農村土地賠償標準
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農村土地賠償標準范文第1篇
土地流轉經營合同范文一轉出方(甲方) 區(市)縣 鄉(鎮、街道)
村(社區) 組
戶主或受托人(單位法定代表人)： 受讓方(乙方)： 地 址：
戶主或法定代表人：
為了統籌城鄉經濟社會發展，穩定和完善以家庭承包經營為主的農村基本經營制度，規范農村土地承包經營權流轉行為，建立農村土地承包經營權合理流轉機制，切實保護轉出方(承包方)和受讓方的合法權益，根據《中華人民共和國農村土地承包法》和《成都市農村土地承包經營權流轉管理辦法》(試行)及有關法律、法規和政策的規定，經甲乙雙方共同協商一致，特訂立下列條款，并經鄉(鎮)和縣級農村土地承包流轉服務機構備案和鑒證，作為共同遵守的準則。
一、土地流轉方式：(選擇劃勾)
①轉讓 ②互換 ③出租 ④轉包 ⑤入股 ⑥拍賣 ⑦其他 二、土地流轉用途
三、土地流轉時限
從 年 月 日至 年 月 日止，共計 年。 四、土地流轉數量及費用甲方將位于 的土地(水面) 市畝的承包經營權流轉給乙方。
(1)每畝每年由乙方支付甲方流轉費 元，共計每年應付人民幣 元，每 年遞增 %，合計應付流轉費為： 元。
(2)或每畝每年由乙方支付甲方黃谷(大米) 公斤，共計每年應付黃谷(大米) 公斤。以每年 月 日市場上黃谷(大米)的 價格為計算標準。
(3)入股方式流轉的農村土地，按每畝折成股金 元，甲方共占有股份 股，每年按 分紅。
五、土地流轉費支付方式及時間
1、于 年 月 日以 方式一次性支付全部流轉費。 2、每年分 次以 方式分期支付流轉費，支付時間分別為每年的 。
六、流轉土地現狀 1、土地性質： 2、土地等級：
2、座落方位：用簡易圖示法標明四方邊界(附合同后)。 七、轉出方的權利和義務
1、權利：①按照合同規定收取土地流轉費;②對采取轉讓、互換、出租、轉包、入股、抵押和其他形式流轉土地承包經營權的，享有根據雙方約定獲得相關權利。
2、義務：①協助受讓方按合同規定行使土地承包經營權，幫助協調本村(組)內用水、用電、道路方面的事宜;②不得干預受讓方正常的生產經營活動。
八、受讓方的權利和義務
1、權利：對采取轉讓、出租、入股等形式流轉土地承包經營權的，享有生產經營、管理、產品處理及收益的權利。
2、義務：①依照合同規定按時足額支付土地流轉費;②不得擅自改變流轉土地所有權性質和農業用途，不得使其荒蕪;③受讓方將流轉的土地實行再流轉，必須與轉出方或委托的中介機構按相關政策完善手續;④合同規定的流轉時限屆滿，不愿繼續流轉土地，與轉出方或委托的中介機構配合執行有關法律、法規和政策規定的相關事宜。
九、合同的變更與解除
有下列情況之一者，合同可以變更或解除：
1、經當事人雙方協商一致，不損害國家、集體和他人利益的; 2、訂立本合同可依據的國家政策發生重大變化的;
3、受讓方喪失經營能力使合同不能履行的;
4、因不可抗力(重大自然災害等)使合同無法履行的; 5、受讓方擅自改變流轉土地所有權性質、農業用途; 6、受讓方未履行按合同，使其荒蕪的; 7、因一方違約，使合同無法履行的;
8、合同規定的流轉時限屆滿，不繼續流轉土地的。 十、其他約定
1、在合同有效期內轉出方不得調整受讓方流轉土地，不得影響本合同的履行。雙方另有約定的按約定執行;
2、根據實際情況，土地流轉用途、流轉時限、流轉面積和土地流轉費支付方式與時間以及其他未盡事宜，可附合同副本另行約定。
3、任何其他形式的協議只能作為本合同副本，并不得與法律、法規和政策相違背。
十一、違約責任
轉出方因非法干預受讓方的生產經營活動，擅自變更或解除合同而致使受讓方受到損失的，轉出方應視其違約程度向受讓方賠償經濟損失。受讓方有下列情況之一者，應承擔違約責任，視其違約程度向轉出方賠償經濟損失。
1、不按合同約定支付土地流轉費的;
2、荒蕪土地的，破壞土地上附著物的，破壞水利等基礎設施的;
3、擅自改變流轉土地所有權性質、農業用途的; 4、不按合同約定使用土地的。
十二、合同糾紛處理如雙方發生合同糾紛，按《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農村土地承包法》等有關法律法規及相關政策執行。可到鄉(鎮)農村土地承包流轉管理服務機構進行糾紛調解;如調解后仍有異議，則到縣級農村土地承包糾紛仲裁機構(縣級農業行政主管部門)進行仲裁;也可以直接向人民法院起訴。
十三、補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
十四、合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效，至合同期滿為止。
本合同一式三份，合同簽訂雙方各執一份、鄉(鎮)農村土地承包流轉管理服務機構存檔一份，具有同等法律效力。
轉出方(甲方) 戶主或法定代表人：年 月
鑒證機構 年 月
(簽章) (簽章)
受讓方(乙方) 戶主或法定代表人： 年 月 (簽章)
日 日 日
土地流轉經營合同范文二甲方(出讓方)：夕佳山鎮
乙方(受讓方)：
為擴大種植規模，促進農業產業化發展，切實維護雙方合法權益，根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《中華人民共和國合同法》法律、法規和有關規定，本著依法、公平、自愿、有償等協商的原則，雙方協商，簽訂如下協議：
一、流轉土地位置：夕佳山鎮壩上村曹村組的土地，小地名： 。
二、流轉土面積： 畝，田面積 畝，山面積
三、土地流轉期限：流轉經營權時間為20xx年，即 年日止。
四、土地流轉費標準及支付方式：乙方按每畝田每年362斤黃谷折算，每畝每年土地按254斤黃谷折算，每畝每年山按150斤黃谷折算，共計： 斤黃谷為當年市場價支付甲方，從簽字之日起支付第一年的土地流轉費，以后每年 月 日前付清當年土地流轉費用。
五、土地流轉期重大調整：如果在流轉期間被國家和集體征占用土地，使合同無法履行或者不能完全履行時，不認為違約，土地賠償歸甲方所有，地上附屬設施歸乙方所有。
六、在合同期內，因乙方經營不善不能繼續經營的，乙方享有轉租權利，甲方不得干預，但乙方負責按合同約定支付甲方土地流轉費用。
七、違約責任：本協議簽字蓋章后生效，甲乙雙方不得違約，若有違約由違約方承擔一切經濟和法律責任。
八、在合同期內，甲方確保乙方能在租地內開展一切合法經營活動，如因甲方原因導致乙方不能正常經營，給乙方造成損失的，由甲方負責賠付乙方全部損失。
九、甲方確保乙方能通過現有公路進行貨物運輸。
十、合同到期后，乙方負責復耕，如乙方不復耕，乙方一次性補助甲方每畝1000元復耕費，由甲方自己負責復耕。
十一、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。自簽訂之日起生效。
甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：
監證單位：壩上村村民委員會
20xx年日
土地流轉經營合同范文三甲方：漢臺區鋪鎮安然寺村四組(由村委會代管) 乙方：
根據土地使用權合理流轉及遵守國家相關產業政策的前提下，經甲乙雙方自愿協商，并征得涉及土地經營權流轉農戶簽字同意后，現達成以下合同條款，雙方共同遵守。
一、租用土地范圍及座落：甲方自愿將位于鋪武路東側安然寺村四組3.5畝耕地(詳見四至邊界圖)。
二、租用土地期限：承包期為30年，即從20xx年11月15日起至2041年11月14日止(按公歷年份計算)。
三、租用土地價格：土地承包費每畝每年為600元，按年支付費用。合同簽訂生效之日乙方支付給甲方第一年(20xx年11月15日蛭 20xx年11月14日)土地承包費共計人民幣2100元(大寫貳仟壹佰元整)，以后每年乙方應在6月10日前交清當年土地承包費，不得無故拖欠。土地承包費參照本合同初次承包價格，每滿5年上浮10%，租賃期間不再產生其他費用。
四、其他條款
(一)甲方責任和權利
1、租賃期內甲方必須協助乙方處理好周邊關系，做好各項服務，確保企業穩定生產。
2、合同期內，乙方所租用土地甲方不得擅自收回。若提前收回土地，甲方應給乙方經濟賠償，賠償標準按土地的建筑物、構筑物、各植物和附著物的市值及租賃期限的余期等實際因事協商確定。因社會公共建設需要所租賃土地由政府收回的，甲方應在收回土地前6個月，將收回土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期書面通知乙方并予以公告，本合同終止，土地承包費據實結算。土地上的建筑、附著物及資產賠償歸乙方所有，土地賠償金歸甲方所有。
3、甲方中途無故終止合同，除合同中規定的賠償外，還應向乙方支付違約金，為總租賃期間總租金的10%。
4、租賃期內，甲方的人事等相關變動不得影響此協議的執行。
(二)乙方責任和權利
1、乙方創辦企業應符合國家產業政策，符合國家安全生產條例，并按時足額交清土地租用款額，如若違約，乙方承擔一切責任。
2、承包期內，若乙方停止租用甲方土地，須向甲方代表提出書面申請，以保證甲方能夠順利接茬耕種。
3、乙方創辦企業工商注冊于甲方所在行政機構，并離有政策規定招商引資的相關優惠政策。
4、在租賃期內，乙方有權根據國家政策對所租賃土地進行聯營，轉租等行為，甲方不得干預，但需提前征得甲方同意。乙方遵守土地政策，不得修建固定建筑，臨時看管房屋，按土地部門要求辦理。
5、乙方中途無故終止合同，不得要求返還已付清租金，并失去租賃權利。
6、承包期滿后，在同等條件下，乙方優先享有租賃權。
7、合同期滿后，若乙方不再租用甲方土地，則乙方支付給甲方一年的土地承包費作為土地復耕補償。土地上的建筑，附著物及所有財產歸乙方所有，并由乙方自行處置。
六、合同未盡事宜，由甲乙雙方協商解決，補充說明與本合同具有同等的法律效力。
七、本合同一式二份，安然村村民委員會一份，乙方一份。甲乙雙方簽字后生效。
八、附承包土地四至邊界圖。
甲方簽章：
安然村村民委員會公章、領導：
農村土地賠償標準范文第2篇
關鍵詞：農村產權抵押;金融創新
中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（6）-0086-06
一、楊凌農村產權抵押貸款試點的主要內容
（一）農村產權抵押貸款“楊凌模式”
“楊凌模式”的建立，切實解決了示范區農村產權的確權頒證、流轉以及涉農貸款風險補償問題，實現了農村產權抵押物全覆蓋，有效化解了涉農抵押難問題。
1、建立了完善的運作體系。楊凌示范區已成立農村產權抵押貸款工作領導小組，成員主要包括示范區金融辦、楊陵區政府、示范區國土局、示范區農業局、示范區財政局、示范區規劃局、示范區法制辦、楊凌現代農業示范園區建設管理中心、中國人民銀行楊凌支行、楊陵區人民法院等單位，全面負責示范區農村產權抵押貸款工作。各成員單位具體分工如下：楊陵區政府負責制訂抵押登記和管理辦法，并做好組織實施工作;示范區金融辦負責制訂農村產權抵押融資的具體實施辦法，研究設立風險補償資金，建立農村產權抵押融資風險補償機制和激勵機制，協調金融機構開展農村產權抵押融資業務;財政部門負責對風險補償資金設立、流轉試點經費提供財政支持;國土資源管理部門、農業部門、房產管理部門負責制訂相關抵押登記管理的辦法;各金融機構負責制訂農村產權抵押貸款的具體操作細則。
2、制定出臺配套制度，引導金融產品創新。以《關于支持繼續辦好楊凌農業高新技術產業示范區若干政策的批復》為指導，楊凌示范區管委會制定出臺了《農村產權抵押貸款試點實施意見》、《農村土地經營權抵押融資管理辦法》、《農村房屋抵押融資管理辦法》、《大棚、養殖圈舍等地上附屬產權及生產設施抵押借款管理辦法》和《活體動物、果園、苗木等生物資產抵押融資管理辦法》等文件，明確農村產權抵押貸款抵押標的物涵蓋農村土地經營權、農村房屋、農業生產設施、活體動物及果樹、蔬菜大棚、農業企業股權、商標專利知識產權、應收賬款等有形無形資產，引導金融機構開辦“金土地”土地經營權質押貸款、“宅貸通”農村住宅房抵押貸款、“蔬寶通”溫室大棚抵押貸款、“搖錢樹”苗木抵押貸款、“畜寶通”活體動物抵押貸款等農村信貸創新產品，強力支持農業發展。
3、確權頒證，辦理抵押登記。分別由農業、畜牧、國土、房管等相關部門對抵押資產進行確權頒證，辦理抵押登記。在人民銀行楊凌支行的積極協調下，免除了土地部門對每戶按規定要收取的數千元測繪費，頒發了房屋產權證及他項權證等，推進農村金融創新進程。
4、設立農村產權交易中心，促進產權流轉。楊凌示范區管委會設立了農村產權交易流轉中心，建立農村產權交易平臺。及時收集和各類產權流轉交易信息，組織產權流轉、招拍掛等交易活動。
5、引入農業保險機制，發揮保險保障功能。楊凌示范區管委會與人保財險陜西省分公司簽署戰略合作協議，啟動政策性農業保險創新試點，對參與抵押試點的活體動物、苗木、果樹等生物資產由人保財險實行應保盡保。已實現了政策性奶牛、能繁母豬保險全覆蓋，設施大棚蔬菜參保大棚5000畝，與3家養殖企業合作開展生豬、秦川肉牛保險試點，有效發揮了農業保險的保障作用。其中，“銀保富”設施蔬菜保險產品，除大棚主體、大棚內農作物因自然災害等原因受到損失外將獲保險保障外，大棚經營者因遭受意外傷害導致身故、殘疾、燒傷的，保險人依照條款約定，將屬于被保險人所欠貸款本金余額內的保險金優先支付給貸款金融機構，剩余部分的保險金支付給受益人，從而保障發放貸款金融機構的資金安全。
6、建立風險補償基金，緩釋信貸風險。由楊凌示范區和楊陵區政府兩級財政共同出資200萬元設立農村產權抵押融資風險補償基金，對掛牌交易的抵押物三個月內未能流轉或再流轉后金額不足以歸還貸款的，按照應還款額的80%及時進行代償，由風險補償基金管理機構向抵押人追償后再注入風險補償基金。
7、規范細化操作流程。楊凌示范區所涉及四類農村產權抵押融資操作流程分別嚴格按照《楊凌示范區農村土地經營權抵押融資管理辦法（試行）》、《楊凌示范區農村房屋抵押融資管理辦法（試行）》、《楊凌示范區農業設施抵押融資管理辦法（試行）》和《楊凌示范區生物資產抵押融資管理辦法（試行）》四個管理辦法實行。農村產權抵押融資操作流程描述如下：
（1）農戶、合作社、家庭農場或企業提出貸款申請并說明貸款用途;（2）對抵（質）押物進行確權，需要參加農業保險的產權必須完成參保，與農地相關的抵押貸款須由村委會同意;（3）金融機構負責調查農戶、合作社、家庭農場或企業的貸款用途、信貸風險和資產規模等;（4）對抵（質）押物價值予以評估;（5）借款人到政府指定部門辦理抵（質）押登記手續;（6）金融機構審議確定期限、金額，與借款人簽訂合同;（7）相關資料在指定管理部門登記備案;（8）金融機構按照合同約定發放貸款;（9）金融機構、保險機構及指定管理部門對借款人資金使用情況持續監督，確保能夠收回抵（質）押貸款;（10）借款人按照合同約定歸還貸款。
以上政策措施的出臺，實現了農村資產的確權與流轉的結合，最終形成了貸款申請―確權頒證―銀行受理―價值評估、抵押登記并在農村產權交易中心備案―貸款發放―貸款償還（不能償還貸款時抵押物進入產權交易中心掛牌交易）等一整套貸款流程。
（二）楊凌農村產權抵押試點取得成效
從試驗效果來看，農村產權抵押融資拓寬了農戶、農村中小企業抵押物范圍，擴大了農村信貸規模，提升了農村金融服務效率，初步探索形成了農村金融內生性發展模式。
農村產權抵押貸款“楊凌模式”的主要成效體現在：
1、攻克了涉農貸款抵押物的確權與流轉難題。由于涉農資產的管理涉及到政府多個主管部門，產權多樣且分散，其確權、頒證與流轉是老大難問題，也是涉農貸款無有效抵押物的關鍵所在。楊凌模式的成功做法無疑攻克了這道難題，且實現了涉農資產抵押的全覆蓋，為信貸資金的及時投放鋪平了道路。
2、實現了較大額涉農信貸資金的無障礙投入。按抵押物評估價值一定比例發放貸款，滿足了涉農企業與農戶從事規模種養業對大額信貸資金的需求，彌補了農戶小額信用貸款資金較小的缺憾，實現了較大額涉農信貸資金的無障礙投入。
3、促進了現代農業產業的快速發展。農村產權抵押貸款業務不僅滿足了涉農企業、農戶季節性和投入周期長的農業資金需求，推動了土地的集約化經營;而且，激活了農村靜態存量資產，使農民依靠土地資本獲得信貸資金致富，農民專業合作社和涉農企業憑借自有資產融資發展產業，促進了農村金融制度、機制和產品創新，激發了農村經濟活力。
在農村產權抵押貸款“楊凌模式”的支持下，占地8.3萬畝的楊凌現代農業示范園區已初具規模，設施蔬菜生產基地已建成日光溫室4800多座、中棚4300多畝，建成獼猴桃精品示范園1500畝，大批涉農龍頭企業建成投產。但在實施過程中由于部分機制不健全等原因也有金融機構信貸資金損失的問題，通過以下案例進行分析。
二、案例分析
（一）典型案例
2010年5月17日，法定代表人劉某組建成立了蔬果專業合作社，注冊資本共計162萬元。2010年6月1日，專業合作社與楊凌示范區五泉鎮湯家村簽訂土地租賃合同，租地面積共70.305畝，租賃期限為20年。后期總共投資約200余萬元，建成了50米標準化大棚53.1座。
2011年3月20日，為補充生產經營所用流動資金，專業合作社以自建的53.1座大棚為抵押，由楊陵區農林局辦理了抵押登記手續，向楊凌農村商業銀行申請大棚產權抵押貸款50萬元。經農商行審核成功發放貸款，貸款期間從2010年4月29日至2014年4月28日，期限為36個月，利率為8.382‰，還款方式為按月清息，并且53.1座大棚均完成參保。
受2011年9月長期陰雨影響，專業合作社40余座大棚不同程度受損，造成直接經濟損失100余萬元。經過修繕，部分大棚勉強可以繼續使用。因合作社后期經營不善嚴重虧損，劉某無力交付地租，且無法歸還農村商業銀行貸款本息，目前這筆貸款已被農村商業銀行計入可疑貸款之列。另外，抵押物流轉管理也存在問題，即使依法收回大棚產權，年大棚租金僅勉強能夠交付土地年租賃費，已無余款償還貸款本息，給農村商業銀行的信貸資金造成損失。類似的情況還有楊凌綠礬農業專業合作社及楊凌慶饗專業合作社等。其中，因楊凌綠礬農業專業合作社無法按期償還農村商業銀行貸款利息，2012年9月11日，農商行依法強制收回。完好的大棚不足20座，其它基本倒塌廢棄，已將借款人在楊凌區金雅都一套房產查封，但大棚和房產流轉執行存在困難，造成資金嚴重損失。楊凌慶饗專業合作社后期經營不善嚴重虧損，徐懷慶無力交付地租，債務較高，大棚村和五泉鎮政府接管，現借款人外出兩年未能取得聯系，無法歸還農村商業銀行五泉支行貸款本息，且抵押物流轉無法執行。
（二）案例說明
自2009年12月起，楊凌示范區開始探索農村產權抵押融資創新試點。這幾年試點工作成效比較顯著，但是不應忽視的是，農村產權抵押貸款實際操作過程中仍存在著一些問題，影響和制約了示范區農村產權抵押融資工作的進一步開展。上述案例反映出了示范區農村產權抵押融資工作的部分問題，對其中存在的兩項典型問題予以分析說明。
1、政府支持措施不到位。楊凌農村商業銀行五泉支行之所以向這三家專業合作社發放大棚產權抵押貸款，其中一個重要的原因是楊凌示范區管委會及楊陵區政府為鼓勵農村產業可持續發展，設立了農林產權抵押保證金專戶，并口頭承諾若信貸資金產生風險，政府將補償80%信貸資金。但是，當這三筆大棚產權抵押貸款發生逾期后，政府承諾資金并未到位，致使五泉支行信貸資金產生較大損失，共計116萬元無法收回。
2、農村產權流轉體系不健全。案例中三筆大棚產權抵押貸款發生逾期，五泉支行按照信貸協議約定，將大棚收回并進入農村產權交易中心進行流轉。但是現實情況是這些抵押品無法流轉，或者即使流轉成功也無法償還信貸資金。據實地調研了解，進入農村產權交易中心流轉的土地租金約為每畝1000元，一座完好無損的大棚年租金價值2000左右，而三戶專業合作社的多數大棚都已倒塌荒廢。首先由于租金定價較高，難以實現抵押品全部流轉;其次即使實現成功流轉，需先向土地所屬村莊交納土地租金，僅以土地上面附著物經濟收益來償還五泉支行信貸資金，而這部分收益都不足以歸還貸款利息。
在楊凌示范區開展的農村房屋產權、農業生產設施、生物資產等多項工作也存在類似隱患。若信貸資金發生違約情況，即使能夠收回作為抵押物的房屋、苗木、活體動物等，也難以在農村產權交易市場成功流轉。因此解決好農村產權抵押貸款中流轉方面的問題成為農村產權抵押貸款持續發展的關鍵因素。
三、案例啟示
（一）楊凌農村產權抵押融資試點工作中存在不足
楊凌示范區在農村產權抵押融資試點中大膽創新，不斷盤活農村資產，助推了楊凌現代農業的發展。農村產權抵押融資試點提升了示范區農村金融服務效率，但因受制于種種因素，目前仍存在著一些實際問題。
1、風險補償機制不健全
楊凌示范區和楊陵區政府兩級財政共同出資設立農村產權抵押融資風險補償基金共計200萬元，用于彌補農村產權抵押貸款的資金損失，但是在實際操作過程中風由于在設立風險補償基金時，并未相應地出臺配套風險補償具體辦法，即使出現農村產權抵押融資風險問題，需要動用風險補償基金時，沒有明確的申請和使用流程，使風險補償金未能彌補金融機構信貸資金損失。同時隨著轄區農村產權抵押貸款筆數增大、金額增多，金融機構風險隨之上升，風險補償金從2009年設立之后一直沒有追加，資金量相對不足。
2、農村產權流轉體系不健全
（1）土地流轉制度有漏洞。楊凌是我省最早推動土地流轉的地區，由政府主導，推行合并調整、反租倒包、企業租賃、自愿互換、入股合作等五種土地流轉土地流轉過程中有涉及多方主體，包括：土地流出方--農民;土地流入方--種植大戶、合作社、農業企業等用地單位;土地流轉管理部門--政府各級管理機構），初步形成了土地流轉治理網絡。
在實地調研中掌握到土地流轉管理方面還存在一些細節問題：一是宣傳不到位，導致農民缺乏對土地流轉和土地銀行的認識，增加了土地流轉的難度;二是缺乏系統規范的土地流轉相關文件，缺乏全方位多角度對整個土地流轉過程進行明確系統規定的文件;三是青苗補償標準不完善，糧食作物在不同的生長階段耗費的種植成本以及能夠帶來的收益是不同的，因此設置賠償標準時應該按照糧食作物的不同階段有不同的賠償標準。
（2）農村產權交易中心作用未發揮。政府主導與市場決定之間缺乏有效的連接，盡管設立了農村產權交易中心，但沒有市場需求的有效配合。市場的建立和繁榮需要一定的利益驅動，而目前農村產權流轉后的規模經濟效益還沒有真正體現。楊凌農村產權交易中心的設想尚停留在理論層面，又因農村產權抵押貸款違約情況較少，對可能存在的現實問題并未真正得到相關部門重視及有效解決。
3、產權價值評估辦法不明確
楊凌農村產權流轉中心對農戶和中小企業抵押物的確權登記以及價值評估等工作都存在一定的缺陷。截止2014年8月，楊凌示范區尚無專門為產權抵押貸款服務的產權價值評估機構。抵押物價格由政府制定或者涉農企業、農戶與放貸金融機構協商決定，易產生人為壓低抵押物價值的情況，勢必影響涉農企業和農戶進行產權抵押的積極性。
4、保險發展滯后且農戶參保意識弱
示范區保險發展較為滯后，尚不能較好地滿足農戶、合作社等防范農業風險的需求。并且據調研了解，部分農戶參保意識較弱，認為購買農業保險是多此一舉或者青苗補貼太少，不少苗木抵押物未投保。
5、農村信用環境較差
農村產權抵押融資試點在一定程度上推進了新農村建設發展，公民誠信觀念和信用意識有所提高。楊凌示范區農村產權抵押風險控制良好，但是仍應當清醒認識到當前農村整體信用環境較差，部分農民信用觀念淡薄、對自身信用重視程度低，不利于農村產權抵押融資試點工作的進一步開展。
（二）楊凌示范區農村產權抵押融資支持措施
雖然農村產權抵押擔保存在若干風險，但其在擴大農村擔保物范圍、降低農民貸款門檻方面無疑是積極有益的，為此應從法律、政策、資金保障等多方面進一步推動農村產權抵押擔保的實踐。針對楊凌示范區農村產權抵押融資試點工作中存在的問題，特提出以下建議：
1、建立政銀企聯動機制。農村產權抵押融資試點工作牽涉組織層級、參與主體較多，在信貸風險防控方面，金融機構難以獨立完成持續動態化的跟蹤監測，必須依靠密切配合、高效聯動的機制對風險進行反饋、判斷和處置。同時應實現風險控制前移，及早消除管理性風險、盡量減少經營性風險對農戶利益造成損害。因此要進一步發揮政府主導作用，建立政銀企聯動機制，切實提高風險管控水平，在出現經營風險初期能夠實現及時反饋和快速介入，通過實施土地經營權再流轉等有效手段，為化解金融信貸風險提供保障。
2、健全風險補償機制，提高農戶參保意識。農業生產受自然環境的影響較大，風險系數較高，由此擴大農業保險覆蓋面對促進示范區農村產權抵押融資試點工作具有重要意義。應從積極擴大農業保險險種和覆蓋面，切實提高農業保險保障水平，爭取農業保險良好發展環境等方面多管齊下，積極穩妥推進示范區農業保險發展。
農村產權抵押貸款使農戶獲得了農業生產的資金，一定程度上降低了金融機構的風險，但是農戶面臨的農業固有風險依然客觀存在。萬一發生農業災害，不愿參保的部分農戶損失較大，部分農戶購買農業保險則保險公司需承擔較大損失。因此應當構建多層次、多元化的農業風險保障體系。強制實行農業災害保險，可由保險公司、再保險公司及政府三方分擔保險損失，這樣可有效地化解農村產權抵押融資的相關風險。保險公司與再保險公司按照業務要求予以賠償，政府應運用財政資金設立農業補償基金，結合農業災害及保險公司賠償情況，向農戶及保險公司予以適當的補償。
3、完善農村產權流轉體系。規范的農村產權交易中心應該成為多方主體參與、利益共享的平臺，實現農村產權和市場的有效對接。要切實做好土地流轉的供求登記和信息，接受雙方質詢，落實契約關系，辦理合同簽證手續。針對示范區實際存在的抵押物流轉難問題，首先可以考慮在借款人申請農村產權抵押貸款時要求其提供能夠聯系合作的下游企業名錄，若信貸資金無法順利收回，抵押物由其下游企業接手的可能性較在流轉中心盲目尋找下家應更大些;其次，對于已進入流轉中心的抵押物定價的問題應該予以關注。信貸資金發生不良，金融機構依照約定收回抵押物，賦予其對抵押物的定價權，更好地結合市場需求規定抵押物的價格，更有利于其彌補信貸資金的缺口。
4、建立農村產權價值評估機構。農村產權交易市場需要依靠農村產權價值評估機制才能形成農村產權的合理價格。由示范區相關部門完善產權制度，建立產權價值評估機構，對農民抵押的產權進行有效、科學、準確的估價，保證農村產權應有的價值。農村產權價值評估機構對農村產權進行價值評估，并向其出具書面證明，為金融機構發放貸款提供準確的參考，以此作為向金融機構獲得貸款的憑證。比如土地承包經營權抵押貸款業務，既要考慮土地承包經營權的的年限，又要考慮到其地面附著物的經濟價值，從而對土地承包經營權的綜合價值做出合理評估。
5、加強示范區信用體系建設，增進金融支農能力。農村信用環境是開展農村金融創新的基礎條件，由人民銀行楊凌支行牽頭，與示范區相關部門聯動，打造出農村信用體系建設“楊凌模式”，擬建成涵蓋農戶、農民專業合作社、家庭農場等新型農村經營主體的農村信用信息數據庫，實現數據信息定期更新、轄區金融機構共享，較好地解決因信用信息不對稱而長期困擾涉農企業和農民無法簡便快捷滿足貸款需求的難題，提高信用等級，降低融資成本，增加貸款的便利性。金融機構運用數據庫對農戶進行信用評級，以信貸員實地調查的資料為依據，建立農戶個人信用檔案，優先對達到金融機構信用等級標準又有資金需求的農戶安排發放貸款。在信用評級制度的基礎上，以農村產權抵押貸款為基點，完善農村信用體系，將農村抵押貸款擴大為更大范圍上的信用貸款，更大程度地支農惠農。
6、優化農村金融生態環境。農村產權抵押融資試點工作的良性發展離不開良好的農村金融生態環境。積極打造農村信用工程，創建信用農戶、信用村組、信用鄉鎮，營造重信用、講誠心的社會風氣;加強宣傳教育，采取靈活多樣的形式加大農村地區信用法制的宣傳力度，推進農戶電子信用檔案的建立，積極開展農戶信用評價。同時要加強正面典型的宣傳力度，推動農村信用工程建設的健康發展。并且要多角度、多層次、多方面地對農村產權抵押政策進行宣傳，普及貸款政策，并通過新聞媒體，面向社會廣泛報道農村金融產品和服務方式創新的工作動態、成效經驗和先進典型，為推動農村產權抵押融資試點工作創造良好的環境。
參考文獻
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The Research on the “Yangling Mode” of Rural Property Right Mortgages
Research Group
農村土地賠償標準范文第3篇
關鍵詞：“村改居”；社區；轉型
“村改居”是農村政治經濟文化發展到一定的程度，經濟結構、村民就業方式和文化生活需求等發展到城鎮水平或者接近城鎮水平的條件下進行的，由農村管理模式過渡到城鎮社區的改革。隨著經濟、社會的發展，越來越多的地區開始了“村改居”工作，然而都不同程度地陷入了困境。作為處在改革開放前列的佛山，經濟發展水平已經基本完成了中級工業化，進入高級工業化階段，經過幾年的發展，佛山的城鄉一體化進程已經走在全省的前列，全市實現了城鄉“七個統一”：統一了城鄉戶籍，統一了城鄉基本醫療，統一了城鄉規劃，統一了城鄉公共基礎設施建設，統一了城鄉免費義務教育，統一了城鄉勞動力管理培訓，統一了城鄉低保標準。因此其在“村改居”上的政策和遇到的問題應該具有一定代表性。課題組在全市范圍內進行問卷調查的基礎上，選取順德區倫教街道作為具體觀察分析的樣本。
一、“村改居”社區的特征
倫教地處珠江三角洲腹地，與廣州番禺一水之隔，水陸交通網絡完善，是順德百萬人口中心城區的組成部分，總面積59.2平方公里，常住人口7.8萬人，外來流動人口約7.8萬人，轄下有10個村（居）。在倫教7.8萬的常住人口中，城鎮居民4.5萬（包括社區中由原農民全部轉為城鎮居民的1.6萬人），農村居民3.3萬。2007年實現本地生產總值80億元，工農業總產值333億元，其中工業總產值315億元，農業總產值18億元，出口總額209.16億人民幣，稅收收入6.94億元，財政可支配收入2.9億元。2006－2007年，先后獲得“中國木工機械重鎮”、“獲得“中國玻璃機械重鎮”稱號。倫教現轄下2個居委會，8個村委會，其中常教社區居委會是2001年由新民村民委員會、北海村民委員會和倫教居民委員會合并而成（順民復〔2001〕57號《關于同意撤銷新民、北海村委會和倫教居委會設置常教居委會的批復》），屬“村改居”；三洲社區居委會是1991年由大南、大東、烏洲管理區辦事處和大洲街道辦事處合并而成（順府復〔1992〕47號《關于倫教鎮大南、大東、烏洲管理區辦事處和大洲街道辦事處合并的批復》），屬“村并居”（一般統稱為“村改居”）。這些新成立的社區與城市成熟社區相比，具有典型的轉型期特征：
1、觀念的相對滯后性。“村改居”后，農民在身份定位上，已屬于城市居民，但由于長期農村工作方式和生活習性的熏陶，社區內的居民仍保留有比較濃的農民意識，絕大多數村都只是名稱變了，社區干部、社區居民以及周圍群眾的認識感基本上仍停留在原來的行政村。如不少村民仍習慣性地稱呼居委會主任為“村長”，稱社區為“我們村”。大部分受訪者不知道“村改居”的情況，同時，他們對村委會和居委會的區別表示不清楚。90%的受訪者表示不愿意將村委會改為居委會。不少社區干部認為“村改居”跟原來沒有什么大的分別，不同的只是掛著的牌子從“村委會”換成了“居委會”，而運作方式仍然照舊，因循原先的農村工作方法，
2、經濟的相對獨立性。“村改居”社區的轉型是城市化推進的結果，由土地征用帶來的高額補償金讓這些原來的農村甚至窮鄉僻壤一夜之間成為“大富翁”，這些社區均有總量規模各不相同的集體資產，人均從幾千元到幾十萬元不等，有的凈資產超過億元。這些集體資產大多以房產、地產為主，每年收入完全可以滿足社區正常運行的開支和社區干部的工資開支，經濟基本上相對獨立，一般不需要依靠財政撥款來維持。“村改居”后村集體所有的資產所有權性質不變，仍為集體所有，這是“村改居”社區的福利主要源泉和利益關聯點。多數社區仍舊把發展經濟作為第一要務，而忽略了社區文化等基本功能建設，其中表現最為突出的現象是黃、賭、毒等丑惡現象越來越盛。
3、明顯的村民自治特性。“村改居”社區居民的生活基本上集中在原村落的空間內，世世代代的家族、宗族、鄉里鄉親等傳統關系還在起著主導作用，社區還處于“半熟人社會”狀態。多數村（居）“兩委”班子成員和村（居）民，普遍存有“不能讓外來戶占了便宜”的思想，從感情上不接受“外來戶”，不允許他們分享“祖輩留下的土地”和村（居）集體積累資產。調查發現不愿意外地人參加居委會選舉占43.40%，愿意的占21.60%，無所謂的占35%。同時，原村（居）民同居一地，世代相鄰，形成了相對獨立的村（居）文化，這種狹小范圍內的文化觀念往往具有排他性，外遷人口在短時間內很難融入。同時由于沒有形成分散的單位獨立分割和流動性較強的城市社區，從“村改居”社區的區域范圍、社會關系、社區利益相關程度、社區政治參與來看，村民自治的實現條件基本沒變。
4、社區自治管理的復雜性。城市社區是各類機關、學校、企事業單位的集中區域，可以為社區建設提供豐富的資源支撐，相比之下村改居社區由于特定的區域位置限制，社區共建資源明顯不足。村改居社區內的人員居住情況相當復雜，除了居住著原來的村民，還有一些商品房的住戶以及大量租居在居民家中的流動人員。有些社區內居住的流動人口已經數倍于原來的村民。而且社區人員的異質性和復雜性增大，有本地人員，也有外地人員；有相對穩定的，也有短時暫住的；有經商務工人員，也有閑散的社會人員。復雜的人口構成情況，使得社會治安、環境衛生管理等方面的難度大大增加。
二、“村改居”社區自治面臨的挑戰
由于“村改居”社區存在以上這些轉型期特性，所以當前在自治上也面臨著諸多挑戰，主要表現在：
1、農民對城市化的抗拒。一方面隨著改革開放的深入，附著在戶籍制度上的就業、教育、住房和社會保障等政策，城鄉的差異在逐步彌合，轉為城市戶口的經濟收益在日益降低：另一方面農村集體經濟的發展，加上國家對農民所實行的各種優惠政策，這些地方農民享受的社會福利，往往高于目前城市居民所享受的福利待遇（見附表）。此外，由于自身文化水平普遍偏低，難以在市場經濟中立足，因此，農民對實施城市化有抗拒的心理。
附表：“農村居民”在適用政策上有如下的不同：
項目
農村居民
城鎮居民
政策依據
計生
處
罰
倫教征收社會撫養費金額按農民人均純收入為基數，按2007年的標準，農村居民單方罰44412元。
征收社會撫養費金額按城鎮居民人均可支配收入為基數，城鎮居民單方罰78018元。（全區統一標準）
《廣東省人口與計劃生育條例》、《關于社區居委中原農業人口違法生育社會撫養費計征標準問題的復函》（佛人口計生函字[2004]15號）
生
育
生育第一個子女是女孩的，安排第二胎指標
“村改居”（即常教）時夫妻雙方均為農業人口，在2004年7月1日前只生育一個子女是女孩的，可在2009年8月31日前按有關規定再生育一個子女。2009年9月1日起，執行城鎮居民的生育政策；
“村并居”（即三洲）時夫妻雙方均為農業人口，在2004年7月前只生育一個子女是女孩的，可在2009年6月30前按規定再生育一個子女，2009年7月1日起，執行城鎮居民的生育政策。
《廣東省人口與計劃生育條例》、關于《廣東省人口與計劃生育條例》實施前村委會改居委會有關生育政策和戶籍管理措施意見的批復（順府辦復[2003]77號）、《批轉區人口和計劃生育局<關于戶籍制度改革后生育政策的請示>》（順府辦發〔2004〕101號）、《關于明確城市化期間生育期限問題的復函》（粵計生委函[2003]124號）
項目
農村居民
城鎮居民
政策依據
獎
勵
發放農村獨生子女或純二女戶家庭獎勵：80元/月/人
四年過渡期滿后，取消發放（如三洲，2008年8月起停止發放獎勵）
《廣東省人口與計劃生育條例》、《關于明確城市化期間生育期限問題的復函》（粵計生委函[2003]124號）
教育
對父母雙方戶口均登記在我市農村村委會并依法領取《獨生子女父母光榮證》的獨生子女，或父母雙方戶口均登記在我市農村村委會的純二女戶的女孩，在初中應屆畢業并參加當年中考者降5分錄取。
四年過渡期滿后，取消降5分錄取優惠。
《關于印發佛山市2007年高中階段學校招生考試工作意見的通知》（佛教考〔2006〕31號）、《關于我市農村獨生子女和純二女戶女孩參加高中階段學校招生考試給予照顧錄取的實施意見》（佛人口計[2007]49號）
民政
2008年農村五保戶供養標準每人每月500元。
2008年城鎮孤寡供養標準每人每月320元。
《順德區城鄉居民最低生活保障制度實施辦法》、《關于核定2008年五保供養標準和追加供養經費的復函》（順府辦函〔2008〕60號）
人身損害賠償
農村居民按照人均純收入5079.78元/年、人均年生活消費支出3885.97元的賠償標準計算。
城鎮居民按照人均可支配收入16015元/年、人均消費性支出12432元的賠償標準計算。
《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]20號）
武裝
新兵入伍條件初中文化程度
入伍條件必須高中文化程度
2、“村改居”集體經濟的經營體制存在缺陷。順德區1993年開始全面實施的股份合作制改革，為社區合作經濟組織規模的擴大，社區合作經濟組織內部產權關系的明晰，生產要素配置的優化，利益分配機制的建立創造了條件。“村改居”后雖然政府下撥的社區經費逐年有所增加，但“村改居”社區并沒有真正納入城市建設和管理體系中來，社區管理費用及基礎建設等公共費用主要仍由原村集體經濟改制后的股份經濟合作社承擔。隨著市場經濟的深入發展，原來的股份合作制內在的制度缺陷也逐漸顯現。順德區在集體經濟改制進程中先行一步，將股份合作經濟組織進一步轉制為集體經濟管理有限公司，實行公司化運作。由于轉制的公司既要按照公司法要求，上繳各種稅費，同時又要承擔絕大部分的社區公共事務管理和公益事業發展費用，因此公司運營不堪重負，經濟效益明顯下降。如2007倫教村、組兩級負擔的公共事務管理和公益事業發展費用總額分別為一般公共服務4277.58萬元；國防45.38萬元；教育支出9800萬元；文化教育與傳媒412.82萬元；社會保障和就業1127.25萬元；醫療衛生168.76萬元；環境保護28.5萬元；公共安全1604.3萬元；城鄉社區事務7602.88萬元。在改制居委會的強烈要求下，順德區的集體經濟管理有限公司又退回到農村股份合作經濟組織，按原農村集體經濟組織性質運行。沉重的公共事務管理和公益事業發展費用嚴重制約了社區股份合作經濟組織的快速發展。
3、社區自治的難度明顯增強。由于社區自治面臨人員流動性增強、觀念意識不統一、社區凝聚力不強等轉型期特征的復雜局面，目前“村改居”社區自治還無法有效整合全部資源和人力，自治難度明顯增強。這主要源于居住在這些社區人員的自發性、無序性以及數量的龐大，同時隨著城市化的推進以及大量外來工的涌入和聚居，村落的傳統格局開始受到沖擊和影響，受利益的驅動，嚴重的超標違章建設行為、良莠不齊的建設質量、居住空間的超負荷使用，尤其是那些沿街搭建的簡易用房，外觀簡陋和分布隨意，不但擠占了有限的綠地、院落和道路，還嚴重地破壞了社區的空間布局和景觀環境。社區基礎設施和公共配套服務設施的后天匱乏和難以承載，這都使社區管理和服務工作處于相當嚴重的艱難和缺位狀態。
4、社區公共服務職能亟待增強。對照成熟的城市社區，“村改居”社區的公共事務管理能力還有較大差距，這在一定程度上源于“村改居”社區經濟上相對獨立性的經濟發展壓力所導致的。由于“村改居”后仍然由原農村集體經濟組織負擔絕大部分的公共事務管理和公益事業發展費用，這使社區面臨較大的經濟壓力，不得不把發展經濟放在一個很重要的位置，一方面使得社區構建組織體系時就要有一個社區經濟的直接管理者——村股份經濟合作社組織。經合社與社區組織兩位一體的組織形式雖然在過渡階段有利于村級經濟對社區組織的支持，但也很容易導致社區對經濟的整體運行形成包辦，兩者職責不清，在一定程度上不利于形成社企分開的良性社區組織體系。另一方面有可能影響社區服務這一核心功能的發揮，社區組織工作的定位也可能發生異化。此外，這種公共支出機制，也導致“村改居”社區在社區公共事務的自治上出現兩極分化，集體經濟實力強的社區，因有充足的經費，就能為居民提供比較完善的社區公共服務和進行社區社會事務的自治。相反，社區公共事務則往往陷于管理“真空”，如在廣東佛山市三水區的布心村，村民在1992年變成城市居民后的16年，布心村出現了奇異的發展停滯：社區里沒有一條水泥路，村民沒建一棟新樓，沒一個公共電話亭，沒有一盞路燈，沒有任何污水處理設施的現象。而且，“村改居”社區的日常管理往往仍沿用舊體制模式，依然要承擔包括黨建、人武、計生、綜治、醫療、土地等多方面工作，因社區人力、物力有限，社區服務反而嚴重不到位。
三、制度突破和路徑選擇
（一）明確保障各方的權利，讓他們在城市土地重組進程中得到實際的利益。
第一，確保村民對集體資產的產權不受剝奪。“村改居”過程中，應保證改制后農村集體資產的權屬關系不變，即原農村所有資產，包括經營性資產、非經營性資產、資源性資產的產權，未實行股份制改造的，歸原村民集體所有；已實行股份制改造的，歸享有農村集體經濟分配權的原村民集體所有，村民按股分紅。保障農民對集體資產的所有權和收益權不變，在社會保障體系尚未完善之前，這是保障改制后居民基本生活的關鍵。
第二，確保農民對土地的承包經營權。實現村委會到居委會的轉變，有必要進行土地所有制的改革，把集體土地轉為國有，實現與城市土地制度的對接，但同時也須保證農民的利益不受侵害。因此，首先必須明確土地的產權所屬。農村土地產權可分解為集體所有權和家庭承包經營權，家庭承包經營權又包括占用權、使用權、收益權、處分權等。“村改居”過程中，應保證農民的承包經營權不變，也即農民對土地的使用權和收益權不被剝奪。同時，維持土地用途不變，因國家建設需要轉為建設用地時，按征地標準給予補償。其次，必須合理分配征地獲得的土地補償費和安置補助費，明確界定征地補償的受益主體。“村改居”后，村內剩余的土地轉為國有，由集體經濟組織統一經營管理，所取得的收益應由全體股民按股分享。同時在征地過程中，適當提留建設用地，為集體經濟提供發展空間。
第三，保障基層干部的收入待遇。一是保證基層干部的平穩過渡。基層自治組織的干部轉為居委會后，雖然職能、職責有所區別，但民選的性質并沒有變，因此兩委成員可以直接過渡，待任期屆滿再進行重新選舉，這樣既可以消除村干部的憂慮，保證平穩過渡，也節約了資源。二是在保證基層干部工作福利的同時，規范其收入。作為村委會干部的時候，村集體經濟補貼數額巨大，然而實際上很多是灰色收入。轉制過程中，對基層干部收入進行規范，由政府統一補貼，同時村集體提供適當的獎金性質的補貼，體現不同地區經濟發展的差異，也作為對基層干部一種激勵措施。
此外，在計劃生育政策上，在逐步向城市標準靠攏的同時，要給原村民一個緩沖時間和心理適應期，已經享受計劃生育獎勵政策的原農村居民，在“村改居”后繼續享受。還有其他如環境衛生、學校管理、治安等瑣碎而又不得不重視的問題，都有待進行深入探討，尋找恰當的解決辦法，協調好各方的利益需要。
（二）、建立有利于“村改居”的制度和政策環境
目前“村改居”在推行過程中，往往碰到制度障礙，使“村改居”舉步唯艱。理順集體經濟組織和村委會的關系，完善就業服務體系，建立城鄉統籌的保障制度，制定具體可行的“村改居”措施，為“村改居”創造制度和政策環境。
第一，明確公共管理的主體以及費用來源。“村改居”后成立的社區居委會必須加強社區建設，改制后原農村的市政基礎設施建設和管理應納入市政統一管理范圍。但由于這些費用過于龐大，政府財政不可能一下子承擔全部管護經費。因而在“村改居”的實踐中，為使“村改居”平穩過渡、減輕政府負擔，往往維持社會公共事務的管理主體、管理范圍和資金投入渠道不變，社區建設和管理經費大部分仍然要從村級集體經濟和集體股收益中支付。對于這一問題，要考慮現實的困難，制定明確的計劃，逐步加大公共財政對公共服務的投入，減輕集體經濟組織的負擔，直至完全脫離對集體經濟的依賴，使集體經濟組織真正成為獨立自主的市場經濟主體。
第二，建立完善的就業服務體系。“村改居”要徹底切斷原村民對土地的依賴，必須解決原村民的就業問題。政府除了給失地農民以適當的經濟賠償，鼓勵其自謀出路，還應積極幫助他們實現職業的轉變，使其真正成為城市的一員，建立和完善失地農民的就業服務體系。一是建立勞動就業服務機構，發揮中介機構職業介紹作用，進一步完善勞動力市場，健全包括就業信息、咨詢、職業介紹、培訓在內的一條龍社會化就業服務體系，逐步完善就業服務信息網絡。二是做好失地農民的求職登記。為失地農民跨地區流動就業提供信息引導和就業服務，使城鄉勞動力合理有序流動。三是政府要加強與企業溝通，
（三）推動政府職能社會化，從根本上減輕政府負擔
農村土地賠償標準范文第4篇
關鍵詞： 集體建設用地； 土地使用權； 流轉制度
中圖分類號： F301.1 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-9973（2013）02-0112-05
土地是人類生存和發展的重要物質基礎，其對經濟、社會的發展具有不可替代的作用。隨著我國市場經濟體制的建立和發展，土地作為一項重要的資源愈發體現其使用價值的重要性。同時，資源性、稀缺性在當前的經濟形勢下更加促使其使用價值的不斷提高。作為社會主義國家，所有制結構決定了土地作為一種資源其所有權主體的特殊性。依照我國現行憲法的規定，根據主體的不同，可將土地分為國有土地和集體土地。此種土地制度在我國計劃經濟時期對經濟發展、工業建設發揮了重要作用，但隨著我國社會主義市場經濟制度的建立，此種“城鄉二元”的土地制度成為新一輪經濟發展的障礙，特別是在解決“三農”問題、縮小城鄉差距、建立社會主義新農村成為當前及今后一個階段主要任務的時期，切實提高廣大農民的生活水平，保障農村經濟持續、健康、有序發展成為社會經濟建設的迫切任務，構建集體建設用地使用權可流轉制度被多數專家、學者認為是圓滿完成任務的必經途徑和有效手段之一。因其不僅能促進農村經濟的發展，并且對于合理配置土地資源，合理開發、利用土地資源，保障集體經濟組織的土地權益，促進農村經濟的發展具有重要的現實意義。
一、完善相關法律，解決下位法與上位法之間的矛盾
有學者將集體建設用地使用權定義為：“是指法定主體依法取得的對農民集體所有的土地進行非農業目的的占有、使用和收益的權利”。[1] “土地流轉，即土地的流通和轉讓”，[2]根據流轉標的不同，可分為土地所有權的流轉和土地使用權的流轉。根據我國憲法第10條的規定，在我國土地所有權是禁止流轉的，唯有通過國家征收的形式實現集體土地所有權主體的變更，且只能由集體所有變為國家所有。而國有土地使用權的流轉則形式多樣，根據我國《土地管理法實施條例》的規定，無償的形式有劃撥，有償的方式包括出讓、租賃、作價出資或入股。
如：截至2008年11月，江蘇南通海門市共辦理集體建設用地出讓417宗，出讓面積4357.5畝；集體建設用地轉讓74宗；共辦理集體建設用地租賃73宗，租賃面積623畝。[3]由以上數據可知，各地區的試點工作取得了初步的成果，此種流轉方式占據了集體建設用地使用權流轉非常大的比重，而接下來的工作就是總結各地區的成功經驗，在全國范圍內進行推廣，以此形成全國統一的集體建設用地使用權可流轉制度。據統計，僅2000年至2002年，安陽市劉家莊、任家莊、三家莊三村集體流轉收入已達1400多萬元，用于修建道路200萬元，建學校、養老院等公益事業150萬元，上繳國家各種稅費500多萬元，安置1300多個勞動力，人均年收入5000元以上；[4]廣東2006年實現流轉宗數約2100宗，面積達1500公頃，涉及價款20億元。[5]據測算，2020年我國要達到城鎮化率60%、工業化率70%的目標，需要增加1.5億畝建設用地。[6]
在我國，建立集體建設用地使用權可流轉制度是適應經濟社會發展的客觀需要，法學理論為此制度的建立提供了深厚的理論基礎，國家土地政策的推動及試點地區的實踐經驗為此制度的建立奠定了堅實的現實基礎。
為完善立法，解決下位法土地管理法、擔保法和上位法憲法之間以及土地管理法本身法律條文之間的矛盾，應對土地管理法、擔保法相關條出以下修改：（1）秉承憲法第10條和土地管理法第2條的規定，將土地管理法第43條修改為：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，可以依法申請使用國有土地或集體所有土地；村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，可以依法申請無償使用農民集體所有的土地”。（2）將擔保法第34條第3款修改為：“抵押人依法有權處分土地使用權、房屋和其他地上定著物”。
二、改革現行的征地制度
在物權理論上，土地征收是物權變動的一種形式，是國家出于公共利益的需要，依照法定條件和程序，將農民集體所有的土地強制收歸國有，并給予相應補償的行為。我國憲法第10條、土地管理法第2條、物權法第42條皆有“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”的規定。此種規定，為緩解城市擴張、經濟發展對土地的大量需求，進而征收農民集體土地提供了法律基礎。
國家只有為了“公共利益的需要”，才能對集體土地進行征收，但我國立法機關并未借鑒西方發達國家成熟的立法經驗，采用概括或列舉的方式明確“公共利益”的內涵或外延。因而，在城市建設日益飽和、城市可用土地仍不能滿足經濟發展需求的背景下，為保證經濟的持續發展，政府及用地者開始尋找突破點，他們利用國家法律和司法解釋并未對“公共利益”做出明確規定的法律漏洞，人為地任意擴大“公共利益”的范圍，將其外延擴大化、商業化，大量征收集體經濟組織所有的土地用于商業開發建設，以滿足經濟發展對土地的需求，使得集體建設用地使用權以征為國有的形式變相流轉。該行為不僅損害了廣大農民的土地權益，而且不利于土地的合理開發利用，因此要改革現行的征地制度，使其規范化。據《新京報》2011年4月20日的報道，我國土地管理法的修改工作已經啟動。筆者建議：可以此次修改土地管理法為契機，或是之后通過最高人民法院司法解釋的方式，對土地征收制度進行如下改革：
（一）明晰“公共利益”的范圍
1. 界定“公共利益”的內涵。《辭源》中將“公益”界定為：“公共之利益，相對于一個人之私利、私益而言”，將“利益”界定為“好處或功用，即指能滿足人們物質或精神需要的事物”。美國學者龐德在他的社會法學理論中把利益分為個人利益、公共利益與社會利益，其中公共利益是指涉及政治組織的社會生活并以政治組織社會名義提出的主張、要求或愿望。本質上講，龐德所稱的“公共利益”即國家利益。我國法律、法規、司法解釋未對“公共利益”的涵義作出明確界定，“公共利益”的認定缺乏法律標準。但根據法律解釋原理、國家現行的土地政策，以及保護農民集體土地利益的需要，對“公共利益”的范圍不宜作擴大解釋。因而，應將“公共利益”界定為：為保障國家的安全、發展，國家機構的正常運行，滿足社會絕大多數人的生存、生活而必須具備的物質基礎。其應具備以下四個特征：（1）公共性。即相對于私人利益，公共利益主體是國家或社會公眾，而不是確定的個體或組織；同時，此種利益主要依賴以政府為代表的公共選擇機制來實現。（2）合理性。由于公共利益的實現經常是以減少或損害其他類型的公共利益或私人利益為代價的，因此在認定公共利益時要進行利益權衡，進行利益大小、社會效益、實現代價的比較，最大限度地減少對其他利益的損害。（3）正當性。除國家利益外，對其余公共利益的認定，要體現公共性，廣泛聽取民眾意見，保證公共利益真正滿足公眾的需求。（4）公平性。公共利益的實現是以損害私人利益為代價的，因而要對利益損害者進行合理的補償，以實現社會公平。
2. 明確“公共利益”外延。在大陸法系和英美法系國家，如德國、法國、英國、美國等國，法律同樣規定，政府為了公共利益的需要可以征收土地，并采用概括或列舉的方式明確規定“公共利益”的范圍，只是不同國家基于本國國情對公共利益的認定標準略有不同而已。我國土地管理法第54條對以劃撥方式取得國有土地建設項目的范圍進行了規定；同時，國土資源部制定的《劃撥用地目錄》將用地劃分為公益性和經營性，前者可以劃撥方式獲得國有土地使用權；2011年1月21日國務院新頒布的《國有土地上房屋拆遷與補償條例》中，對可征收房屋的情形進行了規定。因此，可以參照以上法律、規章的規定，明確規定由政府組織實施的基于以下需要的項目可以征收集體建設用地：（1）國防和外交；（2）能源、交通、水利等基礎設施建設；（3）科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業；（4）保障性安居工程建設；（5）對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建。
（二）提高征地補償標準
土地管理法第47條規定，我國的征地補償標準是：“按照被征收土地的原用途給予補償”，此標準僅從國家經濟利益的角度出發，未考慮失地集體的土地權益，其合理性備受質疑。且在當今地價不斷上漲的背景下，該標準與市場脫節，不能維護失地農民的財產利益。此標準下，在國家和集體組織之間產生了土地收益“剪刀差”，激發了民眾的不滿情緒，使集體建設用地使用權隱性流轉成為可能。
國際上關于征地補償的原則有：（1）日本的“正當補償”原則，其補償范圍主要包括：產權損失、財產損失、失業損失和其他損失等，此補償原則是一種比較全面的補償。此外，日本還專門規定了要“按正常市場交易價計價”的原則；（2）美國的“合理補償”原則，此原則下國家要賠償所有者財產的公平市場價格，包括財產的現有價值和財產未來盈利的折扣價格；（3）巴西的“公平賠償”原則，根據此原則，征地補償項目包括土地的原購置費用、土地的產出等項目。三種補償原則中，補償程度最高的為“正當補償”原則，“合理補償”原則次之，“公平補償”原則補償程度最低。
為保障集體經濟組織成員的利益，在確定了征地項目范圍的前提下，我國要提高現行的征地補償標準。新確立的征地補償標準，既要限定在國家財政的承受范圍之內，又要實現失地集體經濟組織成員的經濟利益。筆者認為新征地補償標準要考慮以下因素：（1）土地的原用途。土地的原用途一定程度決定了其對當地經濟、文化、社會的作用。不同用途的土地因其給當地所帶來的利益不同，其價值也就不同。如被征土地原是村辦企業用地，其不僅給當地政府帶來稅收收入，而且增加了農民的經濟收入，如果國家要進行補償就要將“農民收入的減少”作為補償標準確定的因素。（2）地上附著物。地上附著物是土地上承載的建筑物及其附屬物，附著物的建設要耗費財力、物力和人力。土地被征用，附著物所有權人同時喪失了對附著物的所有權和使用權，造成了經濟利益損失。因而，在確定賠償標準時，應將地上附著物作為必要因素加以考慮。（3）土地的市場價格。因土地的位置能夠決定土地使用權流轉時的市場價格，故征地補償標準的確定要借鑒馬克思的級差地租理論。被征收的集體土地大多處于城市邊緣，地理位置優越，其一旦被征收，土地所有權人便喪失了原有的經濟利益，集體經濟組織成員的收入因此而減少。相對來講，如果此種土地通過招標、拍賣的程序進入土地市場進行流轉，憑借其優越的地理位置，集體經濟組織必然能獲得優厚的回報。因而，兩種狀態下土地收益差的存在，使得在確定征地補償標準時必須要參考土地的市場價格。因此，我國要對現行的征地補償標準進行修改，確立合理的補償標準，補償費用應包括：土地原經濟效益、地上附著物的損失、一定比例的市場差價。
（三）完善征地程序
1. 要由征地部門擬定征地補償方案，報同級人民政府進行審批。
2. 受理申請的人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并對論證結果予以公布，征求被征地集體經濟組織成員和社會公眾的意見。
3. 受理申請的人民政府應對所征求的意見進行論證并對原征收補償方案進行修改，公布修改后的方案。
4. 根據方案確定的時間、程序發放補償費用至集體經濟組織，集體經濟組織定期內按人口數將補償費用發放至成員手中。
5. 以上所有程序完成之后進行征地活動。
三、制定《集體建設用地使用權流轉管理法》
建立集體建設用地使用權可流轉制度，首先應對相關規范性法律文件進行修改，解除對集體建設用地使用權流轉的限制，其次是制定專門的法律以構建我國的集體建設用地使用權可流轉制度，規范集體建設用地使用權流轉程序。筆者以為，我國立法機關應制定專門的《集體建設用地使用權流轉管理法》，應包括以下內容：
（一）集體建設用地使用權流轉的原則
1. 同一市場原則。經濟學上對“市場”的界定，是指消費者的集合，而非固定的交易場所。建立集體建設用地使用權可流轉制度，實現國有土地和集體建設用地“同制、同權、同價”，發揮集體建設用地的資源價值，將國有土地和集體建設用地納入統一的市場，實現權利平等，運用相同規則，通過市場競爭機制，來實現集體建設用地使用權的流轉。（1）市場準入制度是集體建設用地使用權進入土地市場的門檻，應修改相關法律允許集體建設用地使用權進入土地一級市場進行流轉。（2）建立公平的流轉制度，實現對國有土地和集體建設用地的無歧視待遇。（3）利用市場的公平競爭機制，實現集體建設用地使用權流轉的經濟效益最大化。
2. 依法流轉原則。依法流轉原則是指集體建設用地使用權的流轉，要符合法律、法規規定的條件、程序、方式、期限，不得違反法律的強制性規定，否則流轉行為無效。（1）不符合法定條件的集體建設用地不得進入土地市場進行流轉，否則流轉行為無效。（2）不按法定程序流轉集體建設用地的，視違法情節的輕重，進行不同的處理：如違反的是不可進行事后彌補的強制性程序（如民主決策程序、審批程序），則此流轉行為無效；如違反的是可事后彌補的任意性程序（如出讓金或租金交付程序），那么此流轉行為可通過修正成為有效的流轉行為。（3）集體建設用地使用權的流轉，必經按照法定的出讓、轉讓、出租、轉租、抵押等五種方式進行，不按此方式進行的流轉為無效流轉。（4）集體建設用地使用權流轉的期限，要符合法律最高流轉期限的規定，超過最高流轉期限的，以最高流轉期限計算，超過部分無效；若流轉期限對合同目的的實現具有決定性意義，則此流轉行為無效。
3. 民主決策原則。民主決策原則是指集體建設用地使用權的初次流轉，要經集體經濟組織成員會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，方可進行流轉。現存的大量隱性流轉，都是村委會、村干部或村民個人充當集體建設用地的所有權人，全權行使決策權，損害了集體經濟組織的合法權益。民主決策原則的設立，保證了土地真正的所有權人通過法定渠道充分發表意見，實現其所有權權能，維護其經濟利益。
（二）集體建設用地使用權流轉的條件
1. 初次流轉要進行民主決策。集體建設用地使用權屬于農民集體所有，為保障集體經濟組織成員的土地權益，在進行集體建設用地使用權初次流轉時，應由用地者與鄉（鎮）、村集體經濟組織或者村民委員會自愿平等協商，后經集體經濟組織成員會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報有權機關進行審批后，集體建設用地使用權才能流轉。
2. 符合土地利用總體規劃、城市和村鎮建設規劃。土地利用規劃是為節約用地、確保土地的供需平衡和合理開發利用土地而制定的。目前，我國土地利用規劃按行政級別來進行劃分，可分為全國級、省級、地（市）級、縣級和鄉（鎮）級。集體建設用地使用權可流轉制度的建立，實現了不同所有者土地的“同制、同權、同價”。為保證農村的合理布局、促進合理利用農村的土地資源，一定要科學制定土地利用規劃，將集體建設用地納入土地總體規劃和城市、村鎮規劃之中。此外規定只有符合土地規劃，集體建設用地使用權方能進入土地市場進行流轉。
3. 符合土地用途管制。土地用途管制，即國家為了土地資源的合理開發利用，促進國民經濟和社會的協調發展，以編制土地利用規劃的形式劃分土地利用區，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者按照國家確定的用途使用土地的制度。自1999年始，我國通過編制各級土地利用規劃的形式實行土地用途管制，實現土地資源的優化配置。集體建設用地使用權的流轉，要符合土地用途管制和土地規劃確定的用途，未經法定程序不能改變土地用途，對擅自改變土地用途的行為，要對責任主體進行處罰，情節嚴重的要追究相關責任人的法律責任，并將流轉土地恢復原狀。
（三）集體建設用地使用權流轉的方式和期限
建立集體建設用地使用權可流轉制度，實現對國有土地和集體建設用地統一規劃、統一管理，可借鑒我國成熟的國有土地使用權流轉制度，設計集體建設用地使用權的流轉方式、規定流轉期限。
1. 出讓。參照國有土地使用權的出讓，統一土地使用權出讓的概念，并將其定義為：指土地所有者將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向其支付出讓金的行為。集體建設用地使用權的出讓，經由民主決策，可采用招標、拍賣、協商等方式，以實現土地效益最大化。集體建設用地使用權出讓的期限，筆者認同一些學者的觀點，住宅用地70年，工業用地過50年，商業用地40年，綜合用地50年，具體期限由出讓方和受讓方協商而定。
2. 轉讓。集體建設用地使用權轉讓，即集體建設用地使用權人將依法取得的建設用地使用權進行轉移的行為。集體建設用地的權利義務被轉讓給受讓人，可以通過買賣、互易、贈與、繼承等方式進行，但轉讓的土地要符合土地用途管制。集體建設用地使用權轉讓的期限為原合同期限扣除轉讓人已使用的期限。
3. 出租。集體建設用地使用權出租，即集體土地所有人將其所有的集體建設用地使用權在一定期限內出租給土地使用權人，并收取租金的行為。集體建設用地使用權出租的其他事項，適用合同法中關于租賃合同的規定。集體建設用地使用權出租的期限，適用合同法最長租賃期限20年的規定。
4. 轉租。集體建設用地使用權轉租，即集體建設用地承租人將其承租的建設用地使用權另行出租給第三人使用的行為。集體建設用地使用權的轉租，同樣適用合同法中關于租賃合同的相關規定，轉租要取得土地所有權人的同意；轉租的期限要短于土地出租的剩余期限；同時，非經法定程序不得改變轉租土地的用途。
5. 抵押。集體建設用地使用權抵押，即集體建設用地的所有權人或使用權人將集體建設用地使用權作為自己或他人債務的擔保，當債務人到期不能履行債務時，由債權人就該集體建設用地使用權變價優先受償的行為。債權人的抵押權一旦實現，集體建設用地使用權的流轉也即實現。集體建設用地使用權的抵押不同于國有土地的抵押，其分為兩種：一是所有權人進行的抵押，二是使用權人進行的抵押。不同主體進行的抵押，抵押期限不同；所有權人進行的抵押，由所有權人與抵押權人協商，但抵押最高期限不應超過集體建設用地根據用途所確定的最高出讓期限；使用權人進行的抵押，抵押期限不應超過集體建設用地原流轉合同的剩余期限。
（四）集體建設用地使用權流轉的程序
1. 初次流轉程序
（1）集體建設用地使用權初次流轉中的出讓和出租，以招標、拍賣的方式進行流轉的，按以下程序進行：第一，集體經濟組織持土地所有權證書、2/3以上集體經濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理審批申請的有權部門會同城鄉規劃部門指導提出審批申請的集體經濟組織，擬訂出讓或者出租方案，報本級人民政府批準。第三，方案經批準后，集體經濟組織委托土地交易機構在土地市場對集體建設用地使用權進行招標、拍賣。第四，中標人、競得人憑中標通知書或者成交確認書，與集體經濟組織簽訂集體建設用地使用權出讓或者出租合同，并按合同約定向集體經濟組織支付出讓金或者租金。第五，受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓、出租合同，政府批準文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。
（2）集體建設用地使用權初次流轉中的出讓和出租，以協商的方式進行流轉的，按以下程序進行：第一，集體經濟組織持土地所有權證書、2/3上集體經濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意、供地方案、出讓或出租合同等材料，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理審批申請的有權部門會同城鄉規劃部門對申請進行審核，報本級人民政府批準。第三，經批準后，受讓人或者承租人按合同約定向集體經濟組織支付出讓金或者租金。第四，受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓、出租合同，政府批準文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。
（3）初次流轉的抵押程序。第一，集體經濟組織持土地所有權證書、集體經濟組織或鄉（鎮）、村辦企業與抵押權人簽訂的主合同和抵押合同、2/3以上集體經濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理申請的有權部門對抵押合同進行審核，報本級人民政府批準。第三，批準后，抵押人與抵押權人持主合同、抵押合同、批準文件至土地管理部門辦理抵押登記。
2. 再次流轉程序
土地使用權人持原協議、土地使用權證書、與新權利主體（受讓人、承租人、抵押權人）所簽協議至土地管理部門辦理相關手續。值得注意的是，原租賃合同無轉租約定或原出租人在原租賃合同中不同意轉租而后又同意的，承租人轉租要取得土地所有權人的書面同意。
（五）建立集體建設用地地價評估體系
為防止集體建設用地使用權被低價流轉造成土地資產流失，保障集體經濟組織的經濟利益，我們要建立一個科學、規范的地價評估體系：首先，規定地價評估是土地流轉的必經程序，由具備資質的評估機構對待流轉土地進行地價評估；其次，地價評估要遵守國有土地和集體建設用地“同質同價”的原則；最后，實現政府最低保護價制度。
（六）合理分配土地收益
因集體建設用地使用權初次流轉和再次流轉涉及的利益主體不同，為確保土地收益的合理分配，流轉收益分配過程中要進行初次流轉和再次流轉的區分。集體建設用地使用權的抵押，因不涉及利益分配，故此處不予討論。
1. 初次流轉的利益分配。初次分配應以建設用地所有權人為主，各級政府不直接參與土地收益分配。集體建設用地使用權流轉收益的50%，由集體經濟組織按該組織實際成員數平均發放；余下的50%，由集體經濟組織統一管理使用，用于當地的經濟、文化、保障性建設，其使用方式和數額要經過2/3以上集體經濟組織成員或者2/3以上村民代表的同意。各級政府不直接參與初次分配，以稅收的形式間接參與土地收益的分配。
2. 再次流轉的利益分配。集體建設用地使用權再次流轉的土地收益，溢價部分按初次流轉的分配方法進行分配。如是平價流轉，則不存在收益分配問題，政府可根據稅法的規定獲得契稅等稅收收入。
（七）懲處囤積土地行為
2010年12月29日《國土資源部關于房地產閑置土地情況的公告》顯示：1993年至今，我國住宅建設用地共閑置土地201.703642公頃。為防止集體建設用地使用權流轉過程中出現囤積土地、大量閑置土地的情況，在《集體建設用地使用權流轉管理法》中應對用地者的囤積行為規定嚴厲的處罰措施：（1）對以出讓、出租的方式取得集體建設用地用于非農建設的，超過合同約定的動工開發建設期，滿一年未動工開發的，由土地管理部門征收相當于全部合同金額20%的土地閑置費，將土地閑置費按集體建設用地使用權初次流轉的收益分配方法進行分配。并責令受讓人、承租人于一定期限內動工開發建設，并對責任主體進行通報批評。期限屆滿仍未動工開發的，無償收回集體建設用地。（2）對以轉讓、轉租的方式取得集體建設用地用于非農建設的，自土地使用權證辦理完畢之日起，滿一年未動工開發的，由土地管理部門征收相當于全部合同金額20%的土地閑置費，上繳國庫。并責令受讓人、承租人于一定期限內動工開發建設，并對責任主體進行通報批評。期限屆滿仍未動工開發的，無償收回集體建設用地。（3）滿兩年未動工開發的，無償收回集體建設用地。
（八）對集體建設用地使用權流轉進行登記
我國對不動產物權的變動采用的是“登記生效”原則，登記是不動產物權變動的必經程序。集體建設用地使用權的流轉，系不動產物權的變動，因而，應按法律的規定進行登記方可生效。此項登記具有重要作用：一是登記具有公示效力，可以降低市場交易成本，減少法律風險；二是便于國家對集體建設用地使用權的流轉進行監督、管理，實現國家對土地用途進行管制。因此，土地管理部門要切實履行集體建設用地使用權流轉登記程序，簡化土地權利歸屬、流轉狀況的查詢程序，以確保市場交易的暢通和安全。
從政府廣泛開展集體建設用地使用權流轉的試點工作到國家一系列政策、地方規章的出臺，我國集體建設用地使用權流轉已成必然，因而修改《土地管理法》、《擔保法》等相關法律，為建立我國集體建設用地使用權可流轉制度掃除法律障礙成為首要解決的問題。但構建集體建設用地使用權可流轉制度不僅是一個法律層面上的問題，還涉及經濟、社會等方面的問題，故此項制度的建立，立法機關和政府要在廣泛調研、聽取社會各界的意見的基礎上，循序漸進地推進。
一項制度的建立需要以相關配套制度為依托，我國集體建設用地使用權可流轉制度的建立需要以相關經濟制度、社會保障制度為基礎。首先是經濟制度，國家要完善管理集體建設用地使用權流轉的宏觀調控手段，通過土地利用規劃部門、土地管理部門實行定期檢查等手段對集體建設用地使用權流轉狀況、建設用地利用狀況進行管理和監督，嚴厲打擊非法流轉行為和囤積土地行為。其次是社會保障制度，要逐步建立和完善農村基本社會保障制度，將廣大農村居民納入醫療保險和養老保險的保障范圍內。同時，還要完善農村基本設施建設。
集體建設用地使用權可流轉制度的建立，將集體建設用地納入土地一級市場，充分發揮土地的資源性作用，對于我國經濟保持持續穩定的發展具有重要意義。此制度的建立，必然會增加農民收入，促進農村經濟發展，推動“城鄉一體化”建設，加快社會主義新農村建設。
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