上，沒有做好宣傳工作。也許有人說這個要求過了。但本案中，所有權人持有的房屋所有權證書是舊版房產證，其中記載有前次抵押權設立及注銷的信息，而此后的抵押權設立情況則未在證書上記載，容易誤導他人。

三、列入征收、擬征收范圍的房屋可否設立抵押權登記

既然原告有訴權，登記機構又有錯，那么登記機構一定會敗訴嗎？《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》規定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施“房屋析產、轉讓、抵押和租賃”等行為。同時規定，房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知規劃、國土、住建、工商、公安等部門和公證機關暫停辦理相關手續。《城市房地產抵押管理辦法》第八條規定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產不得設定抵押。

本案中，Z市征收辦發出Z政征暫停字〔2012〕第1號通知，要求對城際鐵路北側A地塊項目范圍內的房屋暫停辦理相關手續，暫停期限為一年。2012年12月7日，Z市人民政府國有土地上房屋征收決定公告，房屋征收實施單位為Z市某征收服務中心。

按照以上規定，無論列入征收、擬征收范圍的房屋均不得辦理抵押權設立登記。如果說《Z市國有土地上房屋征收與補償辦法》只是規范性文件，不可作為登記機構作出相關行為的依據的話，那么并未被宣告作廢的《城市房地產抵押管理辦法》第八條的禁止性規定也是一條跨不過去的坎兒。

那么，果真如此嗎？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。對比國務院條例與Z市的規范性文件，可以看出兩點：（1） Z市的禁止性規定超出了上位法的規定，有限制權利人依法行使物權的嫌疑；（2）即便違法實施了新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，其后果并不導致不予補償，而是對不當增加補償費用部分不予補償。也就是說，本條是禁止權利人在征收范圍確定后作出導致補償款增加的行為，而以房屋設立抵押并不導致補償款增加。因此，Z市的規范性文件不能作為登記機構是否作出行政行為的依據，也不能作為人民法院審理行政案件的依據，因為人民法院審理行政案件的原則是“依據法律法規，參照規章”。

那么問題來了，《城市房地產抵押管理辦法》的禁止性規定怎么解釋？《物權法》第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力；第四十二條規定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。這意味著“拆遷”的程序是先征收后補償。《城市房地產抵押管理辦法》第八條的規定，在《物權法》頒布之前實施，其所謂的“公告”應當理解為《物權法》意思上的征收決定（公告）。如果僅僅因為列入擬征收范圍便限制權利人行使物權，則便是減損權利人的合法權利，與所有權“占有、使用、收益、處分”的權能相沖突，違反上位法規定。在征收決定（公告）之前，哪怕就是列入擬征收范圍，也不發生物權變動的效力，權屬依然為原權利人所有。

再看與《城市房地產抵押管理辦法》效力相等、時序在后的《房屋登記辦法》第二十二條的規定：對房屋已被依法征收、沒收，或存在法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形的登記申請，房屋登記機構應當不予登記。作為與《物權法》配套的房屋登記特別規章，《房屋登記辦法》明確了房屋登記依據的應當是法律法規和辦法本身。因此，按照后法優于先法的原則，設立抵押登記，不宜再適用《城市房地產抵押管理辦法》。